贸易融资信用业务策划方案送审报告

1、编号:贸易融资信用业务方案送审报告 申请人: 百利融资租赁有限公司 业务种类: 融资租赁保理 授信金额: 3亿元 国标行业分类： 上报分行: 天津分行 发起机构: 广开业务部 214 年 06 月 22 日目 录 TOCo 1-3h z .尽职 HYPERLIKl _Tc434调查报告XXHYPERLINK N:整理后金融服务方案xx.HYPERLINK N:整理后风险评审意见及结论xx.HYPERLINK N:整理后审批意见xx附：贸易融资信用业务差不多资料清单内 容份数页码申请人差不多资料（包括直接授信申请人及贸易融资专项额度申请人) 授信业务申请书 营业执照正副本（年检合格) 企业组织机

2、构代码证(年检合格） 税务登记证（含国税、地税) 法定代表人身份证明书、身份证 法定代表人、实际操纵人、要紧经营者、财务负责人简历 企业差不多户开户许可证 贷款卡及密码 企业征信报告历次验资报告 公司章程或合资合同 内部评级认定结果 专门经营资格、资质证明（安全生产许可证、排污许可证、质量认证证书,施工企业的施工资质证书，特种企业经营许可证书等) 近三年经审计的年度财务报告（含审计意见、财务报表及附注）、近期财务报表（申报日近个月内）和上年同期财务报表，近期报表要紧财务科目明细讲明(集团客户须提供合并报表及本级报表） 近两年及今年以来纳税证明（纳税申报表、电子缴税付款凭证、税收通用缴款书,包括

3、增值税、企业所得税、营业税) 董事会、股东会等同意向本行申请授信的文件（适用直接授信) 董事会成员和要紧负责人、财务负责人名单和签字样本 证明贸易背景的相关材料（如购销合同、增值税发票等) 上轮业务登记台账 本行制度政策要求或需要提供的其它材料注：1、以上为贸易融资信用业务送审材料差不多要求,关于贸易融资具体业务品种，若本行相关制度对材料提供有特不要求，应参照相关制度规定执行。2、贸易融资信用业务若涉及保证担保或传统抵、质押担保，还应提供保证担保人、抵、质押物相关的送审材料。.尽职调查报告客户名称百利融资租赁有限公司是否首笔业务是 否 授信类型（可同时选择）贸易融资专项额度 直接授信 业务人员

4、客户经理:范金凤业务助理:赵翚产品经理:张瑞晟机构负责人:张健一、调查实施背景描述现场调查参与人员、客户接待人员、时刻、地点调查要紧内容客户调查、资料收集采纳的方式、方法。二、申请人(含直接授信申请人及贸易融资专项额度申请人，以下统称申请人）与本行合作情况贸易融资信用业务开展情况申请人在我行尚无授信业务。与我行其它信贷业务合作情况申请人在我行无信贷业务合作，本笔业务属首笔。风险分类情况申请人在我行风险分类为正常1。其他需要讲明的业务或综合收益无关联公司与我行往来情况无三、申请人及其关联方差不多情况申请人差不多情况差不多资料卡 差不多资料差不多情况企业名称百利融资租赁有限公司 公司性质有限责任公

5、司(台港澳与境内合资) 归属集团百利机械装备集团有限公司注册地址天津经济技术开发区洞庭路2号2段K206 注册实收资本贰亿元人民币 经营有效期14年1月日至4年1月2日经营范围融资租赁业务;租赁业务;向国外购买租赁资产;租赁财产的残值处理及维修；租赁交易咨询及担保（不含融资性担保)。(以上经营范围涉及行业许可的凭许可证件,在有效期限内经营，国家有专项专营规定的按规定办理）业务资格资质 法定代表人杨川职员人数1 注册号111000114 法定代表人身份证号财务联系人及联系方式郝经理1822267196 银行开户情况41301010003059兴业银行股份有限公司天津和平支行组织机构代码08657

6、80-5贷款卡1160000294522 最新股东构成出资人出资额股权占比行业归属实际操纵方是否逃废债企业天津泰康投资有限公司 2000025 否 合计 200025% 公司设立与变更百利融资租赁有限公司（简称“百利融租”）是一家注册资本5亿元的中外合资融资租赁公司，其中百利机械装备集团持股60%，天津进展(香港上市公司）通过泰康投资持股40,公司要紧经营融资租赁业务。申请人是经天津经济技术开发区治理委员会以(津开批2013597号）文件批准设立，013年月31日取得（商外资津外资字201301号）中华人民共和国外商投资企业批准证书，由天津泰康投资有限公司出资组建的有限责任公司（台港澳与境内合

7、资）,2014年1月3日取得天津市滨海新区工商行政治理局核发的1400049号中华人民共和国企业法人营业执照，目前注册资本人民币贰亿元，截至213年12月0日,公司实收资本人民币50万元。申请人归属于天津百利机械装备集团有限公司（简称“百利装备”）,系基于天津市原两大市属国有集团公司:天津百利机电控股集团有限公司和天津汽车工业(集团）有限公司整合重组而成，是天津装备制造业的主力军,中国装备制造业的重要基地。公司独立运营情况公司在资产、人员、财务、机构、业务等方面与公司控股股东、实际操纵人及其操纵的企业完全分开、独立运作，具备面向市场独立经营的能力。公司资产情况完整拥有合法、完整的所有权,不存在

