南宁考察报告全文

1、第 页共22页第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分目录TOC o 1-5 h z宏观调查2微观调查7关联调查14综合分析17考察结论21第 页共22页第一部分宏观调查、城市与经济1、城市与发展规划南宁市地处西南腹地，东经107z，北纬22233，为广西壮族自治区首府，是全区的政治、经济、文化、科技、教育、金融和信息中心。全市下辖新城、城北、兴宁、永新、江南五个城区和邕宁、武鸣两个县，土地面积10029平方公里，市区面积1834平方公里，建成区面积115.7平方公里。南宁，定位作为中国西区经济区、华南经济区与现东盟北部经济区的中心地位。南宁凭祥，通向越南的高速公路已正式破土，自由贸易的跨国经

2、济体系区即将形成，从成都到北海的高等级公路已全线贯通，往广东的两条高速公路的即将开通，大流通、枢纽城市的格局正成雏形。城市的集聚和幅射能力将会倍增，区域性的资源、资金等将会在更深层次、更大范围以南宁为中心的重组与分配，城市的地位越来越重要，城市的跨越式增长与发展将使南宁进一步升级。南宁市中心城的城市远景空间发展模式可归纳为：核心集聚、轴向扩散、自然分隔、发展边缘组团的开敞式组合型城市模式；城市化水平目前为56%，到2010年预计到达75%；南宁市城镇人口137万人，2005年130万人，2010年达到275万人；道路规划以快速环路和8条放射状城市主干道组成道路骨架，旧城区以完善中环线和内环线，

3、改造旧城区路网形成混合式路网为主；南宁城市中心采用团状片区结构形态，由中心区、西乡塘、北湖、南湖、沙井、江南分区组成。2、产业结构与经济水平A、产业构成（%）5119951第一产业第二产业口第三产业B、产值151519951国内生产总值全部工业总产值（亿元）全社会固定资产投资额（亿元）1998经济类型构成1995经济类型构成国有经济集体经济个体经济口其他经济国有经济集体经济个体经济口苴他经济C、社会消费品零售总额按经济类型构成：（万元；%）年份零售总额国有经济集体经济外商经济个体私营其他经济199236757447.6113.69022.9115.791998128638719.4912.37

4、1.2133.6833.251999137138218.7213.220.634.2233.242000139590619.4312.510.6537.5829.833、基础设施建设情况2001年基本建设投资48.78亿元,同比增长10.73%。2001年更新改造投资15.69亿元,同比增长13.45%。2001年用于社会服务基础设施投资达18.41亿元,同比增长120%。1999年琅东新区的政府建设引导带来该片区现在的繁荣与地位。2002年快速环道的开通同样会给道路周边带来机遇。南宁去年开始实施城市再造工程，已经推出”136”工程（一年一小变,三年一中变,六年一大变）的城市再造工程,今年是第

5、一年，在南宁期间,可以看到处处在修路,处处在拆迁,处处在植树美化环境。南宁市决意创造“中国绿城”，着力打造中国最适宜居住的城市之一，目前已经摘取了“中国人居环境奖”。4、社会人口南宁市市区人口1378506人,农业人口362493人,非农业人口1016013人。另据了解，南宁市区有40万流动人口，尚未证实。2001年底从业人员418569人，其中专业技术人员117255人。2001年市区迁入户口86868人，自然增长14654人。5、居民收入与消费水平城市居民人均可支配收入农民人均纯收入城市居民人均消费性支出注：上述可支配收入主要根据在册职工测算而得，实际上，南宁人自古有经商的习惯，大多数人手

6、头都有自己的生意，这部分收入无法准确估算。、房地产市场1、房地产市场管理机构与政策法规南宁市房地产管理机构主要是国土资源局、规划管理局、建设局、房产管理局，分别主管土地出让、规划审批、施工报建、预售许可证、抵押登记等房地产开发主要环节。与深圳不同的地方是，一是规划局与国土局分立，二是建设局设置开发处，较大范围介入房地产开发过程的审批管理。附房地产投资项目申办程序：南宁市于高新科技园设立行政审批中心，将所有行政审批事务集结到一起以提高行政效率，与地产开发的有关部门审批事项附录如下：国土资源局主要审批事项及申报材料、承诺时限和收费标准规划管理局主要审批事项及申报材料、承诺时限和收费标准建设局主要审

