财务视角看地产实操与AH比较

1、正文目录 HYPERLINK l _TOC_250022 房地产行业财务分析具有特殊性 4 HYPERLINK l _TOC_250021 房地产企业的会计处理 5 HYPERLINK l _TOC_250020 会计处理围绕地产开发流程，具有一定特殊性 5 HYPERLINK l _TOC_250019 拿地阶段是房地产项目开发的前提 5 HYPERLINK l _TOC_250018 施工阶段重点是开发成本费用的处理 5 HYPERLINK l _TOC_250017 销售阶段，预售制是核心 6 HYPERLINK l _TOC_250016 A 股与 H 股财务编制差异 9 HYPERL

2、INK l _TOC_250015 资产负债表 9 HYPERLINK l _TOC_250014 利润表 15 HYPERLINK l _TOC_250013 现金流量表 17 HYPERLINK l _TOC_250012 财务报表可靠性分析：核心是经营与财务数据匹配 18 HYPERLINK l _TOC_250011 隐性负债：隐藏在财务报表里的负债 19 HYPERLINK l _TOC_250010 盈利能力：可持续性的角度分析 19 HYPERLINK l _TOC_250009 资产质量：资产价值合理性的视角 20 HYPERLINK l _TOC_250008 现金流：与销售

3、数据匹配的情况 20 HYPERLINK l _TOC_250007 财务分析重点：三类科目、三大能力 22 HYPERLINK l _TOC_250006 资产端 22 HYPERLINK l _TOC_250005 负债端 24 HYPERLINK l _TOC_250004 现金流 24 HYPERLINK l _TOC_250003 偿债能力 24 HYPERLINK l _TOC_250002 盈利能力 25 HYPERLINK l _TOC_250001 营运能力 26 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示 26图表目录图表 1： 房地产行业财务分析的特殊性 4

4、图表 2： 房地产项目开发流程 5图表 3： 拿地阶段会计处理 5图表 4： 施工阶段会计处理 6图表 5： 房地产开发经营业务企业所得税处理办法第 3 条，开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工 6图表 6： 城市房地产管理法第 45 条规定商品房预售需满足的条件 7图表 7： 部分地区预售条件 7图表 8： 销售阶段会计处理 8图表 9： 地产企业 A 股及 H 股重点会计科目差异比较（仅代表一般情况） 9图表 10： 货币资金 9图表 11： 存货 10图表 12： 应收款项 10图表 13： 交易性金融资产 11图表 14： 合同资产 11图表 15： 其他权益投资 11图表 16：

5、 长期股权投资 11图表 17： 投资性房地产 12图表 18： 固定资产 12图表 19： 无形资产 12图表 20： 应付款项类 13图表 21： 银行贷款 13图表 22： 应付债券 13图表 23： 租赁负债 14图表 24： 所得税 14图表 25： 土地增值税 14图表 26： 合同负债 14图表 27： 非流动负债 14图表 28： 所有者权益 15图表 29： 利润表净利润部分 15图表 30： 融资成本 16图表 31： 所得税 16图表 32： 部分科目对应 16图表 33： 利润表其他综合收益部分 17图表 34： 投资性现金流部分科目 17图表 35： 筹资性现金流 1

6、7图表 36： 企业经营与财务数据相匹配是核心 18图表 37： 财务报表可靠性分析框架 18图表 38： 房企表外融资的识别方法 19图表 39： 某部分房企销售收入确认准则比较 19图表 40： 房企财务分析重点 22图表 41： 资产端财务分析重点 23图表 42： 负债端财务分析重点 24图表 43： 偿债能力财务分析重点 25图表 44： 盈利能力财务分析重点 25房地产行业财务分析具有特殊性房地产企业经营活动与其他行业有较大差异，使财务分析也具有明显特殊性。一是从经营对象看，土储为原料、商品房为产品，原料及产品具有价值高、规模大两大特征，使得存货资产成为财务分析核心之一。二是从全流

7、程看，房企需进行拿地、开工、施工、销售、到售后物业服务等各类经营活动，复杂多样，投资周期长、投资规模大，负债分析是另一核心。三是从地产预售制看，先收钱后交货模式下，现金流入与营业收入不同步。四是房地产企业项目分散、合联营企业众多，财务可调节性较强，仔细甄别是关键。图表1： 房地产行业财务分析的特殊性资料来源:华泰证券研究所首先，房地产企业投资规模大、投资周期长，资产及负债分析是核心。从资产看，地产行业经营以土储为原料、楼盘为产品，而土储及楼盘等“硬资产”又具有价值高、规模大的特征，因而成为财务分析的一大核心。土地储备是房地产企业经营的基础，反映房企未来成长空间，财务分析需着眼于 “存货”、“投

8、资性房地产”等科目，关注规模、结构、跌价准备、具体项目运营等内容。从负债看，高杠杆特征使得负债分析成为房企财务分析的另一核心。一是在前期拿地及开施工环节，短期需投入大量资金，房企往往需通过外部融资补充资金；二是融资环境不确定性强，当政策收紧、融资环境恶化时，房企资金链压力可能严重影响正常经营活动。其次，房地产开发商在建设工程竣工之前即可进行销售，以提前回收资金，但预售制度的实行导致了房企现金流入与收入不同步，现金流先于利润，是信用分析的重点。我国地产行业特有的预售制下，房企在施工过程中报批获得预售许可证后，即可开盘销售实现资金回流。但由于此时还未竣工交房，销售回款无法结转为营业收入，在财务上表

