某会堂地下停车场可行性研究报告

1、某会堂地下停车场可行性研究报告目录市场解析PAGE2项目属性总建面32852.3平方米，地下建筑面积32485.6平方米，共810个车位浙江省政府保俶路凤起路环城西路体育场路省府路1号线项目位置：西湖区省府路9号省人民政府东广场总建筑面积：32852.3平方米（地下建筑面积32485.6，地上面积366.7平方米）停车位：810个（无障碍停车位17个）PAGE3车辆动线分析本项目在省府路及凤起路均设置车辆双向出入口，环城西路设置单向出口；车辆出入便利；省府路车辆双向出入口凤起路车辆双向出入口环城西路出口省府路环城西路凤起路PAGE4项目周边项目位于主城区，周边已形成成熟政务办公区2号线（在建）

2、环城西路省府路凤起路保俶路浙江省人民大会堂浙江省政府青少年宫浙江省老龄文艺大学浙江省社科院省人民政府省人民大会堂青少年宫PAGE5地铁2号线项目紧靠地铁2号线武林门站，武林门站属于2号线西北段，预计2017年通车，将可能为本项目转乘地铁的停车客流本案PAGE6周边重要项目本项目周边以政府公建为主，将在工作日给本项目带来来政府机关单位办事的企事业单位人员（政府机关人员有自用停车场）2号线（在建）环城西路省府路凤起路保俶路123456789编号政府事业单位1省人民大会堂2浙江省政府3浙江省政协4杭州青少年活动中心5浙江省民政厅6浙江省省直建筑设计院7浙江省老龄文艺大学8浙江省社科院9浙江省政府信访

3、局10省府路派出所10PAGE7青少年宫杭州青少年宫毗邻本项目，将为本项目带来节假日停车客流量地址：西湖区昭庆寺里街22号占地面积：54500平方米建筑面积：27000平方米简介：杭州青少年活动中心是集科技、艺术、文学、体育、外语、美劳等教育培训、群众文化和娱乐活动为一体的花园式青少年校外文化教育活动场所。节假日这边停车比较多，都是那些家长，都是来带小孩的。这里是青少年宫后门，进去比较方便么。比平常热闹多了，都是车。 花中城宴客厅保安 这里的话一般去景区的人不多，但是节假日主要是来少年宫这边的人，都是带着孩子来的，人比较多的。 面店王先生PAGE8企业开发目标与政府长期合作发展，实现企业社会价

4、值得到最佳收购策略，财务层面达到收支最佳值12PAGE9项目小结本项目距位于杭州政务区块，受到办公人群影响较大，周边公共交通便利，同时比邻青少年宫，节假日人气高；停车人群以工作日办公人群及节假日青少年宫家庭停车为主省人民大会堂、省政府等行政设施形成了成熟的行政片区，同时给项目工作日期间带来了众多的来省政府办事人员停车需求；比邻青少年宫，在节假日期间带来了大量家庭停车需求；成熟政务片区公共交通便利周边分布5个公交车站，7个公共自行车租赁点，通过9条公交线路，公共交通发达，散客选择公共交通出行比例较高；2号线在建，预计在2017年建成通车，将带来一定的比例的私家车换乘地铁所形成的停车需求；PAGE

5、10目录PAGE11项目概况市场解析经济测算停车习惯车主停车主要受就近原则及收费原则影响选择停车地点；其中免费停车对车主影响最大，在同等价格竞争条件下就近原则占主要决定性因素PAGE12 一般的话到一个地方肯定是先找免费停车的地方，但是这种地方一般都被停满了，要找个位置很麻烦；如果大家停车都免费的话，我肯定就停近的地方啊，一般来说停在目的地200米之外就已经算停的很远了。 车主沈先生 要看情况吧，如果我自己开车出去肯定选便宜的地方停，但是如果是家人出游啊或者出去开会的话就不会在乎这点钱了，越近越好。其实开车的人停车都喜欢停越近越好的。 车主曹先生车主停车习惯访谈目录市场解析周边市场分析市中心同

6、类案例研究PAGE13周边停车点分布周边300米内付费停车场分布达蒙山庄停车场花中城宴会厅前停车场人民大会堂临时停车场南都五环大厦前停车场保俶路临时停车场京华科影地下停车场PAGE14花中城宴会厅花中城宴会厅前停车场不对外开放，以满足省政协办公人员及花中城宴会厅消费客群停车为主；在停车位闲置时保安队对外运营赚取外快项目名称花中城宴会厅停车场项目位置杭州下城区凤起路630号省人民大会堂南门(近省府路)与本项目距离100米车库类型地上车库停车位数量约50个泊车率40%（节假日受青少年宫影响可达到90%）停车客户本地车为主，少量外地车收费标准本宴会厅消费客群免费其他外来停车客群10元/小时花中城宴会

