房地产企业的财务管理培训

1、房地产企业财务治理 摘要：阻碍房地产企业进展的因素专门多，既有外部因素，又有内部因素，其中企业财务治理薄弱是阻碍其进展的一个重要内部因素。必须进一步优化企业理财环境，突出财务治理的战略地位，提高财务治理水平，充分发挥财务治理职能，才能促使房地产企业更快速、健康地进展。 关键词：房地产 财务治理 目标 前言： 随着我国社会主义市场经济体制的建立与经济体制改革的不断深化，我国房地产经济得到了迅速的进展，差不多成为我国各地区经济最为活跃、进展最为迅速的部分，成为促进我国经济进展的重要力量，在制造税收、繁荣经济、增加就业等方面作出了一定贡献，为拉动国民经济增长作出了巨大贡献。但在房地产企业的进展中也看

2、到，由于受传统体制和外部宏观经济等因素的阻碍，只有少数企业能在短时刻内完成原始积存，进展成为颇具规模、治理规范、资本雄厚、市场竞争力强的大企业，相当一部分企业仍然徘徊于“高出生与高死亡”状态。阻碍房地产企业进展的因素专门多，既有外部因素，又有内部因素，其中企业财务治理薄弱是阻碍其进展的一个重要内部因素。具体表现为企业财务治理基础不实，财务治理体制不协调，财务治理职能没有得到发挥，财务、税务风险巨大等。这些问题不仅容易损害房地产企业长期进展利益，也制约了我国经济进展与社会进步。从长远的角度看，要解决这些问题，必须进一步优化企业理财环境，突出财务治理的战略地位，提高财务治理水平，充分发挥财务治理职

3、能，才能促使房地产企业更快速、健康地进展。尤其是国家对房地产市场宏观调控以来，房地产企业的利润空间突然减小，资金压力日渐增大，许多企目前正在财务危机中苦苦挣扎，或立即面临财务危机的房地产企业，如何加强财务治理，向精细治理要效益显得日益重要。本文试图就房地产企业财务治理的现状进行分析，探讨如何加强民营企业财务治理，提出相应的改进方法。 一、房地产企业财务治理现状与问题 客观而论，房地产企业财务治理不是水平高低的问题，而是“有”或“无”的问题。长期以来，我国许多民营企业尤其是房地产企业全然没有科学的财务治理活动，财务治理受企业领导的阻碍过大， （一）房地产财务治理的现状 1、财务治理意识淡薄，制约

4、企业治理的科学化进程和持续进展 房地产企业大多由传统的家族企业进展而来，从总体看，其治理者的文化素养普遍不高，特不是“施工队”、“包工头”起家的房地产企业，其经营者缺乏差不多的财务治理知识，对财务治理的要求和作用认识不清，尤为突出的是普遍存在着重销售、轻理财的现象，许多企业的老总痴迷于自己的经验，错误地认为企业效益是靠业务做出来的，财务治理没什么大用处。这种认识上的偏差，使这些老总不仅简单地认为财务治理确实是记账、算账和报账，完全无视财务信息对企业生产经营活功的指导作用；也导致他们对专职财会人员的轻视，忽视财会人员在企业中应发挥的治理职能。而企业领导素养不高，财务治理意识的淡薄，就大大制约了企

5、业治理的科学化进程和持续进展。 2、企业会计机构不健全，财务治理制度缺失 笔者了解的房地产企业大多是九十年代中期成立的，尽管他们都设立了会计机构，但许多会计机构的设置不够科学，存在着层次不清、分工不明的弊端，也有许多的小企业全然不设会计机构，或虽设会计机构却形同虚设。较典型的是老总娘任出纳掌握财政大权，稍具规模的也只使用直系亲属担任财务人员，外聘的会计人员一般只是记记账，这种状况在创业初期尤为突出。在房地产企业快速进展壮大到颇具规模甚至升级为集团公司的今天，仍有许多企业缺乏完善的财务治理制度，如内部财务牵制制度、稽核制度、定额治理制度、计量验收制度、财产清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度

