帝都国际项目(房地产)项目可行性研究报告

1、XXXX置业有限公司开发帝都国际项目申请报告XXXX工程造价咨询事务所有限公司第一章 总 论. 错误！未定义书签1.1 项目概况 错误！未定义书签1.1.1项目名称 错误！未定义书签1.1.2项目建设性质 错误！未定义书签1.1.3项目建设单位及性质 错误！未定义书签2.3.1宏观政策面 . 错误！未定义书签2.3.2资金筹措的可行性强 错误！未定义书签2.3.3外部配套条件好 . 错误！未定义书签第三章项目建设条件 错误！未定义书签3.1 项目地址自然条件 错误！未定义书签3.1.1地理位置 错误！未定义书签3.1.2气候状况 . 错误！未定义书签目录项目单位负责人 错误！未定义书签1.1.

2、5项目建设地点 . 错误！未定义书签1.1.6项目建设规模及内容 错误！未定义书签1.1.7项目建设期限 . 错误！未定义书签1.1.8投资规模及资金构成 错误！未定义书签1.1.9资金筹措 错误！未定义书签可行性研究报告编制依据与范围 错误！未定义书签1.2.1编制依据 . 错误！未定义书签1.2.2研究工作范围 . 错误！未定义书签研究结论 错误！未定义书签第二章项目建设的背景和必要性 错误！未定义书签2.1 项目建设背景 . 错误！未定义书签项目建设必要性 . 错误！未定义书签项目建设的可行性 错误！未定义书签3.1.3 资源优势 . 错误！未定义书签3.2 社会经济条件 . 错误！未定

3、义书签3.3 工程地质情况 . 错误！未定义书签项目场外资源共享条件 错误！未定义书签项目配套建设条件 错误！未定义书签3.5.1 项目供电 . 错误！未定义书签3.5.2 供水与排水 . 错误！未定义书签3.5.3 供热及供气 . 错误！未定义书签第四章 项目建设单位基本情况 错误！未定义书签主要职责 错误！未定义书签内设机构 错误！未定义书签派出机构 错误！未定义书签人员编制和领导职数 错误！未定义书签第五章 项目建设方案 错误！未定义书签建设原则 错误！未定义书签5.2 指导思想 . 错误！未定义书签功能分区与布局 . 错误！未定义书签建设规模及内容 . 错误！未定义书签5.5 工程设计

4、方案 . 错误！未定义书签土建工程建筑结构设计 错误！未定义书签给水排水系统方案设计 错误！未定义书签采暖通风方案设计 错误！未定义书签5.5.4 电气设计 . 错误！未定义书签第六章 环保及消防和节能 错误！未定义书签项目建设的环境保护 错误！未定义书签6.2 环境保护评价 . 错误！未定义书签消防措施 错误！未定义书签节能要求 错误！未定义书签门、窗洞口与墙体节能要求 错误！未定义书签电器设备节能要求 错误！未定义书签水、电、暖与燃气管网设计要求 . 错误！未定义书签6.4.4 节能管理要求 . 错误！未定义书签第七章 项目组织与项目管理 错误！未定义书签组织机构 错误！未定义书签项目工程

5、质量管理 错误！未定义书签项目财务管理 错误！未定义书签项目管理 错误！未定义书签工程管理安排 错误！未定义书签工程建设期间的管理 错误！未定义书签工程建成后的管理 错误！未定义书签第八章 项目的招投标工作 错误！未定义书签招标依据 错误！未定义书签招标范围 错误！未定义书签招标方式 错误！未定义书签8.4 招标组织形式 . 错误！未定义书签招标组织形式表 . 错误！未定义书签第九章 项目投资估算与资金筹措 错误！未定义书签9.1 投资估算依据 . 错误！未定义书签投资估算 错误！未定义书签9.3 建设资金筹措 . 错误！未定义书签建设资金使用计划 错误！未定义书签资金使用及管理 . 错误！未

6、定义书签第十章 项目实施进度安排 错误！未定义书签建设进度安排 错误！未定义书签项目实施进度直线图 错误！第十一章 综合评价 . 错误！1.1 经济效益评价 . 错误！1.2 社会效益评价 . 错误！第十二章 研究结论 . 错误！未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签附件附图1、企业法人营业执照2、土地成交确认书3、供水证明4、供电证明5、供气证明6、建设项目招标方案7、区域位置图8、现状图9、总平面布置图 第一章 总 论一、项目名称及承办单位1、项目名称帝都国际2、项目建设性质新建3、项目建设单位XXX)置业有限公司法人代表：通讯地址：邮编：4、报告编制单位XXXXT程造

7、价咨询事务所有限公司工程咨询等级：证书编号：发证机关：国家发展与改革委员会二、工作依据1、XXXXB业有限公司与XXXX工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、中华人民共和国城市规划法3、城市规划编制办法4、城市居住区规划设计规范 ( GB50 1 80-93)5、XX县城市总体规划6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。7、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1 、项目建设必要性及市场需求分析2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护、节能6、实施计划与工程管理7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析四、工作概况XXX）工程造价咨询事务所有限公司在

8、接受高XXX）置业有限公司关于建 设帝都国际项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、 科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必 要性进行了多方面的调查研究， 会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、 细致地研究、讨论，根据目前 XX县住宅、商业等状况以及城市分区规划的 有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况XXXXB业有限公司成立于2007年12月12日，法人代表贾丰开，注册 资金4000万元。公司位于XX县昌明花园116号，是一家集房地产开发、 销售于一体的股份制企业。公司现有职工 21 人，有专业技术人员