9、现为现金流入先行，预收账款（合同负债）扩张，而营业收入滞后。因而，在财务分析中，关注预收账款、经营现金流、营业收入三个科目，把握三者领先滞后的关系。最后，房企产企业财务可调节性较强，仔细甄别是关键。一方面，大型房企项目公司众多、存在大量合联营企业导致财务透明度降低，长期股权投资、少数股东权益及损益、往来款项等科目需重点关注；另一方面，在会计确认、财务处理上存在差异，例如房地产企业利润结转、确认等存在可调节性，需仔细甄别。房地产企业的会计处理会计处理围绕地产开发流程，具有一定特殊性对于房地产开发企业，会计核算的核心是地产开发流程。房地产企业建设周期长、销售实行预售制度使其会计核算具有一定的特殊性

10、。对房地产企业而言，会计核算紧密围绕着地产项目的开发流程。因此，我们将按地产开发流程进行拆分，分别分析拿地、施工及销售阶段各项经营活动的会计处理。图表2： 房地产项目开发流程资料来源：华泰证券研究所拿地阶段是房地产项目开发的前提获得土地使用权是房地产项目开发的前提，我们以出让方式为例，分析房地产企业拿地阶段的会计处理方式。拿地方式主要包括出让、划拨、转让、收并购等，其中，出让方式是最主流的土地公开交易方式，可按交易方式进一步细分为招标出让、拍卖出让、挂牌出让。首先，在参加招拍挂前，除接受资格审查外，房企还需缴纳竞拍保证金（比例由地方政府决定，一般不低于标的金额的 20%），会计上借记“其他应收

11、款竞拍保证金”，贷记“银行存款”。而后，若竞拍成功，竞拍保证金将用于抵扣土地出让金，会计上借记“预付账款”，贷记“其他应收款”。同时，房企需支付土地出让金的剩余部分以获得土地使用权，会计上借记“开发成本”，贷记“银行存款”，并贷记“预付账款”，以结转竞拍保证金。另外，成功拿地的房企需缴纳相关税费，涉及的税项主要包括：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。其中契税、耕地占用税记入“开发成本”，而印花税、城建土地使用税则计入“税金及附加”科目。图表3： 拿地阶段会计处理资料来源：华泰证券研究所施工阶段重点是开发成本费用的处理拿地后，地产项目开发进入施工阶段，主要包括施工前方案设计及报批、开工建

12、设等工作。施工前，房企需设计方案、报建图、施工图等并报批，依次获得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等证件后方可开始施工。在施工阶段，会计处理的核心是开发成本费用。开发成本，指为使房地产商品达到售出条件的而投入的各类支出，主要包括土地出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发期间税费等。会计处理上，对于未建及在建的地产项目，发生的相关支出借记“开发成本”，贷记“银行存款”（或“应付账款”等）；而对于已完工的地产项目，则应借记“开发产品”。而对于并不归属于开发成本的期间费用，如管理费用、财务费用、销售费用等，则直接记入当期损益，即借

13、记对应损益类科目，贷记“银行存款”等。另外，开发过程中的借款利息可做资本化处理，为开发房地产项目而借入的资金所产生的利息等借款费用，在完工前计入“开发成本”科目，不影响当期损益；而完工后则需费用化处理，即计入“财务费用”科目。图表4： 施工阶段会计处理资料来源：华泰证券研究所需要注意，完工的确认标准存在调节空间，影响开发产品和收入的确认。完工的确认标准方面，根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法第 3 条，满足“竣工材料已备案”、 “已开始投入使用”、“已取得初始产权证明”之一的房地产开发项目（除土地开发外）应视为已经完工。但是，出于税收调节或利润调节等目的，房企可以通过主动避开上述三个条件

14、，将实质上已建成项目延期确认完工，并且由于预售开盘并不受完工与否的影响，房企可以提前开盘完成资金回笼。在不确认完工的情况下，预售收入停留在资产负债表中“预收账款”科目，不确认收入；开发成本费用也停留在“开发成本”中，不转入“开发产品”科目，亦不进入营业成本。（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案（二）开发产品已开始投入使用（三）开发产品已取得了初始产权证明图表5： 房地产开发经营业务企业所得税处理办法第 3 条，开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工序号内容资料来源：国税总局官网，华泰证券研究所销售阶段，预售制是核心在预售前，房企需满足一系列的预售条件，获得相关政府部门版本的预售许