7、批事项及申报材料、承诺时限和收费标准房产管理局主要审批事项及申报材料、承诺时限和收费标准南宁主要执行国家及建设部主要政策法规，另有自治区及南宁市有关地产开发文件附录如下：南宁市城镇土地使用权出让规定南宁市城市建设综合开发项目管理暂行办法关于加强改制企业土地资产管理的意见南宁市房地产抵押管理暂行办法市人民政府关于减免国家安居工程有关费用的通知南宁市国有土地使用权招标拍卖办法（试行）南宁市国有土地使用权挂牌公开交易办法（试行）南宁市土地收购储备暂行办法市人民政府关于建立南宁市土地收购储备制度有关问题的通知关于企业用地收购储备若干问题的意见详见：附录之政策法规。2、土地出让市场情况南宁土地出让已经采

8、用挂牌交易、招投标、拍卖的方式，在执行过程中，由于一些非地产企业和欠理性的开发商的参加出现了拍卖加过高的情形，有关部门也意识到问题，但市委仍然坚决采用上述方式。从有关政府部门和开发商的交流中可以看出政府似乎在有意抬高地价。实际操作中，由于政府对地产业的支持，所以也存在合作开发及合作后买断、收购土地所有企业、旧城改造等多种开发模式。根据国土资源局内部数据显示（尚未公布）,2001年出让土地44宗，面积3637.095亩，面积243万平米，比2000年1291.659亩（86万平米）增长182%；今年到日前年（办理）出让土地82宗，面积8498.971亩，土地面积567万平米。另外根据网站报道，2

9、002年17月,土地购置费4.5亿元,同比增长35.2%。就在我们到达南宁的第二天即2002年9月12日南宁国土资源局公布了更新后的基准地价：用地类型土地类别及基准地价（元/平米）-一-一四五商业用地4612382022841208877住宅用地148912561010594400工业用地612474361269详见：南宁市市区基准地价。3、房地产市场供应与需求总体情况1）历年房地产竣工与销售面积：-竣工面积销售面积单位（平方米）年份施工面积竣工面积销售面积199718396327802448190519981946353801361713262199914065735813655305892

10、000237671551995347655220012837698121783710948912）2002年17月房地产开发情况:商品房投资24.18亿元,同比增长42%.土地购置费4.5亿元,同比增长35.2%.竣工面积94.7万平米,同比增长40%销售面积110.56平方米，同比增长26.1%.销售金额21.85亿元,同比增长61.1%.个人购买面积106.16万平米,同比增长65.4%.个人购买金额20.8亿元,同比增长86.4%.2002年1-6月合同备案7645份，建筑面积104.9万平米，同比增长24.3%。房地产抵押登记6943套，同比增长42%。3）综述：南宁市房地产自1992

11、年以后一直平稳发展，并未出现大起大落的现象，2001年销售增长129.7%，2002年7个月销售面积相当于去年全年的销售面积,个人购买金额同比增长86%,同样说明南宁房地产已经进入黄金发展期，积蓄多年的南宁房地产市场随着银行按揭放开等利好已经和正在以巨大的能量在释放消化。从上述数据可以看出,每年的竣工和销售面积存在一种正比关系,这一点也证明了南宁市场平稳发展的事实。第二部分微观调查、调查市场1、主要开发区域调查A、琅东、凤岭南宁地产绝对热点，都市白领的置业理想南宁市房地产开发主要集中在新区域，新城区及其琅东新区是近年南宁楼市发展最快、水平最高的区域，从数年前的“小村落”到现在灯火阑珊，高楼林立

12、的城市新区，琅东依靠政府的大力投入和扶持，日益显现出它的诱人魅力。琅东拥有其他城区所不具备的湖景、山景优势，交通路网四通八达，空气质量大大优于其它城区，使整个琅东成为最适合居住的城区。琅东一直以来是各开发商的必争之地，寸土寸金的土地催生了一大批高品质的楼盘，使琅东呈现一派群星璀璨之势。五月份，金湖广场鸣锣开工，拉开了中央商务区（CBD）的龙争虎斗。除了其他政府部门及金融机构早已雄踞四周外，东南西北四面各楼盘皆“磨刀霍霍”，意欲在琅东楼市的“华山论剑”中使出几招漂亮招式。新城国际、佳和大厦、时代丽都都倚金湖广场而建，凭借与金湖广场近在咫尺的地理优势，备受买家追捧，销售额扶摇直上。即将开盘的亚航财

