北京某项目楼市分析报告

1、HTP 浩天地地产策划划目 录录前言第一部分分北京别墅墅市场整整体分析析年北京别别墅市场场供应分分析别墅供应应量分析析别墅区域域分布分分析别墅产品品体系分分析别墅区环环境体系系分析年北京别别墅市场场需求分分析北京别墅墅客户群群构成北京别墅墅客户群群特征年北京别别墅市场场租售情情况分析析别墅销售售价格走走势趋于于平稳别墅市场场平均价价格以市市区为中中心向外外递减出租型别别墅数量量不断增增加20022年北京京别墅市市场发展展趋势分分析短期内别别墅供应应量有限限别墅需求求将会有有明显增增长高品质精精品别墅墅将在市市场中占占重要地地位联排（TTOWNNHOUUSE）别墅等等经济型型别墅将将在20002

2、年年占据别别墅市场场60%以上的的分额第二部分分北京东北北部别墅墅整体市市场分析析北京东北北部别墅墅市场现现状概述述北京东北北部别墅墅市场需需求分析析北京东北北部别墅墅市场区区域环境境分析北京东北北部别墅墅市场销销售状况况分析租售价格格分析销售情况况分析北京东北北部别墅墅市场配配套设施施分析年北京东东北部别别墅精装装修市场场分析年北京东东北部别别墅市场场未来发发展趋势势分析第三部分分北辰东郊郊和平项项目市场场定位建建议本案优劣劣势分析析优势分析析劣势分析析北辰东郊郊和平项项目市场场定位建建议前言北京市别别墅市场场以丽京京花园的的高价热热销为标标志开始始于19992年年，19993年年刚刚兴兴起

3、的别别墅市场场就受到到了公寓寓等物业业的冲击击，加之之立项建建设的别别墅项目目过多，造成市市场不太太景气。由于高高档物业业的过度度开发，19995年国国务院发发出通知知，别墅墅等高档档住宅及及度假村村原则上上不再批批准立项项，以后后建设也也要严格格审批，别墅市市场开始始处于徘徘徊不前前的状况况。19998年年仅有几几个项目目看好，19999年竣竣工项目目有限，总体市市场处于于消化吸吸收阶段段。紫玉玉山庄、碧水庄庄园、银银湖别墅墅、玫瑰瑰园的热热销，使使别墅市市场出现现回暖的的迹象，再次引引起了人人们的关关注。第一部分分 北北京别墅墅市场整整体分析析一、北京京别墅市市场供应应分析1、别墅墅供应量

4、量分析从19997年至至19999年底底，由于于没有新新的别墅墅项目立立项，别别墅市场场年增加加供应量量不大。由于经经济回升升，房地地产市场场逐步升升温，22000020001年新新开发别别墅项目目明显较较往年有有所增加加。据统计分分析，220011年底新新开盘别别墅项目目有122个，原别别墅区开开发后期期工程和和重新包包装后入入市销售售的项目目16个，新增增别墅现现房供应应量约为为1200万平方方米，40000套别墅单单位。其其他在售售楼盘，仍有相相当数量量的空置置约500万平方方米，17000套别墅单单位。潜潜在供应应量约有有40万平平方米（不包括括京华学学者之家家、圣得得花园等等具体建建

5、筑指标标尚未明明确的后后期供应应量），包括烂烂尾别墅墅项目有有7个和未正正式推出出的岛上上别墅。20002年别别墅市场场供过于于求的局局面将进进一步加加剧。2、别墅墅区域分分布分析析据统计分分析，到到20001年底底为止北北京市共共有别墅墅项目约约1222个，总总建筑面面积约9900多多万平方方米，33万多套套别墅单单位。北北京市别别墅主要要集中分分布于东东北部、北部、西北部部，这三三个区域域占北京京市别墅墅供应的的60以以上，东东部及东东南部地地区，南南部及西西部地区区别墅分分布零散散且相对对较少。附表11.20001年年北京市市别墅项项目区位位分布区域分布布数量（个）占北京别别墅项目目总体

