东莞保利项目9月份月度营销推广方案

1、中原 2020.8.17黄江和光尘樾项目例会提报2020年8月第2周A 市场情况分析B 客户情况分析C 营销铺排及目标物业类型区域可售套数可售面积洋房凤岗1730184855黄江1114121354清溪83097973塘厦3648402280樟木头93898035合计8260904497物业类型区域可售套数可售面积洋房厚街10716060虎门77696741沙田1517168493长安35235803合计2752317097近三年临深区域整体供需平衡，其中2020年东南临深区域（凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头）整体洋房成交均价约23192元/，滨海片区（长安、虎门、厚街、沙田）洋房成交均价约为

2、27268元/，其中东南临深片区近三年价格涨幅缓慢，而明显低于滨海片区，同时供过于求导致房价上涨乏力。临深区域价格平缓，库存超8000套，供过于求导致房价上涨乏力东莞整体市场：7月份整体市场供需两旺，价格呈架构性小幅下滑2019年数据来源：克而瑞平台，6月数据截至6月21日2020年7月份东莞市住宅成交均价为23490元/，同比小幅下滑2.4%，主要由于水乡片区相对低价成交突出影响，成交量约81万，同比下降2%，成交量自2月份以来首次下滑，供应约65万，同比大幅上升，主要由于受7.2政策按量供应影响，开发商纷纷赶在备案末班前推货，主要集中在临深及城区。2020年23490元/81万65万临深板

3、块市场：凤岗双胞胎高价地王拉升市场预期挂牌编号占地（万）计容（万）无偿配建面积（万）可售建面（万）起始价（亿元）成交价（亿元）实际可售楼面价（元/）溢价率竞得人2020WR0273.249.071.57.814.7819.682585633%保利2020WR0297.3618.793.615.229.9139.832587133%深圳润恒保利地块润恒地块润恒地块7月28日，凤岗孪生地块之一2020WR027率先开拍，突破限价竞配建17%，楼面价25856元/，保利先下一城，次周地块2020WR029拍出25871元/楼面价，溢价率33%，跃升至东莞地王第二名，由深圳润恒拿下临深区域价格平缓，库

4、存超8000套，供过于求导致房价上涨乏力物业类型区域可售套数可售面积洋房凤岗1730184855黄江1114121354清溪83097973塘厦3648402280樟木头93898035合计8260904497物业类型区域可售套数可售面积洋房厚街10716060虎门77696741沙田1517168493长安35235803合计2752317097近三年临深区域整体供需平衡，其中2020年东南临深区域（凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头）整体洋房成交均价约23192元/，滨海片区（长安、虎门、厚街、沙田）洋房成交均价约为27268元/，其中东南临深片区近三年价格涨幅缓慢，而明显低于滨海片区，同时供

5、过于求导致房价上涨乏力。7在售主要竞品汇总：区域项目名称主力户型（）认购均价（元/）上周来访上周成交上上周来访上上周成交活动渠道政策余货黄江中泰峰境85-123三四房23000元/354303无已停止在售约13套未推约340套融创公园首府38-542-3房LOFT22000元/1821220015首期6万起，十套总价76万特惠房，金融机构团购专场（团购超过10套）恒哲包销，10%+20000+额外3000现金奖约138套塘厦卓越华堂时光35-552-3房LOFT23000元/1692219525无房客、微地产整合，355万/套，556万/套在售约258套未推约300套光明龙光玖龙台72-98平

6、公寓；42-66平办公公寓43000元/办公39000元/346公寓*9办公*44292公寓*4办公*41特惠房源办公5%+2万，公寓1%，商铺5%+2万公寓约225套办公约626套乐府花园67-1202-4房47000元/19029626茶歇暖场无约355套勤诚达正大城36-62公寓103-1403-4房洋房51000元/公寓41000元/56洋房25公寓135044上周已开盘无公寓约251套住宅639套黄江主要在售项目为北部中泰及融创，光明在售住宅主要为乐府花园，龙光及勤诚达。8竞品个案：富基云山湖境基本信息占地340000建面780000容积率2.5绿化率30%开发商深圳市富基投资发展有

7、限公司梯户比1#2T2，2#2T5，3#2T5，4#2T5，5#2T4预计入市时间2020年9月，首推洋房项目由5栋（610套）高层洋房、68栋（136套）双拼/类双拼别墅组成，打造建筑面积约100-174三四房高层洋房、建筑面积约197-267台地别墅，总车位10871#2#3#4#5#别墅洋房户型配比面积户型套数占比100三房两卫9015%108-112三房两卫22637%122-124四房两卫11318%126-131四房两卫11318%163四房两卫16510.5%174四房两卫30.5合计610100%营销节点：预计10月中开放展示区，10月首开上周动态：黄牛埔公园游园活动、黄江社区