9、 11 人，其中高级工程师 2 人， 下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、环卫部等部门。公司以 “诚信、真实、和谐、安全”为理念，以品质求生存、诚信求发展、客户 满意为衡量工作的最高标准。六、研究结论1 、建设地址该项目位于XX县中心城区，比邻县级商业中心，基地东邻城市主干道 新昌路，南接城市支路孤山街。该地块市政设施配套齐全，交通便捷， 地理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位置2、建设规模该项目规划总用地 7.7 公顷，其中净规划用地 6.12 公顷。总建筑面积 为129429.8m2，其中：地上建筑面积119757.7m2，地下建筑面积9672.1乩 居住户数 646 户，停车

10、率 70%。项目建成后， 将形成一个布局合理、配套齐 全、功能完善、物业管理到位的商住社区。一期工程建筑面积40451.7m,其中高层住宅建筑面积34755.4m,东门 以北商业建筑面积 5696.3m2。二期工程建筑面积27821.001，其中高层酒店建筑面积22124.7卅，东门 以南商业建筑面积 5696.3m2。三期工程建筑面积61157.1m，其中多层住宅建筑面积52655.4m，孤山 街商业建筑面积5316.8m，小区北侧商业建筑面积3184.9O3、物业管理 该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照物业管理条例的有关规定为居民、商户提供

11、多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为 3 年，工程拟于 2008 年 8 月份开工，预计 2011 年 6 月份竣工。5、投资估算该项目建设总投资为 33688.7 万元。项目分三期进行：一期建设总投资为 10850.1 万元，其中工程费用 6379.7 万元，土地费 用（一期工程所占用地比例计算） 2381.6 万元，其他费用 451.2 万元，不 可预见费 341.2 万元，财务费用 454.8 万元，税费 712.8 万元，销售费用 128.4 万元。项目的资本金为 3797.5 万元二、三期建设总投资22838.6万元，其中工程费用12606.6万

12、元（二 期工程费用4588.3万元，三期工程费用8018.3万元），土地费用6803万 元，其他费用964万元，不可预见费678.5万元，税费1513.8万元，销售 费用272.8万元。6、资金筹措一期申请银行贷款6000万元（占总投资的55%；一期项目资本金3797.5万元（占投资的35%；一期预售再投入1052.6万元（占投资的10%。二、三期资金由建设单位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和 XX县城市发展规划，对于改善 城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。同时可带动 XX县建材工业和 第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。主要经济技术指标表序号

13、项目单位指标1总投资万元33688.71.1一期项目投资万元10850.11.2二、三期项目投资万元22838.62销售收入万元40120.32.1一期销售收入万元12843.922二期销售收入万元18292.32.3三期销售收入万元8984.13一期效益分析3.1销售税金及附加万元712.83.2土地增值税万元598.23.3利润总额万元1395.73.4所得税万元348.93.5税后利润万元1046.73.6投资利润率%12.93.7投资净利润率%9.643.8投资利税率%24.93.9所得税后全部资金内部收益率%44.93.10财务净现值（lc=12%）万元5763.11投资回收期（静态

14、）年2.43.12盈亏平衡点%78.3第二章 项目背景和建设必要性一、项目提出背景随着县城的建设发展和城市规模进一步扩大， 城区居民不断增加，尤其 是县城科技工业园的建成，来园区投资兴业和企业多达几十家，他们的到来 不仅可大大加快XX县的经济发展速度，同时还可带到XX县的就业及再就业 工程，使城区人口数时进一步增加。城市功能随着商业步行街、假日广场、 温州商城等项目的运作日臻完善，但与衣、食、住、行等方面比较，市民居 住环境改善的提高相对缓慢，与城市经济的发展状况不相适应。因此，正是 基于上述背景，提出建设帝都国际项目。二、XX县房地产市场概况2006XX总人口 65万人，城区人口 17.2万

15、人，GDP83.5亿元人民币， 人均GDP1284阮人民币。住宅供应量约40万平方米，成交量26万平方米。 XX人均居住面积为16平方米，XX属四线待发展城市，人均居住面积应约 为20平方米左右。2007年规划住宅土地供应量1580亩。建筑面积大约140万平方米，预 计2007年开发量将达至60-80万平方米。2007年，XX县将撤县换区，城市化进程更加快速。宝通街与东风路二 条主干通路的贯通将大大影响 XX的经济发展，无疑将成为 XX今后的又一 经济动脉；2010年，政府规划城镇人口达至25万人，对住宅地产来讲，近 3-5年将是强劲的发展期。2007年，XX商业规划供应面积约为60万平方米，

16、据调查，卖场、专 业市场、金融市场、商务将全部出现。因此，XX的商业地产市场竞争激烈， 但60%以上项目分期进行开发，67%勺商业地产拆迁难度较大，2008年将逐 渐开始出现市场。因此，商业地产的需求较大。07年新开发项目统计项目名称开发量（平方米）规划面积（亩）备注相府锦苑100000241.5昌盛花园二期180000212.55程氏商务中心12330047.5金景宝地300000229.8昌东新天地130000121.8金宏泰2600026阳光嘉园小区9030097.35爱伦堡9500067.95濠景海岸198500280.5锦绣佳苑2680021.31矿机120000121.3长运公司2

