民俗旅游开发项目可行性分析报告

1、民俗旅游开发项目可行性研究报告 PAGE 14目录第一章项目建设背景和必要性.4项目名称.4项目单位基本情况.4项目建设的背景.4项目建设的必要性.5第二章项目建设条件8自然条件. 8社会条件.8资源条件9第三章市场分析12市场规模分析12客源市场定位12市场需求分析13第四章建设方案14拟开展景点及服务项目.14建设内容.14第五章环保与节能17设计原则及目标17环境影响分析18节能节水19消防工程21第六章组织管理结构与人力资源配置.236.1 工程项目管理236.2 组织管理结构23第七章进度安排.24第八章投资估算与资金筹措258.1 估算范围及依据. .2582 项目总投资. 258

2、.3 资金筹措. 278.4 投资计划. 27第九章财务分析289.1 评价依据. 289.2 基本数据. . 289.3 财务分析. 399.4 财务不确定分析. 419.5 结论.42第十章社会效益分析43第十一章结论与建议. .4511.1 结论.4511.2 建议.46第一章项目建设背景和必要性项目名称中华民族交流园建设项目可行性研究报告项目单位基本情况项目单位名称 :某某投资发展有限公司所有制形式： 有限责任公司法人代表： 罗某某1.2.4 注册资本： 2000 万元、 10000 万、1.2.5 经营范围： 交通能源开发及节能技术服务；旅游项目开发；五金、机电产品、百货、化工产品、

3、钢材、建筑材料销售；家禽、家畜养殖、销售。（以上不含专营专控及限制项目，涉及许可经营的办理许可证或资质证方可经营）项目建设的背景中华民族交流（某某）园位于某某新区马场乡，处于某某新区腹地，与高峰镇、党武镇毗邻，与克酬水库相望，遥相呼应。这片方圆十里的神奇土地，素有“云贵高原”之称，可以说是“江南的北国，北国的江南”。这里山山皆秀色，树树染春晖，可谓一步一景，峰峰有历史，洞洞有传奇。这 里人文荟萃，物阜粮丰，几千年古老文化的深厚积淀，山川秀美的自然风光 和生态植被保存完好的崇山峻岭，孕育了极为丰富的旅游资源。山清水秀， 洞幽石奇是她的天生丽质；悠久的历史、优美的传说是她醉人的芬芳；丰富 的人文资

4、源是她迷人的风韵。古仙界是天然的旅游胜地，是名副其实的人间仙境，他将让无数文人墨客倾倒，它将以独特的魅力使游人往返流连，具有很高的开发价值。现我公司本着文化与旅游的一体化原则，坚持以特色为主线，坚持“依托文化发展旅游，依托旅游创造品牌，依托品牌发展产业，依托产业反哺文化”的发展思路，拟开发集休闲、娱乐、度假、民俗风情于 一体的、能与张家界媲美的现代旅游特色景区。经济的繁荣，带给了人们丰富的物质享受，但同时也产生了贴近自然的渴望。这种现象在越是城市化的地区，其需求越大，由于紧张劳累的都市生活，使城市居民渴望宁静，渴望出游与自然接触，正因如此， 带有特色的自然奇景与休闲游逐渐成为了旅游消费市场的热

5、点。随着城市化的建设，人们工作、生活得压力不断增大，大量城市工作者为减轻压力选择农村、山区旅游，呼吸新鲜空气，放松身心；越来 越多的中高端商务人士也越来越注重健康，更乐意到环境优美、空气清 新的景区休闲度假，乡村文化旅游有着愈来愈广阔的美好前景。古仙界独具特色的旅游资源和深厚的文化底蕴，恰恰能够满足这种高层次的旅游需求。本项目正是基于这一市场开发热点应运而生，并依托古仙界优质独 特的自然景观资源促成本项目的建设。项目建设的必要性是建设旅游文化强市的需要，是区域社会全面全面进步的迫切需要， 是解决旅游产品结构失衡的需要。作为推动消费结构、产业结构、就业结构和社会接受转变的结合点，促进第三产业发展

6、和经济、社会、生态协调的有效载体现代旅游业的休闲、娱乐、度假、民俗风情等多种功能对于促进人与自然和谐发展，社会产业结构调整有着重要的意义。是加快发展第三产业，实现产业结构优化升级的需要大力发展第三产业，提高第三产业产值占国民收入的比重，是我国的一项重要产业政策。旅游业是兼具经济功能与社会功能，集传统与现代，生产性与生活性，劳动密集型与资金、知识密集型等特征于一体，具有明显比较优势的服务业，是第三产业的支柱产业之一。现代旅游业是依托自然景点发 展起来的综合性休闲旅游产业，它的发展为第三产业的延伸开辟了通道， 增强了第三产业的综合发展能力，不但可以满足人们多层次的精神文化需 求，提高生活质量，有益

