宝通路项目分析报告

1、 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路项目分析报告PAGE PAGE 42项目概况况项目名称称 川川宝花苑苑（暂名名）项目位置置 宝宝通路宝宝源路基地面积积 2242110建筑面积积 8865220建筑幢数数 66幢高层层建筑绿化率 47.8%总户数 8144户闸北房产产市场：彭浦地地区主诉诉工薪阶阶层与动动迁户彭浦地区区（涵盖盖共康新新村）东东临粤秀秀路，南南接延长长路，西西至保德德路与宝宝山路接接壤。880年代代初，彭彭浦地区区就成为为了大规规模的工工人居住住区。经经过二十十多年的的发展，区域内内商业生生活配套套设施日日趋完善善。随着着共和

2、新新路南北北高架的的建成大大大缩短短了区位位，同时时，其开开发的产产品多以以低价格格、多房房型为特特点，客客层以工工薪阶层层、市中中心动迁迁居民为为主。目目前主力力单价；39000-448000元/平平方米，主力总总价：336.33-588.5万万。代表表楼盘：美树铭铭家、城城投世纪纪城、成成亿花园园、岭南南雅苑、凌恒公公寓。大宁板板块吸纳纳白领阶阶层大宁板块块东起共共和新路路，西至至沪太路路，北临临江场西西路。整整个板块块涵盖了了永和地地区、大大宁绿地地及闸北北公园地地区。该该板块早早期房产产以永和和小区为为居民中中心聚集集区，通通过近几几年市政政变迁及及市场热热点转移移到大宁宁绿地地地区（

3、浦浦西地区区最大规规模的绿绿地），使得众众多房地地产开发发商以“围绿而而建”为主题题，凭借借其环境境好、观观景佳、房型选选择多样样为卖点点拉动了了整个闸闸北房市市。其客客层针对对白领阶阶层及正正需购买买房源的的消费群群体为主主。目前前主力单单价：445000-58800元元/平方方米，主主力面积积：955-1440平方方米，主主力总价价：388.9-75.6万。代表楼楼盘：佳佳宁花园园、歌林林春天、望景苑苑、宁泰泰馨园、新梅共共和城。环内闸闸北涌入入白领及及投资客客环内闸北北东临西西宝兴路路、东宝宝兴路紧紧靠虹口口区，南南隔苏州州河，西西至沪太太路与普普陀区相相望。“不夜城城”商圈和和新客站站

4、均坐落落于此。作为闸闸北离市市中心最最近的地地块，现现为闸北北最繁忙忙的商业业和交通通枢纽。近几年年，通过过对苏州州河的综综合治理理及美化化，大大大提高了了沿岸楼楼盘的品品质，营营造出多多个高档档亲水楼楼盘。而而共和新新路高架架及地铁铁一号线线延伸段段通车，则将进进一步改改善周边边的交通通情况，提升其其区域的的便利性性和楼盘盘附加值值，赢得得众多白白领及投投资客。目前主主力单价价：45500-57000元/平方米米，主力力面积：95-1355平方米米，主力力总价：42.8-777万。代表楼楼盘：精精文城市市花园（城上城城）、SSOHOO时代、感性达达利、北北美枫情情、越秀秀苑。交通、绿地、水景

5、交交织彭浦地区区：随着着上海市市大规模模的旧区区改造，受动迁迁费限制制，今后后大部分分动迁居居民将迁迁出中心心地段向向周边低低价地块块分流。由于闸闸北彭浦浦地区早期拥拥有完善善的生活活配套设设施以土土地储备备丰富，加之共共和立体体交通体体系全面面竣工，即已拓拓宽的共共和新路路、共和和新路高高架、地地铁一号号线延伸伸段及MM7、MM8的通通车，给给其沿线线楼市带带来升值值空间，将成新新一轮房房产销售售热点之之一。大宁板块块：相对对于上海海其他区区域，闸闸北区开开发较迟迟，故吸吸取了其其他区域域以往开开发不足足经验，将大宁宁板块开开发成为为新型生生态智能能化小区区。但由由于该地地区轨道道交通尚尚未

6、完全全发达，将成为为房产开开发最具具潜力地地区之一一。环内闸北北：通过过建成三三个“十字架架”即内环环高架与与南北高高架交叉叉、天目目路与南南北高架架交叉、南北高高架和中中环形成成交叉。随着220044年地铁铁一号线线延伸段段的通车车、苏州州河北岸岸的综合合治理及及沿岸大大规模绿绿化的兴兴建，无无疑将成成为开发发商必争争之地，拉近与与市中心心的距离离。但该该地区现现正处老老城区与与新商品品住宅相相结合，现可开开发土地地又相当当稀缺，故该地地块还需需进一步步整合及及储备。总之，随随着闸北北区“五线交交汇”（即铁铁路、长长途、地地铁、高高架和轻轻轨）加加之南北北高架的的建成，相辅相相成，形形成发达

7、达的交通通立体网网络。配配合绿地地及水景景的营造造，以其其较高性性价比的的房价优优势，将将在上海海房市扮扮演越来来越重要要的角色色。 四、市市政建设设闸北区北北部作为为大型居居住区已已发展基基本成熟熟，随着着地铁一一号线延延伸段的的通车，该区域域的发展展前景在在某种程程度上会会接近“莘庄模模式”。闸北北南部地地区以商商业功能能，交通通功能为为主，住住宅市场场发展空空间有限限，中部部地区是是闸北今今后中高高档住宅宅集中区区域，由由于具备备两大绿绿地及相相应交通通、医疗疗、商业业等，该该区域发发展潜力力巨大，已成为为闸北始始终规划划的重中中之重。“十五”期间，闸北市市政规划划建设：突出一个个龙头：