8、为股东和其他个人提供担保的情形,不存在资金被控股股东、实际操纵人及其操纵的其他企业以借款、代偿债务、代垫款项或者其他方式占用的情形。股权结构和相关公司差不多信息1、申请人资本构成如下图: 截至01年月0日止 单位：万元人民币股东名称注册资本（万元)实收资本（万元）占注册资本比例（%)天津泰康投资有限公司200025合计20050025申请人为天津泰康投资有限公司全资子公司，申请注册资本为人民币200万元,由股东天津泰康投资有限公司于两年内缴清。截至2013年月0日止,申请人实收资本人民币5000万元,占注册资本的25%,出资方式为货币。由天津中审联会计师事务所出具津中审联验字（2014）第3号

9、验资报告。2、治理模式及组织架构图总经理风险操纵部副总经理财务部综合办公室治理部各部门职能：总经理:负责租赁公司日常治理和业务开展;总经理具体职能为治理公司高级治理层，与公司高级治理层一起完成如下工作:1. 起草租赁公司的战略规划和年度运营打算（包括业务打算和财务预算）,并报董事会审核; 核定租赁公司各项规章制度；核定租赁公司组织机构增减和部门副经理以上级不人员的任免;副总经理:负责公司租赁项目风险防控和公司资产流淌性工作,保障公司资产的安全性、流淌性和盈利性；负责公司市场营销和租赁产品研发工作,确保公司市场份额和资产规模在融资租赁行业内地位；财务部:负责会计预算、核算工作和发行债券、股权融资

10、等资本运营工作，确保资本金保值、增值;风险操纵部:是公司风险治理的核心机构;综合办公室:负责公司各类行政事务3、公司差不多资料申请人百利融资租赁有限公司成立于4年1月3日，注册地址天津经济技术开发区洞庭路2号2段K206,法人代表杨川,注册资本贰亿人民币，属于台港澳与境内合资企业。申请人要紧经营范围:融资租赁业务；租赁业务；向国外购买租赁资产；租赁财产的残值处理及维修;租赁交易咨询及担保(不含融资性担保）。(以上经营范围涉及行业许可的凭许可证件,在有效期限内经营，国家有专项专营规定的按规定办理)。申请人截止014年4月末总资产4万元，由于申请人于214年初成立，经营期较短，故尚未产生销售收入。

11、4、公司章程描述1、该公司不设股东会。2、该公司设董事会，由5名董事组成,董事每届任期三年,任期届满，经委派能够连任。董事会设董事长一人,董事长由股东委派。董事会会议须由三分之二以上董事出席方可进行。董事会作出决议，须经全体董事过半数通过。3、董事会对股东负责,行使下列职权：(一)向股东报告工作;（二）执行股东决议；(三）决定公司的经营打算和投资方案;（四)制订公司的年度财务预算方案、决算方案;（五)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;（六)制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案;(七)制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案;（八）决定公司内部治理机构的设置；（九)决定聘

12、任或者解聘公司经理及其酬劳事项，并依照经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其酬劳事项;（十)制订公司的差不多治理制度4、公司设经理一名,由董事会决定聘任或者解聘，任期3年。5、实际操纵个人和治理层介绍百利融资租赁有限公司治理层介绍(一)法人代表兼总经理姓 名杨川性不男出生年月1968.09.07出生地天津民族汉健康状况良好专业技术职务高级经济师熟悉专业有何专长上市公司资本运营、企业治理学习经历183.0919.07 天津市二十一中学，学生19.09-1900 天津财经学院,统计学,经济学学士1993.09-96.06南开大学,世界经济，经济学硕士207.09-2.6 南开大学，世

13、界经济,经济学博士工作经历1997-199天津汽车贸易总公司打算统计科,打算员、科负责人194.10-199.2天津市人民政府办公厅综合处，综合编辑1998.02-2000. 天津港保税区管委会贸易进展局，项目主管、局长助理2000.08-2006.01 中原百货(集团）股份有限公司，常务副总经理 （天津华联商厦股份有限公司），董事长、总经理200.0-26.0天津劝业场华联集团有限公司,副总经理（兼)2006201009天津海泰科技进展股份有限公司,党总支书记、董事长、总经理 (上交所上市公司600082.S）10102010. 麦购（天津)集团有限公司,总经理0122-202.10 天津市

14、旅游(控股）集团有限公司,总经理助理0.11-现在 天津泰康投资有限公司，董事长、总经理(兼）、党总支副书记012.1现在 天津百利机电控股集团有限公司,总经理助理2013.12-现在 百利融资租赁有限公司总经理(二）财务部长个人信息姓名刘春林 性不男出生日期1969.0.民族汉最后学历经济学学士外语语种及水平英语 ET专业见长：资金打算和筹措、财务治理、内部审计、预算治理、税收筹划等教育背景年 份毕业学校专 业学 位198.011.07天津财经大学经济信息治理经济学学士工作经历年 份企业单位职 务1991-1996天津市染料化学工业公司(化工局内部委派)会计1996-2000天津有机化学工业

15、总公司(化工局内部委派）财务治理2001天津津华会计师事务所审计项目经理2001-05天津海泰科技进展股份公司治理会计兼内部审计0-206天津中辰番茄公司财务经理200-204天津市港华雷克萨斯汽车销售服务有限公司财务行政部长214-至今百利融资租赁有限公司财务治理部部长其他需要讲明的信息无关联企业差不多信息关联架构关系关联架构图,包括公司名称、控股关系、控股比例申请人内部职能部门架构图及职能简述内部治理模式描述集团内公司财务、经营等治理方式,包括但不限因此否设立资金结算中心进行资金归集、对下属公司融资安排等操尽情况等内容。上述公司在集团中职能定位、集团各公司之间商品买卖关系、集团各公司之间资

