0624-长沙-公寓市场分析

1、长沙公寓市场分析2021年6月15日报告体系各区域公寓销售情况热点工程营销手法开福区未来公寓新增体量公寓工程主要集中在主城区二环内，且主要分布在市中心，以及南城片区，城市热点区域岳麓区、武广片区、南城等区域依托城市开展与日渐成熟的配套，多个工程均有规划公寓产品，开 福 区项目公寓体量 (万)面积区间 ()公寓总套数销售套数开盘时间去化率月来访月来电月成交成交均价 (元/)营销手法营销活动观园4.827-5411427522011年9月66%672239000现推出有首付1成优惠活动，但另2成需在半年内付清，还有少量特价房源.目前只有楼体巨幅、每周20万条短信庄园心伽泊0.347-8758202

2、011年3月34%221205300现房，全款和按揭均享93折优惠，现只有楼体世幅珠江花城1.740-583721892012年4月51%481818100低首付开发垫付首付2.5成，自己先承担2.5成，全款和按揭均享99折优惠，现给三级市场在卖，只用了每天10个左右行销人员拓客世方水岸0.947-53124932011年8月初75%321216400无营销活动，现每周尽只有5万条短信第一湾2.544-904774272011年5月初90%382227500（精装）现房，老带新送物业费1年活动，目前没有推广东宸19公馆2.638-525083902011年9月77%283309000总价26万

3、起、全款98折，按揭99折。清盘阶段，无推广少帅府3.434-906534082011年1月62%4245110000全款97折，按揭99折。少量短信领秀峰0.853-60150702013年5月47%8854225200启用小团购活动，启动老带新政策、现有楼体巨幅、短信、行销推广渠道美利新世界0.735-41176142012年4月8%281806300继续启动老带新送物业费活动万国城三期0.34506372013年4月11%322207300目前无营销活动，也无推广，平推万科城1.78354601542012年6月33%58787300低首付启用首付分期、老带新、转介，参与名盘房交惠团购营

4、销活动，目前线上尽只有网络和短信，线下有小区巡展、大客户陌拜等合计19.82504183252458%目前开福区在售公寓楼盘11个，总体量19.82万方，总套数4183套，去化2524套，整体去化率58%，成交均价7930元/。其中从2021年开盘的有6个，从2021年开盘的3个，2021年开盘的2个。数据来源于长沙房地产研讨中心备案数据开福区市场：近1个月内公寓销售冷淡；除个别工程外，当前近90%的工程月均消化速度缺乏5套。天心区市场：市中心地带，单价较高，中心区域精装成交价在1万以上，且以办公和酒店式公寓为主。月均来访56批。月均去化15套，目前天心区在售公寓楼盘11个，总体量53.2万方

5、，总套数9053套，去化3634套，整体去化率40%，成交均价10865元/。天心区项目公寓体量 (万)面积区间 ()公寓总套数销售套数开盘时间去化率月来访月来电月成交成交均价 (元/)营销手法优惠活动鑫远逸园1.429-552552122012年3月83%5444196200全款96折，按揭98折。鑫远和城1.944322812013年3月25%5433卡346000低首付首付1.98万起，保利国际广场11.345-11018977752012年41%97561415000全款97折按揭99折剑桥名门2.639-725142582011年10月50%676596900全款98折，按揭99折。

6、乾城4.93910212842012年4月28%7876卡257300低首付5万起，购房直减300元/，首付再优惠8.8万蓝湾国际广场6.131-8114355232011年10月36%88431212000（精装）低首付首付3.8万起，全款97折按揭98折绿地公馆0.3542-6067492011年10月73%665497000全款98折，按揭99折华天苑0.6539-73120682012年4月57%45436星城荣域6.335-3305791752012年9月30%686339900全款94折，按揭98折。汇金国际8.533-6516319282012年10月57%4423199500低