6、数量量百分比比（%）东部、东东南部3226东北部3428北部、西西北部4436南部、西西南部87市区43东北部别别墅是别别墅建设设最早，开发规规模最大大的地区区。配套套设施齐齐全，环环境和设设计档次次较高，京顺路路和首都都机场高高速路连连接使馆馆区和东东部CBBD，别别墅以外外销为主主。另外外，一些些新盘如如泉发花花园、铁铁营花园园新村等等，在知知名度较较高的成成熟别墅墅区周边边开发，既可以以保证其其良好环环境景观观，又节节省了大大量的区区外环境境开发成成本。西北部别别墅占据据“上风上上水”的优势势，别墅墅开发的的规模仅仅次于东东北部地地区，早早期开发发的别墅墅以高档档外销别别墅为主主，如玫玫

7、瑰园、朝凤山山庄、龙龙城花园园等。北部别墅墅主要分分布在亚亚北京汤汤公路沿沿线，由由于亚北北居住项项目高密密度聚集集，交通通条件受受到一定定限制，地势平平坦，但但高档配配套设施施较为缺缺乏，多多数为经经济型的的内销别别墅，环环境质量量和别墅墅个性设设计无明明显特色色。20000年年年末亚亚北小汤汤山附近近橘郡别别墅一期期的热销销，使得得北部别别墅市场场整体销销售情况况转好。东部及东东南部别别墅主要要分布在在通州区区、北京京经济技技术开发发区。最最近燕郊郊开发一一批新的的别墅项项目，如如东邻华华堂高尔尔夫俱乐乐部的圣圣得花园园、和安安名人录录，在环环境和设设计方面面独具特特色，成成为别墅墅市场新

8、新的亮点点。西部及西西南部别别墅项目目最少，多数为为早期开开发项目目。市区区内的东东湖别墅墅、怡龙龙别墅、御京别别墅等，虽名为为别墅，但公寓寓占很大大比例，且别墅墅价格昂昂贵，多多为出租租。3、别墅墅产品体体系分析析20011年别墅墅市场供供应改变变了豪宅宅一统天天下的局局面，经经济型别别墅占据据了市场场的主导导地位。20001年12个新盘盘别墅中中，均价价在70000元元平方方米以下下的项目目有10个，这这样在一一定程度度上大大大拉低了了别墅价价格与客客户购买买力的差差距，成成交情况况逐渐活活跃起来来。20000年年年底以以前，多多数人提提起别墅墅还因其其“天价”望而却却步，220011年就

9、有有较多购购房者选选好了“物美价价廉”的经济济型别墅墅。20011年12个新新盘别墅墅中，在在四环和和公路一一环之间间的别墅墅项目有有竹溪园园三期和和京香花花园二期期，竹溪溪园为高高档外销销别墅，而京香香花园为为尚不具具备合法法产权经经济型别别墅。随随着四环环沿线大大规模绿绿化带的的建成，20002年将将会有大大量的TTOWNNHOUUSE在在该区域域内建成成销售。沿首都机机场高速速路和京京通快速速路分别别有香江江花园、泉发花花园、铁铁营花园园、格林林庄园、圣得花花园、和和安名人人录和东东方比华华利等新新盘入市市，这些些别墅以以独立式式别墅为为主。由由于机场场路附近近的三个个项目尚尚不具备备合

10、法产产权，在在环境和和设计风风格方面面反而比比不上京京通路附附近的三三个项目目。在此此类区域域，精品品别墅将将成为别别墅开发发主流。远郊区县县的新盘盘别墅有有位于怀怀柔县的的龙山新新新小镇镇。随着着远郊区区基础设设施条件件的改善善，远郊郊特别是是风景区区的精品品别墅将将会在长长期内逐逐渐畅销销。4、别墅墅区环境境体系分分析别墅区的的环境包包括：别别墅区外外围环境境、区内内园林环环境以及及别墅室室内装修修装饰环环境。目目前，别别墅区的的整体环环境不尽尽人意，不仅无无法与国国外精品品别墅相相比，与与深圳、广州、上海等等南方城城市的别别墅也存存在较大大差距。多数别别墅区外外围环境境较差，而且业业主或

11、客客户直接接感受到到外围环环境。较较差的外外围环境境直接影影响业主主对别墅墅的印象象，从而而降低客客户对别别墅的购购买欲望望。别墅墅区内园园林环境境与私家家花园的的景观布布置不能能很好地地融合，虽然某某些别墅墅具有大大面积的的中庭花花园和湖湖光水色色，但私私家花园园的布置置与整体体环境格格格不入入，植被被和花木木的养护护不利，使区内内园林景景观大打打折扣。别墅的的室内装装修装饰饰也差距距较大，除少数数高档别别墅提供供精装修修外，其其余别墅墅只提供供初装修修甚至是是毛坯房房。别墅墅在居住住物业中中具有最最高价值值形态的的特点，这样就就要求开开发商为为客户提提供菜单单式精装装修住宅宅，客户户的文化