13、富中心和规划中的东方曼哈顿则力图建成高品质的商务写字楼。今年热销的东方明珠花园最高价直逼6000元/平米。同时，南湖畔的楼盘或地块也将随南湖广场的破土动工开始身价倍增。随着南宁市周围有土地使用权的再次开槌拍卖，位于琅东南湖开发区的两块土地以超过200万元/亩的价格再次刷新了琅东的单位最高地价记录，琅东房地产竞争再次升极。据悉，靠近南湖后门的3块绝佳观景地块均已被3家开发商以每块逾亿元的天价圈下。其中湖景方园已开始动工，一场景观楼盘大战已吹响号角。作为琅东后花园的凤岭则显得大器晚成，但其厚积薄发的实力不容忽视。国家康居示范小区翡翠园5月率先入市，打破了凤岭沉墨的格局；450亩大自然花园凭借三面青

14、山围绕的景观优势致力于打造高品质低密度别墅群落，尚未开盘即受到市场追捧；即将动工的荣和山水美地则显示出超级大盘豪气干云的气概，“兵马未动，粮草先行”，耗巨资与中国教育界的泰山北斗北京大学合作，兴办西部第一所名校北大南宁附属实验学校。琅东版块代表南宁楼市发展水平，也是南宁大多数市民向往的居住地，平均价格区间在27004000元/平米之间。B、江南区、环道旁城郊房产逐渐升温，造就工薪族圆置业梦，并吸引农民进城。从荣和新城一期到三期的开发江南楼市开始起步，南宁几大经济实用房都集中于此，去年以来江南区又成为大盘开发的新热点，1000户至6000户的大盘陆续开盘，涌现出一股“江南热”，二桥南小区、丽江村

15、、翠湖新城、金湾花城、江南新兴苑、南国花园等无论规划质素优劣都火爆热销。江南片区带有典型的城郊文化特色，这里商贩成群，是小生意人集结的区域，也是农民进城，寻求发展机会的地方。根据有关统计，购买江南楼房的近一半来自郊县。江南片区的价格水平在13001600元/平米。环道的开通使两旁的大盘着实火了一把，恒大新城是第一个最大的收益者。该片区随即将会热闹起来，还有大量土地等待开发，比如东沟岭片区，可以预见尽管该片区存在诸如殡仪馆等不利因素，但随着政府规划力度加大和片区的发展，该片区将会是更多大盘。环道旁恒大新城价格在1800元/平米左右。C、老城中心区主要以旧城改造商业和商住项目为主新朝阳商业广场、外

16、滩新城、华星时代广场、阁兰云天、新和平二期、福莱阁等商住项目销售情况较为理想，同时也有酒店产权公寓和小户型项目等新概念盘销售良好，有的项目居然7天销售一空。该片区价格在25003000元/平米之间。该片区土地几乎已经没有库存，但随着政府加大旧城改造力度，旧城改造项目的可行性很大，目前大连万达已经进驻南宁，计划投资12亿元，打造南宁万达商业广场，并将引进沃尔玛购物中心。据了解，滨江路4.6公里拆迁工程正在等待投资开发商的到来。D、大学路文化教育版块雏形该片区集合了广西大学、广西民族学院等30多所大中院校，浓郁的教育文化氛围将成为开发商追逐的重要商机。该片区还有相思湖、可利江、天雹水库以及连绵的自

17、然山景构成打造优秀居住区的客观条件。大学路版块已经吸引更多发展商的目光，目前该片区除了南宁市第一个商品房项目瑞士花园外，新盘文华园一期100%销售完毕，二期已经超过95%销售率。该片区价格在2000元/平米左右。2、典型楼盘调查与分析江南区典型楼盘：项目江南新兴夕苑开发商房产业开发公司位置白沙大道与富宁路交汇占地面积122668总面积148135容积率1.21总户数1790楼型多层户型二房、小三房为主，其余一房至四房物业费0.45元均价1350销售率100%评价房价低，8成30年按揭，置业门槛较低，良好的销售率反映出该类楼盘的市场容量巨大。大学版块典型楼盘：项目文华园开发商国凯地产位置大学东路