8、摆展派单，房掌柜、房信网、一点楼市线上推广；临时接待中心1051058585959510510585859595105105858595951051058585959512312395959510510585859595售罄售罄24栋27栋21栋26栋待售在售竞品个案：中泰峰境整体概况占地面积180000容 积 率3.5建筑面积460000绿 化 率35%总户数3500户在售面积85-123三四房楼栋项目分三期开发，一期有2栋，主要是回迁房，共433套；二期共13栋住宅，主力户型为87-993房及1254房，共1500套；三期共1362套洋房，85-123余货洋房约350套价格最新23000元

9、/（精装）折扣体系98*99客户情况深圳46%，黄江19%，城区7%，其他镇区24%，其他4%联动情况大粤电商平台，房客整合中介资源，5万抵95折，佣金4万/套销售政策一成首付，免息一年推售节点预计8月开售二期车位、26,27栋未推营销节点：预计9月份推售26/27栋85-1053房共360套上周成交：来访35批，成交4套动态：最新备案均价23000元/，准时首付98*99折中泰峰境成交走势供应480供应360一、二期已售罄三期待售户型配比面积户型套数占比87三房一卫18026%95/97三房两卫27039%105三房两卫18026%123四房两卫609%合计690100%售罄售罄20栋25栋

10、10竞品个案：融创公园首府公寓户型配比户型单价总套数占比LOFT 382380181675%LOFT 542338026425%合计237431080100%整体概况占地面积31773容 积 率3建筑面积95308绿 化 率34.78%总户数1608户在售面积38-542-3房LOFT楼栋4栋公寓38-542-3房LOFT1080套、4栋洋房83-113三房528套推货洋房全推，公寓全推在售余货公寓约138套价格公寓22000元/（精装）客户情况深圳龙华70%、黄江10%、5%香港、5%相关镇区联动情况恒哲包销，10%+20000+额外3000现金奖销售政策公寓：96*98*99*98*99*

11、99，首期6万起推广渠道全国文旅城的宣传、户外广告、深圳龙华龙岗一些高泡、黄江东环二路灯旗后续动作公寓持销1#2#3#4#6#7#8#9#售罄在售未售营销节点：持销期，库存约138套上周成交：来访182批，成交12套活动：首期6万起，十套总价79万特惠房11竞品个案：卓越华堂时光产品类型户型面积户型结构合计套数套数比公寓352房2厅1卫132577%553房2厅2卫39523%合计1720100%整体概况占地面积2.6万容 积 率3.5建筑面积9.3万车位数484总户数1720户在售面积35-552-3房LOFT地址东莞市塘厦镇环市北路21号物业公寓、写字楼推货5#未推约300套在售余货约25

12、8套价格公寓23000元/（精装）联动情况公寓：房客，微地产整合， 355万，556万销售政策公寓：首付2成，2个月内付清后续动作公寓持销1#2#3#5#4#营销节点：在售余货258套，未推300套，暂无推售计划上周成交：来访169批，成交22套活动：特价房噱头在售未推写字楼自持12竞品个案：卓越华堂时光二楼一楼55三房两厅两卫一楼一楼35两房两厅一卫竞品个案：乐府花园整体概况占地面积2.6万容 积 率3.9建筑面积14.92万车位数980总户数1036户在售面积67-1202-4房地址深圳市光明区华裕路与华夏路交汇处物业住宅、商业推货2020年3月20日备案全案1036套住宅、101套临街商

13、铺在售余货约410套价格住宅47000元/（毛坯）商业7.05万/联动情况无销售政策无后续动作住宅持销、商业认筹营销节点：在售余货约355套，楼栋已全部推出。上周成交：来访190批，成交29套活动：无活动，无转介首开情况：于3月28日线上开盘，总推售1036套住宅产品，去化582套，去化率56，成交均价4.56万/月均走速：150-170套/月类型面积套数占比住宅67-692房18418%882房12012%83-892+1房49047%110-1202+1房24223%67-1201036100%光明客户占比超50%，南山客户占比约20%1栋2栋3栋4栋竞品个案：乐府花园67-69两房两厅一

14、卫88两房两厅一卫83-89三房两厅两卫110三房两厅两卫113三房两厅两卫120三房两厅两卫户型占比最多，高达47%户型最优15光明待售项目汇总：区域项目名称楼面地价主力户型供应套数预计入市时间预计价格营销动作光明中海寰宇时代约42000元/85-1273-4房1237预计8-9月入市政府沟通价格60000元/周末销售中心及样板房关闭防疫升级，开放时间待定，看房验资80万，申请预售中华润玺云著约29400元/85-1103-4房990预计月底开盘预计4.72万/不得捆绑精装销售中心、样板房已开放，累计蓄客约3500批宏发万悦山城市更新87-1393-4房一期387暂定9月底毛坯52000元/

15、电建洺悦府约43000元/92-1093-4房484暂定10月政府沟通价格65000元/临时销售中心开放金地峰境瑞府农场土地置换93-1363-4房二号地632暂定9月政府沟通价格52000元/光明、龙华宝安等区域巡展松茂御府城市更新65-892-3房522预计21年初预计5万/现楼待售，暂无节点下半年光明潜在入市竞品较多，最近入市项目为华润玺云著及中海寰宇时代，申请预售中；16光明待售：中海寰宇时代【中海寰宇时代】项目位于光明区观光路与光源四路交汇处，总占地面积46000，原计划2020年10月入市，现营销节点提前，计划使用临时展厅及异地样板房，端午开放临时营销中心，6月末样板房已开放，看房

