芜湖信息职业技术学院毕业论文

1、学校代码： 1140577 学 号： 芜湖信息技技术职业学学院毕业论文（设设计）论文题目：_学科专业：_作者姓名：_指导教师：_完成时间：_选题背景在北京20008年奥奥运会成功功落下帷幕幕20多天天后，美国国房贷两巨巨头房房利美、房房地美被政政府接管，随随之，雷曼曼兄弟公司司破产，美美林、美国国国际集团团(AIGG)、高盛盛、摩根士士丹利等大大投资银行行被收购、政府接管管或转为银银行控股公公司。从当当前形势看看。由20007年开开始爆发的的美国次贷贷危机引发发的全球性性经济危机机已经开始始蔓延，从从发达国家家传导到发发展中国家家，从金融融领域扩散散到实体经经济，“蝴蝴蝶效应”令各国政政府的神

2、经经高度紧张张。这给处处于经济高高位运行的的中国敲响响了警钟，诸诸如流动性性过剩，房房地产价格格虚高，信信贷投放过过度等一系系列美国经经济运行中中出现的问问题，在中中国同样也也不同程度度地存在。因此，研研究美国次次级债市场场现状，分分析其对我我们的影响响，总结经经验和教训训，对于保保障我国金金融市场及及房地产市市场的健康康发展将大大有裨益。美国次贷危危机给处于于 HYPERLINK /Economic/ 经济高位运运行的 HYPERLINK /china/ 中国国敲响了警警钟。研究究美国次级级债市场现现状，分析析其对我国国传统房地地产宏观调调控理论挑挑战和造成成国际短期期资本从中中国房地产产市

3、场撤离离等影响，其深刻教训足以让我国房地产市场引以为戒。在这样一个特殊的历史时期，研究次贷危机对中国房地产行业的启示，准确把握中国房地产市场的发展方向，并果断采取措施调整对策，对于保持经济持续健康发展，提高居民的财产性收入，维护房地产市场的繁荣具有重要意义。毕业论文进进度安排：指导教师意意见： 指指导教师签签名： 年年 月月 日日毕业论文（设设计）写作作提纲一、论文题题目美国次贷危危机对中国国房地产的的影响二、论题观观点来源： 三、基本观观点： 四、论文结结构： 毕业论文（设设计）工作作中期检查查表系别： 班级级： 学生姓名学号指导教师 职称论文（设计计）题目选题是否有有变化如有，请填写原因是

4、否一人一一题是否进行了了选题背景景、及写作作提纲是否进行了了文献调研研本论文拟解解决的关键键问题教师填写部部分论文（设计计）进度情情况： 提前前完成 正常常进行 延期期滞后（请请写出原因因）工作态度情情况（学生生对毕业论论文（设计计）的认真真程度、完完成指导教教师布置任任务情况）： 认真真 较认认真 一般般 不认认真中期质量评评价（学生生已完成部部分的工作作质量情况况）： 好 中 差存在的问题题与建议： 指导导教师（签签名）： 年年 月 日系毕业论文文（设计）工工作领导小小组意见（如如被查学生生为差的，请请系毕业论论文设计计领导小小组写出处处理意见）： 领领导小组组组长（签名名）： 年 月 日

5、论文题目中 文 摘 要由美国出现现并蔓延到到世界各国国由次贷危危机引起的的全球性的的金融危机机影响着全全世界的经经济。次贷贷危机，又又称次级房房贷危机，主主要是由不不良房款引引起，美国国的次级贷贷款业务本本身是一件件挺好的事事，其出发发点是为了了向那些信信用等级较较低或收入入不搞的人人提供贷款款，让他们们可以实现现拥有自己己住房的愿愿望，但美美国的购房房者有近一一半借助于于次级贷款款买房，在在这个过程程中，一些些负面因素素逐渐浮现现，最终导导致危机爆爆发。最然然政府和美美联储多次次出手救市市，却反倒倒越救火越越大，雷曼曼兄的倒掉掉，美林证证券被卖美国由由金融市场场带领辉煌煌将告终。次贷危机机对