17、000022.37乐化塑编厂1600013.91原拖拉机厂4000038.02永康花园2400027.44合计3三、XX县住宅市场分析经过此次对XX各大住宅项目的市调，XX虽然城市范围不大，但板块效 应已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块（如温泉公寓、科文 学府等）住宅的平均价格维持在1500元/平方米，站前街以南住宅板块的平 均价格维持在1650元/平方米。整个城市的住宅均价维持在1635元/平方米。 从住宅销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市 化进程的不断发展，自住型住宅将会相当长的一段时间内占主导地位。目前XX县各住宅项目开发量

18、基本上都在10万平方米以下，在生活方式的 不断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征：1、住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫;2、面积在120平方米以下的比较热销，130平方米以上面积销售迟缓；3、产品同质化比较严重；4、客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。5、外立面设计呆板；6、小区景观、绿化设计缺乏创意；7、项目普遍缺乏整体营销概念。XX现有住宅项目简表楼盘名称规模主力面积均价备注东山花园45亩82 90 120 131平方米1680元/平米开发和销售中后期天和家园50633平方米92 105 117 125平方米1534

19、元/平方后期阳光佳苑90、116、124 平方米1650元/平方后期雅居园106、125、128 平方米1520元/平方后期蓝宝石花园已售完宝石山庄500亩87、68、91、134 平方米1700元/平方售楼处已撤离分 三期开发温泉公寓建面：15.8万平方97、98、140平方米1551元/平方1995元/平方中期乐港公寓建面（二期：137856平方98、126 135 222平方米2200元/平方二期在售濠景海岸16万平米，100、128、144、177、236、286平方米1700元/平方目前为一期阶段科文学府45万平米108 144 152 176平方米1640元/平方已交房13座，尚

20、有5座未开发假日广场1600元/平方中庭景苑18万平方米89、93、95、101 平方米1560元/平方分二期开发四、XX县商业市场分析1、商业业态目前XX的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。属四线开发城市，商业欠发达。XX目前的商业物业主要有：家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。各业态对消费者的吸引比重依次为：佳乐家、百货大楼、新昌商场、世 纪美联、商业步行街、温州商城。目前XX商业楼盘主要有：中庭景苑（规划中）、假日广场（建设中） 商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中）。商业总建筑面积约：19万平方米，其中待开发面积约

21、50000平方米。2、商业消费分析XX县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，2007年 全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均 食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，人均居 住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占总支出的10.3%,随着居 民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。农民人均收入3643 元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以 看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。|-| GD值单位:L亿元XX商业开发及经营处于起步阶段，且除佳乐家

22、、百货大楼等知名商业 外，其他商业知名度不高，加之 XX购物环境的不理想，形成了 XX人对XX 的消费排斥心理（同样价位，同样质量的物品宁愿到 XX去购买，也不愿在 XX买），以到XX购物为荣的心理。XX消费者异地消费的原因分析如下：XX目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费一般在 XX而 中档及大宗消费一般到XX、淄博等地进行消费；长期无知名度较高的购物消费地形成了只认XX等大城市的购物习惯；大城市的消费选择机会较多也是一个原因。因此，XX的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名五、消费者定位和项目定位消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲

23、望与需求，才是楼盘的生存之本。对 XX 县可能的消费群研究： 度的提高1、事业较为成功，二次置业者。 要求：小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。预计：房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在120 m2左右，售价约 20 万元。2、事业小成，二次置业者，年龄一般在 40 岁左右。 要求：交通便利，小区配套、房间舒适、环境优美预计：房型要求三室二厅以上，面积在120-140 m,售价约为24万元。3、有旧房，二次置业者（普通的居民，主要消费对象） 要求：改善居住质量,房型合理,尺度宜人。预计：房型要求以三室一厅或二室二厅为宜。面积在90-120 m，售价约 21 万元。4、事

24、业起飞,首次置业者（已婚人士,年龄约 30岁左右） 要求：房型合理,尺度合适,能解决一般的居住要求,满足三口之家的基本居住要求。预计：房型要求二室一厅为宜，面积在 80吊左右，售价约15万元。5、参加工作不久,首次置业者（单身）,年龄在 25-30 岁左右。 要求：房型宜小,实用,兼做工作与生活之所,户型合理。预计：以一室一厅或二室一厅为宜。 面积约40-60 m，售价约10万元。6、事业较成功者,有闲置资金从事房地产投资者 要求：房型合理，不宜过大，小区配套完善预计：房型以一室一厅或二室一厅为宜，面积约为40-60 m2，售价约 15万元。 第三章 建设条件与建设地址一、建设地区概况XX县地

25、处XX半岛中部，东邻海滨城市青岛，西靠 XX省会济南，济青 高速公路、 胶济铁路横穿东西， 大沂路纵贯南北， 距青岛、济南机场各 150 公里。XX县辖15个镇，1个开发区，面积1101平方公里，人口 60万。XX县距今有3000多年的历史，古称营陵，境内有距今 1800万年的远 古火山群和 212 处古文化遗址。现已探明和开发的矿产资源有蓝宝石、玄 武岩、石灰岩、木鱼石、煤、粘土、砂金等 9类25个品种， 82处矿产地。 XX石灰岩保有量为20亿吨，其中熔剂灰岩为1.5亿吨，水泥、化工灰岩为 14 亿吨，建筑石料灰岩为 4.5 亿吨。特别是蓝宝石资源丰富， 有矿面积 450 平方公里，是目前