8、不夜城城地区；推进两线线建设：苏州河河沿线、共和新新路高架架、地铁铁一号线线北延伸伸段；完善三片片功能：南片商商务商贸贸、中片片高尚居居住区、北片大大型居住住区；中片高尚尚居住区区：不夜城地地区将向向北延伸伸，在新新客站北北广场，即将崛崛起 由仲仲盛集团团参与旧旧改的“新不夜夜城”高档商商业办公公区，而而本案所所处的区区域正好好处于高高档办公公区的住住宅补充充区内，使得本本案的高高尚性和和可投资资性进一一步放大大。产品定位位SWOTT分析：Sereengtth(强强势)：市场大环环境、区区域小环环境平稳稳趋好。区域内已已上市的的皆是房房型偏大大的项目目，体量量小、房房型配比比偏小化化,去化化相

9、对较较快。交通便捷捷，3条条轻轨交交通就在在附近。绿化率高高。不夜城商商圈、四四川北路路商圈、人民广广场CBBD、北北外滩CCBD与与本案相相距155 分 钟钟左右。顶层景观观价值weakknesss（弱弱势）：周边环境境较差。皆为高层层项目，得房率率相对低低一些。周边娱乐乐配套相相对较少少。客户面相相对较窄窄。oppoortuunitty（机机会点）：四川北路路大型绿绿地兴建建、四川川北路商商业街改改造。轻轨3、4号线线车站中中兴路、西藏北北路生态态绿地规规划。轨道交通通4号线线明年即即将建成成通车。相对于同同等价位位的闸北北客户有有较大的的吸引力力。与虹口一一街之隔隔，会吸吸引一批批中端客

10、客户。周边各种种生活配配套齐全全。threeat（威胁点点）：新房贷政政策出台台，本案案入市的的时间必必然推迟迟。周边旧改改项目可可能会对对本案后后期推出出的高层层产生一一定的阻阻力.邻近区域域已与本本案相似似的项目目将对本本案产生生直接影影响。客源定位位：物业的有有效包装装及成功功推广，由三大大块组成成，也就就是营销销系统的的“三卖”原则：卖什么么（楼盘盘卖点的的组织及及提炼）、卖给给谁（购购买客户户的类型型区分）、怎么么卖（具具体的楼楼盘推广广方案及及销售手手段），同样明明确了目目标消费费者定位位的重要要性。经过前期期区域市市场信息息的详细细收集，统计数数据表明明，本楼楼盘的目目标客户户来

11、源： 闸 北北本案位于于闸北区区，购房房者“区域概概念”的更加加明显；长久的的生活习习惯，熟熟悉的生生活环境境，以及及未来良良好的发发展趋势势，促使使本地消消费购买买附近物物业的想想法更为为根深蒂蒂固。 虹 口口对于虹口口中心区区域，本本项目的的售价对对于一些些想改善善居住条条件，而而又不愿愿离居住住区太远远的、同同时具备备一定经经济能力力的客户户，有相相当的吸吸引力。 其它区区域（普普陀、宝宝山）三条轻轨轨线的连连动是促促成此类类客户购购买的主主要因素素，他们们都对本本案所在在的区域域有一定定的认同同，回迁迁或因工工作的原原因 投资客客户本项目所所在的区区域，发发展趋势势逐年增增强，近近四川

12、北北路、轨轨道交通通的远景景规划将将逐步提提升地段段的投资资价值，本项目目作为较较早开发发且具备备一定品品质的楼楼盘，自自然会引引起投资资客的关关注。 产品定位位：通过对竞竞争区域域的调研研与分析析，及结结合未来来的市场场需求，怎样才才能使我我们的产产品成为为抢手货货、与周周边物业业形成明明显市场场区分，成为真真正的市市场空缺缺产品，又能快快速去化化，在一一定投入入的前提提下获取取最大的的利润是是本项目目操作的的关键。因此，本项目目的定位位是用高品质质、高附附加值的的产品走走一条中中高价位位的路线线闸北精品品生活社社区打造闸北北新园林林主义住住宅典范范本项目的的规划理理念：新 园 林 主主 义

13、 风 格格何谓“新新园林主主义”？：概念缘起起：目前前上海市市场上的的项目大大多以CCOPYY江南园园林为主主要的景景观诉求求，围绕绕着“水”做文章章，如“江南山山水、锦锦绣江南南、三盛盛颐景园园、绿洲洲江南园园”，而本本案由于于自身条条件所限限，无法法做到以以水为主主，所以以结合地地块特点点，在提提出规划划上提出出中西结结合的“新园林林主义”，汲取取中式园园林的精精华，嫁嫁接西式式园林做做点睛之之用。规划布局局：摒弃弃“园林主主义”或“旧园林林主义”集中绿绿化模式式而采取取组团绿绿化，塑塑造一种种中西结结合的新新园林风风格。集中绿化化除了观观赏价值值尚可外外，对于于一个占占地2万万多方的的项

14、目来来说，必必然会使使景观资资源配置置失衡，使得建建筑、绿绿地、人人之间的的有机联联系被隔隔断，让让小区因因缺乏亲亲和力而而与一般般公园无无二。绿化布局局：营造造一种处处处有景景、窗窗窗临景、移步换换景的效效果绿化除具具观赏的的功能外外，还应应兼具实实用性、休闲性性，以人人的参与与性使绿绿化景观观更具人人性化和和亲和力力，注重重内部场场所的营营造，强强化居住住环境的的特征识识别性，使客户户产生认认同感，对“川宝花花苑”的社区区环境产产生归属属感。产品建议议总体规划划原则以人为本本，营造造归属感感随着住宅宅市场从从卖方市市场向买买方市场场的转变变，房地地产开发发商逐渐渐体会到到“客户是是真正的的

15、上帝”这个道道理。他他们的指指导思想想从原来来单纯的的“以己为为本”发生转转变，开开始关注注自己开开发出来来的产品品能否为为客户所所接受。现代人对对“家”的理解解具有明明显的心心理性和和生理性性。“家”不在仅仅仅是一一个栖身身之所，而应该该是业主主的文化化修养、社会地地位、职职业和经经济条件件等个人人身份的的象征，能在室室内结构构和户外外环境的的配置上上得到身身心的修修养。从从这个意意义上讲讲，居住住区决不不是建筑筑物的堆堆积。房型面积积配比：遵循控制制总价445万元元700万元房 型面 积（平米）比 例（%）主力总价价小一房752045万元元左右小二房100以以内7060万左左右小三房120

