淮北市桓谭路以南项目地块可行性研究报告

1、淮北市桓谭路以南项目地块可行性研究报告深圳天则- -淮北市桓谭路以南项目地块可行性研究报告深圳天则-i -淮北市桓谭路以南项目地块可行性研究报告2007-6-12第一章房地产投资宏观环境一、 淮北概况（一）人文、地理及交通条件1、区域位置与交通状况淮北市位于安徽省北部，东经116度23分一一117度02分，北纬33度16 分一一34度14分之间。地处华东地区腹地，苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧 县，南临蒙城，东与宿州比邻，西连涡阳和河南永城。南北长 108公里，东西宽 60公里，总面积2741平方公里。淮北市地势由西北向东南倾斜，地貌以平原为主，平原面积占土地总面积的 95.3%，低山残丘面积

2、仅占4.7%。本市河流有十多条，总长378公里，主要河流 有濉河、南沱河、闸河、龙岱河、岱河、龙河、湘西河、洪碱河、巴河、王引河、 新北沱河、包河、浍河、懈河、北淝河等自然和人工河流，面积约18万平方米。素有-百里煤城 美誉，大小煤矿星罗棋布。全市因采煤塌陷土地已达15000公顷， 形成永久性水面4000公顷，季节性水面5000公顷。春秋季明显短于冬夏季，冬 季寒冷干燥，夏季炎热多雨，年平均气温为14.8摄氏度。全年主导风向夏季多为东南风，冬季主导风向为东北风。2、行政划分及隶属关系淮北市位于安徽省北部，苏、豫、皖三省交界处。市辖一县三区：包括濉溪县（10镇1乡，413村，24居）、相山区（1

3、镇7办，40村56居）、杜集区（3 镇2办，92村，20居）、烈山区（3镇5办，84村，43居）。强星7iiidH_L丁庄I屯娈山皿宁山山滩淮北rf比働尺ij 50000tfi34S.f址匚底庄B f3、人口状况2006年，年末全市户籍人口 212.2万人，比上年末增加1.7万人，其中非农 业人口 89.9万人。常住人口 204万人，与上年持平。2006年人口数及其构成指 标年末数（万人）比重（%指标年末数（万人）比重（%全市户籍人口212.2-其中：非农业人口89.942.4农业人口122.357.6其中：男性108.751.2女性103.548.8其中：0-18岁51.724.418-60

4、岁135.763.960岁及以上24.811.74、城市发展的优势与制约因素（1）自身优势：煤炭资源优势。淮北已探明储量84亿余吨，且煤种齐全。随着国家新能源战 略的实施，淮北市煤炭资源的品种优势将进一步突出， 是全国少有的具备发展煤 化工条件的煤产区之一。区位优势将逐步显现。淮北是安徽距离淮海经济区中心城市徐州最近的城市， 是安徽离出海口最近的城市之一，也是距离未来中俄联合建设欧亚大陆桥最近的 城市。京福高速、连霍高速的贯通，京沪高速铁路的修建，进一步改善了淮北市 的交通条件，淮北市东西互补、南北交融的区位优势逐步提升。劳动力资源优势。经过多年的发展，形成了一大批高素质工程技术人员和技术 熟

5、练的产业工人，劳动力成本远远低于长三角地区，比较优势明显。综合经济实力日益增强。-十五 以来淮北市经济呈加速增长态势， 地区生产总 值及财政收入等增长速度指标一直位居皖北地区前列。推动经济加速增长的重大项目布局初步形成。 煤炭、电力、煤化一盐化一体化、 煤化工等一大批重点项目已经实施， 新经济增长点开始全面孕育，推动经济加速 增长的重大项目储备充裕。六是社会精神文明优势。经过多年的文明城市创建工 作，市民文明素质和城市文明程度得到了极大提高。（2）面临的挑战和制约因素：从外部制约因素来看，我市经济发展高度依赖煤电产业，煤电产业增加值占整 个工业增加值的80%以上，产业结构过于单一，抵御宏观经济

6、波动风险的能力弱， 易受国际、国内能源价格波动等不确定性因素的冲击。从内部制约因素来看，一是资源及环境要素的制约。我市水资源匮乏，人均水 资源占用量仅为全省平均水平的 2/5,且地表水污染严重，造成功能性缺水。工 业-三废It采煤塌陷速度仍在加快，对维护淮北的生态环境构成了严峻的挑战。二是资金的制约。企业的融资能力偏弱，融资以贷款为主，融资方式和渠道单一， 投融资机制不活，制约了企业的成长和经济的发展。三是人才制约。在采煤、选 煤方面人才济济，但其他方面的人才就明显不足，特别是煤化工、管理、开放型 等专业人才有限，人才的后备资源不足。四是城乡经济发展不平衡，二元结构矛 盾突出。农业人口较多，农

7、村经济发展相对滞后，产业化水平偏低，县域经济发 展缓慢。中心城区规模小，聚集功能不强，辐射能力弱，对农村经济的带动力不 足。五是开放型经济、非公有制经济等发展不足。经济发展对资源依赖性较强， 企业的自主创新动力不足；经济外向度较低；非公有制经济总量小，远低于全国 和全省平均水平；开发区和工业园区发展慢、总量小，对全市经济增长贡献率低。（二）历史沿革与文化属性相传公元前21世纪，商王朝的创立者商汤的一世祖相土向东部开拓疆土，建城于相山南麓，相山、相城由此得名。春秋（公元前588-576年）宋国共公为避水患，经睢阳迁都于相。中华民国元年（1912年） 市境分属安徽省宿县 和江苏省萧县。1948年1