12、化品位和和个性爱爱好可以以通过内内部装饰饰设计得得到充分分体现。二、20001年年北京别别墅市场场需求分分析1、北京京别墅客客户群构构成随着居民民收入的的增加和和别墅价价格的下下降，别别墅的需需求量逐逐渐增加加。几年年前还只只能是高高收入阶阶层享受受的豪宅宅，通过过99年年以后的的发展，现今已已逐渐成成为中高高收入家家庭的住住宅消费费品。目目前，别别墅市场场需求结结构日趋趋合理，主要可可以分为为以下几几个层次次：由外资企企业家、高层管管理者、外交使使馆人员员等构成成的国外外购买需需求，随随着加入入WTOO的到来来和经济济更加开开放，国国外购买买需求不不断扩大大。这部部分买家家倾向于于北京市市东

13、北部部高档豪豪华别墅墅区。从欧美留留学归国国创业人人士。随随着经济济政策的的调整和和投资环环境的改改善，大大批留学学人员回回国创业业，他们们要求高高质量的的生活和和理想的的居住环环境，回回国人员员不断增增加，别别墅的需需求量也也在增大大。由于于工作与与居所交交通条件件的制约约，此类类别墅买买家更热热衷于北北京市西西北部及及北部地地区的精精品别墅墅。财力雄厚厚的港、澳、台台富商，由于在在北京的的经济社社会关系系，他们们长时间间滞留京京城，形形成对京京城别墅墅较为稳稳定的需需求。这这类人士士更青睐睐于近郊郊区商住住两用的的别墅。中资企业业家、高高级经理理人及IIT、金金融、房房地产界界精英，他们积

14、积累了大大量财富富，追求求生活的的品位与与质量，改善居居住条件件时多考考虑郊区区环境优优美的花花园式别别墅。薪资优厚厚的律师师、会计计师、高高级知识识分子构构成的城城市“中产阶阶级”，二次次置业时时多会选选择四环环与公路路一环之之间、亲亲近自然然又具有有良好人人文环境境的经济济型别墅墅。近几年来来，别墅墅外销需需求不断断发展，别墅内内销需求求更是增增长迅猛猛，积压压的大量量的别墅墅面积得得到了消消化，别别墅现房房租售率率明显回回升，据据不完全全统计约约为800左右右。随着着新开发发项目的的价格走走低，“中产阶阶级”日益成成为别墅墅买家的的主力，别墅总总的购买买需求将将进一步步增大。20000年

15、开开盘的橘橘郡别墅墅和圣得得花园的的买家绝绝大部分分是这部部分“中产阶阶级”， 其其他新盘盘别墅的的客户主主要也是是此类人人士。2、北京京别墅客客户群特特征北京市别别墅的需需求市场场包括内内销市场场和外销销市场两两部分。外销市市场的需需求对象象包括：外国使使馆工作作人员、驻华机机构、三三资企业业高级管管理人员员和海外外华人、港、澳澳、台同同胞。内内销市场场需求对对象包括括：高科科技产业业造就的的都市新新贵、国国内效益益较好、实力雄雄厚的名名牌企业业、房地地产业精精英、演演艺界名名人、其其他行业业的京城城富豪。北京市市别墅市市场需求呈呈以下特特征：（1）外外资公司司购买别别墅占有有外销别别墅的较

16、较大比例例，而且且随着中中国加入入WTOO的临近近，国外外驻京公公司购买买别墅有有上升趋趋势。如如香江花花园700的别别墅出售售给SIIMENNS、ERIICSSSON、IBMM、INTTER、NOKKIA、SONNY、LG、VOLLVE、MOTTOROOLA等等极具实实力的跨跨国大型型公司，名都园园、紫玉玉山庄、丽京花花园等出出售给国国外公司司的别墅墅也占有有较大份额。（2）外外国使馆馆人员也也是外销销别墅的的重要买买家。北北京市最最早的别别墅主要要是由使使馆官员员购买或或承租的的，丽京京花园的的别墅多多为美国国、德国国、法国国、瑞典典、日本本、韩国国的使馆馆官员购购买，京京润水上上花园、嘉