16、以以内1070万左左右 注：主力力面积1100 M2（子母母房设、2.55房的概概念）占占总量的的70%，主力力总价660万元元周边个案案皆以1120平平米的三三房为主主，而市市场调查查显示，闸北区区需求最最大、去去化最快快的皆是是1000平米左左右、总总价50070万万元的二二房。 房型设设计建议议：房型布布局体现现紧凑、实用功功能强及及动、静静分离的的特点；客厅、餐厅自自然分隔隔，南北北通透；合理控控制厅的的开间、进深比比例，层层高做到到至少33米主入口口自然过过渡空间间；进户子子母门设设计；厨房、餐厅衔衔接自然然，便于于开放式式厨房设设计；景观较较佳位置置的主卧卧适当采采用超宽宽弧型或或

17、2700度转角角以及大大飘窗设设计，增增强景观观效果；房型尽尽量具备备南、北北阳台及及操作阳阳台功能能；理利用用剩余空空间为房房型增添添储藏及及壁柜设设计；条件允允许下，建议全全明设计计。注：以上上建议基基于市场场发展趋趋势，根根据本项项目实际际情况，仅做设设计参考考。二、绿化化、景观观设计整体方案案的设计计构思应应考虑以以下一些些要点： 整体布布局以“春、夏夏、秋、冬”组团为为主，各各式回廊廊、长廊廊、雕塑塑、小品品、凉亭亭等为辅辅，做到到主次分分明；用用一条林林荫步行行道由南南至北贯贯穿整个个小区及及格串联联起各个个组团，切实做做到移步步换景、步步有有景，为为每户住住宅提供供最佳的的视觉景

18、景观和高高雅私密密的居住住环境。组团以以春、夏夏、秋、冬为主主题，栽栽种适合合各个季季节的植植被、花花卉，使使小区内内能够四四季有景景，如成成片的桂桂花、红红枫、白白玉兰、腊梅、竹子等等等都会会有一定定的季节节吸引人人们观赏赏，再用用长廊或或回廊把把小区四四周串联联及围合合起来。植被尽尽量考虑虑采用树树木，花花草固然然能增景景添色，成片植植树也很很必要。除环保保上考虑虑乔木的的负氧离离子比花花草多得得多的好好处外，另因种种花草处处均不准准入内践践踏，而而小片树树林里却却能供人人们信步步踱入，练拳、看报、散步、照相、又多一一番情趣趣。： 景观风风格主题题各有侧侧重，有有的气势势磅礴，有的精精致典

19、雅雅，且布布局应考考虑动静静结合、高低错错落，尽尽量避免免雷同，伊甸园园、缵花花草坪、亲子乐乐园、健健康步道道、艺术术石林等等景点。靠近轻轻轨一面面适当退退界，可可能的话话移植一一些大树树，再用用挂满长长青藤的的长廊阻阻隔，以以减少噪噪音尘土土的污染染，并可可加强区区内的视视觉效果果，不靠靠近轻轨轨的周界界的长廊廊内可以以设置一一些卵石石步道、嵌在石石桌上的的棋盘等等。在朝北北的最后后两排建建筑之间间建一个个罗马喷喷泉广场场，台阶阶喷泉、弧形跌跌水墙、三叠涌涌泉等各各种水体体形态，在周边边种植有有多种植植物，如如樟树、壮干棕棕榈树、黄金榕榕等。水体在在规划中中只是一一些点缀缀，但水水体与人人的

20、亲和和性，能能使人能能彻底融融人景中中，做到到既有观观赏主题题、又有有娱乐主主题。水水动心清清，水声声涤荡尘尘念，在在住宅区区静景中中恰如其其分地安安排一些些流水动动景，犹犹如画龙龙点睛，亦能增增加销售售筹码。在小区区景观设设置以康康体养生生的小区区配套设设施，根根据不同同的景观观主题设设置相关关的运动动场地，如：绿绿色慢跑跑步径、独木桥桥、儿童童欢乐步步径、趣趣味篮球球场、赤赤足卵石石步径等等； 高低起起伏的坡坡地设计计会增强强视觉的的层次感感与立体体感，建建议在高高度允许许的情况况下，底底层整体体适当抬抬高2米米3米米，使低低层去化化的阻力力减少一一些。三、小区区灯光装装饰小区灯光光除了夜

21、夜晚照明明的功能能外，灯灯光装饰饰的好坏坏将直接接影响到到景观布布置的层层次感。现代化化的住宅宅小区，有优美美的绿、水、房房等各种种景观而而没有灯灯光、灯灯饰的点点缀，看看来还有有些欠缺缺；灯光光只起照照明作用用，在现现代化住住宅区内内似乎已已不能满满足人们们的要求求，树丛丛内的射射光灯、草坪的的地灯、围墙上上的灯以以及住宅宅区的立立杆路灯灯，形成成一个立立体的灯灯群。四、小区区道路布布置小区道路路的人性性化十分分重要，充分了了解人们们习惯的的“抄近路路”心理，按人的的行为轨轨道设计计出曲折折有趣而而顺路的的方案。减少多余余道路，掌握居居民出行行路线，出行频频率，然然后据以以确定道道路网布布置

22、。不不必做成成房前房房后都有有路可通通，“有房就就有路”的做法法造成了了人车到到处穿行行，道路路面积增增大，绿绿化减少少的弊病病，小区区某些部部分道路路，做成成步径小小路即可可。小区主干干道应避避免直行行设计，采用曲曲折前进进方式，贯串各各建筑主主体，路路面可采采用青石石板错缝缝铺砌，每隔110米左左右，设设两行专专红色釉釉面砖。小区次次干道可可用大块块毛石铺铺装路面面，收到到自然之之效。小小区休闲闲活动区区域的散散步小道道，也可可做成带带高低起起伏的路路面，石石板堆砌砌道面(或木屑屑铺成路路面)。五、小区区背景音音乐系统统小区的背背景音乐乐系统可可以构建建在小区区紧急广广播系统统的基础础上，