16、验资80万，预计9月开盘，预计60000元/。项目物业类型为高层住宅及叠墅，高层住宅的产品面积：85-1273-4房，叠墅的产品面积：123-143。开发商中海地产集团有限公司地理位置光明区观光路与光源五路交汇处占地面积46000建筑面积257000容积率4.00物业形态住宅产品面积85-1273-4房高层，123-143叠墅营销动态言样板房已开放，预计2020年7月入市住宅类型栋数面积户型套数比例高层6853房41231%893房61946%1074房13610%1274房705%叠墅上（端户）143121%上（中间户）139443%下（端户）126121%下（中间户）123443%合计13

17、49100%1栋2栋3栋4栋5栋6栋7栋8栋住宅人才房9-14栋叠墅光明待售：中海寰宇时代89两房占比约46%85两房占比约31%，108三房占比约10%127三房占比约5%18光明待售：华润玺云著【华润玺云著】2019年11月南国置业以26.4亿元拍得该宗地，该宗地限制普通商品住房入市价格最高均价为4.725万/，销售时不得捆绑精装修。项目目前确定巡展方案中，预计6月启动巡展，上周营开及样开，预计月底开盘。开发商深圳洺悦房地产有限公司项目位置深圳市光明区新湖街道硕泰路西侧（6号线科学公园站）占地面积约2.37万建筑面积约10.65万容积率4.50产品面积853房，1104房推售套数990套（

18、含人才房共1116套）停车位751个装修情况40%物业公司华润物业建面套数占比8582583.3%11016516.7%合计990（不含人才房）100%19光明待售：宏发万悦山【宏发万悦山】项目位于光明新区光明大道与华夏路交叉口东南侧，总占地面积40250.50，主要分为两期开发，预计2020年9月底入市。一期计划建设约7.9万办公产品、1.3万平保障性住房，及建设3.9万住宅和1.42万商业；二期住宅建面约为6.2万，商业建面为0.36。产品面积：一期主推89-1393-4房，387套（含18套复式），预计毛坯价52000元/。开发商宏发地产地理位置光明新区光明大道与华夏路交叉口东南侧占地面

19、积40250.50建筑面积21万容积率5.24物业形态商品住宅,商业,写字楼产品面积89-1393-4房车位数1987营销动态预计2020年9月底入市，营销团队未进场，营销筹备期面积段户型样式总套数占比87三房两厅两卫8221.2%88三房两厅两卫16442.4%108四房两厅两卫4110.6%113-114四房两厅两卫6316.3%139四房两厅两卫194.9%合计387套（含18套复式）95.4%20光明待售：电建洺悦府【电建洺悦府】项目位于光明区光明大道东侧、华裕路北侧，总占地面积18000，建筑面积约73710，自带2000商业，24009班制幼儿园，临时销售中心已开放，预计2020年

20、10月入市，预计价格65000元/。产品面积：92-1093-4房，共计约484套。开发商电建地产（深圳）有限公司地理位置光明区光明大道东侧、华裕路北侧占地面积18000建筑面积73710容积率4物业形态住宅产品面积92-1093-4房车位数待定营销动态预计2020年10月入市，临时销售中心已开放面积户型样式总套数比例92m2+1房24250%94m2+1房12125%109m3+1房12125%合计484100%21光明待售：金地峰境瑞府【峰境瑞府】共4个地块，总面积7万，用地性质均为二类居住用地，计容建筑面积约25万，4个地块相距不远，较为靠近建设中的地铁6号线站点，其中，地块1、2、3距

21、离光明大街站较近，地块4距离翠湖站较近。预计9月营开，10月推出2号地块93-136住宅产品，预计52000元/。地块一：用地规划位于光侨路西侧、规划碧竹二路北侧，面积15078.21，容积率3.5。建筑面积52774，其中住宅50164、物业管理用房110、社区管理用房250、社区警务室50、便民服务站400、社区老年人日间照料中心700、文化活动室1000、再生资源回收站100。地块二：用地规划位于华夏二路和规划东周路交汇处西北侧，面积21275.75，容积率3.5。建筑面积74465，其中住宅68095、物业管理用房150、社区菜市场1000、社区健康服务中心1000、社区老年人日间照料

22、中心700、幼儿园（9班）3000、垃圾转运站300、环卫工人休息室20、再生资源回收站100、公厕100。地块三：用地规划位于河心路和规划东周路交汇处西南侧，面积18688.64，容积率3.5。建筑面积65410，其中住宅62775、物业管理用房135、社区管理用房250、社区警务室50、便民服务站400、社区老年人日间照料中心700、文化活动室1000、再生资源回收站100。地块四：用地规划位于光侨路西侧、规划荔林路南侧，面积14958.04，容积率3.5。建筑面积52353，其中住宅49748、物业管理用房105、社区管理用房250、社区警务室50、便民服务站400、社区老年人日间照料中