6、等差不多的财务治理制度，这些制度或残缺不全或徒有其名。而会计机构不健全、财务治理制度缺失，必定导致企业经营成本的增加。 3、财会人员素养普遍不高 房地产企业财会从业人员的素养普遍不高集中表现在两个方面：一是法制观念淡薄。多数财会人员对会计基础工作规范、现金治理暂行条例、企业会计制度、小企业会计制度、修订后的会计法及其他有关法律规定了解甚少，财经纪律自律性专门差，无视法律后果，任意变造伪造会计凭证、账簿，编制虚假会计报表。 财会工作人员素养较低的第二个表现是专业技术水平低。许多房地产企业财会人员非 “科班”出身，没有会计专业技术职称和专业知识。笔者所了解的几家企业中，仅有一家集团公司的财会人员具

7、备中级以上专业职称和专业技能，有许多企业的财会人员上岗靠的是关系而非专业水平，有些非但没有专业职称，甚至存在没有取得会计从业资格证书而非法上岗。他们对财会新规则、新技术知之甚少，实际操作技术落后且更新速度慢。财会人员专业技能低，先进的财务治理方法得不到应用，财务治理的职能发挥不出来的现状，既导致企业会计行为随意化，财务工作极不规范，也使企业不能专门好运用会计信息用以指导和进展生产。 4、外在财务监督缺位 企业财务的外在监督要紧是政府监督和会计中介机构的社会监督。就民营企业而言，这两种外在监督都不够到位。目前，政府对企业会计实施监督的手段要紧是会计规范和会计监督。会计规范要紧指针对会计实务起约束

8、作用的原则、准则、法规、条例和道德守则的总和。然而，由于房地产企业（民营）会计规范体系还不健全，政府财政、税务、统计、审计、工商等部门因受人力、物力的限制，难以最大限度利用现有的会计规范对房地产企业日常的具体会计行为进行监督。税务部门的稽查一般仅限于对偷漏税行为处罚，财政部门平常专门少对会计实务进行指导和监督，每年对会计人员的接着教育也只局限于形式，其他部门对民营企业的会计报表往往是我发表你填制，你报送我汇总，即使发觉报表内容太离谱一般也是退回重报，审查报表偏重于技术上的差错而不注重报表的真实性，缺少对报送虚假信息的责任追究与惩处措施。政府监督的缺位和政府各有关部门信息的相互独立，从客观上使房

9、地产企业会计行为放任自流，有些房地产企业往往因不同的目的向不同的部门报送不同的会计报表，显而易见，这种会计信息的可用性、可比性和可靠性是何等的低下。 民营企业外在监督的另一种缺位是社会监督的缺位。社会监督要紧由以会计师事务所为主体的会计中介机构执行。修订后的会计法增加了注册会计师审计和对注册会计师审计质量进行再监督的内容，以保证会计中介机构有效发挥社会监督作用。由于目前法律上尚未明确规定民营企业年度会计报表必须经注册会计师审计，加之包括房地产企业在内的民营企业财务治理混乱，内控乏力，经营活动中不规范行为普遍，对其年度会计报表审计风险专门高，使得注册会计师及会计师事务所不大情愿从事民营企业审计工

10、作,同时也不能排除有些社会审计中介机构降低监督力度的状况。 政府监督与社会监督缺位，加重了房地产企业财务工作的随意性。 5、先进的财务治理方法得不到应用 目前，房地产企业财务治理方法普遍落后，先进的财务治理技术得不到应用，要紧表现在两个方面：一是财务人员知识陈旧，企业领导对财会工作又重视不够，使财务人员穷于应付日常的记账、算账和报账工作，没有时刻或机会参加接着学习，得到更新知识的机会与动力，先进的会计原则与理论在企业中也就得不到应用。二是多数企业没有建立起先进的财务治理信息系统，财务治理没有实现信息化。财务治理信息化包括基于财务治理基础上的网络信息设计建设和相应财务治理软件应用。表面上看，房地

11、产企业财会部门都配置了电脑，但大多没有使用财务软件或使用差不多落后的财务软件，仅局限于记账系统，与各部门之间没能实现信息共享。在笔者了解的几家民营房地产企业中，只有一家企业建立了有效的网络信息设施，而在运用先进的财务治理软件进行财务信息收集、分析和查询，实现各部门信息共享上几乎是空白。 (二)房地产企业财务治理存在的具体问题 1、治理职责混淆 部分企业治理结构运行不够规范，权责不到位。如对企业投资打算、财务预决算方案和分配方案等重大事项未经股东会批准即予实施。房地产企业典型的治理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时确实是经营者，这种模式势必给企业的财务治理带来负面阻碍。有相当一部分

