投资市场分析( 36)

1、投资市场分析第1节 市场分析第2节 市场调查第3节 市场预测第4节 市场开展规划3.1 市场分析3.1.1 含义1、概念：是指经过必要的市场调查和市场预测手段，对工程产品或效力的市场环境、竞争才干和竞争对手进展分析和判别，进而分析工程产品或效力在可预见的时间内能否有市场，以及采取怎样的营销战略来实现营销目的。2、必要性：有助于了解拟建工程产品或效力的市场现状和所面对的市场营销环境特征，并预测其未来开展趋势，进而了解市场供求构造和工程未来的市场情况，识别竞争对手，比较产品或效力的竞争力，并确定根本的营销战略目的。3.1.2 市场分析的内容和思绪1、主要义务：1分析和判别工程产品或效力能否有市场；

2、2对市场环境、竞争者以及目的市场进展深化的研讨，以决议采取什么样的战略进展营销和制定什么样的营销组合战略和销售规划。2、主要内容1工程产品或效力所处的营销环境分析，主要偏重在宏观层面分析；2工程产品或效力所在市场的现状分析；3工程产品或效力所在市场的供求分析；4工程产品或效力所在市场的竞争分析；5工程产品或效力的竞争力分析；6工程产品或效力的目的市场选择和市场定位；7工程产品或效力的市场目的的设定；8工程产品或效力的营销组合战略选择；9工程产品或效力的市场风险分析；10市场分析结论及开展建议。3、分析的层次及要求工程开展的外部环境分析；工程的必要性分析；工程的可行性分析；工程的开展战略规划及实

3、施战略；工程的市场风险分析；市场分析结论。4、市场分析系统图3.2.1 市场调查及作用1、概念：即市场营销调研，是指对那些可用来处理特定营销问题的信息所进展的设计、搜集、分析和报告过程。2、作用：主要是提供制定决策的信息。3.2 市场调查3.2.2 流程调查预备阶段调查实施阶段调查结果处置阶段1、确定市场调查的必要性；2、定义问题；3、确定调查目的；4、确定信息的类型和来源；5、问卷设计；6、确定抽样方案及样本容量；7、确定调查设计方案。1、对调查人员进展培训；2、实地调查。1、信息的整理与分析；2、编写调查报告。3.2.3 方法 1探求性调查、描画性调查、因果性调查和预测性调查。2根据调查对

4、象分类：典型市场调查法普遍市场调查法：如访问法、调查法等。抽样调查法：机率抽样法：简单随机抽样法、分层随机抽样法和分群随机抽样法。非机率抽样法：恣意抽样法和判别抽样法等。3.3 市场预测3.3.1 根本概念1、含义在市场调查的根底上，经过对市场资料的分析研讨，运用科学的方法和手段测算推断市场未来的前景。推断：根据过去阅历进展的预测。模型预测：根据市场调查数据采用模型进展的预测。2、种类按预测的对象范围不同，分为宏观市场预测和微观市场预测；按预测的时间长短，分为长期、中期、短期和近期市场预测；按预测的要素、市场不同，分为商品市场、金融市场、劳动力市场、技术信息市场和房地产市场等。3、内容：市场商

5、品需求预测；市场商品资源预测；市场价钱预测；工程的消费运营开展前景预测；人民物质文化生活程度预测。4、市场预测的根本步骤确定预测目的，拟订预测方案；搜集和整理市场资料；选择预测方法，进展预测；分析和修正预测结果。3.3.2 市场预测方法定性方法：专家会议法、德尔菲法、类推预测法等；定量方法：时间序列预测法挪动平均法、指数平滑法、趋势外推法和因果分析法回归分析法、消费系数法和弹性系数法等。时间序列预测法是以历史的时间序列数据为根底，运用一定的数学方法使其向外延伸，来预测市场未来开展趋势的一种方法。是预测市场开展趋势最常用的方法，其根本根据是假设过去的趋势会延伸到未来。常用的详细方法有：“挪动平均

6、数法、“趋势预测法等。挪动平均数法做法是用上几期如3年或4年的实践销售数的平均数作为预测的下期销售数。在求得某一年份的预测数后，可将其视为实践销售数，再预测下一年度的数值。分为简单算术平均法和加权平均法。 1简单算术平均数法是用过去时间序列的各期实践数据的简单算术平均值作为下一期的预测值的方法。 例：某工程16月的销售量如下表所示： 根据16月的销售量预测7月的销售量。7月的销售量=4400万件适用范围：只能在各期销售量比较平均的情况下采用。月份123456销售量（万件）300034004500500045006000 2加权平均法 普通计算公式： X=知某种产品在1997年至2000年的实践

7、销售量如表，试用挪动平均数法预测2001年以后的销售量。年度1997199819992000实际销售量（万吨）51476062简单算术平均法：2005年：55万吨；2006年56万吨；加权平均法：权重分别1，2，3，4，那么 2005年：57.3万吨；2006年58.22万吨。趋势预测法根本原理是根据过去各期的实践数据，分析其开展趋势，并假定今后按该趋势继续开展，从而测定今后各期的数据。最适宜于中长期预测的方法。假设过去各期数据大体呈现等差级数，那么其变化趋势可用直线方程来表示；假设过去各期数据大体呈现等比级数，那么可用曲线方程来表示。分为：直线方程预测法：曲线方程预测法：运用曲线方程式求得曲