6、中国也也有一定的的影响。目目前中国处处在通货膨膨胀的阶段段，购房投投资者越来来越多，其其中不乏借借助于贷款款买房的人人。受国外外大势的影影响，稍有有风吹草动动，那么必必定会给中中国经济带带来冲击。中国政府府又会针对对这样的现现象做出怎怎样的宏观观调控呢？中国又会会不会发生生类似于次次贷危机之之类的经济济问题呢？本文对此此做出了浅浅析。关键词：次次贷危机、房地产市市场、金融融、货币、影响一、引 言言次贷危机又又称次级房房贷危机，也也译为次债债危机。它它是指一场场发生在美美国，因次次级抵押贷贷款机构破破产、投资资基金被迫迫关闭、股股市剧烈震震荡引起的的金融风暴暴。美国“次贷危机机”是从20006年

7、春春季开始逐逐步显现的的。20007年8月月开始席卷卷美国、欧欧盟和日本本等世界主主要金融市市场。次贷贷危机目前前已经成为为国际上的的一个热点点问题。美美国次贷危危机引起了了各方关注注，其深刻刻教训足以以让我国房房地产市场场引以为戒戒。在这样样一个特殊殊的历史时时期，研究究次贷危机机对中国房房地产行业业的启示，准准确把握中中国房地产产市场的发发展方向，并并果断采取取措施调整整对策，对对于保持经经济持续健健康发展，提提高居民的的财产性收收入，维护护房地产市市场的繁荣荣具有重要要意义。二、次贷危危机的产生生及其原因因（一）次贷贷危机的产产生2007年年2月133日美国新新世纪金融融公司（NNew

8、CCentuury FFinannce）发发出20006年第四四季度盈利利预警。 面对来自自华尔街1174亿美美元逼债，作作为美国第第二大次级级抵押贷款款公司新世纪金金融在20007年44月2日宣宣布申请破破产保护、裁减544%的员工工。 美国国第十大抵抵押贷款机机构美国住住房抵押贷贷款投资公公司于8月月6日正式式向法院申申请破产保保护，成为为继新世纪纪金融公司司之后美国国又一家申申请破产的的大型抵押押贷款机构构。20007年8月月8日，美美国第五大大投行贝尔尔斯登宣布布旗下两支支基金倒闭闭，原因同同样是由于于次贷风暴暴。 次贷危机爆爆发至今历历时两年了了，大体经经历了四个个阶段的发发展演变。

9、第一阶段段是危机初初现。从22007年年年初以来来，由于美美国房地产产市场持续续下调，美美国次级住住房抵押贷贷款市场开开始出现动动荡。汇丰丰银行北美美公司、全全国金融公公司、新世世纪金融公公司等多家家从事次级级住房抵押押贷款的金金融机构因因客户违约约，纷纷出出现巨额亏亏损，有的的甚至陷入入倒闭或申申请破产保保护。第二二阶段是危危机爆发。自20007年七八八月份开始始，大批与与次级住房房抵押贷款款有关的金金融机构破破产倒闭。20077年8月，美美国第十大大贷款公司司美国住住房抵押投投资公司申申请破产保保护。紧接接着，受一一些投资美美国次级抵抵押债券的的基金宣布布停止赎回回的影响，美美联储、欧欧洲

10、央行等等被迫联手手注资以恢恢复银行间间市场的秩秩序,这成成为危机爆爆发的标志志性事件。第三阶段段是危机扩扩散。20007年年年底、20008年年年初，花旗旗、美林、瑞银等大大型金融机机构因次贷贷出现巨额额亏损，市市场流动性性压力骤增增，西方央央行联手干干预。全球球最大的债债券保险企企业MBIIA、全美美第二大债债券保险机机构AMBBAC损失失惨重。22008年年第一季度度，MBIIA亏损224亿美元元，AMBBAC亏损损17亿美美元。美国国第五大投投资银行贝贝尔斯登倒倒闭，这一一事件犹如如一枚重磅磅炸弹，把把危机引向向一个新的的高度。第第四阶段，危危机的深化化和恶化阶阶段。20008年66月份

11、以来来，危机出出现进一步步恶化的趋趋势。其中中标志性的的事件是美美国政府接接管“两房”、雷曼兄兄弟公司申申请破产保保护、美林林银行被美美国银行收收购、AIIG被政府府接管。危危机的另一一支鞋子终终于落地，后后续演变还还有待进一一步观察。迄今为止止，危机已已经造成了了超过1万万亿美元的的损失，此此次危机破破坏性之强强、影响面面之广是以以往历次金金融危机所所不能比拟拟的。（二）次贷贷危机产生生的原因1.信贷条条件的放松松次级按揭贷贷款人的信信用状况较较差，或缺缺乏足够的的收入证明明，或存在在其他的负负债，无力力偿还房贷贷、违约是是较容易发发生的事情情，但在信信贷环境宽宽松、房价价上涨的情情况下，放