23、心700、文化活动室1000、再生资源回收站100。根据规划方案显示：项目建筑高度均为高层，居住氛围浓厚，绿化率均40%，容积率均3.5，各个地块均配建占比30%的商业（具体待定）。金地项目2号地块户型配比面积户型套数百分比93三房两厅三卫31643%1163+1房两厅三卫22038%136四房两厅三卫9619%总计632100%1栋A1栋B2栋A2栋B2栋C22光明待售：松茂御城住宅户型配比面积段户型样式总套数占比65两房两厅一卫12423.7%80-85三房两厅一卫18435.2%88-89三房两厅两卫21441.1%合计522100%开发商深圳市松茂房地产集团有限公司项目地址深圳市光明新

24、区公明街道松白路占地面积45352.06建筑面积297781.48容积率4.67物业类型住宅、公寓产品面积65-892-3房住宅、38-651-2房公寓车位数24/650（地上/下）营销动态预计2020年年底现楼入市，营销团队未进场，营销筹备期住宅公寓商铺公寓户型配比面积段户型样式总套数占比38.59单身公寓307.7%36.059023.1%47.04一房一厅一卫12030.7%65.5两房两厅一卫15038.5%合计390100%【松茂御城】项目位于光明新区公明街道松白路，占地面积约4.5万，建筑面积约30万，集住宅、公寓、商业于一体的综合体项目；一期主推522套建面约65-892-3房住

25、宅产品及390套39-65公寓产品，毛坯，现楼销售，预计2020年年底或2021年年初入市，住宅预计5万/。A 市场情况分析B 客户情况分析C 营销铺排及目标共计成交245套。成交金额6.85亿元客户居住区域 成交客户黄江本地客居多，占比60%24区域占比大朗5%寮步5%光明5%塘厦4%樟木头/南城/东城3%区域占比松山湖2%常平、茶山、清溪、企石、横沥各占1%福田、湖南、黄埔、揭西、兴宁各占1%企石、清溪、长安各占1%客户区域：成交客户本地属性明显，黄江本地客户占比60%，其中周边村落（田美、大冚、田心等）/碧桂园/宝湖山庄为项目核心客群来访区域。说明项目周围社区对项目的认可度最高。该客群认

26、可区域，发展潜力、学校等配套；周边镇街大朗、寮步、光明、塘厦等均有相对量客户成交，后续可适当开拓周边市场发掘客户；25认购客户年龄结构统计从客户年龄看，客户主要30-49岁中青年精英阶层，与项目定位客群匹配，其中36-30岁比例较高（约30%），具备一定经济实力，存在寻求投资/改善的购房需求。从客户置业目的看，客户置业目的较为平均，自住及投资平分，其中投资兼自住占比最高，占比35%从客户职业上看，客户主要为个体户，占比36%，多为田心一带商户及周边厂房主客户年龄及家庭结构|认购客户置业目的统计认购客户职业统计30-49岁中青年精英阶层为主要客群，客户多为两代同堂,刚需改善型客户居多未成交原因分

27、析|选中客户基本转认购，部分客户因不喜欢所选房源未认购开盘客户情况可选房客户未登录客户选中客户选中未认购最终认购认购金额转化率490批66批218批16批245套68272万44.4%选到未认购客户未抢到心怡房源关系户退房关系户无法留房对家客户数量10222占比62.5%12.5%12.5%12.5%未登录选房客户资金不到位资格问题关系户已购房重筹选房流程复杂数量25136956占比33.3%19.6%9%13.6%7.7%9%客户及市场小结持续发声：市场大部分项目抢在8月前拿到预售并销售，目前8-9月份市场新增供应紧缺。为市场空档期。建议针对性输出项目信息，提前蓄客，抢占客户。客群挖掘：本项

28、目主要以黄江本地为主，客户圈层明显，另外周边区域如临深及城区客户有一定基数，未来可通过拓展及圈层活动持续深挖。置业转变：本项目第一波深圳客户，受到政策影响，不能购买，在空档期建议通过商办类产品吸引关注，同时广告推广持续，加强项目莞深两地发声。A 市场情况分析B 客户情况分析C 营销铺排及目标下阶段核心任务目标1：商铺9月中推售，3/4/5/12栋合计36套，货值约0.6亿。下阶段工作重点难点：难点一：第一批产品已经销售完毕，项目仅针对有资格名额客户销售，如何持续深挖客群，持续打响市场声音。难点二：公寓要求蓄客量大且蓄客周期长，客户保有难度大，公寓投资信心弱，且目前市场去化较慢，周边竞品仅去化8

