工程项目建设运营研究资源经营

1、武汉市都市运营研究（都市建设资源经营）目 录第一部分 概论第二部分 研究内容1都市经营理论研究1.1资源及都市资源系统的构成1.2都市经营的差不多概念1.3都市经营的功能体系1.4都市经营的原则1.5都市经营的方式与都市经营的差不多原则2武汉市都市资源及经营现状2.1 武汉市土地资源及经营现状2.2 武汉市公用房产资源及经营现状2.3 武汉市交通设施资源及经营现状2.4 武汉市水资源及水务设施经营现状2.5 武汉市其它建设资源及经营现状3对策及建议3.1 防范土地储备制度实施法律风险与经营风险的对策及建议3.2 武汉市公用房产资源经营对策及建议3.3武汉市交通设施资源经营对策及建议3.4 武汉

2、市水资源及水务设施经营对策及建议3.5 武汉市其它建设资源经营对策及建议3.6 实施建设项目环境综合评价审批制度的建议第三部分 附录：国内外都市经营经验及案例1. 土地及公用房产资源经营2 交通设施资源经营3 其它建设资源经营第一部分 概论2002年5月，武汉市人民政府决策咨询委员会与华中科技大学签定武汉市都市经营研究咨询合同。合同签定后，双方成立了项目研究课题组来开展研究工作。本次研究成果确实是基于上述合同要求完成的。都市经营作为一种理念，宗旨是按照市场经济规律，通过市场化运作，综合运用都市土地资本，地域空间和其它经济要素，盘活都市资源，并通过高效的都市治理，从整体上运作都市经济，改善都市环

3、境，实现资源配置在容量结构和秩序上的最大化和最优化，促进都市经济，社会和环境的持续快速健康进展。武汉市作为一个特大都市，是华中地区政治、经济、文化中心，其都市经营活动应是一项复杂的系统工程，从这种认识动身，课题组综合运用现代系统工程、都市规划、环境工程、交通工程及工程治理理论，充分论证了武汉市都市资源系统结构，结合武汉目前实际，课题组认为：都市建设资源经营应是当前武汉市都市经营工程的主体，而土地资源、公用房产资源、交通设施资源经营活动则是当前都市经营活动的中心。课题组通过大量的调查，力图摸清武汉市都市建设资源及经营现状，在此基础上，课题组系统分析了当前武汉市都市建设资源经营存在的要紧问题：在土

4、地经营上缺乏科学的总、量操纵手段；对土地储备制度实施的法律风险和经营风险缺乏完善的防范机制；都市公用房产资源利用效率低下；都市交通资源经营利用不充分；水资源过度开发、低效利用、污染严峻等等针对上述问题，课题组反复研讨，利用现代都市建设与治理理论，提出了相应的解决对策及建议包括：研究开发土地科学经营决策支持工具，实现提高土地经营效益，并保持房地产市场持续、稳定进展；完善土地经营治理组织和法规政策建设，防止经营行为游离于法律体系之外；推进市政交通设施资源经营产业化，保持都市交通投资增长；加快都市水务经营模式改革等。尤其是针对一些当前有较大阻碍面的问题，提出了一系列专题建议：实施建设项目环境综合评价

5、审批制度，即在规划治理制度上，要加入规划实施事先阻碍综合评审环节，使规划治理不拘泥于规定如何利用土地才可获得许可。更要杜绝建设项目可能对邻近地区产生的负作用，同时让市场来决定该地块作何种用处最合适；推进都市地下空间综合利用，为武汉市的都市进展提供一次新机会；加快“城中村”改造，制定具有前瞻性适应都市化的要求的土地政策与制度安排，解决严峻损害武汉都市形象，土地资源极度白费问题；推进历史文化街区的爱护与投资，防止一些零散的、毫无眼光的旧城改造活动正逐步侵蚀着历史文化街区的脉络等等。本研究成果报告是课题组成员努力钻研、认真工作完成的，尽管如此，研究报告难免有疏漏之处。受资金、时刻等诸多条件限制，一些

6、问题也未作更深入分析，如：土地科学经营决策支持问题；建设项目环境综合评价审批制度问题；地下空间综合利用问题；都市快速、便利、高效交通组织问题；水资源爱护与综合利用问题等等。课题组认为，这些问题对武汉市都市经营效益阻碍专门大。课题组希望再获支持，接着本课题的研究。本课题在研究过程中，得到了市有关部门的大力支持，在此深表感谢！武汉市都市经营研究都市建设资源经营专题课题组2002年12第二部分 研究内容1 都市经营理论研究1.1资源及都市资源系统的构成1.2都市经营的差不多概念1.3都市经营的功能体系1.4都市经营的原则1.5都市经营的方式与都市经营的差不多原则1.都市经营理论研究1.1 资源及都市

7、资源系统的构成1.1.1 资源的含义及其分类所谓资源，是一切可作为生产资料和生活资料的实物或要素。其分类按不同的要求和目的有不同的划分。如按属性分，有自然资源、经济资源与社会资源：按利用程度分，有一次资源、二次资源等:按投入与否分，有天然资源和人为资源：按形态分，有实体资源与无形资源:按重要性划分，有要紧资源、辅助资源和配套资源。1.1.2 都市资源的系统构成所谓都市资源，确实是指都市地域范围内所拥有的各种各样的资源。按其属性，它也可分为都市自然资源、都市经济资源和都市社会资源。都市自然资源（1）都市土地资源：指可供都市利用的土地，包括已利用的和尚未利用的两部分，它为都市建设及生产、生活提供空

