中建大厦项目后评估报告

1、PAGE 【中建大大厦】项项目后评估报报告中海地产产集团有有限公司司后评估估工作小小组二九九年二月第 PAGE 64 页 共58 页【中建大大厦】项项目后评评估报告告前言：中建大厦厦项目是是由中国国最大的的建筑工工程承包包企业“中国国建筑工工程总公公司”，及其其下属全全资子公公司中国国建筑第第八工程程局、中中建国际际建设公公司和上上海隆宇宇公司联联合投资资建设的的高档甲甲级写字字楼。中中建大厦厦整个项项目的建建设委托托中海集集团下属属中海地地产上海海公司全全方位管管理。基于对项项目进行行经验总总结和失失败教训训的吸取取之目的的，希望望本后评评估报告告能为今今后开发发的项目目，尤是是其写字字楼项

2、目目提供一一定的借借鉴。中建大厦厦项目后后评估过过程中，上海公司司同事认认真对待待，努力力工作，总部的的规划设设计中心心和营销销策划中中心及发发展管理理部也积积极地参参与其中中，在此此表示谢谢意。目 录录TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc224121863 【核心内内容提要要】 PAGEREF _Toc224121863 h 2 HYPERLINK l _Toc224121864 【项目投投资管理理评估】 PAGEREF _Toc224121864 h 5 HYPERLINK l _Toc224121865 【项目规规划设计计工作评评估】 PAGEREF _Toc

3、224121865 h 7 HYPERLINK l _Toc224121866 【项目营营销工作作评估】 PAGEREF _Toc224121866 h 26 HYPERLINK l _Toc224121867 【项目进进度、工工程管理理评估】 PAGEREF _Toc224121867 h 43 HYPERLINK l _Toc224121868 【项目成成本管理理评估】 PAGEREF _Toc224121868 h 50 【核心内内容提要要】投资管理理评估从投资的的角度考考虑，本本项目的的开展是是较为成成功的：本次吸纳纳项目采采取了与与陆家嘴嘴（集团团）公司司协议出出让土地地的方式式，地

4、块块转让方方式为一一次性，证明是是相当成成功的。项目随随后可以以直接进进行开发发，没有有动拆迁迁压力，对资金金的快速速回笼相相当有利利。浦西的淮淮海中路路和南京京西路两两个传统统高档办办公区可可供用地地已极少少，办公公楼的主主要发展展空间仍仍在浦东东陆家嘴嘴地区，中建大大厦项目目所在的的世纪大大道沿线线土地也也逐渐成成为稀缺缺资源。对未来几几年上海海市写字字楼市场场尤其是是甲级写写字楼市市场的发发展，作作了较为为准确的的判断。同时对对浦东、浦西区区域市场场，上海海三大办办公商务务区的市市场情况况，做了了大量细细致的市市场调研研和分析析。对于于项目投投资决策策起到了了极其关关键的作作用。规划设计

5、计工作评评估项目在设设计初期期，设计计单位确确定好之之后，经经过对确确定的设设计单位位的更深深入了解解，并结结合前期期的沟通通成果，规划各设设计单位位在项目目的不同同阶段，所应从从事的不不同工作作范围及及工作内内容，并并确定相相关工作作开展的的形式等等问题，建立起起项目的的设计体体系和运运作流程程。中建大厦厦在协调调过程中中主要的的协调思思路是分分阶段确确定和维维护不同同顾问的的权威，以达到到设计的的统一。中建大厦厦从设计计初就排排定总项项目发展展计划，然后由由设计总总包根据据项目发发展进度度制定总总设计计计划，各各顾问公公司根据据总设计计计划排排定自身身的设计计计划，最后由由业主统统一协调调

6、，确定定最终版版设计计计划，此此计划是是动态的的，根据据项目总总体进度度可以随随时调整整。对于境外外设计师师的设计计质量的的衡量，不仅仅仅是从设设计本身身来体现现，还要要表现在在图纸设设计与国国内施工工工艺相相吻合的的程度，这一点点非常的的重要。中建大厦厦在施工工过程中中为了减减少设计计变更的的影响，首先是是在施工工图设计计阶段进进行了33轮审图图，将设设计尽可可能完善善；再次次，在实实施工程程中，如如果出现现设计变变更，现现对变更更进行评评估，确确定是否否属于必必须变更更类；如如果是必必须变更更，再由由合约部部核价，各相关关部门根根据相关关费用，提供更更合适的的方法；最后再再形成发发至现场场

7、的设计计变更，由此减减少设计计变更带带来的影影响。营销工作作评估从取得项项目开始始，即针针对上海海以及浦浦东甲级级写字楼楼市场进进行了全全面的市市场调研研和分析析，并引引进国际际性代理理顾问公公司等专专业公司司参与营营销策划划，在项项目开发发运营全全过程贯贯彻以打打造国际际甲级写写字楼为为目标，重视楼楼宇硬件件品质、形象、租户组组合、人人性化服服务等甲甲级写字字楼要素素。经董事会会决策，中建大大厦以只只租不售售为方针针将物业业作为持持有型物物业经营营，经积积极开展展预租工工作，在在楼宇经经营前期期已实现现了较为为理想的的出租率率和租户户引进。从品牌建建设角度度看，奠奠定高档档甲级写写字楼的的形

8、象是是系统工工程，市市场口碑碑尤其是是中介代代理等市市场专业业人员和和大型租租户的反反映至关关重要，楼宇发发展商、物业管管理公司司是否遵遵照甲级级写字楼楼的商业业管理实实施运营营和管理理是除了了楼宇硬硬件外品品牌打造造的重要要条件。甲级写字字楼租赁赁有其自自身的运运营规律律，只有有从各方方面以国国际化的的高标准准的写字字楼要求求进行推推广包装装、招租租、管理理、服务务，以长长远眼光光实施运运营，才才能实现现良好的的租金现现金流和和物业自自身增值值。发展进度度、工程管管理评估估前期阶段段，由于于中建大大厦项目目为四家家股东出出资，方方案需上上报董事事会确认认，加上上本身超超高超限限的特点点，浦东

