小区水物业标书

1、目录第一章 企业简介第二章 服务理念和目标第三章 项目机构运作方法及制度、流程、服务人员配置第四章 前期介入工作方案第五章 物业服务方案第六章 物业维修和服务的应急措施第八章 物业治理费用对招标文件认同声明 我公司认真阅读理解了38小区水景丽园小区一期物业治理的招标文件后，郑重声明如下: 1、我公司对招标文件和招标文件中所有的条款全部认同，积极响应。 2、我公司特不理解和支持并服从招标人和招标代理单位在本次招标活动的各项工作安排。 3、我公司承诺将认真按招标文件的要求，认真履行招标文件中所有的条款，完成本项目的治理任务。 4、假如我方有幸中标，我方将尊垂贵方的全面治理，认真履行合同，实现我方在

2、投标及合同的全部承诺，为贵方提供优质服务。 5、我公司严格按招标文件要求，规范地编制投标文件，委派有实力的人员进驻现场认确实工作，请招标人、专家和评委、领导给予审查和指正。 投标单位：石河子宏丽物业服务有限公司 法定代表人：张锐第一章企业简介石河子宏丽物业服务有限公司成立于2000年，是我市唯一一家经自治区建设厅核准的国家二级资质的物业服务企业。是石河子地区唯一一家荣任自治区房地产业协会的常务理事单位，石河子房地产业协会副会长单位，自治区物业服务企业AAA级诚信单位。公司以住宅小区、商业网点、办公及大型市政公共物业治理项目为主，拥有各类中高级治理技术人才48人，职员480余人，在市区承管着35

3、各物业项目，治理面积320万平方米；其中住宅100.6万平方米，服务居民9000余户，绿化治理面积99万平方米，不墅8.2万平方米。公司设专业绿化队，绿化治理面积92万平方米。设工程维修部，可承担各类维修服务工作。设机械车队，购置各种车型十余种，满足公司各项目各种作业要求。成立下属电梯公司，可承接各类电梯安装、维保服务。公司服务的香格里拉、玫瑰园、幸福苑、天富玉城等小区以及人民银行、移动公司、地税局办公楼、国税局办公楼等项目，均获得自治区级及市级“物业服务先进单位”等荣誉。2009年企业荣获自治区物业服务“AAA级诚信单位”资格认证。公司2005年至2016年连续十二年被行业主管部门授予“八师

4、石河子市物业服务先进企业”称号。“让服务的每一个小区、每一座小区都成为都市的亮点”，将是宏丽物业人始终不渝的追求。远景：打造中国商务物业一站式服务顶尖品牌。使命：专注用户体验，成就职员梦想。核心价值观：真诚、坚忍、勤奋、专业、激励、感恩。第二章 服务理念和目标质量方针瞄准国际先进水平，不断提高服务质量；以严谨治理和优质服务，为客户营造安全(Security)、优美(Elegancy)、舒适(Comfort)、方便(Convenience)的社区环境。企业理念人才：物业治理隶属服务业，服务业需要高级头脑，人才就显可贵。尊重人才，爱惜人才，提供进展空间是宏丽物业对人才的使用原则。团队：团即团结，队

5、即多人的集合。团队确实是靠一种信念凝集在一起的战斗集体，具有团队精神才能打胜仗。宏丽物业起步为团队，走向成功仍要靠团队精神。互动：讲求卓越沟通，我们与客户需要卓越沟通，我们的团队内部更需要卓越沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力。沟通也让我们彼此更加坦诚。尽责：尽责是做人与做事之本，尽责也是自我价值实现的标尺，有尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可获得客户与更多的回报。服务理念关心客户，确实是关心我们自己。客户是我们生存和进展的基础，是我们的衣食父母。公司全体职员应以客户为关注焦点，把客户需求放在第一位。遵循“治理无盲点，服务无挑剔”的工作宗旨，倡导“敬业、乐业、创业”的工作精神，并将其充分体现在

6、物业治理每一个岗位和每一项服务全过程中。我们希望通过树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量、完善服务水准和加强团队学习。以适应市场变化，满足并超越客户不断进展的要求和期望，使公司的物业治理服务处于领先的地位。经营理念以质量立足市场：质量上做到规范化、标准化，以高标准质量治理体系立足市场，并不断突破与自我超越，使宏丽公司获得市场的认同。以品牌角逐市场：有优良品牌的企业才有永恒生命力和吸纳力。宏丽公司精神内涵确实是以品牌去占据、去获得市场。这种精神内涵实现是以规范治理制造品牌、实施创优进展品牌，自我超越升华品牌、塑造精品演绎品牌。以信誉赢取市场：宏丽公司以“管就高标准，干就创一流”