7、于社会主义精神文明建设，而且可以增加就业，增加财政收入。项目的建设适应了我市经济结构调整和增长方式转变的根本要求，作为关联度很大的产业，它对优化产业结构，加快社会经济发 展具有积极的意义。本项目是贯彻落实国务院关于加快发展旅游业的意见的具体表现，通过优化旅游消费环境、完善旅游基础设施建设、培育新的旅游消费热点、 提高旅游服务水平， 促进景区经营由粗放型向集约化转变， 由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变， 对于整个旅游业快速发展起到示范作用。适应消费结构调整的需要改革开放以来，我市经济持续快速发展，城乡居民收入不断攀升， 生活水平持续提高，消费结构也随之不断升级。居民的食品消费支

8、出占消费支出的比重逐年下降，而用于居住、文化、教育、卫生、旅游等高层次消费的支出则不断提高，越来越多的城市居民向往奇趣未知、纯朴自然的大自然景观，体验不同于城市生活的新鲜景观。本项目充分利用了古仙界及周边村镇丰富的自然人文资源，迎合了人们返璞归真、回归自然的消费心理和对生活品质的追求，拓展了旅游市场，丰富了旅游产品，创新了旅游内容，为人们提供了更多的消费选择。可行性研究报告编制依据）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；）国家和省、 市等政府主管部门下发的旅游业综合开发项目申报指南；）国家有关部门发布的旅游业综合开发项目可行性研究报告编写指南；）国家和省、 市有关部门颁发的政策、

9、法规、 规定、 标准和规程、规范等；）项目单位提供的项目建议书等基础资料。可行性研究报告编制原则）贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。）合理利用资源，规划建设经济合理；）优化设计、合理布置、节约用地、节省投资；）优化流程、节省人、财、物；）合理配备公用设施，满足项目建设要求。第二章项目建设条件自然条件湖南富堂 古仙界民俗民情风景区拥有八卦图、 月光岩、凤行山、龟蛇岭、古塘坪、白竹溪、雷钵井、红日峰等八大景点。这里青山怀抱，绿水逶迤，环境清幽，鸟兽群集。气候温和，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，四季分明，春闻山花飘香，夏沐凉风送爽，秋赏红叶烂漫，冬望松柏傲雪。这里远离

10、城市的喧嚣，幽静恬适，周边没有工厂企业，生态环境十分优良，是天然的氧吧。置身古仙界，沐浴自然之光，徜徉在悠悠的青山绿水之中，静能解忧、雅能生趣， 让人顿感心地合运， 分不清是人在仙境中， 还是仙境在人间。气温： 年平均气温17.4，年极端最高气温33，年极端最低气温 -4 。风速、风向：常年主导风向为北风，年平均风速1.5 2.0米/ 秒，多年最大风速为20.3米/ 秒。降水量： 多年平均降水量1300 1400 毫米，一日间最大降水量 147 毫米，降水量集中在4 7 月。地形地质：根据建设地点地形地质资料，建设地点地层岩分布具有规律性，多为坡积残积物风化形成的红褐色、棕褐色粘土，涂层呈硬塑

11、、可塑状，密度、厚度10 30M，是良好的地基持力层，自然地坪基本平坦， 地势有一定起伏，地震基本烈度小于V1 度，宜于工程建设。社会条件交通优势明显古仙界紧靠娄涟高等级公路，至娄底中心城区仅1 小时车程， 交通十分便利。近年来娄底铁路、公路网络建设成绩显著，国家级高速公路上（海）瑞（丽）高速公路已通车，横贯祖国东西、与规划中的二广高速公路在横穿涟源，长沙韶山宁乡涟源红色旅游高速公路正在修建。南北向洛（阳） 湛（江）铁路与东西向湘黔铁路亦相交于娄底，形成一个东西南北相交的交通枢纽。娄涟、娄湘、娄宁高等级公路纵横交错，形成了稠密而便捷的交通 网络。在 “十二. 五”期间，湖南省将建设长娄高速延伸

12、段 湄琅高速： 从某某新区湄江国家地质公园、经古仙界民俗民情风景名胜区、新化县田坪 镇、吉庆镇，至新化县琅塘镇。从珠梅至古塘的公路将扩宽至8 米。即将动工修建的与景区仅隔10 余公里的娄底飞机场和穿境而过的湄琅高速公路， 拉近了景区与世界的距离，将为景区的开发建设插上腾飞的翅膀。古仙界的开发将把涟源龙山、白马水库、湄江风景区与新化的梅山龙宫，紫鹊界、大熊山、油溪河以及冷水江的波月洞景区连成一片，形成比较完善的旅游线路，成为娄底市旅游业总体发展的点睛之笔。良好的政策环境本项目的建成， 将在某某新区现有的旅游资源基础上增添一道靓丽的风景，有利于完善旅游业层次，丰富旅游服务内涵；有助于拓展农村资源，