26、世界上罕见的大型蓝宝石矿床之一，具有颗粒大、颜色 纯、质量好、奇异宝石多等特点，颇受国内外珠宝界的青睐，XX也因此被誉为“蓝宝石之乡”。XX县农业基础雄厚，现已形成瓜菜、黄烟、桑蚕、林果、肉鸡、肉鸭 和奶牛七大主导产业。XX西瓜已有150多年的栽培历史，栽培面积15万亩， 品种 80多个；建有中华西瓜科技园， 一年四季有瓜，是有名的“西瓜之乡”， 产品已获国家农业部“绿色食品”认证。畜牧养殖业，有乐港、永昌等龙 头企业，形成了鸡、鸭、牛、羊、猪等 17个系列，年产肉、蛋、奶 10 万 余吨，年养殖肉鸡、肉鸭 5000万只。XX县工业发展较快。目前，XX县各类企业发展到1035家，其中年销 售收

27、入过 500万元的企业 116 家，形成了化工、建材、农副产品加工、宝 石加工、塑料、轻纺等行业为主的工业体系。目前， XX县的珠宝、塑料袋、 油漆、肉鸡、肉鸭、葡萄糖等产品的产量居全国同行业前列。XX县共有塑料加工企业 102 家，年加工能力 10 万吨；拖拉机组装企业 20 家，年生产 能力 30万台；乐器加工企业 27家，年产吉它、贝司等乐器 20万把；地毯 生产企业 18 家，年加工能力 240 万平方英尺。XX县的第三产业发展势头强劲。现有大型专业批发市场和集贸市场发展到 95 处，其中尧沟瓜菜市场年交易量 4 亿公斤，被评为“国家定点西瓜 市场”。XX县商业零售餐饮网点发展到390

28、8户，城区有温州商城、商业步 行街、佳乐家超市等大型商业网点，2003年XX县社会消费品零售总额20 多亿元。旅游业以蓝宝石为依托，建成了中国宝石城、中华宝玉石博物馆、 世界民族文化村、 仙月湖景区等 10 多处旅游景点，推出了“蓝宝石之旅” 、 “生态观光”等旅游专线。XX县投资环境优越，投资政策优惠。近年来，县委县府把招商引资作 为带促各项工作上水平的总抓手，提出了“招商引资促发展，求真务实建 强县”的口号，采取了一系列超常规的措施和办法，把招商引资作为“天 字号”工程来抓，取得明显成效，仅 2004年就引进各类项目 547 个，实际 到位资金 9.12 亿元，其中过千万项目 69 个，过

29、亿元项目 8 个。在县境内， 除了有省级开发区XX经济开发区外，还规划了若干项目区。 XX经济开 发区及各重点项目区内商贸、加工、科研、娱乐、居住等功能设置合理， 配套基础设施已全部达到“七通一平”的水平。区内实行封闭式管理，推 行“税外无费”政策，不经批准任何单位和个人不能进园区检查收费，为 外商生产经营创造良好环境。为鼓励外商投资，制定了一系列优惠政策对 投资者和项目引荐人都给予奖励。同时，还提出了“视投资者为上帝、视 引荐者为功臣”，“只要来投资，剩下的事情我们办”的口号，确保外商 在XX能够享受到最优质的服务。县委专门成立了经济发展软环境投诉中心 和机关效能监察中心，开通了经济“ 11

30、0”，昼夜 24 小时接受外商举报， 为企业和客商保驾护航。成立了招商引资系列化服务领导小组和招商引资 项目论证小组，为项目建设提供包揽式、全方位服务成立了行政服务中心， 将审批、收费、办证、会计结算等职能全部集中到中心办理，为外商投资 提供“一站式”服务。近两年来，XX县已引进项目1200多个，实际到位资 金近40亿元。为外地客商来XX县投资兴业提供了优越条件。2 007年，在县委、县政府的正确领导下，经过全县人民的共同努力， 全县实现财政总收入 9.88 亿元、增长 37.8%，地方财政收入 5.51 亿元、增 长 29.1%；财政总支出 8.12 亿元、增长 30.3%，其中灶内支出 7

31、.35 亿元、 增长 25.8%。全县本外币存款余额 68.51 亿元，各项贷款余额 55.15 亿元， 分别比年初增加 12.84 亿元、 7.92 亿元，增长 23.06%和 16.77%。二、建设地址该项目位于XX县中心城区，比邻县级商业中心，基地东邻城市主干道 新昌路，南接城市支路孤山街。该地块市政设施配套齐全，交通便捷， 地理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位置。附：区域位置图三、自然条件1、地形、地貌XX县位于北纬 36 19 -36 46,东经 118 43 -119 10，境内 多丘陵，南高北低，西高东低。西部、南部平均海拔 170 米左右，东部、 北部平均海拔 150 米

32、，鄌郚镇车罗顶为全县最高点，海拔 381 米，朱刘镇 北庄、郑王附近最低，海拔 30 米，全县山丘 608 平方公里，占总面积的 58.85%，主要分布在县境南部， 平原 410 平方公里， 占总面积的 39.7%，主 要分布在县境北部。涝洼 1 5平方公里，占总面积的 1.45%，主要分布在沿 河谷地。2、工程地质XX县地处华北台地中部，鲁中隆断区边缘和沂沐断裂带上。地质构造 比较复杂，有太古代的花岗片麻岩，古生代的石灰岩、沙岩及页岩，新生 代的砂岩及粘土岩。大体可分为三个类型区：南部太古界、远古界变质岩 区，地貌构成侵蚀丘陵区。中部新生界第三系玄武岩区，地貌成低山区。 北部新生界第四系冲积

