北海运营报告

1、北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)1保密承诺诺本市场运运营报告告内容涉涉及本公公司商业业秘密，仅对有有投资意意向的投投资者公公开。本本公司要要求投资资公司项项目经理收到到本市场场运营报报告时做做出以下下承诺：妥善保管管本市场场运营报报告，未未经本公公司同意意，不得得向第三三方公开开本市场场运营报报告涉及及的本公公司的商商业秘密。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)2说 明由于项目目市场运运营报告告属于预预见性分分析，且且本次分分析工作作中财务务分析以以及相关关部分全全部以项项目方提提供或陈述之之材料为为基础，报告撰撰写人不不对分析析

2、结果进进行任何何保证，但对分分析数据据和过程程进行解解释，当当基础材材料发生变变化时，其结果果也会发发生变化化。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)3目 录第一部分分执执行概要要 . 7（一）项项目简介介 . 7（二）公公司描述述 . 8（三）投投资构成成和融资资意向 . 9（四）项项目主要要财务指指标 . 10第二部分分公公司及项项目描述述 . 111（一）公公司描述述 . 111（二）项项目概况况 . 144（三）工工程建设设规模及及实施进进程 . 155（四）项项目设计计、规划划情况 . 117第三部分分宏宏观经济济和市场场环境 . 21北海田野野国际温温泉

3、旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)4（一）中中国及广广西宏观观经济发发展 . 211（二）旅旅游地产产市场分分析 . 26（三）温温泉旅游游市场 . 339（四）中中国别墅墅产品发发展趋势势 . 443第四部分分项项目环境境分析 . 448（一）北北海房地地产市场场现状及及特征 . 48（二）北北海旅游游产业 . 550（三）项项目选址址北北海市 . 552第五部分分竞竞争分析析 . 599（一）竞竞争环境境 . 599（二）SSWOTT 分析析 . 59（三）竞竞争策略略 . 644北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)5（四）风风险分析析 . 655

4、第六部分分销销售 . 71（一）项项目的卖卖点与特特色 . 71（三）目目标客户户分析 . 775（三）价价格确定定 . 766（四）项项目的整整合推广广策略 . 777第七部分分投投资说明明与财务务分析 . 80（一）资资金投入入说明 . 881（二）财财务基本本数据说说明 . 82（三）财财务数据据预测 . 883（四）损损益表 . 889（五）现现金流量量表 . 94北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)6（六）财财务指标标分析 . 998（七）盈盈利能力力分析 . 1000（八）不不确定性性分析 . 1044（九）项项目的经经济评价价指标 . 1007第八部

5、分分总总结 . 1008北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)7第一部分分执执行概要要（一）项项目简介介北海田野野国际温温泉度假假山庄座座落于广广西北海海市银滩滩大道中中段，距距市中心心13 公里，距北海海机场115 公公里，离高速公公路出口口仅4 公里，与具有有“天下下第一滩滩”美称称的北海海银滩仅仅10 分钟车车程。项项目为北北海田野野生态农业旅游游区建设设项目的的其中一一部分。项目占地地3011 亩，总投资资250000 万元，拟打造造成国家家级温泉泉度假休休闲养生生胜地，融合中中外著名名的温泉泉特色，设设有盐浴浴、鲜花花浴、药药浴、芦芦荟浴等等数十种种温泉浴

6、浴方式，配以中中外一流流的医疗疗保健服服务，为为游客提提供科学养养生服务务，同时时配套各各类服务务设施，集康体体娱乐、休闲观观光、商商务会议议、特色色餐饮等等多种功功能于一一体。该项项目的开开发可打打破北海海长期以以来仅以以海洋资资源为主主的单一一旅游结结构，提提升北海海旅游文文化质量量，填补补北海无温温泉旅游游的空白白，其市市场前景景广阔，发展潜潜力巨大大。项目拟建建东南亚亚别墅及及酒店式式公寓共共计5000000 平米米（包括括配套），项目目容积率率仅为00.255，为高高级休闲闲住宅度假假区。本项目拥拥有“生生态、温温泉、滨滨海”的的设计特特色，以以此为主主要理念念吸引客客户，并并可作为

7、为主要项项目卖点点。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)8北海市位位于广西西壮族自自治区南南部，三三面环海海，背靠靠大西南南，面向向东南亚亚、陆邻邻广东、港澳和和越南，是我国少数数民族省省区中唯唯一对外外开放的的沿海城城市；是是我国西西部地区区唯一一一座拥有有全天候候机场、大型国国际客货货运港口和和铁路、高速公公路四通通八达的的现代化化滨海城城市。是是“中国国最适宜宜人居的的城市”之一，被评为为“中国国十佳宜居居城市”、“中中国十大大休闲城城市”、“中国国新创型型10 强市”之一。是我国国著名的的旅游城城市。绵绵长244 公里的北海海银滩，以“天天下第一一滩”的的

8、美誉享享誉天下下。同时时，项目目符合广西北北部湾旅旅游发展展规划的发展展方向。（二）公公司描述述广西田野野科技种种业股份份有限公公司是一一家集农农作物引引进、试试验、示示范、繁繁育、种种植、销销售、农农产品深深加工及农业业生态旅旅游于一一体的高高科技农农业企业业，也是是北海市市人民政政府和广广西壮族族自治区区人民政政府重点点培育的的拟上市公公司。截截止20007 年底，公司注注册资本本33336 万万元，总总资产11.3 亿元。公司创立立于19998 年，前前身为北北海田野野科技种种业有限限责任公公司。220033 年，经广西西壮族自自治区人人民政府府批准改制制，更名名为广西西田野科科技种业业