18、占地面积15万平米总面积-容积率-总户数-楼型多层户型一房二房小户型三房为主及四房物业费-均价一期1800二期2000销售率一期100%二期90%评价房价低，8成30年按揭，置业门槛较低，良好的销售率反映出该类楼盘的市场容量巨大。快速环道典型楼盘：项目恒大新城开发商恒大地产位置快速路秀厢大道占地面积418亩总面积51.7万容积率1.88总户数5550楼型多层及2栋小高层户型两房，三房为主物业费0.55元均价1700-1800销售率95%评价市区的工薪上班一族成为这里主要客户，江北的低价大盘造就该盘不俗的销售率。琅东新区典型楼盘：项目南湖碧园开发商碧园地产位置碧湖北路占地面积65亩总面积-容积率

19、-总户数900楼型小高层、中高层户型四房物业费0.8元均价3000销售率99%评价琅东新区的发展与南湖美景使该盘成为一次置业者重要选择，经过一年的消化已经所剩无几。琅东凤岭典型楼盘：项目翡翠园开发商中房集团位置琅东凤岭民族大道占地面积512亩总面积47.88万容积率1.125总户数2166楼型多层、小高层、别墅户型大三房、四房及以上物业费-均价3200销售率第一批1100户一个月50%评价相当于把怡翠搬到莲花山北山，各路精英前来捧场销路当然不错，要知道规划虽然不错，但是先建物业管理中心而非抓紧建房或环境的做法可不多见3、主要开发商介绍南宁市注册开发企业300多家，有项目企业100多家，其中较为

20、知名的有名称性质简介代表楼盘中房集团国有企业成立二十年，注册资金8121万元，为一级房地产开发企业名秀小区、丽江村、望仙坡小区、碧湖山庄福来阁、翡翠园房产业国有1992年成立，1995年起开发安吉新城、北湖安居小区、冃秀企业地产，二级开发企业花园、维也纳花园、江南新兴苑荣和房产民营企业荣和新城造就了荣和地产，使之成为南宁市场不可忽视的主流发展商荣和新城、荣和山水美地（3000亩占地，已经引进北大附属学校）新万通集团民营企业与万通集团、红石地产为关联企业，多个高端楼盘的成功积累的企业品牌，该公司极为重视企业文化欧景庭园、欧景城市广场、澳洲丽园、阳光1004、三级市场今年上半年二手房交易1878套

21、，16.8万平米，同比增长23.7%。、客户分析1、客户群体构成A、年龄结构南宁购房者重要为2045岁之间。购房与年龄存在一定相对的关系，比如：江南区购房者以2030岁为主，主要选择可以圆年轻人置业梦的低价盘；琅东新区的购房多为二次和重复置业为主，年龄在30岁以上40岁以下为主。B、文化层次与职业特征与南宁片区层次差异一样，选择不同区域的客户大致也代表了其职业与层次。比如琅东新区是城市新贵的聚集地，当然也是江南普通工薪族置业者向往的理想居住地。据建行统计资料，购房者文化构成大学以上占16%，大专21%，中专（高中）占52%，初中以下11%。C、收入水平南宁平均工资800元/月左右，月薪2000

22、以上的即是高薪一族。从目前银行按揭统计和售楼员了解看，南宁一部分人愿意一次性付款，一大部分人则选择最长的按揭年限30年，这也说明两极分化的情况相当明显。D、区域归属据了解，南宁美丽的城市环境和购房入户使得外地广西有钱人纷纷进入南宁寻找属于自己的栖息地。许多楼盘购房客户是来自南宁以外广西其他周边城市，比例可能在40%以上。2、客户消费习惯与特点房地产消费习惯A、关注重点是地段。比如有相当大的居民把琅东新区作为理想居住地，而经商人士则偏爱老城商业区，不愿意离开老城区，又比如“宁要江北一张床不要江南一套房”的说法，都说明了这一点。但这并非绝对，为了解决基本居住需求的工薪一族同样选择了价格承受能力低的

