土地转让价格申报制度

1、国有土地使用权转让过程中的价格评估问题1、国有土地使用权转让过程中是否需要进行地价管理？在1988年8月建设部、国家物价局、国家工商局联合印发关于加强 房地产交易市场管理的通知88建房字第170号，要求“合理评估房地产的 价值、价格，为房地产交易、抵押、仲裁、转让提供确定价值和价格的依据。1994年中华人民共和国城市房地产管理法、1990年国有土地出让、 转让暂行条例、2001年8月建设部令第96号发布的城市房地产转让管理 规定分别明确要求，房地产、土地权利人转让房地产、国有土地使用权应 当如实申报成交价格，不得瞒报或做不实申报。土地使用权成交价格明显低 于市场价格，政府有权行使优先购买权，土

2、地使用权的市场价格不合理上涨 时，政府应采取必要措施。由以上文件可以看出，地价管理核心是从土地制度到土地管理制度到土 地估价市场管理制度，重点是有关依法行政、防止国有资产流失、保护群众 利益、规范土地估价行为和市场的法律法规。2、如果需要地价管理，国有土地转让过程中申请人是否可以提交一份 房地产评估报告？能否具体显化土地价格？国有土地使用权转让手续过程中申报的价格是土地成交价格，而不是房 地产成交价格，估价如果不分专业，一个估价师如果什么资产都可以估价， 就好比教师什么课都可以教，医生包治百病。3、银行抵押贷款委托房地产评估机构评估的土地价值是否正确？抵押贷 款的对象是否符合抵押条件？（抵押权

3、实现时能否流通）今年的6月份看到过一份房地产抵押估价报告，估价对象的国有土地使用权 仅剩2.5年，而该机构给出的土地单价还是按照基准地价300元/平方米， 可以说只是打听到了这个地方的基准地价是多少钱一平方。转让国有土地使用权需评估nxby中国国土资源报 日期:2008.04.23今日/总浏览：1/1154国有土地使用权转让时应当进行评估，原因有两方面：其一，2001年8月15日，建设部关于修改城市房地产转让管理规定的决定（96 号令）出台，修正后的城市房地产转让管理规定第七条第四项规定，房地产管理部 门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。第十四条第 三款规定，成交

4、价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。在实 践中，评估通常都要进行。一方面，转让包括出售、交换和赠与三种形式，房地产交换 和赠与时，转让双方可能并未明确房地产的价格，那么缴纳各项税费的标准就只能依据 评估价格；另一方面，在出售时，房地产管理部门会核实该项交易的成交价格是否低于 正常的市场价格，而房地产的市场价格会随市场供求关系不断变化，管理部门还需要由 专业的评估机构作房地产评估。其二，根据国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号）规定， 国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准 地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申

5、报土地转让价格比标定地价低20%以上的， 市、县人民政府可行使优先购买权。在我国，土地优先购买权的主要目的，是防止交易 双方虚报、瞒报地价，扰乱土地市场。政府施行优先购买权的标准，可以基准地价作为 依据，也可以标定地价作为依据。按照城镇土地估价规程，基准地价指在城镇规划 区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格；标定 地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的 土地使用权价格。如果以低于基准地价的20%作为施行优先购买权的标准，在土地使用权 转让时，应该

6、不用进行评估，直接用政府公布的基准地价予以衡量即可。实际上，以低于基准地价的20%作为施行优先购买权的标准并不实用。首先，基准地 价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的 土地使用权平均价格，在一定时期内固定不变。而区域内的不同宗地之间在形状、容积 率、临街状况、交易日期等因素上也有可能差别很大，它们各自的市场价格也必然与基 准地价有一定的偏差，何况基准地价的各项修正系数之和优劣差别就超过20%，因此，一 概采用基准地价作为土地市场价格的标准难免有失公平。其次，基准地价是法定最高年 期土地使用权的价格，根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十二条规 定

7、，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规 定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。按照城市房地产管理法 第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按照出让合同约定 进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，即土地使用权受让 人不能刚一取得土地就立即转让。因此，土地使用者在转让土地使用权时，土地已被使 用了一段时间，基本不存在法定最高年限的情况，也就无法用基准地价衡量转让时剩余 年限的土地使用权市场价格是否偏低。而采用低于标定地价的20%作为施行优先购买权的 标准，容易解决上述问题，标定地价却需要通过评估得出。

8、总之，尽管评估会增加交易双方的经济负担，但为了维护土地市场的秩序和保障国 家的财政税收，以出让方式取得的国有土地使用权转让时还需要评估，且应根据地方土 地行政主管部门规定的程序依法进行。关于公布北京市国有土地使用权出让、转让、租赁程序（试行）的通知京国土房管出2002857号随着我市土地使用制度改革的深入发展，以及政府机构改革及固定资产投资程序的改 革，本市国有土地使用权出让、转让、租赁程序已发生变化。依据中华人民共和国土地管 理法、中华人民共和国城市房地产管理法、北京市实施中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让转让暂行条例办法的规定，结合北京市的实际情况，制订了北京市国 有土地使用权出让、转让、租赁程序（试行），现予公布，请认真贯彻执行，并及时将有 关意见反馈我局。北京市国土资源和房屋管理局二O二年九月二十八日1、由转让方和转让受让方共同提交的办理转让登记手续的申请（原件）；2、转让方和转让受让方依法签订的土地使用权转让合同（原件）；3、北京市国有土地使用权出让合同及缴纳地价款、契税等费用的票据（复印件）； 转让土地在远郊区县的，提交远郊区县国土房管部门出具的地价款及契税全部缴纳的证明（原件）；4、国有土地使用权证（复印件）；5、转让方关于项目的工程进度及投资情况说明及相关证明文件（原件）；6、关于转让国有土地使