7、首付首付3.5万外国9.637-10012122812013年3月23%7854卡2311000低首付首付2.5万，认筹2万抵5万雨花区市场：公寓产品集中区域，货量大，去化速度较慢，月均去化10套，均以低首付来吸引客户。目前雨花区在售公寓楼盘16个，总体量71.75万方，总套数9877套，去化5739套，整体去化率58%，成交均价9587元/。雨 花 区项目公寓体量 (万)面积区间 ()公寓总套数销售套数开盘时间去化率月来访月来电月成交成交均价 (元/)营销手法优惠活动德思勤广场4.440-6387865474%112543110000低首付一次性96折，按揭99折尊邸华庭140-462342

8、252012年3月96%8721126900公寓开盘时间2012年3月开盘全款98，按揭96君悦紫园4.634-553092232012年9月72%323388700全款98，按揭96嘉华城0.349182562010年12月31%431355500全款99折，按揭无折扣喜盈门3.640-8014082312012年4月16%4618310000买房即送砂子塘小学指标万博汇7.839-89816214二期公寓2012年5月26%5320711000首付6万起，精装带地暖东塘瑞府3.129-677225012010年11月69%411295800低首付一万抵二万金领家族3.151-6557554

9、82010年6月95%572368500全款97，按揭99万芙锦城3.135-606211132012年3月18%5521197400低首付全款97，按揭98美联天骄城18.140-119218120172010年5月92%271325800VIP交3000减150元每平方米融源及第0.3135-6662412012年11月66%341306000全款98，按揭99阳光锦城4.335-5011664852012年6月42%5521459200低首付+送学位5千抵一万万象美域0.450-6088122012年12月14%6522306500低首付全款97，按揭98华悦城0.6451125/785

10、4卡31低首付首付两万起，VIP认筹1万抵4万西子一间2.135-505104232010年11月83%13908000全款97，按揭99芙蓉区市场：以低首付为卖点，近1个月该片区整体去化情况较为冷淡，月均去化缺乏10套。目前芙蓉区在售公寓楼盘10个，总体量30.4万方，总套数5866套，去化2271套，整体去化率42%。市中心中心地段成交均价10000元/以上。芙 蓉 区项目公寓体量 (万)面积区间 ()公寓总套数销售套数开盘时间去化率月来访月来电月成交成交均价 (元/)营销手法优惠活动百纳广场（万和城）1.250251902012年10月36%672569300全款95折按揭97折。恒大金

11、都2.343-566011892011年7月31%463457800酒店式公寓i尚国际0.739-45168652011年11月39%232626600凯通国际城期0.835-65220562012年9月25%4321310000低首付3万首付0月供，另有特价房，全款96折按揭97折。湘域城邦4.934-2351016/还未开盘/125105卡28张报价160003万元办金卡，购房每平米优惠1000元，2万元办银卡，可享500元/平米优惠。 锦泰东环国际2.540-723741432011年6月38%3212179000全款95折，按揭96折。东岸城邦4.451-755423442012年6月

12、63%5634106400全款97折，按揭98折，先锋东外滩5.6507805572010年7月71%142226500推出50平米公寓特价房一口价5888元/平米，全款96折，按揭97折。壹号公馆2.929-715884752010年12月81%5543617000（精装）全款92折，按揭95折。东方银座2.240-603462522011年9月73%65324730040年，一次性付款96折，银行贷款98折岳麓区市场：热点区域板块，但公寓去化仍是该区域难点；公寓客户月均来访45批左右。月均去化10套，该区域目前主要在售公寓楼盘8个，公寓体量21.1万方，总套数4496套，去化2111套，整

13、体去化率47%。成交均价精装7500左右。岳 麓 区项目公寓体量 (万)面积区间 ()公寓总套数销售套数开盘时间去化率月来访月来电月成交成交均价 (元/)营销手法优惠活动红公馆2.634-605214802011年7月92%411136900加入团购可享受92折沙发公寓1.451-59265982013年10月37%382110毛坯6300 精装7200现房，购房可享受最高优惠96折勤诚达新界3.848-705623532011年7月63%321915100小团购目前主推住宅，公寓散卖，主以复式楼建安像素汇3.418-6510817532011年9月70%655612全成品精装7300，精装6