17、林花花园等大大部分高高档别墅墅，都有有超过半半数的使使馆人员员买走。在各个个时期，高薪使使馆人员员都是外外销别墅墅较为稳稳定的客客户来源源。（3）港港、澳、台同胞胞及外地地驻京机机构是购购买外销销别墅的的新生力力量。随随着香港港、澳门门的回归归，来京京经商的的港、澳澳、台同同胞数量量不断增增多，环环境优美美的城郊郊别墅是是他们追追求的目目标。外外地驻京京机构购购买别墅墅的数量量也有一一定比例例，并且且逐渐扩扩大。健健翔山庄庄全部住住户均为为这批人人士，北北辰花园园别墅、嘉浩国国际同住住别墅城城也大部部分出售售给这类类客户。（4）别别墅内销销市场迅迅速发展展。900年代初初期别墅墅并没有有内销市

18、市场，随随着人们们收入的的增长，对生活活质量要要求的不不断提高高，房地地产业精精英、IIT产业业新贵开开始追求求幽雅恬恬适的城城郊别墅墅生活。目前，内销别别墅买家家分为两两类，一一类是购购买后自自己居住住，另一一类是用用于投资资购买后后出租以以获得较较高的租租金回报报。随着着经济形形势的转转好，加加入WTTO日益益临近，住房按按揭贷款款的实施施，第二二类买主主呈明显显上升趋趋势。三、20001年年北京别别墅市场场租售情情况分析析1、别墅墅销售价价格走势势趋于平平稳19922年底北北京市第第一个别别墅项目目丽丽京花园园落成并并投入市市场，当当时售价价为24400美美元平平方米，创下了了当时居居住

19、物业业的天价价。19995年年北京别别墅大量量竣工上上市，在在销别墅墅1万余余套，价价格仍居居高不下下，但平平均售出出率只有有35。19997、19998年仍有有大量别别墅竣工工，市场场供给注注入速度度大于消消化吸收收速度，价格出出现下跌跌态势。19999、20000年，由于少少有新建建别墅投投入市场场，存量量别墅处处于平稳稳消化阶阶段，但但是受到到宏观经经济环境境形势不景景气的影影响，别别墅需求求也明显显收缩，别墅价价格依然然有小幅幅下滑，别墅交交易市场场保持平平淡。119999年底到到20001年底底，价格格基本保保持平稳稳，升降降幅度不不大。2、别墅墅市场平平均价格格以市区区为中心心向外

20、递递减附表22.20001年年北京别别墅主要要分布区区平均售售价（元元/平方方米）区域销售价格格区域销售价格格亚北昌昌平106447机场路顺义137557海淀上地地72111经济开发发区69000通州47200远郊33288市区244885大兴丰丰台107008平均销售售价格9580020011年北京京市别墅墅的平均均售价约约为人民民币95580元元平方方米左右右。市区内别别墅平均均售价在在30000美元元平方方米左右右，其中中最高价价为东南南二环旁旁的怡龙龙别墅开开价为440000美元平方米米，市区区内的别别墅少而而金贵。除市区外外，位于于机场路路顺义地地区的别别墅售价价最高，均价在在160

21、00美元元平方方米，约约为人民民币1337577元平平方米。本地区区的别墅墅中约990为为外销，并且有有几个市市场口碑碑好、入入住率高高、买房房租房档档次高的的别墅如如：香江江花园、龙苑别别墅、名名都园等等。别墅售价价超过人人民币1100000平平方米的的还有亚亚北至昌昌平、大大兴、丰丰台地区区。售价在人人民币33000040000元元平方方米的分分布在海海淀上地、通州地地区。价价位最低低的是人人民币22000030000元元平方方米的低低档别墅墅（有些些为非法法开发项项目），分布在在颐和园园地区。从整体市市场来看看，售价价在人民民币50000元元平方方米以下下及高于于100000元元平方方米

22、的别别墅数量量相等，共占770的的份额，其余为为中间价价位。别别墅售价价最低的的地区为为远郊约约每平方方米33300元元左右。3、20001年年出租型型别墅数数量在不不断增加加自19998年以来来，别墅墅市场比比较低迷迷，大量量别墅积积压。开开发商被被迫改变变经营策策略，将将空置别别墅作为为度假村村、酒店店、会所所等出租租。19999年，一一些有竞竞争力的的别墅如如，香江江花园、京润水水上花园园等加入入租赁市市场，出出租别墅墅数量增增多，由由于别墅墅需求有有限，出出租市场场竞争日日益激烈烈，平均均租金也也下调了了15，在115美元元平方方米月月左右。目前，除除少量出出售别墅墅外，大大部分别别墅