29、-10套/周。建议前期拿出5-10层公寓产品提前冻结。难度三：客户商铺投资信心建设难度高目标3：公寓预计9月初提前冻结，12月推售。8栋合计528套，货值约4亿。第一批第二批第四批第五批1#2#3#4#5#6#7#8#13#14#15#8282 1129293B-01A-01A-02A-03A-04/05B-02/0382 B-0492 B-0592 9595 929293D-01C-01C-02C-03C-04D-02/0382 D-0492 D-0592 第二批第二批，预计9月中旬认筹，10月推售。推售货量245套，货值9.5亿第一批，推售时间2020年7月底8月初。推售货量245套，货值

30、6.5亿，已售罄第四批，推售时间2021年2月中旬。推售货量314套，货值6.2亿公寓，预计9月初冻结，12月推售，推售货量528套，货值4亿目标2：住宅预计9月中旬认筹，10月推售。先推2/6/7栋合计245套，货值约8亿。第四批第一批商铺，推售时间2020年9月中。推售货量36套，货值约0.6亿。核心营销策略强推广目前为项目阶段性空档期，暂无产品在售。建议重新梳理推广渠道，增加项目对外释放声音，加强市场热度。利好炒作根据地王/地铁开通/环巍峨山科学城等做重点跟进炒作，引起市场关注，同时增加项目曝光度。圈层深拓针对保利业主，合作方，代理方等做圈层拓客。定向深挖客群，提升项目市场关注及成交。活

31、动造势针对客户群体及业主，做流量活动，吸引到访。增强项目现场热销氛围感。提升项目关注。目标分解时间轴线媒体传播推广主题活动项目任务分解、整体动作铺排项目计划9月中，推售商铺，推售36套，销售金额0.6亿。洋房计划10月份再次推售，推售245套，销售金额8亿元。预计诚意登记800组。同时公寓9月中旬进行冻结登记，预计12月推售。公寓冻结业主签约及维护工作。前期客户资源洗客，商铺客户收集9月1日公寓样板开放水果节8月22日9月13日9月20日300米地铁口，一步大光明30-50光镜Loft，即将面世莞深地铁红盘，再续热销传奇82-112和光美宅，开盘在即登记：300冻结：50线上：官方微信，大v【

32、我们的东莞，淘房志，壹地产，楼兔子，东莞房姐】，彩信、朋友圈定投户外：莞深高速黄江出口、莞深高速、塘厦出口T牌、常虎高速T牌、公明广场墙体广告、樟木头跨线桥广告道闸、车身。蓝白牌等合作方：代理，保利发展，各大合作方资源型异业活动资源型异业活动商铺推售价值保障提升、保持发声热度持续签约，完成本月销售回款工作。8月1日首推后签约工作8月31日8月底第一波商铺推售9月6日商铺推售资源型异业活动业主拜访送礼持续签约，商铺推售持续签约签约，商铺推售签约，商铺持销登记：200冻结：50登记：200冻结：30登记：100冻结：309月30日仅36席，TOD新城中心建面约30-119，首期临街商铺加推在即9月

33、初公寓冻结登记9月中旬第二批洋房登记公寓冻结登记，洋房诚意登记洋房登记，公寓冻结、商铺持销洋房登记，公寓冻结、商铺持销洋房登记，公寓冻结、商铺推售公寓冻结登记炒作策略：整体炒作框架建议和光尘樾9月份炒作框架建议阶段主题第一周：投资价值炒作第二周：核心价值炒作第四周：项目素质第四周：开盘热销价值炒作时间8.24-8.309.1-9.69.7-9.139.14-9.20内容主题形式主题形式主题形式主题形式固定资产，给你安全感和抗风险的资本微信推文+微信朋友圈单图开学季！这里学府环绕，顶尖教学资源就在家门口微信推文+微信朋友圈单图全城比房大行动，够硬你就来！微信推文+微信朋友圈单图爆了！这里即将腾飞

34、。万千客户临深首选!炒作形式：微信推文+微信朋友圈单图商铺投资收益率预估炒作微信朋友圈单图绽放在即！约30-50光镜loft首开在即Loft小视频+单图+推文保利工程师告诉你，这个设计有多厉害！稀缺全南向向小区微信推文+微信朋友圈单图首付60万起，地铁两站到深圳即将盛大开盘炒作形式：微信推文+微信朋友圈单图限购政策深度解读，商铺和公寓产品不限购不限贷微信推文+微信朋友圈单图秋游攻略，项目生态资源炒作微信推文1/2光明价，两站到深圳微信推文+微信朋友圈单图黄江即将腾飞：黄江旧改，潜力无限微信推文宣传推广计划 | 制造多节点，结合互动与项目保利和光尘樾下阶段推广计划渠道点位八月九月备注六日周一二三

35、四五六日周一二三四五六日周一二三四五六日周一二三四五六日周一二三四五六日周一二三四2223242526272829303112345678910111213141516171819202122232425262728293031线下户外莞深高速，公明广场，塘厦，长虎高速，江东跨线桥300米地铁口，1/2光明价300米地铁口，一步大光明，新品火爆上市6月21日开始投放，按照节点进行换画电梯框架塘厦凤岗小区301米地铁口，一步大光明，新品火爆上市道闸黄江，城区，及周边302米地铁口，一步大光明，新品火爆上市6月21日开始投放，按照节点进行换画蓝白牌黄江，城区，及周边道路指示持续线上销售朋友圈持续发