16、金互相拆借、拖欠关系等。关联企业差不多资料天津泰康投资有限公司成立于1997年1月4日，法定代表人杨川、注册地天津经济技术开发区、主营投资,经营范围一、投资于国家鼓舞(或)同意外商投资的机电和机械行业及其他领域。二、受所投资企业的书面托付(经董事会一致同意）,向其提供下列服务:（一）协调、协助或作为代理人为公司所投资的企业(经所投资企业董事会一致同意)从国内外采购该等所投资企业自用的机器设备、办公设备和生产所需原材料、元器件、零部件和在中国国内外销售所投资企业的产品并为该等产品提供售后服务;(二)在外汇治理部门的同意的监督下,在其与所投资企业之间平衡外汇收支;（三）协助所投资企业招聘人员并提供

17、技术援助和培训、市场开拓、咨询服务和研究开发的服务；（四)协助所投资企业获得贷款并提供担保。三、向其所投资企业及关联企业提供咨询服务。四、在中国境内设立科研开发中心，从事新产品及高新技术的研究开发,转让其研究成果,并提供相应的技术服务。五、承接其母公司和关联公司的服务外包业务。 四、申请人所属行业情况调查分析(1)所属行业分析:现代融资租赁业产生于20世纪50年代的美国，其后由于其本身所具备的诸多先天优势,在世界各地获得了快速进展。目前,融资租赁在欧美发达国家已成为仅次于银行贷款的第二大融资方式,每年全球交易规模已超过0亿美元。我国自上世纪8年代初诞生至今,中国融资租赁业已拥有超过30年的经营

18、历史。截至目前,融资租赁已在航空、医疗、印刷、工业装备、船舶、教育、建设等领域成为主流融资方式,并已助推相关行业持续、快速的进展。过去三年,中国融资租赁业的复合增长率超过了5，其增速在金融行业中处于领先地位。面向以后，作为一种创新金融服务，中国融资租赁业仍是中国大陆版图上的“朝阳产业”,以后进展空间巨大，表现在以下几个方面:首先，在“十二五”规划的蓝图框架下,中国融资租赁业所依附的“土壤”中国GDP在以后五年仍将保持较快增长。而进一步分析中国的GDP结构,能够看出,第二产业，即制造业,约占GP的一半。如此的产业结构使以设备为依托和载体的融资租赁的经营方法有了生存和进展的基础。其次，随着“十二五

19、”规划的逐年实施，中国都市化、工业化步伐的大力推进，传统行业的产业升级，新兴行业和装备制造业的快速进展，民生工程如保障房建设、中西部基础设施建设、以及“医改”、“教改”的稳步落实，与此相关的固定资产和新增设备的投资需求将持续增长。这也为融资租赁行业的进展带来了极大的进展机遇。(）申请人行业前景分析：在百利装备集团进军融资租赁领域的背后,是实体产业和融资租赁加速对接的汹涌浪潮。近期,华能集团、华电集团、国电集团、太钢钢铁等深耕实体经济的大型集团纷纷在新区设立融资租赁公司。融资租赁是助力实体产业进展的有效渠道。融资租赁业是连接实体产业、金融业的桥梁，目前其在助力实体产业进展方面起到了强有力的推动作

20、用,已成为装备制造业外贸出口、获得市场订单的有效渠道。以装备制造业为例,目前我国已成为世界机械装备的第一制造大国和销售大国,而这些机械装备60%以上差不多上通过租赁方式实现的。因此,融资租赁公司的成立为产融结合搭建了桥梁，作为新型融资平台,融资租赁公司发挥着不可或缺的作用。五、申请人经营情况调查分析、申请人主营融资租赁业务分析（1）依托集团资源平台开展产融结合“特色”融租业务申请人自批准设立以来以服务百利装备集团转型升级为核心目标,紧密依托百利装备集团的产业优势,围绕“三个平台”建设，为集团产业进展提供服务。作为典型的具有厂商背景的融资租赁企业，百利融资租赁公司的成立,不仅为集团制造企业销售产

21、品提供了营销工具，更大大降低了这些企业的“应收账款”。制造企业的“应收账款”，通过融资租赁业务,转化成了融资租赁公司的“经营性资产”。从融资租赁公司角度看，集团制造企业以融资租赁方式销售产品，也为其提供了优质的客户资源；集团制造企业更能够为这些企业提供时期性回购担保和租金履约担保,从而大大降低融资租赁业务风险和尽职调查的大部分成本，实现了制造企业与融资租赁公司的“双赢”。当集团制造企业产生更新改造需求时,百利融资租赁公司能够作为购买方为其采购，通过融资租赁方式租赁给集团制造企业，大大降低了集团制造企业的资金压力，从而大大提升了其设备更新改造的力度。（2）面向国内市场开展融租业务申请人更积极开展

22、集团外市场化业务，特不是国资系统的企业集团业务,目前洽谈的储备项目金额已超过5亿元。随着公司业务的不断进展扩大,可能在以后5年内公司规模达到5亿元,差不多具备上市企业条件,成为集团装备金融平台的重要组成部分。2、目前开展项目及项目储备情况：项目编号项目名称租赁标的物金额利率期限还款方式1天津市天发重型水电设备制造有限公司大型生产设备303.003年按季度结息，等额本金2天津市机电工艺学院3007955年按季度结息，等额本金合计633申请人目前的融资租赁业务要紧分为直租和售后回租两种模式,目前租赁物要紧为机器设备、办公厂房等。公司融资租赁业务具备融资方式灵活、融资期限长、还款方式灵活、压力小等特

