商品房团购法律问题分析

1、商品房团购法律问题分析作者：高媛来源：赤峰学院学报哲学社会科学版 2012 年第 10 期高 媛（呼和浩特市公安局，内蒙古 呼和浩特 010010）摘 要：在我国住房制度商品化的进程中，土地资源的有限性以及不可再生性、商品房投资等原因，造成我国商品房价格水平不断提高，国民想居者有其屋已变得越来越困难，随之产生了单位组织职工团体购买商品房这一单位帮助职工解决住房问题的新型模式。本文拟就商品房团购这一购房新型模式的法律关系进行如下分析，以期能够为目前大量存在的实践启迪思维。关键词：商品房团购，委托代理，派生买卖关系，房屋买卖关系，团购资格的转让 中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1673

2、-2596（2012）10-0092-03随着国民生活水平、购买力地不断提高，国民对于安居的需求也在不断地提高，再加土 地资源的有限性以及不可再生性、商品房投资等原因，造成我国商品房价格水平不断提高。国 民想居者有其屋已变得越来越困难，单位给予职工购房支持的原有制度，如发放住房津贴等， 对于职工解决住房问题已显得越来越力量薄弱。随之产生了单位组织职工团体购买商品房这一 单位帮助职工解决住房问题的新型模式。由于单位组织职工团体购买商品房是商品房买卖中的新型模式，其法律关系，存在着一 些与个人直接购买商品房不同的新特点，现行法律法规如何对其进行规范，已成为现今的热点 问题。笔者其法律关系进行如下分

3、析，以期能够为目前大量存在的实践启迪思维。一、单位团购商品房的定义单位团购商品房是指一些企业事业单位，利用集团购买优势，代表职工与开发商购买 多套商品房的行为。在实践中团购单位往往是具有特殊地位的行政单位、事业单位以及银行等国有垄断企 业，民营企业介入的极少，单位团购商品房具有如下特点：（一）明显的价格优势由于一次性购房的职工众多，开发商一次可以出售一栋、几栋甚至几十栋房屋，更由于 购房单位介入早，往往在单位及其职工看好某宗土地后，就开始关注该宗土地使用权的取得信 息，一旦有某开发公司取得土地使用权，单位便可与开发公司签订团购意向。土地出让阶段职 工就可筹措团购资金，从而使开发商减少了融资成本

4、。同时，由于开发公司一次性销售大量的 房屋，从而不需要做任何广告更不需要销售人员，开发商节省了大量支出。因此，开发商会给 职工很大的价格优惠，开发商往往微利给职工，而职工得到的优惠少则二三百元每平米，多则 四五百元。这种价格差异具有非常大的吸引力。（二）单位参与规划方案的制定另外团购还有介入前期规划的优势。鉴于集团购买的地位，开发商一般都对团购单位的 意见比较重视，团购单位可以代表团购职工在规划阶段与开发商就团购商品房配套、位置、面积、户型、材料等相关事项进行协商。所以团购的房屋更能满足团购单位和职工的需要，而非 团购房屋的买卖都是由开发公司先设定好了小区的规划条件的，购房者只能在现有的基础上

5、选 择。（三）单位作为团购职工的受托人签订合同，以平均价团购回房屋后，单位以职工集体 表决的分配方案进行二次分配团购单位以自己的名义与开发商进行协商团购事宜，并签订协议。但最后与开发商签订 买卖合同的是单位职工，而不是单位。单位是基于与职工形成的委托关系代表职工团购。但单 位在向职工具体分配团购房屋时，是按照职工提前拟定的分配方案分配。有的单位是参照成本 价出售公产房的模式，将团购房屋按照职工的级别、工龄、现住房条件等因素进行分配。二、单位组织职工团购商品房中单位与职工之间的法律关系单位组织团购时单位与职工之间是基于平等自愿的约定而在相互之间产生了债权债务关 系，故他们之间应是民事合同关系。根

6、据我国民商事法律法规的规定，信托、委托、行纪、居 间等法律制度均具有委托人基于对受托人的信任，委托受托人为其处理或办理一定事务的共同 特征，而单位组织职工团购商品房时，他们之间的关系也具有这一特征，具体表现为：单位组织职工团购是单位为使职工能购买到价格较低的商品房所采取的一种办法，单 位是为了职工即实际的购房人的利益而与房地产开发商发生法律关系的；职工基于对单位的信任而选购单位选定的商品房，对于是否购买商品房以及商品房具 体面积、位置、楼层等有选择权；商品房的权属归职工所有，不是先由单位自行购买后，再由单位转让给职工，即在商 品房买卖关系中，真正的买方应是职工而非单位，单位仅是团购的组织者、全