7、，树立宏丽物业良好市场口碑和“有诺必践、一诺千金”的社会信誉。以实力拓展市场：宏丽公司对物业治理实行条块结合、以条为主的专业化治理和内外并举、以绩为先的规模化、专业化经营，通过组建、磨合、扩充，形成独树一帜的人才优势、技术优势和产业优势。对水景丽园项目定位：我们将其定位为风景观光休闲小区。以高标准服务，人性化的治理给予石河子人民营造一个新型，智能，高档的亮点小区。第三章 项目治理机构运作方法及治理制度、治理流程治理方式水景丽园是启程房地产开发公司的一项经典历作，宏丽物业预备将其物业治理服务打造成优秀休闲住宅区，打算在物业治理上实施全新的创意。在“水景丽园”物业治理追求“以人为本”之立意，坚持以

8、人为本，树立“关心客户确实是关心我们自己”的全员服务理念，强调居住生活环境与旅游休闲环境的和谐美，每一细节都能想客户所想，随客户所愿。新疆启程房地产有限公司依照物业治理条例及事实上施细则以及双方议定事项，拟宏丽物业治理有限公司作为“水景丽园”的物业治理商，全权负责“水景丽园”物业治理工作的具体实施运作。宏丽物业在合同期限内对“水景丽园”制定年度治理目标，在经济上实行独立核算、自负盈亏，实现“水景丽园”物业项目社会效益、经济效益、环境效益和文化效益的同步进展。宏丽物业在合同期限内将“水景丽园”的物业治理服务工作列入内部相应策划、考核、检查、评比和持续改进序列中，由宏丽物业组建“水景丽园”物业治理

9、部，委派治理部经理，依照“水景丽园”具体情况，负责其竣工验收、入伙及其以后各时期物业治理工作，为“水景丽园”制订全套治理方案、操作手册、治理制度、质量标准等，并促使其有效运行，按照双方约定的治理服务内容为“水景丽园”提供全方位、全过程、专业化的治理服务工作。为保证治理标准实现及更有力的推行“置信生活星级服务方式”，宏丽物业将以总部各专业部门和各分部治理队伍技术支持，结合物业治理服务实际需要，组建物业治理专家，定期对现场进行监察、支援。并依照现场发觉问题，及时、针对性的提出整改建议和纠正、预防措施。二、完善的治理制度岗位职责物业公司经理岗位职责1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合治理，完成年

10、度治理目标和经济指标；2、制定物业公司年度、月度工作打算并组织实施，业务上同意置业公司领导的指导和监督；3、负责检查、监督各项制度的执行情况，落实绩效考核制度，奖优罚劣；4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关怀职员的日常工作和生活，确保物业公司职员有良好的精神面貌和积极的工作心态；5、负责本部门的人事治理，协调与置业公司各部门的工作对接；负责检查、监督客服中心的日常服务工作和报修、维修、安全、消防工作；负责部门职员的日常培训工作；8、认真完成置业公司领导安排的其它临时性工作；9、直接对公司总经理负责。物业大总管岗位职责1、负责辖区客户关系治理，同意客户的投诉、报修和业主回访；

11、2、负责客服中心的日常治理工作，制定客服中心的年度经营目标，及每月、每周的工作打算；3、负责检查、监督客服专员、保安部、综合部、维修部的日常服务工作的具体落实；4、协助物业经理做好各部门绩效考核工作，指导、关心贴心总管、行政专员完成既定目标；5、保持与客户的日常联系和相互沟通，做好各职能部门的协调工作。6、协助物业经理负责星级服务的实施；7、组织实施社区文化建设；8、协助物业经理做好其它临时性工作；9、物业大总管直接对物业经理负责。 前台接待员岗位职责1、负责客服中心来人、来访的接待和安排工作；2、负责小区业主档案及各项表格的档案治理；3、负责公司召开会议的预备工作及会场的布置、会务的服务工作

12、；4、负责办理客户交房及装修相关手续的办理；5、建立收费台帐信息，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费；6、负责日常办公用品的领用、发放工作；7、公司交办的临时性工作。8、前台接待直接对物业大总管负责。保洁职员岗位职责1、遵守物业公司制定的物业服务细则，统一着装上岗，佩戴工号牌，树立良好形象；2、服从综合部主管指挥，保质保量地完成本人负责区域内的清洁卫生工作；3、严格遵守劳动纪律，坚守工作岗位，按照清洁工作流程搞好区内卫生；4、发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待；5、负责本区域内的垃圾收集及清运工作；6、直接对物业大总管负责。绿化工岗位职责遵守公司的规章制度，服从公司领导和治理人员的检查监

13、督，工作时佩戴工号牌； 2、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；3、与客户沟通和劝阻有损绿化的行为要和气有礼； 4、正确并熟练操作使用及保管园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药； 5、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝； 6、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90以上； 7、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木； 8、治理好浇水的自来水笼头，节约用水，做到人走水断，不准出现长流，其它开关用水笼头要及时维修； 9、定期对小区景观水系进行清理维护

14、；10、直接向物业大总管负责。水、电维修职员岗位职责1、按时上下班，不迟到，不早退，因故请假，需级上级部门批准；2、认真执行公司制定的各项设备维护规程；定期对设施、设备进行全面巡视、检查，确保设备设施、设备机房的整洁，发觉问题及时处理；3、严格遵守操作规程，防止安全事故发生。4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好；5、认真完成公司安排的设备大检修任务；6、正确和详细填写工作记录，维修记录，建立设备工作维修档案；7、爱惜各种设备，工具和材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁白费；8、加强业务学习，认真钻研维护技术，并树立高度的责任心，端正工作态度；9、直接

