苏州中粮同里湖山庄项目市场分析报告

1、同里湖山庄工程市场分析报告一、区域市场分析区域市场分析同里镇别墅工程分布小川东路环湖东路松北公路环湖西路同周公路中粮根源同里御花园同里湖山庄云水谣迎燕路同里湖同里湖嘉苑同里花园包括本工程，目前同里共有6个工程有别墅在售区域市场分析同里镇别墅工程一备注： 一期独栋别墅在售总规图中粮根源区域市场分析同里镇别墅工程一根本数据中粮根源位 置同里湖九里湖中间段产 品双拼、独栋开 发 商中粮地产代 理 商易居 中国占地面积63.2万建造面积28.6万容 积 率0.45绿 化 率40总 栋 数总规：未定总 户 数总规：819户在售栋数一期：77栋在售户数一期：77户开盘时间一期：2009年07月交房时间一期

2、：2010年04月物业公司暂未定物业费用暂未定价格区间联排8500，独栋13000-14000元销售均价一期：成交均价11300元/别墅面积220340460 合计别墅户型别墅总价209万元323万元437万元209-437万元销售状况该案一期77栋已售42栋，月均销售约11套区域市场分析同里镇别墅工程二总规图云水谣路备注： 一期在售别墅 二期新推在售 区域市场分析同里镇别墅工程二根本数据云水谣位 置吴江市同里镇东松厍公路南产 品双拼、联排开 发 商苏州新澳房产代 理 商开发商自销占地面积16.2万建造面积14万容 积 率0.9 绿 化 率45总 栋 数总规：122栋总 户 数总规：约300户

3、在售栋数已推出289套在售户数109套开盘时间二期：2009年5月26日交房时间二期：2010年底物业公司新澳物业物业费用二期：2.0元/月. 价格区间联排7000，双拼8000销售均价已售均价5400元/面 积215 合计户 型4-3-5总价范围130-160万元130-160万元销售状况销售情况良好，目前销售率约63%，月均销售约16套区域市场分析同里镇别墅工程三总规图同里花园区域市场分析同里镇别墅工程三数据表同里花园位 置同里镇迎燕西路北侧原中心小学 产 品独栋开 发 商苏州金阊商业房地产开发有限公司 代 理 商自行销售占地面积8.8979建造面积42570容 积 率0.64绿 化 率总

4、 栋 数148总 户 数174在售栋数148在售户数174开盘时间2008-01交房时间暂无物业公司暂无物业费用暂无价格区间7000-8000销售均价成交均价6300云/平米面 积280-350合计户 型4-3-4总价范围200-300万200-300万销售状况目前整体销售25%，销售速度一般备注：区域市场分析同里镇别墅工程四总规图同里湖花园嘉苑区域市场分析同里镇别墅工程四数据表同里湖花园嘉苑位 置九里湖西侧产 品双拼开 发 商吴江市苏源房地产开发有限公司 代 理 商自销占地面积9.9922 建造面积4.9971 容 积 率0.5绿 化 率暂无总 栋 数155总 户 数155在售栋数87在售户

5、数87开盘时间2008-10交房时间暂未定物业公司暂未定物业费用暂未定价格区间3000-5000销售均价已售产品均价3450元/平米面 积300-350合计户 型4-2-5总价范围100-180万100-180万销售状况已售68套，销售率43.8%，月均6套区域市场分析同里镇别墅工程五总规图同里御花园备注： 多层在售 别墅未售区域市场分析同里镇别墅工程五根本数据同里御花园位 置吴江市同里镇镇政府对面产 品多层、联排、双拼开 发 商吴江恒宇房产代 理 商开发商自销占地面积2.2万建造面积2.9万容 积 率1.3绿 化 率36总 栋 数总规：16栋其中：多层8栋、双拼及联排共8栋总 户 数总规：2