13、促进农民进入非农产业就业，推动农民就地转移，实现充分就业，符合政府产业政策，政策环境宽松。资源条件项目依托古仙界现有的旅游资源，古树名木，郁郁葱葱；阔叶片林。景随时变；飞禽走兽，游嬉林间；前后八卦、天门大圆阵、雷王殿、古仙洞、嫦娥洞、水上乐园等自然、人文景观穿插其中，加上项目自身的“特色游”、“休闲游 ”、“体验游”等特色资源，对游客有着强大的吸引力。古仙界景点遍布，保护完整，可开发的自然景点达八处之多。景区中心突出，东西贯通，南北辐射，和谐统一，形成了以古仙洞（又名潇湘洞）、八卦图为核心的天然景观。古仙界像一串散落的珍珠，若把它串起来，将是一条熠熠生辉、抢人眼球的精美项链。其中古仙洞长达五公

14、里，似一幅玲珑 剔透、气势恢宏的画卷，又是一座美轮美奂的艺术宝库，像皇宫一样壮观， 像迷宫一样神奇。洞内水声潺潺，石林耸秀，石花吐芳，石帷垂挂，石瀑飞 溅，玉柱擎天，如人似物惟妙惟肖，千姿百态、绚丽多彩。它天造地设，不 假人工，因而气韵纯真；它素面朝天，不待修饰，于是一派天然，有鬼斧神 工之妙， 毫无斧凿之痕。它美得雅致，它美得隽永；它美得富丽，美得绚烂。洞内移步换景，美不胜收！八卦图景区栩栩如生地布局在高山之上、峻岭之 巅的八卦岭上，“天下独一、举世无双” 的世界绝景，为世人揭开了古仙界的神秘面纱！伏羲的先天八卦图、文王的后天八卦活灵活现的展示在这里。 中国周易风水研究协会的国学大师，他们以

15、拓荒者的勇气，不畏艰辛，跋山 涉水，发现了这一处“ 中华民族国学文化的天然图腾”，并誉以“ 天下第一景”、“南国小昆仑 ”的美称。相传明朝平寇将军吴公永扬曾在此习武！ 古仙界的其它七大景区也各尽其妙，与古仙洞、八卦图景区交相辉映，相映 成趣。古塘乡民风淳朴，更有浓厚的牛山文化底蕴。牛山文化已有近千年的历史传承，明清以来历代民间诗人层出不穷。古塘乡牛山诗社已成立二十一周年，百里牛山诗风蔚起，农民诗人层出不穷，群星璀璨，涌现了300 多位农民诗人，蔚为诗坛奇观，古塘成为全国著名的诗词之乡，此间“有诗无酒不精神，有酒无诗俗死人”已蔚成风气，逢年过节民间以以诗联作贺礼的风习由来已久，其事迹多次在中央电

16、视台、湖南日报等媒体重点报道。2003年荣获“某某新区诗词之乡”称号，2005 年荣获“湖南省诗词之乡”称号，牛山诗歌已申报湖南省非物质文化遗产，浓郁的文化氛围为迷人的古仙界增添了美丽的光环。神奇迷人的山水孕育了极富浓郁乡土风情的民俗文化与宗教文化。勤劳淳朴的古塘人在衣食住行、婚丧嫁娶、宗教信仰等方面都具有很大的特色， 流传和保存了曲折动人的民间故事传说。有每年正月的龙灯狮舞，有劳作时 的山歌对唱，有新鲜蔬菜出现时的“尝新节”。每家每户遇到喜事，都要制作糍粑。古塘乡的杉凤村保留有地地道道的民间花鼓剧团，在遇到红白喜事，还有请花鼓剧团唱戏的习俗。古仙界境内寺、堂、塔、庵、庙、池林立，信奉儒、道、

17、佛教，至今还存在着请水、还水、还香、祭祀民俗。古塘乡有着良好的产业环境，古塘乡煤炭资源丰富，生态农业发展势头良好。古塘乡的枫木贡茶，俗名“香十里”，曾为明清时期的御用珍品， 有着悠久的历史和优美的传说。现已成立了某某新区枫木贡茶茶业有限公司，并作为旅游产品全面推向市场，明清“贡”茶大焕异彩。古塘乡的药材基地已形成2 万亩规模，并且开发了药材加工产业，玉竹饮料已投入市场。古塘乡四季瓜果飘香，以金秋梨、水晶梨为主要品种的果园达数十处之多。 养殖业较为普遍，在古塘能真正吃到货真价实的原生态无公害土味。这些为 发展旅游服务的食品工业与土特产品加工提供了较好的基础，将成为中华民族交流（某某）园的靓丽名片