12、放贷机构即即使因贷款款人违约收收不回贷款款，也可以以通过再融融资，或者者把抵押的的房子收回回来，卖出出即可。从从而，大量量的贷款机机构放松了了贷款流程程，甚至主主动向资信信等级较差差的群体放放贷，草率率的放贷机机制，大量量次级贷款款的放出，为为危机埋下下大量潜在在的隐患。2.抵押贷贷款证券化化规模的不不断扩大近年来抵押押贷款证券券化的发展展使得这一一市场日益益庞大而复复杂，以购购买证券方方式投资抵抵押贷款的的市场参与与者从数目目到种类上上都在急速速上升，导导致投资者者的日益分分散化。 3.抵押贷贷款及其证证券化市场场本身的不不规范由于近年来来抵押贷款款证券化市市场的迅速速发展，吸吸引了众多多的

13、新的市市场参与者者，其中不不乏以追求求高额利润润为目的的的投机者，使使得抵押贷贷款及其证证券化市场场本身出现现了一些不不规范的操操作。许多多放贷机构构甚至不要要求次级贷贷款借款人人提供包括括税收表格格在内的财财务资质证证明：在做房屋屋价值评估估时，放贷贷机构也更更多地依赖赖机械的计计算机程序序而不是评评估师的结结论。在所所有的人都都沉浸在对对高额回报报的憧憬中中时，风险险也就悄无无声息地膨膨胀起来。 4.房价的的不断升高高与下降在房市高热热的时候，这这些贷款的的风险并不不高，坏账账率也始终终保持在极极低的水平平。然而从从20066 年开始始随着美国国房价渐趋趋平抑，部部分地区房房价甚至开开始下

14、降，这这种贷款立立刻成为高高危品种。一方面房房子出手越越来越难，另另一方面卖卖房所得也也未必能够够帮助借款款人还清贷贷款。结果果，还不起起债的人多多了，坏账账率上升了了。三、次贷危危机对中国国房地产行行业的影响响（一）次贷贷危机爆发发阶段对中中国楼市的的影响 次贷危机机从一开始始就对中国国楼市产生生深刻的影影响，但在在其爆发阶阶段对中国国楼市的影影响主要是是通过货币币政策传导导的，结果果是刺激了了房价的上上涨。 美国的房房地产市场场是20005年中开开始进入下下降通道的的，次贷违违约率从22006年年第三季度度开始迅速速上升，即即次贷危机机是从20006年中中开始逐渐渐显露山水水的。受次次贷违

15、约率率上升的影影响，美联联储的货币币政策开始始转向，停停止了自22004年年以来的不不断升息的的操作。美美联储的这这一转向使使中国的货货币政策操操作出现空空前困境。 20033年以后，美美国楼市价价格和石油油价格的快快速上涨使使美联储意意识到通货货膨胀压力力的增加，迫迫使美联储储自20004年之后后收紧货币币。美国的的多次加息息，给中国国的货币政政策操作提提供了一定定空间，在在一定程度度上降低了了人民币升升值的压力力（因为美美国的利率率比中国高高）。自22006年年6月份以以后，美国国楼市已经经出现了明明显的降温温景象，美美联储为了了防止楼市市出现“硬硬着陆”，美美联储收缩缩货币的步步伐出现暂

16、暂停。而此此时的中国国正值人民民币升值途途中，国际际资本从世世界各国涌涌进中国，出出现了外汇汇储备的大大幅度增加加，及银行行体系的流流动性过剩剩。在这一一历史背景景下，中国国出现了房房地产市场场及股票市市场的活跃跃。20005年至22006年年国家出台台了一系列列措施对房房地产市场场进行调控控（如20005年的的“国八条条”、20006年的的“国六条条”）。由由于美国紧紧缩的货币币政策操作作出现中途途停滞，中中国通过货货币政策来来加强和改改善宏观调调控的手段段就难以实实施，所以以不得不通通过汇率的的调整来改改善内外经经济的失衡衡状态。从从数据中可可以看出，22005年年7月211日人民币币汇率

17、改革革之后，人人民币兑美美元在20005年只只升值400个基点，22006年年全年升值值352个个基点，升升值幅度为为4.366。而22007年年全年升值值503个个基点，幅幅度达6.44。20066年下半年年至20007年底，人人民币升值值速度逐步步加快。 但人民币币升值的幅幅度小于国国际市场预预期的幅度度，在人民民币汇率快快速升值的的刺激下，国国际资本流流入中国的的数量迅速速增加，22005年年之前中国国外汇储备备每年增加加数量在22000亿亿美元以下下，而20006年后后外汇储备备迅速增加加，20006年增加加24755亿美元，22007年年增加46619亿美美元，20008年增增加41