8、1月，市境解放。1949年6月，市境分属华东局皖北行 政公署宿县专区之宿县和萧县。1960年4月，建立濉溪市。1971年4月，更为 淮北市。淮北著名的风景名胜有相山森林公园、显通寺、饮马池、钓鱼台、叠翠峰、 奇峰、摩崖石刻、万丈碑、牛鼻洞、秘霞洞、雪泉、战捷山、天藏寺、龙脊山自 然风景区、南湖公园、乾隆湖旅游风景区、世纪广场。淮北的闻人名士有：春秋 时期政治家、秦相蹇叔；三国时期的扬州刺史刘馥、魏国大司农桓范、三国魏著 名文学家、哲学家、音乐家“竹林七贤”之一的嵇康、刘伶；东晋军事家、音乐 大师桓伊、东晋绘画和佛像雕刻大师戴逵；明代开国元勋傅友德；我国当代杰出 的人民艺术家、雕塑艺术大师、著名

9、的美术教育家、中国美术馆事业的开创者刘 开渠等等。淮北市酒文化悠久，著名的口子酒就是产于此地。临涣包瓜、临涣棒 棒茶、黄里石榴、黄里笆斗杏、土型西瓜、大庄葡萄、宿半夏都是淮北的久负盛 名的特产。（三）城市发展与城市规划建设2006年荣获国家园林城市I称号。年末城市人均道路面积9.7平方米，城市 供水普及率88.5%，建成区绿化覆盖率39.3%，人均公共绿地面积11.4平方米， 燃气普及率75.4%，城市公交客运人次5410万人次，比上年增长8.9%。交通运 输能力不断提高。全年公路运输完成货运量 3626万吨，比上年增长15.9%;货 物运输周转量112622万吨公里，增长24%。完成客运量3

10、408万人，增长16.4%， 旅客运输周转量199722万人公里，增长22.6%。国务院办公厅关于批准淮北市城市总体规划的通知中明确规定：淮北市在城市发展过程中要以主城区湖泊为中心，相山、龙脊山为背景，构建双山伴湖的山水城市框架。依托城市丰富的水系和周边山体， 大力开展城市绿化建设， 形成多种形式的公共绿地系统，突出山、水、城、林交融一体的城市特色。在城 市功能定位方面，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略， 统筹做好淮北市城市规划、建设和管理的各项工作。大力推进经济增长方式的根 本转变，调整产业结构和布局，依托淮北市丰富的矿产资源和能源工业优势，发展高新技术产业和第三产业。

11、不断完善城市功能，逐步把淮北市建设成为经济繁 荣、社会文明、生态良好，具有地方特色的现代化城市。努力建成 安徽省东北部 地区的中心城市，国家重要的能源城市 。根据规划要求，未来15年淮北市城市发展的总体目标是：有序推进城市化 进程，形成完美的城镇体系结构，拥有先进的公共服务设施和完善的城市基础设 施，生态环境建设成效显著，城市管理规范有序。通过20年左右的时间，把淮北建设成为布局合理、功能完善、环境优美的资源型生态山水园林城市。到2020 年，淮北主城区实际居住人口控制在 94万人以内，建设用地控制在 96.2平方公 里以内。二、经济运行及人民生活（一）经济运行1、国民生产总值全年生产总值（G

12、DP） 224.7亿元，按可比价格计算，比上年增长 10.1%。2、人均GDP按常住人口计算，人均生产总值11015元，比上年增加763元。3、产业结构2006年，第一产业增加值 25.6亿元，增长11.4%;第二产业增加值120.2亿元，增长8.3%；第三产业增加值78.9亿元，增长12.6%。三次产业结构为11.4：11.40%53.5： 35.1。U第一产业U第二产业口第三产业4、固定资产投资全年累计完成固定资产投资110.3亿元，比上年增长42.7%，其中城镇投资95.3亿元，房地产开发投资12.5亿元，分别增长43.9%和41.7%。分行业看， 工业投资75亿元，增长34.5%，其中

13、采矿业投资49.3亿元，制造业投资21.9亿 元，分别增长29.8%和99%。分区县看，濉溪县完成投资 16.5亿元，杜集区完 成投资7.2亿元，相山区完成投资8.2亿元，烈山区完成投资4.9亿元，分别增 长 95.4%、71.5%、41.4%和 54.4%。 mo年固定旌严 糧俺总额筆仪：万并 口去年冋翩出仪：万（二）人民生活1、城市居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入达到 9807元，比上年增长14%，人均消费性支出7559元，增长12%2、恩格尔系数恩格尔系数40.6%，下降2.8个百分点。3、消费品零售总额2007年实现社会消费品零售总额 61.9亿元，比上年增长13.9%，增幅为

14、近 10年来最高水平。4、居民人均储蓄存款余额居民储蓄存款余额160.8亿元，较年初增加19.9亿元，增长14.2%。5、人均居住面积城镇居民人均住宅使用面积18.9平方米，农村居民人均住房面积38平方米。第二章淮北房地产市场发展概况一、淮北房地产发展的轨迹：2001年黎苑新村成为淮北市最大最大的住宅小区。房地产市场平稳。2002年淮北市房地产开发投资额为1。37亿元。2003年淮北市房地产投资金额达 6.1亿元，同比增长了 74%，完成开发建 设面积150.52万平方米。2004年，房地产开发经营商品房施工面积 225.4万平方米;竣工面积90.85 万平方米；商品房销售面积60.53万平方

15、米；商品房销售额8.79亿元。2005年房地产投资8.8亿元。2006年仅相山区内房地产投资就达到 10亿元。从2001-2005年底相山区五年累计完成开发面积 400万平方米。2002年以来,淮北市商品房销售价格的不断上涨也反映了商品房市场的供求 状况。在淮北,商品房价格平均价格2002年为1202元/平方米,2005年5月末为1519元/平方米,上涨了 26.4%。但是市区的商品房价格明显的高于统计价格。 目前市区新建住宅和二手住宅的最低价格分别为1950元/平方米、1500元/平方米；最高价格分别为3100元/平方米、2900元/平方米，比2002年几乎增加了一 倍，居安徽全省的第二位。

