农村房屋买卖合同效力之分析

1、PAGE PAGE 8农村房屋买买卖合同效效力之分析析伴随中中国经济的的高速发展展，城市化化进程加快快、拆迁进进程加快、农村人口口城市化，农农村房屋买买卖合同引引起的利益益纠纷渐渐渐浮出水面面。有些是是几年前发发生的买卖卖行为，有有些甚至是是十几、几几十年前的的买卖行为为;购买者者中有本村村或外村村村民，也有有的是城镇镇非农业户户口居民;出卖方中中有的仍在在农村生活活，有的本本身也已经经成为城镇镇非农业户户口居民。农村房屋屋买卖合同同是否有效效，规定杂杂乱、理解解各异，导导致在司法法实践中判判决千差万万别，笔者者在此尝试试对农村房房屋买卖合合同的法律律效力作一一探讨。一、目目前处理该该问题的司

2、司法现状。目前，人人民法院在在审理农村村房屋买卖卖合同纠纷纷时，对其其效力的认认定主要有有三种观点点：一、合合同有效。理由是合同法规定，违违反法律、行政法规规的强制性性规定的合合同方为无无效;合同法解释进进一步规定定，人民法法院确认合合同无效，应应当以全国国人大及其其常委会制制定的法律律和国务院院的行政法法规为依据据，不得以以地方性法法规、行政政规章为依依据。我国国对农村房房屋买卖至至今未进行行专门立法法，我国法法律、行政政法规对农农村房屋买买卖行为亦亦未作禁止止性规定。二、合同同无效，但但不返还。理由是出出卖方的行行为本身可可以视为对对宅基地使使用权的一一种放弃，而而法律并不不禁止这种种放弃

3、行为为;另外，合同法第58条条中规定：“不不能返还或或者没有必必要返还的的，应当折折价补偿”。其其中“不能能返还”是是指事实上上的不能返返还，“没没有必要返返还”是指指根据实际际情况的需需要，而使使用扩张解解释来理解解“没有必必要返还”能更好的的倡导诚实实信用原则则，维护交交易安全，保保障农村环环境稳定。三、合同同无效，相相互返还，但但反悔一方方对另一方方作出赔偿偿，处理原原则是不诚诚信者不得得益。二、我我国相关法法律规定的的历史演变变。19882年时国国务院制定定过村镇镇建房用地地管理条例例，该条条例第四条条规定“严严禁买卖、出租和违违法转让建建房用地”;第十四四条规定“农村社员员、回乡落落

4、户的离休休、退休、退职职工工和军人，建房需需要宅基地地的，应向向所在生产产队申请报公社社管理委员员会批准;确实需要要占有耕地地、园地的的，必须报报经县级人人民政府批批准。批准准后，由批批准机关发发给宅基地地使用证明明”。第115条规定定“由于买买卖房屋而而转移宅基基地使用权权的，应按按第14条条的规定办办理申请、审查、批批准手续。”“出卖卖、出租房房屋的，不不得再申请请宅基地”“社员迁迁居并拆除除房屋后腾腾出的宅基基地，由生生产队收回回，统一按按排使用”。从上述述规定看，当当时的法律律禁止建房房用地的直直接买卖，并并不禁止房房屋的买卖卖，只是规规定了房屋屋的买卖需需要经过有有关机关申申请、审查

5、查、批准。但该条例例于19886年被土地管理理法明令令废止。19886年的土土地管理法法：第三十十八条规定定(19888年未修修改)“农农村居民建建住宅，应应当使用原原有的宅基基地和村内内空闲地。使用耕地地的，经乡乡级人民政政府审核后后，报县级级人民政府府批准;使使用原有的的宅基地、村内闲地地和其他土土地的，由由乡级人民民政府批准准。”“出出卖、出租租住房后再再申请宅基基地的，不不予批准。”19999年第二二次修正的的土地管理理法：第六六十二条“农村村民民一户只能能拥有一处处宅基地”“农村村村民出卖、出租住房房后，再申申请宅基地地的，不予予以批准”。第六十十三条“农农民集体所所有的土地地的使用

6、权权不得出让让、转让或或者出租用用于非农业业建设”。有关司司法解释：19633年最高法法院关于于贯彻执行行民事政策策几个问题题的意见规定“社社员的宅基基地，包括括有建筑物物和没有建建筑物的空空白宅基地地都归生产产队集体所所有，一律律不能出租租和买卖。但仍归各各户长期使使用，长期期不变。宅宅基地上的的附着物如如房屋、树树林、厂棚棚、猪圈、厕所等永永远归社员员所有，社社员有买卖卖或租赁房房屋的权利利。房屋出出卖以后，宅宅基地的使使用权即随随之转移给给新房主，但但宅基地的的所有权仍仍归生产队队所有。”19884年最高高法院关关于贯彻执执行民事政政策法律若若干问题的的意见则则认为，村村镇公民之之间由于