33、平原区，地貌成山前平原区。地震烈度为 7 度，定 为设防区，地耐力为 15-30T/M2。3、地层岩性、地质构造及地震地层岩性 出露地层为第四系上更新统冲积黄土质粉质黏土、黏土层，厚度大于20m未揭穿该层；各层岩性分述如下：黄土质粉质黏土 （弱膨胀土 ）：黄、黄褐色，硬塑，局部坚硬状。土质均匀性差，微含姜石及角砾，厚度8-13m,广布于地表，属II级普通土。黏土：棕黄、灰黄色，硬塑状。土质均匀性差，局部夹粉质黏土层，含少许角砾。厚度大于5m未揭穿该层；属II级普通土。 地质构造及地震 城区范围地表为土层所覆，未见构造痕迹。根据中华人民共和国中 国地震烈度区划图（2001年版）资料，地震动峰值加

34、速度为 0.15g，该工 程所在区域为 7 度烈度区，该配套管网工程抗震建设标准应按国家抗震设 计规范要求执行。4、水文地质条件境内河流较多，长度在 5 公里以上的有 35条，分为汶河、白浪河、桂 河、丹河等 5 条水系。汶河干流在最南端，是本县与安丘市的界河，经县 界河道段长 22.5 公里，境内河域面积 358.7 平方公里，总集水面积 718.4 平方公里。白浪河主流境内段长 34.0 公里，流域面积 306.3 平方公里。丹 河水系包括丹河干流和注入丹河的大丹河、小丹河、尧沟三条支流，总长 836公里，流域面积 275.34 平方公里。境内河流除汶河为东西流外，其余 均为南北流向，总流

35、域面积 1436.84 平方公里。XX县水文地质条件复杂，按地下水和地表水的互补关系，可分为平原 型和山丘型两大类，基本属山丘型。按含水岩组可分为松散岩类孔隙水， 碎屑岩类孔隙水，碳酸岩类裂隙 岩溶水，岩溶岩类裂隙水，变质岩类裂 隙水五类。以松散岩类孔隙水量最重要。根据地形、地貌分为四个水文地 质区。北部山前平原区，覆盖层厚 30-50 米，岩性为玄武岩，属平原型地 下水，主要含水层亚砂土累计厚度 10-20 米，沙层厚度累计 2-7 米。南部山前平原区， 覆盖层厚 5-30 米，下伏玄武岩和石灰岩受沟谷切割 较明显。属山丘型地下水，与河水关系密切，枯水时地下水补给河水，主 要含水层除山前冲洪

36、亚砂土和细砂层外，还有富水砂层，隐伏灰岩岩溶水 受断层阻拦，形成富水区。低山 （ 高丘） 区地下水属山丘型地下水补给地表 水。主要含水岩组为玄武岩裂隙水及石灰岩岩溶水，玄武岩出露面积广， 一般降水补给，浅部循环，短途排泄，受五条水系切割补给来源小，储存 条件差，除局部山间盆地和河谷外，一般不易成井。石灰岩有两处出漏， 是岩溶水的补给区和地表水的渗漏区，另一处呈南北窄状分布，自上寒武 至中奥陶各层都有，岩层倾向北东和北西。由于四面受阻可见地表积水。 岩溶水补给面积小，出水量不大。东部丘陵河谷平原区，主要含水岩组为各色花岗片麻岩，变质岩系， 裂隙水及河谷冲积层孔隙水，属山丘型地下水。地下水矿化度范

37、围一般在 200-300毫克/升，PH值为7.2-8.1之间，属中性。绝大部分属重碳酸盐类 钙组，总硬度 1.92-11 毫克当量 / 升。5、水文、气象资料：该项目所在地位于XX县城区，属暖温带半湿润季风区，气候温和，四 季分明，雨量集中，雨热同期。气温：历年平均气温：12.2 C历年平均最高气温：19.2 C极端最高气温：40.7 C历年平均最低气温：7.7 C极端最低气温：-21.4 C降雨量：历年平均降雨量： 646677mm年最大降雨量： 1215.7mm年最小降雨量： 372.3mm。湿度：历年平均空气湿度： 67.5% 年最大空气湿度： 90%年最小空气湿度： 55%风向风力：

38、夏季主要风向为：东南风 冬季主要风向为：北风 历年平均风速： 3.5 米/ 秒 最大风速： 20 米 / 秒霜冻： 历年平均冰冻期： 52 天 历年平均霜期： 79 天 最大冻土深度： 500mm 历年平均日照总时数为 2792 小时。从水文、气象和地质条件来看，该项目建设地点不会对工程建设造成 不良影响。四、市政配套设施条件1、交通XX位于XX半岛中部，东距海滨城市青岛150公里，北离渤海80公里 胶济铁路、济青高速公路、 309 国道及胶王路、潍九路、昌大路贯穿境内， 形成了纵横交错的交通网络，为 XX经济发展提供了良好条件。2、通讯条件XX县通讯设施先进，电话全部实现了程控自动交换，可直