8、间和场所。都市土地资源的状况及其利用程度，反映了一个都市物质财宝的状况和经济进展的水平。（2）都市水资源：它是都市居民赖以生存的必要生活资料和生产资料。如何合理开发和充分利用都市水资源，已成为都市经营的重要课题。都市水资源要紧由都市地表水和地下水两部分构成。（3）都市生物资源：是都市赖以生存和进展的基础，它又分为都市植物资源和动物资源。其中，都市植物资源是指一切对都市有益的植物的总和，它具有保持水土、调节气候的重要作用，特不是都市森林植被的恒温恒湿作用和涵养水源作用具有稳定都市生态环境的专门作用。（4）都市气候资源：充分认识都市气候资源及其利用的限制因子，关于趋利避害、发挥气候优势、实现都市经

9、营具有重要意义。都市气候资源要紧有光能、热量、降水等。都市经济资源（1）都市工业经济资源：指一定时期都市工业生产力的差不多要素在实物形态和价值形态上的总称。正确认识都市工业经济资源状况，关于充分挖掘都市工业潜力、提高工业经济效益、实现都市经营具有重要意义。都市要紧工业部门有能源工业（煤炭、石油、电力）、冶金工业、机械工业、化学工业、电子工业、建材工业、纺织工业、轻工业等。（2）都市交通运输和邮电经济资源：它是进展都市经济的先行部门，是为各行各业服务的基础部门。其中，交通运输包括铁路、公路、水运、航空，邮电包括邮政和电信。（3）都市建筑业经济资源，它是从事固定资产生产利再生产的一个重要物质生产部

10、门，是进展都市经济的重要支柱。合理利用和开发都市建筑业经济资源、提高都市建筑业的经济效益，是都市经营中的一项重要任务，都市建筑业经济资源要紧包括施工企业、勘察与设计部门。（4）都市商业与外贸经济资源：包括都市批发与零售业、对外贸易等。（5）都市建设资源：都市建设状况的好坏，直接阻碍到为都市生产、生活服务的质量。都市建设水平也反映了都市居民生活的需求与消费水平。都市建设资源要紧包括都市建设用地、都市房产、给排水、都市路桥与公交、燃气、路灯照明、电力电信、园林绿化、环境卫生等等。（6）都市旅游资源：随着旅游形式的不断多样化，都市旅游资源所包含的内容也日益丰富。概括地讲，凡能为旅游者提供观光巡游、度

11、假疗养、探险猎奇、考察研究、娱乐游憩，以及带来知识乐趣的客体，均可包括在内。都市旅游资源大致可分为都市自然风景资源和人文景观资源及旅游商品资源三大类，但也有许多兼属前两类而难以绝然分开。都市旅游资源区不于其它自然资源的一个要紧的特点，确实是前者在合理使用和妥善爱护的前提下，可供反复、永久地使用，并可人为地开拓出来。具体而言，都市自然风景资源包括水光山色、奇峰峻岭、奇洞异窟、泉水喷涌、佳木名卉、珍禽异兽等：都市人文景观资源则包括革命文物、历史古迹、现代工程、民族风情等；都市旅游商品资源也是都市旅游资源的一个组成内容，它包括地点工艺美术制品及地点土特产品等。都市社会资源（1）都市人力资源：是指都市

12、总人口中具有劳动生产能力的那部分人口，人们通常将劳动适龄人口称作劳动力资源。它是都市资源的重要组成部分，对都市经营具有重要意义。（2）都市智力资源：包括科研机构、科技人员、政府、院校、广播电视、文化教育等。（3）都市其它社会资源：如卫生保健、体育事业等。都市建设资源的构成都市建设资源是与都市建设投入有关的实体和要素。考虑到其经营的可操作性，我们认为可用于都市经营的都市建设资源要紧包括以下内容：1）都市地产资源包括未出让的国有土地、未充分利用的土地、已出让的国有土地、近三年未进行投入的空地或“烂尾”项目等。2）都市房产资源要紧包括国有闲置、未有使用、未正当使用的房产。3）都市交通资源要紧指有财政

13、投入的可用于经营的路桥、停车场、车站、码头、空港等对内、对外交通设施。4）都市水务设施资源要紧指都市给排水设施等。5）都市市容及环卫设施资源指垃圾转运、处理设施，广告牌、霓虹灯等市容设施。6）都市风景园林资源包括都市公园、绿地、广场、湖泊水道、滩地、人文景点、革命遗址等。7）都市建设相关机构指市、区所属都市建设行业相关公司。1.2 都市经营的差不多概念1.2.1 都市经营的概念。都市经营确实是不断开发创新有效的产品和服务，为都市制造新价值。这些产品和服务可分两类：一类是企业等非政府组织不愿而且不能提供而只能由都市政府提供的公共产品和服务，这些公共产品和服务的作用是提供良好的投资环境、居住工作环

14、境和开发都市专门产业如会展业；另一类是经营性组织提供的商品和服务。都市通过两种方式为都市制造新价值：一是通过不断地发明创新产品和服务，二是在现有产品和劳务的基础上寻求更好的生产和服务方式。1.2.2 都市经营的主体。都市经营的主体是以市长为代表的市政府。它包括了市政府的组成部门既职能部门和职能部门托付的企业。1.2.3 都市经营的目标。都市经营的目标除了讲究经济效益外，还要考虑社会效益和环境效益，增加市民的福利，实现都市的整体增值。都市经营的具体目标是提供尽可能充分的公共产品和服务。1.2.4 都市经营的客体。都市经营的客体是公共产品和公共服务。公共产品和公共服务有不于市场产品和服务，一般不以

15、盈利为目的，不能靠市场机制来组合生产要素而得到，差不多属于“市场外部”，要紧靠政府投资或以某种专门政策来吸引社会投资。都市的能源供应 （电力、煤气）、自来水供应、污水处理系统、通讯系统和部分都市交通服务，政府制定政策可由社会投资经营，但像义务教育、都市道路、公共娱乐场所和设施、微利公共住房、社会福利等要紧由政府经营，其直接目的是产出社会效益和环境效益。1.3 都市经营的功能体系1.3.1 都市载体功能。都市载体功能由都市土地和房产来承担。在那个地点，都市土地是指通过开发的熟地。都市要紧通过土地和房产来承载都市生产、生活、交通和游憩等活动及其相应设施。1.3.2 都市生存功能。都市生存功能由都市