15、对物业经理负责。 保安部主管岗位职责1、保安部主管对整个辖区内的治安、消防安全、车辆治理负有组织领导的具体责任。负责本部门的全面工作，认真贯彻公司领导的指示精神，较好完成本部门的各项工作任务，带领全体保安做好辖区的安全保卫工作；2、坚持“从严要求，精诚护卫”的方针，认真抓好保安队伍的各项建设；3、有组织、有打算的开展军事训练，不断提高全体保安的军队素养和令行禁止，遵守纪律的自觉性；4、不定时的查岗、查哨，确保保安在工作中始终保持良好的工作状态。掌握保安的心态，注意思想动向，及时做好疏导工作，防止保安部内部发生意外情况；5、加强日常安全治理，定期或不定期检查辖区消防、治安状况。对在辖区内可能发生

16、的偷盗、斗欧、火灾等问题，及时发觉和制止，消除安全隐患。对差不多出现的问题，及时处理，爱护好现场，并立即报告领导和有关部门；6、熟悉和掌握辖区内各种保安与消防设施的操作和性能，熟悉辖区内的治安状况，做到心中有数；7、对违反纪律和制度的保安，有权对其批判和经济处罚或开除；8、完善拟定本部门的各项制度；9、直接对物业经理负责。保安班长岗位职责1、对本部主管负责，做好所辖区内安全、治安维护工作；2、带领本班组全体人员依照制定的岗位职责，认真严肃，一丝不苟地搞好安全维护工作；3、依照岗位职责所规定的项目和要求，严格进行检查，督促全体安保人员落实岗位责任制；4、熟知法律知识和法律观念，熟悉安保业务，了解

17、物业服务所制定的规章制度，撑握辖区内治安保卫工作的规律、特点，严格管好、做好安全维护工作；5、积极为上级领导提供建设性的工作建议，及时将安保人员反映的各种信息向上级汇报，及时传达，落实上级的指示精神和工作安排；6、认真做好本班组人员考勤，详细如实记载工作中遇到及处理的各种情况，每天向保安部主管汇报；7、检查督促班组职员到岗情况，监督职员是否全勤工作，对缺勤的重点岗位要及时采取扑救措施，合理安排岗位，落实工作职责；8、关怀职员生活，熟悉职员心态，指导职职员作，加强班组的凝聚力；9、以身作则，做好本职工作，落实奖罚制度，奖优罚劣；10、直接对保安主管负责。保安员岗位职责1、保安员必须身穿制服，携带

18、装备，严整仪容。纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人；2、实行24小时值班及巡逻制度，严禁脱岗；3、作风正派遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发觉违法犯罪分子要坚决设法抓获；4、值岗人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设施设备，发觉不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时上报主管部门并做好记录，确保辖区安全；5、执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发觉可疑的人、事、物，预防案件事故的发生，力争做到万无一失；6、爱护设施设备，公共财务，对岗区内一切设施财务不得随便乱用；7、严格遵守上下班时刻及值班纪律，对岗位区发生的各种情况要认真处理，并做好详细书面记录；8、遇到紧急突发性重大情况，要及

19、时报告上级领导；9、严格执行交接班制度，按时、按规定交接班；10、直接对保安班长负责。工装治理制度目的 为树立公司良好的企业形象，进一步规范治理，制订本治理制度；2 适用范围 全体职员 工作时刻着装要求3.1所有职员必须按照公司规定着装，保持良好的精神风貌；3.2工装要经常换洗，不得出现掉扣、错扣、脱线现象； 工装换季时刻 夏装：5月1日至9月30日 冬装：10月1日至次年4月30日工装及工牌的使用及发放5.1物业前台接待员负责职职员装、工牌的发放工作；5.2新入职职员在入职一星期后可有部门负责人申请领取工装；2.3职员在领取工装后，如因个人缘故导致物品丢失或损坏者，由本人上交相关成本费用后领

20、取新工装、工牌；工装的折旧费用6.1公司全体职员离职时需上交工装及工牌，未上交者公司将以每套工装原价从工资中扣除；6.2职员入职未满半年者扣除总额的50%的折旧费用，满半年者不扣除任何费用。治理组织架构宏丽物业治理有限公司物业治理服务架构图市场推广部品质监控部财务审计部行政治理部总经理总部核心队伍各分部治理队伍经理助理环境部宏丽物业服务中心工程部保安部总务部经理助理总工程师总经理治理职能讲明总部核心队伍治理职能效益增长部门：市场推广部负责对公司的进展项目进行内外拓展，以增强公司的经济效益的不断增长。监督检查部门：品质监控部负责对公司各个部门、各个岗位进行全面的监督检查，严格按照ISO9002：