9、股份有有限公司司。下设设北海田田野食品品有限公公司、北北海田野野生态旅旅游观光光园管理有有限公司司、北海海田野房房地产开开发有限限公司、北海田田野电气气工程有有限公司司、云南南瑞丽西西南大地地石斛开开北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)9发有限公公司5 家企业业。（三）投投资构成成和融资资意向本项目需需要新增增投资2250000 万万元人民民币，其其中对外外借贷2250000 万万人民币币。以项项目的经经营权作作为对外外借贷的抵押押担保。项目 投投资金额额1 土地地 60000.002 建设设投资 150000.002.1 建筑工工程 662500.0002.2

10、设备及及工程安安装 550000.0002.3 其他工工程和费费用 225000.0002.4 基本预预备费 12550.0003 配套套设施和和公用工工程 330000.0004 流动动资金 10000.0005 合计计 2550000.000项目公司司与投资资方以合合作方式式进行合合作，合合作期限限为155 年，外方不不参与经经营管理理，每年年收回固固定分红。外方方每年回回收投资资总额的的12%，前三三年不参参与分红红，从第第四年起起，122 年回回收。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)10（四）项项目主要要财务指指标本项目投投资总额额为2550000.00

11、0 万元元，有关关经济评评价指标标如下：序号 项项目 值1 NPPV(万万元) 84881.3372 irrr 114.886%3 ptt 5.394 动态态pt 8.2295 投资资利润率率 8.64%6 投资资利税率率 9.89%合作期内内，项目目累计实实现销售售（营业业）收入663317.88 万元，合计利利润总额额为2998400.299万元。，经营期期合计税税后利润润223380.21 万元。0.00020000.00040000.00060000.00080000.000100000.000120000.000140000.000160000.000180000.000200000

12、.000北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)11第二部分分公公司及项项目描述述（一）公公司描述述广西田野野科技种种业股份份有限公公司是一一家集农农作物引引进、试试验、示示范、繁繁育、种种植、销销售、农农产品深深加工及农业业生态旅旅游于一一体的高高科技农农业企业业，也是是北海市市人民政政府和广广西壮族族自治区区人民政政府重点点培育的的拟上市公公司。截截止20007 年底，公司注注册资本本33336 万万元，总总资产11.3 亿元。公司创立立于19998 年，前前身为北北海田野野科技种种业有限限责任公公司。220033 年，经广西西壮族自自治区人人民政府府批准改制制，

13、更名名为广西西田野科科技种业业股份有有限公司司。下设设北海田田野食品品有限公公司、北北海田野野生态旅旅游观光光园管理有有限公司司、北海海田野房房地产开开发有限限公司、北海田田野电气气工程有有限公司司、云南南瑞丽西西南大地地石斛开开发有限公公司5 家企业业。公司拥有有中国西西南地区区最大的的农作物物繁育基基地，占占地10020 亩，主主要繁育育菠萝、甘蔗、木薯以以及国内内外新奇特特水果品品种，成成功推广广覆盖西西南地区区，种植植面积达达1000 多万万亩。其其产品新新台糖225 号号甘蔗良良种获国国家星火计计划项目目奖，木木薯GRR8911 良种种获国家家农业部部丰收计计划项目目奖，水水果型剥剥

14、皮菠萝萝良种引引进开发发获广西西自治区科科技扶贫贫项目。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)12同时，公公司拥有有目前国国内最大大的石斛斛种原生生产基地地，占地地76000 多多亩，自自主采集集、引种种33 种珍稀稀野生石斛，并并对其中中29 种成功功进行离离体组织织培养，野生栽栽培35500 余亩，人工集集约化栽栽培5000 余余亩。为进一步步做大、做强农农业产业业，公司司兴建年年生产能能力上万万吨的农农产品深深加工厂厂，主要要生产菠菠萝、芒芒果、荔枝、木木瓜等亚亚热带水水果原浆浆原汁、浓缩汁汁以及具具有高科科技含量量、高附附加值的的石斛冲冲饮等系系列产品品，实

15、现现了农业产产业化经经营。经过几年年的发展展，公司司取得较较好的业业绩并获获得多种种荣誉，成为了了中国果果菜高科科技示范范基地、国家星星火计划、丰丰收计划划项目实实施单位位、广西西“百企企入桂”企业、广西科科技扶贫贫龙头企企业、北北海首批批农业产产业化重重点龙头企企业、北北海市高高新技术术园区农农业高科科技园。展望未来来，公司司将以建建设现代代科技农农业为已已任，进进一步加加快农业业产业化化发展步步伐，开开发更具具市场竞竞争能力的产产品，力力争发展展成为国国内最大大的以农农作物良良种繁育育、推广广种植、农产品品深加工工及农业业生态旅旅游观光光于一体的的农业产产业化龙龙头企业业，争取取早日实实现

16、上市市目标。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)13北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)14（二）项项目概况况北海田野野国际温温泉度假假山庄座座落于广广西北海海市银滩滩大道中中段，距距市中心心13 公里，距北海海机场115 公公里，离高速公公路出口口仅4 公里，与具有有“天下下第一滩滩”美称称的北海海银滩仅仅10 分钟车车程。项目为北北海田野野生态农农业旅游游区建设设项目的的其中一一部分。项目占地地3011 亩，总投资资250000 万元，拟打造造成国家家级温泉泉度假休休闲养生生胜地，融合中中外著名名的温泉泉特色，设设有盐浴浴、鲜花花