15、可证明；完工后，房企需首先按自身验收流程组织开展质检及专项验收，而后需向地方政府相关房地产开发管理部门提出竣工验收申请，相关部门依照建设工程质量管理条例的规定验收。最后，房企需对竣工项目办理房屋初始登记，即向登记机关申报，经房屋土地管理部门审核确认，取得房屋所有权证。销售阶段中，房企的经营活动围绕预售开展，包括获批开盘、签订销售合同、房屋交付及产权登记等。为加快资金的周转速度、缓解资金压力，我国房企往往选择于竣工前将在建房屋预先出售给购房者。在预售前，房企需满足一系列的预售条件，获得相关政府部门版本的预售许可证明；获批开盘后，房企与购房者签订销售合同，在收取销售款项的同时暂缓交付房屋；房屋竣工

16、后，房企将商品房交付给购房者，并办理房屋产权登记。另外，也有部分地产项目采取现售方式，即项目竣工后直接向购房者出售现房。图表6： 城市房地产管理法第 45 条规定商品房预售需满足的条件序号内容（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（二）持有建设工程规划许可证（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明资料来源：中国人大网，华泰证券研究所图表7： 部分地区预售条件日期城市预售条件2020/3/23长春2020 年 6 月 30 日前，房地

17、产开发企业新申请办理商品房预售许可证时，有地下室的工程形象进度达到标高正负零即可办理，无地下室的达到地上2 层即可办理2020/3/23武汉2020 年 10 月 1 日以前取得施工许可证的房地产开发项目，其开发投资额达到 25%以上，且高层建筑形象进度达到 1/4 以上、多层（含六跃七层）及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可2020/3/19太原市因疫情影响施工建设的， 已经取得施工许可证范围内的楼幢申请预售许可时，预售部分投入开发建设资金达到工程建设总投资的 25%以上即可 2020/3/6山东省2020 年 6 月 30 日前，已领取施工许可证的房地产开发项目，因疫情影响施

18、工建设的，在完成基础工程前提下，适度降低申请商品房预售许可的建设进度条件2020/2/12无锡申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分完成 25%以上投资即可（装配式建筑的形象进度要求不变）2020/2/9苏州因突发疫情影响施工的，申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，申请预售部分完成 25%以上投资即可，对土地成交价格超过市场指导价须工程结构封顶或竣工验收后预(销)售的项目，申请预售时间节点可适当提前2019/12/3黑龙江在 2019 年 1 月 1 日以后获得土地开发权的新楼盘，房地产开发企业申请新建商品房预售的，多层楼房工程形象进度达到封顶时，高层楼房工程形象进度达到

19、总层数的三分之二时准予预售2018/10/24 襄阳11 层以下的单体建筑，必须在主体封顶后方可预售;11 层以上单体建筑，应达到总层数的二分之一、且最低不得低于 11 层才可预售2017/8/3广州对不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案2017/5/14开封居住用地出让溢价率溢价 150%以上需项目主体结构完工后才能办理预售，溢价 200%以上，只能现房销售2015/9/30 杭州十层以下的商品房，要完成建筑主体结构的施工才能申请预售；十一层以上的，若要申请预售，必须已完成建筑主体结构施工的二分之一以上（且不低于十层）；一百米以上的（超高层），必须已完成建筑

20、主体结构施工的三分之一以上（且不低于五十米）资料来源：各地方政府门户网站，华泰证券研究所预售制下，销售活动的会计处理具有一定特殊性。收入方面，房企收入可划分为购房诚意金、销售定金及销售款项，不同类型的收入发生在不同阶段，有不同的入账方式。首先，在取得预售许可证明前，房企为缓解资金周转压力，会向购房者收取购房诚意金，会计上借记“银行存款”，贷记“其他应付款”科目。而后，预售开盘、签订认购协议时，购房者需缴纳销售定金，前期购房诚意金可做冲抵，即借记“其他应付款”，贷记“预收账款销售定金”科目。之后，签订预售合同时，购房者缴纳购房款，借记“银行存款”，贷记“预收账款销售款”，同样地，销售定金可做冲抵

21、。最后，商品房完成竣工交付，并达到确认收入的条件后，对收入进行结转，借记“预收账款”，贷记“营业收入”科目。结转成本方面，一是在商品房竣工时，项目状态由在建变为完工，相关成本转入“开发产品”科目；二是确认收入时，成本从“开发产品”结转至“营业成本”科目。另外，购房者往往以住房抵押按揭贷款的方式支付购房款，即先支付首付款，而后以住房为抵押申请贷款，由银行支付剩余款项。在按揭贷款中，由于放贷先于购房者完成过户手续，为减少信用风险，银行要求房企承担连带责任，即在放贷后完成抵押登记前，银行将扣留一定比例的资金作为按揭保证金，房企无权支取。具体看，房企的会计处理包含三步：一是在签订预售合同时收取首付款，

22、借记“银行存款”，贷记“预收账款”；二是在房屋过户前，银行先行放贷结清余款，并收取按揭保证金，由于房企无法支取保证金，需将其计入“其他货币资金”科目，即借记“银行存款”及“其他货币资金”，贷记“预收账款”；三是当借款人取得房产证并完成抵押登记后，按揭保证金解冻，借记“银行存款”，贷记 “其他货币资金”。图表8： 销售阶段会计处理资料来源：华泰证券研究所A 股与 H 股财务编制差异地产企业 A 股和 H 股财务报表编制上存在较大差异，相应的在财务分析时也带来不同。简单概括，资产负债表在科目列示上差异较大，H 股的科目相对 A 股较少，会计记账更加灵活；利润表整体会计科目差异较小，值得注意的是 H