21、2000国际质量治理体系要求开展各项工作，保障公司的运作始终处于质量治理体系的严格监管下运行。财务分析部门：对公司的财务状况进行科学化的分析，同时建立完善的财务治理制度。后勤服务部门：行政部负责对公司职员的选择和培训工作，同时在各方面增强职员的认同感，如职员生日时派送小礼品、节日对在岗职员慰问等，在公司内部形成良好的亲情化服务意识。各分部队伍治理职能各基层治理处（部）在各职能部门的指导、监督和考核下依照明确目标要求具体执行治理服务工作。我公司的组织机构通过实践检验，己逐步产生以下优势：树立人才观念：为人才的脱颖而出和健康成长创立良好的外部环境。树立激励机制：提高职员的整体素养，努力培养职员奋发

22、向上的精神面貌。塑造整体形象：增强职员的自信心和认同感。景丽园物业治理部组织机构及岗位设置本着精简、高效原则，依照“水景丽园”实际服务、治理和经营的需要，在保证“水景丽园”高质量物业治理水平及治理职员素养的基础上。同时，也为充分表明本公司对“水景丽园”物业治理的高度重视程度，经研究决定成立“水景丽园”物业治理部（下设一中心两部，共17人），负责“水景丽园”各项物业治理工作的开展，具体如下：总务部性质与任务总务部是“水景丽园”后勤保障和经营治理以及社区文化氛围营造治理的综合部门。要紧负责：劳资、档案、行政治理。贯彻、传达、监督、检查规章制度、进展规划、指令决议执行情况，协调各部门之间工作。负责便

23、民服务用车的调度治理。面对客户的公关、经营、物业宣传和广告工作。负责开发、治理、经营各类配套物业项目。治理储备物资，定期盘点，合理使用，加快存货周转，减少资金占用。狠抓成本操纵工作，降低不合理消耗，促进增收节支等工作。治理架构主管兼行政专员警卫保管收费员兼采购人员配置序号岗 位数量薪资备 注经理1人4500简历附后收费员兼行政1人2500简历附后警卫兼库管1人2500合 计3人治理2人、职员1人注：现己到岗人员3人客户服务中心性质与任务客户服务中心是治理服务面向业主和所有客户的重要窗口，是与客户直接接触和有效沟通的桥梁，负责接待来宾、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、财务治理及各类费用代收等

24、工作。治理架构主管兼房管员客户协调兼接待区房管员会计员兼档案人员配置序号岗 位数量薪资备 注主管兼区物管员1人2500简历附后区物管员1人2500简历附后客户协调兼接待1人2000人员待定合 计3人治理1人、职员1人、职工2人工程部性质与任务工程部是保证水景丽园正常运行的专业技能部门，负责房屋建筑主体及共用设施设备的运行、维修、保养等治理工作。治理架构总工程师（公司总部）万能工维修工组团水电工人员配置 序号岗 位数量薪资备 注水电暖1人3000简历附后万能工2人3000白1夜1己到岗合 计3人治理1人、职工2人保安部性质与任务保安部是维护“水景丽园”正常休闲、生活、居住秩序的重要职能部门，负责

25、治安治理、消防治理、道路与交通治理和突发事件处理等工作。治理架构保安部监控指挥中心治安兼监控员消防兼监控员交通兼监控员勤务兼监控员保安主管保安队经理助理保安队保安队队长门卫岗带班班长兼便衣巡逻岗车辆出入岗出入操纵岗门卫登记岗人员配置序号岗 位数量薪资备 注主管12500指挥监控中心1保安主管12500治安、消防、交管、勤务保安队3主入口门卫登记岗125009：00-18：00区岗1250022：00-6：00夜间岗1250022：00-6：00合计4治理1人、职员3人环境部性质与任务环境部是水景丽园物业治理部服务工作的要紧职能部门，负责水景丽园环境卫生治理和绿化治理。治理架构保洁主管经理助理绿

26、化主管保洁一班总坪绿化班区保洁班序号岗 位数量薪资备 注经理助理14500简历附后保洁主管12500简历附后总坪绿化班21800区保洁班41800合 计8治理3人、职工5人第四章 前期物业治理介入工作方案 接管验收前的预备工作 1.0 成立治理处 在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立治理处，治理处主任、房管员和工程技术人员到位（其他治理人员分步到岗，具体见“入伙 前筹备工作”第1.0项内容），落实治理用房和职工宿舍。 2.0 组织验收小组 由物业治理公司牵头，组织机电安装维修工程部和治理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作： l）提早派出部分工

27、程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，要紧是参与机电设备的安装调试了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置 及走向，为入伙后的治理、维修养护打下基础。 2)主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。 3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 4）预备竣工验收的表格资料： A房屋接管验收表 B室内接管验收遗留问题统计表 C公共配套设施接管验收表 D. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E机电设备接管验收表 F. 机电设备接管验收遗留问题统计表 30 相关记录及

