粤东城市房地产市场报告

1、房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心目录 HYPERLINK l _bookmark1 【序】 1 HYPERLINK l _bookmark2 宏观经济背景分析篇 3 HYPERLINK l _bookmark12 粤东城市市场概览 6 HYPERLINK l _bookmark15 一、 2019 年惠州房地产市场形势分析 7 HYPERLINK l _bookmark16 （一）惠州土地市场 7 HYPERLINK l _bookmark23 （二）惠州商品房市场 9 HYPERLINK l _bookmark49 二、 2019 年河源房地产市场形势分析 23 HYPER

2、LINK l _bookmark50 （一）河源土地市场 23 HYPERLINK l _bookmark53 （二）河源商品房市场 23 HYPERLINK l _bookmark57 三、 2019 年梅州房地产市场形势分析 29 HYPERLINK l _bookmark58 （一） 梅州土地市场 29 HYPERLINK l _bookmark61 （二） 梅州商品房市场 29 HYPERLINK l _bookmark65 四、 2019 年汕头房地产市场形势分析 32 HYPERLINK l _bookmark66 （一）汕头土地市场 32 HYPERLINK l _bookmar

3、k71 （二）汕头商品房市场 34 HYPERLINK l _bookmark74 五、 2019 年汕尾房地产市场形势分析 38 HYPERLINK l _bookmark75 （一）汕尾土地市场 38 HYPERLINK l _bookmark76 （二）汕尾商品房市场 38 HYPERLINK l _bookmark77 六、 2019 年潮州房地产市场形势分析 42 HYPERLINK l _bookmark78 （一） 潮州土地市场 42 HYPERLINK l _bookmark80 （二） 潮州商品房市场 43 HYPERLINK l _bookmark85 七、 2019 年揭

4、阳房地产市场形势分析 49 HYPERLINK l _bookmark86 （一） 揭阳土地市场 49 HYPERLINK l _bookmark93 （二） 揭阳商品房市场 52 HYPERLINK l _bookmark98 【后记】 57 HYPERLINK l _bookmark99 【附：2019 年粤东城市房地产政策一览】 59 HYPERLINK l _bookmark100 关于世联行 68 HYPERLINK l _bookmark101 世联行粤东布局 69 HYPERLINK l _bookmark0 免责申明 70房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心图表目

5、录 HYPERLINK l _bookmark3 图表 1：2011-2019 年三季度GDP 季度同比增速（%） 3 HYPERLINK l _bookmark4 图表 2：财新与中采制造业月度 PMI 走势（%） 3 HYPERLINK l _bookmark5 图表 3：广义货币余额月度走势 4 HYPERLINK l _bookmark6 图表 4：CPI 和 PPI 同比增速走势 4 HYPERLINK l _bookmark7 图表 5：商品房销售面积按月同比情况 4 HYPERLINK l _bookmark8 图表 6：商品房销售金额按月同比情况 4 HYPERLINK l _

6、bookmark9 图表 7：房地产开发投资额及增速情况 5 HYPERLINK l _bookmark10 图表 8：房屋新开工面积及增速情况 5 HYPERLINK l _bookmark11 图表 9：2015 年以来商品房待售面积及同比变化趋势 5 HYPERLINK l _bookmark13 图表 10：2019 年粤东 7 市商品房销售情况 6 HYPERLINK l _bookmark14 图表 11：2019 年粤东 7 市商品房成交均价 6 HYPERLINK l _bookmark17 图表 12：惠州市近年土地供求及成交金额情况 7 HYPERLINK l _bookm

7、ark18 图表 13：惠州市近年土地挂牌成交地面价走势 7 HYPERLINK l _bookmark19 图表 14：2019 年惠州市各类型土地成交情况 7 HYPERLINK l _bookmark20 图表 15：2019 年各县区土地挂牌成交量价情况 8 HYPERLINK l _bookmark21 图表 16：2019 年惠州市各区县土地成交情况 8 HYPERLINK l _bookmark22 图表 17：2019 年部分品牌房企-惠州市拿地情况 8 HYPERLINK l _bookmark24 图表 18：惠州市近年商品房预售面积走势 9 HYPERLINK l _bo