17、浴、药药浴、芦芦荟浴等等数十种种温泉浴浴方式，配以中中外一流流的医疗疗保健服服务，为为游客提提供科学养养生服务务，同时时配套各各类服务务设施，集康体体娱乐、休闲观观光、商商务会议议、特色色餐饮等等多种功功能于一一体。该项项目的开开发可打打破北海海长期以以来仅以以海洋资资源为主主的单一一旅游结结构，提提升北海海旅游文文化质量量，填补补北海无温温泉旅游游的空白白，其市市场前景景广阔，发展潜潜力巨大大。项目开发发具备良良好的发发展优势势，因其其位于田田野生态态旅游观观光园内内，可利利用该园园已形成成的社会会品牌效效益和较高的的旅游人人气，促促进项目目更好发发展。该该园至220055 年底底开园至至今

18、，共共接待中中外游客客40 余万人人次，产产生了较好的的经济效效益和社社会效益益，成为为了全国国农业旅旅游示范范点、广广西区科科普教育育示范基基地、广广西大学学农学院院、北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)15北京航空空航天大大学北海海学院生生态规划划学院、北京航航空航天天大学北北海学院院旅游管管理学院院教学科科研实习习基地、北海市各各学校科科普教育育基地，吸引了了广大游游客及北北海市民民前往旅旅游观光光、休闲闲娱乐、户外拓拓展。（三）工工程建设设及实施施进程（1）工工程建设设规模项目总建建筑面积积约2550000 万平平方米。项目拟拟建东南南亚别墅墅及酒店店式公

19、寓寓共计5500000 平平米（包包括配套套），项目容积积率仅为为0.225，为为高级休休闲住宅宅度假区区。项目为北北海田野野生态农农业旅游游区建设设项目一一期的其其中一部部分。北海田野野生态农农业旅游游区建设设项目一一期主要要概况如如下：A，门景景区（660 亩亩）：旅旅客接待待服务中中心；B，温泉泉度假区区（3000 亩亩）：养养生保健健，温泉泉度假，宾馆酒酒店、会会议中心心；C，生态态观光区区（3000 亩亩）：农农业种植植，科普普示范；D，休闲闲娱乐区区（1000 亩亩）：烧烧烤，垂垂钓，棋棋牌；北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)16E，餐饮饮服务区区（

20、1000 亩亩）：特特色餐饮饮，娱乐乐观赏；F，汽车车旅游营营地（660 亩亩）：汽汽车旅馆馆，房车车营地，露营；G，户外外拓展区区（1000 亩亩）：水水上乐园园，户外外拓展。（2）工工程内容容以温泉生生活及温温泉养生生为主，融合中中外温泉泉特色，设盐浴浴、药浴浴、绿色色植物保保健浴等等数十种种温泉浴浴方式，加以以我国的的中医保保健疗法法，为游游客提供供科学养养生、食食疗养生生等配套套服务；建设度度假酒店店、休闲闲娱乐中中心、商务务会议中中心等，集观光光旅游、休闲度度假、养养生健体体等功能能于一体体，拟打打造成国国家级温温泉度假假休闲胜胜地。（3）工工程实施施进程项目目前前已获得得北海市市环

21、境保保护局，北海市市旅游局局，北海海市城市市规划局局，北海海是国土土资源局局，广西西壮族自治区区旅游局局等政府府机构对对该项目目（北海海田野生生态农业业旅游区区建设项项目）的的关于用用地，环环境保护护，项目目建设等方方面的批批示。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)17（四）项项目设计计、规划划情况1、设计计构想（1） 设计特特点：在新城市市主义原原则即新新邻里概概念的基基础上，结合现现代技术术和交通通的成果果，在体体现现代代性的同同时，避避免过分的轴轴线对称称和表象象化的设设计，营营造高雅雅、亲和和的度假假旅游居居住区整整体氛围围，并满满足现代代物业的的功能要要

22、求。北海区素素以水网网纵横而而闻名，通过水水系的开开挖与整整理，形形成如环环保的生生态水系系，形成成度假旅旅游居住住区良好的生生态体系系。整个项目目的定位位是“黄黄金海岸岸、百年年人文、农业生生态”，项目的的设计目目标为打打造一个个“滨海海生态温温泉度假中心心”，在在设计中中紧扣“温泉”，“滨滨海”，“生态态”这三三个重点点，进行行功能上上的定位位与分析析。“温泉”-本地块块的温泉泉资源，作为本本项目的的亮点之之一。“滨海”-本地块块紧邻北北海市银银滩旅游游度假区区，又具具有国际际温泉旅旅游度假假山庄这这种独特特概念，围绕这这北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)1

23、8个自然资资源把项项目设计计成一个个具有滨滨海居住住和休闲闲概念的的楼盘。“生态”-本项目目容积率率为0.25，并配合合北海田田野生态态农业旅旅游区整整体项目目，在合合理的规规划住宅宅、公建配套设设施、景景观、水水系分布布的同时时，力求求打造一一个具有有生活氛氛围的生生态环境境，使得得项目具具有较完完善的公公共配套（有商用用、娱乐乐、休憩憩等设施施，公共共开放空空间），为周边边的住户户和来此此旅游的的消费群群体提供供活动、休闲、消消费的场场所，并并提供完完善的生生态生活活功能，在功能能上与温温泉、自自然、滨滨海互为为补充，和谐共共融。（2）设设计理念念：旨在创造造具有东东南亚风风情的生生态旅游