28、表格 房屋接管验收表 室内竣工验收遗留问题统计表 公共配套设施接管验收表 公共配套设施接管验收遗图问题统计表 机电设备接管验收表 机电设备接管验收遗留问题统计表 资料的接管移交 l0接管楼资料的验证及部分移交的资料 1）产权资料 A项目批准文件； B用地批准文件； C建筑执照； D业主单位联系人姓名、联系方式建筑面积清单； 2）市府验收合格资料 A市建设工程竣工验收证书； B市建筑消防验收合格证； C、市完善配套办公室综合验收合格证书； D用电许可证； E供用电协议书； F卫星地面接收设施许可证； G电视共用天线合格证； H电梯使用合格证； 3) 工程技术资料 A. 竣工图一一包括总平面图、建

29、筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸； B地质勘察报告； C工程合同及开、竣工报告： D工程预决算分项清单； E图纸会审记录； F工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）G隐蔽工程验收签证； H沉降观看记录； I竣工验收证明书； J钢材、水泥等要紧材料的质量保证书； K新材料、构配件的鉴定合格证书； L水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书： M砂浆、混凝土试块试压报告； N供水、供暖的试压报告； 4）资料的存放： 上述的全部资料存放在开发建设单位（大业主），物业治理公司保存复印件在办公室，以便随时查阅； 20 须移交物业治理公司的资料 1）电梯使用合格证 2）供用电协议书

30、3）用电许可证 4）用水申请审批表及供水打算执行表5）卫星电视地面接收设施许可证 30 移交复印件及图纸 1）小业主姓名、产权、联系地址（或电话）、建筑面积清单。 2）市建设工程竣工验收证书 3）市建设消防验收合格证书 4）电视共用天线合格证 5）建筑、电气、给排水、空调、灭火系统等施工图 6）机电设备单台讲明书、调试、订购合同 40 附表 楼宇接管资料移交清单 小区接管验收程序一、开发商（大业主）通知物业治理公司接管验收；二、物业治理公司验收小组按楼宇接管资料的移交核对所接收的资料，具备条件的，应在七日内签发验收复函并约定验收时刻； 三、物业治理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观

31、质量、公共配套设施设备等进行竣工验收； 四、对竣工验收中发觉的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时刻复核； 五、对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由治理处接收锁匙。治理处对接管了锁匙的房屋承担保管责任，应幸免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管锁匙。 六、业主入伙时，由治理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发觉的质量问题由治理处整理后报告长航置业公司，由其限期施工队逐项返修，经治理处或业主验 收后消项。 七、在一年的保修期内，在使用过程中业主或治理人员发觉的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令

32、施工队更换或返修。 房屋接管验收标准及检验方法 10 范围长航小区的水电配套设施等； 20 标准参照建设部ZBP30001一90标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到业主的合理要求。 30 标准及检验方法 31 梁、柱、板主体： l）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； 2）无钢筋外露； 32 顶棚： l）抹灰面平坦。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮； 2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债： 33 墙面： l）抹灰面平坦面层涂料均匀，无漏刷无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 2）块料（如磁砖）面层： A粘贴牢固，无缺校掉角； B. 面层无裂纹、

33、损伤、色泽一致； C对维砂浆饱满，线条顺直； 3) 墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象； 34 地（楼）面： l）毛地面：平坦，无裂纹； 2) 块料（如磁砖）面层： A粘贴牢固，无缺校掉角； B面层无裂纹、损伤、色泽一致对缝线条顺直； C对缝砂浆饱满，线条顺直； 3) 水泥砂浆面层： 抹灰平坦，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； 4）卫生间、厨房和前后阳台地面： A用小桶或塑料胶管向地面冲倒水观看水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水； B第二天到楼下检查楼面无渗漏； 35 门窗： 1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全位置准确，无翘曲变形；

34、 2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活； 3）木门油漆均匀，观看门缝线条均匀，不掉角，无变形； 4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹； 5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法： A先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入； B查询大气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水； 36 楼梯、扶手： 1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露； 2）钢木结构的楼梯： A用

35、力轻摇无晃动，安装牢固； B钢筋无锈蚀，无弯曲； C木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手： 37 插座 l）电器插座： 单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足”左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常；2）公用电视天线和计算机设备插口、插座： 单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏 3）电话插座；只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏； 38 接线盒： l）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头； 39 开关：1）安装牢固，目视盖板无损坏，2）

36、全检开关灵活，开启接触效果良好； 310 照明灯具：l）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损； 2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常； 3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。 311 供水系统： l）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹； 2）管道接头无渗水； 3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水； 312 排污管道（含塑料管）： l）安装牢固，外观完好无损，配件齐全； 2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水

37、；楼上排水畅通无堵塞； 3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀； 313 地漏： 过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通； 314 卫生洁具： l）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹； 2）灌水后排水口接口密实，无渗水接水软管无锈迹；3）便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通； 3. 15 室内配电箱：1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等操纵是否正常；2）开关符合型号规定；3）导线与设计相符，布线规范；4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活； 3 .17 其它： 1）水表、电表 安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损

