小户型房产项目个案调查分析表

1、个 案 调 查查 分 析 表表（城中中）案 名名长江酒店店公寓开发商/代理上海结绳绳纪事企企业发展展有限公公司昆山山分公司司/上海海结绳纪纪事咨询询有限公公司楼盘地址址昆山市人人民路889号(原利玛玛商场楼楼上加盖盖)楼盘电话话05122-57750337999、57750337733、57750338333管理公司司开发商商自己的的物业管管理公司司（2.5元/平方米米月）总建筑面面积200000平方方米总套数352套套，330多户户/层(5-115F)目标客户户群投资客（上海、浙江、外商等等）产品类型型小户型产产权式精精装修酒酒店公寓寓（下22.6米米，上22.4米米）主力户型型面积36-5

2、50平方方米，55.055米的层层高销售价格格104000元/平方米米（均价价）租金价格格20000-40000元元不等销售情况况一期2000多套套已经销销售完毕毕、二期期1000套8月月开盘，7F以以上南面面已售完完，北面面还有余余套。工程进度度原老利玛玛商城基基础上加加盖至115层（目前已已快竣工工），007年上上半年交交付，88月样板板房推出出。配 套 设 施施一至四层层为大型型商场配配套，酒酒店设大大堂，公公寓配三三菱电梯梯4台（东面上上去），四层为为停车场场。因为为楼盘地地处市中中心，周周围已有有成熟的的配套，所以公公寓基本本没有配配套。装修情况况（装修成成本、产产权性质质）装修标准

3、准在8000-9900元元/平方方米：房房间含地地板和吊吊顶，空空调1.5匹二二台，卫卫生间硬硬装修，厨房里里有电磁磁炉、热热火器、厨柜、油烟机机。宽带网络络接口，楼宇对对讲系统统及家庭庭防盗系系统。3、房屋屋产权为为70年年（19996年年的土地地），物物业可以以替业主主代租房房屋。4、按揭揭：7成成20年年建行按按揭。个 案 调 查查 分 析 表表（城北北）案 名名滨江丽景景开发商/代理昆山美欣欣置业有有限公司司楼盘地址址昆山市昆昆太路7738号号楼盘电话话5778822448、55776670000管理公司司开发商自自己做物物管（物物管费11.5元元/米）总建筑面面积870000平米米总

4、套数480套套（其中中小户型型2200户左右右）还有有6套目标客户户群昆山本地地高收入入者、投投资客（较少）产品类型型酒店公寓寓、小高高层、商商铺、多多层。酒酒店公寓寓可5年年包租，以房价价的税前前8%为为回报，第一年年的租金金可直接接冲抵房房款主力户型型面积40-772平米米销售价格格39388元/底底层价，每上一一层加550元/米租金价格格15000-18800元元销售情况况04.112开盘盘，销售售60%左右工程进度度小高层已已结顶006.66交付配 套 设 施施会所（活活动室、台球室室、乒乓乓室）、网球场场装修情况况（装修成成本、产产权性质质）装修标准准：硬装装修，只只配备橱橱柜、立立

5、式脸盆盆、淋浴浴房、防防盗门。按揭：66成200年个 案 调 查查 分 析 表表（城西西）案 名名国际上湖湖开发商/代理华烨置业业/龙行行地产楼盘地址址阳澄湖旅旅游度假假区楼盘电话话05122-57765002222管理公司司香港戴德德梁行之之专业酒酒店品牌牌宝曼酒酒店经营营管理总建筑面面积290000平方方米总套数酒店式公公寓共5500套套左右目标客户户群投资客户户(以上上海、苏苏州、温温州、台台商为主主)产品类型型酒店式公公寓（还还有122套和商商铺）主力户型型面积40-1100平平方米，层高33.355米销售价格格110000元/平方米米租金价格格十年返租租，税前前8%回回报销售情况况0