18、。第三章市场分析与定位市场规模分析基础市场人口基数大古仙界景区距娄底市仅50 多公里，交通便捷，巨大的客源市场为中华民族交流（某某）园发展提供了可靠保障。仅娄底市人口有400 多万，湘中区域8 个地级市拥有4300 万，湘中城市经济发展迅速，为古仙界景区发展提供了巨大客源潜力。周边客源分流基数大据统计， 2010 年娄底市接待游客750 万人次、总收入39 亿元，分别增长 38%、42%。由于娄底地理位置上的优势以及交通线路汇集，古仙界地处湘中旅游热线上，十分有利于吸引长、株、潭、衡、邵等周边城市及南岳、 水府庙、新化梅山龙宫、 曾国藩故居、紫鹊界梯田等旅游区及周边凤凰古城、张家界景区等客源，

19、这为古仙界景区提供了强大的分流客源。客源市场定位由于古塘乡旅游市场没有统计资料，我们通过对娄底市旅游客源市场统计资料分析，发现娄底市的客源主要来自娄底、邵阳、怀化、长株潭等湘中 地区，而娄底本地游客又占大部分，其他客源地有广西、珠三角及港澳台等 地区。核心客源市场主要指娄底、邵阳、长株潭、衡阳、常德、益阳等地区。2010年娄底GDP 达 680 亿元，同比增长14.2%，人均 GDP17982 元，本地居民有外出旅游的需求，且具有一定的支付能力。对于本地的旅游景点有参与兴趣，并极有可能重复消费。古仙界据娄底、涟源均不到1 小时车程，既能达到“出城游”的独特体验，又不会因车程太远而太过劳累，将越

20、来越彰显其独特的优 势和价值。是本项目最为核心的客源市场。2010 年，长、株、潭、衡、邵、益人均GDP 分别为64551 元、33064元、32527 元、19889 元、10327 元、16514 元，具有较强的支付外出旅游的能力。此外，以上几个地区与娄底地区文化一脉相承，这些地区的居民在区 域文化上有着较强的认同感，容易产生共鸣。在交通方面高速的互通将旅程 缩短在 2-3 小时左右，是周末出游的最好距离。该市场地区居民出游率高， 出游方便，出游时间以周末为主，是本景区较为稳定的客源市场。基础客源市场主要指珠三角、长三角、闽三角、成渝地区、华中地区、京津唐以及港 澳台等地区。该区域主力消费

21、群体出游动机以“三高”（高品位度假、高端会议、高山运动）为主，消费类型有传统的实物性消费开始向服务性消费转 变，消费能力强，消费观念新，旅游消费水平较高，出游时间较为灵活等特 点。机会客源市场主要指国内其他省市地区、以及包括日韩、欧美、东南亚等在内的入境客源市场。市场需求分析地质观光娱乐旅游市场古仙界景区内溶洞、奇石、树种等资源丰富，空气清新，景色独特，必将能吸引热爱观光、文化体验的游客，同时推动景区休闲度假、康体养生的迅速崛起。度假休闲旅游市场随着人们工作、生活得压力不断增大，出现了许多现代医疗难以解决的亚健康问题，大量城市工作者为减轻压力选择农村、山区旅游，呼吸新鲜空气，放松身心；越来越多

22、的中高端商务人士也越来越注重健康、更乐意到环境优美、空气清新的景区休闲度假。在这种形势下，高山休闲观光、养生度假将成为热点和潮流，蕴含广阔的市场空间。第四章建设方案拟开展服务项目餐饮吃农家饭住宿住农家院休闲水上休闲观光古仙界奇景人文祭祖拜佛项目集观光、休闲、人文、景观为一体。开辟旅游观光、农家乐、休闲垂钓、水上运动、祭祖拜佛等项目，让游客放飞心情，体验大自然情趣；鸟语花香、绿荫滴翠、环境幽雅、将成为各地旅客休闲、娱乐、度假、出游的理想场所。建设内容项目主要依托古仙界自然景观资源及对水库进行休闲观光综合开发。用地情况及主要建设内容： 租地： 3100 亩预征地： 167 亩总占地面积： 3267

23、 亩水库综合开发包括水上运动、休闲垂钓、登艇游湖等项目。总占地面积： 100 亩休闲农家乐建设主要包括吃农家饭、 住农家院， 干农家事及养殖农副产品，鸡、猪、羊等项目。民俗旅游开发项目可行性研究报告 PAGE 16总占地面积： 470 亩景区建设主要为景点建设及相关附属建设。总占地面积： 2697 亩绿化工程：包括绿化苗木栽种，如桃树、红枫、杜英、杜鹃、红继木、马尼拉草、丛竹、桂花、杨梅、柳树、金叶女贞等及绿化地的平整。景观林荫道及相关辅助设置建设：包括林荫道、花坛、亭子、广场、停车坪、员工宿舍楼等。景点建设：包括洞外14 大景点及2 大自然溶洞建设（见主要景点项目表）。序号主要景点项目表景点