8、okmark25 图表 19：2019 年 1-12 月惠州市商品房预售走势 9 HYPERLINK l _bookmark26 图表 20：2019 年惠州市各区县商品房预售情况 9 HYPERLINK l _bookmark27 图表 21：惠州市近年商品房销售情况 10 HYPERLINK l _bookmark28 图表 22：2019 年各区县商品房成交情况 10 HYPERLINK l _bookmark29 图表 23：惠州市近年住宅成交情况 10 HYPERLINK l _bookmark30 图表 24：惠州市近年住宅成交均价走势 10 HYPERLINK l _bookma

9、rk31 图表 25：惠州市近 12 个月库存面积与去化周期走势 11 HYPERLINK l _bookmark32 图表 26：2019 年（截至 12 月底）各区县库存情况 11 HYPERLINK l _bookmark33 图表 27：2019 年惠州市房企销售金额 TOP20 12 HYPERLINK l _bookmark34 图表 28：2019 年惠州市单盘销售金额排行榜 TOP10 12 HYPERLINK l _bookmark35 图表 29：惠城区近年商品房供求及成交金额走势 13 HYPERLINK l _bookmark36 图表 30：惠城区近年商品房均价走势

10、13 HYPERLINK l _bookmark37 图表 31：仲恺区近年商品房供求及成交金额走势 13 HYPERLINK l _bookmark38 图表 32：仲恺区近年商品房均价走势 13 HYPERLINK l _bookmark39 图表 33：惠阳区近年商品房供求及成交金额走势 14 HYPERLINK l _bookmark40 图表 34：惠阳区近年商品房均价走势 14 HYPERLINK l _bookmark41 图表 35：大亚湾近年商品房供求及成交金额走势 14 HYPERLINK l _bookmark42 图表 36：大亚湾近年商品房均价走势 14 HYPERL

11、INK l _bookmark43 图表 37：惠东县近年商品房供求及成交金额走势 15 HYPERLINK l _bookmark44 图表 38：惠东县近年商品房均价走势 15 HYPERLINK l _bookmark45 图表 39：博罗县近年商品房供求及成交金额走势 15 HYPERLINK l _bookmark46 图表 40：博罗县近年商品房均价走势 15 HYPERLINK l _bookmark47 图表 41：龙门县近年商品房供求及成交金额走势 16房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心 HYPERLINK l _bookmark48 图表 42：龙门县近年商

12、品房均价走势 16 HYPERLINK l _bookmark51 图表 43：河源市区近年商业与住宅用地供求价走势 23 HYPERLINK l _bookmark52 图表 44：2019 年河源市区商业与住宅用地成交情况 23 HYPERLINK l _bookmark54 图表 45：河源市区近年商品房供求走势 24 HYPERLINK l _bookmark55 图表 46：2018 年-2019 年河源市区商品房成交均价走势 24 HYPERLINK l _bookmark56 图表 47：河源市区近年一手住宅库存面积及去化周期走势 25 HYPERLINK l _bookmark

13、59 图表 48：梅州市 2013-2019 年土地供应情况 29 HYPERLINK l _bookmark60 图表 49：梅州市 2013-2019 年土地成交情况 29 HYPERLINK l _bookmark62 图表 50：梅州市近年住宅供应走势 30 HYPERLINK l _bookmark63 图表 51：梅州市近年住宅成交量价走势 30 HYPERLINK l _bookmark64 图表 52：梅州市近年商品房库存及去化周期走势 30 HYPERLINK l _bookmark67 图表 53：2019 年汕头市各类型土地供销情况 32 HYPERLINK l _boo

14、kmark68 图表 54：2014-2019 年汕头市住宅/商服用地成交情况 32 HYPERLINK l _bookmark69 图表 55：2018-2019 年汕头市商住地供销走势 33 HYPERLINK l _bookmark70 图表 56：2019 年汕头市住宅/商服用地成交分布图 34 HYPERLINK l _bookmark72 图表 57：2015-2019 年汕头楼市一手房/住宅量价走势 35 HYPERLINK l _bookmark73 图表 58：2018-2019 年汕头市商品房成交量价走势 35图表 59：汕尾市 2019 年土地供求走势 38图表 60：汕