36、声结合商铺和公寓推售节点，进行湾区固定资产价值，投资收益等炒作公寓营开活动营开回顾产品价值炒作热销炒作产品价值炒作活动及人气开盘倒计时热销热销秘籍5篇单图节点性各种炒作朋友圈定投东莞及深圳营开单图开盘在即按照节点投放三次彩信东莞及深圳营开单图开盘倒计时开盘在即按照节点投放两次我们的东莞投放1次时间待定咚咚找房投放1次淘房志投放1次黄江视野投放2次今日风光投放2次樟木头网投放2次塘厦网投放2次东莞房姐投放1次安居客投放1个月继续投放百度关键词投放1个月投放一个月今日头条投放1个月投放一个月推广策略|线上线下集中发声，强势制作关注300米地铁口，一步大光明82-112三四房，火热销售中线下推广：建

37、议9月更换户外广告，主要输出项目热销信息推广策略：线上线下集中发声，强势制作关注线上推广：针对项目商铺以及公寓推售的节点，宣传关于限购政策下，商铺以及公寓产品不限购不限贷的优势以及大深圳都市圈固定资产价值和投资收益，深化商铺以及公寓产品的投资价值。限购政策：政策的官宣以及解读固定资产价值宣传投资收益预测宣传推广策略|线上线下集中发声，强势制作关注线上推广：主要通过宣传轨道通车带动临深进入快速上涨通道，光明将正式腾飞、同时针对近期规划利好做价值传播。深化区域价值。交通炒作：地铁图通车图及项目对接图区域炒：作换巍峨山大科学装置群区域地图炒作推广策略|线上线下集中发声，强势制作关注线下推广：主要通过

38、现场氛围制造，输出产品价值，增强客户投资的自信心。产品手册：制作商铺以及公寓产品手册，结合TOD黄江新城的发展，深化商铺以及公寓价值。案场包装：外围围挡增加商业产品宣传画面，营造商业氛围展示策略|增加土拍热点图，增强现场卖压感炒作主题：塘厦2.5万地价盘，未来即将冲击四万！炒作形式：主要通过现场设计东莞土拍热点图，将近期东莞土拍信息在地图上展示，并且重点关注临深区域，从而拉升客户对于临深区域的价值认知及价格预期。活动策略样开活动活动目的：客户邀约，集中旺场，宣传项目活动时间：8.31-9.1活动内容：现场水果任性吃。中秋活动活动目的：客户邀约，促进来访，宣传项目；业主维系，老带新活动时间：9.

39、19-9.30活动内容：来访送金柚客户圈层活动活动目的：搅动客户圈层，发掘更多客户；活动时间：9月整月活动内容：意向客户专属宴会，半日/一日游，圈层宣讲成交业主私宴，每名业主一桌名额；资源嫁接活动活动目的：重点企业，主力宣传商办产品投资性。活动时间：9.7-9.13活动内容：去往腾讯金蝶等公司做企业下午茶及宣讲活动。暖场活动活动目的：逗留客户，旺场，客户邀约道具活动时间：每周末活动内容：文化节，生活节，手作DIY，美食畅饮，认筹/转发有礼活动目的：活跃现场，促进转化，客户邀约道具；活动时间：认筹后持续活动内容：认筹砸金蛋中小米家电；成交砸金蛋中千元大家电；到访群发微信好友有礼，转发越多礼品越大

40、；节点活动+周末暖场+现场有礼保证现场处于长期旺场状态，针对意向客户及后期成交业主通过活动搅动，深入发掘其周边资源客户9.1-9.6第一周9.7-9.13第二周9.14-9.20第三周9.21-7.27第四周9.28-第五周样开认筹异业植入金秋水果节（礼盒+摆位+茶歇）资源导入活动资源型活动嫁接资源导入活动资源导入活动认筹有礼，转发有礼成交有礼，转发有礼意向客户圈层活动业主圈层活动节点节点活动暖场客户圈层中秋“柚”你（来访即送梅州蜜柚【项目堆头营造气氛】）活动建议|国庆&中秋现场活动活动主题：“美食发射器”寻味东莞美食活动活动目的：现场氛围营造，逗留客户，到访客户体验参与，同时也可作为销售邀约

41、客户支持；活动对象：所有到访客户活动时间：2020年10月1日-10月8日活动内容：东莞美食品鉴，老广月饼现场制作活动活动特色：东莞传统美食：白沙油鸭、虎门膏蟹、冼沙鱼丸、道滘肉丸、矮仔腊肠、塘厦禄鹅、洪梅三滚骨；广式月饼现场品鉴，月饼DIY体验；活动主题：2吨水果任性吃，金秋水果节活动目的：现场氛围营造，逗留客户，到访客户体验参与，同时既可作为销售邀约客户支持，也可给予一期业主优惠，带动老带新；活动对象：所有到访客户活动时间：公寓板房开放活动当天活动形式： 样板房开放当天，以当季应季水果作为噱头，同时配以水果礼盒。客户来访即豪吃。水果礼盒需要转发后领取。一次带动现场氛围。加强客户认筹急切感。