18、778亿美元元。国际资资本向中国国的大量流流入加剧了了中国的流流动性过剩剩，人民银银行只能用用增加存款款准备金率率的方式调调节银行体体系的货币币数量，人人民银行22007年年每隔一个个月就将法法定存款准准备金率提提高0.55个百分点点，到20008年上上半年，法法定存款准准备金率提提高到177.5。但此举只只能收紧银银行的信贷贷投放，无无法回收因因增加外汇汇储备而投投放的基础础货币。 在此阶段段，尽管美美国经济有有放缓的趋趋势和迹象象，但美国国的消费依依然强劲，实实体经济并并没有受到到明显的影影响，最明明显的证据据是20007年美国国消费占GGDP的比比重达到创创记录的772，22007年年第

19、二、第第三季度GGDP的增增长超过以以往的平均均值，达44.8的的年增长率率。20007年，中中国对美国国出口增长长14.44，全部部出口增长长25.77，GDDP增长达达13。 在流动性性过剩及经经济增速加加快的刺激激下，中国国资产价格格出现了飙飙升，股市市价格从22006年年10月底底的18000点开始始，用一年年时间里上上涨到60000多点点。房地产产价格同样样出现大幅幅度上涨，在在国家不断断出台政策策对房价进进行调控的的背景下北北京、上海海等城市的的楼价出现现加速上涨涨的势头。从上述分析析可见，在在次贷危机机爆发至22007年年底，美国国的实体经经济并没有有受到次贷贷危机的影影响，而中

20、中国的金融融市场因为为受美联储储停止加息息的影响出出现了严重重的流动性性过剩。换换言之，没没有美国的的次贷危机机的爆发，就就不会有中中国严重的的流动性过过剩，也就就不会出现现20066年、20007年的的股价、楼楼价的大幅幅度飙升。 总之，次次贷危机在在开始阶段段不仅没有有抑制中国国的楼市，反反而极大地地刺激了中中国的楼市市。（二）次贷贷危机深化化阶段对中中国楼市的的影响 20088年初，花花旗集团和和美林证券券分别公告告，20007年财季季亏损高达达98.33亿美元和和98亿美美元，主要要原因是持持有的次贷贷产品出现现大幅度资资产减记，摩摩根大通、瑞士银行行等金融机机构也出现现20077年度

21、较大大亏损。22008年年3月中旬旬，美国第第五大投资资银行贝尔尔斯登因流流动性危机机被摩根大大通收购，77月份“两两房”出现现危机。这这表明次贷贷危机开始始进入深化化阶段。 该阶段的的特征是金金融市场出出现恐慌气气氛，美国国股市出现现大幅度下下跌。尤其其是花旗、美林、“两房”等等金融类股股票遭到恐恐慌性抛售售，股价下下跌幅度超超过90。但美国国的实体经经济并没有有受到大的的冲击，经经济增长仍仍然处在正正值区间，第第二季度美美国的GDDP增长还还有2.88 。中中国对美国国出口的增增长有所放放缓，但中中国对欧洲洲出口增长长加快，总总体出口形形势依然不不错。 此阶段美美国次贷危危机对中国国房地产

22、市市场的影响响主要通过过股票市场场进行传导导，中国股股市随美国国股市下跌跌而下跌，股股市财富大大幅度缩水水，楼市因因而失去支支撑。 从股市运运行的迹象象上看，22007年年底以后中中国股市与与美国股市市的相关性性很大。明明显的证据据是，花旗旗集团于22008年年1月166日公布，受受累于近1180亿美美元的次贷贷相关资产产冲减，该该行在20007年第第四季度巨巨亏98.3亿美元元，为花旗旗有史以来来最大的季季度亏损，也也超过了此此前市场最最悲观的预预期。受此此影响，全全球股市大大跌，上海海综合指数数继1月116日大跌跌150多多点后，117日再跌跌130多多点（177日一度跌跌幅超过2250点