9、东新区方方案需经经两轮审审批的特特点，因因而方案案报审这这一节点点出现了了延迟，但是在在后续工工作中抢抢回了时时间，达达到如期期开工的的目标，在项目目实施过过程中，最终的的竣工备备案节点点对比AA版总进进度计划划延迟了了约半年年的时间间，主要要是在方方案阶段段地下空空间由三三层改为为四层，地上高高度增加加26mm，结构封封顶之后后，幕墙墙、精装装修与机机电安装装同时展展开的这这一阶段段材料的的调整引引起供货货时间的的延迟。地下施工工阶段与与结构施施工阶段段全部在在进度计计划控制制范围之之内，但但结构封封顶后，钢结构构、幕墙墙、精装装修、机机电安装装灯进度度比计划划均有滞滞后。主主要原因因为对中

10、中建大厦厦这一没没有标准准层、上上大下小小的倒圆圆台形体体的困难难预计不不足。在竣工核核验阶段段，项目目部编制制了竣工工策划报报告，制制定了详详细的验验收计划划，有计计划分项项次、有有条不紊紊地推进进验收的的进度，短时间间内先后后完成了了共计227项政政府验收收，尽可可能的抢抢回了时时间，满满足了营营销交楼楼的时间间节点。工程管理理中，中中建大厦厦项目的的发展管管理模式式较为特特殊，是是由中建建总公司司等四家家股东出出资，我我司代管管的模式式进行开开发，因因此须定定期召开开董事会会，对于于总进度度计划、合约分分判模式式及重要要装饰材材料、机机电设备备的选型型与定样样、租售售模式与与定价等等核心

11、问问题由各各专业条条线汇总总至项目目，在董董事会召召开时上上报讨论论。该模模式与中中海地产产其它项项目有着着显著的的区别，因此可可比性不不大，但但这种较较为集中中、高效效的决断断模式与与项目部部作为董董事会召召集部门门所起到到的汇总总、牵头头作用是是值得借借鉴的，此模式式是上海海公司试试行大项项目运作作的一个个较为成成功的案案例。成本管理理评估中建大厦厦为我司司代管项项目，聘聘请了上上海市第第一测量量师事务务所为造造价咨询询单位，主要在在重点项项目（总总承包、机电、幕墙、精装修修）给予予技术支支持，包包括编制制招标文文件、日日常粮单单审核、结算审审核等工工作。关于合约约界面的的划分：中建大厦厦

12、的合约约策划报报告进行行了合约约分判的的策划和和安排，但是合合约界面面的划分分工作不不够细致致，虽然然综合机机电、弱弱电、电电梯等工工作划分分较为清清晰，但但总承包包工程与与装饰工工程界面面划分上上存在局局部模棱棱两可的的情况，这类教教训应在在同类型型项目的的开发过过程中予予以重视视和调整整，这是是一项极极为关键键的工作作。合约工作作是一项项非常细细致的工工作，要要求每一一位合约约工程师师做到事事无巨细细，对合合约界面面分判明明晰、责责任明确确，这样样才能提提供合约约管理的的工作质质量。【项目概概况及评评估综述述】项目概况况：地块位置我司于220044年3月月16日日同“上海陆陆家嘴金金融贸易

13、易区联合合发展有有限公司司”正式签签订了陆家嘴嘴金融贸贸易区22-111-5地块土土地使用用权转让让合同，本项项目暂定定名为“上海中中建大厦厦”。中建大厦厦位于上上海浦东东新区陆陆家嘴竹竹园商贸贸区2-11-5地块块上，属属于浦东东新区陆陆家嘴金金融贸易易区域，该区是是全国唯唯一以“金融贸贸易区”命名的的国家级级开发区区，按照照上海市市人民政政府确定定的发展展规划要要求，该该区域将将建成以以经济、金融、贸易等等第三产产业为主主要功能能的地区区，是221世纪纪上海中中央商务务区的重重要组成成部分。中建大厦厦东北面面为世纪纪大道，东南面面为浦项项商务广广场，西西南面为为竹林路路，西北北侧为东东方广

14、场场和全华华信息大大厦。地地块周边边道路交交通极为为便捷，主干道道包括世世纪大道道，东方方路、张张扬路和和杨高路路，延安安路隧道道、大连连路隧道道和复兴兴东路隧隧道，地地块距轨轨道交通通二号线线东方路路站约11公里，距离轨轨道交通通四号线线和六号号线约5500米米。建筑的动动感形态态代表着着前瞻性性的设计计理念，采用了了 “包围性性”的外墙墙表面，从底部部商业裙裙房以螺螺旋形式式攀升到到面向世世纪大道道的塔楼楼最高点点。北面面和南面面的曲面面幕墙，随着高高度的升升高而向向外微倾倾，增加加了塔楼楼的生态态性和雕雕塑感。幕墙系系统由低低反射率率的玻璃璃单元组组成，遮遮阳/遮遮光板进进一步加加强线条

15、条感。同同样材质质的幕墙墙沿着塔塔楼的形形态一直直到达顶顶部螺旋旋上升的的女儿墙墙，围合合了塔楼楼顶部的的灯光装装饰，成成为了世世纪大道道的新亮亮点。建建筑形态态和幕墙墙的结合合会形成成一个轻轻快、优优雅的塔塔楼，沿沿着建筑筑周边移移动或者者随着天天空光线线的变化化，塔楼楼外观也也会不停停地变化化。该方方案是根根据基地地独有的的特点而而特别设设计的，相信它它最好地地代表了了上海可可以给中中国以及及整个世世界带来来的发展展潜力。项目经济济技术指指标中建大厦厦用地面面积9,1899 m22 ，总建建筑面积积96,6333 m22，其中中地上高高度1666m，共322层，计计容面积积为733,518