12、属于个体、私营性质，在这些企业中，企业领导者集权现象严峻，同时对现代财务治理观念淡薄。 2、会计核算粗放 要紧表现在：任意简化会计手续，滥用会计科目；账外设账，会计结算实行体外循环；对财产物资和库存现金不定期盘点，对银行存款和债权债务不经常核对，造成账簿记录与实物、款项不符；不顾效益好坏，盲目规定“保底分红”、“保息分红”；在税前支付红利，躲避所得税。 3、融资困难，资金严峻不足 在土地公开“招、拍、挂”的高门槛和一系列新的金融调控措施的双重压力下，房地产传统的单向流淌的呆滞资金链模式几近失灵，如何建立双程和双向循环的良性资金链模式是房地产迈向成熟和理性的通途。我国房地产企业绝大部分存在资金瓶

13、颈，银行对开发贷款的严密操纵及封闭运行政策更加大了房地产融资难度，银行贷款期限和结构也不能满足企业需求，原先那种只要土地在手，一、二千万资金就运作一个甚至几个项目的生活差不多一去不复返，资金严峻不足、融资难成为制约民营房地产企业进展的最突出的问题。 4、投资能力较弱，且缺乏科学性 由于投资所需资金短缺，加上自身规模较小，贷款投资所占的比例比大企业多得多，所面临的风险也更大，因此一般房地产企业总是尽快收回投资，专门少考虑扩展自身规模。同时存在投资盲目性，投资方向难以把握，据了解，许多房地产企业由于盲目拿地，目前陷于进退两难的困局。 5、财务操纵薄弱 （1）现金治理的随意性。房地产企业不按现金治理

14、暂行条例规定的范围和标准使用现金，白条抵库、坐支现象严峻，几万甚至几十万的大额现金只要老总点头就可任意开支的情况随处可见。随意的现金使用造成企业时而现金闲置、时而却因缺乏周转资金，或者因治理不善陷入财务困境，更严峻的是因此而使会计信息失真。投资决策、融资决策或股利政策的做出和制定，要么是率性而为，要么是以“权”定夺，完全没有通过科学规范的决策程序，造成决策失误而阻碍成本。 （2）为数许多的高层治理人员的理财观念淡薄，甚至存在严峻误解。长期以来，将财务治理的重点放在融资活动上，认为有了资金，企业便可无所不能，等等。专门多经营者忽视了财务治理的核心地位，治理思想僵化落后，使企业治理局限于生产经营型

15、治理格局之中，企业财务治理的作用没有得到充分发挥。 （3）成本意识薄弱，许多企业对整个开发过程中只靠少数人拍脑袋解决局部问题，缺少统筹治理，频繁出现变更设计、质量返工等现象，造成成本失控而导致资金的白费。 （4）重钞票不重物，资产流失白费严峻。许多房地产企业的治理者，对财产物资、半成品、资产等的治理不到位，出了问题无人追究，资产白费严峻。 二、加强房地产企业财务治理应采取的对策随着房地产企业由传统的家族企业组织形式转向现代科学企业的同时, 房地产企业的行为目标也适时而变,转向基于企业长期进展过程中追求利润最大化的稳定性、连续性。而现代企业制度要求具备现代财务治理制度和体制,构建现代房地产企业财

16、务治理体制应在现代企业理论的框架内进行。 （一）建立有效的治理结构和财务制度 1、 要丢弃企业创业初期的凭经验治理的模式，建立规范的法人治理体制，以及能够相互制衡和约束的权利分配和决策机制，用各项制度来体现企业的进展战略和治理思想。制度建设是保证企业能够长期健康进展的重要条件。随着企业不断进展、规模不断扩大，行业竞争加剧，要保证企业的持续经营能力，使董事会成员摆脱繁杂的事务，集中精力去考虑公司的战略问题，考虑如何制造长期的股东价值，建立现代企业治理制度是唯一出路。现代企业治理制度包括决策制度、财务制度、监督制度、法人治理结构等。 2、 建立严格科学的内部操纵体系。要建立健全涵盖财务治理各方面的