15、尾市近年商品房销售量价走势 39 HYPERLINK l _bookmark79 图表 61：2019 年潮州市各类型土地供销情况 42 HYPERLINK l _bookmark81 图表 62：2019 年潮州市商住用地成交分布地图 43 HYPERLINK l _bookmark82 图表 63：2014-2019 年潮州市历年供应（预售）情况 44 HYPERLINK l _bookmark83 图表 64：潮州楼市商品房月均成交走势 44 HYPERLINK l _bookmark84 图表 65： 2019 年潮州市在售项目剩余库存量盘点 45 HYPERLINK l _bookm

16、ark87 图表 66：历年揭阳各类土地成交情况 49 HYPERLINK l _bookmark88 图表 67：2019 年揭阳市各类型土地供销情况 49 HYPERLINK l _bookmark89 图表 68：历年揭阳市住宅用地供求及楼面均价走势 49 HYPERLINK l _bookmark90 图表 69：2019 年揭阳各县区住宅用地成交量价 49 HYPERLINK l _bookmark91 图表 70：2019 年揭阳市土地成交之最榜单 50 HYPERLINK l _bookmark92 图表 71：2019 年揭阳市商住用地成交地图 51 HYPERLINK l _

17、bookmark94 图表 72：揭阳市近年商品房销售走势 52 HYPERLINK l _bookmark95 图表 73：2019 年 1-11 月揭阳市商品房销售量价情况 52 HYPERLINK l _bookmark96 图表 74：2019 年揭阳单盘销售金额排名 53 HYPERLINK l _bookmark97 图表 75：2019 年全年揭阳开发商销售额排名 53房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心【序】江静潮初落，当春花自开2020 年：市场分化 平稳发展粤东世联行总经理周玉仁我们曾在 2018 年年报疾风知劲草，明月识路长中提到，2019 年惠州在市场调整

18、下疲弱的市场需求，当时这一观点让人觉得危言耸听。回顾 2019 年，需求疲弱的市场行情得到印证。宏观政策上看，2020 年楼市仍以”稳”字当头，政策的主基调“稳地价、稳房价、稳预期”。 2019 年中央经济工作会议提出，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。回顾粤东城市（河源、汕头、汕尾、梅州、揭阳、潮州）市场表现，从二级市场端可见，粤东各个城市存在着相同的共性，成交价格稳定波动，除汕尾之外成交量均有不同幅度降低，整体呈现量降价稳态势。楼市横盘之下各开发商营销积极，以价换量、渠道分销及低首付营销方式逐渐成为市场常态；但在土地端可见，品牌房企积极进入，分食各城市优质商住土地

19、，其中核心区域土地溢价率攀 升，比如华侨城看中潮州旅游资源积极布局，说明品牌房企依旧看好粤东城市发展潜力，对粤东城市价值有着良好的预期，也可预见未来粤东市场品牌竞争更加激烈。就惠州而言，将不断优化商品房价格备案机制，房地产市场保持平稳健康发展。另外，近几年惠州市逐步落地的发展规划及产能建设，已经初见成效，逐渐可以看到虹吸效应的显现。对于惠州 2020年市场展望，我们主要有以下三点：潜在供应加大，未来的库存风险上升。且不论现有取得预售证未售部分的库存，仅惠州市住建局公布的施工数据显示，2018-2019 年取得施工证的总面积累计达 6677 万平米，而实际新开工面积预计将超过 4000 万平米（

20、其中取得新增预售证的面积为 3693 万平米），已取得施工证未开工及已开工未入市的潜在供应远高于 2000 万平米。客户趋于全国化，多元化。从全国的角度来看，世联监测的 47 个主要城市中，惠州全年商品房销售 17.44 万套，在全国排名第四，居大湾区首位。2019 年 2 月 18 日，粤港澳大湾区发展规划纲要发布，打破了珠三角城市行政边界的限制，让更多的大湾区客户乃至全国的客户重新认识惠州。目前惠州人口流入不足以支撑惠州巨大的市场供应量，加上深圳、广州等周边城市外溢客户减少，成交客户结构在发生着改变，2019 年惠州商品房成交客户遍布全国 15 个省份，省外客户占比大房地产市场年度报告世联