16、8 m22；地下下4层，建筑面面积211,9688 m22。容积积率7.96，共计车车位3666辆，标准层层高度44.2mm，标准准层净高高2.772.775m。项目开发发周期项目自220044年3月完成成土地签签约，220055年100月正式式开工，20008年55月基本本竣工，客户开开始分批批入驻，20008年8月完成竣工工备案。项目综合合评估本项目容容积率面面积、地地上可销销面积（包括写写字楼、商业裙裙房）基基本未发发生变化化，但地地下建筑筑面积较较项目可可行性研研究阶段段增加了了10,3977平方米米。主要要是因为为原地下下三层设设计的总总车位数数无法满满足相关关规范及及功能要要求，后

17、后改为地地下四层层。中建大厦厦项目在在保证质质量的前前提下，克服各各种困难难，基本本按期竣竣工备案案，同时时通过优优化工程程做法，一方面面加快了了工程进进度，另另一方面面也较好好的控制制了成本本。项目推向向市场的的时机把把握较好好。项目的发发展成本本较可研研报告预预测数减减少较多多、收入入以及净净利润较较可研报报告预测测数均有有较大增增加，税税后利润润率也比比可研预预测数有有较大提提高，实实现了项项目利润润的最大大化。项项目最终终实现了了投资预预期，每每年可带带来较为为稳定的的收入，同时也也提升了了公司抵抵抗风险险的能力力。【项目投投资管理理评估】项目经济济技术指指标的变变化情况况浦东新区区竹

18、园商商贸区22-1-5地块块规划指指标（可可研阶段段），占占地面积积：9,1899.8平平方米，容积率率：8.0万平平方米/公顷，地上建建筑面积积：733,5188平方米米，限高高1400米，建建筑密度度控制在在60%以内，绿地率率需大于于10%。商业业裙房（或附楼楼）6,0000平方米米，地下下车库111,9144平方米米，设置置约2665个地地下车位位。商业业裙房（或附楼楼）内主主要设置置自助银银行、便便利店、邮局、餐饮等等配套设设施。该项目可可行性研研究阶段段与竣工工测算的的主要技技术指标标对比表表如下：单位可行性研研究阶段段竣工预测测算1建设用地地面积m29,1889.882容积率8.

19、03容积率面面积m273,551873,3311.24总建筑面面积m296,663396,66564.1地上（可可销）面面积m273,551873,3311.2写字楼m267,5518商业裙房房m26,0000 4.2地下建筑筑面积m221,996822,3310.75地下车位位数个265366由于中建建大厦项项目尚未未完成项项目竣工工测绘。因此，目前无无法获得得准确的的用地面面积和建建筑面积积数据。暂时先先利用“房屋建建筑面积积计算调调查报告告书”做简要要分析。本项目容容积率面面积、地地上可销销面积（包括写写字楼、商业裙裙房）基基本未发发生变化化，但地地下建筑筑面积较较项目可可行性研研究阶段

20、段增加了了10,3977平方米米。主要要是因为为原地下下三层设设计的总总车位数数无法满满足相关关规范及及功能要要求，后后改为地地下四层层。项目发展展进度的的分析与与总结项目前期期工作进进度上海中建建大厦项项目系中中国最大大的建筑筑工程承承包企业业“中国建建筑工程程总公司司”，及其其下属全全资子公公司中国国建筑第第八工程程局和中中建国际际建设公公司联合合投资建建设的高高档甲级级写字楼楼。陆家嘴金金融贸易易区2-11-5地块属属于负责责陆家嘴嘴金融贸贸易区土土地开发发的一级级土地开开发商陆陆家嘴（集团）公司名名下，我我司与陆陆家嘴（集团）公司商商务谈判判取得成成功，即即可与陆陆家嘴（集团）公司签签

21、订土土地使用用权转让让合同，转让让该项目目，土地地使用年年限从签签订出让让合同之之日起计计算共为为50年年。从20003年77月开始始，我司司配合中中建八局局与陆家家嘴集团团公司针针对该办办公楼用用地进行行了多次次接触。之后，经过中中建八局局努力，我方与与陆家嘴嘴集团公公司进入入实质性性谈判，陆家嘴嘴集团公公司同意意转让该该项目。中国建筑筑工程总总公司于于20004年33月166日同“上海陆陆家嘴金金融贸易易区联合合发展有有限公司司”正式签签订了陆家嘴嘴金融贸贸易区22-111-5地块土土地使用用权转让让合同。20004年年3月331日项项目公司司正式注注册成立立，公司司名称为为“上海中中建投

22、资资有限公公司”，随后后签订了了土地地转让合合同补充充协议。之后，我我司与中中建投资资有限公公司签订订了“上海中中建大厦厦委托管管理协议议”，受股股东方委委托，中中海地产产进行项项目开发发建设管管理以及及相关的的项目公公司的运运作和楼楼宇经营营管理工工作。本项目致致力于树树立中建建总公司司在上海海地区的的良好形形象，同同时成为为竹园商商贸区内内的标志志性建筑筑，提升升该区域域办公楼楼整体形形象，带带动区域域楼宇经经济的发发展。整体而言言，该地地块土地地使用权权转让洽洽谈阶段段，土土地使用用权转让让合同及补充充合同签签署，土土地费用用分项支支付，相相关土地地权证、手续办办理等土土地方面面的前期期

23、工作基基本按照照计划有有序进行行，未发发生较大大变动。项目发展展成本的的分析与与总结土地费用用分析中建大厦厦项目，系我司司与“上海陆陆家嘴金金融贸易易区联合合发展有有限公司司”签订了了陆家家嘴金融融贸易区区2-111-5地块土土地使用用权转让让合同，获得得该地块块土地使使用权所所得。该该项目为为较特殊殊的高档档办公楼楼项目，因此在在可行性性研究分分析阶段段，通过过出售和和长期出出租两种种方式对对该项目目进行经经济评估估。由于2-11-5地块为为拆平净净地出让让，不涉涉及场地地上建、构筑物物拆除以以及居民民动迁。因此，本地块块不涉及及拆迁补补偿费、拆迁工工程费。本项目虽虽然是协协议出让让项目，但