17、内部操纵制度，在现金、银行存款、采购、销售治理上建立规范的操作程序，堵住漏洞，维护资金的安全。加强对存货和应收账款的治理，建立成本操纵系统。财务治理制度包括内部财务牵制制度、稽核制度、定额治理制度、计量验收制度、 财产清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度等差不多的财务治理制度。 （二）积极开拓融资渠道，解决资金“瓶颈”难题 房地产企业必须认真分析和评价阻碍融资的各种因素，办求使自己所进行的融资活动在力所能及的范围内达到最高的效率和最好的综合经济效益。 1、 房地产企业必须走出仅仅靠销售回笼现金的产品运营初级时期，要逐步进入不动产经营和资本运营的中高级时期。只有如此才能在产品单线销售中断情况

18、下，企业和银行或投资者仍可通过出卖资产、股权甚至企业（项目）等多线和打包方式盘活资金链。 2、 授信贷款（包括按揭贷款在内）仍然是地产企业重点争取的对象，它的贷款利率优惠，承诺授信的贷款手续简便，因此注意选拔优秀财务人材积极争取银行授信贷款显得极其重要，其次要重视企业的信用治理与品牌建设。 3、拓展新的融资渠道。社会保险基金、住房进展基金等各类基金都有愿望进行收益较高的房地产投资，然而，只有那些信誉好的企业才能作为其投资对象。争取基金投人的关键在于展示地产投资项目回报的安全性，其次才是收益。开发商能够依照对方愿望，吸引其入股或者按照约定利率使用基金。 4、开拓新型融资方式产权式酒店（商场）。产

19、权式酒店（商场）是房产和旅游（商业）投资品种，“产权酒店（商场）”作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的差不多原则，它向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，是既可自用又可赠送的特不商品，是房地产业和旅游酒店业（商业）的有效结合。 “产权式酒店（商业）”讲到底是一种新型的融资方式，地产商通过出售产权客房（商铺）回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店（商业）网络实现盈利，而投资房产者也可跳出单一的“购房出租”模式，实现“异地置业”。 对条件成熟的房地产企业来讲，也能够尝试采纳权益融资方式，有效幸免财务风险，使资本结构更趋稳健、更趋合理，有利于增加企业的竞争

20、力。笔者所在的浙江华创集团就采纳这种模式，分不由不同行业不同区域的企业共同参股来提高集团核心竞争力。另外，还可探究新的融资方式，通过房地产企业的自身联合组建适合自身进展的金融中介机构，设立中小企业担保中心，解决购置土地时的周转资金，融资难题。 （三）加强企业的财务治理操纵 1、注重预算治理操纵 预算治理是企业日常经营治理活动进行的财务操纵的差不多工具，关于房地产企业来讲，更应重视预算治理来防范风险。通过明确各级经营治理者和职员在企业中的地位，明确各自的岗位、责任、权力和利益，来整合企业的业务流、资金流和人力资源流，建立一套规范系统的预算治理制度并有效地执行和监控，以实现企业既定的战略目标。 2

21、、科学规范项目决策程序 要进行周密慎重的前期考察工作，聘请专业人士参与决策，运用定量和定性的分析方法和财务工具，计算决策指标，评价决策效果，幸免由于个人和家族成员的素养局限导致的经营决策失误，以减少财务决策的盲目性和风险性。 3、构建有效的资金治理机制，加速资金周转 要努力提高资金的使用效率，使资金运用产生最佳的效果。要使资金的来源和动用得到有效配合、资金周转顺畅，要准确预测资金收回和支付的时刻，注重“净现金流”的增长。房地产企业在进行投资选择和评估时不仅要关注销售额的增长问题，更重要的是注重现金流问题。销售额的增长因此能够带来长期的业务增值，然而只有现金流增长，公司才有财力支付股东红利，才能

22、保证股东权益增长，才能保证企业业务拓展，才能保证企业进展壮大。 （四）企业财务治理目标的确定 企业实现财务治理目标,不仅要受到企业本身治理决策各因素的阻碍,同时还要受到企业外部环境因素的阻碍。但目标定位都可归结为“企业价值最大化”。因此,确立企业财务治理目标要与财务治理活动、企业经营治理措施、战略决策等方面联系起来考虑，企业也正是通过提高治理决策和改善外部环境这两大因素来实现其财务治理目标的。概括起来,对房地产企业财务治理目标的确定应综合考虑以下几个问题: 1、紧密配合企业战略总目标,做好财务打算企业治理目标。战略的选择和实施是企业的全然利益所在,战略的需要高于一切。房地产财务治理首先要依照企

