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1、宁国市永祥房地产开发抵押融资土地使用权价格评估案例分析宁国市津河地产评估公司【摘要】本文就宁国市永祥房地产开发商住用地抵押融资土地使用权价格评估项目进行分析，对评估方法选择、评估流程、评估时遇到商住用地及解决方案进行探讨。【】抵押融资价格评估第一部分评估项目的背景本次评估待地地价是在评估基准日 年 月 日，商业用地 年、住宅用地 年，宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内场地平整条件下土地使用权市场价格。三、评估对象描述此次评估对象为宁国市永祥房地产开发使用的一宗土地，位于宁国市市区东岸路东侧，宗地周围现有功能齐全的宁国花园、亚新科花园、评估基准日，法。公寓等中高档居住

2、区。土地所权、租赁权等他项权利，宗地属国家所有，在清楚，来源合根据委托方提供的宁国用（ ）第 号国有土地使用证，地面积为 平方米，规划用途为商业住宅用地，待待地商业、住宅建筑面积比例为 ： 容积率为 ，绿地率不小于 。一、估价目的本次是为委托方对其位于宁国市东岸路东侧的土地使用权价格进行评估，为其办理土地使用权抵押提供价格参考依据。二、地价定义 、方法选择根据城镇土地估价规程以及待地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到宁国市地产市场发育程度，选择评估方法。由于宁国市城区土地定级估价于 年 月 日实施，而基准地价的基准日于 年 月 日，更新后宁国市城区土地级别及基准地

3、价于 年 月 日实施。至评估基准日 年 月 日，待地所在区域地价变化幅度较大，故在此次评估过不宜采用基准地价系数修进行评估。因估价对象至估价基准日为待开发的商业、住宅用地，且待地所在区域有已开发完成的商业、住宅用地，预计开发完成后不动产总价易测算，故采取假设开发法进行评估。又因待地所在区域地产市场较发达，类似待地的土地交易案例近年来较多，适宜选用市场比较法评估。假设开发法是指在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：地价预计开发完成后不动产总价开发成本投资利息投资利润销售税费市场比较法

4、是根据市场中的替代原则，将待地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，以此来估算待方法。其基本公式为：地土地客观合理价格的（ ）市场比较法综上所述，本次估价采用假设开发法和市场比较法进行评估。 、方法介绍（ ）假设开发法一、评估方法选择第二部分 估价方法选择及估价结果确定# (*+式中：待地价格(比较案例价格待(待*待+待地情况指数 比较案例情况指数地期日地价指数 比较案例期日地价指数地区域地个别条件指数 比较案例区域条件指数 比较案例个别条件指数条件指数二、估价结果确定根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况 采用了假设开发法对估价对象

5、进行价格核算 用市场比较法进行验证 由假设开发法和市场比较法测算 两种估价方法得到的结果比较相近 假设开发法测算的价格略低于市场比较法测算的价格。经综合分析 以假设开发法测算的土地价格作为最终结果。第三部分评估工作流程 、在现场踏勘以后，针对估价对象选定合适的评估方法，并收集第四部分 项目评估中及解决方案评估工作流程是指完成一个评估项目所需要做的各项工作按它们之间的内在联系排列出的先后次序。一般情况下，为了更快更好地完成一个评估项目，要经过以 程： 、受理估价委托； 、拟定估价作业方案； 、实地踏勘和收集估价所需资料； 、分析估价对象及土地市场，选定适合的估价方法进算； 、确定估价结果，撰写估

6、价； 、出具估价及估价资料的归档等。在以上各步工作中， 、 、 三项工作十分重要，一份评估的优劣关键在于这几部分的工作。相应的资料进行地价测算，本次采用的是假设开发法和市场比较法，这两种方法收料的重点和难点在于开发后房地产的售价确定和市场比较案例的选取。在假设开发法中，根据委托方提供的资料，有针对性地了目前宁国市同类地区、用途相近、结构相似的物业的售价水平，并经综合分析，剔除那些异常交易价格，最终确定待观合理的市场售价。地最可能的客待地完全相同的，只能尽量选择与待地相接近的案例，但在 评估过必须结合当地土地市场状况和商业、住宅用地价格比较对 可比案例进行价格修次选取了一个 年 月和两个 年交易

7、状况、区域和个别的比较修正，最终以三个案例修正后 价格的算术平均值作为待地的市场比较法测算结果。 、假设开发法和市场比较法两种方法评估结果相近，根据估价规地价确定方法及本次估价目的，考虑抵押权人实现抵押权时应扣除一些相关税费，遵循保守谨慎原则，决定采用相对较低的假设开发法的测算价格作为最终评估结果。 、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日 年 月 日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的有偿使用土地使用权价格现值。若待地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的发生变化，该评估价格应作相应调整。 、不同评估项目有不同的特点，要根据其特殊情况选定合适的估价方法，并根据不同地价类型结合实际需要综合考虑确定。 、承接