保定市场调查及分析(下)

1、保定市场调查及分析(下) 第五章 区域性房地产市场概略一、 区域性房地产市场环境新市区的楼市大致可以分为南、北重点工业开发区域、朝阳大街中段商业开发区域，三大板块既分又合，看似各自独立，却以朝阳大街纵贯其中，相互衔接，构成独特的三点一线分布带，其中以北部及中部重点开发区域最为集中、突出，支撑整个新市区的房地产市场开展。 根据政府规划，高新科技产业区为重点经济开发区域，土地用途主要是工业用途为主，估计今后几年房地产热点主要集中在以下地方： 1成立以“中国电谷为中心的重点经济开发区域北二环路附近用地 2旧城改造过程中在开发的土地，以朝阳大街北段、中段为中心的大项商、住工程集中开发 3朝阳大街与天鹅

2、路交汇处将成为新市区重点中心地带二、本工程所在区域调查分析 此次调研任务以锁定式区域调查，即以高新区域内朝阳大街与隆兴路为中心点辐射周边12公里,区域内推售的主要楼盘共有6个，主要有花倾城、兴远现代城、沃豪星城、九号公寓、朝阳龙座、尚北岚庭。锁定区域内在售工程存在以下特点： 1、在售工程大多数均采用以住为主，商为辅的方式进展工程功能分配； 2、在商业的配比中，分别包括：底商、写字楼。此类工程中住宅虽在销售，但写字楼部分还集中在未销售阶段，因此判别其销售方式为先住后商。 3、北部区域楼市明显受政策影响成份较强。 4、随着重点区域的不断开发及经济增长，商业工程在该区域内具有较高的市场前景。 5、在

3、整体三大板块中，南部开发工程相对北部而言较少。经过以上特点进展分析，新市区的楼市市场开展中，商业工程所占比重将日渐增多，而工程功能分配将照旧采用现有的商、住结合方式。其中，临紧北部区域的商业工程升值空间最大。本工程区域性竞争工程对比表项目名称总建筑面积（万平米） 均 价（元平）面积范围（平米）容积率开盘时间 销售情况花倾城102868601602006年3月销售率95%青年新城10多层2900高层2570 362008年1月尾 盘新一代C区632830106-400多2.51三期待定二期尾盘中铁地产402800100多-300多2.1待定70%警盾家园19.82750116 -2491.8待定

4、销售70%.名人国际10.62660-3800 155 -2352002年9月二期尾盘,一期封盘兴远现代城290049-1202005年月仁和公寓51097629002006年10月假日第一城352750100160 2006年4月11日65诚信 丽景蓝湾1528001271502006年9月55%朝阳龙座270058-1562006年月三、建筑类型分析根据对2007年区域内在售的6个楼盘的统计，目前本区域楼市供应以小高层和高层为主。加之新政策对多层工程的不再批放，锁定式区域内住宅楼盘的开展趋势会是高层越来越多；据调查人员了解到，目前这6个工程虽在产品上有明显的同质化景象，但大多数销售情况良好

5、，均能满足现金流的要求。在功能配比上，仍以老式的住宅加底商的配比如式占大多数，但因城市规划的影响目前本区域内写字楼工程正日渐增多。四、户型分析本次市场调查特针对高新区锁定区域内主要楼盘的户型进展了统计分析。统计数据来源于花倾城、兴远现代城、沃豪星城、九号公寓、朝阳龙座、尚北岚庭，其中沃豪星城工程无住宅。其他共2832套单位。从统计结果可以看出，2007年区域出卖的楼盘以三房为主，占总量的28，其次为二房和四房，各占总量的22，这三种户型就占了推售总量的三分之二。五、价钱分析锁定区域推售楼盘均价4月17日价钱1、 在目前在售的6个楼盘中，均价都在2700元/ 平方米以上，这相对于以前出卖的楼盘价

6、钱高出许多。2、 高新区新盘均价目前涨浮度及销售率偏高的主要缘由之一是高新区位于城市重点开发区域，受政策及规划影响 要素较重，因此房地产工程也相对比较遭到投资者注重，从而也促进了价钱及销售率的上涨；二是随着近年来 政府部门的不断大力开发，本区域已遭到大多数消费者认可，从而支撑了销售率的居高不下。项目名称花倾城兴远现代城九号公寓朝阳龙座尚北岚庭价格（元/平方米）28682900270028001、 根据此次针对本工程锁定式调查资料的分析及消费调查分析得出：消费者中有意在本区置业的人数较多。而由于本区属于城市重点开发的经济区域，因此作为商业工程环境非常优越，日渐引起投资者的高度注重。2 、 此外在