24、占地面积（单位：亩）1古仙洞1502嫦娥洞1003古仙先天八卦1004古仙后天八卦1005皇母石娘1006九龙阵1007玉门阵1008天门大圆阵1009天子国太阵10010太子天庙阵10011河宝神立阵10012观音太阳阵10013古观青罗阵10014佛祖天云井1015五岳南王殿1016雷王殿1017杨公殿1018牛山诗词苑1019月光岩古道场100020凤形山天鹅孵蛋10021龟蛇岭观景台10022莲花道教基地10023擂钵井佛教基地10024白竹溪吴牧郎故居5025红日峰雷祖庙100民俗旅游开发项目可行性研究报告 PAGE 26第五章环保与节能5.1 一、设计依据、原则及目标5.1 .1（

25、一）设计依据1、中华人民共和国环境空气质量标准（GB3095 1996）2、中华人民共和国城市区域环境噪声标准（ GB3096 93）；3、中华人民共和国大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；l4、中华人民共和国污水综合排放标准（ GB8978-96）；5.1 .2（二）环境保护目标将生态旅游度假区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色度假区。实行环保与经济建设同步持续发展。1、空气质量环境空气质量达到国家GB3095-1996 一类地区中的二级标准。2、地面水质量地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。3、环境噪音环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家

26、GB3096-93 标准中二类地区二类标准（昼夜4045dB,夜间 3540dB）4、固体废弃物生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100% 5、生态保护覆盖率100%。.3（三）环境保护原则1、与自然和谐共存原则生态旅游度假区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。2、生态效率原则在基础设施、 建筑物构造过程中，按照“三同时 ”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服 务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。3、区域

27、发展原则尽可能将生态旅游度假区与地方特色经济相结合，将小城镇建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。4、高科技、高效益原则大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现 “双赢”5、软硬件并重原则硬件指具体工程项目的建设，软件包括城镇环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。二、环境影响分析5.2 .1（一）环境质量现状评价1、水环境质量古仙界景区，水质几乎无污染，小亮的污染源来自于

28、生活污水和垃圾的排放。2、空气环境质量空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。3、固体废弃物生活固体废弃物包括生活垃圾和粪便，目前均为有效处理 （一部分用于农用施肥）。4、声环境质量当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。.2（二）区域环境功能分析考虑到评价区的建设目的以及其在生态系统中的地位，将其环境功能分为景观功能和生态系统服务功能。景观功能。所处的环境是旅游产品重要的组成部分，其在景观构筑方面起着举足轻重的作用；生态系统服务功能。 生态系统具备重要的服务功能，不仅为人类生活生产直接提供原材料，而且还是环境支持的重要载体，为人类的生存与持续繁 衍提供一个大背景。三、

29、节能节水5.3 .1（一）节能措施1、设计依据项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997） 2542 号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章） ”编制及评估的规定，以及民用建筑节能设计标准（ JGJ-26-95）。2、主要设计原则执行国家现行的节约能源的政策、指令、规定及有关标准，合理,利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。3、节能措施在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。

30、其中，供、配电设计符合评 价企业合理用电导则（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输 散失小的高性能管材；路灯安装选用节能灯具。.2（二）节水措施1、设计依据国家计委和水利部颁布的建设项目水资源论证管理办法、评价企业合理用水技术通则(GB/T9711 1993)。2、节水措施项目为基础设施建设项目，耗水量较小， 在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施： 在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。根据度假区的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到90以上。为了有效降低对新鲜水

31、的消耗量，提高水利用效率， 给水采用分质供水， 采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。 树立施工人员节水意识， 在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律， 使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。 在给排水规划中， 积极引入用水循环， 注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。 在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实

32、现工艺冷却水的循环回收利用。四、消防工程5.4 .1（一）消防工程规划原则1、遵循 “预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。2、加强度假区消防基础设施建设，发展消防科技， 努力消除火险隐患。3、增强消防意识， 积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。4、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接， 坚持近远期结合，统一规划，同步建设。5.4 .2（二）工程措施1、合理划分消防责任区并设置消防队(站)根据用地布局与功能结构，项目区消防管理结合城区整体一并进行消防规划。2、消防通道消防通道路中心线间

33、距不宜超过160 米。消防通道不得小于4 米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15 米，以利消防车通行。3、消防供水消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。 室外消火栓应沿道路设置， 道路宽度超过 60m 时，宜在道路两边设置消火栓， 并宜靠近十字路口。 消火栓距路边不应超过 2m，距房屋外墙不宜小于 5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。4、消防通讯消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠， 要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统。火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线， 逐步建成图象传输指挥系统，实现火灾现场的图象声音通讯。5

34、.4 .3（三）防震地区几乎没有发生地震，震级都在6 级以下， 一般建筑按7 度设防， 生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。5.4 .4（四）防洪结合水系景观等进行河道改造。建设时应严格避免将河道盖板成暗渠， 亦不宜将河道修成呆板的混凝土岸壁，应最大限度的利用地形优势，做成自然堤岸。根据流域特征，区内河渠防洪标准为20 年一遇。加强水土保持， 充分考虑泥石流、 滑坡、山洪对景区的影响保证游客安全。民俗旅游开发项目可行性研究报告 PAGE 23第六章组织管理结构与人力资源配置工程项目管理建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，