23、江南区楼盘。随着时间的推移，随着楼盘素质和特点加强，这种观念正在逐步改变。B、楼型与户型选择从实际楼盘供应看，小三房以下的户型与深圳相差无几，大三房的则有部分供应120130平米户型。根据有关统计，消费者希望购买80100平米的住宅占50%，购买多层的占59%，购买小高层的占25%，希望购买高层的占14%。房地产消费特点A、能够接受新鲜事物。南宁地产几乎是与深圳作为参照对象，许多概念都来自深圳，从楼盘命名到规划设计和户型设计。8成30年按揭的风行，南宁人要比深圳人更能超前消费。B、老客户介绍(影响)比例很高。朴实好客的南宁人，喜欢和亲朋好友住在一起，有的楼盘一个客户可以带来十数个新客户前来购买

24、，在南宁客户营销就显得特别重要。C、存在一批灰色收入的强劲购买力的买家。腐败是南宁给大多数人的一个印象，虽然新班子上任后有所改善，但“交流干部”的说法非常流行，作为广西首府，“干部交流”现象仍然很严重。这就存在一批具备强劲购买力的特殊客户群体，其容量有多大无法估计，但是几乎所有开发商、代理商和售楼员都提到了这个潜在需求。D、存在一定比例单位集体购房现象。交通银行一次性购买300套住宅，某某铝业公司从新万通地产购置了300多套住宅，建设银行正在与某某开发商洽谈集体购买事宜，等等都说明这一波行情释放量相当大。E、消费者存在一定程度的跟风和攀比现象。从摩托车到小车，南宁人都喜欢攀比，当然作为大件的商

25、品房也不例外，这也是琅东新区房子旺销的原因之一。从一定比例客户借钱买房也可以证明。但同时这也将成为银行放贷的风险，开发商也存在一定的回购风险，虽然目前没有出现任何迹象。三、同业访谈印象1、政府南宁市房地产是“温开水”，未曾经历或冻或烫的大起大落，一直处于平稳增长情况，积压楼宇主要是写字楼，近年开发的住宅项目几乎没有空置。2、开发商政府对城市建设的力度较大，对地产开发非常支持，南宁作为首府城市，近年开发刚刚进入黄金期，市场购买力强劲。政府已经把房地产作为南宁市支柱性产业，对地产开发相当支持，如旧城改造项目，政府甚至为了抵住数百个职工聚众抵抗拆迁工作可以出动数百个防爆警察，以及可以拆除人民银行的金

26、库等方面可以看出政府对城市建设和地产开发的重视程度。据南宁市企业调查队于7月12日公布今年第二季度企业景气调查报告表明：南宁市企业家对预期经济充满信心，其中房地产业信心指数创下历史最高的15429点，外商及港澳台投资企业信心指数的增幅也创下近年来的最大值。在南宁品牌价值较难体现，小开发商小项目仍然很容易操作成功。3、代理商由于市场行情不错，开发商不愿意投入过多而且也可以把房子卖掉代，理商的作用不明显。南宁第一策划人-宝资通的秦枫认为，南宁地产可以持续发展到2010年。合富辉煌认为南宁地产持续发展5年应该问题不大。盈创置业的雷总认为南宁房地产良好势头可以保持35年。4、银行自1999年以来，银行

27、对房地产发展信心十足，如工行除了电站等大型项目外重点都放在了商品房按揭上面，特别的是，工行只要签完合同填一张表即可放款。第 页共22页第三部分关联调查、规划设计1、招投标程序：南宁市规划设计主管单位为南宁市规划局及建设局，建筑面积超过20000平方米的建设项目需由规划局组织进行设计招标。住宅小区项目需首先进行规划招标，规划确定后可进行分项委托。2、本地设计单位：南宁市本地建筑设计单位实力较强的是广西建筑综合设计研究院（简称：综合院）、南宁市建筑设计院（简称：市院）及广西大学建筑设计院（简称：西大）。1）广西建筑综合设计研究院成立于1953年，原名广西综合设计院，是广西最早、规模最大的的一家承揽