16、供水、供电和都市能源系统承担。这些生存系统又被称为都市的生命线。它们一旦出现故障，就会阻碍都市正常的生产、生活；它们的质量和容量也决定了都市生产、生活的质量和容量。1.3.3 都市流通功能。都市交通功能都市道路、桥梁、港口、空港、地铁等来承担。都市交通效率的高低从一定意义上讲决定了都市生产、生活的效率的高低。1.3.4 都市新陈代谢功能。都市新陈代谢功能要紧由都市垃圾处理系统和污水处理系统来完成。随着经济进展和社会进步，都市产生的垃圾和污水的数量越来越大，种类越来越多，而人民对生存环境的要求越来越高，这就要求都市要有越来越强大的新陈代谢功能。1.3.5 都市的美化功能。都市美化功能要紧通过园林

17、、景区、绿地、广场、游乐园、广告等来承担。1.4 都市经营的原则1.4.1 都市经营一般原则：人本主义原则。都市的主体是人，人不然而都市的设计者和建筑者，而且是都市的消费者，都市经营的直接服务对象。都市经营的全然目的是为民造福，因为只有经营都市才能谋求都市的蓬勃进展和行政的高效率，从而提高社会福利。因此，都市经营就得围绕人、围绕着人的需求展开。要关注住、行问题，营造良好的居住环境、工作环境，满足人们的生理需求、安全感需求、社交沟通的需求、关怀和尊重的需求、追求美的需求和自我实现等多层次需求。都市处于不同进展时期时，都市居民的需求不一样。在工业化早期，都市居民的最大需求是在都市找到一份工作，满足

18、生存需要，往往只有简陋的居住环境、工作环境。在工业化中期，由于收入提高，都市市民对工作环境、居住环境的要求逐步提高，居住出现郊区化 (Sub urbanization)现象，而到后工业社会，市民不仅讲求居住环境、工作环境的舒适性，且讲求都市环境的多样性、个性化，兴起新都市主义(New urbanism)。因此，在不同的时期，经营都市就要营造不同的环境来满足市民的要求。社会主义国家都市更应比资本主义国家都市更注重为民造福。然而也应看到，有的都市尽管也讲“以人为本”，但不从都市居民的实际需要和全然利益动身，而热衷于本届政府的“政绩”，或是不惜巨资大搞“纪念碑”建设，或是乱上污染扰民的工业项目，或是

19、大搞为少数人服务的豪华设施，这是与人本原则全然对立的。在都市经营中要真正贯彻“以人为本”的方针，就需要扎扎实实地深入实际、深入群众做调查研究，倾听群众呼声，多为群众解决生活中的实际困难。也只有为市民多办实事，多解决生活中的一些最差不多的困难，都市经营才能得到市民的支持和参与，都市经营才能成功。可持续进展原则。环境问题是都市问题的主题。由于都市环境是高度人工化的环境，受到人类活动的强烈阻碍，自然调节能力弱，要紧靠人工活动进行调节，而人类活动具有太多的不确定因素；而且阻碍都市环境的因素众多，各因素间具有专门强的联动性，一个因素的变动会引起其他因素的连锁反应，因此都市环境的结构和功能表现出相当的脆弱

20、性。都市环境的脆弱性，要紧表现在都市的环境问题种类繁多，而且日益严峻。与乡村地区相比，都市是人类生产和生活活动集中之地，污染源众多，污染物数量大，污染现象严峻。尤其是大气污染，是都市要紧的环境特征之一。必须改善都市环境，解决公害、居住环境恶化等问题。中国作为都市化后进国家，应汲取发达国家在都市化过程中的教训，幸免重蹈发达国家都市化初期的覆辙，走出一条经济进展和环境建设并行前进的可持续进展道路。制造新价值原则。上世纪以来，人们的生活质量有了显著、持续的提高，在专门大程度上，这应归功于都市和企业对其产品的不断改进以及它们制造新产品和提供服务的能力。在现代社会，充满活力的都市和企业的战略基础却完全建

21、立在新产品和新技术的不断革新的价值创新思路上。由于它们制造了新产品，开发了新市场，社会给予它们丰厚的回报。整体利益原则。都市除了土地、矿产（要紧在工矿都市）外，还有宝贵的人文景观资源、优美自然景观资源和稀缺的高素养人力资源。都市有工厂、办公楼、道路、桥梁、汽车、资金、债券等有形资产，有都市品牌、都市形象等都市无形资产，还有人力、观念、团体精神、激情、价值观、知识等软资产。都市依旧第二、第三产业等高级产业的集聚中心。都市经营确实是设法使这些都市资源、资产、产业整合集成一个有机整体，便其达到最佳状态，猎取最大整体效益。而不仅仅是追求经营某种单一资源、某种单一资产、某类单个产业猎取最大效益。只有按照

22、整体原则经营，都市才会整体增值。因此在都市经营中，要坚持局部服从整体的原则，从都市的大局和整体利益动身，不图一时一事的功利，始终把都市的整体利益放在首位。时期性原则。总结发达国家都市化的道路和都市经营的经验，能够发觉都市经营有明显的时期性。在都市发育的不同时期，都市经营的理念、方法、内容、重点不一样。依照都市经营的要素、资源、市场和阻碍范围，大致可将都市经营分为两个时期。都市发育的集聚时期。一般在工业化和都市化初期(Initials stage)，商品经济不太发达，自然经济占据主导地位。都市进展要紧靠政治或市场自发的力量，进展速度比较缓慢。经营都市要紧靠规模等级、区位优势等吸纳腹地的劳动力、资