38、，镜面玻璃无损伤；公共设施接管验收标准及检验方法 1.O 范围 长航小区的的公共场所、娱乐活动设施及其水电等。 2.0 标准 参照建设部ZBP30001一90标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到设计要求。 3.0 验收标准 3.1 基础设施： 1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等； 3.2 天台： 1）屋面隔热层、防水层： A板端缝、伸缩缝油青紧贴； B隔热板、防水层表面无裂缝， 2）落水口畅通，管道完好； 3）扶栏无破损、变形，无明显锈蚀； 3. 3 公用天线各计算机插口： 配件齐全，安装到个办公室，收视接收效果良好； 34 屋面避雷设施； 各种避雷装置的所

39、有连接力牢固可靠； 3. 5 消防设施（消防栓、消防厢）： l）消防栓： A油漆均匀，无少刷、漏刷现象； B阀门完好，无渗漏水； 2）消防箱： A消防管、消防带等配套齐全； B箱门上标识清晰，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如， C. 消防管无渗漏水，阀好； 36 小区灯光系统： l）按设计要求安装； 2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； 3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花； 37 绿化： 1）按设计要求种植花草树木，对比绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%； 2）绿化用水： 绿化水管布局合理，阀门开

40、关距离四周不超过 l00米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃； 38 周边道路： l）道路面平坦，无起砂，无空鼓，无损伤； 2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤； 3）块料面层：拼砌整齐，平坦稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角； 4）路牌标志清晰，地面线条垂直； 39 垃圾池（箱）： l）冲洗水管： A.垃圾池通水率100，水管安装牢固，接口处密实，无漏水； B.水阀门关灵活无漏水： C.水阀箱装锁，锁头开启灵活； 2）铁箱类： 油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳； 3）塑料类： 桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水配有桶盖且完好无损； 3.10 垃圾转运站： 参照相关房屋

41、接管验收标准和检验方法的室内接管验收部分； 3.11 岗亭： l）铝材和不锈钢类： 安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债； 2）电动道闸： 安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤； 312 车库： l）露天停车场： 路面平坦，无起砂，无空鼓，无裂纹； 2）地下停车场： A.参照房屋接管验收标准和检验方法的相关内容； B.车道标识： 入口、出口标识清晰，油漆均匀； 3）露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准； 4) 单车架： 焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹； 5）照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活,照明正常； 6）排水系统： 没有专门的排水沟参照明暗沟验收标准，排水泵参照相

42、 关机电设备验收标准； 3 .I3 沙井、检查井和化粪池： l）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕。 2）检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈； 3I4 明暗沟： 1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平坦； 2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通； 3 .15 水池、水箱： l）按设计要求和有关卫生标准进行验收； 2）无渗漏水现象； 316 信箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清晰，有序； 3. 17 景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收；工程完善和工程遗留问题处理规定 10 工程完善 指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共

43、配套设施的工程完善：l）室外改造、完善工程，如下所示： A游泳池、网球场等室外娱乐设施； B绿化、区间道路等配套设施； 2）室内改造、完善工程，如下所示； A楼道灯改造等 20 工程遗留问题 指在竣工验收和楼宇使用过程中，发觉的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容； 30 处理规定 1）治理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作； 2）对发觉的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业治理公司作好与开发建设单位的联系工作； 40 治理工作规定 l）在业主未办理人住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时： A治理处对已接管的房屋和设施实施

44、保管； B分清责任范围，治理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好； C配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序； D. 按设计要求限制施工队活动范围； 2)在业主（住户）开始办理人住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第1）条的规定接着执行以外，还必须在以下工作方面加强治理： A. 限制噪音施工时刻，确保业主的工作不受阻碍； B. 给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，幸免与装修施工人员混淆，给已入伙的业主带来安全隐患； C治理处增强保安力量监督施工队的人员治理； D. 施工队离场前，必须到治理处申请“放行条”，在经

45、治理处房管员以上人员核查无误后（核查有无违反治理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经房管员以上人员签名后施工队方可撤离小区； 业主入伙前筹备工作 1）竣工验收时刻：在楼宇入伙前一至三个月进行； 2）人伙时刻：住户入伙时刻 1.0 健全治理处 1）竣工验收前三个月，公司任命治理处主任，治理员、工程技术人员等）到位，组成治理处新的筹建班子；其他人员依照工作进展需要，采取分步到位的力法。治理处各类人员可按以下程序和时刻到位。A.入伙前三个月，任命治理处主任，治理员、工程负责人等投入入伙前的各项预备工作； B.竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部人员一起，参与机电设

46、备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的差不多情况 和操作规程； C竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作。 D竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所同意的物业守卫工作； E入伙前一个月，治理处治理层人员到位，治理处挂牌办公； F.入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐； G入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境和已接收的房间进行清洁工作。 H入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗； I 入伙前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位； 入伙工作方案 治理处成立后，治理处主任负责依照

47、物业治理公司编写的物业治理方案，编写治理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包括以下内容： A核实物业治理方案中拟定的治理处人员配备情况； B依照实际情况和物业治理方案中的要求以及要达到的标准，拟定入伙后在加强治安、车辆治理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示： 治安方面：增设报警系统； 车辆治理：增设区间道路标志；增设自行车棚； 垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等； 楼道灯： 改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等） C拟定治理处办公用房和职员宿舍的装修方案； D依照物业治理方案的开办采购打算，拟定分步购置打算； E制定入伙流程； F其他 2） 报批： 以质量手册中“文件和资