7、体团购职工的代 表。那么，他们之间的关系应是信托、委托、行纪？还是居间呢？信托，简言之就是“受人之托，代为理财”，其自私有制出现就开始产生，经历了悠久的历史，如罗马法中的信托遗赠，而现代信托制度起源于英国的用益权制度，随着经济的不断发展，被越来越多的国家所采用，在现代金融业中发挥着越来越重要的作用1。信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义， 为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。现代信托制度按照学术界的通说主要有如下特征：（1）信托基于委托人对受托人的信任而产生，只有委托人充分了解并信任受托人的人品、能力，才会将信托财产转移

8、给受托人经营管理。（2）信托具有设立的方式及服务范围的多样性。信托可依信托协议、遗嘱或其他法律行为而产生；可以在委托人生前成立，也可以在委托人死后成立；可以为私益而产生，即服务于个人或企业，也可以为公益目的而产生，如公益信托。（ 3）信托以信托财产为中心，信托成立后信托财产具有所有权转移与分离的特征，其所有权发生转移，不再归委托人所有，而是在受托人与受益人之间分离，受托人享有信托财产所有权中的占有、处分和经营管理权，受益人享有收益权。（4）信托是为受益人的利益而设立的，受托人必须遵守信托协议，按照信托目的， 从充分维持受益人利益的角度出发经营管理信托财产。（ 5）信托受托人以自己的名义经营管理

9、信托财产，但信托财产必须独立运作，具有独立性，既不是受托人的自有财产，也不是受益人的自有财产。只有信托终止，受托人才按信托协议向受益人移交信托财产，此时，信托财产转移为受益人的自有财产。（6）信托民事责任具有独立性和有限性。也就是说，受托人在经营管理信托财产时，只要确实履行了善良管理人的义务，即使信托财产不能增值获利甚至造成损失，受托人不以自有财产为信托的债务承担责任；同样，信托财产在运作过程中发生对第三人的侵权或违约责任，委托人和受益人也不以自有财产承担责任，而只以信托财产为限独立承担民事责任。（7）信托除法律或信托文件另有规定外，不因委托人或受托人的死亡、丧失民事行为能 力、依法解散、被依

10、法撤销或被宣告破产而终止，也不因受托人的辞任而终止。综上所述，信托制度是委托人为受益人的利益，委托受托人长期对信托财产进行经营管 理而设立的法律制度。行纪起源于欧洲中世纪，现普遍适用于购销、寄售等贸易活动中2。行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。其基本特征是：（ 1）行纪关系基于委托人与行纪人自愿签订的行纪合同而产生，行纪合同为双务有偿合同、诺成合同、不要式合同；（2）委托人基于对行纪人的信任而委托其从事特定的活动，而行纪人从事特定活动也是为委托人的利益而进行的；（3）行纪事务以动产、有价证券的买卖以及其他商业上具有交易性质的行为为限，不包括一般的民事活动；

11、（4）行纪人以自己的名义从事贸易活动，与第三人发生法律关系所产生的权利义务直接由行纪人承担，委托人与第三人无直接的法律关系；因委托人原因导致行纪人对第三人违约的责任，由行纪人直接向第三人承担责任，同样，因第三人原因导致行纪人无法对委托人履行义务的，行纪人直接向委托人承担责任；（ 5）在从事具有市场定价的商品买卖时，除委托人有相反意思表示的外，行纪人可以直接与委托人发生买卖关系， 即行纪人有介入权。综上所述，行纪制度是行纪人以营利为目的，受委托人委托，在贸易活动中为其提供代 买代卖服务的法律制度。居间是一种古老的商业现象，在我国古代，居间人被称为“互郎”3。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的

12、机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其基本特征是：（1）居间合同是双务有偿合同、诺成合同、不要式合同；（ 2）居间人从事居间行为的基本目的是为了实现委托人与第三人订约，包括报告居间和媒介居间，前者指居间人受托， 寻觅和指示可以与委托人订约的相对人，向委托人提供订立合同的机会；后者指居间人受托，斡旋于双方当事人之间，介绍、撮合双方订合同；（ 3）居间人在居间活动中处于中介人的地位， 并不直接介入委托人与第三人订立的合同关系之中。综上所述，居间制度是居间人以营利为目的，受托为委托人提供居间服务（即报告订约 机会或为订约媒介）的法律制度，目前，根据我国法律法规的规定，国家对于居间人