23、业总目标的要求,配合企业战略的实施,认真做好财务打算。打算并非一个资金问题,还要对以后可能出现的各种情况加以考虑,以提高企业对不确定事件的反应能力,增加有利机会带来的收益。财务打算确定后,要将打算具体化,进行财务预算,进一步细化各种现金收支、长期资金筹措、短期资金信贷等预算,使财务打算成为企业财务治理目标的操纵标准和考核依据,在实现企业价值最大化中发挥重要作用。 2、促使企业最大限度地提高投资酬劳率 成本操纵是企业增加盈利的全然途径,但单纯以成本最低为标准,只局限于降低成本本身。企业在投资治理、流淌资金治理、证券治理、筹资治理等经济活动中,一方面要最大限度地降低成本获得利润,使企业总体边际收益

24、最大,另一方面要以利润换效率,充分考虑货币的时刻价值和投资的风险价值,以求达到投资酬劳率最大。 3、合理提高资产的利润效率 企业的资产不是无限的,企业获得的利润不仅仅表现在降低成本和降低资产消耗方面,还表现在提高资产利用率。改变资产用途,利用有限的资产多生产盈利水平更高的产品也是一种现实的选择。关于存在有资产闲置的企业,提高资产利用率即是降低成本提高盈利水平的关键之一。盘活存量资产、增加产品产量、调整产品结构、销售更多的社会需要的商品来增加收益,不仅是一种市场策略,也是一种成本利润策略。从企业战略意义上讲,提高资产利用率也是实现企业价值最大化的有效途径。 4、正确进行财务分析 为改善企业内部治

25、理,财务治理往往要对企业的盈利能力、筹资结构、利润分配进行分析,以评价企业过去的经营成果和财务状况,预测以后的进展趋势,关心企业改善决策。通过财务分析能够对企业的偿债能力、盈利能力、抗风险能力作出评价,找出存在的问题,以此来提高资产收益率,应收账款周转率,并为决策提供有用信息,促使企业财务治理目标的实现。 （五）房地产财务治理进展 财务治理的进展与创新动力来自财务治理环境的变迁，从当代财务治理进展趋势来看,为了更好地满足今后财务治理的需要,财务治理理论与方法也呈现出新的进展趋势。随着新兴的边缘学科税务会计的出现也是一种新的财务治理趋势。据国家注册会计师、国家注册税务师、中国财税咨询网总裁周华洋

26、在其最新专著最新税收优惠政策分析与避税筹划技巧中的观点：该学科 “是融税收法规、会计核算、财务分析、预测决策为一体的一种专门的专业会计。”“随着税制的改革和市场经济的要求，都需要建立统一的税务会计，进行以节税为目的的税务筹划，以适应企业需要。” “当前税种、税目、税率以及纳税细则越来越完善，越来越复杂，也使建立独立的税务会计成为历史的必定。” 房地产财务治理必须适时而变，顺势跨上新的台阶： 1、必须全方位更新高管的企业财务治理观念财务治理观念是指导财务治理实践的价值观，是考虑财务治理问题的动身点。面对崭新的理财环境，房地产企业若不全方位更新财务治理观念，就专门难在激烈的竞争中赢得一席之地。 2

27、、必须全面提升财务治理的层次从目前的实务状况来看，我国房地产财务治理工作尚处于较低水平，治理手段落后，治理方法落后，日常财务治理工作以现金、预收预付款、存货等营运资金的治理为主，财务治理无法从大局上对企业经营状况予以把握。财务治理内容上的拓展。除传统的资金治理和财物治理外，还应向金融风险治理、税金治理、保险治理甚至知识资本（技术、人才、信息等）治理方面拓展。第二，财务治理方法的更新。量化的财务治理方法应得到更多的应用，如定量预测、滚动预算、风险决策及不确定性决策等。另外，旨在防范风险、提高效率的财务操纵方法和包含人力资本、知识资本的指标在内的财务分析方法等也应引起足够的重视。第三，财务治理手段的改良。推广使用财务治理软件和售楼软件。先进的售楼软件是集开发生产、成本操纵、销售统计全过