23、 股中没有营业外收支，投资者或需关注其他收入净额；现金流量表在编制上 A 股采用直接法和补充间接法两种方式，而 H股则采用部分直接法的形式。重点会计科目的差异对照关系如下表所示，但需注意下表仅代表大致的对应关系。图表9： 地产企业 A 股及 H 股重点会计科目差异比较（仅代表一般情况）A 股H 股资产负债表货币资金现金及现金等价物+已抵押及受限制存款存货+开发中物业+持作出售已竣工物业+其他存货应付票据+应付账款+应付职工薪酬+其他应付款无形资产中的“土地使用权”固定资产投资性房地产长期股权投资应收票据+应收账款+其他应收款存货贸易及其他应收款项于联营公司及合营公司的权益投资物业物业、厂房及设

24、备贸易及其他应付款项使用权资产（会计准则变更，由土地使用权调整为使用权资产）应交税费中的“企业所得税”即期所得税负债利润表财务费用中的“利息费用”融资成本财务费用中的“利息收入” 融资收益投资收益中的“对联营企业和合营企业的投资收益” 应占联合营公司利润减亏损现金流量表投资支付的现金投资联营公司及合营公司偿还债务支付的现金 偿还银行贷款、金融机构借款及债券取得借款收到的现金银行贷款、金融机构借款及债券所得款项资料来源：华泰证券研究所我们以同时在 A 股和 H 股上市的房企万科 A（000002.SZ）和万科企业（2202.HK）为例，解析其编制报表及会计科目的差异，或将为投资者阅读相关房企财务

25、报表提供思路。资产负债表A 股与 H 股在资产负债表的呈现顺序及科目上有所不同。在呈现顺序上 A 股报表按照流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债和所有者权益的顺序列示，而 H 股报表则按照非流动资产、流动资产、流动负债、非流动负债和所有者权益的顺序呈现。在具体科目上，我们将在下文进行详细的分析。1、货币资金货币资金主要包括现金、银行存款和其他货币资金。受限资金主要包括保证金、不能随时用于支付的存款、在法律上被质押或者以其他方式设置了担保权力的货币资金，一般列示于“其他货币资金”。以万科 2019 年年报为例，其 A 股“货币资金”对应为 H 股的“现金及现金等价物”和“已抵押及受限制存款

26、”。其中，A 股货币资金科目包括现金、银行存款和其他货币资金，银行存款中包含受限使用资金，而其他货币资金为物业管理项目代管基金。图表10： 货币资金A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）货币资金-现金515已抵押及受限制存款645,594货币资金-银行存款16,570,947现金及现金等价物15,973,865货币资金-其他货币资金47,997资料来源：公司年报，华泰证券研究所2、存货存货是企业在日常活动中以备出售的在产品或产成品。一般地产企业的存货包括拟开发产品、在建开发产品、已完工开大产品等。其中，拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地；在建开发产品是指尚未建成、以

27、出售为目的的物业；已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。值得注意的是，对于房企获得的土地成本，仅用于出售的在产品或产成品计入存货，而用于赚取租金和增值的土地计入投资性房地产，自用土地使用权则计为无形资产。存货是房企所持货值，是反映房企经营能力的关键指标。在对应关系上，A 股中的拟开发产品与 H 股的拟发展物业对应，在建开发产品与在建物业对应，合同取得成本与合约成本对应。图表11： 存货A 股：存货附注、其他流动资产附注（万元人民币）H 股：存货及其他合约成本附注（万元人民币）存货-拟开发产品20,760,924拟发展物业20,760,924存货-在建开发产品62,221,845在建物业62,

28、229,230存货-已完工开发产品6,603,446已完工开发产品6,603,446存货-其他115,688其他115,689其他流动资产-合同取得成本471,420合约成本471,420资料来源：公司年报，华泰证券研究所3、应收款项应收款项主要为房企通过贸易活动取得的款项，而其他应收款主要为房企通过合作开发取得的款项。在报表列示上，一般来说，A 股将通过贸易活动取得的应收款项分别列示为“应收票据”及“应收款项”，将对合作开发等取得的应收款项列示为“其他应收款”；而 H 股则统一列示为“贸易及其他应收款项”。以万科 2019 年年报为例，其 A 股和 H 股的科目列示差异较大。H 股仅列示“贸

29、易及其他应收款项”，该科目的细分项与 A 股报表的对应关系如下表所示。其中，A 股中的应收票据和应收账款对应 H 股的贸易应收款，其他应收款对应其他应收款、应收联营公司款项和应收合营公司款项，预付款项和待抵扣增值税对应预付款项。图表12： 应收款项A 股（万元人民币）H 股：贸易及其他应收款项附注（万元人民币）应收票据2,897 贸易应收款项（扣除亏损拨备）201,705应收账款198,808其他应收款23,546,501其他应收款项（扣除亏损拨备）12,092,075应收联营公司款项3,983,286应收合营公司款项7,471,140预付款项9,779,583预付款项（扣除减值拨备）11,3