42、活动建议|公寓板房开放活动活动主题：跟随6号“乳鸽线”吃遍深圳活动对象：所有到访客户活动时间：认筹启动后每周周末及节假日活动内容： 现场播放剪辑光明六号线沿线参观视频。同时作为传播工具，让了解项目与轨道关系。 营销中心现场放置光明乳鸽等地铁摊位美食及diy活动。嫁接项目沿“乳鸽线”可以直达深圳各地。欣赏美食及商业配套的信息。活动建议|周末暖场活动建议|周末暖场活动特色：星空主题、儿童主题、分子料理、鸡尾酒会、养生茶歇、素食沙拉、创意糕点等；活动目的：现场氛围营造，逗留客户，到访客户体验参与，同时也可作为销售邀约客户支持；活动对象：所有到访客户活动时间：认筹启动后每周周末及节假日活动内容：系列茶

43、歇糕点主题蓄客策略深圳和光尘樾【住宅蓄客】拓展区域：（一级）黄江，（二级）塘厦、大朗、樟木头、常平镇街，（三级）东莞其他区域及深圳客户；拓展核心：借助金九银十营销包装优先拓展黄江及周边镇街有资格客户，其次考虑东莞其他区域拓展，最后考虑深圳无资格客户；拓展形式：针对散拓圈层拓展商家植入资源Call客保利小区业主拜访【公寓蓄客】拓展区域：深圳客户为主，地缘客户及东莞客户为辅；拓展核心：洗客前期无资格深圳客户，关注华师、中大、中科院等圈层客户，主推公寓产品；（内）东莞公寓联动发掘东莞客户；（外）深圳巡展、宣讲、call客等发掘外区客户；拓展形式：深圳展点企业宣讲内部推介资源Call客中介门店公寓联动

44、借势金九银十销售政策，住宅公寓针对性拓展蓄客活动目的：维系老业主，促进项目老带新针对业态：第二批洋房，再次推售，公寓产品不限购不限贷。活动形式： 针对关键人业主，配合中秋节节点安。安排销售人员登门拜访，维系业主关系，同时释放项目第二批洋房启动诚意登记信息、公寓产品信息以及老带新政策。业主拓展建议| 业主拜访政策支持：老带新政策支持针对业态：所有在售产品。政策解读：针对业主，凡推荐成交，可获得对应关键人奖励；针对客户，凡是业主推荐的客户，可获得额外99折政策详情：1）关键人奖励凡业主推荐洋房成交，可获得关键人奖励5000元/套；凡业主推荐公寓成交，可获得关键人奖励20000元/套；凡业主推荐商铺

45、成交，可获得关键人奖励5000元/套；凡推荐客户成交，均可获得1年物管费/车位抵用券。2）客户专属优惠凡通过关键人介绍的客户，可获得专属额外99折（可用现有折扣进行包装），折扣可作为业主谈客工具，促进老带新。业主圈层建议 | 业主一日游活动主题：“老保利，大鹏游”保利东莞业主2020回馈活动活动目的：成交业主维系，保利小区业主资源客户发掘，推荐保利和光尘樾后续产品（公寓、住宅、商铺），同时推荐大鹏保利香槟苑在售产品；活动对象：保利东莞小区所有业主（包括和光尘樾业主）活动时间：2020年9月1日-10月31日期间节假日及周末活动内容：深圳大鹏一日游，金沙湾海滩，大鹏海鲜免费体验活动流程：保利和光

46、尘樾出发，直达大鹏金沙湾/较场尾海滩，中午海边海鲜大餐，活动游玩结束返回至和光尘樾费用预算：人均200元政策支持：A.住宅：5000元/套关键人奖励政策；公寓：全民营销，20000元/套奖励；B.团购折扣99折；C.老带新政策1年物管费/车位抵用券；注意事项：活动统一由和光尘樾出发，客户需自驾至项目；活动过程穿插项目推介；活动主题：致敬城市追光者活动目的：加快公寓项目的去化，增加冻资数量，积累洋房客户活动对象：中软国际、腾讯、金蝶等大企业拓展针对业态：公寓产品不限购不限贷。活动形式： 针对重点拓展企业。在其办公区域/公共活动区域位置（如会议室、员工食堂、休息区、茶水间），中午饭点或下午时间派发

47、下午茶给企业员工，穿插项目信息推介，而合作企业则活动前组织邀请其员工现场参与，每期约80-150人的规模。企业拓展建议|企业下午茶及宣讲联合拓展建议|搅动保利业主内部资源分类区域项目推介排期推介人交付项目洪梅保利海棠10月2日销售/策划松山湖保利红珊瑚10月7日寮步保利中惠悦城9月1日茶山保利锦城9月3日清溪保利中惠中央公馆9月5日凤岗保利百合9月8日大岭山保利格外松湖9月10日樟木头保利生态城9月12日樟木头保利领秀山9月14日桥头保利香槟颂9月15日售罄项目南城保利珑远国际广场9月20日生态园保利松湖189月21日物业发动制作联动单图定投保利物业小区，向业主群体宣传项目小区彩信投放物业同事