23、可可在上下下班的高高峰时间间播放一一些轻快快的背景景音乐以以及当天天的气象象预报，带给业业主一天天的好心心情，凸凸现小区区人性生生活的内内涵。六、小区区与外部部环境的的融合小区围墙墙采用围围栏式，沿围栏栏种植高高大树木木，开花花树木，做到隔隔音防尘尘与景观观的统一一，另外外小区透透绿，也也起到了了与外部部环境相相沟通的的效果。七、会所所设施本案会所所项目设设置建议议很显然，住户会会所在增增加楼盘盘卖点、提高物物业档次次、营造造社区文文化等方方面可以以起到相相当大的的作用。由于对对于住户户会所没没有一个个统一的的标准，会所项项目的组组成可以以是多种种多样的的。本案作为为一个现现代化的的住宅小小区

24、，会会所设施施及相应应服务是是必不可可少的，但本案案所处的的地理位位置决定定了本案案的生活活配套及及其成熟熟完善，“大而全全”的会所所必定浪浪费大量量的社会会资源。因此，本案的的会所设设计必须须另辟蹊蹊径，成成为楼盘盘文化以以及社区区文化的的一部分分。建议本案案的会所所设计扬扬弃以宴宴客、虚虚华为主主题的外外显型俱俱乐部规规划，以以更单纯纯的健身身、休闲闲为主，空间间适量、公设适适中、设设施适意意 之城市市型VIIP新典典范。具体设置置如下：健身房房/韵律律操房室内攀攀岩乒乓房房咖啡吧吧露天网网球场桑拿房房SPAA美容美美体馆壁球馆馆体能测测试中心心：特色色项目，定期/不定期期为业主主免费提提

25、供测试试服务。娱乐文文艺类为业业主提供供休闲娱娱乐场棋牌室室儿童游游乐房；八、智能能化设施施现时市场场对楼盘盘质素的的要求越越来越高高，大部部份新落落成楼盘盘都会加加添不同同程度的的智能化化系统，以配合合市场的的需要。智能化化设施可可分为以以下各方方面：宽带上上网及小小区内联联网网上点点播购物物（可与与连锁超超市合作作）设置小小区网络络病毒、色情防防火墙安防系系统(公公众地方方及每户户室内设置小小区消费费“一卡通通”IC卡卡跟踪功功能（指指示家人人所在位位置）消防系系统监控系系统(闭闭路电视视监控门禁系系统(IIC卡及及可视对对讲巡更系系统停车场场管理系系统物业管管理系统统三表抄抄送系统统以一

26、个高高品质的的住宅项项目来说说，以上上各项设设施都应应齐备，但各项项都有不不同程度度的智能能化，成成本也有有别。我我司建议议根据项项目具体体情况与与成本核核算，有有选择性性地为本本案度身身定做。九、物业业管理1、创建建“人性化化物业服服务”宣言通过明确确本案的的物业管管理主题题“人性化化服务”。在坚坚持对物物业实施施规范化化、标准准化管理理的同时时，向业业主提供供便利周周全的无无偿和有有偿特色色个性化化服务项项目，并并注重塑塑造楼宇宇的整体体文化氛氛围，把把特色物物管服务务提升为为品牌形形象和新新型的生生活方式式，为楼楼盘销售售提供新新的支撑撑点。小区的服服务框架架如下：建立健健全的管管理制度

27、度，包括括组织架架构、岗岗位职责责、运作作制度等等，并结结合楼宇宇的设施施设备条条件，运运用现代代管理科科学和先先进技术术对楼宇宇进行管管理。围绕“以人为为本”的原则则，将人人文精神神融入小小区的物物业管理理和服务务活动中中，组织织并配合合业主开开展多种种形式的的文化活活动，丰丰富业主主的业余余生活，满足业业主对精精神生活活方面更更高层次次的追求求，提高高小区的的文化品品位。运用近近年酒店店式服务务公寓的的理念和和经验，在公寓寓内开展展形式多多样的住住户服务务项目，追求对对于不同同住户提提供不同同的个性性化服务务，保证证每一位位住户充充分享受受人性化化的居住住空间。 所谓个个性化服服务 ，就是

28、为为每户业业主建立立内容详详尽的户户别档案案，根据据不同业业主的个个人偏好好、生活活习惯和和具体需需求的不不同，以以及业主主家庭人人员结构构、年龄龄特点等等， 为为每户业业主度身身定做一一套个性性化的服服务计划划。个性性化服务务强调的的是针对对不同的的业主给给予不同同的服务务，改变变以往服服务项目目设置的的无个性性化，而而完全针针对住户户的需要要开展服服务。2、建议议酒店式式公寓大大堂再设设一个门门卫室，物业服服务内容容应与其其它公寓寓有所不不同。无偿、有有偿服务务建议：无偿服务务：代定报刊刊杂志代为保管管小件物物品代购机票票代定蒸馏馏水代定出租租车代购物品品代交公用用事业费费早晨叫醒醒服务定

29、期提供供义务诊诊疗有偿服务务：代理物业业租售代为接送送客人居室装潢潢家政服务务室内清洁洁和绿化化服务送餐服务务洗车服务务家电维修修3、社区区活动将将加强住住户间交交流与沟沟通社区文化化活动作作为“人性化化服务”的重要要组成部部分，由由小区物物业管理理部统一一负责，根据小小区业主主的实际际需要，制订完完善的规规章制度度，拟定定年度活活动计划划。每年年定时、定期开开展不同同形式、不同对对象、不不同规模模的社区区活动。社区文文化活动动将以倡倡导小区区高品位位居住氛氛围的目目标展开开。1）活动动内容选选项：艺术活动动：综合合文娱晚晚会、摄摄影书画画展、文文化沙龙龙、卡拉拉歌歌唱比赛赛等。体育活动动：短