30、80,257其他流动资产待抵扣增值税1,600,674衍生金融资产33,226 衍生金融工具33,226资料来源：公司年报，华泰证券研究所4、交易性金融资产交易性金融资产用于核算企业为交易目的持有的债券投资、股票投资、基金投资等交易性金融资产的公允价值。在对应关系上，A 股中的交易性金融资产和其他流动资产项下的“其他”对应 H 股报表的“其他流动资产”。该交易性金融资产主要为一年内到期的理财产品投资。图表13： 交易性金融资产A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）交易性金融资产1,173,527其他流动资产1,174,696其他流动资产-其他1,169资料来源：公司年报，华泰证券研究所5、合

31、同资产合同资产是企业已向客户转让商品而有权收取对价的权利，当集团取得无条件收取对价的权力时，合同资产转为应收账款。对应关系上，A 股中的“合同资产”对应 H 股中的“合约资产”，该合同资产为建造合同。图表14： 合同资产A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）合同资产344,494合约资产344,494资料来源：公司年报，华泰证券研究所6、其他权益投资其他权益投资主要是集团战略目的而长期持有的证券，可按照其性质划分为其他权益工具投资和其他非流动金融资产。对应关系上，A 股中的“其他权益工具投资”和“其他非流动金融资产”对应 H 股报表“其他金融资产”。其中，其他权益工具投资为以公允价值计量且其

32、变动计入其他综合收益的金融资产；而其他非流动金融资产为不具有重大影响的股权投资，以公允价值计量且变动计入损益的金融资产。图表15： 其他权益投资A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）其他权益工具投资224,995 其他金融资产292,394其他非流动金融资产67,398资料来源：公司年报，华泰证券研究所7、长期股权投资长期股权投资是通过投资获得被投资单位的股份，成为被投资单位的股东。对应关系上，A 股“长期股权投资”对应 H 股“于联营公司及合营公司的权益”。图表16： 长期股权投资A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）长期股权投资13,047,577于联营公司及合营公司的权益13,047

33、,577资料来源：公司年报，华泰证券研究所8、投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。投资性房地产可以成本、公允价值两种方式计量。以成本计量的投资性房地产需计提折旧摊销及减值准备，而以公允价值计量的投资性房地产则仅核算公允价值变动情况。一般来说，A 股大部分采用成本计量，而 H 股则多用公允价值计量。以万科 2019 年年报为例，其 A 股和 H 股计量模式均采用成本模式，即以成本减累计折旧摊销及减值准备在资产负债表内列示。一般来说，A 股“投资性房地产”对应 H 股科目的 “投资物业”。而万科该科目 A 股和

34、H 股存在差异，主要由于 H 股财报首次应用国际财务报告准则第 16 号的影响，万科企业 H 股于 2019 年初进行会计调整时将使用权资产重分类至投资物业。图表17： 投资性房地产A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）投资性房地产7,356,468投资物业9,452,128使用权资产-房屋及建筑物2,212,517资料来源：公司年报，华泰证券研究所9、固定资产固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。对应关系上，A 股“固定资产”可大致对应 H 股的“物业、厂房及设备”，但 H 股科目涵盖内容更加丰富，其具体对应关系如下表所示。 A

35、股中“长期待摊费用”主要是装修费，加上固定资产科目下的“装修费”，可对应至 H 股的物业装修；A股中将建造自用物业所取得的土地使用权列示于“无形资产”项下，而 H 股将不符合存货或投资性房地产定义的租赁土地列报在“物业，厂房及设备”，故 A 股“无形资产”项下的土地使用权可对应至 H 股租赁土地细分项。图表18： 固定资产A 股（万元人民币）H 股物业、厂房及设备附注（万元人民币）固定资产-酒店、房屋及建筑物1,136,790持作自用楼宇1,253,646固定资产-装修费9,744物业装修733,264长期待摊费用723,520无形资产-土地使用权467,498租赁土地470,429固定资产-

36、机器设备及运输工具42,458机器及汽车42,458固定资产-电子设备29,898其他设备52,012固定资产-其他设备21,094使用权资产-办公设备及其他设备1,019在建工程417,984在建工程417,984资料来源：公司年报，华泰证券研究所10、无形资产无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括为建造自用物业所取得的土地使用权。商誉为未来期间为企业经营带来超额利润的潜在经济价值。A股“商誉”及无形资产项下的“特许经营权”、“其他”可大致对应 H 股的“无形资产”。图表19： 无形资产A 股（万元人民币）H 股无形资产附注（万元人民币）无形资产-特许经营权23

37、,452 经营权及其他56,53无形资产-其他36,014商誉22,092商誉22,092资料来源：公司年报，华泰证券研究所11、应付款项应付款项主要是与合作公司往来的借款。以万科 2019 年年报为例，其 A 股与 H 股的记账差异较大。A 股的记账方式相对分散，而 H 股合计为“贸易及其他应付款项”，具体对应关系如下：图表20： 应付款项类A 股（万元人民币）H 股贸易及其他应付款项附注（万元人民币）应付票据94,128 应付账款及应付票据26,822,215应付账款26,728,087应付职工薪酬689,626其他应付款项及应计费用19,106,276应交税费-增值税327,997应交税