6、03户其中：多层178户、双拼及联排25户在售栋数二期：双拼及联排共7栋在售户数二期：双拼及联排57户开盘时间二期：暂未定交房时间二期：2010年年底物业公司暂未定物业费用暂未定价格区间二期：双拼及联排4000-4500元/销售均价二期：双拼及联排4300元/（预计）别墅面积269275286 合计别墅户型6-3-46-3-46-3-4别墅总价116万元118万元123万元116-123万元销售状况该案二期7栋共57户别墅、尚未正式销售区域市场分析在售工程客户分析案名来人区域购买目的云水谣本地（吴江及同里）：50% 、苏州：30%上海：15% 、 其他： 5%主要以自住为主占总比例的75%其次

7、以投资和度假为主共占总比例的25%同里湖山庄本地（吴江及同里）：50% 、 苏州：35%上海：15% 、其他： 5%主要以自住为主占总比例的70%其次以投资和度假为主共占总比例的30%区域市场分析结 论中高档产品去化缓慢，150万价钱线下的低价产品去化相对较快。价钱分界限明显，但工程固有价值和附加值都对销售价钱支撑缺乏。近期产品以联排双片为主，独栋为辅。老工程以江南民居风格为主，近期工程以西式、现代风格为主。大部分产品设计程度落后，与上海、苏州别墅产品程度差距较大。度假工程在区域旅游度假资源方面亦整合、建立缺乏，以单一客房功能存在。区域别墅市场整体滞后，短少人气。同里镇在吴江房地产市场的边缘角

8、色、同里镇现有别墅市场过低的供销量，除中粮工程外，同里镇现有别墅工程产品力程度均较落后，在本案充分整合土地景观、人文、旅游资源的背景下，假设本案以国内领先的产品质量和营销手法、推行力度进展运作的条件下，同里镇大部分别墅工程的供规律，缺乏以做为本案的判别根据。同里镇在售别墅工程的客户构成，阐明江南古镇的文脉属性对上海、苏州是有吸引力。本案的湖景资源和古镇文脉，仅对90分钟经济圈内短少湖景资源和古镇文脉的城市购房客, 或在90分钟经济圈内，以外向型经济为主导的城市内任务、安居的外地外籍人有吸引力，那么详细聚焦，这些属于本案的目的客户是上海人、新上海人、新苏州人、新吴江人中的高端客群。二、区域竞争市

9、场分析123456781、同里湖2 、淀山湖3、澄湖4、独墅湖5、 太湖6 、阳澄湖东7、阳澄湖西8、大小石湖/东太湖区域竞争市场分析苏州八大湖景别墅区版块湖区定性交通状况资源同里湖旅游度假型便利湖景/人文历史/旅游淀山湖度假型便利湖景/人文历史/大观园/旅游/高尔夫澄湖度假型不便利湖景/人文历史/旅游/高尔夫独墅湖居住型非常便利湖景/政府规划/高尔夫/近城市太湖旅游度假型便利山水/旅游/人文历史/高尔夫/游艇会/政府规划/多种季节水果食品阳澄湖东度假居住型便利湖景/大闸蟹/高尔夫阳澄湖西居住型非常便利湖景/近城市/高尔夫/政府规划石湖东太湖居住型非常便利山水/人文历史/政府规划/近城市区域竞

10、争市场分析特征、产品与价钱区域竞争市场分析产品与价钱苏州环太湖别墅区典型工程 项目 占地面积（万） 容积率风格产品类型 户型面积区间（）单价（元）总价（万元）湖滨山庄40.25北美独栋330-49015000500-800太湖高尔夫280.22新亚洲占地2000独栋550-920主力面积550-770200001000-2000能看到湖景价格最高约在2000万太湖之星900.17中式园林独栋247-363250001000左右太湖缘4.70.75双拼、独栋 261-3185500140-180左右太湖帕提欧6.51.09多层、联排、叠加叠加155-195联排300叠加5500联排6800叠加8