48、料的操纵”和程序文件的“文件和资料的操纵程序”的规定进行； 预备入伙资料 1）依照公司原有的格式和实际情况编写和印刷住户手册、业主公约、防火公约。 注：业主公约应在入伙率达60% 时，由业主委员会讨论制定，治理公司为了加强治理，制定临时规定，当入伙达到60%时，再按业主委员会制定的业主公约执行。 2）结合实际情况编写和印刷大厦室内装修治理规定、小区商场装修治理规定和临时用电治理规定。 3）印刷安装空调治理规定（指昼夜值班室、会议室、经营场所） 4）印刷“办理入伙手续须知”，内容要求写明治理处办公地，业主应带的证件，并附简明扼要的入伙程序流程讲明图等。 5）印刷其他规定等。 6) 印刷入伙表格；

49、 40 协调工作 1）与供电局、自来水公司、石和邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供应。 2）代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。 5. 0 通知入伙 通过登报或寄发通知书的形式，提早一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下资料： l）入伙通知书 2)办理入伙手续须知 3)收费项目一览表 60入伙时的环境布置 1）楼内环境： A.入口处挂横幅，内容有“欢迎您公司乔迁长航小区”等，插彩旗，营造热烈 的气氛。 B.插指路牌，由入口处到治理处。指路牌标明“长航小区物业治理处”字样， C.入口处标明治理处办公地址和办公时刻。 2）治理处办公环境： A摆放花篮、盆景，

50、给人以盛大、喜庆的感受。 B张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续设置要求做到“一条龙服务”程序，标识清晰，一目了然。 C治理人员着装整洁，精神饱满。 D办公室内资料摆放整齐有序。 业主入伙程序 1.0 入伙流程图 验证资料发放交费锁匙发放验房 2.0 验证 1）入伙通知单原件、和购房（或租赁)合同复印件一份 3.0 资料发放与保管 1）发给业主保存的资料： A.住户手册 B.业主公约 C.石河子市市住宅装修治理规定 D长航小区室内装修治理规定 E临时用电治理规定 F安装空调治理规定（指各公司昼夜值班室、商业网点） G收费项目一览表 2）发给业主填写并需返回治理处的资料： A.业主公约：经

51、业主和治理处签约后，业主保管一份，治理处留存一份； B.业主公司情况登记表：即日填写返回治理处； C.装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给治理处存档； 3）治理处按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容： A.业主入伙通知单 B.入伙验房表 C.业主公司情况登记表 E.装修申请表 4.0 交费 1）治理服务费： 以写字楼入伙通知单上发出的日期为准，当月 日前（含 日）计收全月治理服务费；当月日以后计收半月治理服务费； 2）搬迁押金： A.时刻：办理人住手续时交纳； B.标准：每百平方米 元； C.退款：住户搬家完毕，凭房管员签字的搬迁押金的收据可办理退款手续； 3）水电押金： A时刻：

52、办理入伙时交纳； B标准：按年平均三个月电费测算； C退款：业主凭押金收据 到治理处办理退款手续（前提：无拖欠水电费）； 4）工本费： 5）其他： 开发商未配套，需由住户付款，由治理处统一组织施工。 50 锁匙发放 1）凭治理服务费发票到锁匙房签名领取房间锁匙或门禁卡（一卡通）； 2）凭信箱款缴费收据到锁匙房签名领取信箱锁匙： 6. 0 验房 按房屋保修工作程序的规定执行。 小区保修工作程序 10 保修工作流程 验房申报施工验收 20 验房 业主领取锁匙后，在房管员的陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格，双方签定“业主入伙验房表”； 1）验收合格：住户须在三日之内交此表回治理存档； 2）验

53、收不合格： A业主必须三日之内将此表交回治理处，由治理处负责联系或安排维修事宜； B超过三日且在房屋的保修期限内（指接管验收后一年内）时，业主未申请装修 的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主负责； 3. 0 申报保修 l）住户从领取锁匙之日起三天之内凭“业主入伙验房表” 到治理处，由主管房管员在“保修登记表”上登记； 2）“保修登记表”上须明确预约时刻、联系电话等； 3）房管员在预约的时刻内及时填写“派工单”委派治理处维修人员或通知施工单位进行维修； 40 维修 l）维修形式： A.开发建设单位托付治理处负责维修。 B.开发建设单位设专人配合治理处

54、进行维修工作。 2)注意事项 在一年的保修期内,业主陆续入伙，有些保修是在房屋使用过程中才发觉如楼面和外墙渗水等，凡需进入室维修时，维修人员必须注意： A业主在场： 维修人员必须在预的时刻内到场，若临时有其他任务需取消维修预约时，应及时通知住户并另约其他时刻； B. 业主留有锁匙：维修人员应对室内的设施负责,不得随意将锁匙交给非维修人员，完成任务及时返还锁匙； 5. 0 验收业主、房管员和维修人员（或维修单位代表）三方到场验收，并签字认可。第五章 物业治理服务方案特色之一：安全治理保安治理水景丽园是一座集住宅、旅游休闲等大型综合性高档物业项目，即要针对旅游休闲迎来送往放开式的商务治理，又要针对