16、二、现状：淮北市房地产起步较晚，虽然历经这几年的高速增长，发育还是不太完善，表现在房地产价格不太稳定，开发项目信息不能共享，已售房和未售房信息不公 开，期房交易、炒房等投机行为严重，造成了多数市民对是否买房把握不准，对 房价更是如雾里看花般迷惑，是持币待购还是马上入市，专家的争论，政府的缺 位，使百姓无所适从。目前淮北市新楼盘房价保持在1600-2500元/平米之间，最高3200元/平米。从2002年到现在，淮北市房地产项目开工和竣工面积成倍增长，房产交易 空前活跃，同时房地产价格不断增长，很多市民已经感觉到房价到了无法承受的 地步，最近的一项调查显示多达 90%的人表示买不到房子，一时间，房

17、价成了 人们街头巷尾议论最多的话题：今年房价还会不会继续上涨；价格会不会往下跌， 会出现在什么时候！三、分析现在房地产市场上无外乎两种声音：1、房地产价格继续上涨，因为真实地消费需求决定着现在房地产市场还是 买方市场，房屋还属于紧俏商品，供不应求，价格自然会上涨，加上土地成本、 建筑材料成本不断增加造成房地产价格不断走高。2、 房地产价格将在2007年夏秋间出现下降的拐点，这是因为房地产市场 经过几年发展，利润可观，吸引了众多的开发企业进入，大家都在圈地建房，一时间房地产项目如雨后春苏般的大量增长，百姓固然有需求，但是需求总量有限， 而开发面积成倍增加，早晚会出现供大于求的局面，到那时房地产价

18、格的走势将 会日趋明显！四、风险淮北市的房地产新项目虽然主要集中在人民路附近，但是配套设施及其不完善，商业、医疗、教育、金融、日常消费设施也不健全，城市新区的居民生活还 要靠老城区补给。新区的小区建设大多是100平米以上的大户型房屋，在目前较高的房价下， 房屋总价较高，购买房屋的市民70%靠银行贷款，买房后，他们不得不紧衣缩 食，还款供房贷，大大的影响到他们的生活质量，一旦经济出现波动，或者银行 调高利率水平，将进一步加大他们的资金压力，加之父母养老、子女抚养、教育 医疗等现实问题，是这些新区居民不敢再奢侈消费，只能把钱继续存在银行里， 从而造成消费紧缩，使自己的生活水平不同程度的下降， 这是

19、他们不愿看到的事 实。一旦投资买房，就是为了赚钱房屋上涨后房价的差价， 而现在房价水平已经 处在一个很高的水平，达到了几乎近疯狂的地步，再此背景下，银行已经调高了 贷款利率，当也不排除国家有关部委和央行联手调控房价，进一步出台房价调控措施政策的出台，遏制房价，那时我市房价将出现一个新的拐点。 如果在进入投 资的话，利润将大幅缩减，随着房价见顶回调的可能性越来越大， 投资房市的风 险也随之加大，一旦房价回调，房屋加之缩水的速度一点都不比股市慢，目前房市已有一部分资金调离，重新投入股市、债市等金融市场。五、淮北市2006年上半年房地产市场发展平稳淮北市居苏豫皖三省之要冲，卧淮海经济区之腹地，辖一县

20、三区，拥有二个省级 开发区，总面积2725平方公里，人口 202万。2006年淮北市按照东延、西进、 南扩的思路在城市路网，功能设施和景观建设都大做手笔，力争将淮北市打造成 全国最佳宜居城市。淮北市房地产开发是在2001 2002年兴起，在2003 2004年可以说完全 是个井喷的过程，由20万平米猛增到160万平米，投资额也由2亿到6亿的巨 大转换。在市政府招商引资下，那些有着资金、人才的实力的房产开发商纷纷来 到了相城立项，据统计在相城的浙商房地产开发公司投资额已占到30%。2006年淮北市上半年房地产完成投资 4.32亿元，同比增长37.12%，房屋 施工面积191万平米，同比增长29.

21、05%其中新开工面积34.77万平米同比增长21.6%竣工面积20.1万平米，销售面积8.04万米，销售额为12799万元。2006年上半年作为房地产界风云变幻较频繁的一个时期，淮北房地产市场依然在平稳中度过，这无不和政府及淮北市众多房地产商有着密切的关系。房地产市场发展平稳，住房贷款增速减缓与房地产投资回落形势一致，全市投机投资性住房需求得到一定遏制，但短时间内房价大幅度下降的可能性不大。相关人 士在谈到淮北市房地产价格走势时表示， 之前国家出台的房地产调控政策，从长 远看，必将对稳定住房价格，调控住房结构起到积极作用，但从短期来看，受有 关政策的影响，二手房交易量明显下降，新上市的商品房由

22、于成本信息不对称， 房地产开发商观望、惜售，因此房价大幅度下降的可能性不大。上半年淮北市购房者的消费也更加理性，购买住房面积在80平方米到120平方米的占49.4 %。虽说2006年淮北市上半年房价比2005年上半年同期相比 每平方只上扬了 300元左右，但淮北市老城区因发展时间长，相应的配套设施 均已成熟，加上现在的购房者对下一代的教育环境都比较重视，使的那些在学校 附近的楼盘的价格都比较偏高，记者一朋友住在淮北市的教育巷，那里周边有着 淮北市的一幼、一小、一高，像这样楼盘价格就要比别的楼盘价格要高出许多。根据市场调研分析来看：年龄在 20 35岁的准购房户在买房子时首选购房 面积在80平方