23、均采采取了出出租方式式。四、20002年年北京别别墅市场场发展趋趋势分析析北京市别别墅市场场经历了了由热到到冷再趋趋于平稳稳的变化化过程，新世纪纪的别墅墅市场将将出现以以下趋势势和特征征：1、短期期内别墅墅供应量量有限由于北京京市控制制高档居居住物业业的投资资规模，19995年以以后尚无无新的别别墅立项项。现在在供应市市场的只只有一些些租售情情况较好好别墅的的二期、三期工工程，或或是以前前立项并并未开工工的项目目，但是是总的供供应量较较少。目目前，政政府也没没有关于于别墅投投资建设设的新政政策出台台，因此此，近期期内投入入市场的的别墅现现房将不不会大量量增加。2、别墅需需求将有有明显增增长 2

24、20011年初以以来，别别墅销售售呈增长长态势，一些别别墅项目目如北辰辰花园别别墅、太太丽花园园别墅已已经售完完，大部部分现房房别墅销销售率有有不同程程度增长长。别墅墅需求增增长的原原因有：宏观经经济形势势的好转转。据有有关部门门统计，20001年上半半年北京京市经济济发展速速度达到到12，住宅宅市场出出现了供供求两旺旺的局面面，别墅墅市场作作为其中中的一个个子市场场，也在在沉寂中中缓缓复复苏。中中国加入入WTOO。开放放的北京京必然迎迎来更多多的国外外人士和和港、澳澳、台同同胞，以以外销为为主的别别墅将会会取得更更佳的租租售业绩绩。北京京市放宽宽对购买买别墅的的贷款，为别墅墅市场提提供了强强

25、大的货货币支持持。目前前，大多多数别墅墅提供按按揭贷款款，使IIT产业业等高科科技行业业的高薪薪阶层购购买别墅墅更加现现实。经经济形势势好转与与加入WWTO的的临近，增强了了人们投投资房地地产的信信心，很很多国内内人士购购买别墅墅，然后后出租以以获得更更高的租租金回报报。人们们居住观观念的变变化。随随着收入入水平的的提高，在20002年年中，崇崇尚享受受生活的的人们将会会追求一一种全新的生生活方式式，即55天住城城里，22天周末末住郊区区，将有有越来越越多的人人在城市市郊区购购买高品品质的别别墅。3、高品品质精品品别墅将将在市场场中占重重要地位位 环境境优美、服务周周到、配配套设施施齐备、风格

26、独独特的名名牌别墅墅虽然价价高，但但销售率率也高，出租更更好；相相反，设设计一般般、建筑筑密度大大、缺乏乏配套设设施的项项目，租租售情况况较差，甚至停停售。随随着别墅墅市场的的发展，这一趋趋势将更更加明显显。4、联排排（TOOWNHHOUSSE）别别墅等经经济型别别墅也将将在20002年年占据别别墅市场场6055以上的的分额20022年将成成为一个个发展方方向随着着经济的的发展，人们生生活水平平的提高高，越来来越多的的人要求求有更好好的居住住质量，受够了了城市的的拥挤和和污染，开始追追求广阔阔的天空空和清爽爽的环境境，但别别墅的价价格却让让大多数数人望而而却步，联排别墅墅的出现现即满足足了人们

27、们物质生生活的愿愿望，也也同时满满足了人人们对精精神需求求的渴望望，其低低廉的价价格让每每一个渴渴望享受受别墅生生活的消消费者倾倾囊而出出。可以预预见的是是：20002年年的别墅墅销售市市场，联联排别墅墅等经济济型别墅墅将会占占据北京京别墅总总体供应应量的660%以以上的分分额。第二部分分 220011年北京京东北部部别墅整整体市场场分析一、20001年年北京东东北部别别墅市场场现状概概述北京市东东北部别别墅市场场已经形形成规模模，是北北京市别别墅分布布最集中中的地区区，大部部分高档档别墅位位于本区区域。目目前，东东北部别别墅市场场仍有较较大数量量供应，有些别别墅入市市销售时时间较长长，但销售