23、点，融资期限可达5年。在还款方面,中小企业可依照自身条件选择分期还款,极大地减轻了短期资金压力,防止资金链断裂。公司在传统租赁业务的基础上,积极拓展创新型融资租赁业务。六、申请人财务数据分析与讲明(一）四期财务简表及审计情况 单位：万元年份2012年20年013年4月14年4月年份12年2013年2013年4月204年4月流淌资产-40流淌负债-1货币资金-406短期借款-短期投资-0应付票据-应收票据-0应付帐款-0应收股利-0预收帐款-应收利息-0应付工资-0应收帐款-0应付福利费0预付帐款-9应付股利-0其他应收款-0应交税金-0存货-0其他应交款-0应收补贴款-其他应付款-1待摊费用-

24、0预提费用-其他流淌资产-0其他流淌负债-0长期投资-910长期负债-0固定资产-0长期借款-0固定资产原价-专项应付款-0减:累计折旧-0应付债券-在建工程-0长期应付款-0无形资产-其他长期债券-0总资产-4975总负债-1-主营业务收入-0所有者权益-4974主营业务成本-股本-500主营业务利润-0资本公积-0营业利润-26盈余公积-0投资收益-未分配利润-2利润总额-26 -资产负债率-0.02流淌比-38211%速动比-337%毛利率-0销售利润率-由于申请人于014年月3日成立,经营不足半年,故无法提供其他期财务报表，其中204年月财务报告未经审计。(二）财务科目明细(201年月

25、）1、货币资金：436万元科 目金额（万元)占比现 金0.02%银行存款059.98%2、短期投资:无3、应收账款：无4、其他应收款:无5、预付账款:余额29万元为一年的中介机构费用摊销余额。6、存货：无、待摊费用:无8、长期投资（长期应收款）：9万元 单位名称余额(万元)占比%款项性质账龄融资租赁款9、固定资产：无0、在建工程：无11、无形资产:无1、短期借款:无13、应付票据:无14、应付账款：无15、预收账款：无16、其他应付款：余额1万元,为应付税务局的个人所得税款。17、长期借款：无18、长期应付款：无(三）财务指标分析偿债能力分析202年2013年03年4月04年4月资产负债率-0

26、%流淌比率-38119%速动比率-37938%现金比率-379378%主营收入现金率-非筹资性现金流入与流淌负债比率-7955利息保障倍数-.54通过指标分析能够看出，申请人由于201年1月份刚成立，经营期限较短属于无负债经营，资产负债率0.02%、流淌比率和速动比率分不为38219和379378%;14年4月现金比率938%，表明申请人资产变现能力较强，直接偿还债务和举债的能力强；利息保障倍数4.指标情况良好。由此可见，申请人目前资产结构以净资产为主，结构合理；资产负债率、流淌比及速动比指标良好讲明其长、短期偿债能力强，资金运用能力较强。盈利能力分析 2012年23年2013年-4月2014

27、年-月毛利率- 0营业利润率-0企业所处行业为租赁业,成立初期尚未形成收入,但企业目前已运作项目及储备项目都将会形成以后主营业务收入,因此可能利润总额将不断增加。就目前已落实的天发及机电工艺学院设备租赁项目的收益情况来看,百利租赁已具备较强盈利能力。营运能力分析 012年03年201年4月201年4月应收账款周转速度- 0存货周转速度- 0由于申请人租赁业务均为中长期业务故以长期应收款计入财务报表,而截至4月未产生营业收入,企业目前无存货,也未发生业务成本，因此应收账款及存货周转率均为0。申请人公司治理人员有多年从业经历,积存了大量的融资租赁经验,为公司治理运作奠定了良好基础，该企业又有百利装

28、备集团作为依托,可见该企业进展前景向好。现金流分析指 标2012年213年13年4月014年4月一、经营活动产生的现金流量:现金流入小计-907现金流出小计-6经营活动产生的现金流量净额-954二、投资活动产生的现金流量：现金流入小计-0现金流出小计-投资活动产生的现金流量净额-三、筹资活动产生的现金流量:现金流入小计-500现金流出小计-0筹资活动产生的现金流量净额5四、汇率变动对现金的阻碍-0五、现金及现金等价物净增加额-4046申请人2014年1月成立，截至4月现金流情况良好。其中经营性现金流入流出要紧体现在其他与经营活动有关的现金上；公司无投资性现金流;在筹资方面，股东注资首笔投资款0

29、0万元。现金及现金等价物增加额4046万元。综上，该公司作为融资租赁公司现金流情况良好,目前资金流量较为充足。（四）财务分析系统评价及分析目前,申请人在我行内部评级为 ,风险分类正常1。 申请人与银行合作情况描述(一）征信系统查询情况经征信系统查询，截至204年6月5日，百利融资租赁有限公司无信用业务，无对外担保,未涉及诉讼、环评处罚等事项，贷款卡状态正常。(三）重要事项讲明(一)对外担保情况无(二)未决诉讼、仲裁事项无(三）资产抵押、质押、其他被限制处置事项无（四) 外部信息查询情况无（五）近期重大事项情况分析无（六)其他重大事项讲明无承租人差不多情况介绍及分析一、承租人差不多情况(一）承租