39、拨国内外。 形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输交流，为 项目的建设提供了便利条件。3、供电该项目用电由XX县供电公司供给，供电公司在城区有完善的供电网 络，只需自就近的供电网引线，即可满足项目用电需求。4、供水该项目所需用水由XXXX实康水业有限公司供给，可从就近的市政供水管网接入即可满足项目用水需求。5、排水该项目排水采用雨污水分流制，雨水经雨水管排入城市雨水汇水管，生产、生活污水经城市污水管网排入城市污水处理厂处理达标后排放。 6、燃气 该项目燃气由市政燃气公司供给，在小区内设燃气调压箱，调压后由 低压管道引入室内。7、采暖该项目采用集中供热方式取暖，热源由XX县热力

40、公司供给，自就近的 供热管到引入，可满足项目冬季采暖需求。8、消防XX县消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、 建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以 防为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设 施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔 120 米设一消火栓，次干道每 隔 150 米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项 目的消防应按建筑设计防火规范和建筑灭火器配置设计规范设计、 配置。一、建设规模该项目规划总用地 7.7 公顷，其中净规划用地 6.12 公顷。总建筑面积为129429.8mf，其中：地上建筑面积

41、118988.7mf，地下建筑面积10441.1m2,居住户数 646 户，停车率 70%。项目建成后， 将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善、物业管理到位的商住社区。 第四章 工程方案一期工程建筑面积40451.7m,其中高层住宅建筑面积34755.4卅，东门 以北商业建筑面积 5696.3m2。二期工程建筑面积27821.001，其中高层酒店建筑面积22124.7卅，东门 以南商业建筑面积 5696.3m2。三期工程建筑面积61157.10,其中多层住宅建筑面积52655.4卅，孤山街商业建筑面积5316.80,小区北侧商业建筑面积3184.9O二、设计方案1 、设计依据中华人民共和国城

42、市规划法城市规划编制办法城市居住区规划设计规范（GB.50180-93 2002年版）2、规划目标高品质的物质环境 功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形 态环境，构造一个空间层次丰富的居住小区环境，满足居民的物质需求。高度和谐的人文环境创造有现代生活气息和人文情调的住区文化。 紧密依托规划指导思想， 以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文住区环境。高效能的基础设施 市政基础设施规划配套齐全，而且做到安全、高效、经济、耐久。高 效能的、完善的基础设施是建设现代化居住小区的基石。3、规划原则注重规划设计的经济可行性 提高居住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和

43、经济性。创造一 个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住社区。住宅设计 充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅类型，以满 足多样性的居住要求。符合均好性规划原则 规划精心考虑每一户住宅，使其均具有良好的通风、采光条件，并方 便利用绿化景观和水体景观，力求达到“均好” 。具体体现在中心绿化景观 带对各组团、院落的渗透以及分布均匀的组团绿化、带状绿化等；服务设 施配套齐全，符合现代居民生活需求，并为物业管理提供便利条件，降低 管理成本。加强空间领域限定，增强居住环境的归属感规划考虑人车局部分流，按照空间的不同属性，将小区空间分成不同 等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序

44、列空间。通过小区入口标志性 建筑以及社区中心、组团中心的识别设计等，进一步加强空间的领域感和 归宿感，从而提高居住环境的安全感。坚持以人为本和生态环境保护原则 坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的满足当地居民生活特 点的环境。规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可 达性和舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基 础上，着重进行绿地系统规划，保证居民的身心健康。4、规划布局规划结构 根据小区所处整体环境和现状条件，整体功能包括居住、商业服务、 酒店公寓等多种功能。沿新昌路、孤山街沿线布置商业服务用房和酒店用房，在基地北部布置住宅，规划采用“一环、两带、三街

45、”的规划结构。“一环” 指居住区内部的环路，采用局部人车分行，环绕式道路，为步行提供安全舒适的空间。“两带” 指居住区人口处的门户景观带以及贯穿南北的游憩景观带。前者起到提示性、标识性的作用，后者起到居民休闲健身、孩童玩耍、 日常消闲的作用。“三街” 指沿新昌路和孤山街形成的两条商业街界面，一方面为居民日常生活提供方便，另外也是实现市中心商业价值的地标建筑，结合 基地西侧已经形成的商业步行街，贯通为真正的商业街区。最终形成“一 环、两带、三街”的布局，使其真正成为居民的温馨家园。公共设施规划经济性与便捷性 小区公共服务设施的设置，结合总体规划及现状特点，以符合居民的活动规律和日常使用为原则，以

46、适应家务劳动的社会 化趋势和市场需求。同时所配置的功能内容要避免与周边地区已有设施形 成重复，兼顾其经营管理的合理性和经济性。商业服务 新昌路为城市主干道，孤山街为城市支路，本次规划沿此二路布局商 业设施，建筑形成为三层商业，局部四层，对内对外方便居民购物，沿新 昌路界面布置四幢 16 层板式小高层，共同构筑城市道路开敞空间。另在小 区东南角、新昌路、孤山街交叉口布置 16 层酒店用房，其中裙房四层。教育设施基地为XX县城的中心，周边教育设施齐全，完全满足住区内教育需求, 故本次规划不考虑教育设施。文化娱乐设施 在小区南入口处紧靠小区环路内侧规划小区会所，负责整个住区的物业管理，并设置娱乐以及