7、厅内部负一楼停车场供内部工作人员使用，不对外开放PAGE15人民大会堂临时停车场人民大会堂临时停车场暂时承接了一部分来省人民大会堂办公人员的停车需求项目名称人民大会堂临时停车场项目位置人民大会堂东侧与本项目距离50米车库类型地上车库停车位数量37个泊车率50%停车客户本地车为主收费标准白天8点到晚上8点10元/小时晚上8点到次日早上8点10元/辆*次人民大会堂临时停车场不提供长租服务PAGE16达盟山庄停车场达盟山庄停车场对外开放，但其为山庄内部住户停车场地，在保证内部停车需求一定程度对外开放达盟山庄停车场有长租服务项目名称达盟山庄停车场项目位置保俶路39号与本项目距离300米停车位数量约40

8、个泊车率70%停车客户本地车收费标准白天8点到晚上8点国庆春节小型车：10元/小时大型车：25元/小时节假休息日小型车：15元/小时大型车：20元/小时其他时间10元/小时晚上8点到次日早上8点小型车：30元/辆*次大型车：36元/辆*次长租300元/月PAGE17保俶路临时停车场保俶路临时停车场对外开放，主要以满足附近办公人员及出行游玩人员停车为主，标示醒目，停车率较高项目名称保俶路临时停车场项目位置西湖区保俶路596号与本项目距离300米车库类型地上车库停车位数量约60个泊车率70%停车客户本地车为主，少量外地车收费标准10元/小时保俶路临时停车场暂无长租情况PAGE18京华科影地下车库京

9、华科影地下车库对外开放，以满足丝瑞宝丝绸购物中心工作人员及至京华科影的游客停车为主；节假日泊车率相对较高能达到70%-90%京华科影地下车库长租服务需与负责人协商获得项目名称京华科影地下车库项目位置保俶路京华科影与本项目距离300米车库类型地下车库出入口数1个停车位数量68个泊车率47%停车客户本地车为主，少量外地车收费标准白天8点到晚上7点10元/小时晚上7点到次日早上8点5元/辆次PAGE19南都五环大厦停车场南都五环大厦停车场规模较小，为路边露天停车场，以满足附近办公人员停车为主，且在15分钟内停车免费南都五环大厦停车场有长租服务，但价格相对较高，不过晚上停车现在已免费项目名称南都五环大

10、厦停车场项目位置杭州市下城区环城西路46号 与本项目距离50米停车位数量20个泊车率50%停车客户本地车收费标准白天8点到晚上8点首小时10元/小时首小时后12元/小时（15分钟内免费）晚上8点到次日早上8点免费长租约600元/月PAGE20周边停车市场小结周边付费停车场均为小型停车场，地面停车为主，停车位数量在20-80个；停车收费均在10元/时，夜间停车按次收费，价格在5-30元不等；工作日停车率在50%左右，主要为本地车项目名称花中城宴会厅停车场人民大会堂临时停车场达盟山庄停车场保俶路临时停车场京华科影地下车库南都五环大厦停车场项目位置杭州下城区凤起路630号省人民大会堂南门人民大会堂东

11、侧保俶路39号西湖区保俶路596号保俶路京华科影杭州市下城区环城西路46号 车库类型地面车库地面车库地面车库地面车库地下车库地面车库停车位数量约50个37个约40个约60个68个20个停车比例40%50%70%70%68个50%停车客户本地车为主,占90%本地车为主本地车为主本地车为主本地车为主本地车为主收费标准计时收费花中城消费客群免费上午8点至晚上8点10元/小时上午8点至晚上8点10元/(节假日另算)10元/小时上午8点至晚上7点10元/小时上午8点至晚上8点首小时10元；之后按12元/h（15分钟内免费）外部停车10元/小时晚上8点到次日早上8点10元/辆次晚上8点到次日早上8点小车：