8、线趋势变动线后加以延伸来进展市场预测的方法。最常用的是二次曲线法。指数曲线趋势预测法：是指运用指数方程式进展市场预测的方法。当各期历史数据按照大体相近的环比开展速度增减变化时，可用指数曲线来预测其开展趋势。求趋势直线的方程式是：式中：y：预测值；x：代表的年份；a，b：待定系数运用最小二乘法求得如下方程组：令，那么上式可简化为： 式中：yi：各年的实践销售量；xi：各年的代号；n：已掌 握数据的年数。指数平滑法是将实践的统计资料分为近期和远期，各期分别取不同的权数加以平均后作为预测数的一种方法。最大特点是以为各期历史资料对预测未来数的影响是不同的，近期的影响大，远期的影响小。经过系数调整近期数

9、据和远期数据对预测数的影响，其预测公式为： Ft=aAt-1+1-aFt-1 式中：a为平滑系数，且0 a 1 当a=1时，预测值=上期实践发生值 当a=0时，预测值=上期预测值 普通根据阅历估计，当差别较大时，a取0.70.8为宜；当差别较小时，a取0.20.3为宜。 指数平滑法实践是一种加权平均法。初始值可采用前三期的平均数，也可用A1替代。平滑系数普通用0.618。例：某工程产品2003-2007年的市场销售量分别为44万、50万、62万、55万、69万。用指数平滑法预测2021年的销售量。假定预测的初始值定为前三期的平均值，即44+50+62/3=52万，那么列表计算如下：年份实际销售

10、量（A）预测销售量（F）2003445220045047.0420056248.8820065556.9920076955.76200863.94季节指数法 比较简单的方法是计算各个季度的不同销售指数。季节销售指数可利用简单平均法算出。它是根据历史资料求出每季度平均数占全期总平均数的比例，以阐明各季销售程度比全期总销售程度高低的程度。其预测步骤为： 第1步：求出历年各季的平均销售量。 第2步：求出各季的季节指数，即当季的平均数占全年平均数总和的百分比。 第3步：根据季节指数和知某年某季的实践数预测该年其它各个季的数据。3.4 市场开展规划3.4.1 营销战略与营销战略 营销战略是指企业根据外界

11、当前和未来的市场时机和限制条件，思索如何更有效地利用企业内部现有的以及潜在的优势，去满足目的市场的需求，完成企业既定战略目的而做出的总体的、长久的规划。 营销战略是指为了实现企业的营销战略目的而采取的各种战略性安排，是为营销战略目的的实现效力的。3.4.2 市场开展规划的程序规划的假设即前提；目的市场的选择；市场定位：包括三个层次：产品定位、品牌定位和企业定位；设定企业开展战略目的以及年度营销目的；营销组合战略的设定：产品战略、价钱战略、渠道战略和促销战略4“P战略。 市场分析运用举例1、摘要1市场分析的目的。2分析方法、主要假设条件和风险要素。3建议做/放弃/推迟/改良以后可以做。2、概述1

12、国家或整体社会经济情况和主要的增长领域确认有吸引力的物业投资类型可选择的投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置。2地域经济概略可与国家进展对比分析。3城市经济情况与国家和地域相比城市的就业情况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和引见当地主要产业、企业和产品。4市场环境与场地分析市场区域的划分、土地面积、土地利用情况、场地描画，场地周围交通环境及可及性分析，场地周围土地利用情况和竞争情况。 3、需求分析1估计的总需求详细分析工程所在市场区域内就业、人口、家庭规模与构造、家庭收入等，以预测拟开发房地产类型的市场需求。 1就业分析； 2人口和家庭分析； 3收入分析。2吸纳率分析就每一

13、个相关的细分市场进展需求预测，以估计市场吸纳的价钱和数量。 1市场吸纳和空置的现状与趋势； 2预估市场吸纳方案相应时间周期内的需求。4、供应分析1调查房地产当前的存量、过去的走势和未来能够的供应。 1相关房地产类型的存量、在建数量、方案开工数量、已获规划答应的数量、改动用途数量和撤除量等； 2估计短期的新增供应数量。2分析当前城市规划及其能够的变化和土地利用、交通、根本建立投资等方案。3分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差别。5、竞争分析1列出竞争工程的功能和特点价钱、数量、设计方式、功能、装修规范。 1描画已建成或正在建立中的竞争性工程价钱、数量、建造年代、空置、竞争特点； 2描画方案建立中的竞争性工程。2市场细分，明确拟建工程的目的运用者。1目的运用者的形状年龄、性别、职业、收入、行为生活方式、消费方式、地理分布、需求的区位分布及流动性；2了解每一细分市场下运用者的愿望和需求；3按各细分市场结果，分析对竞争工程功能和特点的需求情况，指出拟