30、池池游泳比比赛、网网球培训训班和比比赛、乒乒乓球比比赛等。节目活动动：元旦旦新春联联欢会、六一少少儿歌舞舞会、中中秋赏月月会、重重阳节老老人联谊谊会等。2）活动动效应营造高尚尚的小区区文化氛氛围，向向公众推推介、传传播精神神文明建建设成果果，树立立起良好好物业品品牌形象象。通过文化化活动这这种形式式，加强强管理处处人员与与住户的的交流，密切感感情，争争取老客客户带来来更多的的新客户户。丰富业主主的业余余文化活活动，增增强社区区凝聚力力。本案出售售的将不不是冰冷冷的建筑筑，而是是具有人人性化、向心力力的都市市家园。十、商铺铺建议商铺沿宝宝源路而而建，如如果容积积率允许许，建议议建两层层的建筑筑，

31、屋顶顶及朝向向小区的的两面用用绿化覆覆盖，一一部分用用于动迁迁回搬，剩余一一部分建建议用来来出售，售价可可依据住住宅售价价的12-22.5之之间。酒店式公公寓市场场分析一、上海海小房型型市场的的发展历历程上海市场场的小房房型产品品主要分分为以居居住产权权为主的的服务式式公寓,即所谓谓的“单身公公寓”。居住住产权、商办产产权的酒酒店式服服务公寓寓，目前前小户型型产品虽虽被冠以以各类名名称，但但其实质质都属服服务式公公寓。“白领公公寓”（又称称“单身公公寓”）。 自19999年年下半年年起，上上海的单单身公寓寓一个接接一个的的推出，每一个个楼盘几几乎都在在一个月月内达到到1000销售售率。如如此之

32、高高的销售售率，如如此之快快的销售售速度，令开发发商始料料不及。约在两两年前，有人将将空置的的整幢商商品房，经过简简单装修修后拿出出来，面面向中层层收入的的白领出出租，一一般每个个人负担担的费用用每月在在500010000元元之间，结果情情况相当当好。这这便是上上海最早早的单身身公寓。20000年6月月，位于于江宁路路桥一侧侧的“世纪之之门荣联家家园”首次推推出以“my citty”为旗号号的小房房型公寓寓，这是是上海第第一个作作为出售售形式的的单身公公寓。每每户29958平平方米不不等。从从设计上上看并无无创新之之处，且且建筑体体型很大大，但由由于单套套面积很很小，又又是全装装修，开开盘两周

33、周即销售售一空。20011年6月月，位于于曹家渡渡的“蓝朝部部落”再度推推出这一一物业，先期5500余余套房屋屋不到半半月时间间一销而而空，场场面之热热烈比“my citty”有过之之而无不不及。两两者相比比，它的的单套面面积更小小，比如如24平平方米；户数更更多，一一梯达224户；单价更更高，每每平方米米超出了了70000元。紧接着着，位于于南浦大大桥桥堍堍的“青年汇汇”登场，同样引引发抢购购潮；112月初初，位于于老北站站的、号号称“奔腾新新干线”的酒店店式全装装修小房房型公寓寓，色彩彩绚丽的的施工围围墙广告告刚一露露面，短短短5天天内，770的的房源即即被预订订。此前，由由香港瑞瑞安地产

34、产公司和和上海中中虹集团团共同开开发的“瑞虹新新城”， 单单元价由由万万元起、面积在在平平方米左左右的“乐富一一族”小房型型，套房房也已订订购一空空。楼价价并不低低，但总总价不多多。 市场出乎乎寻常的的热销使使小房型型风起云云涌，西西区蓝朝朝部落、东北区区的瑞虹虹新城、南区的的虹桥首首席推出出的白领领服务公公寓，使使20001年度度小房型型市场供供应量再再次放大大。而位位于陆家家浜路南南外滩地地区的“青年汇汇”，以大大空间自自由分隔隔堪称小小房型的的一次飞飞跃。位于南京京东路区区域的中中福大厦厦金银汇汇与前阶阶段小房房型不同同的是，在地理理位置上上贴近中中央商务务区核心心地段，适应商商务人士士

35、快节奏奏生活所所需；住住宅彻底底酒店式式装修；具备极强商商务及经经营投资资功能，由专业业公司细细心管理理，实现现小户型型灵活出出租。并并以“青年汇汇”为第二二代后的的第三代代产品自自居。进入20002年年，sooho时时代、巴巴黎时韵韵、感性性达利、海悦酒酒店、国国际金融融家、青青年汇NNO2等等一大批批小户型型物业先先后推向向市场，小户型型物业俨俨然成为为市场的的主流，与此同同时，小小户型物物业的销销售也第第一次出出现了滞滞销现象象，位于于新疆路路乌镇路路的感性性达利面面世以来来，波澜澜不惊，销售前前景堪忧忧，而巴巴黎时韵韵的销售售周期则则为所有有面世的的小户型型物业之之首，竟竟长达110个

36、月月之久。给小户户型的大大势和发发展前景景蒙上了了一层阴阴影。二、上海海小户型型产品分分析1、单身身公寓单身公寓寓实际上上是服务务式公寓寓的一种种形式。纵观目目前市场场上出现现的单身身公寓（包括出出租、出出售两种种形式），都具具有面积积偏小（3550平平方米）、总价价偏低（2030万万元之间间）、功功能齐全全（厅、卫、厨厨皆有）、生活活配套完完善（提提着皮箱箱即可入入住）、地段靠靠近市中中心和投投资、自自用两相相宜等特特点。单身公寓寓最明显显的特点点，是将将有限的的空间资资源加以以科学配配置，体体现了青青年人居居住品位位与居住住观念的的进步，也代表表了上海海住宅产产品多样样化发展展进入一一个新

37、阶阶段。从从市场表表现看，单身公公寓凸显显了环境境、功能能、服务务三大优优势。环境优优势：除除绿化、建筑形形态、交交通环境境外，更更注重交交流、学学习、商商务、餐餐饮、休休闲、健健身、娱娱乐空间间等社区区环境方方面的建建设。功能优优势：单单身公寓寓满足了了“麻雀雀虽小，五脏俱俱全”的的使用要要求，即即兼用性性与多功功能，充充分体现现了现代代城市青青年时尚尚生活理理念。服务优优势：单单身公寓寓因为同同类客源源集中，总体服服务成本本低，服服务效率率高，很很容易形形成具有有商业价价值的有有偿服务务规模效效应。由此可见见，单身身公寓在在特大型型城市中中，地段段价值倍倍增效应应显著，市中心心的单身身公寓