12、30元/辆次大车：36元/辆次晚上7点到次日早上8点5元/次晚上8点到次日早上8点免费长租无无300元/月无需协商约600元/月PAGE21目录市场解析周边市场分析市中心同类案例研究PAGE22杭州主城区部分停车场投资研究PAGE23深蓝停车库环北停车库濮家停车库景芳停车库长睦G1/S42-16停车库长睦 G11/S3停车库长睦 G1/S42-08停车库重点案例环北停车场环北停车场位于环城北路，周边重点项目环绕，距离地铁武林广场站百米以内，拥有停车位198个，产权归属城投项目名称环北停车场项目位置环城北路北侧运河沿绿化带下车库类型地下车库1层投资额2829.98万元单个车位投资额14.288万

13、元土地等级和权证1级、有证产权归属方城投出入口数2个（1个单向入口，一个单向出口）停车位数量198个泊车率20%停车客户本地车为主，在90%左右收费标准6小时以内8元/小时6小时及以上48元长租800元环北停车场西湖文化广场坤和中心杭州大厦环城北路武林广场站1号线运河游船码头PAGE24项目对比本项目与环北停车场位置及基本情况相近，可作为对标案例项目本案环北停车场项目位置省府路9号省人民大会堂东广场环城北路北侧运河沿绿化带下车库类型地下车库负2层地下车库1层出入口数32个停车位数量约410个198个交通环境比邻环城西路城市主干道离地铁2号线武林门站百米以内，周边公共交通发达沿环城北路城市主干道

14、，距离武林广场站百米以内，周边公共交通发达周边重点项目省人民大会堂、省人民政府、青少年宫等杭州大厦、坤和中心、西湖文化广场等PAGE25环北停车场经营情况目前整体经营情况不佳，工作日停车率在20%左右，车辆主要为本地车63个车位移交交警清障中心使用；长租车位为杭州大厦长租作为VIP车位（打包共111个，1000元/月个），纳入车库统一管理，闲置车位可由车库对外经营PAGE26环北停车场经营原因环北停车场目前经营状况不佳主要由出入口隐蔽停车较不便及价格及位置相对优势不明显等原因1：入口隐蔽且均为单向车道西向东方向由环城北路往环北停车场停车路线1：价格无优势且距杭州大厦较远杭州大厦及路边停车位10

15、元/小时，环北停车场无明显价格优势；环北停车场与杭州大厦距离两百米，停车距离较远；PAGE27个案启示停车入口醒目，泊车便利；定价合理，目标客户圈定为本项目周边100米范围内泊车客群；与其他单位签订长租合同带来持续性收益启示环北停车场与杭州大厦签订长租合作协议，给环北停车场提供了持续稳定的出租收益；出入口设置便利，设置醒目指引标示在政府允许范围内制定合理定价策略；PAGE28深蓝停车库项目名称深蓝停车库项目位置 东至中河北路，南至运河，西至中山房产深蓝项目，北至朝晖路建设时间2007年开始经营时间2007年车库类型地下停车库停车位数量90用地面积4381平方米地下建筑面积2390平方米土地等级

16、和权证2级、无证投资额549.55万元每车位投资额约6万元出入口数1深蓝停车库PAGE29环城北路中河高架大学苑停车库项目名称大学苑停车库项目位置大学路 4 号建设时间开始经营时间2010年车库类型地下机械式停车位数量281用地面积地下建筑面积土地等级和权证投资额4000（概算）每车位投资额约14.235万元出入口数2大学苑停车库PAGE30环城东路解放路景芳停车库项目名称景芳停车库项目位置 位于景芳五区、昙花庵路与景东路交叉口处建设时间2011年开始经营时间2013年车库类型地下机械式停车位数量349用地面积14867平方米地下建筑面积8814.2平方米土地等级和权证3级投资额7558.62

17、万元（概算）每车位投资额18.625万元出入口数2景芳停车库PAGE31景芳路新塘路濮家停车库项目名称濮家停车库项目位置位于濮家新村社区内建设时间2011年开始经营时间2013年车库类型地下机械式停车位数量98用地面积4783平方米地下建筑面积3077平方米土地等级和权证3级投资额2510.33万元（概算）每车位投资额21.429万元出入口数1濮家停车库PAGE32秋石高架天城路长睦G1/S42-16停车库（在建）长睦G1/S42-16停车库车库类型地下车库建设时间2012年开始经营时间18355用地面积（方） 地下停车库土地等级和权证有证地下建筑面积7570车位数（个）非机械式则201个；机