23、金、技术和商品，集聚财宝。都市之间几乎没有竞争。到了都市化的加速时期(Acceleration stage)，工业兴起，运输进步，贸易频繁，服务业增加，都市成为第二、第三产业活动的中心，都市化程度由25%上升到50%、60%、70%，人口、财宝、技术加速集中都市，都市之间出现竞争。都市经营要紧靠实行优惠政策，营造良好投资环境，吸纳跨区域间生产要素，培育产业和市场，进展市场主体，使都市增加新价值。都市资本要紧靠社会资本集中而增加，都市价值要紧以线性增加为主。都市经营具有明显的自觉性。都市进展的成熟时期。也确实是工业化晚期和后工业社会早期，都市产业发达，经济实力雄厚，都市经营要紧是充分利用其各项资

24、源进行功能开发，力求在全国和全球扩张阻碍。经营都市要紧靠都市自身强大的资金实力、先进的科技手段、高效率的行政治理、完善发达的基础设施和优良的生态环境在全国或全球寻求新的资源和市场，增加都市新价值。都市资本要紧靠自身资本集聚扩张而增加，都市价值要紧以指数增长为主。都市经营具有鲜亮的主观能动性。都市之间要紧是竞争与合作关系。1.4.2 都市经营专门原则：个性化原则。都市最明显的特点是个性化，这是由于都市存在和进展的内外缘故决定的。都市所在地域的自然资源、自然环境、气候特点、风土人情、历史沿革的独特性和所逢遇的进展机遇是形成都市个性化的外在因素，都市本身的社会经济状况、科学技术水平、组织治理能力、理

25、想与追求是塑造都市个性的内在动因。现代社会是知识化社会、学习性社会，是一个突出个性特点、充分展示个性特点的社会，因此，现代都市也应是知识化都市、学习性都市，展示个性特点的都市。特色和个性鲜亮的都市对资金、人才、技术等生产要素和游客具有极大的吸引力。个性化的都市经营确实是充分发挥都市潜力、利用自身优势，充分开发自身资源。真正做到个性化经营，就要从实际动身，忌照搬照抄不人经验和做法，不断地用新技术手段和经营理念创新开发新产品和服务。品牌化原则。都市经营就像企业经营、产品经营一样，不仅讲质量，还讲究品牌。20世纪初美国掀起来一场旨在宣扬美国的财宝和文明的都市美化运动，促进了都市的品牌化。在理论界有专

26、门研究都市形象品牌比较透彻的专著，如凯文林奇的都市意象。都市越富裕，越讲形象，越讲品牌;都市形象、品牌越好，对人力、资本吸引力越大。在非摩擦经济时代的经营理念申，品牌化战略极为重要。品牌确实是品质和实力的象征。英特尔公司的“Intel Inside”广告和微软公司的企业形象广告是品牌战的极好例子。创立品牌的目的是使该品牌深入人心，从而让顾客在选购商品时无须多加考虑。都市的品牌、形象不仅指都市的都市规划布局、都市建筑，还包括都市市民的精神面貌，都市政府的办事效率。都市品牌是巨大的无形资产，不仅蕴含了巨大的有形资产，而且蕴含了大量的知识、智慧等软资产。知名度高的都市品牌表明其处于进展过程中的优化状

27、态，经济社会环境综合效益最好，对资金、人才、技术等生产要素和游客具有极大的吸引力。现在各个都市注意到了都市品牌在进展经济中的重要性，纷纷聘请专家学者对制造都市品牌出谋划策，不惜重金大搞都市形象工程建设，大力提高都市市民素养，转变都市政府作风，对都市软硬环境进行创新，打造都市品牌。1.5 都市经营方式与都市经营的差不多条件1.5.1 都市经营方式。按经营主体分：中国都市基础设施投资、建设和治理要紧采取由都市政府部门(一般是都市建委)，运用都市财政进行投资建设并直接治理，而且要紧采取行政治理手段。有的都市对某些基础设施在建成后交给企业或事业单位进行治理或经营，发生投资建设主体与经营治理主体的转移和

28、分离；有的都市实现基础设施治理部门与经营者的分离，强化治理部门的政府职能，并以宏观治理为主。按经营对象分:产品开发经营;使用权经营1.5.2 都市经营的差不多条件有：社会主义市场经济的体制环境;统一开发和竞争有序的市场体系 (包括商品市场和生产要素市场)；产权明晰化；资产价值化;自主经营、自发盈亏、自我约束、自我进展的市场竞争主体;精简、高效、统一的政府和健全规范法制环境。市场经济的进展，产品和服务的有偿使用，产权独立存在，产品和服务的有限而需求量的扩大。2 武汉市都市资源及经营现状2.1 武汉市土地资源及经营现状2.2 武汉市公用房产资源及经营现状2.3 武汉市交通设施资源及经营现状2.4

29、武汉市水资源及水务设施经营现状2.5 武汉市其它建设资源及经营现状2武汉市都市资源及经营现2.1 武汉市土地资源及经营现状2.1.1 武汉市土地资源现状2.1.1.1 都市规划区内土地资源状况2000年武汉市都市建设用地规模为281.2平方公里。依照武汉市都市总体规划，武汉市将利用江、河、湖、山等自然条件分隔，建设江北、江南两个核心区，在核心区周围布局10个中心区片，在主城区边缘布局10个综合组团。江北核心区（汉口旧城）规划范围为东至大智路、兰陵路，南至长江、汉水，西至武胜路，北至京汉大道，面积6.35平方公里。江南核心区（武昌）规划范围为东至武青三干道，南至中山路，西至长江，北至规划的过江隧

30、道，面积3.50平方公里。武汉三镇规划用地结构分布为：汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心区片，古田、常青、后湖3个综合组团，总用地118.27平方公里。要紧承担金融贸易、商业服务和市级行政中心等职能。汉阳地区包括晴川片和十升、四新、沌口三个综合组团及墨水湖、龙阳湖风景区，总用地88.55平方公里，重点进展汽车工业、港口和旅游等职能。武昌地区包括江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心片区，青山、关山、白沙、南湖4个综合组团和东湖、南湖风景区，总用地205.25平方公里，重点进展金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业及旅游等职能2.1.1.2 武汉市