38、费-房产税23,695应交税费-城市维护建设税73,062应交税费-教育费附加58,852应交税费-个人所得税11,771应交税费-其他16,146其他应付款-应付股利37,935其他应付款-应付股权款与合作公司往来及其他12,157,519其他应付款-押金及保证金362,728其他应付款-代收款213,022其他应付款-购房意向金398,499其他流动负债-待转销项税4,735,423其他应付款-应付合营 / 联营企业款8,221,262应付联营公司款项2,397,890应付合营公司款项5,823,372预收款项77,078预收款项77,078资料来源：公司年报，华泰证券研究所12、银行贷款

39、A 股“短期借款”、“一年内到期的长期借款”和“一年内到期的应付利息”与 H 股“即期银行贷款及金融机构借款”和应付债券中的“即期应付利息”对应。图表21： 银行贷款A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）短期借款1,536,523 银行贷款及金融机构借款-即期8,182,278一年内到期的非流动负债-一年内到期的长期借款6,609,982 应付债券-即期应付利息78,253一年内到期的非流动负债-一年内到期的应付利息114,026资料来源：公司年报，华泰证券研究所13、应付债券A 股其他流动负债项下的“短期融资券”和“一年内到期的应付债券”对应 H 股即期应付债券项下的“根据短期融资券计划发

40、行的债券”、“人民币公司债券”和“人民币中期票据计划”。图表22： 应付债券A 股（万元人民币）H 股应付债券-即期附注（万元人民币）其他流动负债-短期融资券50,000即期应付债券-根据短期融资券计划发行的债券50,000一年内到期的非流动负债-一年内到期的应付债券1,198,049即期应付债券-人民币公司债券898,819即期应付债券-人民币中期票据计划299,230资料来源：公司年报，华泰证券研究所14、租赁负债在新租赁准则下，租赁负债是承租人在租入资产确认使用权资产的同时确认租赁负债，不管是经营租赁还是融资租赁均要在资产负债表列示，等于按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值。A 股

41、“一年内到期的租赁负债”对应 H 股“租赁负债”的一年内部分。图表23： 租赁负债A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）一年内到期的非流动负债-一年内到期的租赁负债142,564 租賃負債-一年内142,564资料来源：公司年报，华泰证券研究所15、所得税A 股应交税费项下的“企业所得税”对应 H 股即期税项的“所得税”。图表24： 所得税A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）应交税费-企业所得税1,301,637即期税项-所得税1,301,637资料来源：公司年报，华泰证券研究所16、土地增值税土地增值税是按 30%-60%的累进税率，对企业销售房地产所获得的增值额征收的。土地增值税清算

42、准备金是根据企业会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原则，对未来可能缴纳的土地增值税进行的合理估计。A 股“土地增值税清算准备金”和“土地增值税”对应 H 股“土地增值税”。图表25： 土地增值税A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）其他应付款-土地增值税清算准备金3,678,880 即期税项-土地增值税4,376,694应交税费-土地增值税697,813资料来源：公司年报，华泰证券研究所17、合同负债合同负债为已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。在地产公司，合约负债表现为对客户房地产销售合同收取的预收款，该预收款在合同签订时收取，当履行义务后确认相关收入。A 股“合同负债”对

43、应 H 股的“合约负债”。图表26： 合同负债A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）合同负债57,704,723合约负债57,704,723资料来源：公司年报，华泰证券研究所18、非流动负债部分万科 2019 年年报的非流动负债部分，A 股与 H 股的科目差异较小，仅递延所得税计提上存在一定差异，该差异也导致 A 股和 H 股在负债总额存在一定差异。对应关系上，A 股“长期借款”与 H 股“银行贷款及金融机构借款”对应。图表27： 非流动负债A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）长期借款11,431,978银行贷款及金融机构借款11,431,978应付债券4,964,551应付债券4,96

44、4,551租赁负债2,127,737租赁负债2,127,737预计负债14,963拨备14,963其他非流动负债106,544其他非流动负债106,544递延所得税负债28,233 递延税项负债35,618资料来源：公司年报，华泰证券研究所19、所有者权益部分对应关系上，A 股的“资本公积”、“其他综合收益”、“盈余公积”和“未分配利润”对应为 H 股的“储备”。H 股的“储备”科目包括股份溢价、法定储备、汇兑储备、对冲储备、公允价值储备（不可划转）、其他储备及保留盈利。图表28： 所有者权益A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）股本1,130,214股本1,130,214资本公积1,238

45、,448储备17,675,635其他综合收益-180,643盈余公积7,082,625未分配利润9,535,204资料来源：公司年报，华泰证券研究所利润表企业综合收益包括净利润和其他综合收益，故利润表在列示上分为净利润和其他综合收益两大部分。A 股将净利润和其他综合收益统一列示于“合并利润表”，而 H 股则将净利润部分列示于“综合损益表”、将其他综合收益部分列示于“综合损益及其他全面收益表”。净利润部分：利润表科目相对较少，A 股和 H 股在报表列示上也存在一些差异。在报表列示上，A 股利润表通过从营业总收入中扣减成本、费用、减值损失，并调整公允价值变动及资产处置损益等得到营业利润，考虑营业外