23、，最最大跌幅为为5）。 在历史上上，中国股股市与美国国股市之间间基本上没没有相关性性，但20007年之之后的中国国股市与美美国股市之之间的相关关性越来越越大，其原原因有三：一是中国国股市中国国际资本的的比例越来来越大，除除了通过QQFII正正常渠道进进入中国之之外，很多多国际资本本是通过非非正常渠道道进入的；二是中国国参与国际际分工越来来越深，国国际市场对对中国经济济的影响越越来越大，国国际资本市市场的波动动自然对中中国股市的的影响越来来越大；三三是前期中中国股市涨涨幅太高，国国际市场的的风吹草动动自然会影影响到国内内市场的信信心；第四四是美国股股市影响HH股，而HH股影响AA股。 以上述第第

24、四点为例例，自20007年111月以后后，香港恒恒生指数从从320000点下跌跌到20008年初的的250000点上下下，幅度超超过20，尤其是是银行股的的跌幅巨大大，工商银银行、中国国银行、建建设银行的的股价跌幅幅都超过330。毫毫无疑问，这这些银行股股的下跌与与花旗等银银行股在次次贷危机中中的不好表表现直接相相关。受次次贷危机影影响，花期期的股价已已经跌近净净资产，市市净率到了了1倍左右右，花期的的股价下跌跌使不少套套利资金从从中资银行行股撤出，因因为从估值值的角度看看，中资银银行股比花花旗的贵很很多，花旗旗的市净率率为1倍，而而工商银行行等股票的的定价一度度超过4倍倍，显然，卖卖出中资银

25、银行股买进进花旗等股股票是不错错的套利机机会。 H股的下下跌直接影影响到国内内A股市场场的表现。就在当时时国内投资资者憧憬88000点点或100000点时时，而银行行股一直欲欲振乏力，疲疲态尽现，原原因就在于于H股的不不好表现。这是花旗旗巨亏对国国内A股市市场的直接接影响（参参见拙作花旗巨亏亏对A股意意味着什么么）。 20088年的股市市下跌对房房地产市场场影响很大大。20007年中国国股市市值值增加了115万亿元元之巨，流流通市值增增加了约55万亿元。股市增加加的财富远远远超过储储蓄存款的的增量（储储蓄存款每每年增加约约2万亿元元）。迅速速增加的财财富会刺激激投资者购购买住房、汽车等，在在2

26、0077年股市大大涨的时候候，不仅住住房销售价价格及金额额大涨，而而且一次性性付款的比比例也创新新高。当股股市于20008年初初开始快速速下跌后，这这些虚拟的的财富迅速速化为乌有有，楼市迅迅速进入低低迷期。曾经在网上上流传甚广广的“万科科松山湖会会议讲话”里有这样样一段话“万科在行行业内和各各行业的比比较收入中中，高管和和员工收入入相对来说说是中偏高高的，在座座的高管，如如果凭你们们的正常的的工资收入入，能买松松山湖1号号的房子吗吗？为什么么我们的高高管在前年年（20006年）去去年（20007年）可可以考虑买买2-3万万的别墅？主要是资资本市场的的泡沫膨胀胀造就的。万科在去去年的最高高市值超

27、过过30000亿人民币币，是全世世界最高市市值的房地地产公司，而而现在（22008年年9月初），市市值不到7700亿元元，而中国国证券市场场的泡沫破破裂后市值值消灭了115万亿，通通过证券市市场爆发的的财富基本本上被消灭灭了。” 我们不关关心该文字字是否真的的出自万科科高管之口口，该文字字里阐述的的观点和结结论显然是是有价值的的。 在这一阶阶段，中国国的货币政政策陷入了了空前的两两难境地：一方面是是资产价格格（股价与与楼价）的的大幅度下下跌，而另另一方面是是物价的不不断上涨。之所以出出现这样的的矛盾，主主要原因是是次贷危机机对金融市市场已经产产生作用，而而对实体经经济冲击还还没有显现现出来。由

28、由于美国的的实体经济济还没有受受到大的冲冲击，全球球大宗商品品价格一直直处在高位位运行，导导致中国的的物价不断断上涨，CCPI最高高超过8，PPII超过100。而22008年年上半年，股股价下跌超超过50。面对如如此复杂的的国际、国国内矛盾，中中国宏观经经济政策方方针由年初初的“双防防”（防止止经济增长长由过快转转为过热，防防止价格由由结构性上上涨演变为为明显的通通货膨胀）调调整为年中中（7月份份）的“一一保一控”（保增长长，控物价价）。 总之，此此阶段金融融对楼市的的作用方向向由前一个个阶段的刺刺激作用转转变为抑制制作用，而而实体经济济对楼市场场的作用方方向仍然是是向上的。（三）次贷贷危机的