7、买买卖房屋转转移宅基地地使用权而而发生的纠纠纷，应根根据国务院院村镇建建房用地管管理条例中规定的的审查、批批准手续处处理。19991年全国国人大法工工委给浙江江省人大的的回复中称称，不宜将将农村房屋屋买卖行为为按土地地管理法第四十七七条规定的的买卖或以以其他形式式非法转让让土地行为为予以处罚罚。国务院院办公厅11999年年5月6日日发布的关于加强强土地转让让管理严禁禁炒卖土地地的通知中规定：“农村的的住宅不得得向城市居居民出售。20004年122月24日日，国务院院关于深深化改革严严格土地管管理的决定定强调：“加强农农村宅基地地管理，禁禁止城镇居居民在农村村购置宅基基地。”浙江省省高级法院院1

8、9922年纪要：“买卖农农村的私有有房屋，如如双方自愿愿并立有契契约，买方方已交付了了房款，并并实际使用用和管理了了房屋，又又没有其他他违法行为为，只是买买卖手续不不完善的，应应认定买卖卖关系有效效，但应着着其补办有有关手续。”可见，(1)以上上法律只是是禁止或限限制农村的的土地使用用权出让、转让或出出租，但没没有直接禁禁止或限制制农村房屋屋的买卖和和租赁。(2)村民民出卖房屋屋的后果是是不能再审审批宅基地地。即便到到19999年第二次次修正的土土地管理法法后，国务务院办公厅厅19999年5月66日发布的的关于加加强土地转转让管理严严禁炒卖土土地的通知知及国务务院关于于深化改革革严格土地地管理

9、的决决定也才才有相应的的政府规章章对此进行行禁止，但但上述规章章均不是合同法规定的法法律、行政政法规。三、基基于上述司司法现状及及立法演变变，笔者认认为，对农农村房屋买买卖合同的的效力认定定，应以有有效认定为为原则，无无效认定为为例外;在在19999年前的农农村房屋买买卖合同一一般均应作作有效认定定。对其理理由作如下下论述。(一) 从法律律原理层面面进行分析析。首先，中华人民民共和国合合同法(以下称合同法)第五十十二条规定定：“有下下列情形之之一的，合合同无效：(一)一一方以欺诈诈、胁迫的的手段订立立合同，损损害国家利利益;(二二)恶意串串通，损害害国家、集集体或者第第三人利益益;(三)以合法

10、形形式掩盖非非法目的;(四)损损害社会公公共利益;(五)违违反法律、行政法规规的强制性性规定。”在合同无无效的五种种情形中，农农村房屋买买卖无效最最大程度上上适用的是是第五种情情形，即“违反法律律、行政法法规的强制制性规定。”这里只只强调违反反法律、行行政法规的的强制性规规定，除此此外，难以以作扩充解解释。最高高人民法院院关于适用用中华人人民共和国国合同法若干问题题的解释(一)第四四条规定：“合同法法实施以后后，人民法法院确认合合同无效，应应当以全国国人大及其其常委会制制定的法律律和国务院院制定的行行政法规为为依据，不不得以地方方性法规、行政规章章为依据。”这进一一步明确了了在实际审审判工作中

11、中，利用“违反法律律、行政法法规的强制制性规定”认定合同同无效的适适用范围。认定农村村房屋买卖卖合同无效效也是这些些规定。“违反法律律、行政法法规的强制制性规定”作为认定定合同无效效的法定理理由，并不不是简单地地看某一个个法律、行行政法规里里的强制性性规定，而而必须从无无效合同的的法律后果果上去考虑虑是否损害害国家利益益、集体利利益或者第第三人利益益，换句话话说，违反反法律、行行政法规的的强制性规规定，推导导不出损害害国家利益益、集体利利益或者第第三人利益益而去认定定合同无效效，这在理理论和实践践上毫无意意义，这就就是考察无无效合同的的危害后果果，没有危危害后果，哪哪来无效，如如果机械地地适用

12、，相相反地会导导致原本合合意的双方方中任何一一方的恶意意得到法律律上的支持持，从而破破坏已经形形成的交易易秩序。其次，物权法将宅基地地使用权归归于用益物物权编，用用益物权的的完整性是是“占有”“使用”“收益”，但这里里仅规定了了对宅基地地的“占有有”与“使使用”，并并没有规定定“收益”，但又未未作禁止，没没有规定“收益”并并不是禁止止其“收益益”，而要要取得收益益就必须发发生流转，因因此，物物权法对对宅基地使使用权留下下了很大的的扩展空间间。第三、宪法等均规定定了集体土土地所有权权。这一制制度是与我我国的户籍籍制度而相相伴相随的的，我国土土地所有制制就两种情情况，土地地分别属于于国家所有有和集