6、4.111.228号开开盘，已已销800%左右右工程进度度桩基，006.33.311交付配 套 设 施施周边配套套：楼盘盘处于阳阳澄湖度度假区内内，旁边边有旅游游主题公公园、大大上海高高尔夫球场，美食一一条街为为依托。小区配套套：公寓寓内有停停车场，有健康康、休闲闲、商务务会所。使用奥奥的斯电电梯装修情况况（装修成成本、产产权性质质）按五星标标准装修修。7成按揭揭，100年返租租，8%返租（税前）， 例例：房屋屋总价550万，十年租租金8%即400万，前前四年租租金签约约立即抵抵充房 款款即166万，合合同价为为34万万，首付付30%10.2万，业主可可以享受受酒店提提供的9.22万十年年免息

7、贷贷款，推推算出首首付即11万就可可签约。3、产权权70年年。个 案 调 查查 分 析 表表（城东东）案 名名东方华庭庭开发商/代理昆山中源源房地产产开发有有限公司司楼盘地址址前进路与与青阳路路交汇处处楼盘电话话5772216666、55772218118管理公司司香港招商商局物业业总建筑面面积1280000平平米总套数11000户左右右（目标客户户群上海、温温州投资资客、白白领产品类型型国际公寓寓、小高高层、国国际写字字楼、商商铺主力户型型面积精装修国国际公寓寓29-65平平米销售价格格均价48800-50000元/平米租金价格格一期三室室一厅精精装修445000-50000元元/月销售情况

8、况二期5月月2号开开盘但至至今未对对外正式式销售工程进度度开始打桩桩06年年底完工工配 套 设 施施健身房、游泳池池、健身身设施、中心广广场、会会所配套套装修情况况（装修成成本、产产权性质质）1、国际际公寓为为精装修修房，其其余为毛毛坯房2、按揭揭：7成成20年年（光大大、商行行）个 案 调 查查 分 析 表表（城中中）案 名名泊仕开发商/代理昆山力高高房地产产开发有有限公司司楼盘地址址樾河大桥桥东面楼盘电话话05122-57730557311管理公司司江苏爱涛涛物业管管理公司司（1.8元/平方米米月）总建筑面面积400000多方方总套数466套套目标客户户群昆山市民民、投资资客户（上海、苏州

9、、浙江）产品类型型小户型公公寓(88幢)主力户型型面积40-550平方方米销售价格格45000元/平平方米（毛坯均均价），目前市市场价447000-48800元元/平米米租金价格格15000元/月月(毛坯坯)，精精装修的的可以租租到20000元元/月销售情况况04、88月开盘盘，目前前售完工程进度度已现房，进入内内装修阶阶段，005年55月交付付使用，业主可可以自由由选择装装修。配 套 设 施施小区配套套：有会会所基本本配套，小区为为半敞开开式公寓寓，有保保安244小时巡巡逻，凭凭卡入电电梯，每每层2部部电梯。装修情况况（装修成成本、产产权性质质）1、菜单单式装修修：可选选择装修修成本2250

10、000元/套。2、产权权70年年。3、6、7成建建行按揭揭。个 案 调 查查 分 析 表表（城北北）案 名名温莎堡假假日酒店店开发商/代理昆山温莎莎堡假日日广场有有限公司司楼盘地址址北门路3388号号楼盘电话话05122-57716338888管理公司司2.0元元/平方方米月总建筑面面积200000总套数180套套目标客户户群投资客户户产品类型型酒店式公公寓主力户型型面积71.772平方方米销售价格格当时价格格为45500均均价，目目前价格格在52200元元/平方方米租金价格格16000元/月月（协议议价）销售情况况销售完毕毕工程进度度已经交付付使用配 套 设 施施东芝电梯梯2台、大堂、桑拿浴