35、需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需 要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、经验，能够为业主提供优秀的项目管理服务，能够为业主创造最 大限度的效益。为取保项目顺利进行，成立独立的项目法人，负责项目的建设和经营。项目法人采用有限责任公司的形式。组织管理结构采取直线式职能制，实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。下设办公室、财务部、人力资源部、保卫消防部、维修部、环卫部、市场营销部、外景区管理部、溶洞区管理部。公司组织构架图董事会总经理行政副总经理办公室主任经营副总经理财务部人力资源部办

36、公室市场营销部溶洞区管理部保卫消防部维修部外景区管理部环卫部民俗旅游开发项目可行性研究报告 PAGE 30总经理：负责主持中心全面工作；行政副总经理：分管办公室、财务部、保卫消防部、维修部、环卫部、人力资源部；经营副总经理：分管市场营销部、外景区管理部、溶洞区管理部； 办公室：负责中心日常接待、对外协调、文电收发传送等工作；财务部：负责内部财务计划制定、财务管理、会计事务、资金调度、融资操作、外部收费管理；人力资源部：负责景区内行政、人力资源管理、职工技术培训、制定薪资方案等；保卫消防部：负责维护景区正常秩序、车辆管理、防火安全、日常巡逻等；维修部：负责各景点及道路设施的维修、维护等；环卫部：

37、负责维护景区内停车场、广场、林荫道、溶洞、公路、等日常卫生、垃圾清运及绿地林地管理等；市场营销部：负责市场行情、产品定位、营销计划、旅游策划、广告宣传等；溶洞区管理部：负责古仙洞、嫦娥洞的管理工作；外景区管理部：负责洞外14 大景点及水上乐园、农家乐的管理工作。第七章进度安排项目建设期为3 年：建设期： 2011 年 2014 年，总投资： 31375.78 万元。第八章投资估算与资金筹措估算范围及依据估算范围按照项目建设方案和建设内容，分区对具体建设内容按有关标准和实际情况逐一估算。（包括绿化工程、安全卫生与环保、娱乐设施、服务设施、基础设施）。估算依据国家发改委、建设部关于印发建设项目经济

38、评价方法与参数的通知（发改委投资 20061325 号）；土建工程：以湖南省2001 建筑工程概算定额为依据，并参考当地同类工程建造价格估算指标进行概算；预备费用按照工程费用总额的5%进行计算；仪器设备以厂家报价和市场询价估算；建设期利息按照央行公布的5 年期贷款基准利率6.65%进行计算。项目总投资项目总投资 =固定资产投资 +流动资产投资 =29315.78+1000=30315.78万元固定资产投资29315.78 万元。投资构成：房屋道路建筑工程： 24704 万元；设备购置安装： 1830 万元；其他费用：2781.78 万元。固定资产总额估算本项目的建设投资由建筑工程费、土地征用及

39、租赁费、设备购置费、工程预备费、工程勘察设计费、建设期利息和培训等其他费组成（详情见附表1、2、3）。1.建筑工程费包括景点建设费，道路、绿化，员工楼等设施，需投资24704 万元。2.土地征用及租赁费包括租地费、征地费和上缴规费。经估算，租地500 亩，费用均价0.01万元/亩每年，租赁期为50 年，建设期 3 年；征用土地亩，费用均价为元/亩每年。本项投资额共计460 万元。设备购置安装费包括信息平台、给排水、消防、电力、通讯等所需设备的购置，需要投资 1830 万元。预备费按工程费用总额的5%进行计算，需预备费1235.2 万元。5.工程勘察设计费按工程费用总额2%进行计算，需预备费49

40、4.08 万元。6.其他费包括培训费及宣传广告费和其他客户费等，估算为260 万元。7建设期利息本项目全部投资资金来源主要是自由资金、银行贷款和国家扶持资金组成。本项目建设需向银行贷款5000 万元，利率按最新央行公布的6.65%计算，建设期利息为332.5 万元。本项目固定资产投产为29315.78 万元。流动资金估算流动资金属于铺底性质的流动资产，它将被长期占用， 只在项目终结年一次性收回，一般采用公司自筹方式解决。本项目可行性研究报告按照行业流动资金占用比例估算项目建设流动资金投资估算，一般情况下，本项目流动资金投资约为1000 万元。资金筹措项目所需用资金3 亿元。资金筹措情况如下：企