38、除除了本身身的建筑筑品质、服务含含量及其其带来的的高品质质生活价价值之外外，为年年轻购房房者提供供的就业业机遇、学习机机遇、商商业机遇遇、交流流机遇等等边际效效益也高高于一般般住宅。2、小房房型走俏俏的原因因（一）是是明显的的地段优优势和产产品的稀稀缺性，在许多多开发商商以三房房两厅为为主力房房型占领领市场时时，市场场多样化化的需求求必然导导致小户户型的稀稀缺，而而市中心心又是购购房者最最理想的的选择，因此区区域内首首次推出出的小户户型自然然受追捧捧；数据显示示，在上上海房地地产市场场中，年年轻人的的消费占占总消费费量的667，他们收收入稳定定，渴望望独立生生活，但但经济能能力尚不不足以置置业

39、一步步到位，因此，小户型型的各类类产品是是他们的的最佳选选择。这这类消费费者都有有两次置置业的心心理准备备。然而而在上海海市场上上，小房房型的产产品长期期被忽略略，供应应量在总总供给量量中的比比例小于于3，随着这这几年购购买客户户的年龄龄层越来来越向下下转移，能适应应30岁岁以下年年龄层的的房子显显得太少少。小户户型产品品吻合了了这一消消费群体体的需求求。（图图9）图9（二）是是消费主主体的年年轻化和和消费观观念的更更新化，买家不不断年轻轻化，是是近年上上海房地地产市场场出现的的新气象象，对于于初出茅茅庐，正正值创业业阶段的的年轻人人来说，买套交交通方便便、首付付额度小小、月供供少的小小房子是

40、是理性选选择，而而且分阶阶段多次次置业的的观念正正为更多多人所接接受。（三）是是房产功功能向投投资方向向转移，除了居居住、保保值外，越来越越多的消消费者已已经意识识到，上上海作为为国际化化大都市市，国际际友人、外省市市来沪的的暂住者者使房屋屋租赁市市场日益益成熟，房屋的的流通性性越来越越强，购购买小户户型的单单身公寓寓，往往往只需交交付一笔笔不多的的首期款款，然后后出租出出去，用用租金供供楼，年年收益率率高，不不失为长长线投资资获利的的良好方方式。购买小户户型产品品投入相相对较小小，经济济压力较较轻。对对于购房房出租者者来说，以租金金来还贷贷款亦不不失为一一种稳定定的投资资渠道。单身公公寓的另

41、另一个投投资特点点在于灵灵活方便便、变现现容易，很容易易实现滚滚动置业业。（四）是是为小户户型度身身定制的的带装修修设计满满足购房房者和租租房者的的需求设设计：地地板、淋淋浴、厨厨房、卫卫生间、封闭式式阳台等等居家生生活设施施，只需需拎个包包就可入入住已成成为现实实。 3、小户户型消费费者分析析年轻白白领和投投资者钟钟情小房房型，其其中投资资者购买买比例高高达七成成据有关调调研数据据显示，今年上上半年推推出并已已全部售售罄的四四个单身身公寓项项目客源源进行分分析后发发现，投投资者占占60以上，其中一一个项目目的投资资者竟高高达900。同同时，有有调查显显示，目目前上海海的投资资性置业业占购房房

42、总数的的20%，浦西西楼盘高高达400%。（图100图111） 分析表明明，400的买买家是220330岁年年轻人，39在300400岁之间间，二者者相加占占到总购购房者的的79，显示示出单身身公寓对对中青年年买家更更具有吸吸引力；（图112）在在付款方方式上，93买家选选择按揭揭贷款，仅7的买家家一次付付款，表表明上海海市民极极具理财财意识。（图113）在在购房者者中，女女性市民民更高达达61！ 上海是人人才集中中的现代代大都市市，人才才的流动动量大，居住需需求急剧剧上升。月收入入至元的外外地来者者与追求求独立生生活方式式的上海海本土青青年构成成了上海海的租房房大军，一旦有有机会买买房，他他

43、们乐于于选择地地段好、品质好好，平方米米平方米米的住宅宅作为过过渡房。因为三三五年后后结婚成成家会购购买第二二套住宅宅，而第第一套必必须出租租出去。专项调查查表明，买房投投资的市市民中，年龄22630岁岁占1339，31135岁岁占2554，35545岁岁占5229，455岁以上上占78。这显示示，投资资型客户户年龄层层次较轻轻，思维维活跃，对新事事物的接接受能力力较强，相对也也比较具具有投资资概念。从职业看看，各种种行当中中，最多多的是自自由职业业者，占占31，接下下来依次次是金融融行业221，企事业业单位115，以及媒媒介、IIT、服服务行业业等。（图155）投资资客的年年总收入入在5万万

44、元以下下的占997，年总总收入在在57万元元占2668，年总总收入在在1015万万元占44677，年年总收入入在155万元以以上占11688。（图166）对购房投投资的市市民来说说，怎样样的房地地产产品品才算理理想？据据抽样调调查,市市民选择择商铺投投资的占占559，选择办办公楼投投资的占占237，选择住住宅投资资的占22044。（图177）市民民打算投投资买房房的总预预算中，20万万元以下占占722、220330万元元占2221、300500万元占占455，购房预预算500万元以以上占22522。（图188）500700平方米米、7001000平方方米是被被选择最最多的购购房面积积，将近近有

45、一半半的被访访者选择择了这二二项，便便于投资资的紧凑凑小户型型是投资资者的主主要需求求房型。在投资资型购房房者的选选择中，地段是是第一位位的，好好地段标标志着成成熟的商商业、完完善的配配套、充充足的人人气、以以及更好好的商业业机会。以下依依次是价价格、商商业、交交通、配配套、风风水、景景观、设设施等。对投资资回报率率的看法法，2667的投资资型购房房者回答答的是投投资回报报率越高高越好，569的的回答是是投资回回报率适适当就可可以。（图199）三、上海海小房型型楼盘分分析1、上海海小房型型楼盘情情况（表表-2）表-22 上海海小房型型楼盘情情况一览览表楼盘名称称开发商楼盘地址址楼盘规模模面积销