13、体所所有，用于于建造房屋屋的土地，因因所有权的的不同而分分为建设用用地和宅基基地，建设设用地属于于国家所有有，宅基地地属于集体体所有。但但是我们必必须注意到到，集体土土地使用权权的流转并并不会动摇摇集体土地地所有权属属于集体经经济组织这这一规定。第四、解读相关关法条，我我们可以知知道从土土管法到到其他相关关法规、规规章，都没没有禁止与与限制已有有的宅基地地使用人处处分放弃宅宅基地使用用权，取得得设限，弃弃权不禁。物权法法规定，宅宅基地使用用权的取得得、行使和和转让，适适用土地管管理法等法法律和国家家有关规定定。而能够够规范宅基基地使用权权这一基本本民事法律律制度的只只能是法律律规定，而而不能是

14、部部门规章。我国法律律并未规定定集体土地地使用权和和房屋所有有权主体必必须一致，同同时，笔者者认为农村村房屋适用用城市房屋屋的“地随随房走”更更具有现实实意义。(二)从立法本本意进行分分析。土管管法旨在在加强土地地用途管制制，限制农农用地转为为建设用地地，以保持持农用地的的数量。而而宅基地本本身即为建建设用地，其其使用权主主体的变更更并不会导导致农业用用地的减少少,不会改改变宅基地地的性质，因因此显然不不能调整宅宅基地使用用权流转问问题。土土管法还还考虑到对对农民的基基本保障，避避免农民转转让房屋后后流离失所所，但是在在大量劳动动力已经走走出乡村进进入城市、大片的乡乡村已经转转变为小城城镇的今

15、天天，认为农农村房屋买买卖会影响响农民生活活已经没有有现实依据据，也不符符合农民实实现闲置农农村房屋的的价值走向向城市化的的进程。(三)从社会效效果和立法法趋势进行行分析。该类案案件的发生生，大多是是由于农村村土地大面面积面临城城市化，面面临拆迁，伴伴随着近十十几年的房房价高涨及及高额的拆拆迁利益，原原来的出卖卖方恶意翻翻悔，如果果在立法的的模糊空间间，没有司司法的明确确立场予以以干预和调调整，这一一区域的纠纠纷和矛盾盾将不断激激化和发展展，将使农农村的安定定环境和我我国正在建建立的诚实实信用、交交易安全的的市场化经经济面临严严重挑战。我们不不妨先来分分析一下将将来可能的的立法取向向：民法典典

16、草案第一一百六十七七条“村民民经农村集集体经济组组织分配取取得宅基地地使用权，一一户只能拥拥有一处宅宅基地”;第一百六六十九条规规定“宅基基地使用权权不得单独独转让。建建造在该宅宅基地上的的住房所有有权转让的的，宅基地地使用权同同时转让。”第一百百七十二条条“宅基地地使用权人人转让或者者放弃宅基基地使用权权的，不再再分配宅基基地”。王王利明主持持的物权权法草案第三百零零一条“宅宅基地使用用权不得转转让。但房房屋所有权权转移的，宅宅基地使用用权应当随随之转移。”这说明明未来的立立法方向并并没有着意意维护“非非集体组织织成员不得得购买农户户住房”这这一“既定定秩序”。其次，从从有利于经经济发展的的

17、大局出发发。农村城城市化是一一种必然的的趋势，方方式上可能能采取就地地城市化;农村土地地使用权的的物权化，如如承包经营营权已为法法律所认可可。宅基地地作为一种种私有财产产进入流通通对于使用用权人有利利，不能流流通则会限限制农村经经济发展和和城市化进进程。再者，农农村房屋与与城市房屋屋相比，区区别在于土土地权属不不同。就房房屋而言，与与城市房屋屋一样，同同样可以继继承、出租租、抵押、抵债等;但就土地地性质而言言，宅基地地与国有土土地使用权权有明显的的区别。宅宅基地的来来源是集体体经济组织织的划拨或或分配，一一般来说是是无偿的，也也有的地方方进行有偿偿使用。通通过以上分分析，笔者者认为，农农村房屋

18、与与城市房屋屋没有本质质上的区别别，买卖合合同如没有有其他无效效事由的情情况下应认认定有效。综合上上述分析，我我们可以确确定以下的的处理原则则：以有效效认定为原原则，无效效认定为例例外;在11999年年前的农村村房屋买卖卖合同一般般均应作有有效认定。这一原则则既严格遵遵守了基本本的法理、遵循了立立法本意和和立法趋势势，同时还还综合考虑虑到了相关关政策规章章的特殊性性及此类矛矛盾纠纷发发生的原因因力。认定有有效的基本本条件：11、房屋买买卖时，买买方家庭成成员中有农农村集体经经济组织成成员的;22、在19999年土地管理理法第二二次修正之之前发生的的农村房屋屋买卖;33、出卖方方的现有身身份已经不不属于当地地农村集体体经济组织织成员的;4、购买买方在交易易时符合农农村宅基地地使用条件件或者已经经审批使用用宅基地的的;5、转转让行为已已经审批或或者已经当当地农村集集体经济组组织认可的的;6、相相关宅基地地已经国有有化的;77、同一房房屋经过多多次买卖，或或者相关房房屋已经大大规