11、浴场、健健身房、咖啡吧吧、茶吧吧装修情况况（装修成成本、产产权性质质）1、装修修（软件件配套业业主要出出150000元元/套），目前前已经有有1000户业主主和酒店签签定协议议。2、700年。个 案 调 查查 分 析 表表（城中中）案 名名雍景湾南苑开发商/代理中茵置业业楼盘地址址柏庐路和和朝阳路路交叉口口楼盘电话话05122-57757559888管理公司司上海亚新新物业公公司(22元/平平方米)，255元/平平米公共共维修基基金费总建筑面面积30万方方总套数120套套（小户户型公寓寓）目标客户户群上海、浙浙江投资资客、台台商、昆昆山当地地投资客客产品类型型多层、小小高层、小户型型公寓主力户

12、型型面积50-665平方方米（得得房率770%）销售价格格54000元/平平方米（均价）租金价格格18000-25500元元/月销售情况况04年112月220日开开盘，基基本售完完工程进度度已经结顶顶，20005年年底交付付使用配 套 设 施施小区配套套：大堂堂、西门门子电梯梯二台、公共会会所、游游泳池、幼儿园园、中心心公园、可视电电话、红红外线防防范系统统。周边配套套：有百百润发超超市、米米萝咖啡啡、嘬嘬嘬KTVV、在水水一方足足浴。装修情况况（装修成成本、产产权性质质）精装修8800元元/平方方米：房房间实木木复合地地板，名名牌卫浴浴，厨房房组合柜柜，洗衣衣机、空空调、电电视机、电视机机柜

13、、微微波炉、双人床床、衣柜柜、沙发发、桌椅椅。产权700年。6成按揭揭(工行行、中行行)个 案 调 查查 分 析 表表（城北北）案 名名纽约之星星开发商/代理昆山中仁仁房地产产开发有有限公司司楼盘地址址北门路和和萧林路路交叉口口楼盘电话话05122-57777333111管理公司司总建筑面面积总套数348套套目标客户户群昆山市民民、投资资客户产品类型型酒店式公公寓主力户型型面积40-880平方方米销售价格格55000元/平平方米租金价格格30000销售情况况20055年6月月开盘工程进度度3层配 套 设 施施8A智能能化系统统、纽约约风情大大堂、商商务中心心、休闲闲茶吧、空中花花园露天休闲闲咖

14、啡座座、健身身房装修情况况（装修成成本、产产权性质质）4星级酒酒店装修修标准个 案 调 查查 分 析 表表（城西西）案 名名前进录开发商/代理星海营造造房地产产开发有有限公司司楼盘地址址前进西路路东段商商业街楼盘电话话05122-577572222管理公司司星海物业业管理有有限公司司总建筑面面积570000平方方米总套数162套套（酒店店式公寓寓）目标客户户群昆山市民民、投资资客户（上海、苏州、温州）产品类型型多层、小小高层、写字楼楼、商铺铺、双拼拼、酒店店式公寓寓主力户型型面积40-555平方方米（东东西向）销售价格格53000元/平平方米（均价）55000现租金价格格18000-22200

15、销售情况况05年22月开始始销售至至今已销销95%工程进度度酒店式公公寓已封封顶开始始装潢，06.4前交交付配 套 设 施施内部配套套：大堂堂、会所所、网球球场。周边配套套：玉山山医院、玉山广广场、欧欧尚超市市、沃尔尔玛超市市、超华华建材城城星海湾湾洗浴中中心、玉玉峰实验验小学、昆山中中学。装修情况况（装修成成本、产产权性质质）1、精装装修、装装修成本本8000-9000元/平方米米（TOOTO洁洁具、AAUPOO浴霸、LG空空调、墙面立邦邦漆、圣圣象地板板、阿里里斯顿电电热水器器、实木木家具、品牌洗洗衣机、品牌冰冰箱、225寸品品牌彩电电、帅康康油烟机机、橱柜柜、电磁磁炉、升升降晾衣衣架、组