24、游度假居居住社区区，提出出：“主主题生态态度假、居住、旅游环环境”的的设计新设计计目标：用生态态的技术术提出并并实现一一种以“自然度度假、居居住、旅旅游”为为主题的的环境社社会新概概念，创创造出一种种独特的的社区生生活新模模式，通通过对度度假、居居住概念念的主题题延伸，使本案案与整个个旅游区区的主题题相辅相相承，与自自然溶为为一体。同时将将设计母母题中的的要素通通过建筑筑组合和和环境景景观、小小品等自自然空间间的创造造，使东东南亚神韵韵得到较较真实的的体现，营造出出现代又又无污染染的大自自然中的的度假、居住、旅游社社区。（3）景景观设计计：为了把本本项目打打造成一一流的“环境+质量+文化”的品

25、牌牌，在本本案的景景观设计计上，设设计出中中心湖面面景观北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)19来提升整整个楼盘盘的品质质，通过过对原水水系的重重新组织织，进行行合理的的景观规规划，借借助木道道、人工工沙滩、雕塑喷喷泉，丰富富的特色色植物等等方式把把所要表表达的文文化理念念进行有有机的链链接，把把清新的的自然气气息与浓浓郁的人人文氛围围，开放式的的建筑空空间与艺艺术化的的园林生生态融为为一体。a）总体体景观环环境整合合本社区以以东南亚亚文化特特征的延延伸作为为精神线线索，以以绿地、自然、阳光的的人居环环境为主主题，对对物业的的中心绿地，各组团团的绿地地环境进进行统

26、一一规划设设计，以以达到充充分整合合环境资资源，提提升物业业环境品品质的目目的。b)景观观设计的的空间脉脉络结构构整个物业业在总体体景观在在布局上上由一轴轴三弧两两横的空空间脉络络结构组组成、形形成“点点、线、面”有有机组合合的各式景观观空间。2、规划划本项目地地块总平平面的规规划上充充分考虑虑与市政政规划以以及整体体项目融融合，在在市场定定位上根根据策划划公司所所进北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)20行的市场场调查，采用价价值性的的原则来来规划设设计本案案。国际温泉泉旅游度度假山庄庄拟设别别墅区，公寓区区，会所所区已经经相关服服务区，并有机机联通北北海田野野

27、生态农农业旅游区建建设项目目区域。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)21第三部分分宏宏观经济济和市场场环境（一）中中国及广广西宏观观经济发发展中国20088 年的的经济总总量比119522 年增增加了777 倍倍，改革革开放以以来，中中国经济济总量占占世界的的比重不不断提高高，20008年为6.4%，位居美美国和日日本之后后，居世世界第3 位位。根据据世界银银行资料料，折合合成美元元，中国20008 年国内内生产总总值为3386000 亿亿美元，相当于美美国的227.22%，日日本的778.66%。19533-20008 年国内内生产总总值增速速北海田野野国际温

28、温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)22人均国内内生产总总值增长长32.4 倍倍，中国国由低收入入国家跃跃升至世世界中等等偏下收收入国家行列。人均国国内生产产总值在在由19952 年的119 元上升升到19978 年的3881 元元后，迅迅速提高到20008 年的2226988 元，扣除价价格因素素，20088 年比比19552 年年增长332.44 倍，年均增增长6.5%，其中中19779-220088 年年年均增长长8.66%。19522-20008 年人均均国内生生产总值值广西20099 年广广西生产产总值（GDPP）77000.336 亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上

29、年增长长13.9%，增速比比上年提提高1.1 个百分分点。今今年，广广西经济济运行方方面从以以下几个个方面呈呈现出亮亮点。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)23农业：粮粮食连续续三年减减产后首首次增产产初步统计计，20009 年全区区种植业业增加值值7766.277 亿元元，比上上年增长长5.22%；粮粮食产量量14663.22 万吨吨，增长长4.9%；园林林水果产产量7771.772 万万吨，增增长166.9%；林业业增加值值1044.233 亿元元，增长长4.55%；牧牧业增加加值3998.339亿元，增增长5.6%；肉类总总产量3371 万吨，增长55.8

30、%；植树树造林面面积3665 万万亩。工业：企企业效益益逐步好好转20099 年全全区规模模以上工工业增加加值22265.06 亿元，比上年年增长118.22%，增增速比上上年回落落4.44 个百百分点。在38 个大类类行业中中有233 个行行业利润润比上年年增加。分经济济类型看看，国有有企业增增长111.9%，集体体企业增增长7.3%，股份合作作企业增增长211.2%，股份份制企业业增长117%，外商及及港澳台台商投资资企业增增长233%。全全年全区区规模以以上工业企业盈盈亏相抵抵后实现现利润总总额2660.448 亿亿元，由由上年下下降344.2%转为增增长455.7%。投资：规规模明显显

31、扩大20099 年全全区全社社会固定定资产投投资57706.7 亿亿元，比比上年新新增19922.89 亿元，增长550.88%，增增速比上上年北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)24提高233.6 个百分分点；其其中房地地产投资资增长229.77%，全全年商品品房销售售面积223833.766 万平平方米，增长334.88%，商品房销销售额7777.17 亿元，增长555.66%；第第三产业业投资中中交通运运输业投投资增长长1000.8%，其中中铁路投投资增长4000.7%，公路路投资增增长733.8%。消费：部部分商品品销售快快速增长长20099 年全全区社会