55、住宅小区私家重地封闭式的物业治理。结合“水景丽园”地处珠江南航道海心沙岛畔的社会治安形势，宏丽物业决定把“水景丽园”的安全保卫工作放在重要工作日程中，在“水景丽园”设立专职安全（治安、消防、交通）治理部门（保安部），在不断强化内部治理、树立良好保卫形象的同时，认真履行安全防范工作。水景丽园安全综合治理思路：内紧外松、点面结合、保证重点；技防人防、联防联保、综合治理。内紧外松、点面结合、保证重点要紧强调保安队思想上高度重视，强化内部治理，加强内部全面建设，为业主（顾客）制造宽松和谐的环境。水景丽园保安工作分为门岗、巡逻、周界、监控，通过人机结合，科学安排岗位，对全区域实行24小时监控治理。针对重

56、点部位进行守护（如商铺住宅客流量大属重点守护范围）重点时段（游人高峰时段）加强保安力量，24小时人、机监控。技防人防、联防联保、综合治理（1）技术防范方面24小时紧急求助指挥中心我们在“水景丽园”中心位置内应用监控、对讲、通讯、广播等高科技设备，设立“24小时紧急求助指挥中心。同时，在指挥中心设置了2名专职保卫干事员，负责24小时治理、调度、指挥“水景丽园”辖区内治安、消防、交通、突发事件等安保工作。我们在“水景丽园”内设置24小时紧急求助值班电话： 8xxxx110、8xxxx119、8xxxx999等。24小时自动跟踪监控录像我们在“水景丽园”公共部位、组团、汽车停车场等处，引进先进的录像

57、和四分角操纵器的监控设备，实行24小时自动跟踪监控录像，远距离遥控监视小区。（详见下页“保安监控录相摄像电眼平面分布图”）住户室内三防我们在（业主）住户室内设置三防器材：防火、防盗、防煤气泄漏。使私家安保工作得到有序爱护。（2）人力防范方面值班总经理工作制度由公司总经理、副总经理、各部门经理、主管等治理人员全年365天，每天24小时轮流在“水景丽园”现场参加值班，负责“水景丽园”安全工作的指挥和检查，处理各类突发事件。门岗及周界小分队由保安人员和社区女性迎宾警卫共同组成，负责在“水景丽园”各重点部位、大门出入口设置固定（或半游动）岗位，白天重点承担可疑闲杂人员的清理以及加强重点部位的操纵等工作

58、。夜间则负责所管区域范围内的安全检查和操纵工作，对人员、车辆的证件进行核实，严格把关。居住组团小分队居住区域的安保将按照建筑架构起的“水景丽园”居住体系划分小区域的固定岗和巡逻岗相结合的方式，每一个组团为一个责任区域，进出口为半固定岗位，组团内有巡逻的安保人员24小时不间断巡逻，如此，我们将达到：一、把事后变为事前，以“防、引、疏”为主（为幸免打搅业主休息，安保人员不进入四合院巡逻专门情况除外，如：火灾、水淹等），力争把治安、消防事故操纵在萌芽状态之中。二、居住区域内一旦有突发事件，安保人员会在极短的时刻内到达现场，对事件进行操纵和处理，又可不能对其他的岗位造成缺人，顾此失彼的压力。警通巡逻小

59、分队由保安人员和社区女性迎宾警卫共同组成，要紧负责在“水景丽园” 外围、周界、死角、道路、重点部位进行游动巡视检查。使安保人员能对公区的治安秩序、交通秩序进行全方位的操纵，对违犯小区规定的人和事及时进行处理，如：车辆乱停乱放、攀枝摘花（果）、私自下水等，杜绝恶性案件的发生；夜间配备警犬加强居住区域的巡逻；能为业主、来宾提供服务，让来宾有宾至如归的感受，如：导向、提示、交通指挥等；防止意外事故的发生；因小区的面积大，绿化多，人造河也多的特点，只有巡逻的安保人员才能随时注意到“小业主”和“小客人”的单独活动。由5组巡逻小分队组成。具体如下：应急力量在上述岗位基础上，我们另外按照保安主力量的30%标

60、准保持一定人员，24小时在“水景丽园”待命，作为应急力量的差不多保证，以保证在出现突发事件时有足够的力量。（详见下页“保安岗位设置平面示意图”）（3）联防联保联系派出所到设立警务工作站；联合联防巡逻队维护好外围周边区域的协防。（4）综合治理我们通过技术防范和人力防范相结合的双重防范后，公司和部门还经常组织“水景丽园”住户、商家、办事机构和施工单位，进行防范意识的学习和宣传，让大伙儿提高自防自保、群防群治的综合治理意识，了解和掌握一般治安事件的差不多处理方法和发生火险时的差不多扑救方法，灭火器材的使用等安全防范措施，以进一步完善“水景丽园”保卫工作。通过以上人防、技防、综合治理以及岗位点、线、面