31、土地资源利用评价从武汉都市建设状况能够看到武汉市旧城改造的任务是相当繁重的，相关于郊区土地利用相对滞后。对一个都市来讲都市空间一旦形成便具有相对稳定性，关键所在已不是不断制造新的都市空间，而是更好的利用已有都市空间，从另一角度看，都市的进展经历着产生、进展、衰退。再进展的螺旋式上升过程，旧城改造与新区拓展应相辅相成贯穿于都市进展的各个时期。各类产业开发区土地利用已成规模，开发区建设采纳的是多层多点式开发区设置方式。省、市、各区均设有自己所属的开发区。它们包括:硚口经济技术开发区、江汉经济技术开发区、黄浦科技园、万隆工业园、葛店经济技术开发区、东湖高新技术开发区、庙山开发区、沌口经济技术开发区、

32、东西湖台商投资区等。产业开发区的布局要追求一种汇聚效应，立即有限的财力、物力、智力资源聚拢起来，形成某种专门的区域性点优势。省、市、区多层级设置开发区，会导致基础建设投资分散，引资力量分散，外来投资布局分散，治理操纵分散。其结果会出现各点建设条件的保证能力下降的局面。产业开发区设置应以少而精为特点。重视发挥开发区固有汇聚效应和投资规模效应。都市传统职能活动自中心城区向外转移是大都市进展的规律，武汉的传统制造业、居住与部分服务业向开发区和城郊区转移是一种客观要求，与此同时，一些高层次的服务业在中心城区的整合也是武汉市建设中心大都市的需要。利用城区调整使用的存量土地进展CBD或在市区进展商贸型开发

33、区(以房地产、商贸和服务业为主体产业)，应成为政府关注的重点之一。2.1.2 武汉市土地储备、交易中心经营现状土地储存中心经营现状调查（2002年10月）规模 投资(打算投入)额 成交额 挂牌或招标拍卖次数 已出售土地 2482.23亩 58596.21万元 136409.28万元 拍卖2次挂牌8次招标3次 已储备地块 3200亩 120000万元 打算储备地块 11857亩 561740万元 2.1.3 武汉市土地资源经营存在的要紧问题。2.1.3.1 在土地经营上缺乏科学的总量操纵。从都市资产看，土地资源是最应得到爱护和珍惜的，随着都市的不断进展，都市建设可用空间越来越小，土地供给曲线将接

34、近零界。政府应操纵好土地资源的交易。但从现实情况看，由于缺乏必要的支持信息和科学手段，土地出让打算缺乏整体性安排，存在土地批租过量现象，土地成交方式以挂牌方式占主体，在某种程度上也映射了此种现象。这一方面阻碍了都市可持续进展的基础，阻碍都市土地效益的最大化，另一方面，又由于超过市场容量与承载能力，造成盲目圈地，或出现房地产有价无市、空置率高涨的局面，土地资源的应有价值不能及时转为社会共同享有的财宝。形成都市土地资源显性白费或隐性白费。2.1.3.2 土地出让打算安排实施与市场脱节，与都市规划建设进展脱节。谋求土地效益的最大化，持续化，最优化是都市土地经营的目标，它要求土地出让安排与实施必须与市

35、场及都市建设相适应：土地出让打算安排包括：（1）出让目标地的选择确定及收购、整理。（2）土地出让时刻安排。（3）出让基价的评估与确定。（4）出让形式的选择与确定。由于缺乏必要的理论研究和技术支撑体系研究，当前武汉市土地出让打算安排，在适应政策导向，调控土地及房地产市场，保持政府土地收益稳定与优化方面显得不足。表现为：（1）目标地的收购、出让尚未完适应都市规划设计与实施，如轨道交通建设所带来的能够预见的土地增值，没能完全操纵在国有收益之中。（2）尚未形成良好的出让节奏，出让安排打算性、可控性不够好。（3）出让基价的确定，缺乏土地利用外部效果评价基础，缺乏对房地产及土地价格变化趋势的有效掌握基础。

36、（4）尚未形成一套出让形式选择与确定指标体系。归纳起来问题确实是:土地出让打算安排缺乏与都市规划及实施的良好协调与衔接，缺乏对市场的有效分析基础。最核心的问题确实是：缺乏有效的手段对都市土地增值规律进行分析和把握。2.1.3.3 都市土地利用的优化组合工作缺乏系统性。有效的经营土地财宝，首先需要对土地利用进行优化组合。都市土地的优化组合至少包括三个方面:（1）都市产业的选址与功能分区要在综合权衡经济效益、环境效益、社会效益的基础上确定一个项目的合适位置。要研究产业分布的合理密度，要科学地、动态地研究产业之间的毗邻关系与功能分区。（2）都市用地的置换和结构调整要研究土地置换的结构调整效益评价方法

37、，也确实是要建立都市用地效益评价系统，从而科学地指导土地置换和结构调整工作。（3）都市交通网络的优化组合要系统研究都市交通网络结构问题，要在都市增长研究的基础上，综合研究都市规划、土地利用规划、土地开发强度与都市交通网络的相互阻碍规律。以指导进行都市交通网络的优化组合。2.1.3.4 土地营运体系尚不完善土地营运体系的问题包括：（1） 营运主体的形成以及与其它政府部门的关系问题。（2） 一级市场、一级市场协调进展问题。（3） 营运治理法规体系问题。（4） 负债运营的规模问题。2.1.3.5对土地储备制度实施的法律风险和经营风险缺乏完善的防范机制尽管全国有超过1000个市、县与武汉一样在实施土地