21、行惠州（粤东）地区大数据中心幅上升，部分项目最高达五成，其中以东北、江西区域的客户占比最高，预计 2020 年惠州市场客户全国化程度进一步上升。市场分化将会延续，差异化拉大。从各板块市场表现来看，2019 年惠州各大板块整体开盘平均去化率差异加大，个盘之间表现两极分化，板块和个盘差异化拉大。惠州限价政策放松后，不同区域的楼盘，备案价不断突破。在售项目打折、低首付等促销手段如同家常便饭出现在我们的朋友圈，启动渠道带客，阶段性涨佣刺激更是很多楼盘常用的应对措施。记忆中惠州上一次出现“低首付”还停留在 2015 年。当然，2020 年不可能上演 2016 年补涨的行情。需求不足和前期透支逐渐暴露，市

22、场分化将越来越明显。谈及惠州的城市配套设施，很多人的印象是“进展缓慢”，但从城市规划与近期配套兑现速度来 看，惠州城市价值未来仍是可期。2019 年，粤港澳大湾区、先行示范区、全面放开港澳居民在大湾区买房等城市利好如潮，惠州金山新城建设、“丰”字交通体系规划，赣深高铁和广汕高铁惠州段建设全面铺开等利好进展不断加快。不妨静待花开，待到蓦然回首时，百花齐放。房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心宏观经济背景分析篇中国经济稳中向好、长期向好的趋势仍在，市场预期改善今年以来中国经济增长总体平稳、稳中有进的态势持续，前三季度 GDP 增长 6.2%。这充分体现出在国际环境复杂严峻的条件下，中

23、国经济确实具有强大的韧性、潜力和回旋空间，说明了中国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有改变。当然也要看到，当前国际环境还是比较复杂，不稳定、不确定因素还是比较多，经济运行当中还存在着下行压力。中采制造业PMI（%）535251504948471110987652019 年 12 月份，制造业 PMI 为 50.2%，与 11 月持平，连续两个月位于荣枯线以上，制造业延续上月扩张态势，景气稳中有升。图表 1：2011-2019 年三季度GDP 季度同比增速（%）图表 2：财新与中采制造业月度 PMI 走势（%）2019Q32019Q12018Q32018Q12017Q32017Q12016Q3

24、2016Q12015Q32015Q12014Q32014Q12013Q32013Q12012Q32012Q12011Q32011Q12014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-09数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局逆周期调控效果逐步显现，CPI 同比涨幅扩大， PPI 同比降幅收窄在货币供应量方面，11 月末，广义货币（M2）余额 196.14 万亿元，同比增长 8.2%，增速比上月末低

25、 0.2 个百分点；狭义货币（M1）余额 56.25 万亿元，同比增长 3.5%，增速比上月末高 0.2 个百分点。央行流动性调控依然以稳为主，广义流动性基本稳定。2019 年 12 月份，全国居民消费价格同比上涨 4.5%，全国居民消费价格环比持平。2019 年全 年，全国居民消费价格比上年上涨 2.9%。2019 年 12 月份，全国工业生产者出厂价格同比下降 0.5%，环比持平；工业生产者购进价格同比下降 1.3%，环比持平。2019 年全年，工业生产者出厂价格比上年下降 0.3%，工业生产者购进价格下降 0.7%。191019071904190118101807180420180117

26、10170717042017011610160716042016011510150715042015012014年1月2014年4月2014年7月2014年10月2015年1月2015年4月2015年7月2015年10月2016年1月2016年4月2016年7月2016年10月2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月图表 3：广义货币余额月度走势图表 4：CPI 和 PPI 同比增速走势房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心数据来源：国家统计局数据来

27、源：国家统计局PPI同比（%）CPI同比（%）1086420-2-4-6-816141210864202000000150000010000005000000货币和准货币(M2)供应量期末值(亿元)货币和准货币(M2)供应量同比增长(%)2500000商品房销售止跌上升，开发投资增速保持平稳2019 年 1-11 月，商品房销售面积 14.89 亿平方米，同比增长 0.2%，增速比 1-10 月份加快 0.1 个百分点。其中，住宅销售面积 13.08 亿平方米，增长 1.6%。商品房销售额 13.90 万亿元，增长 7.3%，增速持平。其中，住宅销售额 12.17 万亿元，增长 10.7%。各

28、地坚持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。中央提出构建房地产市场平稳健康发展长效机制，“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）逐渐形成共识。14000050%12000040%10000030%8000020%6000010%400000%20000-10%0-20%30%20%10%0%-10%-20%2015-02 2015-05 2015-08 2015-11 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 201