11、5-110联排210区域竞争市场分析产品与价钱淀山湖别墅区典型工程项目 占地面积（万） 容积率风格产品类型 户型面积区间（）单价（元）总价（万元）备注清水.依瓦诺小镇26.60.32欧式小镇联排、双拼、独栋联排220-250双拼240-260 独栋260-340联排6000；双拼8000；独栋14000-19000联排100双拼200独栋400-80009年6月30交房；上海投资客为主，其中一线湖景别墅为1.9万/平方，总价在800万富力湾1000.35东南亚独栋335-700中等410-430不靠河335全部独栋9800-15000（毛坯）部分精装修400-600楼王700，2000万中等5

12、00-600万6000平米豪华会所；10月中旬开盘。不靠河价格相差不大。Vip卡 5万，折扣9.8。 淀湖桃园1100亩0.3现代中式独栋、双拼双拼135-230；独栋250-500 双拼6000-9000；独栋13000-15000期房双拼最低80万左右，现房双拼最低115左右；独栋250-4008000平米豪华会所；跌落式花园、半地下室；上海投资客90%，目前入住率10%左右纳帕尔湾14.60.5意大利六联排，刚结构206-20912000250无地下室，度假别墅，上海客群为主。预计10月20日开盘。凌湖随园30.76现代中式联排240-3086000-8000130-24080%是上海投

13、资客，一线湖景在240万，二线景观在210万，最后一排在120-170，十月15日之前订购9.4折。朱家角新城650.7现代中式 公寓、叠加、双拼公寓85-90叠加和联排185-230公寓8500联排13000双拼15000公寓70左右别墅260左右上海客户为主东方庭院300.76现代中式 叠加、双拼、独栋叠加185-216双拼205-222独栋230-290叠加9500-13000双拼13000-18000独栋17000-19000最贵的6套临水独栋28000叠加250双拼380独栋450-600上海客户为主区域竞争市场分析产品与价钱项目 占地面积（万） 容积率风格产品类型 户型面积区间（）

14、单价（元）总价（万元）备注中大易墅 180.36西班牙双拼、独栋双拼190-270；独栋250-520双拼9000；独栋11000左右双拼160万；独栋200-350上海较少，主要是昆山、苏州等地双拼赠送面积达90平米，花园200平米最大锦绣蓝湾140.6西班牙双拼、联排双拼200-230；联排160-180 联排7100；双拼9000-12000双拼170-195；联排113-127上海占三分之一，苏州、昆山、台湾、新加坡等赠送车库、露台、花园面积达100平方米；临湖湾双拼单价在12000元，面积230平方米檀香园130.28西班牙双拼、独栋双拼260独栋430-663（包括地下）双拼950

15、0；独栋13000500-1000台湾企业高层管理、上海、昆山等地天使湾110.52美式、欧式独栋240-3309500-13000250-400上海、昆山、以苏州客户为主，有8种风格建筑，密度较高（五一、十一有优惠活动9.6折）天伦随园60.32苏式园林独栋252-288，每幢占地600到900方18000430-60040-50岁上海人；前期内部客户认购，沿湖购买者主要是政府官员及开发商朋友，。目前剩7套房子，其中一套湖边252，总价600万的房子玉山勝境6.40.39苏式园林独栋建面400、平均占地1000方22000800-1000台湾、新加坡、上海等。四面环水品院300.66中式联排

16、200-3207000-9300140-270上海、苏州、昆山等注：水景最好户型280平方米，总价260万招商依云水岸221（实际容积率约为0.7）现代中式联排、叠加叠加175-260联排320叠加7500联排1.1-1.2万叠加：130-180联排：300-380以苏州园区和相城区客户为主，其中相城区客户部分为第一居所。阳澄湖别墅区典型工程 整体来看，居住型湖区版块的工程去化率明显高过度假型湖区版块。而居住型湖区版块的启动均晚于最临近的度假湖区，在兼具景观与近市区优势的同时，并未与最临近的度假型版块在价钱上拉开差距，使居住型湖区版块成为临近度假湖区版块的营销拦截者。本案需求自创的是，之于苏州