38、储备制度，但事实上这种制度面临着其存在与发挥作用有没有法律依据的问题。土地储备制度在现行房地产治理法及土地治理法中都找不到依据。一项制度长期在法律体系之外运行，无疑具有法律风险，可能会出问题。在另一方面，土地储备运作涉及多家金融机构，动辄数以亿计的贷款，同时考虑到房地产市场的复杂性，应当有完善措施，保障土地储备中心具有足够的操作能力，而从实践看，这种措施是缺乏的。还存在的另一个重要问题是把都市土地全部集中到一个中心机构，若没有完善的监督机制，则可能出现更大的不公平或不当行为。2.2 武汉市公用房产资源及经营现状2.2.1 武汉市公用房产资源类型公用房产是指为满足社会公众的生活、教育、科研、休闲

39、、娱 乐、保健、医疗要求以及社会机构的公务、商务要求的建筑物或场所。武汉市公用房产资源类型包括：历史文化价值的街区、直管公房、体育场馆、博物馆、行政办公用房、展览馆、都市广场等。武汉市公用房产资源状况历史文化街区： 汉口沿江街区、武昌辛亥建筑群等 直管公房： 大量的里份、胡同及新建住宅区等 体育场馆： 武汉体育中心、洪山体育馆等 博物馆： 武汉博物馆等 行政办公楼： 行政办公建筑 主题公园建筑： 黄鹤楼公园等 展览馆 会展中心及各种专题展览馆等 图书馆及其它 武汉图书馆等及其它 2.2.2 武汉市公用房产资源经营机制分析都市公用房产具有功能使用上的多样性、分布的广泛性以及治理的复杂性，它与人们

40、的工作、社会生活以及社会机构的正常运行息息相关。都市公用房产是都市系统的重要构成，它反映着都市的面貌，是都市物质文明和精神文明的象征。都市公用房产资源经营的状况，直接阻碍着都市环境的吸引力和都市资产的整体价值。2.2.2.1 武汉市现行公用房产利用分析武汉市公用房产的利用差不多上呈现如下面貌：（1）是缺乏毗邻关系研究，在项目选址方面，缺乏整体考虑，阻碍了整体效益的发挥。（2）是利用效率低。这尤其表现在公共行政办公楼方面，市、区直属行政办公楼，呈现出零散分布状态，即白费资源，又阻碍办公效率，也加大社会成本;另一方面，如图书馆、博物馆之类缺乏持续投入，或配套投入，阻碍差不多功能发挥。（3）是许多功

41、能价值尚未挖掘这要紧表现在历史街区的利用上，缺乏对武汉市深厚历史文化资源的挖掘和利用。历史街区的改造利用停留在美化环境局面，缺少历史文化内涵。（4）是追求“靓点”面子工程，缺乏整体系统设计，对都市环境条件的实质性改善意义不大。2.2.2.2 武汉市公用房产投资建设 (或更新改造)机制分析长期以来，武汉市绝大多数公用房产的建设与改造采取的是： 计委立项、财政拨款、银行融资甚至企业垫资、政府主管、建委牵头组织建设施工，房产部门(或另设行政机构)维护治理的机制。建设手段单一，打算色彩浓重，直接造成投资来源不足，设施功能不全，使用价值下降，都市公用房产自我进展良性循环的潜能得不到发挥:具体表现是：（1

42、）公用房产被视为完全福利品使用。忽视某些公用房产的经济和社会效益的双重体现及具有的潜在增值能力。如体育中心、主题公园等项目，都具有巨大的潜在增值能力。（2）公用房产建设改造经营主体单一。政府部门包揽一切，包括建设、经营维持、维修养护等，直接形成决策不科学、资金来源单一、运作缺乏市场基础。建设资金投入后，供应链即行断裂，即只投入不产出，维持费用不足，公用房产建设增长乏力。（3）公用房产建设改造，沿袭打算经济思路，程序繁琐、滞后，极易导致工程费用超标、预算失控、挪用工程款现象。（4）公用房产投资改造资金分属多个不同的政府部门运作，但政府部门无经营职能，公用房产移交后，其治理多为非市场行为或社会化行

43、为，无法形成统一的经营机制，极易导致国有资产的流失。（5）公用房产的建设改造，要紧依靠政府拨款，大部分公用房产的改造、建设投资来源于财政预算投资及银行贷款等，差不多上没有其它融资方式，目前仅有一个例外，确实是武汉国际会展中心采取的是吸取社会资金入股万式，而伴随着我国都市的高速进展，财政资金有限，远不能满足公用房产建设的需要，难以适应现代化的建设步伐。在那个地点需要特不指出的是:正是由于长期以来公用房产建设与改造差不多拒绝社会资金的注入，故缺乏相应机制系统建设，才导致了今天武汉国际会展中心在引入社会资金后，其经营定位至今仍不确定，多次发生对都市市民利益造成损害的事件，（如伪劣产品展销、中心公共广

44、场圈地承包经营等等）。2.3 都市交通设施资源2.3.1 都市交通设施及其产品和产业都市交通设施实体与都市交通设施的产品和产业是不同的范畴。但一般情况下，凡提到都市交通设施，人们往往泛指都市交通设施自身、交通设施产品和交通设施产业。在打算经济时代，既缺乏这些区不的制度基础，也没有区不的必要。然而在市场经济条件下，特不是在研究都市交通设施资源的经营时，假如不在概念上加以界定，那么对交通设施产业化的一系列问题就难以取得共识，更谈不上寻求一条科学可行的都市交通设施资源的经营之路。2.3.1.1 设施一般而言，都市交通设施是指承担都市交通运输的物质部分，它要紧包括都市中为满足居民生成生活而产生交通需求

45、所需要的建筑物或构筑物，以及相应的机构。因此，都市交通设施资源的设施构成是指:都市道路，都市桥梁，都市停车场(库)、公交线路等。2.3.1.2 产品交通设施产品分直接服务产品和产出的产品。直接服务产品是指交通设施实体本身的功能，因为实体不仅是劳动产品，而且能够直接满足人的需要。都市道路是满足人们行走的需要，都市停车设施是为人们停放车辆服务的;而产出的产品是指基于都市交通设施，并投入原料、劳动力而开展的经济活动所生产和提供的物质产品或服务产品。在那个地点都市交通设施是一种生产手段，以它为基础再加上其它生产要素就能生产某种产品，或提供某种服务。例如公交公司使用都市道路，配各一定数量的大型客车，加上