7、随经济变化而添加人均收入程度的同时也带动着消费者的购买接受力，促进了本区域的房地产市场的开展，估计区内住宅楼盘价钱会在今年年底突破3500元，而写字楼工程将会突破3800元。3、 在工程构造上，本区域内未来开发工程照旧以高层为主，工程定位上综合体工程将日渐增多。而面积范围将主要集中在90-120平米范围之间。从目前工程产品质量来看，地下车位、大面积社区园林、会所、商业配套等设备开场凸现，反响出目前房地产开发商开场认识到工程配套设备完善的重要性，而从整体工程质量上进展提升。六、本工程区域总结 4、在市场竞争不断加剧的情况下，部分开发商开场聘请北京等区域内的专业谋划及代理公司进展工程操作，并聘请国

8、外知名机构进展社区整体规划规划，以添加工程操作的胜利机率，并在小范围集中开发的情况下，占领市场，但目前从户型构造上照旧显示出明显的同质化。 5、在工程的位置分布上，成片集中景象严重，因此会呵斥严重的恶性竞争景象。从工程的操作上及销售人员的专业程度中可以看出，目前保定市房地产市场销售人员整体程度低下，专业知识缺乏。 6、经过销售率及购买力的调查中显示，本区工程大多数以短期实现现金流为目的。因此，均以普通住宅的方式出现，短少高、中档产品。七、本工程区域外高新区重点工程 为更深一步分析新市区楼市构成，本次市场调查任务特针对接近新市区商业中心区域工程进展抽款式调查，其结果如下：以假日第一城最为突出，该

9、工程从产品配套、地理位置、社区规划、笼统包装、目的客群定位等方面都高于仁和公寓工程，而该工程定位为建筑综合体，与本工程同处朝阳大街东侧，但在地理位置上优于本工程，如工程入市时与该工程销售周期相撞将为本工程入市呵斥压力。项目名称总建筑面积（万平米） 均价（元平） 面积范围（平米） 容积率 开盘时间销售情况仁和公寓51097629002006年10月假日第一城352750100160 2006年4月11日65八、竞争区域市场分析一、竞争区域选择 目前，间隔本工程地块最接近的住宅集中开发区域为北市区，以复兴路和恒祥北大街交叉路口为中心的临近地带，因此选择该区域作为本工程的竞争区域。调查工程分布图据统

10、计，目前高新区对外出卖楼盘数量少于该区域的主要竞争区域以复兴路与恒祥大街交汇处为中心的北市区。根据前述片区土地利用现状及特征分析，随着工业逐渐开展，该板块作为商、住工程写字楼、住宅结合的功能会日益加强，估计未来几年该区域推出的同类工程数量会逐渐添加。 在竞争区域内主要工程包括：诚信丽景蓝湾、华冠庄园、世纪新园、警盾家园、秀兰新城、侨升金苑小区、世纪华庭、名人国际、中铁奥林匹亚花园、新一代C区、康城锋尚等工程。 其中最主要的工程有：诚信丽景蓝湾、警盾家园、新一代C区、名人国际。其中凤凰城、青年新城已封盘。属于高端产品的工程为名人国际。九、竞争区域工程分析工程主要根本情况对比表项目名称总建筑面积（

11、万平米） 均 价（元平）面积范围（平米）容积率开盘时间销售情况青年新城10多层2900高层2570 362008年1月尾盘新一代C区632830106-400多2.51三期开盘待定二期尾盘销售鑫和-奥林匹亚402800100多-300多2.1待定70%警盾家园19.82750116 -2491.8待定销售70%.诚信丽景蓝湾1528001271502006年9月55% 目前竞争区域主要工程中，构造除青年新城外均为高层建筑。按目前所调情况来看，估计在售工程在今年7月将全部进入尾盘或封盘阶段。其中产品规划上最突出的工程为诚信丽景蓝湾，该工程在社区规划中推出水景园林，从整体上提升了产品质量。另外，在

12、竞争区域内将设有大型超市沃尔玛超市，从区域上而言为此部分工程提供了生活配套设备的进一步完善。 针对于本工程地块而言，该区域集中开发的工程数量及规模上均超越于本工程所在区域，因此在未来的区域整体环境上，将优越本工程区域。目前该区域内大型综合型工程新一代C区，虽经过市场调查人员了解该工程商场及写字楼处于待定阶段，但已明确标注在该工程售楼处的沙盘上。该工程与本工程所在区域间隔较近，如正常开发的话，将对于本工程商业部分呵斥要挟。十、本工程SWOT分析1、工程优势了解A、不可复制的地段价值 本工程位于朝阳北大街东侧，是城市中心主干道之一。衔接新市区南、北两端，生活、任务、休闲便利。分布交通道路106、1

13、02、35、29路，交通便利。B、重点经济开发区域内 本工程地处保定市重点经济开发区域内，整体经济程度将随着城市的经济开展而不断开展，构成经济利好区域。加之本区域内的多项优惠政策，对于外来投资者具有政策利好要素。2、工程优势了解 A、本工程所在地根本为工业，虽大多为无污染工业，但还是会对本工程呵斥一定负面影响。 B、本工程紧临区域内生活配套设备不够完善，因此会呵斥一定负面影响。 C、本工程周边商业气氛不够成熟，因此也会呵斥一定负面影响。3、工程要挟了解 A、利率变动。2006年央行提息，虽未对市场构成太大影响，但如今年央行再次加息，将从实际上进入加息周期。而这将使目的客户对购买才干和抗风险才干