29、8-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-112015-022015-05 2015-08 2015-11 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11图表 5：商品房销售面积按月同比情况图表 6：商品房销售金额按月同比情况200000180000160000140000120000100000800006000040000200

30、000商品房销售面积（万平米）商品房销售面积同比（%）40%160000商品房销售金额（亿元）商品房销售金额同比（%）60%数据来源：国家统计局，世联数据平台房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心2019 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 12.13 万亿元，同比增长 10.2%，增速比 1-10 月份回落0.1 个百分点。其中，住宅投资 8.92 万亿元，增长 14.4%，增速回落 0.2 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 73.58%。2019 年 1-11 月份，房地产开发企业房屋施工面积 87.48 亿平方米，同比增长 8.7%，增速比 1-10月份回落 0

31、.3 个百分点。其中，住宅施工面积 61.36 亿平方米，增长 10.1%。房屋新开工面积 20.52 亿平方米，增长 8.6%，增速回落 1.4 个百分点。其中，住宅新开工面积 15.14 亿平方米，增长 9.3%。图表 7：房地产开发投资额及增速情况图表 8：房屋新开工面积及增速情况140000120000100000800006000040000200000房地产开发投资完成额(亿元)房地产开发投资同比（%）14%2015-02 2015-05 2015-08 2015-11 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-02 2017-05 2017-08

32、2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-1112%10%8%6%4%2%0%250000200000150000100000500000房屋新开工面积(万平方米)新开工面积同比（%）25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%2015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05201

33、9-082019-11-25%数据来源：国家统计局，世联数据平台2019 年 11 月末，商品房待售面积 4.92 亿平方米，同比下降 6.5%，比 2019 年末减少 3193 万平方米。其中，住宅待售面积 2.23 亿平方米，同比下降 12.6%，减少 92 万平方米，比 2019 年末减少2810 万平米。80000700006000050000400003000020000100000图表 9：2015 年以来商品房待售面积及同比变化趋势商品房待售面积(万平方米)住宅待售面积(万平方米)商品房待售面积:同比（%）住宅待售面积:同比（%）30%20%10%0%-6.5%-10%-12.6

34、%-20%2015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-10-30%数据来源：国家统计局，世联数据平台房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心粤东城市市场概览2019 年粤东七市商品房销售面积共 3078.76 万，销售金额共 299

35、8.56 亿元。其中，惠州市以1695 万销量位居首位，其后依次为梅州、汕头、汕尾、河源、揭阳、潮州。图表 10：2019 年粤东 7 市商品房销售情况成交面积（万）成交金额（亿元）180016001400120010008006004002000惠州梅州潮州揭阳汕头河源汕尾25002000150010005000数据来源：粤东各市房管局，世联数据平台此外，根据监测数据，2019 年粤东七市销售均价分别为：惠州市 11728 元/、汕头市 9882 元/、汕尾市 7782 元/、揭阳市 6982 元/、河源市 7427 元/、潮州市 6365 元/、梅州市 5543元/。汕尾河源汕头揭阳潮州梅

36、州惠州6365554377827427698260004000200001400012000100008000图表 11：2019 年粤东 7 市商品房成交均价成交均价（元/）117289882数据来源：粤东各市房管局，世联数据平台房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心一、 2019 年惠州房地产市场形势分析（一）惠州土地市场1. 土地成交总量同比上升 品牌房企加速布局2019 年惠州土地市场供求价均呈向上走势，今年全市共挂牌供应土地总量为 922.53 万，较 2018年同比上升 34.95%；全市土地成交总量为 801 万，较 2018 年同比上升 21.53%；土地成交总金额

37、为283.28 亿元，较 2018 年同比上升 27.07%，其中从成交数据统计，2019 年惠州市土地成交的整体平均地价约为 3536.58 元/，较 2018 年土地成交的平均地价上升 4.56%。从土地供应节奏来看，土地供应量集中在下半年；而今年惠州市土地市场亮点主要有：商住地块成交门槛趋高，核心区域拿地企业基本为品牌房企；兼具产业功能的工业类型地块供应量骤增。数据来源：中国土地市场网，世联数据平台801 1005002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年50002000 283 30025015002001000923150成交面积（