24、土地地方实际际为政府府下属负负责运作作陆家嘴嘴金融贸贸易区土土地的一一级土地地开发商商，土地地关系清清晰，操操作过程程基本无无风险。土地各各分项费费用总额额、收费费标准都都较为明明确，可可控性大大。因此此，土地地费用实实际发生生情况与与可研估估算基本本一致，基本无无变动。 本项目值值得借鉴鉴和推广广的经验验从投资的的角度考考虑，本本项目的的开展是是较为成成功的，主要表表现为以以下几点点：本次吸纳纳项目采采取了与与陆家嘴嘴（集团团）公司司协议出出让土地地的方式式，地块块转让方方式为一一次性净净地转让让，被证证明是相相当成功功的。项项目随后后可以直直接进行行开发，没有动动拆迁压压力，对对资金的的快

25、速回回笼相当当有利。对未来几几年上海海市写字字楼市场场尤其是是甲级写写字楼市市场的发发展，作作了较为为准确的的判断。同时对对浦东、浦西区区域市场场，上海海三大办办公商务务区的市市场情况况，做了了大量细细致的市市场调研研和分析析。对于于项目投投资决策策起到了了极其关关键的作作用。浦西的淮淮海中路路和南京京西路两两个传统统高档办办公区可可供用地地已极少少，办公公楼的主主要发展展空间仍仍在浦东东陆家嘴嘴地区，中建大大厦项目目所在的的世纪大大道沿线线土地也也逐渐成成为稀缺缺资源。 本项目投投资及开开发过程程中有待待改进的的方面对未来房房地产项项目投资资和开发发的建议议本项目为为上海三三大办公公商区之之

26、一的陆陆家嘴商商贸区的的甲A写写字楼，品质定定位较高高，与周周边同类类型项目目比较具具有较为为明显的的优势。该项目目的开发发运作模模式和项项目管理理经验可可以为我我司后续续同类项项目开发发借鉴。基于该项项目在浦浦东新区区产生的的优质品品牌效应应以及在在竹园商商贸区树树立的标标志性建建筑形象象，同时时利用和和浦东新新区各政政府部门门间建立立的良好好关系，我司若若在该区区域内再再投资将将具有一一定优势势。在吸吸纳土地地项目时时，可以以优先考考虑浦东东区域。【项目规规划设计计工作评评估】设计团队队概述 20044年2月月上海中中建投资资公司开开始进行行中建大大厦设计计单位的的筛选工工作。建建筑设计计

27、师的选选择，关关系到整整个项目目品质的的确定，因此选选择一个个一流的的建筑设设计师成成为首要要工作。中建大大厦定位位为高档档写字楼楼，总体体要求项项目的设设计标准准领先当当时同级级别项目目十年，项目定定位的前前瞻性为为整个设设计工作作的开展展奠定了了坚实的的基础。为确定设设计师选选择的范范围，先先将上海海市的三三个高档档写字楼楼密集区区进行排排摸，并并根据一一些世界界作品，以及设设计公司司的资历历，确定定了设计计单位考考察的117家大大名单:境外：SSOM 、KPPF、日日建设计计、HAARRYY SEEIDLLER、约翰波特曼曼建筑设设计事务务所、贝贝氏建筑筑事务所所、RTTKL 、EEE&

28、K 、DMMJM、B+HH、HLLW。香港：巴巴马丹拿拿国际公公司（香香港）、罗麦庄庄马香港港有限公公司、王王董建筑筑师事务务有限公公司、王王欧阳（香港）有限公公司。国内：上上海海波波建筑设设计有限限公司、中建国国际（深深圳）设设计顾问问有限公公司。 通过对上上述177家单位位的实地地考察以以及以往往案例、设计周周期、设设计费用用等综合合考察，最终范范围缩小小为：波波特曼建建筑设计计事务所所（美国国）、KKPF （美国国）、日日建设计计（日本本）、 中建国国际（深深圳）设设计顾问问有限公公司四家家单位。因为在委委托设计计的四家家单位中中，波特特曼建筑筑设计事事务所为为集房产产开发与与设计于于一

29、体的的集团公公司，在在其以往往开发设设计的项项目上风风格比较较鲜明。但近年年来在国国内及上上海的代代表性建建筑较少少，其在在上海的的著名的的设计者者波特曼曼先生已已退休。日建设设计在浦浦东陆家家嘴地区区有六个个项目，经验非非常丰富富，但同同时其设设计风格格有一定定的局限限。KPPF事务务所目前前在陆家家嘴地区区有四个个项目，其中三三个项目目在建，一个项项目在设设计过程程中，其其设计风风格、国国际合作作经验及及国内近近年的设设计经验验均具有有较强的的优势。中建国国际作为为国内最最大的民民营设计计公司，参与了了众多国国内优秀秀公建项项目的实实施，经经验丰富富，设计计能力出出众。综综合考虑虑后，报报

30、董事会会批准，于20004年年5月以以直接委委托的形形式确定定了主设设计单位位为KPPF，中中建国际际（深圳）设计顾顾问有限限公司为为国内设设计总包包，开始始方案设设计。 （左左图为KKPF作作品）为了整个个设计工工作能够够全面地地顺利开开展，相相关专业业顾问的的聘请工工作也相相继展开开。根据据中建大大厦的项项目定位位，需要要一流的的顾问公公司对KKPF提提供全方方位的专专业支持持，因此此：机电、结结构顾问问公司确确定了AAECOOM茂盛盛建设技技术集团团、ARRUP奥奥雅纳工工程顾问问、迈进进工程设设计咨询询有限公公司、栢栢诚工程程技术有有限公司司、WSSP香港港、T&T的66家大名名单。