46、收支后得到利润总额，最后扣减所得税费用得到净利润；H 股则从收入中扣减成本得到毛利，再加上其他收益净额、扣减费用开支后得到经营利润，通过扣减融资成本并调整联合营公司经营情况后得到税前利润，最后扣减所得税之后得到年度利润。图表29： 利润表净利润部分A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）一、营业总收入36,789,388收入36,789,388减：营业成本、税金及附加、销售费用、管理费用、研发费用、财务费用-29,432,108减：成本（或销售成本）-23,569,722加：投资收益498,413毛利13,219,666加/减：公允价值变动收益/损失、资产处置收益/损失-171,728加：其他

47、收益净额568,667减：资产减值损失、信用减值损失-22,652减：销售及营销开支、管理费用、其他经营开支-2,630,216二、营业利润7,661,314经营利润11,158,116加：营业外收入71,473减：融资成本-925,527减：营业外支出-78,858加/减：应占联合营公司利润减亏损379,060三、利润总额7,653,929税前利润10,611,649减：所得税费用-2,140,767减：所得税-5,098,488四、净利润5,513,161年度利润5,513,162资料来源：公司年报，华泰证券研究所1、营业成本营业成本方面，A 股“营业成本”主要包括主营业务成本和其他业务成

48、本，而 H 股“成本”（或“销售成本”）则一般主要包括已售物业成本、税项及其他税项部分。故 A 股“营业成本”一般小于 H 股“销售成本”，若直接通过营业收入减营业成本计算毛利率，那么 A股企业毛利率将较 H 股企业毛利率偏高。在进行企业横向比较时，为保持数据一致性，建议通过附注将 H 股的销售成本调减至“已售物业成本”。2、利息收支A 股财务费用项下的“净利息支出”对应 H 股的“融资成本”，A 股财务费用项下的“利息收入”则对应 H 股其他净收入项下的“利息收入”。图表30： 融资成本A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）财务费用-净利息支出925,527融资成本925,527财务费用-

49、利息收入353,040 其他净收入-利息收入353,041资料来源：公司年报，华泰证券研究所3、所得税：A 股“所得税费用”和税金及附加下的“土地增值税”对应 H 股的“所得税”。图表31： 所得税A 股（万元人民币）H 股所得税附注（万元人民币）所得税费用-当年所得税费用2,915,418所得税-企业所得税、香港利得税及美国所得税拨备2,893,689所得税-预扣税21,729税金及附加-土地增值税2,958,741所得税-土地增值税拨备2,958,742所得税费用-递延所得税费用-774,651 所得税-递延税项-775,672资料来源：公司年报，华泰证券研究所4、营业外收入及其他H 股利

50、润表科目相对较少，A 股“营业外收入”及部分科目可能记录在 H 股“其他净收入”项下。以万科 2019 年年报为例，部分重点科目及其他净收入的部分细分项对应关系如下表所示：图表32： 部分科目对应A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）营业外收入-罚没收入27,713其他净收入-已没收客户按金及赔偿41,228营业外收入-没收定金及违约金收入13,515营业外收入-其他30,245其他净收入-其他30,246公允价值变动损失-6,852其他净收入-公允价值变动-6,852资产处詈损益-967其他净收入-出售物业、厂房及设备的亏损净额-967汇兑损益32,619其他净收入-汇兑收益/亏损净额32

51、,619销售费用904,450销售及营销开支904,450投资收益-对联营企业和合营企业的投资收益379,060应占联合营公司利润减亏损379,060资料来源：公司年报，华泰证券研究所其他综合收益部分其他综合收益列示上，A 股和 H 股的格式差异较大。A 股将其他综合收益分为归属于母公司股东、归属于少数股东两部分，并在归属于母公司股东部分细分为不能重分类进损益、可以重分类进损益的其他综合收益两类。而 H 股在列示上则仅划分为不能重分类至损益和可重分类进损益两部分，故 H 股中的细分科目为母公司股东和少数股东之和。以万科 2019年年报为例，其具体对应关系如下表所示：图表33： 利润表其他综合收

52、益部分A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）(一)归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额59,232其后不会重分类至损益的项目1、不能重分类进损益的其他综合收益按公允价值计入其他全面收益的股权投资(1) 其他权益工具投资公允价值变动60,323于公允价值的净变动(不可划转)60,323(2) 权益法下不能转损益的其他综合收益10,344分占联营公司其他全面收益12,4242、将重分类进损益的其他综合收益其后可重分类至损益的项目(1) 权益法下可转损益的其他综合收益-32,016换算境外子公司财务报表的汇兑差额-3,774(2) 现金流量套期储备24,806现金流量对冲(3) 外币财务报表折