38、万）供应面积（万）成交金额（亿）数据来源：中国土地市场网，世联数据68976982011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年10018120001000080006000400020000工业用地商住-住宅用地商服用地图表 12：惠州市近年土地供求及成交金额情况图表 13：惠州市近年土地挂牌成交地面价走势根据世联平台监测，2019 年惠州全市共挂牌 305 宗土地，除流拍及终止出让地块外，在最终成交的 261 宗地块中，经营性用地共 239 宗，非经营性用地 22宗。其中，工业（产业）类型地块占总成交量的 57%，成交地块基本集中于

39、惠州产业转移工业园、惠南科技园、仲恺潼湖智慧生态园区等，与近年惠州提出“打造具有核心竞争力的产业集群”发展战略方向契合。此外，住宅用地占今年全市土地总成交量约 28%，从监测信息来看，其中大宗地块主要分布于惠城、博罗区域。图表 14：2019 年惠州市各类型土地成交情况28%工业用地综合用地商服用地2%13%57%住宅用地数据来源：中国土地市场网，世联数据平台房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心图表 15：2019 年各县区土地挂牌成交量价情况图表 16：2019 年惠州市各区县土地成交情况数据来源：中国土地市场网，世联数据平台数据来源：中国土地市场网，世联数据平台2019 年，

40、仲恺区土拍成交量位居全市各区县第一（图表 16），这与今年大部分成交的工业（产业）用地集中在仲恺潼湖、科技园有关。工业用地商服用地住宅用地综合用地250.00200.00150.00100.0050.000.00博罗 大亚湾 惠城惠东惠阳龙门仲恺仲恺区 大亚湾 博罗 惠城 龙门 惠东 惠阳0.0012.88 146.21.47813.5081.68 65.4650.00134.41 131.42 122.5028.99 38.69 37.35100.00202.76150.00137.73250.00200.00150.00100.0050.000.00成交金额（亿）成交面积（万）另一方面，近

41、年也是各大品牌房企加速布局惠州的关键时机，政府逐步加强城市产业建设的同时，对土地的出让，尤其是房地产开发用地的质量把控有所提升，今年年内成交的商住用地中，近 27%由品牌房企竞得。图表 17：2019 年部分品牌房企-惠州市拿地情况房企成交宗数总成交金额（亿元）总成交面积（万）总成交建面（万）市城投237.9722.2568.99平安322.5619.4350.08碧桂园710.2417.8624.60旭辉120.3211.9236.94雅居乐217.4311.3629.90星河地产23.928.2313.64佳兆业集团、力高集团26.877.6023.54保利111.536.0016.81中

42、粮地产14.785.5919.58万科、中天16.454.1911.73中交地产17.954.1212.36隆生集团（村企合作）12.952.8210.72卓洲投资（村企合作）12.462.749.59泰丰10.881.695.41融创集团21.541.613.92数据来源：中国土地市场网，世联数据平台房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心（二）惠州商品房市场供应分析：全市供应总量小幅度下滑 区域推售表现两极分化2019 年惠州市商品房新增供应总量为 1874.19 万，同比下降 9.63%；供应总套数为 184125套，同比下降 6.89%。从整体供货量情况来看，供应方面对市场的

43、信心度有所下滑，年内出现三次推售小高峰，分别为五一、国庆、元旦节点前。15001282.181422.09 1052.601186.48 1556.84 2073.97预售面积350.00292.49300.00250.00206.01207.99200.00150.00100.0050.000.00图表 18：惠州市近年商品房预售面积走势图表 19：2019 年 1-12 月惠州市商品房预售走势面积（万）250020001874.190050002012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年10 849.16数据来源：惠州市房管局，世联数据平台

44、数据来源：惠州市房管局，世联数据平台2019 年惠州市单盘供应 TOP10项目名称预售总量（万）预售套数碧桂园十里银滩42.133859佳兆业.东江新城41.433635龙光城36.043497雅居乐花园32.753254棕榈岛渡假村19.501745海伦艺境花园19.351748碧桂园太东公园上城19.151911中海阅江花园18.091585富茂海滨城17.713114卓越东部蔚蓝海岸花园17.561701图表 20：2019 年惠州市各区县商品房预售情况预售套数预售面积（万）45000450.0040000422.90400.0035000358.28 345.92350.0030000