41、业自筹：自筹25000 万元，用于固定资产投资25000 万元，流动资金投资1000 万元。在建设期内由于试运行，会产生一定利润，可满足企业一部分自筹资金。银行贷款：申请银行贷款5000 万元，全部用于固定资产投资。申请政府扶持配套资金：申请扶持配套资金100 万元。投资计划项目建设期 3 年，项目资金分三期投入。第一期投入 2 亿元，其中新投入流动资金 400 万元；第二期投入资金 1 亿元，其中新投入流动资金 400 万元；第三期投资 2000 万元，其中新投入流动资金 200 万元。第九章财务分析评价依据本报告依据国家颁布的建设项目经济评价方法与参数及国家现行的财会税务制度，对项目进行财

42、务评价。基本数据计算期的确定项目建设期1 年，项目计算期拟定为10 年，其中前 1 年为建设期， 第 2年全面进入生产营业。生产负荷预测第一年生产负荷0%，年营业额0 万元。第二年生产负荷0%，年营业额0 万元。第三年生产负荷0%，年营业额0 万元。第四年生产负荷100%，年营业额7895 万元。第五年生产负荷100%，年营业额7895 万元。第六年生产负荷100%，年营业额7895 万元。第七年生产负荷100%，年营业额7895 万元。第八年生产负荷100%，年营业额7895 万元。第九年生产负荷100%，年营业额7895 万元。第十年生产负荷100%，年营业额7895 万元。收入预测项目建

43、成投产后，年营业经营收入7895 万元。溶洞区： 2080 万元/年；外景区： 2180 万元/年；农家休闲区： 750 万元/年； 水上休闲区： 2085 万元/年；总成本费用估算总成本费用估算按十年合计计算。水电费：估算900 万元；环保费：估算90 万元；维修维护费：估算45 万元；工资及福利费：估算2123.82 万元；折旧及摊销费：估算11075.88万元；（6）财务费（利息）：估算 1263.5 万元；管理费：估算180 万元；）不可预测费：估算4446 万元；消防费：估算90 万元；游客保险费：估算108 万元；其他费用：估算450 万元；总成本费用（包括建设期）估算为20772

44、.2 万民俗旅游开发项目可行性研究报告 PAGE 50报表编制土建工程投资估算表；附表 1：土建投资估算表规序类别项目号格单位造参价金额备注( 万元)土地费1用数0租赁山50林亩征用田地征地移校260200400楼座2入口区入口牌16仿古实木结构洞穴景3区古仙洞5000嫦娥洞4000皇母石娘佛祖天云 井 五岳南王殿40405004外景区休闲商5务区生态农杨公殿400460800200030003003000牛山诗词 苑 其他已知景点其他未知景点水上乐园村民山庄度假宾馆打靶场200养鸡场300养猪场300钓鱼基1000地业观光区园木绿化、设施园内道路公共厕所绿化及辅设施垃圾运转站六角亭、环保宣

45、传牌1486园内公路、游路、步道306 个，砖混10400景区道路、园地绿化运转站 1 个，垃圾桶100 个12牌 30 块，亭6 座嵌办公楼500设备生态停车 场 市场商店卫生诊所302 个，草坪、水泥砖镶150050收费站400合计26824设施设备投资估算表；附表 2：设备投资估算表序号项目设备名称投资额万元）信息网络系1统服务器、路由器、交换机、电脑、广播设备、网线、有线电视设备、 电子显示屏等200电力系统变压器、配电屏、可控硅柜、发电机、公用照明电器、电线等1100消防系统地上式消火栓、 泡沫式灭火器、 室内消60火栓、消防水管、 消防水泵结合器、 报警联动一体机、消防面罩等4给排

46、水系统水塔、水井、水泵、沉淀池、净化池、60PVC管等5通讯系统IC 卡公用电话亭、程控交换机、电缆、35对讲机等6交通系统车 子 10 台3007其他电视监控设备、安保用品等40合计1795固定资产投资估算表；单位：万元序号项目建筑设备安装工程购置工程其它费用总计备注1工程费用24704247042土地征用费200200无形资产3土地租赁费2602604设备购置安程预备费1235.21235.25%工程勘察设计6费494.08494.082%7建设其利息332.5332.56.65%，五年8其他260260合计247041795352781.7829315.78经营

47、收入估算表：单位：建设期年序项目收号入202012132020141520201617运营期2020181920202021洞穴20202020202020201景区8080808080808080古仙1212121212121212洞0000000000000000嫦娥8888888888888888洞000000002外景2121212121212121区8080808080808080皇母3232323232323232石娘00000000佛祖3333333333333333天云00000000井五岳3939393939393939南王00000000殿杨公383838383838383

48、8殿00000000牛山4242424242424242诗词00000000苑其它6868686868686868已00000000知景点其它未4646464646464646知景00000000点休闲20202020202020203商8585858585858585务区水上2626262626262626乐园00000000村民4444444444444444山庄00000000度假1313131313131313宾馆5050505050505050打靶3535353535353535场生态4农7575757575757575业观00000000光区养鸡2222222222222222场0