47、部分设施用房。其他服务设施小区垃圾实行袋装化收集管理，住宅院落设垃圾收集点。住宅布局识别性和认同感 规划在住宅建筑布置上强调整体组织和空间塑造。规划布局 共 19 栋住宅楼，在东部沿新昌路设 4 栋 16 层板式小高层，其余为 5 层住宅楼，使小区轮廓线起伏有致，富有变化，标志性强， 便于识别。在平面布局上通过住宅建筑错落、围合等手法及住宅单体的造 型处理和空间限定，避免形成千篇一律的空间感受，创造亲近自然且具有 人情味的居住空间环境，形成错落有致、收放有序、形式多样的住宅建筑 组团。小区住宅用地按区位分为若干个居住院落， 各组团由 5-6 种户型构成， 并设置不同主题的景观中心。5、道路交通

48、规划人车分行 结合功能分区与空间布局，重点加强各住宅院落内外交通联系。同时道路设计强调形成步移景异的空间变化，创造良好的内外部 空间景观。出入口 根据小区的外围交通条件和居民出行方向，沿新昌路设一个小区主入 口，作为标志性入口和主要人行出入口，另外在北侧设置一个次要出入口， 兼作为工会出入口；沿孤山街设一个次要出入口，出入口均面对小区中心 绿化设广场、绿化景观带，使外围环境与住区内景观相互渗透，融为一体。道路网规划 环路为小区内部车行交通的主体，再通过宅间小路将车行交通引入各 户；步行则主要通过小区内部景观步行道联系各住宅院落、绿地等，避免 人车混行给居民带来的干扰，保证居民环境的宁静和舒适。

49、在小区公共空 间规划设置残疾人坡道，实现小区无障碍设计。小区道路分小区路、宅间路二级，小区路红线宽 8 米，车行道 6 米，人行道个 1 米，宅间路宽 2.5-3 米。停车场规划静态交通规划也是本小区规划设计的重要方面，以适应私人小汽车的迅猛增长。参考XX市城市规划管理技术规定，确定小区停车库（场）设置标准：按每户 0.7 个停车位进行规划布置，共 446 个停车位。南北带状绿地 宅间绿地三级绿地，从而使绿地更均匀地接近居民。各级绿地内布置硬地广场，包括各种活动设施、娱乐设施及喷泉、凉亭、架空柱廊等建筑等建筑小品，使建筑、绿化、娱乐设施与居民的活动行为有机结合在一起，形成小区居民最适宜的娱乐、

50、休闲和交往场所。小区中心绿地位于小区中部，结合主要出入口做适当扩大，形成入口景观，中心绿地 停车方式主要有地面停车、住宅底层停车和地下停车库 3 种。地下停 车库主要结合东部高层和酒店设置， 车位 333个，并设 3 处车行出入口和 3 处人行出入口；室外停车场采用孤植大树和植草转相结合，以丰富小区景 观，停车位 224 个。规划区内自行车按每户 2 部计，在小区出入口周边单独设置停车库。 消防、紧急救援系统机动车在小区内部形成的交通网可以便捷的到达每幢住宅的入口，同 时也为消防车辆及紧急救援车辆提供了必要的通道。端部建筑周边场地设 置回转场地，以满足消防要求。6、绿化系统规划系统性与生态型

51、规划以步行绿化景观带为设计重点，结合步行系统规划，有机联系各院落绿地，使各个院落绿地连为有机整体，增强公共 空间连续性。将小区中心绿地、 带状绿地、宅间绿地相结合， 使之成为统一绿地系统。绿地系统 小区绿地采用核与轴、点线面相结合的手法，形成小区中心绿地 以水池、硬地、草坪、树木、张拉膜为主，结合步行系统，配以少量石桌、石凳等休息设施。它是本居住区空气清新的“绿肺” 、客厅，结合小区入口设两处主题广场，广场内设雕塑小品，周围配以活动场地、休息亭、花坛、桌椅、健身器材、雕塑小品等设施，是小区的主要公共场所及景观中心。 带状绿地 重点为儿童及老年居民服务，内设儿童和老人活动及休憩设施。绿化 以草坪

52、为主，配以灌木、少量造型优美的乔木。组团带状绿化尽可能与中 心绿地和外围景观进行沟通，可直接和中心绿地进行链接，适合少年儿童 游戏和老人健身。起着生态调节、美化景观的作用，是绿地系统中不可缺 少的重要组成部分。宅间绿地 以植草绿化和小型乔木为主，通过绿化分隔停车空间和住宅单元宅前 步行空间。植物配植 小区内绿化对外部环境的作用至关重要。作为面广量大的小区绿化， 不应追求名贵的花木树种，树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、 易管、四季常青为原则，少量采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。 道路绿化以乔木为主，可搭配低矮的灌木和花卉，提倡运用墙面垂直绿化 和屋顶绿化的手法，既起到隔音效果，

53、又能减少外墙吸热，美化城市环境。绿化环境设计在强调组团空间个性化塑造的同时，更注重整体环境意 境，将小区户外环境书写成一首充满诗情画意的诗篇。7、景观系统规划 景观规划尊重城市自然和人文环境特点，力图体现小区与城市环境的 密切联系。运用对景、借景等手法将商业建筑、住宅、公共绿地、道路广 场有机的结合起来，通过不断变化的景观序列组织，形成空间丰富、个性 鲜明的景观风貌。景观框架场地内排水方向为由南向北，由东向西。根据国家设计规范，竖向设计规划道路纵坡 0.2%，场地坡度 0.3 %，场地标高高于道路路面标高0.15-0.20 米，室内标高高于相应场地标高 0.30-0.45 米。三、结构说明1、