28、售情况不不佳。但但与以前前相比，出售和和出租情情况均有有较大改改善，特特别20001年年年初开开始现房房销售的的别墅项项目，如如富成花花园、银银湖别墅墅等销售售率约达达到500，出出租数量量也有一一定增长长。总体体来看，东北部部别墅处处于买方方市场的的阶段，但是热热销项目目也说明明市场需需求在不不断增长长，特别别是环境境良好的的高品质质别墅市市场前景景乐观。二、20001年年北京东东北部别别墅市场场需求分分析外籍人士士是别墅墅需求的的主体东东北部别别墅以外外销为主主，除金金宝花园园、双裕裕花园、太利花花园和月月亮湾绿绿色家园园为内销销别墅外外，其余余均为外外销项目目。外销销别墅虽虽然价格格不菲

29、，但是它它以幽雅雅的环境境和高贵贵的品质质吸引着着众多的的买家和租户户，其客客户包括括驻华使使馆人员员、国际际知名大大公司、海外华华侨、港港澳台同同胞。随随着经济济形势的的好转和和中国已已加入WWTO等等利好因因素的影影响，外外销市场场有升温温迹象，新的购购买来源源主要是是来华经经商或投投资的海海外公司司、企业业的代表表或管理理人员。别墅内销销需求迅迅速发展展早期别别墅国内内买家数数量非常常有限。近年来来，有些些外销别别墅大部部分被国国内人士士购买，如北辰辰花园、建翔山山庄、太太利花园园的买家家和租户户几乎全全部是国国内公司司，富成成花园、金宝花花园则绝绝大部分分被房地地产业精精英、金金融界人

30、人士、高高科技产产业造就就的都市市新贵族族和部分分境外白白领人员员购买。一些京京内人士士购买市市区及近近郊区别别墅京润润水上花花园、嘉嘉林花园园、丽京京花园、丽斯花花园等，然后出出租，获获得了较较高的租租金收入入，别墅墅市场的的内销需需求量明显上上升。三、20001年年北京东东北部别别墅市场场区域环环境分析析东北部别别墅市场场有成熟熟的区域域环境。通往首首都机场场，南抵抵北京东东部传统统的涉外外商务使使馆区，距离东东北三环环只有十十几公里里，办公公、购物物十分方方便，地地理位置置较为优优越。温温榆河、潮白河河两大河河流贯穿穿全境，构成了了区域内内独特的的水面环环境；具具有北京京高尔夫夫球场、北

31、京乡乡村高尔尔夫球场场等高档档配套设设施，是是高档别别墅开发发的理想想地区。 在20002年别别墅销售售中，区区位仍然然是影响响别墅销销售的首首要因素素，北京市市东北部部地区未未售出别别墅数量量较多，约为115000套。区区域内东东北四环环地区离离市区最最近，平平均销售售率也最最高，约约为855；首首都机场场附近地地区因交交通较为为便利平平均销售售率也达达到600；潮潮白河两两岸地区区离市区区较远、基础配配套设施施较差，平均销销售率最最低，约约为500。别别墅销售售率与项项目所在在区位有有明显关关系，项项目区位位不同，与市区区的距离离、配套套设施、环境条条件等都都有很大大差异，从而影影响到别别

32、墅的销销售。四、20001年年北京东东北部别别墅市场场销售状状况分析析东北部别别墅大部部分为外外销别墅墅，已完完工的别别墅出售售比例在在七成以上上，别墅墅出租由由于发展展时间较较短，在在市场中中所占分分额不大大。市场场价格由由市区向向郊区递递减东北北部别墅墅售价大大多在11000030000美美元平平方米之之间，平平均售价价以城区区为中心心，由里里向外递递减，东东北四环环附近平平均价位位在27700美美元平平方米左左右，首首都机场场附近约约为20000美美元平平方米。别墅的区区域位置置仍然是是影响别别墅价格格的决定定性因素素。同一一区域别别墅的个个别条件件对别墅墅价格有有重大影影响。同同一区域

33、域别墅的的设计风风格、配配套设施施及会所所、绿化化及水面面等环境境质量、别墅单单体类型型等，则则对别墅墅的价格格起着决决定性的的作用。首都机机场附近近的8个个别墅项项目，售售价最高高的香江江花园开开价33300美美元平平方米，而丽京京花园119922年开发发的比较较老旧的的别墅售售价仅为为10000美元元平方方米。主主要原因因在于香香江花园园绿地面面积达1100多多万平方方米，别别墅建筑筑多为今今几年建建设，户户型，功功能等方方面都是是丽京花花园别墅墅不能比比拟的，况且丽丽京花园园的绿化化率较低低，只有有35。别墅租金金也因其其品质的的不同有有较大差差异大部部分别墅墅采取了了出租的的经营方方式