32、会消费品品零售总总额27790.7 亿亿元，比比上年增增长199.3%。在限限额以上上批发零零售贸易易业255 个大类商品品中有221 个个大类商商品零售售额比上上年增长长，其中中汽车、家具、中西药药品和机机电产品品及设备备类商品品零售额分别别增长334%、27%、22.4%和和20.8%。全年全全区入境境旅游者者人数2209.85 万人次次，比上上年增长长4.44%。居民消费费价格：年底涨涨幅由负负转正20099 年全全区居民民消费价价格比220088 年下下降2.1%。其中，城市下下降2.1%，农村下下降2.5%。分类别别看，八大类商商品价格格“二涨涨六落”：烟酒酒及用品品上涨00.8%，

33、医疗疗保健和和个人用用品上涨涨0.55%，家家庭设备备用品及及维修服务下下降1.4%，食品下下降1.5%，衣着下下降2.2%，交通和和通信下下降2.1%，娱乐教教育文化化用品及及服务下下降北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)250.2%，居住住下降88%。居居民消费费价格112 月月同比涨涨幅由负负转正，当月上上涨1.2%。外贸：进进出口实实现增长长20099 年全全区外贸贸进出口口总额1142.06 亿美元元，比上上年增长长7.33%。其其中，出出口833.711 亿美美元，增增长133.9%；进口588.355 亿美美元，下下降0.9%。全年广广西对东东盟出口

34、口36.17 亿美元元，增长长33%，其中中对越南南出口330.998 亿亿美元，增增长366.6%。高新新技术产产品、机机电产品品、农产产品出口口分别增增长422.9%、40.4%和和9%。全全年全区区外商直直接投资额额10.35 亿美元元，比上上年增长长6.66%。城乡居民民收入：继续增增加20099 年全全区城镇镇居民人人均可支支配收入入154451 元，比比上年增增长9.2%，扣除价价格因素素，实际际增长112%。全年农民人人均纯收收入39980 元，增增长7.9%，扣除价价格因素素，实际际增长110.66%。全全年居民民储蓄存存款余额额47115.335亿元，增增长211.5%。全年

35、年全区城城镇新增增就业442.771 万万人，年年末城镇镇登记失失业率33.744%。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)26北部湾经经济区：经济增增势强劲劲20099 年广广西北部部湾经济济区(南北钦钦防四市市)GDDP 比比上年增增长155.9%，增速速比全区区高2 个百分分点；规规模以上工业增增加值增增长200.7%，比全全区高22.5 个百分分点；全全社会固固定资产产投资增增长544.8%，比全全区高44 个百百分点；财政政收入增增长222%，比比全区高高7.33 个百百分点；社会消消费品零零售总额额增长119.77%，比比全区高高0.44 个百百分点。（

36、二）旅旅游地产产市场分分析中国旅游游地产市市场现状状1、中国国旅游房房地产的的机会分分析A、 越越来越多多的企业业投入旅旅游房地地产领域域到目前为为止，国国内涉足足旅游房房地产领领域的公公司超过过1000 家，除了国国外和港港台颇具具实力的的大公司司外，还还北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)27包括内地地首创、海航、中信中中旅等大大型企业业， 也包括括天鸿、万通集集团等一一大批房房地产投投资开发发商。北北京、上海、海海南、广广东、深深圳等开开工的旅旅游房地地产项目目达到近近百个。从19999 年海南南“南海海传说”、三亚亚“ 博鳌国家旅旅游休闲闲度假区区”的成成

37、功开发发后，先先后已有有几十个个旅游房房地产项项目在全全国进行行，并取取得了较较大的市市场反应。B、旅游游与房地地产的嫁嫁接日趋趋成熟从90 年代初初海南开开始，到到98 年随着着人民生生活水平平的提高高，特别别是社会会有产阶阶层的形形成为旅旅游房地地产消费奠定定了基础础，产生生了第一一批中国国有钱阶阶层 消费群群。多种种旅游产产品和投投资品种种的完善善，多重重市场价价值的凸显使使这一产产品逐渐渐成为市市场新宠宠，并与与旅游消消费成功功实现了了嫁接。中国目目前的宏宏观经济济背景，比较类类似 发达达国家770 年年代旅游游物业飞飞速发展展的初期期，不论论是供给给，还是是需求都都已具备备了发展展旅

38、游、休闲物物业及分时度假假交换系系统的条条件。C、市场场的过渡渡使发展展空间加加大工作时间间的缩短短和经济济水平的的提高，度假消消费成为为时尚。每年1115 天的假假期，对对传统旅旅游方式式的不满满足，使以以单纯观观光旅游游阶段已已开始向向度假旅旅游 过渡，并形成成了每年年24%以上的的增长幅幅度。根根据国际际通行发发北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)28展惯例，度假需需求从产产生发展展到具备备一定规规模所需需时间为为35 年。从这一一方面来来说，中中国至少少还有33 5年的火爆爆发展空空间。D、市场场日趋成成熟，可可利用资资金相对对充足传统投资资领域、生产领领

39、域已基基本饱和和，市场场进入成成长发展展阶段，特别是是传统房房地产开开发领域域的机会会越来越少，住宅市市场成熟熟期已基基本到来来。京、沪、 深、人人均居住住面积已已超过220 平平方米。住宅消消费开始始向舒适型转移移，销售售市场出出现了萎萎缩的前前兆，即即滞涨期期。大量量的传统统房地产产资金开开始物色色新的领领域。2、中国国旅游地地产危机机（T）分析析A、经营营模式单单一，缺缺乏创新新中国的旅旅游房地地产经营营开发方方式普遍遍过于传传统和呆呆板，除除了项目目单纯照照搬没有有创新外外，在经经营操作作上也普遍采采用单一一的旅游游风景式式，不能能形成自自有稳定定的消费费群体，难以形形成一个个整体的的