49、0000000养猪3232323232323232场00000000钓鱼2121212121212121基地000000007078787878787878合计9595959595959595总成本费用表：单位：万元财务分析期序项目合计201201201201201201201202202号3456789011水电费9001001001001001001001001001002环保费901010101010101010103维修保45555555555护费游客保4108121212121212121212险费不可预54446494494494494494494494494494测费6折旧摊11

50、07124124124124124120120120120销5.888.28.28.28.28.28.78.78.78.72222工资及72123235235235235235235235235235福利费.82.98.98.98.98.98.98.98.98.988管理费180202020202020202020126333233229919999.9利息.5.5.5.25.57510消防费90101010101010101010其它费11450505050505050505050用251251248238228总成本20772142142142147.67.64.44.64.9费用2.25

51、.75.75.75.788383156136122122122122固定成12511601607.41467.98.78.78.78.7本9.380.70.77.7552222变动成8252916916916916916916916916916本.82.98.98.98.98.98.98.98.98.98经营成8432936936936936936936936936936本.82.98.98.98.98.98.98.98.98.98）固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表；附表 6：固定资产折旧及无形资产摊销估算表单位：万元折残序项摊 值号目年限率20132014201520162017201

52、8201920202021建1筑25工5%程原2732027322732273227322732273227322732值.780.780.780.780.780.780.780.780.78折1038.10381038103810381038103810381038旧19.19.19.19.19.19.19.19.19费净26282252424202316221221092005190117974.46.218.029.831.643.455.267.0717951795179517951795179517951795170.170.170.170.170.170.170.170.53535

53、35353535353145312831112942.771.601.430.260.94.41.883582297623值2设15备0%原值折旧费净值无3形资产原值摊.591795170.531624.47200200200200200摊销销率 20%费4040404040净16012080400值4固2931529312931293129312911291129112911定.785.785.785.785.785.785.785.785.78资产无形资产合计折旧1248.124812481248124812081208120812085摊72.72.72.72.72.72.72.72.7

54、2销费净28067268125562432230721862065194418236值.068.349.620.92.183.464.746.027.3（7）贷款还本付息清偿能力分析表；(单位：万元 )序合201项目号计320142015201620172018201920202021借款及一还本付息1本年借500款02本年应12633233229919999.计利息3.5.5.5.25.5753年初借626款累计3.5本年还1001501501004银行本0000本年付12633233229919999.5息3.5.5.5.25.575偿还本4084404404424494574634634

55、63463二金资金21.2.02.06.08.10.20.80.80.80.8来源7255741本年未2973153153173243323423423423421分配利43.3.33.37.39.41.42.02.02.02.0润24335298888110124124124124124120120120120拆旧摊278.8.78.78.78.78.78.78.78.78.7销费48222222222本年结3584403402922993574634634634633余资金21.2.02.06.08.10.20.80.80.80.87255741本年累4407801071371722192

56、653113584计结余2.04.130.28.98.29.60.90.21.资金5173152321292728）损益表；附表 8：损益表单位：万元序项目合201201201201201201201202202号计3456789011营业收入63870970970970970970970970970955555555555207251251248238228营业成本214214214214272.7.67.64.44.64.9费用5.75.75.75.72883831913营业税金5.6212212212212212212212212212及附加.85.85.85.85.85.85.85.8

57、5.8554114364364394494594734734734734利润总额67.4.44.47.77.47.26.46.46.46.4157727255556175减：所得5.0654654659674689710710710710税8.67.67.66.62.58.47.47.47.473493733823904024024024023703706税后利润92.8.02.87.65.95.95.95.99.89.8076548888349373382390402402402402可分配利370370792.8.02.87.65.95.95.95.9润079.89.86548888提取盈

58、余5245565565605735866036036036038公积公益8.8.47.47.71.43.15.9.9.9.9金32973153153173243323423423423429未分配利43.3.33.37.39.41.42.02.02.02.0润243352988883156309481271602282632971累计未分3.36.64.033.54.19499.21.43.0配利润361439277081624（9）现金流量表；附表 9：现金流量表单位：万元建设运营期期项目计算2012期201320142015201620172018201920202021现金流入营业709

59、1收入570957095709570957095709570957095回收固定2资产余值回收3流动资金现金注入70940量合5计70957095709570957095709570957095现金二流出建设293151投资.78项目建设期运营期201201计算2012320142015201620178201920202021期流动2资金1000投资经营3936936.936.936.936.936936.936.936.成本.9898989898.98989898营业税金212212.212.212.212.212212.212.212.及附.8585858585.85858585加所得6

60、54654.659.674.689.710710.710.710.税.6767666258.47474747现金流出6303151801804180918241839186186018601860量合.784.5.5.49.45.410.3.3.3.3计所得-30315295290528552705255523523452345234三税后5.780.5.5.51.55.594.7.7.7.745项目建设期运营期201201计算2012320142015201620178201920202021期净现金流量所得税后-25-197-144131四累计净现-30315.7802534.749.2-