29、恶恶化阶段对对中国楼市市的影响 这个阶段段的标志性性事件是雷雷曼兄弟申申请破产保保护和AIIG申请政政府保护。雷曼的主主要债权人人在欧洲及及英国，雷雷曼的破产产使与之相相关的金融融机构损失失60000多亿资产产（雷曼债债权合计66000多多亿美元，最最后价值只只有4000多亿美元元）。受此此打击，与与次贷有关关的债券及及股票价格格大幅度下下跌，全球球范围的金金融机构资资产减计的的规模不断断增加，次次贷危机正正式演变为为全球金融融危机。 此阶段的的特点是，全全球实体经经济与金融融市场都遭遭到严重的的打击，中中国也不例例外，这是是该阶段与与前面两个个阶段之间间的重大差差异之所在在。不论金金融还是实

30、实体经济对对中国房地地产市场的的影响都是是负面的，房房地产市场场进入了“冰河期”。 危机严重重恶化在金金融方面的的主要表现现有以下几几个方面：首先表现现为欧美商商业银行的的隔夜拆借借利率都大大幅度上升升；其次表表现是美元元指数迅速速反弹，仅仅用一个月月时间就从从最低700点附近大大幅度攀升升到85点点以上，涨涨幅达200多；信信用债券与与国债之间间的利差迅迅速扩大，美美国国债的的市场收益益率出现负负数。这些些都说明当当时的信用用基本上冻冻结，投资资者的风险险偏好降到到了很低的的程度，避避险需求迅迅速上升。 危机严重重恶化在实实体经济方方面的主要要表现是全全球国际贸贸易冻结，反反映全球贸贸易活跃

31、程程度的指标标BDI从从20088年6月份份的最高点点110000多直落落到10月月底的10000点左左右，下跌跌幅度超过过90。 除了贸易易冻结之外外，消费也也出现明显显衰退。美美国的消费费从20008年9月月份开始出出现负增长长，20008年第三三季度、第第四季度消消费增长分分别为-22.8、3.0。美国的的GDP增增长也从22008年年第三季度度开始出现现负增长。与此同时时，全球主主要发达国国家及大部部分发展中中国家的GGDP都出出现负增长长，有些国国家的GDDP出现超超过两位数数的负增长长（如日本本等）。 在此期间间，中国的的实体经济济及金融运运行同样受受到全球金金融危机的的冲击。从从

32、实体经济济角度看，中中国出口受受到严重冲冲击，进口口与出口都都出现明显显负增长，工工业增加值值及GDPP数据直线线下落。工工业增加值值及GDPP增长速度度滑落到11998年年以来的最最低水平。钢铁、煤煤炭、有色色金融、石石油、石化化等盈利能能力很强的的行业出现现效益迅速速下滑甚至至亏损，尤尤其是大宗宗商品价格格的迅速下下跌使一批批暴富阶层层的收入受受到严重影影响，从而而影响到高高端房地产产市场的需需求。自22005年年，石油、煤炭、有有色、钢铁铁等大宗商商品价格一一路上涨，与与这些行业业有关的私私营企业主主成为暴富富群体，这这些人的行行为对北京京、上海的的房价影响响显著。受受金融危机机影响，全

33、全球大宗商商品价格自自20088年下半年年迅速下跌跌，这些群群体的收入入随之减少少，对高档档住宅的需需求迅速下下降。 从金融的的角度看，全全球金融危危机已经通通过以下两两个途径直直接影响到到中国房地地产市场的的高端需求求（对于普普通住宅的的分析见第第四部分的的分析）： 1）国际际资本流动动的方向出出现逆转。20055年以来，当当人民币汇汇率改革以以后，吸引引了大量国国际资本流流向中国，房房地产市场场是这些国国际资本投投资的重要要领域，这这也是20005年以以后中国政政府出台很很多政策打打压房地产产价格而收收效甚微的的主要原因因。20008年金融融危机恶化化之后，欧欧美国家的的金融机构构纷纷将全

34、全球市场的的资本回流流到本国。从中国的的外汇储备备的增速放放缓（甚至至是减少）的的事实中可可以清楚地地看出国际际资本流向向的变化。外资投资资的物业一一般是高端端公寓、别别墅及写字字楼，因此此，金融危危机直接影影响到中国国这些高端端房地产市市场。 2）受金金融危机影影响，很多多跨国公司司收缩战线线，将其在在中国的机机构撤销，这这是北京、上海等中中心城市写写字楼空置置率攀升的的主要原因因。 总之，此此阶段中国国房地产市市场受到来来自实体经经济与金融融双重打击击，是中国国楼市表现现最差的阶阶段。（四）危机机的应对及及化解阶段段对中国楼楼市的影响响 当次贷危危机演变为为全球金融融危机之后后，各国政政府