46、司机和售票员，就能从事公共交通服务。值得注意的是，我们不能够将生产设施与提供产品等同，不能把交通设施与交通设施产品完全等同起来，或混为一谈。在我们研究都市交通设施资源经营时，要对交通设施产品的性质作具体分析。2.3.1.3 产业都市交通设施产业是指将交通设施作为经营对象来经营，如修建桥梁、停车设施之后，把它作为经营对象，以收取过桥费、停车费作为其收入，从而形成产业或产业中的行业。2.3.2 都市交通设施与其它基础设施的差异都市交通系统与一般的都市基础设施究竟有什么不同，英国学者JM汤姆逊在都市布局与交通规划这本书中精辟的揭示了都市交通与其它都市基础设施的区不。他讲：有两个特点使都市交通设施不同

47、于其他都市基础设施；“（1）都市交通不只是为都市服务，同时也是都市的一部分。交通设施常占市中心地面面积的3040%，约占郊区面积的20%。大都市的居民平均每天约有一个小时左右花在路途交通上。都市要紧是由建筑物与交通组成的；（2）交通是为人们各种活动服务的，交通是为建筑物和建筑物之间的活动服务的。各种市政服务设施的收费与服务质量常常是相一致的，但交通设施的收费与服务质量在全城各处就不一样。都市交通设施把组成都市生活的各种活动连接起来，因此这些活动必须依靠交通设施。都市的结构，都市的大小及其扩展，都市生活的方式及特点全差不多上由都市交通系统的性质和服务质量来决定的。因而，都市交通部门跟供水，供电等

48、部门不同，它面临为人们提供多类型的交通方式等，而这种提供将阻碍都市的布局。交通与都市布局之间的相互阻碍又使确定交通功能这一任务大大复杂化。洛杉矶的生活方式是由它的高速路决定的，正象伦敦的生活方式是由它的十九世纪的铁路所决定的一样。纽约曼哈顿摩天大厦林立，这是由于纽约的地铁促成的，正象波士顿四周的现代工业地带是它高速环路的产物一样。”。都市交通系统作为都市基础设施，它同样与其他设施一样具有低价格，面向都市社会服务的公用性。作为其产品形式人公里、吨公里，生产过程完成人和物由甲地到乙地的位移，使它又具有大运输系统的运输性。其公共性决定了它在进展的过程申，政府必须有更强有力调控手段，统一治理。其运输性

49、决定它应作为国家统一交通体系中的一部份，纳入统一规划，并需要引导建设。它应区不于其他都市基础设施。此外，都市交通相关于其它运输系统，又是一个复杂的、相对独立、完整的运输子系统。这包括，私人与公共交通方式(私人小汽车、自行车、摩托车、社会车辆、公共电汽车、轨道交通等)，各种基础设施 (停车、换乘设施、道路、轨道、轮渡设施等)。随着都市轨道交通、小汽车交通的进展，高新技术带来智能交通的进展，国家和地点政府在这方面的投资将会更大。都市交通系统除了国家交通运输体系中其它运输方式所具有的运输特点，同时，它还具有自身的特点和内在的规律，如，面向低收入阶层和高薪阶层，公共运输的低价格运输行为，个人交通选择行

50、为对都市社会产生的交通聚拢效果，有限设施和无限交通需求的动态的平衡系统对政策敏感度极强等。都市是水运、公路、航空、铁路的汇合地，都市交通系统构成国家整个运输系统的枢纽和结点，而不从属为“公路”的一部份。都市交通的特点和复杂性决定了不能低估它对国家整个运输系统的阻碍作用。能够讲都市交通是大运输体系中最复杂的子系统，因受到都市空间的限制，都市交通运输系统是交通工程科学中科技含量和现代化治理含量最高的子系统，都市现代化治理专门大程度体现在都市交通的现代化治理上。如何改善和引导都市交通系统的健康进展，标志着一个国家整体运输系统治理的现代化水平和全民的交通素养的教育水平，对提高整个国家综合运输效益和都市

51、人民生活质量的改善有着深远的意义。当我们走进现代交通文明的时代，我们应该更深层次的认识到都市交通系统是一种专门的都市基础设施，同时又是国家“能源交通”的重要组成部份。对它的进展建设治理应采取符合它的规律，促进它进展的方式。那确实是：通过国家和地点行政、法律、经济、技术、教育和体制的改革来实现其良性进展的目标。2.3.3 都市交通设施的特性都市交通设施的运转和经营在经济意义上，与一般商品和商业化服务相比，具有专门多专门性；服务的公共性与社会性都市交通设施是为全社会、全体市民提供服务，它是一个公共的开放系统，不能拒绝任何使用者的需求，同时在使用和服务过程中不能独占，进行排他性消费。只要居住在都市或

52、者是到都市中去活动，存在需要就可同意服务。因此，都市交通设施同都市其它基础设施一样具有明显的共享性，因此交通设施产业所提供的产品和服务，大多数具有公共性，即一个人的使用不能以排斥其它人的使用为前提，这是由交通设施的性质所决定的。效益的内部性与外部性由于交通设施服务的公共性，就带来了效益的外部性或间接性。例如都市公共交通，他所提供的产品或服务中有一部分为福利品或公共物品，必须坚持不以盈利为要紧目的，即不能以经济效益为惟一的准则。交通设施的耐久性和时代性一般讲，交通设施都能长期使用，至少几年至几十年。但交通设施同其它任何建筑物和构筑物一样。不是整体一次性消费殆尽的，而是在使用过程申不断磨损和消耗的