23、米到120平方米之间，但却将目标锁定在新城区，一是：价格相 对便宜，二是：居家环境好，三是：未来的升值潜力大。第三章淮北房地产市场分析一、淮北市房地产市场走势分析进入二十一世纪开始，淮北房地产业迅速崛起。从最初的几家统建办I系统 公司发展到目前的众多的房地产开发公司， 每年快速增长。呈现出从旧城改造为 主向新区开发转变，从零星分散建设到成片开发建设，从各自建设到统一开发规 划。1、淮北市房地产开发趋势2006年市区推出的实际房地产开发与销售总量约为 60万平方米左右。2007 所推出的开发用地将维持去年的水平，土地的出让形式仍将以拍卖、招标为主。 随着中央有关文件的颁布和执行，2007年淮北市

24、的土地市场在保证稳定的供应 量同时，将更趋规范化。同时随着经济的快速发展，作为安徽北部的一个重镇， 其资源城市的人均可支配收入将会有极大的提高，而房地产作为一种不动产的投 资正逐步被淮北当地老百姓接受，因此从购买力的角度来理解淮北的房地产发展 应该是较为乐观的。根据统计分析，我们发现淮北市土地成交价格在近几年内相差极大，究其原因主要是因为淮北市自从进行土地拍卖政策以来，地价得到大量的提升。因此， 作为必须以拍卖、招标形式出让的商业、办公用地的地价将出现快速上升， 从而 增加房地产开发成本，促使房价的上升。2、房地产投资情况分析房地产开发投资额度历史数据比较1500001000005000002

25、00120022003开发投资额r住宅 二办公楼=商业营业LI单位：万元10%D商用物业住宅写字楼其他数据来源：淮北市统计局发布的统计信息3、房地产市场供求情况淮北市往年房地产施工竣工量历史数据比较施工面积单位：平方米Y竣工面积数据来源：淮北市统计局发布的统计信息4、淮北房地产市场分析小结自土地实行招标、拍卖的几来，淮北的土地供应量成倍增长，土地供应量充 足。不管是房地产投资额还是商品房销售总额近年来都保持良好的经济增长态 势，房地产各物业的供给略小于需求， 供求关系在正常的波动范围内。从淮北市 统计局房地产价格指数来看，淮北房地产市场依然保持着强劲的增长态势， 这种 趋势将会在2007年继续

26、持续下去。同时随着外地投资大鳄不断侵入淮北市场， 淮北房地产竞争有望进一步加剧。小结：由于是国家型“能源重镇”，随着煤炭、电力价格的持续上涨，以此为支柱产业的淮北市经济呈跳跃性大幅发展。淮北矿产集团即接近20万户，这类 人群往年长期居住在狭小局促的 40- 50平方米的第一代、第二代住宅楼内， 经济的发展，个人生活水平的不断提高，促使这类人群正在持续成为当地房 地产改善型需求的巨大客户群体。特别值得关注的是淮北矿产集团的中高层 管理人员，规模庞大，消费能力惊人。房地产作为消费和投资热点已经形成，而不是处于形成的过程。近几年，房地产开发投资、增量房销售、二手房交易都快速增长，房价上涨速度也较大，

27、房地产业已经成为新的经济增长点。房地产消费热点和投资热点一旦形成就会持续一段较长时期。城市带来的经济高速增长的格局近期不会改变，经济高速增长带来人均可支 配收入的相应增长，这也意味着老百姓人均可支配收入也会呈总体增长的趋 势，消费和投资能力自然也会提高。人口城市化在快速推进。越来越多的农村人口进入市区，目前淮北每年人口城市化的速度在2%以上，外来人口的不断涌入，必然增加买房人的数量 。城市向东、向南发展方向明确。淮北市区北部是相山，西部为县域或外省市， 市中心区域只有东部与南部有良好的土地资源可予以利用，政府前几年搬迁 到城南板块，就指明了淮北现有的发展趋势一一城市向东、向南开发拓展 。旧城改

28、造带来 书城市化b淮北大规模的老城改造使得许多居民要重新购房， 老城改造使得拆迁量增大，住房的需求量也越来越大。地价涨幅较大，地价上涨难以控制。按照房地产市场运作的经验，地价每上 涨1个百分点，房价就会相应上涨0.5个百分点。近几年全国地价平均上涨 加大，地价上涨则拉升房价。从发展趋势来看，淮北的地价长期上涨并不奇 怪。房地产市场卖者有定价优势，从某种意义上讲具有垄断性。从经济学上来说，房地产市场是个 爭占市场II,在寡占市场上，开发商必然会有卖家优势，目前淮北房地产市场，毕竟同一个项目只有两三个竞争项目，价格自然较高。房地产投资的财富效应。房价上涨，买了房的人得到实惠，发展商有更好的投资回报

29、，政府也得到更多的土地收入和税收，这是一种财富效应。这种财富效应，使老百姓进入房地产市场十分踊跃。房价上涨不乏老百姓盲目追捧 的因素，据调查，淮北市区有些地方的二手房价高得毫无道理等，这客观上 对房价上涨起到了推波助澜的作用。房地产的供给品质不断提高，将导致成本增高。随着生活水平的提高，人们 对住宅、景观、配套有了更高的要求，开发商必然会在这些方面投入更大的 资金，这也是发展商提高房价的一个筹码。、房地产发展现状与典型楼盘分析（一）总体现状:目前淮北市内房地产发展较为良好，以铁路线为界，城北（老城区）房地产基本以城内单体高层住宅和城边缘多层小区为主，由于受老城区狭小区域、 丘陵地形的限制和成熟

