8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结湖南新时代土地评估本人于 2006 年报名参加土地估价师资格410005，此为土地估价师资格考试的第一年，没有指定意味着的难度加大，经过半年的努力以及之前积累的专业基础知识，本人与 2007 年 1 月顺利通过的土地估价师资格，也基本具备了一名土地估价师应有的专业素养，在从事土地估价工作的几年里，本人一直严格要求自己、，在评估过程中遵守公平、公正、公开的原则，遵循一名土地估价师应有的道德规范，下面对本人的专业实践做一下总结。一、专业实践期间的主要工作在考取土地估价师执业资格后，本人在湖南新时代土地评估有限公司从事评估工作，由于本人对于益阳房地产市场较为熟悉，故在土地估价师实践期间，

2、本人主要负责该公司益阳地区的业务。湖南新时代土地评估具备B 一级土地评估资质，可在全省范围内从事宗地估价额8000万元以内的土地评估业务，现有土地估价师 11 人，在实践期间本人主要从事以下工作：（1）土地一级市场出让地价评估工作。涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。（2）土地抵押评估。涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押贷款评估，以估价值确定金额，主要由当事人或委托。（3）土地二、三级市场过户评估工作。涉及土地过户缴纳契税的工作，主要由交易者委托。（4）市县城区基准地价更新工作。涉及各市县中存在基准地价成果使用超过 3-4 年的更新工作，一般由土地行政主管

3、部门委托。二、对土地评估行业的了解随着土地使用制度的不断深化, 我地市场的发展与市场经济的不断完善土地评估行业得到了快速发展，已成为我国市场经济不可或缺的重要中介行业。土地估价师广泛、深入地参与社会经济活动，在繁荣土地市场交易、积极配合土地使用制度、推进土地市场建设、促进土地资源的集约合理利用土地市场秩序、防范信贷风险、化解土地的、防止国有资产流失等方面发挥了重要作用。目前，我地估价行业还属于朝阳产业，具有较大的发展空间，其法律基础也不断完善，其法律基础主要如下：（1）由中民第十届常务第二十九次会议于 2007 年 8 月 30 日通过的中民城市房地产管理法中的第三十四条规定“国家实行房地产价

4、格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。（2）1992 年 4 月 27 日国家物价局、建设部发出关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题。（3）1995 年 3 月 23 日建设部、联合发出关于加强与业务相关的房地产抵押和评估管理工作（ 建房1995152 号）。（4）国有资产评估管理办法 1991 年 11 月 16 日 中民令第 9l 号发布。三、对土地评估工作的几点体会经过几年的土地评估工作，通过从土地评估实践中不断学习也积累，我在土地估价内容、方法及风

5、险控制等方面得到了较大的提高，对土地评估工作也有了自己的一些体会，主要表现在以下几个方面： 土地估价内容方面土地估价内容要求全面、完整、翔实，但是在估价过程中由于多方面的原因往往在估价内容方面存在，尤其是在 “影响地价的因素说明”一项中的分析过于简单，针对这一情况，我同公司同事一起加强对于“影响地价的说明”这方面的与分析，譬如，在进行住宅用地使用权评估时，在对影响地价的一般（主要包括：a.城市资源状况；b.房地产制度与房地产市场状况；c.产业政策；d.城市规划与发展目标；e.城市社会经济发展状况等）分析时，往往忽略了城市资源状况中的对土地价格影响的分析。包括了密度、人口素质、家庭等，密度提高，

6、对土地的需求上升，导致地价的上涨；素质通常与受教育程度和文化素养相关，素质高的住宅区给人以良好的印象，间接地引起对该类住宅区的需求增加，从而促使地价上涨；随着进程的加快，家庭结构已经由传统的三代、四代同堂的大家庭逐渐被以夫妻为中心的小家庭所替代，这种家庭的变化，导致了小面积套房和出租性住宅的需求增加，从而使住宅地价上涨的趋势越来越明显。再如，在对影响地价的区域（主要包括：a.区域概况；b.交通条件；c.基础设施条件；d.环境条件；e.产业集聚状况；f.规划限制等）分析方面，以前在对地价的影响分析时对其中的环境条件分析仅限于自然环境，忽略了居民职业类别、教育程度和收入水人文环境条件对地价的影响。