18、械式，320 个投资额（万元）5633.52（概算）单位车库投资（万元/个）17.605地理位置临丁路、天丰路及及天都路夹段长睦G1/S42-16停车库天都大道临丁路天丰路长睦 G1/S42-08停车库（在建）长睦 G1/S42-08停车库车库类型地下停车库建设时间2012年开始经营时间用地面积（方） 14300土地等级和权证有证地下建筑面积6685车位数（个）非机械式，177个；机械式297 个投资额（万元）5268.42（概算）单位车库投资（万元/个）17.739地理位置天丰路与华丰路交叉口以北的公园地下杭州绕城高速世纪大道长睦 G1/S42-08停车库长睦 G11/S3停车库（在建）长睦

19、 G11/S3停车库车库类型地下停车库建设时间2012年开始经营时间用地面积（方） 11773土地等级和权证有证地下建筑面积3766.28车位数（个）99投资额（万元）2307.316（概算）单位车库投资（万元/个）23.306地理位置位于长睦区临丁路和天都路交叉口东北侧公园地下长睦 G11/S3停车库临丁路天都路主城区停车库投资表汇总环北停车库深蓝停车库大学苑停车库景芳停车库濮家停车库长睦 G11/S3停车库长睦 G1/S42-08停车库长睦G1/S42-16停车库车库类型地下停车库地下停车库地下机械式地下机械式地下机械式地下停车库地下停车库地下停车库建设时间1999年2007年2011年2

20、011年2012年2012年2012年开始经营时间2004年2007年2010年2013年2013年用地面积（方） 73154831148674783117731430018355土地等级和权证1级、有证2级、无证3级3级有证有证有证地下建筑面积666523908814.230773766.2866857570车位数（个）198（其中63 个移交交警清障中心）902813499899非机械式，177个；机械式297 个非机械式则201个；机械式，320 个投资额（万元）2829.98549.554000(概算)7558.62（概算）2510.33（概算）2307.316（概算）5268.42（

21、概算）5633.52（概算）单位车库投资（万元/个）14.288约6.111约14.23518.62521.42923.30617.73917.605地理位置环城北路北侧运河沿岩绿化带下东至中河北路，南至运河，西至中山房产深蓝项目，北至朝晖路大学路 4 号位于景芳五区、昙花庵路与景东路交叉口处位于濮家新村社区内位于长睦区临丁路和天都路交叉口东北侧公园地下天丰路与华丰路交叉口以北的公园地下临丁路、天丰路及及天都路夹段PAGE36市场总结目前市场上停车场投资以产权投资为主，投资均价在单个车位14-20万之间；目前周边收费停车场泊车率工作日50%左右，收费均在10元/小时PAGE37周边停车市场工作

22、日泊车率在50%左右，部分在节假日可达到90%以上，运营情况一般；周边停车场收费白天工作时间收费10元/小时，夜间按次收费；项目周边停车场受节假日影响较大，表示醒目的停车场比一般停车场更容易吸引车主泊车；周边市场杭州停车库投资市场杭州目前停车库投资以产权购买为主，单个车位投资额在14-20万之间；建议以产权投资为主PAGE38目录项目概况市场解析经济测算PAGE39成本计算成本包含前期投资固定成本以及每年经营成本费用，前期投资成本1200万，每年固定经营成本47.7万固定成本固定成本包含前期投资成本以及充电桩建设费用数量（个）单价（万元/个）总计（万元）充电桩建设成本80151200每年季付租

23、金季初付租金75万/季，300万/年财务成本贷款利率按10%18.5万/年每年经营成本营运费用总计费用（万元）人力成本22.9 物料成本0.3 配套设备维护费用0.5 水电费能耗10.3 保险费1.4 总计35.2注：充电桩维护费用与充电桩每年收益相抵，基本不产生盈利，因此不计入收益及成本计算PAGE40收费定价依据根据市场比较法，借鉴周边及杭州市场上收费规则；白天收费定为10元/辆小时，夜晚收费定为10元/辆次，长租车位收费500元/辆月项目名称花中城宴会厅停车场人民大会堂临时停车场达盟山庄停车场保俶路临时停车场京华科影地下车库南都五环大厦停车场收费标准计时收费花中城消费客群免费上午8点至晚上8点10元/小时上午8点至晚上8点10元/(节假日另算)10元/小时上午8点至晚上7点10元/小时上午8点至晚上8点首小时10元；之后按12元/h（15分钟内免费）外部停车10元/小时晚上8点到次日早上8点10元/辆次晚上8点到次日早上8点小车：30元/辆次大车：36元/辆次晚上7点到次日早上8点5元/次晚上8点到次日早上8点免费长租无无300元/月无需协商约600元/月白天停车收费10元/辆小时；夜晚停车收费10元/