53、算差额-4,225对冲储备变动净额24,806(二)归属于少数股东的其他综合收益的税后净额-3,906分占联营公司其他全面收益-38,453资料来源：公司年报，华泰证券研究所现金流量表现金流量表的呈现上，主要分为经营现金流、投资现金流和筹资现金流三部分。其中，经营性现金流量表编制存在较大差异，难以将 A 股与 H 股科目简单对应。以万科 2019 年年报为例，A 股合并现金流量表采用直接法编制，并在附注中披露以净利润为起点调整为经营现金流的间接法过程。H 股则部分采用直接法，经营性现金流部分仅呈现“经营所产生现金”和“已付所得税”两个科目，在附注中披露以税前利润为起点调整为经营性现金流的间接法

54、过程；而投资性现金流和融资性现金流则按照现金流入流出的直接法进行编制，具体对应关系如下表所示。图表34： 投资性现金流部分科目A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）收回投资收到的现金176,095出售投资所得款项176,095取得投资收益收到的现金291,160已收股息291,160处置固定资产、无形资产、投资性房地产和其他长期资产收回的现金净额9,612出售物业、厂房及设备所得款项9,612收到其他与投资活动有关的现金-收到的银行利息和理财产品收益382,851已收利息382,851收到其他与投资活动有关的现金-收回理财产品85,385赎回/（购买）理财产品之现金流量净额85,385购建固

55、定资产、无形资产、投资性房地产和其他长期资产所支付的现金-624,419收购物业、厂房及设备、投资物业以及无形资产-624,419投资支付的现金-2,792,497投资联营公司及合营公司-2,792,493支付的其他与投资活动有关的现金-其他资本性支出-57,328投资其他投资项目-57,332资料来源：公司年报，华泰证券研究所图表35： 筹资性现金流A 股（万元人民币）H 股（万元人民币）吸收投资收到的现金1,181,428增发 H 股所得款项664,340其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金517,088非控股权益注资517,088取得借款收到的现金7,901,691银行贷款、金融机构借

56、款及债券所得款项9,362,034发行债券所收到的现金1,460,343收到的其他与筹资活动有关的现金1,795,891来自合约方预付款项1,795,891归还投资支付的现金-931,623向非控股权益付款-931,623偿还债务支付的现金-10,071,556偿还银行贷款、金融机构借款及债券-10,071,556分配股利、利润或偿付利息支付的现金-3,682,291已付股息及利息-3,682,291支付的其他与筹资活动有关的现金-987,705偿还合约方预付款-741,534已付租金之资本部分-147,542已付租金之利息部分-98,630资料来源：公司年报，华泰证券研究所财务报表可靠性分析

57、：核心是经营与财务数据匹配财务报表是企业经营情况的滞后体现，对财务报表定量分析之前，需先确认其可靠性。财务报表可靠性分析的核心是确认企业经营与财务数据的匹配。例如，总量视角来看，地产企业具有融资带动扩张的特征，其资产或销售规模的扩张与融资紧密相关，若其拿地金额提高、资产规模扩张的同时，负债规模或负债率未见显著增长，则该种资产负债表现的错配是分析的重点；进一步，拿地开发金额的增长通常会带来销售金额的提升，同时会伴随利润的提升。图表36： 企业经营与财务数据相匹配是核心资料来源:华泰证券研究所微观视角上，财务报表的可靠性分析主要从以下隐性负债、盈利能力持续性、资产质量以及现金流四个角度入手。图表3

58、7： 财务报表可靠性分析框架资料来源：华泰证券研究所隐性负债：隐藏在财务报表里的负债隐性负债泛指地产企业债务性融资但未计入“有息债务”，或者利用未并表主体融资没有计入“表内债务”的负债。地产企业的隐性负债隐藏了真实的负债情况及潜在风险。我们在房地产企业负债融资研究框架（2019.8.4）中详述了房地产企业隐性负债的识别方法。首先，对经营类负债，由于 ABS 及永续债的项目信息较为公开，在分析时加入该部分资金即可；往来款方面，关注绝对规模及资金占用情况。其次，对其它隐性负债的模式，可从以下几个角度进行识别及分析：1、长期股权投资规模；2、少数股东权益的绝对规模、波动情况及股东性质；3、损益比与权

59、益比的差别；4、房企对外担保规模。图表38： 房企表外融资的识别方法资料来源:华泰证券研究所盈利能力：可持续性的角度分析地产企业的盈利能力方面，重点考量主营业务造血能力，需重点关注：一是利润的结转时点可调节，二是投资性房地产的重估，三是营业外收入。其一，利润的结转时点存在可调节性。地产行业的预售制度使得当期销售和收入确认之间存在时滞，这就给了地产企业确认收入及利润时点的灵活性。由于确认收入后涉及缴纳所得税的问题，有的企业以未办理完竣工验收手续等理由推迟确认利润以达到避税的目的。同样地，也存在企业为冲高销售额达成利润目标，在未办理完竣工验收程序、项目未真正交付使用之前便提前确认销售收入。图表39

60、： 某部分房企销售收入确认准则比较公司销售收入确认准则房地产企业销售商品房，在达到销售合同约定的交付条件，取得买方按销售合同约定交付房产绿地控股新城控股滨江集团的付款证明时（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。如果本集团在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，本集团在某一段时间内确认收入；否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，公司已根据合同约定将房产交付给客户，且房产销售收入金额已确定，已经收到房款或取得了收款