30、的配套影响，目前房价较高（多层：2800-3000元/m2,高层 3500-4500 元/m2）。而城南以平原地形为主，故大型中高档小区较多，同时随着市政府南迁及各项城市配套的陆续到位，以及大型体育场馆、五星级大酒店、高尔夫球场、 大型公园等相继开工建设，城南版块（尤其是城南东部）的升值空间巨大，目 前城南版块的房价基本呈上涨势头，与两年前相比平均涨幅为1000元/m2左右，当前的房价基本为多层、小高层：2200-2800元/m2,高层：3000-4000元/m2左右，而排屋、别墅：50-200万元/套。（二）目标地块竞争性楼盘 一一翡翠岛:地理位置人民路（四马路）以北、南湖路以西、张寨路以东

31、开发商中房集团 淮北中房金爵房地产开发有限公司物业管理中房物业（通过IS09002国际体系认证）策划代理北京亚豪房地产服务机构广告策划北京万有引力广告公司总用地面积约300亩建筑面积约27万m2容积率1.34楼盘奖项2007年中国最值得期待名盘（第8届住交会）楼盘广告3月18日开始淮北只有两种住宅习习翠岛，非习习翠岛六大 物业类型1、浅水湾组团一一独栋别墅为主的景观中心区扇形布局下沉式庭院私家木栈道私家专属车房2、林水公馆组团一一林水相依联排别墅区6-8米面宽6米挑咼客厅 南北双向私家花园 内置中庭院3、凌波水榭组团一一环绕溪流的叠拼别墅外置楼梯185-197m2面积 下层送大面积私家花园上层

32、送大面积观景露台4、阳光漫板组团一一掩映层林的花园洋房6层电梯情境式退台花园洋房 一梯两户电梯 入户花园 大面宽、短进深 全明卫90-137m2面积 封闭阳台5、城市花园组团一一藏身花园的城市公寓大面宽、短进深封闭阳台入户花园&棕榈花园组团一一卓尔不群的点式高层淮北独创棕榈花园点式高层组团 弧线立面设计180度观景情趣卫浴4.5米挑空大堂8000平米景观大道景观布局一轴、两湾、六大功能组团社区配套1000m2VIP生活会所、沿人民路商业区配套设施集中供暖系统、外墙外保温、24小时供热水、区内活水目前状况销售价格尚未开盘排屋：3950-5500 元/m2多层电梯洋房：2950-3500元/m2周

33、边配套桓谭公园、五星级金陵大酒店、高尔夫球场、十二中、 体育场馆等其他情报楼盘效果图2005年地板拍卖价1.3亿元（约40万/亩）注：以上效果图摄于电视屏幕（三）典型楼盘分析：淮北市城南版块（铁道线以南）部分中高档楼盘个案分析:1、蓝湖绿城地理位置长山路桥南、东200米，桓谭公园西侧，桓谭路以南开发商安徽悍马房地产开发有限公司建筑面积22 万 m2社区配套10000m2中心景观区域，保温墙体、彩铝窗、双层中空玻璃、1100m2豪华会所物业类型多层（6层）、小高层目前状况一期：基本售罄（2007年10月份交房）户型设计55-200m2 （10余种户型）调研目标多层、小高层销售价格2 24层中间套

34、128m , 2355元/m （2007年10月交房）物业费未定周边配套桓谭公园、黎苑小学、12中学等2、温哥华城地理位置人民路东头（锦河两岸）开发商安徽众安房地产开发有限公司（浙江众安集团）方案设计上海澳森建筑设计有限公司策划推广杭州味蕾广告总用地面积3818亩（二期400亩，其中南区200亩）建筑面积225万m2 （二期22万m2，其中南区10万m2）社区配套幼儿园、大型超市、时代公园、智能化系统物业类型多层、排屋、别墅二期：多层、水缘联排别墅（27幢）目前状况一期已售罄，并入住二期南区：正在销售，北区尚未开盘户型设计多层标准层：131.07-189.55mf2多层跃层：213.09-32

35、9.93m联排别墅：193.09-196.29mf销售价格二期南区多层：1800-1900 元/m2（ 5-6 层跃层 1600 元/m2）排屋：2700-3000 元/m2二期北区：多层：2000-2200 元/m2,别墅：5000-6000元 /m2物业费多层0.45元/m2周边配套一幼、一小、一中3、万马相山庭院地理位置东起张寨路、西土长山路、南土重庄路、北依梅夕苑路开发商浙江万马集团淮北市万马房地产开发有限公司规划设计杭州江南建筑设计院景观设计澳大利亚BBC建筑景观工程设计公司物业管理浙江中都物业管理有限公司整合推广杭州新天地行销机构全案策划杭州青鸟广告楼盘卖点未来淮北最具精品气质的高

36、尚人文社区总用地面积298亩建筑面积25 万 m2容积率1.3 （庭院洋房1.1以下）绿化率42.2%规划楼数15个花园院落（4-6栋建筑围合成一个院落组团）物业类型庭院HOUSE、庭院洋房（多层）户型设计庭院洋房：116.23-161.76m?庭院 HOUSE： 208.7-234.7m?配套设施墙体外保温、中空玻璃门窗、壁挂式分户供暖系统社区配套4200m2相山生活会馆、景观泳池2约12000m商业步行街和中央绿轴、内环道路国际标准的9大智能体系1700m幼儿园销售价格庭院洋房：2488元/m2 （起价）庭院HOUSE: 3500元/m2 （起价）周边配套妇幼保健院、射击馆、淮北市体育馆、