14、700低总价，18万起商业性质绿地中央广场332-368191962012年11月24%7566卡238500精装团购全款91折，按揭92折，团购88折优惠。雅阁440-606722312012年6月34%672514精装7800，毛坯6700商业，全款95折，按揭98折。公园道2.940-116576/未开盘8945卡31报价8000长沙市场近1个月公寓市场小结 公寓客户来访量：从来访数据来看，各公寓楼盘来访明显缺乏，市场对公寓产品的关注度不高。 公寓整体存量大，去化周期较长：当前公寓市场库存量达84.4万，按面积区间段来看，45平米以下房源去化速度最慢。 销售速度：从以上各板块在售公寓的去

15、化显示：偏商务投资产品销量明显优于居住型产品，但受大市影响，近1个月公寓产品销售遇冷，长沙整体月均销售不到15套； 城市中心的精装修公寓市场整体均价在10000元/以上，毛坯公寓的整体均价在9000元/左右； 城市热点区域，例如武广新城，精装修报价在9000元/左右，毛坯房在8000元/左右； 精装修的报价在10003000元/之间，2000元/以上的装修报价为豪装最低规范；报告体系各区域公寓销售情况热点工程营销手法开福区未来公寓新增体量公寓工程溢价手法：以精装修、产品附加值、商业价值提升、商务价值最大化是公寓主要的几种溢价手法；公寓营销手法以精装或加全废品家具家电，从而提升公寓的质量或降低客

16、户前期入住本钱，代表工程有：珠江花城、壹号公馆、藏珑、绿地公馆。精装修以全新的户型设计，提高公寓产品的适用面积，或以科技技术，依托大社区的效力配套，添加产品的附加值。代表工程有：万博汇等。产品附加值以商业配套先行或以产权式酒店运营，带动公寓产品的价值提升或提升产品的增值才干。代表工程有：长房时代城、嘉斯茂广场。以公建化立面或中央空调等商务配套，依托中心地段，打造商务公建配套，添加商务配套，提升商务价值。代表工程有：壹号公馆、蓝湾国际、汇金国际、明城国际商业提升价值商务提升价值公寓营销手法分为提价减首付与首付分期两种，其中部分工程首付能做到20000左右，代表工程有：时代公馆、花漾年华、德思勤。

17、低首付以引进酒店，酒店一致运营管理，业主与酒店签署租赁协议，以返租报答给到客户自信心代表工程有：华晨广场、潮宗御苑等。返租依托良好的内部配套或周边配套条件，针对地级市客群及投资者，深受地级市客户欢迎。代表工程有：北辰、万博汇。以低于市场预期价钱入市，部分工程组织单位团购，进而吸引客户，市场反响较好。代表工程有：领秀峰、奥克斯。送学位团购或低价投资性需求占公寓市场主导，各工程多采用低首付、返租等方式降低投资门槛或提高投资收益，吸引投资者进场典型工程保利国际广场 目前均价13000 基本指标地理位置湘江大道与书院路交汇处占地面积8万总建面积79.9万容积率6.0物业类型精装产权商业40年、住宅70

18、年物业形态板楼 超高层 公共部分精装修周边配套商业配套：平和堂、友谊商场、金色家族、红星美凯龙等，同时项目已规划国际商业街区。教育配套：天心区教育局第二幼儿园、湖南省群众艺术馆幼儿园、沙子塘小学、枫树山小学、雅礼中学、长沙理工大学生活配套：沃尔玛、新一家、家乐福、步步高等低首付低首付结合保利国际中心、保利麓谷林语、保利林语中心四盘联袂，推出了九周风暴，延续九周面向全城让利出卖，期间保利国际广场公寓推出了首付一成，吸引了市场的高度关注。2021年12月：结合保利“九周风暴的钜惠让利，对外推出了首付一成的信息，12月月去化到达300多套。2021年持销：平推销售月去化为20多套贩卖国际化综合体+低