30、人差不多情况1差不多资料卡差不多资料差不多情况企业名称天津经济技术开发区房地产开发公司公司性质全民所有制归属集团泰达投资控股集团注册地址天津开发区新城西路2号7-06注册实收资本13000万元经营有效期成立日期：97年11月1日经营范围房地产开发及商品房销售、维修;房屋出租;房地产技术咨询、小型工程治理、代理、建筑材料。国家有专项、专管规定的，按规定执行;设计上述审批的,按审批有效期为准。业务资格资质法定代表人李斌职员人数6注册号1201160003803法定代表人身份证号1201036122264财务联系人及联系方式蒋部长银行开户情况120183005003237中国建设银行股份有限公司天津

31、开发分行组织机构代码101254-3贷款卡121180000945最新股东构成出资人出资额股权占比行业归属实际操纵方是否逃废债企业天津泰达建设集团有限公司1000万元10%泰达控股否合计000万元10%公司设立与变更天津经济技术开发区房地产开发公司(承租人)由天津泰达建设集团有限公司出资组建，于187年1月19日成立,领取了天津市滨海新区工商行政治理局核发的注册号为1211600009803的企业法人营业执照。注册资本人民币1.3亿元。法定代表人:李斌。注册地址：天津开发区新城西路2号7-50。是经建设部批准的具有国家一级资质的房地产开发企业。承租人归属于天津泰达投资控股有限公司(简称“泰达控

32、股”）,集团成立于984年2月。202年主营业务收入799.6亿元,总资产930亿元（其中非金融类资产006亿元）,要紧经营领域为区域开发与房地产、公用事业、制造业、金融和现代服务业,拥有泰达集团、泰达建设等15家全资公司,天津钢管、滨海快速等23家控股公司和泰达进展、长江证券等23家参股公司,其中泰达股份、津滨进展、滨海能源、泰达物流、滨海投资、四环药业等6家为上市公司。3.公司独立运营情况公司在资产、人员、财务、机构、业务等方面与公司控股股东、实际操纵人及其操纵的企业完全分开、独立运作，具备面向市场独立经营的能力。公司资产情况完整拥有合法、完整的所有权,不存在为股东和其他个人提供担保的情形

33、,不存在资金被控股股东、实际操纵人及其操纵的其他企业以借款、代偿债务、代垫款项或者其他方式占用的情形。(二)股权结构和相关公司差不多信息1、承租人资本构成如下图: 单位:万元人民币股东名称注册资本（万元）实收资本（万元)占注册资本比例（)天津泰达建设集团有限公司130001300100合权结构图:泰达控股100%控股 建设集团00%控股天津经济技术开发区房地产开发公司、治理模式及组织架构图总经理副总副总副书记财务部办公室进展部营建部审算部安技部各项目部目前公司职工总人数:69人，其中研究生学历：8人,本科学历：42人,其他:9人,取得高级职称:6人,中级职称：7人。天

34、津经济技术开发区房地产开发公司(承租人）实行经理负责制,其中总经理1名，副总名及副书记1名。下设营建部、审算部、财务部、进展部、办公室、安技部及项目部七大部室。目前公司职工总人数:9人,其中研究生学历：8人，本科学历:42人，其他:9人,取得高级职称：6人，中级职称:27人。、公司差不多资料承租人：天津经济技术开发区房地产开发公司成立于198年11月19日，注册地址天津开发区新城西路号7-0,法人代表李斌，注册资本壹亿叁仟万人民币,为全民所有制企业。承租人要紧经营范围:房地产开发及商品房销售、维修;房屋出租；房地产技术咨询、小型工程治理、代理、建筑材料。国家有专项、专管规定的，按规定执行;设计

35、上述审批的，按审批有效期为准。截止2013年末总资产23882万元,其中净资产03万元，营业收入53万元,利润总额1078万元。、公司章程描述天津经济技术开发区房地产开发公司系19年11月19日在天津市工商行政治理局天津经济技术开发区分局登记成立的国有企业，自成立之日起没有设立公司董事会，也未进行公司制改革,因此公司不能提供公司章程及验资报告。该公司法定代表人、总经理由李斌担任，实行经理负责制。李斌对外签订借款、担保等合同合法、有效,公司无签字样本。5、实际操纵个人和治理层介绍(一）法人代表、总经理姓 名李斌性 不男出生年月966.2籍贯天津民族汉学历研究生政治面貌党员职称高级政工师现任职务总

36、经理、党支部书记学习经历5.0919.7 山东大学中文系汉语言文学专业本科工作经历189.0192 中共天津市河西区委组织部 干部1992.04-001.05 天津开发区房产公司进展部 、办公室、项目部 主任、部长、工会主席2001.0-206 天津开发区泰达建设集团房地产事业部 副总经理、党总支委员、工会主席2002.0603.06 天津灯塔涂料股份有限公司 董事、副总经理、党委委员2003.06-205.06天津开发区房地产开发公司 常务副总经理 20.06-至今天津开发区房地产开发公司 总经理、党支部书记（二）财务部部长姓名蒋建明性 不男出生年月1982.10籍贯云南省民族汉学历本科政治

37、面貌党员职称会计师现任职务财务部部长学习经历20019-2007 天津市南开大学 工作经历205.06-至今 天津经济技术开发区房地产开发公司 财务部 二、承租人所属行业情况调查分析（1）商品房开发1、全国商品房开发的现状和前景房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。总体来看,200年至011年近十年全国商品房销售面积和销售金额稳步增长。由于房地产行业的特点，房地产市场受宏观调控和经济形势阻碍显著，7年1月,为了抑制07年下半年房价增长过快的势头,央行出台了针对二套房贷的政策,随后商品房销售出现了回落。2008年，受国际金融危机的阻碍，国际、国内经济出现了明显