40、营销网网络。B、经营营市场混混乱 ，缺乏乏行业规规范巨大的市市场和高高额的利利润回报报引来了了众多企企业的争争夺。但但由于旅旅游房地地产在中中国尚属属起步阶阶段，行行业法规不够够完善，让部分分经营者者有机可可乘，带带来了 许多不不良影响响。一些些经营者者在广告告宣传资资料中明明示了投投北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)29资回报，在购房房者与酒酒店经营营公司签签定的委委托合同同中，许许下诱人人的承诺诺，以此此误导消消费者。更有一一些不法法之徒 采采用欺诈诈性销售售、非法法集资等等手段牟牟取暴利利。C.消费费者支付付能力的的制约旅游房地地产在中中国主要要以产权权酒

41、店形形式出现现。尽管管这一形形式在外外国已风风靡多年年，但在在中国尚尚属新兴兴事物，消费费者普遍遍对其不不太了解解，加上上中国人人超前 消费的的意识并并不强，一下子子拿出多多年的积积蓄去购购买未来来十几年甚甚至几十十年的度度假用房房却最终终没有房房子的产产权，这这对于大大多数中中国老百百姓来说说仿佛有有点太超超前了。而且 目目前国内内市场上上加入国国际度假假交换系系统的部部分分时时度假产产品价格格超出了了国内的的支付能能力，顾顾客想与与国外进行行交换度度假的愿愿望很难难实现。另外，带薪休休假制度度在中国国并 未全面面实行，这使得得广大消消费者对对于投资旅游游房地产产更加审审慎。D、理念念引导尚

42、尚需时日日在旅游地地产的具具体运作作过程中中，有一一些细节节问题成成为发展展的重要要障碍。例如物物业产权权分散就就是阻碍碍地产项目实实现旅游游化的一一个重要要障碍。这是指指许多已已经出售售的商用用物业产产权分散散在大大大小小的的业主手手中，经经营项目和和装修风风格无法法统一协协调，使使得物业业不能形形成吸引引游人的的景点。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)30E、旅游游地产自自身的“弱势地地位”旅游业过过分依赖赖于宏观观经济，缺乏独独立生存存的能力力。一旦旦宏观经经济形式式发生不不利变化化，旅游游业将迅迅速萧条，而而依附于于旅游业业的别墅墅、度假假村将再再次出现

43、现门可罗罗雀的惨惨淡景象象。F、旅游游地产理理论支持持落弱，现实操操作有风风险尽管“旅旅游地产产”概念念早已提提出，但但该概念念的理论论支持实实际比较较薄弱：其一，旅旅游地产产主打的的“假日日经济”概念，仅仅局局限在“假日”，时空空范围很很小，同同时人们们休闲度度假选择的自自由度受受到限制制，度假假时间过过于集中中容易形形成“瓶瓶颈”，这样会会使人的的休闲效效果大打打折扣；其二，旅旅游地产产不太符符合中国国目前的的国情。因为“旅游地地产的依依靠是旅旅游”，这对于于中国人人来说需需要大量的时时间和金金钱，同同时与西西方许多多国家有有所不 同的是是一年中中给予职职工几天天乃至一一个月的的带薪休休假

44、的中中国企业并并不多，“带薪薪休假制制度”在在国内毕毕竟刚刚刚起步，大多数数人外出出旅游仍仍是依靠靠“五一一”、“十一”等国 家法法定假日日，这样样无法从从时间上上解决人人们旅游游过于集集中的问问题。另另外，在在每个节节假日都都有能力力出去旅旅游的群体体也并不不多。其三，旅旅游地产产虽然也也打出休休闲娱乐乐的旗号号，但有有关风险险投资的的味道更更浓些，这与人人们享受受生活的的休北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)31闲行为恰恰恰是格格格不入入的。G、法律律法规的的相对滞滞后影响响发展旅游房地地产还需需要相关关法律的的支持，就现行行法律来来讲，所所谓的分分时度假假产

45、权酒酒店等物物业就是是一个敏敏感的问题。H、快速速增长的的支撑空空泛中国的旅旅游地产产还只是是处于起起步阶段段，旅游游地产对对相关产产业链的的要求很很高，对对服务的的要求很很高，这这都不是一朝朝一夕可可以达到到的。旅游地产产发展趋趋势与特特征特征一：旅游模模式转换换旅旅游已经经从观光光旅游、商务旅旅游向休休闲旅游游转化初级阶段段是以景景点观光光为基础础的旅游游概念，中级阶阶段可能能从城市市开始，最初长长假集中中于城市市，以看看为主，然后后把一些些商务活活动结合合起来。近年来国国内旅游游经济获获得了长长足的发发展，其其表现是是游客规规模的不不断扩大大、旅游游消费形形式的不不断丰富富和旅游经营营收

46、入的的持续增增加。也也是就说说直观地地看 来，旅旅游市场场在“量量”的方方面获得得了显而而易见的的增长，并北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)32且有进一一步强劲劲增长的的趋势。但通过过对于这这个市场场客源、交通、以及消消费行为为的进行行综合分分析之后后，当前前旅 游市市场的发发展不仅仅有表象象上的“量”的的增长，更蕴藏藏着“质质”的提提升，而而体现集集中这一一“质变变”的，就是旅游游消费模模式的转转换，即即由传统统的以景景点观赏赏为目的的的“观观 光旅游游”向以以休闲消消费、时时间消费费与度假居住为为目的的的“休闲闲旅游”、度假假旅游模模式的转转换。正是这样样一