48、推介3个项目其中任一一个项目成交即可获得洋房1000/套，公寓2000/套物业管家转介东莞9个已售项目业主资源统筹，驻点举行业主推介大会，可领取下午茶、宣贯推介成交奖励推介大会业主关键人挖掘摆展转发联合单图，送好礼；业主炸群红包礼：转发联合单图至业主群 可获100红包；转发有礼保利业主老带新成交奖励物管费公寓及洋房3000/套成交有礼+客户增量联合拓展建议|二二转介 资源共享 合作共赢根据前期成交客户分析，黄江本地以及城区客户占比较大，基于此，后期建议撬动城区的资源，深度挖掘可跟进客户，增加客户基数，促进后期项目的快速去化。全民转介启动大会转介信息内部流转成交有礼 全民皆销售蓄客期，针对黄江周

49、边镇区以及城区的项目，集中项目负责人对项目进行宣讲，并派发转介的宝典，宣传项目价值点并介绍成交的奖励。无论策划还是销售，均可转介，设置转介成交奖励，并设置转介成交排名奖以激发转介的热情，建议奖励如下：转介成交，公寓/商铺奖励20000元/套，住宅5000元/套；各项目线上线下同步派发转介宝典；建群，建立专属保利和光尘樾的转介群，案场销售分享项目的动态，群内还可报备转介客户的相关信息以及到访时间转介模板转介项目：转介客户：客户概况：预计到访时间：转介人：现场置业顾问：序号地点/楼盘对象推介时间推介内容1寰宇汇金中心中原总部全体策划/高管2020.9.4项目转介资料派发/转介政策输出2银湖山庄策划

50、/销售2020.9.83德州城策划/销售4星河时代策划/销售5卓越华堂时光策划/销售6方直星澜策划/销售2020.9.107凤岗四季花城策划/销售8嘉辉豪庭逸峯策划/销售9安联尚璟策划/销售2010.9.1410十里溪境策划/销售11美的招商东樾策划/销售联合拓展建议|资源合作，供方推介，圈层私宴多向并行商家植入合作合作对象：水果店、洗车店、美容院等圈层行业；合作形式：联合推广，上访、认筹或成交即送相应优惠券、免单券等，同时与相应店铺摆放项目信息及活动信息吸客；需要支持：合作产生费用（采购相应套餐费）； 展示物料（宣传画面、优惠券等）；费用预算：5000元/店合作供方推介对象：深圳供方公司形式

51、：公司上门推介，项目介绍配合员工转发有礼（下午茶、小礼品等），发掘供方意向客户并打开供方单位深圳圈层传播；费用预算：2000元/公司实客圈层活动对象：前期意向客户形式：针对前期意向客户或推客活跃客户提供私人晚宴，客户可邀请朋友或公司员工参与，拉近与客户关系并在宴会同时宣传推介项目，收取客户；费用预算：100元/人全民营销建议|东莞公寓联合，促进公寓成交公寓全民营销背景：受到自持限制，对外推广受限，故而通过全民营销动作，提高客户上访量及项目热度，促进公寓出货时间：2020.9.1-2020.10.30金九银十期间对象：保利保顾员工（含广州东莞销售）、保利社区关键人、 带客转介关键人、在售项目销售

52、、 中介等渗透推广：湖朋唤友，给利相荐渠道：1.穗莞保利业主彩信； 2.东莞广州保利二二转介会； 3.和府&天际渠道转介会； 4.水乡麻涌周边中介； 5.寻找关键人释放（包括社区/便利店/餐饮等）其他配合：带客有礼，带客20批送华为p30或大疆无人机客户增量全民营销奖励建议成交奖励：20000元/套公寓带客奖励带客批数成交礼品带客1批华阳湖船票带客3批小米音响带客5批小米电饭锅带客10批美的洗衣机带客15批小米电视带客20批华为p30或大疆无人机带客成交2万/套（税后）全民营销建议|分期付款：5%首付款，低价跟着保利走通过降门槛的形式，一方面通过推广提高来访，一方面借助销售政策促进公寓成交首期5万起，置业0门槛分期方式：首付3个月超长分期，轻松置业保利5%首付款，低价跟着保利投保利和光尘樾首付分期认购7天内30天内60天内90天内5%10%20%50%保利和光尘樾，5%首付置业斜杠寓；地铁寓 / 学府寓 / 青年寓 / 生态寓价格压力客户优惠建议 | 现场四重礼，成交礼不停到访礼优惠礼认筹礼成交礼活动期间到访项目可领取抽奖券参加整点抽奖抽取幸运大奖活动时间：9月1日-9月19日