19、首付+地段低首付2021-06-29：保利国际广场45-110地标级全江景商务公寓VIP认筹全城邀约 2021-07-30 ：VIP限量申领中。公寓样板已盛势公开 2021-09-01：保利地产和乐中国湖南赛区总决赛 2021-12：结合保利“九周风暴的钜惠让利，对外推出了首付一成的信息2021-03：乾隆皇帝“御用玉器3月30日长沙公展2021-04-01:保利“国宝玉临，器韵湖湘国宝玉器展 惊动长沙2021-04-23:首期车主网组织的黄金轮盘活动2021-05：保利豪宅公共空间设计大赛启动 重拾长沙大院情怀工程营销及推行：多频次、低本钱的营销活动，继续保证客户的上门量快速出货胜利点亮点：

20、国际综合体+首付出成+地段+配套结合保利国际中心、保利麓谷林语、保利林语中心四盘联袂，推出了九周风暴，延续九周面向全城让利出卖，期间保利国际广场公寓推出了首付一成，吸引了市场的高度关注。低首付典型工程花漾年华 目前均价6700毛坯低首付花漾年华项目区域省府周边配套省府政务配套、三馆一中心、五星级酒店等市政配套项目指标占地面积：17.8亩建筑面积：40000公寓总套数：540户（本期推出270套）土地性质住宅内部配套社区底商产品硬件外立面：普通立面，涂料梯户比：3梯27户层高：10层，2.9米其他配套：无操作手法工程主要经过“优惠减首付的方式，采用两套合同，面价合同用于银行面签，底价合同用于备案

21、 ，假设30万的总价，首付9万左右，实践总价只需24万，首付10%2.4万，另外的6.6万用优惠直接减免；2021年8月4号开盘，推出270套，90%为36平米户型，开盘销售约180套，至9月1号备案204套，随后再推出房源以低首付吸引客户，2021-05-22：花漾年华营销中心火爆开放2021-06：“舌尖上的年华，花样年华会员活动启动2021-07-08：初次公寓开盘，以首付2万方式，当天去化70%2021-09-08：3栋开盘，制造市场热点2021-10-13：公寓加推，首付2万起，VIP认筹2000抵20000元。开盘当天有七重优惠，最高优惠7万元 ：2021-01：华新年祈福会 工程

22、营销及推行：线上经过户外、短信、网络主宣传低首付政策，并同时结合高层的推行力度，制造市场热点，线下以频繁的加推方式，坚持工程在市场热度。亮点：精装+首付2万+月供800元+7万元巨惠快速出货胜利点工程主要经过“优惠减首付的方式，采用两套合同，面价合同用于银行面签，底价合同用于备案 ，假设30万的总价，首付9万左右，实践总价只需24万，首付10%2.4万，另外的6.6万用优惠直接减免；返租 基本指标地理位置万家丽路与长沙大道交汇处西南角占地面积 5.5万总建面积35万容积率5.52物业类型精装产权商业40年物业形态普通住宅,酒店式公寓周边配套公园：体育新城、华雅生态园商场：沃尔玛、通程奥特莱斯、

23、高桥大市场、香港新世界百货、大润发医院：旺旺医院银行：建设银行、工商银行、招商银行、交通银行、农村合作银行五星级国际酒店、5A智能型办公楼、百货商场和特色卖场以及IMAX影院典型工程华晨世纪广场 目前均价14000精装返租方式返租，酒店式公寓。每年返8个点公寓收益方式解析购房者将所购置的公寓由豪生大酒店一致管理，酒店运营前十年每年固定以实践成交总价房款的8%向购房者返租，三个月像购房者支付一次租金，总价100万的公寓，每三个月能像购房者支付2万元的固定租金2、酒店前十年每年给予购房者总房款2%的酒店消费券3、酒店前十年每年赠送购房者12天免费居住期4、十年后，豪生大酒店将按照酒店的实践盈利情况