37、市政府、世纪广场、十二中、名流酒店等备注楼盘参考万科天津水晶城规划建设4、可伦国际公馆地理位置相山路与桂苑路交叉口投资商加拿大可伦国际房产开发商淮北可伦商贸广场开发有限公司全程代理上海诚策地产机构建筑规划英国HWCD景观设计美国都林景观设计事务所建筑风格加拿大风情园林社区建筑面积70000m2 （商业面积 20000m2）规划楼数12栋低密度双景观住宅（多层）物业类型多层、大型商业楼盘奖项2007年中国绿色地产品牌十大园林景观楼盘金奖目前状况多层在售、商业尚未开盘户型设计98.76-143.93m2车位比例1:2销售价格多层2400元/m2 （均价）周边配套地处淮北行政办公中心，商贸广场、郁金

38、香大酒店、同仁中学、中级法院等说明该楼盘除多层住宅外，以大型商业中心做为楼盘主体5、帝景翰园（中央公馆）地理位置梅苑路以北体育中心以南开发商淮北宏基房地产开发区有限公司整体设计华邦建筑设计机构（上海）物业管理加拿大 COLLIBRS INTBRNATIONAL行销企划TOPSIDE天仕不动产机构（上海）物业类型高层、别墅目前状况一、二期已售罄，三期接受预约，尚未开盘户型设计三期高层：105-150m2、别墅：300m2起销售价格三期高层：3000-4200元/m2、别墅：180万元/套起价备注目前淮北公认最高档的小区6、奥斯卡春城地理位置相阳路（天地人集团对面）投资商浙江中富建筑集团股份有限公

39、司（绍兴 上虞）开发商淮北富华置业有限公司建筑景观设计浙江华汇工程设计集团有限公司全案策划杭州尚龙广告物业类型多层（5+1）社区配套热电厂直接集中供暖、5大主题风情广场、2万m2城市休 闲绿化、目前状况一期已基本售罄，于2007年7月份交房 二期尚未开盘，但可接受预约户型设计约 80-160m2销售价格一期多层：2360元/m2周边配套淮北职业技术学院、同仁中学、梅苑学校（西）7、家天下水景天成地理位置濉溪路306号庆相桥西南（与濉河交叉口）开发商淮北绿洲房地产有限公司景观设计衢州花神园林绿化工程工程有限公司全程企划厦门特域企划公司总用地面积415 亩（30 万 m2）建筑面积45000m2

40、（二期）规划户数303户（二期）绿化率60%楼盘卖点淮北独创的组团式景观绿岛设计淮北唯一原生态水公园高尚居所社区配套10000m2中央会所、9班幼儿园、私人健康中心、中央游泳 广场、网球场、亲水平台、亲子乐园、3万m社区内水系物业类型多层、高层、叠排、别墅目前状况一期多层基本售罄，一期叠排、二期多层正在销售户型设计一期叠排270m2左右二期多层亲水公寓129-167m2、二期叠加别墅190-286m2复式花园洋房（现房）：230-300m2、销售价格一期叠排：2600元/m2 （均价）总价70万二期多层：2400元/m2 （均价）周边配套1700米濉河河滨公园、新老濉河水域、淮纺路小学8、宏发

41、半岛地理位置相阳路106号开发商淮北润竹置业有限公司规划楼数4幢物业类型高层住宅目前状况14层以下已基本售罄、14-19层有部分房源在售户型设计88-190m2销售价格2900-3900 元/m2 （14-19 层价格）物业费20.6元/m /月周边配套二幼分院、相阳路菜场、翠峰路小学、黎苑小学、中医院、 相王广场、世纪广场、体育广场、工行、农行等公共交通8路、16路、18路、19路9、新城国际地理位置人民路与相阳路交叉口西侧开发商淮北市房地产开发公司物业管理品牌物管公司（24小时酒店式管理）全程策划合肥贱卖广告有限公司楼盘广告60年代生人生活专署总用地面积6000m2建筑面积23000m2

42、（高层住宅 19000m2、商场 4000m2、地下 2000m2）绿化率30%车位数60个（38个私家停车位）楼盘卖点淮北首个公馆式豪宅楼盘特点900m2空中花园、纯四房公馆豪宅、裙楼大型商业配套设施板式高层、一梯两户、双层中空玻璃、中央空调系统、集中 供暖系统、新型保温墙体建材、智能化系统规划楼数1幢（114户）物业类型高层（3-16层）目前状况接受预约、尚未开盘户型设计三房两厅两卫一内庭院155.67m2销售价格2400元/m2 （均价）周边配套西城小学、人民路中学、淮北煤炭技工学校、淮北中医院、 西城新村菜场、中国银行、体育广场、淮北行政服务中心、 中国移动通信、相山区检祭院、人寿保险

43、、大地财产保险等10、慢城地理位置人民路以南，北寨路与长山路之间（发现之旅东侧）开发商淮北淮信房地产有限公司建筑设计北京中华建筑设计院销售代理安徽同志地产顾问机构品牌运筹合肥同志广告有限责任公司建筑面积12 万 m2物业类型多层、小高层、商铺配套设施分户供暖景观配套3500m2东南亚风情中庭景观目前状况在售户型设计多层 116.1-158.41mf，小高层 87.13-123.32后,多层顶层 186.88-219.89m2，小高层顶层 210.94-212.91nf，销售价格多层 2690-2800 元/m2,小高层 2200-2700 元/m2特价房源9#102 （多层洋房）135.1m2

44、，2490元/m2，总价 336449元 1#0902 （电梯洋房）90.52m2，2550 元/m2，总价 230826 元 2#1103 （电梯复式）m2，2520 元/m2，总价 531569 元8#605 （多层复式）217.23m2，1990 元/m2，总价 432288 元物业费多层0.3-0.4元/m2/月，小高层前 3年0.3-0.4元/m2/月周边配套粮贸大厦、妇幼保健院、金陵酒店、12中、体育中心等11、佳恒桂花园地理位置梅苑路北侧、相山路西侧（香舍花都对面）开发商不详物业类型多层配套设施分户供暖景观配套3500m2东南亚风情中庭景观目前状况尚未开盘（估计以集资房为主）户型