45、295.80300.0025000250.0020000150001000050000216.85178.83200.00150.00100.0055.5601.000.00大亚湾 博罗县 惠城区 惠阳区 惠东县 仲恺区 龙门县数据来源：惠州市房管局，世联数据平台数据来源：惠州市房管局，世联数据平台房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心成交分析：商品房成交量价俱升 住宅均价持续稳步走高2019 年惠州市商品房成交总量为 1695 万，同比上升 0.18%；成交总金额为 1988 亿元，同比上升 4.77%；全年商品房成交均价约为 11728 元/，对比 2018 年成交均价上升 4

46、.57%。39136325430418514454图表 21：惠州市近年商品房销售情况图表 22：2019 年各区县商品房成交情况销售面积（万）商品销售额（亿）成交面积（万）成交金额（亿元）20001500198825002000450400350533464600500100050001695150010005000300250200150100500341257189145 59大亚湾 惠城区 惠阳区 博罗县 仲恺区 惠东县 龙门县4003002001000数据来源：惠州市房管局，世联数据平台数据来源：惠州市房管局，世联数据平台其中，住宅（车位/商业用途除外,含别墅）成交总量为 1521

47、万，占商品房市场总量约 90%， 总成交金额为 1718 亿元；从成交量价情况来看，住宅市场自 2017 年以来，成交均价逐渐走高，在成交总量相对稳定的情况下，销售金额呈上升趋势。数据来源：惠州市房管局，世联数据平台成交均价（元/） 线性 (成交均价（元/）)14000.0012000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年1000500015001521.47图表 23：惠州市近年住宅成交情况图表 24：惠州市近年住宅成交均价走势成交面积（万）成交金额（亿元）180

48、0160014001200100080060040020001718.4120002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年数据来源：惠州市房管局，世联数据平台房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心3. 存量分析：库存总量增速减缓 去化周期降至 13.9 个月截止至 2019 年 12 月底，全市商品房库存量约为 1968.62 万，按近 12 个月月均去化速度计算，剩余库存量消化周期为 13.94 个月，该周期约一年，对比全国各城市商品房库存情况，惠州市整体库存量相对合理。图表 25：惠州市近 12 个月库存面积与去化周期走势图表 26：2

49、019 年（截至 12 月底）各区县库存情况惠阳区 惠城区 惠东县 博罗县 仲恺区 大亚湾 龙门县302520151050486.44 328.81 301.94 293.41 266.68 214.49 76.868101114172325600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00去化周期（月）库存面积（万）86420100050001968.62 101813.94 161412250020001500去化周期（月）面积（万）19.1219.1119.1019.0919.0819.0719.0619.0519.0419.0319.0219.0118.1

50、2数据来源：惠州市房管局，世联数据平台数据来源：惠州市房管局，世联数据平台房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心附: 2019 年惠州市成交排名情况图表 27：2019 年惠州市房企销售金额 TOP20按金额排名项目名称销售额（亿元）市场份额按金额排名项目名称销售额（亿元）市场份额1碧桂园集团249.8712.57%11奥园集团31.121.57%2龙光地产104.285.25%12雅居乐集团29.031.46%3星河控股集团82.944.17%13合生创展27.641.39%4恒大集团62.103.12%14卓越集团26.561.34%5海伦堡地产57.772.91%15汇景丰地

51、产25.801.30%6中洲控股50.182.52%16泰丰集团23.231.17%7中海地产47.082.37%17华润21.401.08%8富力地产44.452.24%18蓝光集团20.831.05%9新力控股41.022.06%19德威集团20.551.03%10佳兆业集团40.792.05%20金地集团17.790.89%合计1024.4351.53%统计规则：2019 年惠州市房企销售金额（所有物业）图表 28：2019 年惠州市单盘销售金额排行榜 TOP10按金额排名项目名称成交金额（亿元）1龙光城49.342碧桂园太东公园上城38.673雅居乐花园28.524牧云溪谷花园25.8

52、05卓越东部蔚蓝海岸花园24.446棕榈岛渡假村24.407新力花园23.618碧桂园十里银滩23.209星河丹堤花园22.6610碧桂园太东天樾湾22.59数据来源：世联数据平台房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心惠州市各区县商品房供求分析惠城区商品房供求分析：供求下降 均价趋升惠城区 2019 年商品房供应量为 346 万，同比下降 11.28%；成交量为 363 万，同比下降 1.4%；成交均价约为 12776 元/ ，较去年上升 13.93%，从价格走势来看，近年惠城区商品房成交均价持续走高。6005004003002001000464600500 12776 50.00