24、想购房者支付租金。总结：总的权益相加估计1214年收回全部房款针对投资客的犹疑心思施行经过本身优势推出了温德姆豪生酒店运营，投资报答：首付20万起，无月供压力，月净赚3000，8%年净现值报答+12天免费入住+2%的消费券，获得了良好的销售效果；公寓总货量480套，2021年4月开盘当天劲销120套，余下的6个月去化终了。贩卖公寓返租+工程配套公寓收益方式解析购房者将所购置的公寓由豪生大酒店一致管理，酒店运营前十年每年固定以实践成交总价房款的8%向购房者返租，三个月想购房者支付一次租金，总价100万的公寓，每三个月能像购房者支付20000元的固定租金2、酒店前十年每年给予购房者总房款2%的酒店

25、消费券3、酒店前十年每年赠送购房者12天免费居住期4、十年后，豪生大酒店将按照酒店的实践盈利情况想购房者支付租金。总结：总的权益相加估计1214年收回全部房款亮点：返祖+酒店式公寓+每年返8个点+12天免费住店客户：客户群：周边区域的投资客、商务客公寓的目的客户、过渡性居住刚需、少量省内其他城市客户邵阳、长株潭快速出货胜利点返租工程分析建安像素汇 目前均价6800 基本指标地理位置麓谷大道和麓泉路交汇处的东北角占地面积 0.65总建面积4万容积率6.69物业类型毛坯产权商业40年物业形态酒店式公寓周边配套公园：麓谷公园、王陵公园、梅溪湖生态休闲走廊学校：金色梯田幼儿园、麓谷中心小学、航天中学、

26、湘雅医学院丶师大附中购物中心：人人乐超市、新一佳超市、通程商业广场银行证券：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行医疗配套：湘雅附三医院、航天医院返租方式返租，酒店式公寓对外推出几个楼层的公寓进展返祖，吸引客户。其他楼层公寓购买后可以转交给中介进展返租。低总价2021年推出总价18万精装房，按揭首付5成。2021年3月开盘热销120多套，至今公寓去化879套贩卖公寓返租+酒店式公寓+低总价快速出货胜利点亮点：返祖+酒店式公寓+低总价返租，酒店式公寓对外推出几个楼层的公寓进展返祖，吸引客户。其他楼层公寓购买后可以转交给中介进展返租。低总价2021年推出总价18万精装房，按揭首付5成。工程营销及推

27、行2021-03：1元秒杀1套房2021-09 ：推出低总价18万买精装公寓2021-06：买房送10件名牌家居家电2021-08：推出精装包租公寓，与企业工厂洽谈租其公寓给员工，与客户可签署租赁合同，给到客户投资报答自信心。2021-09：建安房屋中介营业部团队强强联手，运用建安房屋独有的一二手联动营销手段，加强包租公寓的成交 送学位典型工程保利麓谷林语 目前均价6000 基本指标地理位置岳麓区桐梓坡西路408号中联重科斜对面 占地面积 79万总建面积138万容积率2.1规划特色城市综合体物业类型毛坯产权40年物业形态高层 小高层 别墅 毛坯周边配套中小学：麓谷明德学校幼稚园：30个班精英教

28、育幼儿园（长沙规模最大）综合商场：2万平米综合商业中心医疗：社区医院餐饮：五星级酒店休闲：五星级酒店、保利高尔夫会所、保利高尔夫练习场公园：330亩保利麓谷体育公园五星级酒店、大型商业中心、九年制学校等送学位方式1、名校学位保利和明德学校联手协作，买房即送明德学位，成为公寓销售的继续驱动力，客户购买2套公寓就送明德学位。2、低首付从12年11月份推出首付1成，以延期签约方式进展。3、一口价2021年5月推出一口价5500 为噱头，吸引客户上门。2021年9月入市时公寓主打送明德学位，以学位提升产品附加值，客户认可度较高，是公寓的继续去化驱动力，去化100多套；第二波：继续散卖，月均去化50套，