38、下滑，我国房地产市场出现了价格下降、销量萎缩的情况。得益于金融危机以后政府推进的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏，2009年全年销售量和销售额再创新高。20年,针对部分都市房价过快上涨,中央政府连续出台调控措施，从信贷政策、住房保障政策、土地政策、预售制度、行政监管等方面做了进一步规定。来自人民银行的数据显示，房地产贷款余额同比增速回落趋势明显，二套房及以上住房贷款占比呈明显回落态势。房地产市场从最高位逐渐回归到理性价位。以后考虑到我国都市化进程的不断推进、经济规模的持续增长和人口红利等因素，中国房地产市场的进展从中长期看仍将保持乐观进展趋势。从我国商品房市场的供需关系来看，随着国民经济的持续

39、快速进展，人民生活水平显著提高,都市化进程进入一个全新的进展时期。假如没有约束条件,可能01-020年住房刚性、改善性差不多需求约为每年9-11亿平米建筑面积,假设其60%80由商品住宅市场解决（%-40%由保障房市场解决),则需要每年提供6.47亿平方米商品住宅。每年10亿平米建筑面积（包括保障房）差不多需求-8亿平米土地供应量。在可供出让土地大幅下降的情况下,土地供给专门难满足如此巨大的需求,全国房屋市场上的供需矛盾依旧专门大。当前中央政府及地点政府对房地产的调控,要紧是针对二套房的限购及限贷,但新增人口及改善性需求对商品房的需求仍然较高,限购政策并不能从全然上改变房地产市场的供需矛盾，因

40、此在以后若干年内商品房价格仍将保持在相对高位,销售额差不多面将维持一定的增速。2、天津市商品房开发的现状和前景从担保人所在的要紧市场-天津房地产市场的销售面积和金额来看,差不多与全国的进展趋势相同,同时借助天津市整体的迅速进展和滨海新区效应的带动,增减幅度与全国相比较为平稳。自200年国家对房地产市场宏观调控以来,天津市的商品房和二手房全年成交面积均有所下降,但由于市场大量刚性需求的支撑,房价仍有小幅上涨。以后依托天津市整体进展和滨海新区的带动效应,天津房地产市场还有巨大的进展空间。天津作为我国北方经济中心，第三个增长极环渤海经济带的核心都市，同时也担负着北京的一些重要的交通、配套等功能,可能

41、天津在以后十年内，仍将保持快速进展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。(2)物业出租和治理房地产交易和流通的形式要紧有房地产买卖、租赁、交换、抵押、贷款担保、拍卖、土地使用权出让、转让、出租等。一个健康进展的房地产市场，应由一级市场买卖和二级市场流通租赁两个大部分组成,房地产流通企业的存在能够满足不同需求者的多样化需求。大力进展房屋流通租赁市场，是满足房地产市场有效需求,提高生活居住水平的必定选择。伴随着天津市整体的进展建设和滨海新区开发开放的加快推进,天津逐步成为万商云集的中心,越来越多的外资机构、民营企业进驻天津，大量的办公楼和其他商业物业需求使得天津的办公楼出租面积一直呈上升趋

42、势。与此同时,物业治理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，其规模也正在进展成为一个融治理、经营、服务为一体的覆盖全社会的庞大经济行业，并成为现代化都市治理和房地产经营治理重要的组成部分和国民经济新的增长点。人们普遍认识到，物业治理与服务差不多成为一种社会需求,而越来越多的开发商也开始认识到，今后房地产业的竞争要紧集中在两点:设计和物业治理。以后物业治理更将成为维系房产品牌的关键，并在整个房地产市场中占据越来越重要的地位。 三、承租人经营情况调查分析1、承租人经营情况分析天津经济技术开发区房地产开发公司（ED Real aeDvelopment Co)“泰达房产”成立于1年，是经建设

43、部批准的具有国家一级资质的房地产开发企业。承租人为国有企业，注册资金3亿元人民币,总资产逾5亿元人民币；公司集房地产开发、投资、销售、治理及服务于一体，自成立以来，在天津市区、天津市经济技术开发区、塘沽区、宝坻区等地区累计开发了共计百余万平米的商品住宅、十余万平米的商业项目以及近三十万平米的标准工业厂房,获得了较高的市场认同度和美誉度，在天津市房地产开发企业二十强中名列前茅，银行信用评级AA。该公司自成立以来已取得了多项荣誉:2001年公司开发的“泰达园”项目被中国房协评选为“康居型住宅开发模式典范项目”称号；202年公司荣获中国房协授予的“中国房地产行业百强企业形象奖”及“中国房地产行业百强

44、品牌形象奖”;204年公司荣获“中国房地产企业优秀品牌示范单位”称号和天津市“十五大地产品牌”,公司开发的“泰达时代”项目被评选为“0042005中国典型住宅项目”;00年公司荣获天津市“十大公信力企业”和“重合同守信誉单位”荣誉称号；26年公司荣获“中国房地产公信力10公信力企业奖”，开发的“北斗星城”项目被评为“006年天津最具投资价值楼盘”和“环渤海最佳居住品质名盘”；等等。截至2013年末，天津经济技术开发区房地产开发公司总资产38862万元，其中净资产034万元，营业收入521万元，实现利润总额1078万元。2、承租人开发项目情况介绍近年来公司又先后开发了泰达时代花园、泰达北斗花园一