54、设计依据建筑结构荷载规范GB 50009-2001 环境小品内容广泛，从指示标牌、休息亭廊、水池、雕塑、灯柱、灯具、围墙、花坛、座椅、儿童游戏器具等，设计融功能性、装饰性、趣味性为一体，对小区景观的形成起到画龙点睛的作用。8、住宅单体设计户型设计保证朝向和良好的通风，窗户及入口设计与景观环境紧密结合，保 小区景观规划以丁字相交的“休闲景观带”和“中心景观轴”为骨架，以步行绿化带为纽带，构筑有机、和谐的生态景观系统。在“带轴”方向 安排绿地、雕塑及小品，再由一系列的空间变化及景观序列的推进，将小 区内部的绿化景观与外部城市环境紧密结合，加上景观轴两侧建筑立面的 独特处理，绿树掩映，亭台楼阁穿插其

55、中，从而共同形成了一幅别有风韵 的风景长廊。景观组织小区步行系统自由曲折， 形成丰富的景观效果，达到步移景异的效果。 沿路建筑错落有致，广场、建筑空间开合有序，形成小区主要景观界面。 中心绿地通过绿化、小品，铺砌和花木合理组织搭配，形成开阔、明快、 活泼的组团公共空间，吸引居民前来休憩娱乐。此外，以住宅院落为单位， 构筑不同主题的活动场所，以花坛、树木分隔空间，形成各具特色的半公 共空间。住宅群体组织 在住宅单体设计中，建筑形式一坡屋顶为主，利用坡顶的大小不同， 长短变化或互相穿插的组合，错落有致地勾勒出丰富的“天际轮廓线” 。同 时院落间也应采用相互变化的色调，配以装饰处理和绿色的树木、蔚蓝

56、的 天空、共同形成统一变化的有机整体。环境设计 将建筑空间、道路空间、步行空间和绿化空间融合在一起，创造出多 样性、连续性的空间体系，构筑富有生机、韵律的现代居住小区景观形象。证户户有阳光、窗窗见美景住宅套型设计注重实用性，考虑住户多样性的需求，结合现代居住 特点，设计具有时代感的平面户型，共有 10 种多层户型， 5 种高层户型， 涵盖了 80-150 平方米的主流户型。结合不同的面积标准设置不同的开间， 最大限度地保证可使用面积。 厨卫设计简洁，比例适度，考虑厨、洁具的布置，使住户使用便利。多层利用屋顶平台设置阁楼，提高建筑的利用率，改善热环境，同 时也丰富了建筑的外观。立面造型风格设计采

57、用的立面形体构成和色彩构成兼具时代特点及环境特色，以 简洁、清新、自然的风格形成独特的小区整体建筑形象。立面设计简洁亲切。立面设计在比例、尺度设计上注重均衡性，造 型简洁明快，顶部采用坡屋顶，既与城市环境和谐，又为创造特色空间提 供有利条件。色彩活泼丰富， 整体形象古朴典雅，所有房间均保证足够的窗地比， 结合景观及水景，使整个小区的亲和力增强。9、竖向规划规划范围内地势高差较大，基地内最高海拔 62.5 米，最低海拔 57.5 米，且大部分基地海拔比周围道路低，呈谷地状，总体地形趋势东高西低， 南高北低。规划在原有地形的基础上，在保证地面和路面排水所要求的最 小坡度的前提下，结合现状地形尽量减

58、少填挖方量，以降低工程造价。 混凝土结构设计规范GB 50010-2002建筑地基基础设计规范GB 5007-2002建筑抗震设计规范GB 50011-2001高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95建筑桩基技术规范JGJ 94-942、该工程由多层、高层建筑组成。3、 该工程建筑结构安全等级为一级，结构设计使用年限为50 年。4、该工程中建筑物的耐火等级为一级。5、该地区地震基本烈度为 7 度，抗震设防烈度按照 7.5 度进行设计。6、基本风压： 0.45kPa 基本雪压： 0.45kPa7、主要楼面活荷载标准值：走廊、楼梯： 2.0kPa 厕所： 2.0kPa住宅： 2.0kPa 疏

59、散楼梯： 3.5kPa阳台：2.5kPa 车库：2.5kPa上人屋面： 2.0kPa 不上人屋面： 0.5kPa设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。四、基础配套设施综合规划基础配套设施综合规划根据 城市居住区规划设计规范 ，以及城市各 专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维 护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线 全部采用地下敷设。小区内基础配套设施综合规划有消防工程规划、电力 工程规划、电信工程规划、给排水工程规划、暖通工程规划。管线敷设交叉时应遵循以下原则：压力流管让重力流管；小管径让大管径；给水管尽量在污水管上面；易弯

60、的让不易弯的；临时性的让永久性的； 工程量小的让工程量大的。各种管线间距应满足规范要求。（ 一 ） 消防工程规划1、规划指导思想 贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针，从实际出发，结合功 能布局，以加强消防基础设施建设为重点，合理布局消防站点，改善消防 装备，满足消防供水，发展消防科技，消除火灾隐患，提高防御火灾能力， 保障人民生命财产安全。2、消防管网 规划给水管网采用生活、消防合用的给水系统，按生活用水量达到最 大时，同时保证满足最不利点消防设施的水压和水量设计。给水管网布置 成环状，保证供水的安全可靠；环状管网的输入管不能少于两条；室外给 水管道最小管径不小于 100 毫米。3、消防