17、市区客户，东太湖/小石湖区域即为本案的销售拦截者。本案必需充分考量入市时与其的价差关系，方能分流其苏州客户；或者因本案开发周期较长，在该区域两年后较少别墅供应时，本案才干进入旺销期。在度假型版块中太湖地域无论单价、总价、户型面积，还是销售速度都是最大、最高、最好的，而其对应的支持条件是湖区品牌知名度最高，资源最丰富，配套设备最齐全和最高档。相反，澄湖和同里湖是各方面表现最弱的。价钱、销售速度与区域配套之间的正比关系非常明显。吴江市东太湖区域，兼具交通、湖景、配套、产业优势，采用国内流行的产品规划，投入大力度的营销推行。东太湖区域与本案接近密度、概念的工程以太湖明珠城为代表，它们的产品、售价、销

18、售规律、销量反而对本案更具有价值。值得留意的是，由于其相较 本案绝对的土地属性优势，在一样产品力条件下，东太湖区域为本案制定了价钱和销量可 供参考的天花板。区域竞争市场分析结 论三、工程现状分析土地属性江南古镇文脉 江南六大古镇之一的同里古镇与本工程相邻；全国独一的集佛儒道文化于一处的著名景点罗惺洲亦与本案隔湖相望。附近开发的别墅、度假村多为苏式民居风格，仅近期开发个案为西式现代风格。 本案是一块典型的具有深沉中国文化底蕴、江南古镇文脉特征的别墅用地。土地属性配套齐全，档次尚可由于同里镇旅游业较兴隆，工程周边配套齐全，从日常生活配套到休闲文娱配套工程紧邻五星级同里湖大饭店，四星级同里湖度假村，

19、到水乡特征餐饮、文娱、购物一应俱全，摒弃了普通别墅工程配套不全的优势，因此工程本身有会所即可。土地属性交通极其便利本工程位于苏州大市，吴江市同里镇。南接318国道，西连苏嘉杭高速公路，北连苏州绕城公路。间隔吴江市区8公里，间隔苏州古城25公里，间隔上海虹桥机场80公里。私家车出行便利，上海、苏州、浙江都纳入到60-90分钟车程内。使本工程具备向90分钟经济圈内搜索客层的能够性。规划中上海-同里-苏州轻轨与本工程仅需步行3分钟。土地属性景观资源优越工程紧邻同里古镇，除享有古镇的各项旅游资源外，由于工程位于同里湖岸，拥有一线湖景景观，著名的罗星洲相近在眼前。罗星洲：位于古镇东首同里湖中，据史料记载

20、，洲上最早建筑始于元代，明清以来代有营建，“罗星听雨为历史胜迹之一，1938年4月，被日军焚毁。1996年4月重建，现为佛、儒、道三教合一圣地。 土地属性结 论本工程处于观光旅游古镇，产业人口较少、流动性强。旅游业是支柱产业，但是只作为观光景点而不是度假区，政府正在寻求旅游方式的转变。吴江市现有成熟产业为民营纺织业、台资制造业，未来重点开展外资IT产业、制造业，本案开发自住型别墅在未来有一定潜力，具备产业支撑。苏州、吴江拥有大量的湖泊、人文景观资源，同里镇对于苏州及吴江市民耳熟能详，在面向苏州、吴江外乡客层时，本案难得的景观与人文资源并不具备独特稀缺优势。但本工程低容积率、纯独栋的特点具有一定的优势。特别能吸引吴江市区、上海、苏州喜欢独栋但无法承当当地独栋价钱的客户。吴江房地产开发主要集中在松陵镇，本市及周边镇购房习惯为高端客户在苏州置业，中低端客户集中于吴江城市中心购房，本案地块因文脉属性，受当地台商和外地人欢迎，对于本市购房者来说根本为居住边缘化地块。产品属性容积率优势大，规划普通1、容积率较低，纯独栋工程，具有一定的奇缺性2、兵营式规划，视觉上缺乏宽阔感，无法凸现容积率优势3、物业管理上，缺乏严密的安防系统4、小区一面临主干道，两面临商业街，但是没有设计隔离使得 小区免受外界干扰。产品属性有绿化，无景观1、小区无主题景观、无景观亮点2、现有绿化局限于植树种草，缺乏景观层次