29、消化100余套；2021年12月：推出首付一成，延期签约一年，每半年交2成首付，添加继续去化，2021年1月-2月：名校学位取消后，成交明显下降，月去化缓慢2021年3月：恢复名校学位，月销量上升，月去化量30多套2021年5月：推出一口价，两周内去化50多套。目前周去化10-15套。贩卖公寓低首付+名校学位快速出货胜利点亮点：名校学位+低首付+一口价+大社区工程营销及推行：线下频繁活动，添加工程的来访量，线上以报广、短信、网络释放产品信息，保证工程在市场的热度2021-09：公寓推出2021-10：第四届电影节第二场，即将开演 2021-11：保利“九周风暴巨惠启动，以低首付出1成进展推行2

30、021-11：保利麓谷林语马克杯DIY温情开启2021-12：甜蜜冬日，寻味林语；幸福冬日，甜蜜特供2021-02：欢乐年货1元起拍第2021-03：买公寓送学位2021-05：推出一口价5500元/平名校学位:保利和明德学校联手协作，买房即送明德学位，成为公寓销售的继续驱动力，客户购买2套公寓就送明德学位。低首付:推出首付1成，以延期签约方式进展。一口价:2021年5月推出一口价5500 为噱头，吸引客户上门。送学位 基本指标地理位置雨花区韶山中路421号占地面积4.5万总建面积24万容积率5.0物业类型住宅、精装产权70年住宅、40年商业物业形态住宅、公寓、商住楼、商铺周边配套学校：砂子塘

31、小学、桔园小学、雅礼中学、长沙市第二十一中学、长沙市稻田中学医院：长沙安贞医院、湖南省中医学院第一附属医院、湖南省地矿医院、省二医院（省脑科医院）。超市：凯德广场（原嘉兴茂广场）、沃尔玛超市雨花亭店、购宝旺和购物广场。休闲配套：飞翔羽毛球馆、桂花公园典型工程阳光锦城 均价9000送学位方式沙子塘小学目的买房即送名校学位，购买70年产权住宅性质户口落户到本楼盘即可。客户认可点地段：工程位于南城繁华地段，新建东路与曙光路交汇处雨花亭商圈最中心，集交统统达、购物便利、产品高端、居住平安于一体。学位：工程和名校联手，送出学位，得到了客户的高度认可，很大程度上添加了产品的附加价值。2021年11月公寓入

32、市时推出砂子塘学位，以学位提升产品附加值。但40年产权的公寓不能享用送名校学位，去化普通。2021年6月70年产权公寓开盘劲销100余套，工程目前平推中，周去化18套。快速出货胜利点亮点：沙子塘学位目的+低首付+地段工程营销及推行：线上以网络全屏，通栏、短信、户外进展工程价值点的释放，主要释放送学位，低首付、现房信息2021-10：公寓认筹，以5千抵5万优惠活动2021-12：乐风情购物，享风尚美食2021-12：商铺开盘2021-02：新年祈祷活动，约请业主及新老客户2021-03：主推赠砂子塘小学学位，以博得客户留意2021-04：亲子活动运动会，邀约周边学校以及培训学校的教师和学生与家一

33、同参与。2021-06：公寓开盘，沙子塘小学目的：买房即送名校学位，购买70年产权住宅性质户口落户到本楼盘即可。地段：工程位于南城繁华地段，新建东路与曙光路交汇处雨花亭商圈最中心，集交统统达、购物便利、产品高端、居住平安于一体。低首付：首付1成，余下交房补齐。团购及散客拼团为目前投资型公寓较常见的销售方式；以团购优惠吸引客户，同时实现快速走量团购或低价奥克斯广场兰亭玥岛项目区域市府板块天心区新柠路2号周边配套未来滨江商务中心，周边政务、酒店、商务配套齐全，交通便利1号线、长株潭城际轻轨，毗邻铁道学院商圈，周边高校林立，交通商业配套齐全项目指标占地面积：76332.71平米建筑面积：435204.10平米公寓总套数：450商业+700住宅占地面积：1273平米建筑面积：304