35、紧急采采取措施应应对危机，中中国政府从从11月上上旬开始出出台一系列列措施应对对危机，开开始实施适适度宽松的的货币政策策和积极的的财政政策策，在这些些政策中，金金融政策对对此阶段的的房地产市市场影响最最大。笔者者认为，其其中最主要要的金融政政策是人民民银行放弃弃对商业银银行的信贷贷额度管理理。之后，出出现信贷井井喷： 22008年年11月份份信贷增加加47000多亿元，112月份信信贷再增加加76000亿元，22009年年第一季度度信贷增加加4.588万亿。 在政府采采取救市政政策之后，中中国商业银银行积极扩扩大信贷，而而西方大多多数商业银银行却难以以如此，之之所以有此此差异，有有三个主要要原

36、因：11）中国银银行体系刚刚刚进行过过一番改革革，银行资资本充足率率大幅度提提高，所有有商业银行行的财务状状况都很健健康，而西西方商业银银行则相反反，次贷危危机使大多多数商业银银行资本损损失很大，财财务状况严严重恶化。2）中国国政府积极极增加基础础设施投资资，这些政政府投资项项目风险相相对较小，有有效刺激了了信贷需求求。3）中中国商业银银行是以国国有控股为为特征的银银行，政府府行政指令令或中央银银行的窗口口指导效果果良好。 此外，政政府宣布对对于新增普普通住房按按揭贷款实实行利率七七折优惠等等鼓励买房房政策对刺刺激房地产产市场的需需求也起到到了重要作作用。 尽管各国国政府都在在用货币政政策刺激

37、本本国经济，但但只有中国国货币政策策对房地产产市场的刺刺激效果最最明显，这这得益于中中国特殊的的社会结构构和经济结结构，得益益于中国居居民较低的的负债率。 中国与西西方世界社社会结构存存在明显的的差异。中中国的大多多数城市不不是纯粹的的商业社会会,有庞大大的吃财政政的群体，这这些人包括括公务员、事业单位位职工及国国有企业员员工。以北北京为例，截截至20007年底，全全市有城镇镇职工7445万人，其其中在国有有经济部门门工作的人人数有1889万，在在股份制企企业工作的的有2188万，在私私营及个体体工作的人人数是2000万。其其中的股份份制经济很很多是国家家控制的。国有经济济部门及股股份制企业业

38、与国家财财政直接相相关的，或或者说，这这些职工的的收入不仅仅仅取决于于经济效益益，更取决决于财政状状况。北京京市的在职职人员中与与财政直接接相关或间间接相关的的就业人数数比例应该该在50以上。 不同的社社会结构与与经济结构构，在金融融危机的影影响下会出出现不同的的反应。以以商业为主主的社会结结构对经济济危机的快快速反应就就是大量的的裁员与节节省开支,使社会总总需求迅速速减少、失失业率迅速速增加，结结果一定是是GDP的的迅速下滑滑。中国首首先失业的的是社会边边缘群体农民工工，社会主主流群体（吃吃财政的）不不会因为经经济危机而而失去工作作，这些人人的收入也也不会因为为经济危机机而减少，社社会消费总

39、总需求不会会立即出现现下降。因因此，我们们看到在金金融危机背背景下中国国的工业增增加值出现现了快速下下跌，而居居民消费没没有出现大大幅度的萎萎缩，社会会零售总额额一直保持持在10以上的增增长。 如果说美美国经济高高度依赖金金融的话，那那么中国经经济高度依依赖财政。财政状况况才是影响响中国消费费需求的主主导力量，只只有当经济济危机演变变为财政危危机时，才才会对中国国的总需求求产生重大大影响。当当前的税收收已经出现现减收，但但由于20008年之之前的2万万多亿的财财政积累（表表现为财政政在中央银银行的存款款）及国债债余额占GGDP的比比例不高，在在短期内财财政运行没没有太大的的问题。 同样，由由于