46、售价格格销售率My ccityy荣联房产产江宁路桥桥一侧400户户29558/100%蓝朝部落落静安地产产万航渡路路8588弄545户户24550500008000098%巴黎时韵韵三金置业业襄阳南路路5000号560户户24557900001550000中福大厦厦.金银银汇中福地产产九江路/浙江路路600户户3844838448万98%中福花苑苑.青年年汇中福地产产陆家浜路路/海潮潮路10277户3755000左右100%虹桥首席席东苑房产产吴中路8829号号200户户30550/100%瑞虹新城城.乐富族族瑞安地产产临平路/四平路路200户户5030万元元起100%奔腾新干干线三宝置业业宝

47、山路/宝通路路400户户3555520万上上下95%公园30000新耀地产产黄兴路116188号200户户436645100059900100%淞虹居住住区绿地集团团仙霞西路路/福泉泉路/52554/国际金融融家兴业投资资浦东浦电电路4000号187户户5012000080%海悦公寓寓金隆置地地浦东大道道5800号/5677410000080%感性达利利绿地集团团新疆路（乌镇路路）/40662750009990095%Sohoo时代一天下恒丰路1120号号610户户438827500098%独立时代代赛元房产产海潮路/陆家浜浜路/3355570000-82200/东方时空空徐汇软件件虹桥路66

48、28号号24945880110000/2、上海海小房型型楼盘定定位及其其相关配配套情况况表-33 上上海小房房型楼盘盘定位及及其相关关配套情情况表楼盘名称称项目定位位产权性质质相关配套套My ccityy单身公寓寓住宅洗衣房、健身、娱乐等等蓝朝部落落酒店式服服务公寓寓住宅便利店、饮食休休闲、健健身、网网络商务务等巴黎时韵韵产权式商商务楼商住商务中心心、健身身、餐饮饮、娱乐乐等中福大厦厦.金银银汇酒店式服服务公寓寓办公/中福花苑苑.青年年汇小户型跃跃层住宅宅住宅商务、家家政服务务等、娱娱乐、健健身等虹桥首席席单身公寓寓住宅娱乐、健健身等瑞虹新城城.乐富族族单身公寓寓住宅便利店、饮食休休闲、健健身

49、、网网络商务务等奔腾新干干线酒店式服服务公寓寓住宅商务中心心、家政政服务、健身、娱乐休休闲公园30000小户型住住宅住宅便利店、饮食休休闲、健健身淞虹居住住区小户型住住宅住宅健身、娱娱乐国际金融融家产权式酒酒店、住住宅住宅较齐全海悦公寓寓产权式酒酒店办公较齐全感性达利利产权式酒酒店服务务公寓办公商务、家家政服务务等、娱娱乐、健健身等SOHOO时代酒店式SSOHOO办公较齐全独立时代代酒店式公公寓住宅游泳池、露天酒酒吧、健健身、桌桌球、棋棋牌东方时空空酒店式公公寓住宅较齐全四、小房房型市场场的市场场规模分分析从目前的的市场看看，单身身公寓表表现为供供应不足足。但是是，单身身公寓毕毕竟只是是过渡性

50、性产品，它的购购买对象象只限于于年轻人人中具有有稳定持持续支付付能力的的那部分分人。在在上海，这部分分人究竟竟有多少少？其次次，目前前单身公公寓的热热销还得得益于大大量的投投资客，他们买买房是为为了租赁赁赚钱。租赁市市场的波波动必定定会影响响他们的的购房热热情，间间接影响响到二级级市场。那么单单身公寓寓的租赁赁市场又又将会如如何呢？ 根据第第五次人人口普查查的资料料显示，上海市市人口数数量已逾逾13000万，其中225335岁受受过大专专以上高高等教育育的人数数估计在在27万万人。工工资收入入在50000元元以上的的人口数数量虽没没有具体体的统计计数据，但仅以以30计，就就达到了了8.11万人

51、，若其中中有500的人人有意向向购买或或租赁单单身公寓寓的话，该人数数群就已已达到了了3.55万人。对外来人人员则可可以关注注以下数数据：220000年外来来流入人人口大致致在2880万人人左右，市区流流入人口口基本在在4050万万人之间间，除去去六成低低收入者者后，有有意在上上海落户户的高收收入外来来人员的的人数仍仍可达到到2.55到3万万，其中中若有550关关注单身身公寓市市场，其其客户群群就达到到1到11.5万万人。 因此专专家预估估，在近近五年之之内，市市场对单单身公寓寓的需求求量约在在4到66万户左左右；更更为乐观观的预测测甚至可可达100万户。 目前上上海已销销售的单单身公寓寓有1

52、2270余余套。租租赁市场场中，目目标明确确针对单单身白领领的项目目仅“连连锁白领领公寓”一家，其自有有的可出出租单元元仅1550多套套，加上上现有的的六个加加盟单位位，其总总量不超超过9000套。因此上上海现有有单身公公寓市场场（有明明确市场场定位的的物业）的供应应总量不不足22200套套，与实实际需求求量相差差甚远。由此可可见，单单身公寓寓及市中中心区小小户型房房屋的需需求量，在一定定时间内内仍呈上上升趋势势，无论论买卖或或是租赁赁，市场场的潜力力都是极极大的。五、上海海小房型型市场220033年度市市场预测测由于小房房型的持持续热销销，上海海许多开开发商都都在自己己开发的的项目中中加大了

53、了小户型型的比例例，而一一些类似似本案的的中途搁搁置的工工程项目目，也纷纷纷改造造，以期期小户型型这一新新型的产产品能够够盘活楼楼盘，在在20002年已已经获悉悉的小户户型产品品中，不不泛沙田田、轮胎胎橡胶等等一些知知名的实实力企业业，预测测20003年度度上海的的小房型型市场仍仍旧会延延续上年年度的火火热局面面。另一方面面，竞争争的加剧剧，投资资的理性性程度加加高，都都将会使使小户型型市场回回归到理理性的市市场轨道道上来。而明年年将出现现小户型型交方式式用的高高峰，很很多预期期的和概概念型的的东西都都降落到到实处，小户型型的前景景究竟如如何，今今年是关关键的一一年，让让我们拭拭目以待待 酒店