7、随着经济水平的提高，人们对住房品质、住房面积等要求亦就相应提高，从而引致了住宅土地的需求增加，对地价也产生较大影响。土地估价方法方面土地估价的基本方法主要有基准地价系数修、假设开发法、成本近法、市场比较法、收益还原法等，每种估价方法都有其适用的估价对象和估价应具备的条件，对于不同的估价对象土地估价师应采取不同的估价方法进行科学、严谨的测算，譬如：（1）基准地价系数修：该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场表，主要

8、包括区域和个别的、区域地价水平的，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。目前，基准地价尚未做到及时更新，利用基准地价测算的价格可能背离市场行情，但为了表面上的有依有据，不管什么用地、什么情况，一律将基准地价系数修作为主要的估价方法，并赋予很高的权重，其他方法权重取低或干脆舍弃，没有对权重确定进行充分说明，这都是不符合规程要求的。（2）假设开发法：该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。该估价方法首先要求用市场比较法求取宗地预计开发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实中，对宗

9、地所在区域的房地产市场价格的和分析，其次开发费用的确定，也要求评估对区域相关工程承包价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准，需要评估到规划、土地、财政、税务等部门收集相关的和标准，以次作为评估取值的依据。在采用假设开发法对宗地价值进算时，很多时候估价往往没有根据当地不动产行情或供求状况，正确地开发完成后的不动产价值，而是去周边简单一下类似不动产的，更有甚者就是根据开发商制定的未来不动产来确定委估对象开发完成后的不动产价值；再者，没有充分考虑物权法的出台对不动产开发周期的影响，从而导致最终的评估价值失真。（3）成本近法。该方法主要适合乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价，要求宗地所在周边区

10、域有征地拆迁案例，有明确的征地补偿文件。该方法在运用过程中，首先要取得当地征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要才能确定（部分参照城区基准地价技术中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用）。在采用成本近法对宗地价值进算时，特别是在评估待拆迁毛地价值时，没有充分考虑物权法出台后未来拆迁成本可能增高的情况，还按照以往的拆迁补偿标准作简单修正扣除其拆迁补偿的成本、费用，这样评估出的价值就很有可能背离市场。（4）市场比较法。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域，周边有很多可以参照的市场案例。该方法运用过程中的难点在于收集市场比较案例，但大多数时

11、候，要求收集有文字依据的市场案例存在一定的难度，有时候比较案例的确定只是依据市场，缺乏一定的文字依据。在采用市场比较法对宗地价值进算时，忽略了市场比较法对可比实例之比较一一对等的隐含要求，粗糙地进行比较，从而导致比较修正不严谨；再者，在采用市场比较法比较修正后最终确定比准价格时，鲜有按可比实例与待估宗地的相似程度赋予不同权重值的，为图简单，一律采用算术平均法确定其比准价格，这就难以充分体现市场比较法最直接、最有说服力的优越性。（5）收益还原法。该方法由于其特殊性，日常用的较少，因为如果用企业收入来还原，要求提供财务报表，由于委托方考虑自身原因，一般不会提供经过审计后的财务报表。如果用来进行计算，水平虽然可以得到，但在实践过程中发现，一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。在运用收益还原法对宗地价值进算时，测算的委估对象年总收益，常常漏算了类似不动产在租赁过程中由租赁方所交押金产生的利息收入，从而就影响了后面的土地纯收益；再者，在确定土地还原利率时，未广泛、深入的进行市场和市场分析，也未按规程要求采用多种方法相结合来确定土地还原利率，而是简单地直接采