40、社会结结构的不同同，金融危危机对中国国房地产的的传导及影影响与西方方国家的房房地产市场场也出现了了明显的差差异。在经经济危机的的背景下，以以商业社会会为主的西西方国家由由于老百姓姓收入减少少、失业增增加，住宅宅及写字楼楼的需求会会同时出现现减少，住住宅及写字字楼市场会会迅速出现现萧条。但但中国的房房地产市场场则有很大大差异，由由于政府部部门及国有有企业不会会因为金融融危机而出出现大量裁裁员，人们们的收入不不会因为金金融危机而而出现明显显减少，对对普通住宅宅（尤其是是类似北京京的消费型型城市的普普通住宅）的的需求影响响较小。加加上货币政政策和住房房信贷政策策的刺激，楼楼市交易量量会不断增增加。这

41、就就是楼市“小阳春”的背景。 从实体经经济角度看看，从20008年111月份各各国采取措措施应对危危机之后至至20099年第二季季度，金融融危机对中中国的出口口影响依然然存在，有有些行业的的出口甚至至在恶化，因因此，此阶阶段的实体体经济对房房地产的影影响还是负负面的。鉴鉴于中国经经济结构对对外需的严严重依赖，出出口下降的的负影响还还会逐步深深化，对房房地产的副副面作用力力还会继续续增加。 因此，在在这个阶段段，金融因因素对楼市市的影响是是正面的，而而实体经济济对楼市的的影响是负负面的，楼楼市走势是是两种力量量共同作用用的结果。四、次贷危危机对中国国房地产行行业的启示示（一）应该该适应市场场需求

42、开发发房地产我国的房地地产市场结结构性矛盾盾突出。在在发展中国国家，正常常的商品房房市场应呈呈“金字塔塔”型，即即底部是广广大老百姓姓消费的经经济适用房房、廉租房房，中间是是有较高要要求的自领领阶层，最最顶端是能能消费高档档豪华房的的小部分人人，而我国国是倒“金金字塔”式式发展。目目前的房地地产开发企企业热衷搞搞高标准、高消费的的别墅或豪豪华型住宅宅建设。同同时，开发发商对市场场的过高预预期，导致致商品房积积压严重，房房屋闲置与与短缺并存存。为了改改善我国现现阶段房地地产的供求求状况，房房地产开发发企业应该该适应百姓姓的需求，增增加经济适适用房和廉廉租房的建建设，促进进我国房地地产结构的的优化

43、。（二）完善善内控措施施，健全风风险管理制制度要对房地产产开发贷款款、土地储储备贷款、个人住房房贷款、商商业用房贷贷款等不同同类型贷款款的审批标标准、操作作程序、风风险控制、贷后管理理等做出明明确规定，完完善各类房房地产贷款款风险分类类制度，建建立动态的的风险拨备备机制。改改进房地产产贷款客户户的信用评评级和统一一授信管理理办法。建建立各类房房地产贷款款分类统计计及风险敞敞口的月度度监测与分分析制度，健健全房地产产贷款风险险评估和预预警指标体体系。（三）密切切关注国家家的货币政政策，适时时地调整战战略有关专家指指出，从紧紧的货币政政策一方面面会导致银银行对房地地产开发贷贷款的收紧紧，另一方方面

44、，严格格个人信贷贷会抑制房房地产市场场的需求。而对房地地产企业而而言，除了了单纯的开开发贷款，更更主要的资资金来源是是以个人按按揭为代表表的销售贷贷款。对个个人信贷的的政策会影影响到企业业的销售回回款，会对对资金链的的稳定性造造成冲击，进进而影响房房地产企业业的稳定性性。事实上上，作为房房地产最核核心的环节节，对信贷贷的控制有有可能形成成一个恶性性循环。现现在绝大部部分开发商商都是融资资买地，资资金链绷得得很紧，其其生存发展展主要靠银银行信贷，如如果受限形形成合力，这这种压力就就会传导给给房价，房房价很可能能出现拐点点，而下行行的房价将将加重房地地产市场的的观望情绪绪，这样一一来，房子子更加不好好卖，影响响销售回款款，企业的的资金链更更趋紧张。而我国现现在所实行行的正是从从紧的货币币政策。（四）房地地产企业应应该提高社社会责任意意识，诚信信经营我国的房地地产市场秩秩序混乱，房房地产业面面临严重的的诚信危机机。近年来来商品房投投诉率以每每年20%的速度递递增，全国国消协组织织受理的商商品房投诉诉很多，但但房地产纠纠纷解决率率很低，只只有10%左右。地地产企业不不守诚信的的行为主要要有：质量量有问题；广告夸大大、虚假，误误导消费者者；合同违违约，承诺诺不兑现，延