16、组合衣柜柜，奥迪迪斯电梯梯两部）。2、防盗盗系统：可视对对讲系统统、家居居防盗联联网系统统、家电电智能遥遥控系统统、住户户信息接接收系统统、红外外线报警警、煤气气泄露报报警系统统、重要要通道摄摄像功能能3、7成成20年年按揭。个 案 调 查查 分 析 表表（城东东）案 名名腾龙阁开发商/代理浙江富瑞瑞楼盘地址址前进路110633楼盘电话话5772236336管理公司司第一太平平戴维斯斯 55元/月月总建筑面面积80000总套数104目标客户户群本地客户户9成，年龄在在30以以上产品类型型酒店式公公寓主力户型型面积40销售价格格开盘77750，目前779000租金价格格26000元/月月销售情况

17、况剩余8套套左右工程进度度在内部装装修配 套 设 施施银行，超超市，咖咖啡店，会所，健身房房，棋牌牌室等装修情况况（装修成成本、产产权性质质）4星级酒酒店装修修标准 产权440年个 案 调 查查 分 析 表表（城西西）案 名名克拉水城城开发商/代理昆山海之之舟房地地产开发发有限公公司楼盘地址址阳澄湖畔畔楼盘电话话5789992886/55757729779邢书书琴50058999977管理公司司总建筑面面积500亩亩总套数二期800套目标客户户群台商、企企业高管管、浙江江、上海海投资客客产品类型型酒店式公公寓主力户型型面积60-771平米米销售价格格45万左左右每套套租金价格格酒店价格格420

18、0-5880元/天、一一次性返返租税前前8-110%回回报销售情况况于05年年3月开开始预定定，预付付定金220000元可抵抵房款550000元，005年55月底正正式售卖卖已预订订10套套左右工程进度度一期066年4月月交付配 套 设 施施大上海威威尼斯度度假村、高尔夫夫球场、森林公公园、体体育中心心、国际际会议中中心、大大学城、酒店配配套(餐餐厅、健健身房、娱乐设设施)装修情况况（装修成成本、产产权性质质）四星级酒酒店装修修标准70年产产权按揭7成成20年年个 案 调 查查 分 析 表表（城北北）案 名名都市现现代城开发商/代理昆山新昆昆达房地地产有限限公司/代言人人地产行行销楼盘地址址长

19、江北路路2188号楼盘电话话05122-57757886866，57757885155管理公司司金乡邻物物业管理理有限公公司总建筑面面积14万平平方米总套数19层，共1444套目标客户户群工业区投投资客，外商、上海客客户产品类型型酒店式公公寓（长长江花园园二期）主力户型型面积主力户型型50-60平平方米，顶层为为复式房房，层高高2.88米销售价格格44000元左右右/平方方米，11F商铺铺估计1100000元/平方米米租金价格格20000-25500元元左右/平方米米销售情况况一期033年开盘盘，陆续续推出至至今基本本销完工程进度度目前全面面封顶，05年年12月月底交付付配 套 设 施施小区配

20、套套：会所所、中心心花园、儿童乐乐园、健健身房，超市、游泳馆馆、网球球场，公公寓里配配西格玛玛电梯。 周边配套套：易初初爱莲大大卖场，生态公公园，裕裕园实验验学校，菜场，医院，商业街，银行等等。绿化率446%装修情况况（装修成成本、产产权性质质）1、装修修标准11万左右右/套：房间含含复合地地板和吊吊顶，卫卫生间硬硬装修，厨房里有电磁磁炉、热热火器、厨柜、油烟机机。2、房屋屋产权770年。3、6-7成按按揭（男男至600岁，女女至555岁）。个 案 调 查查 分 析 表表（城南南）案 名名吉田国际际广场单单身公寓寓开发商/代理吉田建设设开发（昆山）有限公公司/杭杭州飞扬扬广告楼盘地址址柏庐南路