45、期、北斗花园二期等项目，同时该公司全资子公司天津金色领地房地产开发有限公司开发了泰达金色领地项目，天津逸港蓝湾投资有限公司公司开发了泰达福波园项目(在建)，等等，具体情况如下:（一)已竣工项目、恬园不墅,座落于开发区生活区中心地带，面向国际杰出人士构筑理想人文居住空间。已正式交房。 2、泰达园，位于河西区永安道、广东路交口,与人民公园、中心绿地一路之隔,水榭楼台，风景怡人。小区处于商业区的中心居住区内，方圆两公里内商业、文化、娱乐设施俱全。泰达园共分三期，总建筑面积14万平方米,整体设计新颖、外形美观、房型多样、布局合理，并采纳多种新材料、新工艺。小区现已交房入住，实行封闭式物业治理，现在,“

46、泰达园”已成为地产名牌。3、芳林泰达园，坐拥天津经济技术开发区第三大街核心地段，紧邻开发区管委会和金融街，南依百米都市绿化带,环境景观优势十分明显。小区周边商业及生活服务配套设施齐全,人文环境优越。小区除了高档住宅外,配套会所、游泳池等服务设施以及中型商场、沿街商店、汽车库等公建设施齐全，是高端白领人士居住的理想选择。现已交房入住。 4、海韵园，地处于塘沽区繁华地段上海道，周围商业、学校及生活配套设施齐全。小区景色怡人,除了其自身的楼宇外檐不具一格、景观设计优美动人外，小区内更是保存了二十余棵树龄均有数十年的参天大树,使海韵园在城区中心独享一份恬静和自然。海韵园建筑品质优越，荣获“海河杯”,取

47、得了专门高的市场认可度,成为塘沽区标志性住宅小区。 、财宝星座,位于开发区第三大街，占地面积1.8万平方米，建筑面积3.6万平方米,一、二层为底商，三至五层为花园式独立办公空间，五层商业楼灵活多样的分户面积、人性化的设计,为客户搭建了一个不可复制的创富平台。目前众多商家陆续开业,商业气氛浓厚,其优雅的环境在开发区独树一帜。 6、泰达时代，毗邻开发区华纳高尔夫球场和市民广场，项目位置优越。全架空层设计，：1生态地下车位,完全实现人车分流。超大楼间距,多层次景观,营造优美居住环境。米通高阳台、移步花园阳台,现代感十足的大玻璃外檐,多样的先锋住宅大堂设计,在提供个性的居住空间的同时,体现了全新的居住

48、方式。现已交房入住。该项目曾获得天津市海河杯建筑工程奖等一系列荣誉。 7、八方园明，位于塘沽区外滩北侧，占地面积27万平方米，建筑面积5.2万平方米，于03年11月确定项目。205年4月开盘,206年6月5日正式交房入住。目前,众多商家陆续开业。8、泰达北斗花园：该项目位于天津市河北区金钟河大街与新开路交口,项目建筑面积20多万平米，目前项目已竣工交房，销售情况良好。9、泰达金色领地项目：金色领地项目为我公司全资子公司天津金色领地房地产开发有限公司开发，项目位于天津市宝坻区潮阳大道与开元路交口,总建筑面积14.49万平米,总投资3468万元,项目已于07年12月竣工交房。10、泰达福波园泰达福

49、波园项目为开发区房产公司子公司天津逸港蓝湾投资有限公司开发(我公司占股5%），项目位于天津市大港区港东新城，项目总建筑面积6.2万平米,总投资3200万元，已完成投资1000万元。目前项目已竣工交房，尚有部分余房待售。此外,还有早期开发的晓园新村、翠园不墅项目以及数十万平米的工业厂房项目。(二)在建项目1、泰达风景项目由该公司子公司天津逸港蓝湾投资有限公司开发（我公司占股5），项目位于天津市大港区港东新城，规划总建筑面积13.8万平米。目前差不多施工建设。，临港工业厂房项目项目位于临港开发区，共有10万平米的工业厂房,属于滨海新区十大战役项目之一。在临港开发区所有在建项目中,开发区房产公司的工

50、业厂房建设进展速度最快,为滨海新区的开发开放作出一定贡献。四、承租人财务数据分析与讲明(一)四期财务简表及审计情况 单位：万元年份02212013520.5年份2012202013.514.5流淌资产16821 306701200 1359 流淌负债542 634 39 8251 货币资金990 71 803752 短期借款0 00 110 短期投资0 0 0应付票据0 0 00 应收票据0 0 应付帐款624 691514 42 应收股利6403 0125590预收帐款5 762 0234 092 应收利息0 0 0 应付工资0 0196 应收帐款1705 14607261应付福利费 00

51、0 预付帐款2220 226135 应付股利 0 00 其他应收款420 5716 1 448 应交税金067 58 -632-1存货7024 528 53808 6789 其他应交款 0 0 应收补贴款0 0 0 0 其他应付款97663159 227待摊费用00 0 一年内到期的非流淌负债20260 144870 其他流淌资产326 111 0 0 其他流淌负债0 0 0 长期投资44934908 364434908 长期负债242040 8527 64 固定资产243 2347 3902301 长期借款62427 540 87 6420 固定资产原价3141 3151 1831 专项应付

52、款 0 0 0 减：累计折旧3 7385应付债券0 0 0 0 投资性房地产0 0936 316670936 长期应付款0 0 0 0无形资产19 0 9 0 递延所得税负债 64 0 654总资1204 270总负债11289 11828 282513925 主营业务收入60 521 121 83所有者权益7288 703 719 955 主营业务成本3787 56136 9股本1300 13000 13000 100 主营业务经营利润13 342 15 42资本公积588 4 250816营业利润65 177 -166 -92 盈余公积1322 132 13228