31、幕墙顾问问确定了了ALTT 建筑筑工程咨咨询有限限公司、ARUUP奥雅雅纳工程程顾问的的2家名名单。灯光顾问问确定了了BPII碧谱照照明设计计有限公公司、上上海城市市之光灯灯光设计计有限公公司、上上海中泰泰世纪照照明设计计有限公公司的33家名单单。主要根据据设计费费用、设设计周期期、服务务内容、以往经经验、主主要设计计师、以以及与KKPF或或其他境境外设计计师的合合作经验验等详细细分析及及考察，最终确确定了相相关顾问问单位，形成了了一个以以KPFF为核心心的国际际化的世世界一流流设计团团队，为为塑造一一个地标标性的中中建大厦厦奠定了了坚实的的基础。境内设计计总包单单位：中中建国际际（深圳圳）设

32、计计顾问有有限公司司（中国国）境外外结构顾顾问单位位：AEECOMM茂盛建建设技术术集团（美国）境外机机电顾问问单位：迈进工工程设计计咨询有有限公司司（澳大大利亚）境外幕幕墙顾问问单位：ALTT建筑工工程咨询询有限公公司（菲菲律宾）境外灯光光顾问单单位：BBPI（美国）项目的设设计标准准设计团队队组建后后，相关关设计工工作积极极展开，地块位位于泛陆陆家嘴区区域，以以金融贸贸易为主主，简洁洁明快、地标性性成为设设计的主主题，又又因为靠靠近世纪纪公园以以及世纪纪大道，景观最最大化已已成为设设计的必必要条件件。 在先后完完成300多种概概念模型型，根据据上述的的客观条条件， KPFF积极的的发挥着着

33、世界一一流设计计师的设设计理念念，最终终创造出出5种优优秀设计计方案，并制作作了小的的模型，利于对对空间的的分析。同时为为了保证证地标性性的概念念，突出出世纪大大道的形形象，最最终方案案从1440米拉拉伸到1160米米，最终终形成了了一个倒倒锥形、螺旋上上升的城城市地标标。 外立面的的特色是是两个，一个是是装饰条条错位分分布，一一个是单单元板是是拼装。在方案案初期，经过多多轮的计计算机模模拟以及及经济性性分析，最终确确定了错错位单元元板方案案。 当然最终终确定的的立面造造形不是是非常的的经济，但是它它的平面面也是经经过了分分析，在在牺牲了了部分经经济性的的前提下下，得到了景景观最大大的资源源。

34、 在方案确确定后，对各专专业各细细节的研研究工作作也在逐逐步确定定，这些些确定是是在不断断研究与与分析的的结果下下确定的的。 对于屋顶顶结构的的设计，为了考考虑此部部分在竣竣工后搭搭建，可可以再次次利用，所以进进行了多多次研究究，无论论结构、灯光还还是幕墙墙都为了了满足此此部分设设计而进进行优化化，最终终确定了了一个合合理的对对于立面面造型、经济性性都有好好处的方方案。 当然，在在此设计计过程中中，异形形的塔楼楼，导致致了核心心筒的异异形，这这在一定定程度上上，使得得平面的的使用率率降到了了最低，这在办办公区平平面布置置和地下下车库的的布置上上得到了了反映，最终在在设计师师的不懈懈努力下下，进

35、行行了优化化。 在方案不不断完善善的同时时，相关关幕墙、结构、机电等等设计工工作及时时补充与与调整，最终形形成了如如下设计计标准：主体结构构采用框框架核芯芯筒形式式，标准准层预留留荷载22.0KKN。大堂挑空空两层为为12.4M；标准层层层高44.24.66M，净净高2.722.8MM，地板板架空1150mmm。主体幕墙墙系统由由低反射射率的玻玻璃单元元板块组组成，采采用8+12+8双层层荷兰格格拉威宝宝离线LLOWE中空空玻璃，并在第第二层镀镀膜，反反射率小小于155，充充分考虑虑了与周周边环境境关系，尽量减减少光污污染。同同时每层层均充分分考虑可可开启窗窗设计，温度适适宜时临临近外墙墙的办

36、公公空间可可采取自自然通风风的形式式。裙房房幕墙采采用122mm清清玻及33mm铝铝单板；电梯配置置：7台高区区电梯：速度66米/秒秒、载重重量18800kkg7台低区区电梯：速度33米/秒秒、载重重量18800kkg3台车库库电梯：速度11.755米/秒秒、载重重量11150kkg2台消防防电梯：速度33米/秒秒、载重重量18800kkg1台裙楼楼服务电电梯：速速度1米米/秒、载重量量6300kg电梯均选选用瑞士士迅达进进口高速速电梯，人流高高峰时等等候时间间小于330秒，以达到到甲级写写字楼标标准。空调及机机械通风风系统与与动力系系统：2台12200冷冷吨，22台5000冷吨吨水冷离离心式

37、冷冷水机组组，作为为空调冷冷源；2台14400KKW燃气气锅炉，作为空空调热源源；办公楼标标准层采采用每层层设VRRV变风风量空调调机，通通过风管管、风箱箱机、散散流器送送至办公公区域，再通过过回风口口：吊顶顶回到空空调机组组；新风由避避难层和和屋顶新新风机组组送至每每层空调调机组；裙房采用用盘管风风机加新新风；智能化系系统配置置包括：结构化化布线系系统、安安全防范范系统、有线电电视及卫卫星接收收系统及及VODD视频点点播系统统、内部部无线寻寻呼系统统、背景景音乐兼兼消防广广播系统统、火灾灾报警及及联动控控制系统统、楼宇宇自控系系统、停停车收费费管理系系统室内装修修标准入口大堂堂：地面面为烧毛

38、毛面青石石，石膏膏板天花花，墙面面阳极氧氧化铝板板，局部部墙面为为6厚磨磨砂玻璃璃幕墙装装饰墙；电梯厅：地面为为深色青青石，发发丝面不不锈钢踢踢脚线；电镀铝铝塑板天天花；墙墙面，发发丝不锈锈钢、白白色亚光光微晶石石等；电梯轿箱箱: 地地面为深深色青石石，墙身身乱纹不不锈钢、不锈钢钢丝网、6厚白白色背漆漆玻璃;天花灯灯箱和乱乱纹不锈锈钢走廊:地地毯，发发丝不锈锈钢踢脚脚线；铝铝板天花花公共卫生生间：地地面深绿绿色青石石，墙身身白色亚亚光微晶晶石；办公空间间可以根根据需要要灵活分分割成227个单单元，或或者整层层使用，最小分分割的单单元约2200平平方米左左右。项目设计计管理工工作的总总结设计体系