54、式公公寓产品品定位配套设施施建议1、 自自助特约约服务：即在物物业服务务项目中中增设如如叫早、送餐、上门洗洗衣、计计时家政政服务等等。 2、 配配置如商商务中心心、医疗疗中心、洗衣房房、健身身房、美美容院、超市、咖啡厅厅、银行行、邮 局局等服务务设施。3、 增增加科技技含量高高的服务务项目：宽带入入网、智智能防盗盗、视频频点播、智能一一卡通与与三表远远程自动动抄送以以及自主主调温采采暖等家家庭智能能化系统统。科技含含量。水水、电、气三表表远程抄抄送系统统，即把把电表、水表与与煤气（天然气气）表使使用数据据通过电电子系统统直接传传到物业业公司，不必进进户查表表；PPPP接入入服务，使异地地住户同

55、同小区的的沟通变变得方便便快捷；业主专专用ICC智能卡卡集通行行、消费费为一体体，方便便安全。 装修建议议最忌繁复复，提倡倡简单简单，简简单，再再简单。这一理理论对于于小户型型尤其重重要。小小户型面面积有限限，繁复复、多层层次的装装修使室室内空间间显得狭狭窄，而而且生活活是一种种过程，居住小小户型的的人士多多数参加加工作时时间不长长、生活活不固定定，所以以不要急急于在住住进房子子初期就就把所有有地方都都填满，因为日日后随着着生活的的改变，你会增增加很多多杂物，预留一一定的空空间去给给以后购购置的物物品作缓缓冲是非非常必要要的。厨房卫生生间这些些辅助空空间，必必须极力力简化功功能，使使空间压压缩

56、到最最小。采采用开放放式、壁壁龛式的的厨房，不但可可与厅堂堂共存，而且不不必占用用空间。常用的的方法是是在墙体体内打出出一小块块空间，煤气炉炉、抽油油烟机镶镶在里面面。小户户型的设设计，简简单实用用是根本本。弱化空间间分界具体到每每个功能能空间的的设计，尽量把把辅助性性的功能能空间例例如厨房房、卫生生间压缩缩到最小小，腾出出空间给给工作和和休息。物业管理理建议物业管理理对本项项目来说说，意义义不仅在在于延缓缓物业的的折旧，更在于于会直接接影响出出租率及及租金水水准。为为投资者者代理出出租业务务、为承承租者提提供有偿偿服务等等。电梯高层建筑筑的人口口密度比比多层住住宅高得得多，上上下班高高峰时是

57、是否会引引起交通通堵塞？电梯发发生故障障时能否否迅速排排除？电电梯品牌牌很重要要。优质质的电梯梯售价高高（发展展商投资资大），使用成成本却很很低（业业主分摊摊的设备备运行费费、维修修费用低低）；而而质量较较差的电电梯售价价低，使使用成本本则会高高几倍（业主需需不断追追加费用用）。保洁、保保安小区的居居住者一一般自理理能力较较强，而而白领租租户则多多“懒人”。室内内卫生由由谁打理理？常规规的垃圾圾收集能能否保证证？公共共环境的的整洁，信件、书报等等的分发发如何完完成？求求租者的的流动性性大对居居住安全全有何影影响？如如果保洁洁、保安安的服务务质量不不尽人意意，很可可能引起起求租者者层次下下降。营

58、销导向向：依靠产产品的差差异化，冲破同同类产品品竞争的的重围从市场消消费力来来看，该该区域正正处于一一个极有有潜质可可挖掘的的市场，我们应应该利用用项目自自身的优优势，切切合实际际的去提提升本案案的自身身形象、提升产产品品质质，在规规划和房房型设计计上去更更好的适适应市场场，只有有做到与与竞争楼楼盘的规规划差异异，才能能正真显显示自身身的闪光光点。 通过对竞竞争区域域的实地地调研，结合对对上海未未来几年年发展趋趋势的预预测，我我们建议议：本项目市市场定位位应为：城市绿洲洲上的花花园酒店店式公寓寓小户型、全装修修、酒店店式市场上的的小户型型都是单单幢或两两幢高层层组成，住户享享受到的的建筑外外配

59、套实实在有限限，因为为大多是是办公楼楼改建而而成，绿绿化性、休闲性性更不用用提。本案在房房型、物物管与大大多数小小户型产产品类似似，但本本案是整整个项目目的一部部分，项项目内大大绿化、花园式式的规划划可以共共享，使使这是本本案立足足小户型型市场的的最大优优势或说说利器。建筑风格格定位现代、简简约的建建筑风格格不同的建建筑风格格不仅反反映了不不同时代代的烙印印，同时时也体现现居住者者的身份份和地位位。作为为居住者者为获得得身份和和地位的的体现，就必须须作出相相应的付付出；而而如何在在付出和和风格的的获取上上寻找平平衡点是是建筑风风格策划划的重点点。除了赋予予建筑物物识别性性外，建建筑风格格还应具

60、具有持久久性，建建筑风格格不仅体体现在建建筑物的的立面造造型和装装饰上，同时也也体现在在建筑小小环境的的构筑上上；建筑筑风格还还应与建建筑的大大环境相相协调。价格定位位价格是刺刺激客户户购买欲欲望的最最直接的的体现，但由于于土地及及建筑等等相关成成本的限限制，同同一区域域的同类类物业的的价格相相差不会会太大；但房价价偏低于于市场价价会给开开发商带带来不必必要的损损失，偏偏高则容容易造成成销售上上的阻碍碍，影响响资金回回笼速度度。 单价定位位：通过对本本项目周周边相关关物业的的调查研研究，及及对将来来房地产产市场的的预测并并结合本本项目的的市场定定位，建建议平均均价格定定为：64000元/MM2