13、的资格是 有一定的限制的，居间人应经过有关部门的登记并获得批准后方可从事居间活动。委托代理是一项重要的法律制度，在现实生活中运用非常广泛。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。其特征有：（ 1）委托人是基于信任受托人的人品、信用、能力、职业特长等而与受托人建立委托合同关系的。（ 2）委托合同是以受托人受托处理委托人事务为目的的合同；受托人代委托人处理的事务可以是法律行为，如买卖、借贷等民事法律行为，也可以是事实行为，范围很广泛，但是违反法律的强制性规范或有害于国家和社会公共利益，以及必须由委托人亲自处理的事务，如结婚等则不能委托。（ 3）委托合同可以是有偿双务合同，也可以

14、是无偿单务合同。（4）委托合同是诺成合同、不要式合同。（5）委托人与受托人通过合同建立一种民事合同关系，受托人处理委托人事务可以合法的占有委托人的财产，但委托人的财产所有权不发生转移，一直归委托人所有，受托人处理委托事务所取得的财产也归委托人所有。（6）在授权范围内，受托人善意地、尽职地处理委托事务，所产生的法律 后果或法律责任由委托人承担。按照合同法的规定，可将委托代理分为直接委托代理和间接委托代理。前者是委托 人与受托人约定，由受托人在授权范围内，以委托人的名义对外代表委托人处理事务的法律制度，而后者是委托人与受托人约定，由受托人在授权范围内，以自己的名义对外处理委托人的事务的法律制度。它

15、们的区别主要表现为：（1）直接委托代理中，受托人是以委托人的名义为其处理委托事务的，而间接委托代理中，受托人是以自己的名义为其处理委托事务的。（ 2）在直接委托代理中，第三人明确知道委托人的存在，也明确知道受托人的身份以及委托人对其的授权范围，最终法律责任的承担者为第三人与委托人；而在间接委托代理中，受托人可以向第三人披露委托人，也可以不向第三人披露第三人；如果受托人披露委托人的，最终法律责任由第三人与委托人直接承担，受托人从第三人与委托人的法律关系中退出；如果受托人不披露委托人，受托人与第三人依其双方的合同享有权利并承担义务，最终法律责任由委托人间接承担。（3）在受托人超出授权范围处理委托人

16、法律事务的情况下，直接代理可能构成表见代理，第三 人可依法要求委托人承担责任，但是在间接代理时，不存在表见代理的问题，即使在披露委托人后，委托人也不对受托人越权的行为负责。综上所述，委托代理制度是委托人委托受托人代其处理事务而设立的法律制度。基于上述对信任、行纪、居间、委托代理制度的分析，笔者认为单位与职工之间应是间接委托代理关系。理由如下：（1）单位是为了职工购买商品房而以自己的名义与房地产开发商 签订商品房团购协议；（2）即使单位与职工在单位组织团购过程中没有书面的委托合同，职工 履行商品房预售协议中确定的义务（如交付房款，接受房屋）的行为，是对单位代理行为的追认，他们之间的委托合同关系依

17、法有效，应为单务无偿合同；（ 3）团购中实际的购房人是职工， 商品房团购协议所产生的法律后果，在单位披露委托人，即职工的情况下，由职工直接享有和承担，且单位处理委托事务取得的财产，即商品房也已实际交给职工使用；（ 4）职工主要是要求单位组织他们团购商品房，而不是要求单位管理或经营其特定的财产，在他们之间的关系中不存在信托财产，更不存在财产的转移和分离，故他们之间不是信托关系；（ 5）单位组织职工团购商品房不是以营利为目的，不符合行纪关系与居间关系的特征，不构成行纪关系，也不构成居间关系。三、单位组织职工团购商品房中开发商与单位的关系单位不是购房的职工，不是将来团购房产的所有权人，只是单位职工的

18、受托人，代表职 工与开发商就建房事务进行具体商洽，开发商与单位是基于职工与单位的委托而派生的买卖关 系。一旦职工和开发商签订房屋买卖合同，单位就与开发商之间的法律关系即为终止。四、单位组织职工团购商品房中职工与开发商的关系职工与开发商之间是一种房屋买卖关系，职工集体团购是购买商品房或经济适用房的形 式之一，除了购买形式不同外，职工与开发商的权利义务关系与其他购房方式基本相同。职工 是买受人，开发商是房产出售人。由于房屋管理部门要求一户一个档案，一户一个合同，所以 在具备条件时，开发商还要与职工一一签订房屋买卖合同。但这个合同中的主要内容都是基于 单位与开发商的合同约定设立的。比如职工不能选择房号，不能与开发公司谈判价格，不能收 取房款，房屋的交付也是由开发商交给单位，再由单位按照二次分配的房号交给职工。五、团购资格转让的合法性问题如前所述，参加团购的单位往往都是行政单位、事业单位或垄断国有企业，许多参加 团购的职工