39、系的建立立中建大厦厦因为定定位档次次比较高高端，因因此聘请请了各个个专业领领域的一一流设计计师，形形成了一一个豪华华设计团团队，但但是只有有让这些些设计师师合理的的搭配，各尽所所长，才才能够有有效保证证最终的的设计品品质，因因此在项项目初期期，建议议一套合合理的设设计体系系以及工工作流程程是非常常必须的的。经过对确确定的设设计单位位的更深深入了解解，并结结合前期期的沟通通成果，划定各各设计单单位在项项目的不不同阶段段，所应应从事的的不同工工作范围围及工作作内容，并确定定相关工工作开展展的形式式等问题题，从而而初步建建立起项项目的设设计体系系。中建建大厦的的整个设设计体系系基本上上根据项项目阶段

40、段，分成成三部分分，汇成成图表如如下：概念方案案、方案案设计、扩初设设计阶段段：征询报建政府甲方中建国际KPF其它顾问设计单位ALT迈进茂盛全过程总协调及顾问服务施工图设设计阶段段：报建政府甲方迈进茂盛KPF中建国际其它顾问设计单位ALT其它顾问设计单位ALT迈进茂盛KPF施工阶段段：甲方（现场）甲方（设计）中建国际中建大厦厦的设计计团队比比较庞大大，设计计体系也也比较复复杂，而而且每个个顾问公公司在各各自领域域均是声声名显赫赫，自身身能力也也非常专专业，所所以遇到到具体问问题时也也比较执执着，作作为业主主所要对对整个设设计团队队良好运运作提供供的保障障主要是是：设计计计划的的协调以以及技术术

41、搭接的的协调，保证整整个设计计体系能能够良性性运转。建筑本身身就是一一个各种种技术资资源的综综合体，因此在在设计过过程中各各顾问单单位在技技术搭接接上的问问题还是是比较多多的，其其中以各各顾问公公司与施施工图设设计单位位的矛盾盾问题尤尤为尖锐锐和突出出。因为为顾问的的职责就就是利用用自身的的经验帮帮我们业业主对所所属专业业进行优优化，很很多地方方也确实实比较精精细，但但是这些些条件对对于施工工图单位位来数，是比较较苛刻的的。如果果处理不不好，这这将会影影响整个个设计进进度，并并会制约约设计优优化的效效果。中建大厦厦在协调调过程中中主要的的协调思思路是分分阶段确确定和维维护不同同顾问的的权威，以

42、达到到设计的的统一。虽然中中建国际际是设计计总包，但是在在方案阶阶段，我我们确定定KPFF的核心心地位，所有设设计单位位都为KKPF服服务，以以保证KKPF的的先进的的优秀的的设计理理念得以以发挥；在扩初初阶段，以业主主为核心心，吸收收听取各各顾问意意见，并并结合政政府相关关要求进进行统一一衡量；施工图图阶段，以中建建国际为为核心，所有设设计趋于于理性，以满足足规范为为准。因因为有了了核心，设计团团队才有有了目标标，设计计协调工工作才得得以顺利利开展，避免产产生了多多头设计计，齐头头并进，互相影影响制约约的局面面。对于中建建大厦这这样设计计复杂的的项目，为了保保证各方方面为共共同目标标高效率率

43、的开展展合作，加强设设计管理理，在设设计工作作开展之之前对各各设计方方的工作作内容与与职责进进行进行行详细的的约定是是非常必必要的，也是必必须的，事后证证明，中中建大厦厦的设计计工作的的顺利进进行，这这方面起起了至关关重要的的作用，下面是是我们对对各方面面的约定定。建筑顾问问设计（KPFF中建建国际）工作内内容（排排名以主主次责任任划分）概念、方方案设计计阶段审阅相关关设计要要求以及及顾问要要求（KKPF、中建国国际）主持和记记录主要要设计顾顾问协调调会（KKPF、中建国国际）与业主及及估价师师（业主主另聘）协调成成本计划划（KPPF、中中建国际际）主持与业业主及专专业顾问问进行设设计讨论论（

44、KPPF、中中建国际际）向业主提提供并汇汇报设计计（KPPF、中中建国际际）向上海有有关部门门汇报设设计（KKPF、中建国国际）确认相关关设计符符合当地地设计规规范（中中建国际际、KPPF）向业主及及专业顾顾问提供供设计规规范建议议（中建建国际、KPFF）协调当地地有关部部门的设设计专业业会议（中建国国际、KKPF）配合协调调基地相相关配套套（中建建国际、KPFF）审核幕墙墙设计（KPFF）结构系统统、机电电系统说说明（中中建国际际）扩初设计计阶段审阅相关关设计要要求以及及顾问要要求（中中建国际际、KPPF）主持和记记录主要要设计顾顾问协调调会（中中建国际际、KPPF）与业主及及估价师师（业主

45、主另聘）协调成成本计划划（中建建国际、KPFF）主持与业业主及专专业顾问问进行设设计讨论论（KPPF、中中建国际际）向业主提提供并汇汇报设计计（KPPF、中中建国际际）向上海有有关部门门汇报设设计（KKPF、中建国国际）确认相关关设计符符合当地地设计规规范（中中建国际际）向业主及及专业顾顾问提供供设计规规范建议议（中建建国际）协调当地地有关部部门的设设计专业业会议（中建国国际）配合协调调基地相相关配套套（中建建国际）审核幕墙墙设计（KPFF）招标文件件及施工工图设计计阶段协调业主主会议（中建国国际）主持并记记录业主主-顾问问会议（中建国国际）主持并记记录顾问问协调会会（中建建国际、KPFF）接