28、民用及工业项目的综合性建筑设计院，是国家甲级建筑设计院。1996年在全国省、直辖市及以上建筑设计院综合实力名列第10位，1997年进入全国各行业勘察设计单位综合实力百强行列，1998年获得IS09001质量体系认证。全院现有职工603人，专业技术人员464人，其中高中级建筑师及工程师351人。国家一级注册建筑师22人，一级注册结构师53人，并在深圳、珠海等地具有分支机构。主要作品有珠海鸿景花园、南宁西园饭店10号楼、新华社深圳贝岭居等。2）南宁市建筑设计院成立于1965年5月，是全国最早一批获得国家甲级建筑设计资质的设计院之一，并于1999年通过国家建设部甲级设计资格认证。全院现有职工205人

29、，其中高级建筑师及工程师62人。国家一级注册建筑师6人，一级注册结构工程师13人，并在珠海、北海、防城港和海南设有分支机构。主要作品有南宁市政府新址建筑群、润华大厦、南宁市金融中心、南宁朝阳花园等。近年来在住宅小区项目上涉足较多，此次考察的多个项目均为市院作品，同时因为其余政府主管部门的良好关系，在项目的报批报建上享有一定的优势。广西大学建筑设计院是由广西大学建筑系部分老师成立的松散的建筑设计机构，因背靠学校，享有得天独厚的人力资源优势，但管理松散。3、设计状况：目前已有较多项目采用有外地甚至外籍设计事务所进行方案设计，由本地设计院进行施工图设计的方式进行，外地设计院主要来自于广州，外籍事务所

30、设计项目现有澳洲丽景及欧景花园，均为澳大利亚柏涛作品。环境设计力量匮乏，南宁市现尚未有专业的环境设计事务所，仅有一家园艺设计单位，目前项目的环境设计均由建筑设计院包揽。4、设计取费：了解中均表示按照2002年国家设计行业取费标准修订本收取，但可根据项目情况具体商谈，通常从方案到施工图在2030元/平方米范围。5、设计审查：广西现已实行了设计审查机制，施工图完成后根据工程大小报送区建设厅或是建设局，由政府主管部门指定审图机构并下委托书进行施工图审查，周期通常为15天，审查重点主要是方案是否满足国家相关法规、强制性规范及公众利益。南宁市目前审图机构现有四家，其中综合院和市院均有审图机构。、工程建设

31、1、主要施工企业：有广西建工集团、南宁市建筑安装工程公司、广西中建工程公司、南宁市基础工程总公司等一批一级资质企业。2、结构选型与成本：在住宅建设中，目前南宁市多层住宅结构采用砖混结构形式的还占大多数，高层、小高层及部分高档多层住宅采用框架形式；多层住宅多为自然基础，故整体建安成本能控制在800元/平方米以下，最低甚至能达到300元/平方米的主体造价水平。3、其他：外墙装饰材料南宁市政府全力推广涂料，限制面砖的使用；门窗以铝合金门窗为主，也有部分新建项目采用塑钢门窗；交房标准仍以毛坯房为主，但有部分新兴项目，如翡翠园等开始推行厨房、卫生间精装修的交房方式，同时开发商起点较高，如翡翠园项目橱柜采

32、用的就是韩丽橱柜系列。三、中介代理1、主要代理商：南宁房地产代理公司有100多家，目前有项目在操作的不到十家，以宝资通、合富辉煌、盈创置业为该行业主流代理机构。2、策划水平与取费：南宁地产的策划模式主要为抄袭式，在南宁可以看到不少深圳楼盘的包装形式，较有特色的独创楼盘策划并不多见。取费标准在122%之间，代理方式有包销、包广告费等各种形式。四、媒体传播1、主要媒体：有南国早报、南宁晚报、八桂都市报、有线电视台、广播电台等新闻媒体。目前南宁房地产广告投放量最大的主要是南国早报，可以见到一些整版广告，这是南宁的特区报，是硬广告的核心载体，另外南宁晚报也有一个楼盘推荐专栏，主要为“豆腐快”广告，以及

33、部分楼盘也会采取电视及广播等媒体投放。2、取费：南国早报整版约3.6万元，一般的路牌广告一年十几万元。第 页共22页第四部分综合分析、南宁房地产市场特点分析1、市场管理走向规范国土资源局成立了地产交易中心土地市场专门负责土地挂牌交易，预售房屋竣工后需要办理销售证等按部就班的程序，使市场日趋规范，但也降低了地产开发的效率。2、工程造价成本较低造就低价房仍然可以赚取可观利润一个商品房项目销售均价1200元/平米，在我们看来是不可思议的，但是仔细分析，其成本利润率还是可以超过30%。3、商品房和安居房混合一个项目60%是经济适用房，40%是商品房，这是2000元以下楼盘的共同特点。同时也存在一个项目

