8203估价师协会网站cms实践总结

1、土地估价专业实践总结虞春阳黑龙江广源勘测工程技术服务公司 简介： 年 月至今，本人在黑龙江广源勘测工程技术服务公司从事土地估价相关业务，经过不懈努力，在 年取得了土地估价师资格，通过两年的土地估价实践工作，使我对土地评估有了全新的认识，业务水平得到了极大的。本次实践总结，从实践角度出发，阐述了工业用地评估中的难点和需要注意的事项。本专学历， 年毕业以后在哈尔滨房地产估价从事房地产评估工作， 年 月加入广源勘测工程技术服务公司从事土地估价等相关业务，在工作中，通过虚心向专业估价师请教，在实践中稳固自己的理论知识，尽量做到工作中理论和实际相结合，使本人对土地评估业务有了更次的理解，最终使自己能够独

2、立完成土地估价的撰写，经过 年的努力，本人终于在 年取得了中地估价师资格，这为以后能更好的从事土地估价业务打下了良好的硬件基础，在公司工作的 年多时间里，本人不断的追求进步，完善自己的评估理论知识，在操守职业道德的基础上，严格按照土地估价的程序来完成。在这两年多的土地估价工作中，我总结了一些自己在工作中的方法，和不成经验，介绍如下希望能得到业内的批评和指导：一、工业用地评估中的难点和方法选择工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争体现在城市之间的选择上。一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成

3、地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争模式。1、评估难点从宏观上讲，影响工业地价的主要包括行政、成本和市场。在工业用地价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，也往往容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方为招商引资，人为地压低基准地价和出让。就成本而言，工业用地价格不决定于成本（现阶段工业地价价格的成本主要包括征地取得费、相关税费、土地开发费等，其中征地补偿费所占比例在 45%60；土地开发费除部分开发难度大、配套要求高的土地费用稍高以外，相对来说比较固定，其比例在 3040；相关税费就包括耕地开垦费、耕地占用税、基本农田用地保护费、征地等，在

4、新增建设用地有偿使用费不纳入成本税费的情况下，税费仍占工业地价的 10%），但各项取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限价。事实上，工业用地价格最终决定于供需关系，但我国主要城市目前工业用地供需总体上呈现供大于求的局面，这一点在工业用地价格近几没有太大变化方面也有所体现，加之其他的影响，造成现阶段各城市工业用地基本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。2、评估方法选择在实际工业用地评估中，除了基准地价修外，无论是采用成本近法、市场比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种影响信息提取上的和方法标准等诸多难点。 因此，在城市地价动态监测中，成本近法是工业用地价格评估的首选方法，虽

5、然成本近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地评估时，成本近法仍是一种较能被各界认可的方法。市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。抵押没有真正的交易，只是预先评估的价格，真实的交易，也没有通过市场检验，没有实际应用意义；转让价格尽管是一种市场价，但目前市场价格和取得价格之间的差异仍很大，且即便是真实发生交易的土地，交易价格也存在两个问题：一是地面附着物的剥离是否合适，二是这一交易价格是否真实。基准地价修将逐渐退出工业用地价格评估。目前的工业基准地价，在一定程度上是迎合了地方招商引资的需要，

6、没有真实反映土地的稀缺性，应用系数修评估工业用地监测点只能使评估价更加背离实际。今后可逐步根据厂房出租探索应用收益还原法，随着工业集聚效应和产业结构的调整，一些地方厂房的出租信息很多，与土地出让价格相比，更能反映市场实际。研究工业用地跟价格的关系，可以为今后应用收益还原法评估工业监测点地价探索新的道路。工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争体现在城市之间的选择上。一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争模式。二、工业用地价格评估中需要注意的事项自 200

7、7 年 1 月 1 日起，我国开始实施资源部的工业用地出让标准。笔者认为，在工业用地招拍挂出让前，应对具体出让地块进行价格评估，其评估结果也应由市、县资源管理部门集体研究审核后确定出让底价。四个方面需引起注意：在评估中要有政策方面的专项说明，以求评之有理。在有关市、县尚未实施新的基准地价的情况下，评估中必须详细说明所依据的政策规定和所在区域的标准。如：某县在工业用地出让标准中属 11等 144 元平方米(96 万亩)。本标准是该县境内最末级(四级)工业用地招拍挂出让时的最低限价。原四级工业用地 115 元平方米(767 万亩)的标准不再作为评估依据。在评估方法的选择上要综合考虑，使其有所侧重。

8、因近几年工业用地的一级市场出让价及二、三级市场上相互转让的成交价普遍较低，加之交易案例不多；采用市场比较法没有多大说服力。又因为原基准地价大都已超过了 3 年适用期(各地原基准地价的基准日一般为 2002 年 1 月 1 日)。因此，评估工业用地招拍挂出让价格以成本近法评估比较适宜和适用，但成本中各要素要体现市场比较法的，要采用客观成本。另外，也可根据出让地块的具体情况及相邻用地的土地出租收益、行业收益情况，采用收益还原法进算评估。最后，根据不同方法(至少两种)测算的结果，分别赋予不同的权重值，确定出一个比较合理、公正的价格。在有关参数或数据的选用上要合理合法，做到取之有据。如：以往的还原利率

9、大都采用同期的一年期存款利率，今后采用的还原利率必须是不低于五年期存款利率的数值；土地取得费 (征地补偿额)必须采用已经制定的征地年产值标准及区片综合地价。如：某市的征地区片综合地价分4 个级别，分别为每平方米 45 元、60 元、75 元、90 元，没有上下浮动的余地；新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、耕地开垦费等有关税费，国家也有规定的标准，不得擅自修正。在集体研究审核时要综合平衡当地地价水平，使其客观有效。集体审核前，要指定专人详细查阅估价，会审时在各抒己见的同时，要着重审核估价是否严格按照及政策的有关规定进行了评估或确定地价。如：估价参数是否按规定要求选取；估价结果是否低于国家标准、是否体现了同地同价、是否体现了当地产业发展政策等等。三、结束语在专业实践中，本人自