46、收并协协调业主主对外墙墙的意见见（KPPF、中中建国际际）与估价师师（业主主另聘）协调，并提供供成本估估算和标标书资料料（中建建国际、KPFF）提供全套套施工图图纸（中中建国际际、KPPF）施工配合合阶段施工阶段段设计全全程配合合（中建建国际、KPFF）竣工验收收阶段设设计全程程配合（中建国国际、KKPF）机电顾问问（迈进进）工作作内容方案设计计阶段（包含概概念设计计阶段）向其他设设计顾问问及有关关方面取取得设计计所需的的资料及及数据，并进行行分析研研究。与业主协协调磋商商，建立立有关机机电系统统及设备备的设计计标准及及参数，协助选选择适当当的设备备。提供机电电设备系系统建议议及可选选择可比比

47、较的设设计概念念及方案案，并推推荐最佳佳系统方方案，协协助建筑筑师进行行建筑概概念及方方案设计计。根据相关关数据指指标，对对机电设设备房、机电垂垂直管井井及有关关设施提提出初步步建议，协助建建筑结构构概念及及方案的的确定。确认设备备房的容容量，设设备及设设备房的的面积、位置及及净高要要求。对项目所所需的市市政配套套设施提提供初步步资料及及要求，并应甲甲方需要要参与与与政府相相关部门门的专业业沟通与业主及及有关部部门商讨讨可能影影响项目目设计的的事项，包括市市政配套套及其它它方面的的设施，对公共共设施及及每一发发展阶段段的方案案进行分分析商讨讨，确定定总体方方案。提供机电电系统方方案设计计图及必

48、必要说明明文件，完成机机电方案案设计报报告。对重大技技术问题题的解决决方案进进行综合合技术分分析，包包括适用用性及可可靠性，进行多多方案比比较，并并提供经经济成本本概算。与境内施施工图单单位协调调，就有有关当地地法规、市政要要求及施施工可行行性要求求作 出分析析商定，确定机机电方案案设计的的可行性性。提供与境境外建筑筑设计单单位的境境外设计计协调工工作。参与设计计协调会会议。参与方案案评审会会，协助助业主澄澄清各审审批部门门及市政政配套公公司提出出的意见见。与其它设设计顾问问协调，制定设设计工作作时间表表及适时时调整初步设计计阶段根据甲方方所批准准的方案案设计向建筑筑师提供供充分的的机电系系统

49、部分分的信息息数据以备建建筑师作作出初步步设计方方案报告告。工程深化化设计和和计算。根据业主主批核的的建筑方方案设计计，向建建筑师提提供足够够全面的的机电系系统设备备资料及及机电专专业意见见，协调调机电设设备用房房及设备备的尺寸寸，协助助建筑师师和结构构顾问确确定建筑筑及结构构扩初设设计。将业主提提供的市市政机电电配套资资料融合合于机电电设计，进行协协调分析析研究，对扩初初设计文文件提出出专业意意见报告告。提供机电电设备系系统扩初初设计报报告，应应满足国国家及上上海有关关的专业业扩初设设计文件件编制深深度内容容包括但但不限于于：各机电系系统的用用量及用用量参数数表，包包括但不不限于电电气系统统

50、、弱电电智能化化系统、采暖及及通风空空调系统统、给排排水系统统、消防防系统和和电梯及及自动扶扶梯设备备等。经与业主主确认的的主要设设备及材材料表机电设计计说明书书机电设备备系统图图（包括括但不限限于电气气系统、弱电智智能化系系统、采采暖及通通风空调调系统、给排水水系统、消防系系统和电电梯及自自动扶梯梯设备等等）初步机电电平面布布置图（1：2200），机房房剖面图图。完成主管管线布置置图，协协助设计计院完成成综合管管线布置置图。经济分析析报告。完成扩初初设计报报建文本本，满足足上海扩扩初设计计文件编编制的深深度要求求。参加扩初初设计审审批会，协助业业主澄清清各审批批部门及及市政配配套公司司提出的

51、的意见。参加设计计协调会会。向施工图图设计院院进行设设计工作作交底，设计院院在5个个工作日日内提出出审核意意见，乙乙方进行行必要设设计调整整。对设计院院施工图图进行审审核。结构顾问问（茂盛盛）工作作内容方案设计计阶段（包含概概念设计计阶段）参加由甲甲方的项项目负责责人和项项目工程程师参与与的现场场勘察，与建筑筑师和业业主一同同进行现现场勘察察。审批批收到的的关于场场地、设设施、地地质勘察察等方面面的信息息。对基基地土质质勘探报报告提出出意见。分析土土质勘测测报告，就基地地土质的的类别、基础深深度和形形式，容容许承载载力以及及土工基基本设计计参数作作出建议议。协助建筑筑师确定定建筑方方案设计计。

52、向建建筑师建建议有关关结构设设计标准准及规格格，作为为初步设设计与施施工图设设计的基基础。制定结构构设计方方案，确确定水平平荷载（地震及及风荷）抗力结结构、抗抗震缝及及沉降缝缝位置。初步分分析并初初步确定定构件尺尺寸。与建筑师师及机电电顾问工工程师协协调并提提出结构构设计要要求。方案分析析、设计计和计算算简图（平立剖剖等必要要设计图图）。准准备“项目结结构设计计标准”报告，并提交交给各方方提建议议和认可可。对重大技技术问题题提出解解决方案案并进行行综合技技术分析析，包括括适用性性及可靠靠性，进进行多方方案比较较，并根根据专业业项目经经验，提提供项目目结构专专项经济济成本估估算。配合境外外建筑设

53、设计单位位的境外外设计协协调工作作。协助建筑筑师制定定总体工工作进度度表。参与设计计协调会会议。参与方案案评审会会，审批批方案设设计、机机电系统统、设计计标准及及结构框框架。依照甲方方要求及及政府相相关意见见，在指指定的时时间内完完成对方方案结构构专业的的设计调调整。初步设计计阶段依据中国国有关建建筑规范范决定侧侧向和垂垂直荷载载的设计计准则，混凝土土规格和和设计标标准取值值等。叙述并书书面提交交结构设设计原则则。整体结构构计算模模型的建建立，并并进行风风荷和地地震力的的计算分分析、应应力分布布和稳定定性。用用于决定定结构构构件的尺尺寸。进行结构构构件验验算。对对结构进进行电算算，输出出各构件