34、多个开发商共同开发的现象。这种现象主要存在于低档楼盘，而且安居房的购买条件审查较为严格。4、客户构成范围极广尽管南宁近期火爆的东方明珠花园（单栋高层）最高价达到6000元/平米，而江南楼盘最低的只有800元/平米，可以想见，“只要一两万元首期，每月交纳三四百元”的客户范围几乎达到了广泛的极限。近一半的购房者为非南宁户籍，据建设银行抽样统计，购房者中南宁户籍占49%，广西户籍占34%，全国户籍占17%。5、南宁开发商资金实力不足，银行贷款、垫资和定金等预收卡款成为大多数开发商的重要资金来源。可以看一组数据：1-6月，全区累计到位资金52.95亿元，大大超过同期房地产开发投资额，从而保证了全区房地

35、产开发投资的强劲增长。其中：国内贷款10.94亿元，增长116.4%，自筹资金11.55亿元，增长23.4%，定金及预收款14.77亿元，增长27.6%。而且自筹资金中有很大比例是施工单位、材料供应商等他方所垫资。二、南宁房地产市场潜力分析南宁房地产需求量分析虽然从调查访问的情况看，无论政府、开发商、代理商、设计院、售楼员、银行都在传达一种声音，南宁房地产已经进入黄金期：有效供应不足以满足市场需求，目前仍然处于卖家市场。但我们仍需要分析一下南宁的市场潜力。南宁市人均GDP超过1300美元。根据有关研究,在人均GDP达到1000美元时，住宅市场开始启动；在1000美元到4000美元之间时，是住宅

36、行业的高速发展时期。业内房地产策划同行对国家十几个大中城市几年的跟踪调查,按城市常住人口,每人每年新增的购买力是一平方米。根据人口普查,南宁市区实际人口已经超过170万,即每年的需求量应在170万平米。另外,南宁作为广西首府,具备出色的居住环境,是周边县市人口向往的地方,同时,随着户籍政策的放开,农村城市化,“农民进城”已经成为一种必然,按照2010年增长到275万人口的规划,即每年要产生15万机械增长人口,以每人10平米居住面积计算,南宁每年增加150万平米的需求,即每年需求量将达到320万平米。三、南宁房地产市场机会分析1、南宁快速的城市发展给房地产带来前所未有的机会南宁市南宁市的快速环道

37、开通,外环道、南粤高速路、南凭高速路即将在明年底开通；再有南宁市正在以前所未有的速度加快城市市政建设道路加宽修补、水电气先于房地产开发到位、高尔夫球场竣工、会展中心建成；又有,东盟自由贸易区的启动建设等等。南宁市的城市发展题材异常丰富,南宁市将有机会成为云、贵、桂各中小城市的一个经济发动机,城市的发展无疑是房地产业的最大利好。2、南宁市政府强势的规划执行能力是地产持续开发的信心保证政府的规划执行能力强势从旧城改造和琅东新区的规划实施可见一斑。3、南宁房地产直接竞争并未开始，地产开发处于较为低级的状态，专业性强的强势品牌公司将有很大的市场占有空间。南宁品牌公司区区可数，中房集团等国有企业虽然开发

38、效率和水平低下却仍然可以巍然而立，而一些民营企业虽然实力不济但仍然可以“以小博大”，因此，品牌公司的进入将改变南宁楼市格局，南宁地产界将开始重新洗牌。四、南宁房地产赢利能力分析1、案例假设：假设某地块位于四级用地的大学路西段，土地基准价格为600元/平米，假设容积率为1.2，楼面地价500元/平米，假设楼型以多层为主，建安成本预计为800元/平米，弹性成本100元/平米，总体成本以1400元/平米计。该片区目前价格18002000元/平米，可以得出该地块的成本利润率28%43%。2、恒大新城案例：楼面土地单价：132元/平米；前期工程费单价；41元/平米；建安工程成本单价773元/平米；基础设施费单价：134元/平米