45、设计89.56-147.68m2 （共 7 种户型）周边配套农行、国税大厦、国泰中学、兆基家居、联通大厦、博物馆、 图书馆等淮北市城北版块（铁道线以北）部分中高档楼盘个案分析:1、九方天水（现名：九方东紫昱苑）地理位置林业处以北长山以南（榴园路与幸福路交叉口）开发商淮北市九方房地产开发有限公司销售代理安佳置业顾问有限公司绿化率32%楼盘卖点皖北地区首席半山养生型主题社区规划户数400余户物业类型多层、联体别墅（2户）、独栋别墅（1户）目前状况预约登记中（尚未开盘）户型设计多层 46.40-148.95m2社区配套统一分户供暖、智能化安全体系、管家式物管、35处社区健身设施、100公尺攀岩基地、

46、1000米景观大道周边配套矿工医院、职防院、二幼、二小、实验中学、银行、餐饮、 百货大楼、友谊巷、党校采场、淮海路商业圈、相山公园、2、名仕花园地理位置相山路北端，淮北电大南开发商不详规划楼数1栋规划户数158号物业类型高层目前状况6层以上已全部售罄，1-6层部分房源在售户型设计119m2、158m2、190m2销售价格3600-4070 元/m2 （1-6 层），顶层 4900 元/m2销售率90%周边配套二实小艺术幼儿园、实验二小、电大、市委党校、相山公园（四）楼市主要特征评点：1、楼市规模分析由于早期较早项目进入尾盘期，市场供应量相对减少，但是同时部分新楼盘 正在推广正式入市，如相山庭院

47、、慢城、相山峰景、水景天成二期、华佳梅苑二 期、奥斯卡春城二、三期以及慢城等，估计未来12年市场的总体供应量仍会维持在约50 70万平方米左右。淮北市场上户型面积相对集中在 90150平方米的中、大户型为主。90平 方米的二室二厅，以及110120平方米的三房二厅为市场主力户型，从销售进 度来看，此类房型也是市场上畅销房型。预计在一7090策实施以后，市场上90平方米及以下的中、小户型将大量上市，市场竞争将更为激烈。不确定因素也在相当一定程度上存在，如翡翠岛、慢城、相山庭院、帝景翰园后几期产品的上市时机、价位，都将可能成为潜在重要的竞争对手，应给予高度关注。2、价格分析淮北新售楼盘的单价区间：

48、1600-5500元/平方米，其中最低报价是温哥华 城二期1700元/平方米，最高报价相山庭院别墅报价 5500元/平方米。淮北新售 楼盘的价格主力区间：多层（包括花园洋房）：2800-3500元/m2，高层3000-4500 元/m2，排屋、别墅：50-200万元/套。主力总价在22万一35万之间。部分一楼送花园，价格和3、4楼齐平，6楼普遍带阁楼2.2米以上的计入建 筑面积，销售价格基本为各楼盘最低价格。3、营销策略分析大部分楼盘都主要以户外广告为主，如罗马旗、大型户外看板等。新出楼盘越来越注重对楼盘的形象包装，如售楼出的装修、项目沙盘的制作精美、销售资料的配备等。大量代理公司的介入，从根

49、本上提高了整个淮北市场的销售水平和竞争力。部分楼盘办理VIP贵宾卡，提供部分优惠打折等。4、销售状况分析部分楼盘已经售完，如早期的金色华松、惠泽山庄等，部分进入尾盘销售，如香舍华都、凯旋百年、海容尚城等，以及从帝景翰园的后期销售情况来看，总 体销售呈现一片-上升I趋势。除了新上市尚未开盘的楼盘外，在售楼盘的总体销 售率75%左右，但是其中部分楼盘销售率达 90%以上，如相山1号、现代花园、 巴黎印象等，也有部分楼盘销售约 40%，如慢城等。从整个市场来看，楼盘的形象包装，广告推广以及现场的销售道具的配备情况来看，注重形象包装的楼盘在销售速度方面显然要快于不注重包装的楼盘，如香舍花都，相山1号以

50、及帝景翰园等。从本次市场调研情况来看，淮北市场项目总体规划有超小高层、 高层、多层 混合社区方向发展的趋势，同时在帝景翰园成功的刺激下，市场对高层、小高层 项目看好的趋势提高。从项目个体来看，规划中越来越注重小区的品质的提高、 从概念的导入、到 建筑的设计、小区的环境等各个方面都得到进一步的提升。5、目标客户分析目前淮北的主要购房群体为采矿业从业人员、电厂职工、政府公务人员、从事经营者。其中矿区职工为房产市场的主要购买力，矿区中高层管理人员以 及从事经营者则为排屋（连体别墅）、别墅的主要消费群体（矿区的基本职工月 收入为3000元以上，而中高层管理人员一般年薪均为 10万以上）。根据2005-

51、2006年淮北房地产市场调查研究机构的一份内部调查问卷统计分析资料淮北市消费者住宅户型需求调查报告 显示，我们可以了解淮北市目 前在售楼盘的主力户型、畅销户型、滞销户型及消费者对户型的需求类型：（1）客户需求特点A 年龄分布： 3000元以上,55, 25% 500元以下，13, 6%1 500100（元,47, 21%2000300（元,35, 16%-10002000元,73, 32%被调查人群收入分析i 500元以下-| 5001000元10002000元20003000元1 3000元以上目前淮北居住状况:厂 35, 17% 109, 51%- 47, 22%_116, 8%L丿L 4