54、件的荷载载（内力力），以以便进行行构件详详图设计计。列出荷载载表，准准备框架架平面和和柱表，提供所所有结构构构件的的尺寸。进行计算算和标准准节点设设计，画画出剖面面草图等等，描述述设计意意图及所所有主要要结构构构件、主主要洞口口的尺寸寸。列出柱/墙荷载载者，计计算垂直直力和侧侧向力作作用为基基础上的的初步评评估。完成雨蓬蓬、屋顶顶及中庭庭等特殊殊部位的的结构系系统设计计。但不不包括幕幕墙及玻玻动墙等等特殊结结构。与境外建建筑设计计师及幕幕墙顾问问协调幕幕墙设计计与主体体结构有有关的荷荷载、计计算及节节点。制定和提提出符合合报审要要求的结结构图纸纸，其内内容包括括以下几几点：设计原则则和基本本设

55、计参参数，结结构设计计计算书书。结构平面面布置图图和主要要构件尺尺寸和板板、梁、柱和墙墙剖面图图。柱网（按按建筑图图）。典型配筋筋图和混混凝土强强度的要要求。提供CAAD图纸纸和ETTABSS或其他他工程分分析计算算的计算算机文件件。为地下工工程（施施工）提提供基础础、桩承承台和地地下室的的详图设设计。结构与市市政工程程的土建建构件的的设计详详图，市市政工程程的土建建工程和和结构工工程的技技术说明明。为分部招招标的结结构工程程的招标标提供技技术说明明文件。就结构方方案，提提供经济济分析比比较说明明。基坑围护护结构的的方案。完成扩初初设计报报建文本本，满足足上海扩扩初设计计文件编编制的深深度要求

56、求。在上海参参加扩初初设计审审批会议议及政府府要求的的各项专专题评审审会议。按要求协协助地方方设计院院提供结结构等相相关文件件以获得得建筑许许可，为为使审批批通过而而和权威威部门的的工程师师交流联联络。与权威部部门、专专家联络络、协调调，对所所有结构构及相关关设计事事项作出出解释和和必要的的调整。提交完成成的市政政工程土土建构件件结构构设计供供权威部部门审批批。参加项目目各专业业设计协协调会。与国内设设计院进进行详细细技术交交底并解解释设计计意图。同时，审核境境内施工工图设计计单位的的专业施施工图设设计并整整理提交交书面审审核意见见。幕墙顾问问（ALLT）工工作内容容提供所有有技术咨咨询服务务

57、，其工工作范围围包括项项目各类类幕墙及及相关设设施构件件的设计计、发展展及安装装视察。第一阶段段：概念念设计建筑图审审核： 审核幕幕墙外观观设计建建筑图，并针对对可能被被采用的的各种不不同幕墙墙系统进进行评估估，并提提出下列列建议。结构体因因地震及及风压，所产生生的位移移对幕墙墙影响室外及室室内环境境因素对对幕墙性性能的影影响。(防火、隔热、噪音)防火及防防烟防水及排排水等性性能系统、材材料及表表面处理理对成本本的影响响维护幕墙的维维修及洗洗窗机系系统的考考虑建筑物位位移与幕幕墙及幕幕墙系件件室内结结构的整整合室外灯光光及相关关设施的的协调与幕墙相相关外观观设计的的协调初步设计计：提供主主体大

58、楼楼标准区区域的初初步设计计，所有有幕墙设设计的图图面将为为徒手画画的草图图型式，如有需需要时，将一并并提供以以上设计计的结构构计算。风压：针针对幕墙墙所需的的风压数数据及风风洞试验验数据进进行评估估，并提提出建议议风压载载重的要要求及影影响，并并将风洞洞试验的的风压载载重要求求列入设设计考虑虑，以降降低幕墙墙工程的的成本。初步成本本评估分分析：针对已已完成的的初步设设计，乙乙方将提提供“初步成成本评估估分析” 初步施工工规范：与建筑筑师发展展幕墙系系统时，提供初初步施工工规范。乙方将协协助建筑筑师及业业主准备备及送审审与幕墙墙设计相相关的政政府审查查。第二阶段段：建造造文件(细部设设计) 细

59、部设计计：依据据初步设设计的结结果发展展幕墙系系统细部部设计， 结构计算算：提供供结构计计算验证证设计的的标准区区域幕墙墙系统施工规范范：依据据地方性性法规及及中华人人民共和和国政府府部门要要求，提提供细部部的施工工规范。成本估算算及数量量分析：依据细细部设计计及成本本评估分分析的结结果，进进行幕墙墙工程细细部材料料估算，并提供供详细的的材料明明细表及及工程成成本。建筑图施施工审核核：提供供建筑师师的相关关文件及及施工图图审核，以确认认文件与与设计一一致。第三阶段段：招标标招标文件件：提供供幕墙招招标文件件的技术术部分要要求。 投标厂商商资格审审核：会会同建筑筑师准备备承包商商名单并并须得到到

60、业主认认同。 幕墙工程程进度表表：与承承包商及及总承包包协调，提供幕幕墙的工工程进度度表。审标：审审核投标标厂商的的设计及及提案。投标厂商商面试：针对投投标厂商商的技术术数据及及面试结结果，提提供完整整的技术术评估分分析报告告及发包包时的建建议案。第四阶段段：风雨雨试验施工图面面审核：提供风风雨试验验施工图图面的审审核，含含下列各各项：技术审核核功能审核核提供建议议以提升升幕墙系系统结构计算算审核：提供风风雨试验验结构计计算的审审核。风雨试验验试体安安装：至至实验室室视察试试验体的的安装，以确保保其依施施工图面面的要求求进行装装设。于于视察安安装过程程中，记记录或拍拍照所有有与施工工图面不不同