53、%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年14000120001000080006000400020000346 363 40030020010002017年 2018年 2019年图表 29：惠城区近年商品房供求及成交金额走势图表 30：惠城区近年商品房均价走势供应面积（万）成交金额(亿元)成交面积（万）均价（元/） 线性 (均价（元/）)均价同比(%)2014年 2015年 2016年数据来源：惠城区房管局，世联数据平台数据来源：惠城区房管局，世联数据平台仲恺区商品房供求分析：新房入市总量

54、同比下降 成交量价齐升仲恺区 2019 年商品房供应量为 179 万，同比下降 6.69%；成交量为 185 万，同比上升24.89%；成交均价为 10194 元/。图表 31：仲恺区近年商品房供求及成交金额走势2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年005010050150100179185200150200189250成交面积（万）供应面积（万）成交金额(亿元)图表 32：仲恺区近年商品房均价走势2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年-10.00%30.00%20.00%10.00%0.00%040.00%10194均价同比(%

55、)均价（元/） 线性 (均价（元/）) 12000100008000600040002000相较 2018 年，今年仲恺全区商品房供应有所下降，成交量则呈反方向上升，该区域自提出潼湖生态智慧区建设以来，商品房市场一度出现新增长点潼湖片区智能配套产品，价格一度上升。数据来源：仲恺区房管局，世联数据平台（2014-2017 年供应暂缺）数据来源：仲恺区房管局，世联数据平台房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心4.3 惠阳区商品房供求分析：供求俱降 价格坚挺惠阳区 2019 年商品房供应量为 296 万，同比下降 34.23%；成交量为 254 万，同比下降20.58%；成交均价为 13

56、424 元/。今年，惠阳区供应及成交量均出现同比下降，且下降幅度比较大，上半年延续 2018 年底的市场预期，各项目推售力度都比较弱；同时，在营销减少的情况下，成交总量相应下降。50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%13424均价同比(%)均价（元/） 线性 (均价（元/）)160001400012000100008000600040002000300296300400341400500500成交面积（万）供应面积（万）成交金额(亿元)图表 33：惠阳区近年商品房供求及成交金额走势图表 34：惠阳区近年商品房均价走势2014年 2015年 2016

57、年 2017年 2018年 2019年02014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年00100100200254200数据来源：惠阳区房管局，世联数据平台数据来源：惠阳区房管局，世联数据平台4.4 大亚湾商品房供求分析：供求平稳 价格高企大亚湾 2019 年品房供应量为 423 万，同比下降 1.13%；成交量为 391 万，同比上升图表 35：大亚湾近年商品房供求及成交金额走势2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年6005004003002001000391423533450400350300250200150100500成交面积（万

58、）供应面积（万）成交金额(亿元)图表 36：大亚湾近年商品房均价走势2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%013644均价同比(%)均价（元/） 线性 (均价（元/）)1600014000120001000080006000400020001.55%；成交均价为 13644 元/，较 2018 年同期价格上升，从价格走势来看，近年价格渐渐形成一定刚性。数据来源：大亚湾房管局，世联数据平台数据来源：大亚湾房管局，世联数据平台房地产市场年度报告世联行惠州（粤东）地区大数据中心4.5 惠

59、东县商品房供求分析：供求上升 均价上涨惠东县 2019 年商品房供应量为 217 万，同比上升 11.53%；成交量为 144 万，同比上升3.62%；成交均价为 10080 元/。图表 37：惠东县近年商品房供求及成交金额走势图表 38：惠东县近年商品房均价走势供应面积（万）成交面积（万）成交金额(亿元)均价（元/）均价同比(%) 线性 (均价（元/）)30025014520012000100001008030.00%25.00%200150800020.00%150100217141004506000400015.00%10.00%5.00%5020000.00%000-5.00%2014

60、年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年数据来源：惠东县房管局，世联数据平台数据来源：惠东县房管局，世联数据平台4.6 博罗县商品房供求分析：供求平缓上升博罗县 2019 年商品房供应量为 358 万，同比上升 3.09%；成交量为 304 万，同比上升%；成交均价为 8473 元/。从各项目监测资料来看，博罗县近两年无论是商品房供求节奏，还是成交客户，整体表现都很稳定。2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年30025020015010050010003042003583