47、种新新兴的模模式，对对原有旅旅游配套套服务设设施与景景区经营营模式提提出了新新兴的功功能要求求。在“休闲旅游”旅游模模式中，人们需需要的不不仅仅是是对 旅游景景点的观观赏，更更强调的的旅游全全过程的的质量与与舒适程程度，尤其是远远离城市市的景区区短期或或定期居居住，更更成为未未来旅游游发展的的时尚。这样一一种消费费模式的的转变，是传统统的旅游景景区在设设施上无无法继续续适应和和满足的的，正是是这样一一种转变变，使当当前以新新型旅游游消费空空间营造造为目的的的“旅游游房产”开发如如火如荼荼。当中国的的旅游解解决了时时间、收收入和汽汽车这三三个问题题后，一一般意义义上的观观光旅游游已经开开始向商商

48、务型、度假型的方方向转化化。而这这，也是是未来旅旅游地产产开发与与服务的的方向。征二：主主导休闲闲旅游模模式叠加旅旅游观光光与都市市休闲消消费理念念结合休闲型旅旅游开发发的主要要特征，是在旅旅游风景景区的背背景下叠叠加了现现代时尚尚的都市市休闲消消费模式式。在新新兴北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)33的“休闲闲旅游”、“度度假旅游游”模式式下，人人们对 于旅游游消费的的要求将将集中于于旅游风风景区的的环境与与现代休休闲消费这样样两个因因素，也也就是说说旅游的的出发点点，将会会是对于于景区环环境的向向往，而而在走进进这样一一种与所所在都市市环 境相相区别的的景区

49、以以后，仍仍然需要要享受都都市休闲闲消费的的空间和和服务，而旅游游房产正正是提供供这样一一种空间间和服务的的产业。特征三：租务需需求旅游地地产开发发与配套套软硬兼兼施除了硬件件的建设设以外，如果没没有软件件的建设设，很难难把普通通的地产产变成旅旅游地产产。旅游游地产一一个转换换过程就是有有人替你你去管理理，有人人替你去去实行租租 务。凡凡是有最最优秀的的酒店管管理公司司或者物物业管理理条件的的地区，才有可能能逐渐形形成旅游游地产，因为它它要有一一个巨大大的网络络来实施施。而某某一个发发展商说说我在某某一个地地区盖 一小块作为为一个旅旅游地产产，然后后又没有有一个庞庞大网络络或者软软件配套套，这

50、个个常常很很难变成成分时度度假，所所以配套套、服务系统统和硬件件是不能能分离的的。旅游游地产常常常要把把旅游 项目经经营得很很好，同同时又要要把旅游游房地产产配套服服务经营得得很好，这两者者结合起起来才能能使旅游游地产发发挥出旅旅游的作作用。特征四：品质吸吸引“双双高”阶阶层投资+消费模模式组合合因为旅游游房产通通常具有有“投资资+自用”的两重重功能，投资者者不仅可可以在投投资中获获得保值值增值收收益，更更北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)34可以通过过投资长长期享受受物业的的带来了了空间享享受和 消费功功能。这这样的旅旅游房产产通常会会吸引一一些“高高收入”、

51、追求“高高品质”生活的的人群前前来消费费与投资资。这是是近年来来旅游房房地产发发展的一一个重要要特征。根据这这一特征征，开发商可可以采取取一些相相关的营营销措施施满足这这部分消消费者与与投资者者的需求求。如委委托经营营与定期期免费自自用的营营销策略，即房产产售出之之后，每每年提供供一定期期限的居居住期限限， 具体入入住时间间可以由由业主自自由选择择，此外外的时间，将将由酒店店营运商商接受委委托实施施统一经经营管理理对外经经营，并并向业主主提供固固定比例例的收益益回报。这样一种种模式不不仅满足足了“双双高”阶阶层休闲闲度假的的愿望，同时也也免去了了他们在在不使用用物业时时打理、租赁的麻烦烦，是今

52、今后此类类旅游地地产物业业的经营营方向。三、旅游游房地产产市场前前景分析析分析旅游游地产的的市场前前景，必必须先对对旅游业业的发展展趋势及及前景作作分析，并在此此基础上上展望旅旅游地产产的市场前景景。（1）中中国旅游游业发展展趋势分分析随着经济济的发展展和人民民生活水水平的进进一步提提高，闲闲暇时间间的增多多，带薪薪假期的的普遍实实行，旅旅游条件件的改观，国国际旅游游业的深深入开展展对国内内旅游业业的影响响，人民民的旅游游热情将将进一步步焕发。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)35从市场上上来看，中国国国内旅游游市场前前景广阔阔，需求求潜力大大，国内内旅游将将维

53、持高高速稳定定增长的的局面，由数量速度度型向质质量效益益型过渡渡。国内内旅游的的配套基基础设施施和服务务设施将将进一步步的发展展，基本本上符合合国内旅旅游的发展展步伐。通过以上上分析，中国旅旅游业将将呈现以以下的发发展趋势势：、旅游游消费水水平由低低级向高高级发展展，旅游游消费结结构呈现现多元化化的状态态随着中国国人民收收入水平平的提高高，以及及旅游设设施的供供给水平平的提高高，人们们出门旅旅游将要要求吃得得好、住住得好、乘车车带空调调、坐软软卧，有有的要求求乘坐飞飞机往返返，由基基本满足足型向舒舒适型、享受型型过渡。当前中国国国内旅旅游消费费的结构构中食住住行的比比重较大大，达，游购购娱占。