14、重新评价，因此，市场需求将遭到不确定要素影响。 B、紧临区域内的新一代C区3期，工程所在地的朝阳龙座等工程对于本工程的销售市场也构成要挟。4、工程时机了解 A、保定楼市继续看好 保定楼市经过几年的开展，进一步活泼。进入2005年后，利好音讯进一步进入本质阶段，有利于刺激楼市活泼，同时政府也加大了保定对京、津、石的交通规划，楼市将继续看好。 B、政策利好要素 改善全区的投资环境，鼓励国内外客商前来投资兴业，并真实维护投资者的合法利益。软件上，区委、区政府在仔细执行国家有关外商投资的法律、法规和政策的同时，制定出台了我区等一系列优惠政策，并相继成立了优化环境任务指点小组、投资环境赞扬中心、涉法案件

15、赞扬中心、工程效力审批大厅等，为投资者提供了多种方便条件和效力；硬件上，全区主要道路已进展了扩宽和改造，根本构成了纵横相贯的交通网络。C、区域环境利好要素不断加强 保定市电信局、供水公司、电业局、煤气公司均坐落在我区，为我区开展提供了富余的水、电、汽和先进、便利的通讯效力。结合旧村改造，全区的城区建立方兴未艾，一个个小区相继建立，为居民提供了温馨、优美的生活环境。D、区域规划带动房地产市场开展 根据区“十五规划总体部署，大力实施“工业立区、开放强区、科教兴区、三产富区的开展战略，本区域将以道路建立为突破口，大力开发房地产、努力营造大市场、工业上规模、农业抓龙头，重点加大根底设备建立力度，进一步

16、优化产业构造，培育高新技术企业，这势必带动以写字楼为主的商业工程市场开展。十一、案例分析 本工程选取朝阳龙座和新一代C区作为典型案例进展数据对比。 选择这两个工程作为参考的主要根据：两个工程都位于本工程周边区域；朝阳龙座工程与本工程地域临近，周边环境、交通条件和配套等均有较强的可自创性；新一代C区的总体定位与此工程类似，都属于建筑综合体，有一定的可自创性。比较分析表项目名称朝阳龙座新一代C区位置朝阳北大街与隆兴路交汇处西北侧恒祥北大街与复兴路交汇处占地面积-253万平方米建筑面积17万平方米63万平方米（含地下车库）容积率-2.51绿化率40%40%总户数800多户1200户户型一、二、三居三

17、室二厅二卫、四室二厅二卫、二室一厅一卫主力户型-最高层数3329-30类型建筑综合体建筑综合体均价（元）27002830销售状况住宅70% 底商待定二期尾盘销售第六部分本工程地块分析一、调查范围 本次地块调查任务采用锁定式区域调查，调查以本工程地块为中心的700米半径范围内为中心区，以本案地块中心半径1200米为辐射区。调查内容包括了一切的道路、公交市政配套、商业、行政、教育配套、交通等设备。本工程调查区域 1、横向范围： A、创业路与阳光北大街交汇处至创业路与向阳北大街交汇处 B、云杉路与阳光北大街交汇处至云杉路与向阳北大街交汇处 C、隆兴路与向阳大街交汇处向东 D、银杏路全程 E、复兴路与

18、瑞祥大街交汇处至复兴路与向阳大街交汇处 F、风帆路与瑞祥大街交汇处至风帆路与向阳大街交汇处 G、天鹅路与阳光大街交汇处至天鹅路与向阳大街交汇处2、竖向范围： A、瑞祥大街与天鹅路交汇处至瑞祥大街与七一 路交汇处 B、阳光北大街与创业路交汇处至阳光北大街与 天鹅路交汇处 C、翠园街与创业路交汇处至翠园街与天鹅路交汇处 D、朝阳大街与创业路交汇处至朝阳大街与天鹅路交汇处 E、向阳大街与创业路交汇处至向阳大街与天鹅路交汇处二、调查结果分析 在本工程紧临区域内以企业单位所占比例最高，将对本工程呵斥较大的负面影响。此外，业态分布过于单一化，短少超市百货等相关设备，导致本工程地块生活配套设备缺乏。 1、本工程紧临区域分析2、本工程辐射区域分析 本工程辐射区域内企事业单位照旧占据较高比例，而超市百货、住宿餐饮等业态比例有明显提高，可补充紧临区域的缺乏。 3、本工程外围区域分析 本工程外围区域业态分布情况与辐射区域无差别性，构成个别业态的单一化。 4、本工程周边区域综合分析 在以本工程为中心的辐射区域内，将调查结果汇