53、，因此需要不断的维护和更新。另一方面，都市交通设施的建设内容和水平是随着科学技术的进步、社会生产力的进展而不断发生变化，各个时期都市交通设施建设的重点往往不同。例如在工业化时期有轨交通成为都市一种要紧交通工具。二战后，由于汽车工业的迅速进展，都市的交通要紧是各种汽车，包括公共汽车和私人汽车。与此相适应，都市道路的建设要求发生重大变化。现在，随着信息技术、计算机技术等高效技术的进展，都市交通设施的建设又有了新的变化和进展，智能交通系统 (ITS)的研究和运用，为都市交通设施增添了新的构成。都市交通设施资源的内涵更加丰富。建设的超前性和运行的整体性都市不同的交通设施相互协调形成都市交通系统，要实现

54、交通系统的运行效率和效益，强调各个组成元素之间的整体协作性，否则交通系统的运行必定是低效的。需求的周期性和供给的连续性人的活动有其规律性，饮食起居、居家出行，都有大致相同的时刻。这使得人们对交通设施的需求呈周期性的变化。2.3.4 都市交通设施资源的现状2.3.4.1 都市基础设施的总量短缺我们国家在经济持续快速增长的推动下，都市化开始进入加速时期，而作为公共产品的都市基础设施，与消费品相反，越发显得短缺。有统计讲，全国近2/3的都市存在着不同程度的供水不足问题；约70%的都市尚未形成都市干道网，交通不畅、遭路堵塞十分严峻；都市持水管网普及率仅60%左右，都市污水集中处理率不足10%。就都市交

55、通设施而言，从中国大都市人均道路面积的指标可窥见一斑。下表给出了中国大都市人均道路面积与国际同类大都市的比较情况，从数据能够看出差距是比较明显的，这要紧是我国经济尚不发达的反映，同时也有长期以来都市建设轻视流通、都市交通设施投资不足的缘故。据联合国推举，都市基础设施占国民生产总值 (GNP)的比重应为3%-5%。但中国1953-1985年都市基础设施仅占GNP的0.86%。1985年以来虽有上升，但到1993年仅增加到1.66%。在都市基础设施中，都市道路建设从“一五”占都市建设投资的44%下降到“二五：以后的30%35%左右，“六五”虽有回升也仅有40.5%，至今仍在那个比例徘徊。都市名称

56、都市道路 机动车辆 年份 面积（） 人均面积() 年份 机动总量（万辆） 车均道路面积 东京 1992 9226 11.3 292.2 30.6 大阪 1992 3881 14.9 1989 91.7 41.3 新加坡 1998 6410 24.2 1989 49.2 130.3 汉城 1992 7104 6.5 1990 119.4 59.5 台北 1992 1877 7.0 1989 108.2 16.1 北京 1994 2853 4.8 1995 93.1 30.0 上海 1994 3179 3.5 1994 37.0 85.9 天津 1994 2584 7.1 1994 55.4 59

57、.3 发达国家的经验也表明，在工业化和都市化的进展起飞时期，保持必要的基础设施建设投资比例是十分关键的。许多发达国家在基础设施已达到专门高水平、经济总量巨大的情况下，都市基础设施投资占国内生产总值的比重仍维持在1.5%左右，占固定资产投资的比重6%左右。而我国地市基础设施投资占国内生产总值的比重长期不足 1%，最高年份也仅达到 1.5%；都市基础设施投资在全社会固定资产中的比重长期不足3%。最高年份亦仅为4.1%。依据国际经验，在经济起飞过程中，都市交通、电力和电讯业投资的增长应快于加工工业投资增长，没有这些部门的超前进展，就不可能有经济的成功起飞。在中国特定的体制背景下，公共物品的投资差不多

58、依靠政府进行，而政府财力又难以全部满足投资需要，这使得其供给严峻滞后于加工工业进展，成为经济起飞的瓶颈障碍。2.3.4.2 都市交通设施短缺的缘故公共产品短缺的背后，是都市经营思路的短缺。长期打算经济体制最大的阻碍，并不是有形的工程和企业，而是在我们的头脑中所形成的思维定势。提到包括都市道路、桥梁和公交等公共产品，长期差不多上政府财政出资建设和补贴，其商品属性被忽视，差不多上被看作是无偿的福利性分配。政府以财政补贴方式来维持其低效运营。如此的公共经济建设的量越大，政府背的包袱就越重，形成“建设越多、亏损越大;投资越多，黑洞越深”。的恶性循环。公共产品的价格强制，使市场经济条件下应有的价格调节机

59、制失灵，对经营公共产品和服务的企业无吸引力，加之治理部门缺乏资产经营意识，不能将现有的存量资产盘活，使得依靠政府实现扩大再生产成为不得已的选择。公用事业沿袭了数十年的“输血机制”。，必定导致体能衰退，既没有竞争压力，更没有内在动力。如同康燕在解读上海中所讲，试想政府拨给企业三分钞票，要求为老百姓提供六分钞票的服务，而让老百姓中意又要花九分钞票的成本。其结果一定是，政府投入无结果，不中意；企业费劲不讨好，没方向;老百姓需求没满足，不快乐。观念的差距导致基础设施的差距。基础设施的差距决定了都市在竞争中的位势，经济学是选择的艺术，一个保守的思路，也可能就错过了下一轮竞争的先机，一步赶不上，步步赶不上

60、。以上海为例。改革开放以来，特不是1990年代初开始的大规模浦东开发，大大促进了上海的都市基础设施建设，尤其是大的交通框架差不多形成 (如地铁的建成开通)。基础设施建设为房地产开发制造了较好的条件。导致都市边缘和地铁沿线的上地开发迅速热起来，房地产价格空间扩大，使上海房地产市场加速进入大众消费时期，带动了地区社会经济的进展。2.3.4.3 武汉市都市交通设施的现状武汉市是全国几个特大型都市之一。改革开放以后，在包括都市交通设施在内的基础设施建设方面投入较大，在一定程度上缓解了都市基础设施严峻不足的局面。然而与日益增长的居民交通需求想比较，都市交通设施仍处于供给不足的状况。到2001年底，武汉市