21、路西侧、中华园园路南侧侧楼盘电话话05122-57733222555管理公司司管理公司司未定，物管收收费未定定总建筑面面积230000方左左右总套数338套套（小户户型公寓寓）目标客户户群台商、外外商、上上海、浙浙江投资资客、昆昆山当地地投资客客产品类型型高层、小小户型公公寓主力户型型面积45-772平方方米（得得房率66570%）销售价格格58000元/平平方米（北均价价）；660000元/平平方米（南均价价）租金价格格该楼盘尚尚未开始始租赁销售情况况05年44月288日开盘盘，实施施销控，逐渐推推出工程进度度单身公寓寓27层层，已经经结顶，20007年交交付使用用配 套 设 施施大厦配套套

22、：大堂堂、电梯梯三台、公共会会所、裙裙房商铺铺（未定定业态）、便利利店、安安防监控控系统。周边配套套：楼盘盘设置有有大型会会所，但但该楼盘盘总体量量达到770万方方，就单单身公寓寓而言，实施分分流进出出，目前前规划中中，其会会所不对对单身公公寓用户户开放。装修情况况（装修成成本、产产权性质质）采用复合合地板，和成卫卫浴，厨厨房组合合柜（亿亿田），配置油油烟机，简单吊吊顶，预预留空调调出风口口（未定定是否统统一安装装）。产权700年。7成按揭揭(工行行、农行行、交行行)个 案 调 查查 分 析 表表（城北北）案 名名优秀开发商/代理振华房产产/巨大大房产楼盘地址址北门路楼盘电话话57733733

23、39管理公司司未定总建筑面面积总套数400套套左右目标客户户群单生人群群产品类型型纯小户型型主力户型型面积30-550销售价格格未定租金价格格销售情况况未开盘工程进度度平整配 套 设 施施北门路商商业街，城北小小学，中中学，锈锈峰中学学，超市市，装修情况况（装修成成本、产产权性质质）个 案 调 查查 分 析 表表（城西西）案 名名新城翡翠翠湾开发商/代理苏州新城城万嘉楼盘地址址马鞍山路路古城路路交界处处楼盘电话话5757766771管理公司司本公司下下属物管管公司总建筑面面积24万总套数20000其中小小户型660套不不到目标客户户群本地文化化高层及及投资客客（情境境生活社社区）产品类型型花园

24、洋房房，多层层，小高高层主力户型型面积35-555销售价格格30000租金价格格销售情况况已完工程进度度三，四层层配 套 设 施施阳澄湖，森林公公园，大大学城等等装修情况况（装修成成本、产产权性质质）无装修 770年综合分析析：这段时间间经过对对苏州，昆山及及陆家和和花桥当当地房产产项目的的调查走走访，发发现昆山山的酒店店公寓及及小户型型很多，但在酒酒店服务务式公寓寓这一块块相仿甚甚少，只只有国际际尚湖和和腾龙阁阁，另外外与本项项目比较较接近的的楼盘有有优秀、泊士、及100月份推推出的新新城翡翠翠湾小户户型，和和本案最最接近的的应该是是优秀了了，但是是因为目目前该项项目还没没有具体体的展开开，

25、所以以了解的的信息有有限（明明年3，4月份份开盘，约有4400套套左右，面积在在30-50）；此外外在昆山山的定山山湖的曙曙光新城城（25500），周庄庄的水都都美墅（36000），新镇的的嘉禾花花园（331000），以以及张浦浦的开心心公寓（27000）也也有200到1000套不不等的数数量（注注：乡镇镇的小户户型都是是没有装装修的）。可以以看到目目前房产产市场上上已有同同类产品品的存在在，并且且品质参参差不一一，这为为本楼盘盘的销售售制造了了一定的的难度。同时预预计在明明年3，4月份份开盘的的优秀纯纯小户型型也会对对本案的的销售起起到阻力力。经过对昆昆山楼盘盘的进一一步了解解发现，昆山楼楼盘的价价格划分分有一个个特点：楼盘的的价格并并不是完完全按照照地区来来化分的的，而是是以价格格及楼盘盘的品质质来综合合划