53、 3228 投资收益-42 8 18 21未分配利润424839 1883 4636 利润总额-671 -165-4 资产负债率69%3%58%流淌比29%1250%205速动比18%10%186%9%毛利率1%15%99%销售利润率5.00%20.25%-13589%-249.33企业2012、3年度的报表均为审计后报表，20年审计单位为华寅五洲会计师事务所(专门一般合伙)，013年为瑞华会计师事务所(专门一般合伙）,在审计意见方面均无保留意见。财务科目明细单位:万元应收账款：11万元，其中前五项明细如下：项目名称金额恬园86晓园459 恬园23泰达园三期53 翠园3#不墅.7应付账款:42

54、2万元，其中前五项明细如下：项目名称金额大港项目海邻园（西区）1212 大港项目-海邻园(西区）20大港项目-海邻园(西区）146加利加工程5 其他应收款：44978万元,其中前五项明细如下:项目名称金额天津泰诚达投资有限责任公司3767 天津泰信达投资有限责任公司7143 天津开发区恬园不墅物业治理服务中心526天津开发区天怡汽车服务联合公司 其他应付款:202万元,其中前五项明细如下:项目名称金额天津泰恒达投资有限公司40 泰景（天津)实业进展有限公司495天津泰达建设集团有限公司31 天津开发区金泰实业进展有限公司334 天津逸港蓝湾投资有限公司31 预收账款:0923万元，其中前五项明

55、细如下:项目名称金额大港海邻园项目:12-2-502132 12-15033 4-102113 4-2-401109 43-401109长期股权投资：3490万元,其中前五项明细如下：项目名称金额天津华泰实业进展股份有限公司12天津银行106 天津塘沽房地产开发股份有限公司1天津华联商厦股份有限公司9 天津海运股份有限公司6 短期借款:100万元，明细如下:贷款行起始日到期日金额当前余额担保形式项目用途信达资产公司204.4.172015.4.161001100抵押+担保海邻园二期债务重组长期借款：600万元，明细如下:贷款行起始日到期日金额当前余额担保形式项目用途中行滨海分行2081.901

56、7.1.2250183抵押泰东厂房中行滨海分行2008.2920181213800抵押丰华厂房中行滨海分行2001.29201.1.1260408抵押相安厂房华融资产201.12.1925.618500014000抵押+担保海邻园一期债务重组华一银行天津分行201206.302014.06.316050抵押北斗应付账款华融资产01.1.305.1.2980000担保+质押泰恒达股权质押华融资产238.1205.1146020担保华夏银行213.1520281200080抵押经营性物业渤海银行14.1022.1.77107100抵押经营性物业(三)财务指标分析.偿债能力分析20122013201

57、3.52014.资产负债率61%5%6%8%流淌比率211%50%05%速动比率11816%18%89%现金比率2%93%9%利息保障倍数-71-.1689承租人1年、23年、2013年5月及214年月总资产分不为1857万元、2362万元、1204万元、2704万元；净资产分不为285万元、9703万元、719万元和95580万元。该企业资产负债率水平较低保持在同业较好水平,资产结构合理。流淌比、速动比维持在同业高水平，指标良好；现金比率较上年有所降低,其要紧缘故为01年4月7日新增信达资产公司00万元用于海邻园二期债务重组的短期借款造成流淌负债增加;利息保障倍数指标不理想,2012年是由于

58、企业年末调减被投资单位所有者权益221万元造成当期指标偏低;而2014年5月该指标为负的缘故要紧是1-5月营业利润较上年末减少20万元所致，但这也与企业年末集中结转销售收入有直接关系。由此可见，承租人企业资产结构合理，负债率处于良好水平；短期偿债能力强，资产变现能力一般，长期偿债能力一般。2.盈利能力分析012201301352014.5毛利率4%71%15%99%营业利润率-0120%-136%-159%12年、201年、213年月及2014年5月承租人主营业务收入分不为650万元、5321万元、221万元和83万元，主营业务利润分不为1203万元、342万元、15万元和542万元，营业利润

59、分不为6537万元、7万元、-161万元和-92万元,盈利空间逐步扩大。其中营业收入、成本构成情况如下:项 目203年212年收入成本收入成本主营业务小计532156602787房地产销售209155301221房屋出租262346115其他业务小计-合计32155503787由上表能够看出，该企业业务收入构成要紧有房地产销售和房屋出租两大部分，03年两者收入分不为205万元和2万元。截至2014年5月底,承租人在售项目（大港海邻园项目:销售面积900平米）销售已近4,陆续实现回款20922万元因未进行结转故该笔款项体现在当月预收账款中。承租人毛利率水平处于行业高值且房地产行业利润率本身较其他

60、行业也属高水平,加上2013年销售费用、治理费用等期间费用均得到良好操纵,故13年营业利润率水平较高。由此可见,承租人公司每年均保持较高的利润,财务指标数值良好，具有良好的盈利能力。3.营运能力分析012201320305应收账款周转速度330.38存货周转速度0.04.020.0四期财务报表中，应收账款分不为17万元、16万元、726万元和161万元,要紧为该企业开发项目期间所形成的应收房款，结合历年主营业务收入分析,承租人应收账款周转速度慢;存货分不为7024万元、22万元、38万元和65789万元，存货要紧集中在近年来房地产项目的开发成本上,该项数目专门大，另外还有324万元为泰达北斗商