34、，首首都机场场附近地地区别墅墅月平均均租金在在1327美美元平平方米之之间，香香江花园园月平均均租金最最高为227美元元平方方米，丽丽京花园园比较陈陈旧的别别墅月租租金仅为为13美美元平平方米。别墅的的设计风风格、配配套设施施及会所所，绿化化及水面面等环境境质量，别墅单单体类型型等对别别墅租金金仍有重重要影响响。五、20001年年北京东东北部别别墅市场场配套设设施分析析高档配套套设施齐齐全的别别墅市场场需求较较大。别墅与与其它居居住物业业最重要要的区别别就是在在配套设设施的档档次和规规模上，高尔夫夫球场、网球场场、游泳泳池等康康体娱乐乐设施和和高级会会所是高高档别墅墅发展的的迫切要要求。具具有

35、高尔尔夫球练练习场的的香江花花园、丽丽京花园园以及金金色湖畔畔高尔夫夫球俱乐乐部旁边边的裕京京花园，销售率率已经很很高，买买家和租租客仍然然络绎不不绝。适适应这一一发展形形势，紫紫玉山庄庄也已经经开工建建设高尔尔夫球练练习场。目前大大部分高高档别墅墅都具有有网球场场、游泳泳池等设设施，而而中低档档别墅这这类设施施则比较较缺乏。从另一方方面，会会所是别别墅住户户举行公公共活动动和社交交活动的的场所，会所的的发展趋趋势是服服务设施施的多功功能化，目前，紫玉山山庄、香香江花园园、京润润水上花花园等高高档别墅墅，均有有服务设设计齐全全的高级级会所，这些会会所作为为园区对对外的窗窗口，吸吸引着大大量的买

36、买家和租租客。六、20001年年北京东东北部别别墅精装装修市场场分析精装修别别墅是市市场的主主流。紫玉山山庄、富富成花园园、香江江花园、丽京花花园等都都为精装装修别墅墅，销售售业绩都都非常好好，针对对不同买买家品位位的精装装修别墅墅，具有有很大的的潜在需需求。提提供精装装修和成成套家具具用于出出租的别别墅则更更能吸引引租户，几乎是是装修一一套租出出一套，少数滞滞销别墅墅开始采采用这一一经营方方式。七、20001年年北京东东北部别别墅市场场未来发发展趋势势分析20011年以来来，北京京市经济济发展再再度明显显加快，随着中中国已经经加入WWTO，大量海海外公司司进入北北京，现现在正是是投资置置业的

37、最最佳时期期。随着着第三使使馆区的的建成，众多的的海外人人士、国国内高收收入管理理人员以以及高新新产业的的“知”本家们们把京城城“CBBD”（中央商商务区）作为办办公地点点，他们们收入丰丰厚，而而又有很很高的素素养和生生活品位位，环境境优美、亲近自自然、具具有个性性的精品品别墅是是他们居居室置业业的首选选。由于于东四环环内高档档居住物物业数量量有限，因此交交通便利利、环境境优美的的机场路路沿线别别墅将受受到追求求生活品品位的高高收入人人士的青青睐。东东北部高高档精品品现房别别墅将近近售完，短期内内别墅市市场供应应数量不不大，但但是品质质和环境境一般的的别墅供供应量可可观，租租售情况况仍不十十分乐观观。综上所述述，东北北部别墅墅市场发发展的主主流应是是园林设设计优美美、配套套娱乐服服务设施施完善的的高档精精品别墅墅，精品品别墅具具有比较较广阔的的市场空空间。第三部分分 北北辰东郊郊和平项项目市场场定位建建议本案优劣劣势分析析优势分分析：项目距机机场高速速北皋桥桥出口约约1000米，距距四元桥桥约6公公里，距距三元桥桥约8公公里；与使馆区区、燕莎莎商圈和和CBDD核心商商务区之之间交通通联系便便利，快快捷；区域内已已形成高高档外销销别墅聚聚集区，具备吸吸引客户户购买的的心理优优势；项目紧邻邻城市轻轻轨北皋皋