54、旅游业发发达国家家和地区区如新加加坡和香香港，旅旅游消 费中游游览购物物娱乐支支出占。中国旅旅游消费费资料中中，物质消费费资料多多，精神神消费资资料少。随着中中国旅游游产品生生产开发发的多样样化系列列化和旅旅游配套套设施投投资结构构的 进一一步改观观，今后后中国国国内旅游游消费结结构中游游购娱的的比重将将进一步步上升，精神消消费资料料的比重重也将上上升。、旅游游人数稳稳步增长长，有组组织的团团体将逐逐步增多多。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)36目前中国国国内旅旅游人数数年平均均增长率率在以上上，随着着市场经经济的深深入发展展，旅游游人数将将继续增增长，并维持

55、高高速局面面（扣除除各种意意外因素素的影 响）。由于负负责接待待国内旅旅游者的的旅行社社增长速速度过慢慢以及经经营中的不正正之风，服务质质量的低低劣造成成目前国国内旅游游者多以以散客出出现。随随着旅行行社的发发展及服服务质量量的 改观，将会会有越来来越多的的人通过过旅行社社旅游。旅行社社提供食食住行游游购娱一一条龙服服务，提提供各种种旅游信信息，也也将使一部部分旅游游者选择择它。、旅行行路线由由短途到到长途发发展人们将不不满足家家门口的的短距离离启蒙式式旅游，而是向向中长途途涉足。旅游的的区域扩扩大，热热点仍热热，温点点和冷点将随随着国内内旅游的的发展而而逐步升升温。随随着中国国交通事事业的进

56、进一步发发展和人人们的闲闲暇时间间的增多多，人们们的眼光逐逐步投向向外面的的世界。、旅游游方式上上单一化化向多样样化发展展目前人们们的旅游游方式一一般为观观光旅游游型，活活动内容容贫乏单单一，随随着人们们生活内内容的多多样化，同样要要求旅游内容容的多样样化，专专题和特特种形式式的旅游游日益 增加，享受性性和游乐乐性的旅旅游内容容会大大大增强。今后人人们的旅游游方式由由观光型型为主，发展到到度假旅旅游，探探险旅游游，科学学考察旅旅游，民民俗旅游游，生态态旅游，体育旅旅北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)37游， 保保健康复复旅游，文学旅旅游，美美食家旅旅游等等等百花

57、齐齐放的局局面。、旅游游人员构构成中自自费旅游游与公费费旅游将将各领天天下公费旅游游中的职职工奖励励旅游，公务旅旅游，会会议旅游游仍将在在国内旅旅游中占占一定比比重，只只不过份份额逐步步下降，而随随着人民民生活水水平的提提高，大大部分人人将会以以自费旅旅游的方方式出现现。、服务务设施和和配套设设施日趋趋完善旅行社的的数量将将增长，饭店业业的比重重基本平平衡，能能够满足足日益增增长的消消费需求求。旅游游交通将将有所缓缓解落后局面面，但由由于中国国旅游者者人数庞庞大，紧紧张局面面仍将存存在，特特别是在在热点地地区，表表现更为为明显。、国内内旅游向向出国旅旅游延伸伸由于边境境旅游口口岸的增增加，使使

58、边境旅旅游日益益成为焦焦点。中中国旅游游者到东东南亚、欧洲、美洲、澳洲等等的人数日益益增长。（2）中中国旅游游房地产产的发展展前景分分析中国旅游游房地产产潜力巨巨大、前前景广阔阔，广阔阔的发展展空间和和市场潜潜力，使使旅游物物业开发发成为未未来十年年中国地产业业最亮丽丽的风景景线，主主要表现现如下：北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)381）从国国家政策策上，党党中央、国务院院及各级级政府，相继出出台了刺刺激和拉拉动旅游游及相关关产业发发展的新新政策，无形形中为中中国旅游游房地产产的发展展提供了了一个广广阔发展展的平台台，这是是中国旅旅游房地地产可持持续发展展的坚

59、实实基础和动动力保证证。2）正在在形成的的旅游强强国地位位和强大大的消费费群体，为中国国旅游房房地产市市场开发发提供了了巨大的的发展空空间。据统计，到20005 年，中中国入境境旅游人人数将达达到85500 万人次次，其中中过夜海海外旅游游者34450 万人次次，旅游游外汇收入2220 万美元元；国内内旅游人人数将达达到111 亿人人次，旅旅游收入入50000 亿亿元；出出境人数数将达到到16336 万万人次。中国要从从亚洲旅旅游大国国走向世世界旅游游强国。这种旅旅游假日日经济 持续增增长的行行业必将将会吸引引大量投投资，其其中很大一一部分会会投入到到旅游物物业建设设上，为为旅游房房地产开开发

60、提供供契机。3）从城城市基础础设施尤尤其是高高速路的的发展来来看，北北京、上上海、广广州、深深圳等大大城市路路网系统统发展迅迅速；从人均汽汽车的拥拥有量来来看，北北京已达达到8 个人一一辆车的的水平、上海112 个个人一辆辆车、深深圳、广广州约110 个个人一辆车。对于建建立在车车轮上的的旅游房房地产而而言，这这无疑是是一个利利好消息息。4） 市市场日趋趋成熟，可利用用资金相相对充足足，强势势投资商商、房地地产开发发商利用用自己的的资金优优势、营营销优势已捷足足先登，划地为为界，抢抢占先机机。北海田野野国际温温泉旅游游度假山山庄项目目市场运运营报告告(初稿)39市场经济济向来遵遵循：先先介入，