52、, 2% 一-目前居住楼型I-多层小高层高层_1别墅I其他目前淮北市消费者居住多层的约 51%，居住小高层的约22%，居住高层的 约8%,居住别墅的约2%,居住其他物业类型的约17%;其中39.1%居住在一、 二层，33.4%居住在三、四层，17.6%居住五、六层，9.9%居住在七层以上。由此可以看出，现在淮北市的住宅主要的建筑形式还是多层， 这是符合现在 淮北市的现实状况的。现居住户型分析： 73, 34%厂 71,32%|_ 12, 5%口 一室一厅一卫L9, 4%22, 10%23, 10% 9, 4%|_2, 1%二室一厅一卫1_1四室二厅二卫其他| 12% 14% 6%匚16%111

53、4%(_ 20%|_ 18%105115就115就以上居民现居住户型分析居住面积统计I I 65平米以下U 6575就n 7585就n 8595就口 95105就目前居住面积统计目前被调查者的居住面积在 65川以下的约占11.9%, 6575川之间的约 15.7%, 7585川之间的约20.5%, 8595川之间的约18.1%, 95-105川之间的 约13.8%, 95105川之间的约5.7%, 115川以上的约14.3%。由上图表可以看出，淮北市以前建设的住宅面积大多数都较小。从以上的统计数据可以看出，淮北市目前存在的户型中二室二厅一卫及二室 一厅一卫占绝大多数，住宅面积也大多为6595卅

54、，绝大多数的被调查者居住的 是多层住宅。客户来源分析区域客户群体比例:产品以及户型分析A.购买楼型意向统计一 31%购买楼型意向统计匚多层 厂小高层 厂高层匸别墅其他从被调查者的购买意向上看，24%的人群选择购买多层，31%的人群选择小 高层，17%的人群选择高层，27%的人群选择别墅，1%的人群选择其他物业类型。 抛开购买力的因素，适居度、环境、管理等都日益得到消费者的重视，所以选择 别墅的人群较多；小高层的适居性、环境、管理等也相对较好，而价格相对别墅 来说较低，所以大多数人群选择小高层。由此可见，随着经济的发展以及信息的快速传播， 有着良好的管理、优美的 环境、适中的面积的小高层、别墅等

55、都在为淮北市民所接受。当然，考虑的淮北 目前的经济状况和居民收入水平，小高层住宅将来会越来越为多数消费者所接 受，而高层和别墅这样的高档次楼盘目前还不能为大部分的市民看好。购买户型意向统计析而对被调查者的户型需求调查中，约6.4%的人群选择二室一厅一卫，26%的人群选择三室一厅一卫，16.9%的人群选择三室二厅一卫，31.5%的人群选择 三室二厅二卫，15.5%的人群选择四室二厅二卫，3.7%选择其他户型，从功能的 全面性、实用性及私密性的角度上，消费者目前对三室二厅二卫的户型较为偏爱。以前的两居室的户型现在已经不能够满足淮北市民的生活需求了，从图表上我们可以看出，现在三室的户型甚至是更大点的

56、户型都能够找到适合的消费人 群。因为现在的淮北人民更注重的的是住宅的居住功能的完善。希望购买居住面积统计7585就8595就95105tf105115就J115125tf_| 125135就1135145就145155就1155就以上而对希望住宅面积的调查中，大多数选择95-105川和115-125川这两种面积形式，主要是因为对于年轻的购房者心理来说，拥有的积蓄相对较少，而基本上95105卅的面积也就足够，可能以后有机会还可以再换面积较大的房型；对 于处于中年层次的人群来说，要考虑到家庭成员的居住场所是否足够宽敞，功能是否齐全等，而手头上的积蓄相对较多，所以普遍会选择面积相对更为适中的 951

57、05 川和 115125 m20相对于户型来说，消费者对于住宅的面积需求有变化， 但是面积需求也不是 像有些行业乐观人士所说的越大越好。目前比较适合的面积就在95125卅之间。厂 19, 9%H23,I 1143, 65%朝向调查分析户型设计分析_1 一卧一厅 两卧一厅 二I三间卧室 I两间卧室从被调查者对住宅各部位朝向的意向上看，有65%的被调查者希望购买两间 卧室一间客厅朝南的房型，主要由于目前消费者对住宅的采光的要求普遍较高， 相对应的也就要求开发商的户型设计必须要重视住宅各部分采光的要求。生活水平的提高使得现在的淮北市民开始注重良好的生活环境。他们对于住宅的舒适性也有了一定的认识，采光

58、、通风都成为他们购房时重点考虑的因素L I 20, 10%丨 55, 27%74, 36%匚 54, 27%淮北市消费者客厅样式表匚直接进入客厅匚设有玄关匸带有入户花园u带有入户花园并设有玄关从被调查者对住宅入户方式上看，约 64%以上的被调查者选择入户不直 接进入客厅，随着生活水平和质量的提高，消费者希望的生活方式是多样的， 对每个细节都是挑剔的，以往不被重视的入户方式现在出现的如入户玄关、 入户花园等各种设计细节。在实际调查中，发现目前淮北市市民中年人群讲究实用，多数选择直接 进入客厅，从而使得客厅的实用面积最大；而作为年轻消费群体，他们需求 的是新潮、别致的布局，以张显个性，所以大多数不

59、选择直接进入客厅。从被调查者对住宅面积分布上看，对客、餐厅面积要求主要集中在3040m2,主卧室面积集中在2025 m2，次卧室面积则集中在1520 m2,现在的社会很 强调人与人的交流和交往，而中国的传统也讲究待客之道，而对于现在的家庭来 说，亲戚、朋友等上门做客最直观反映主人的档次的就是客厅、餐厅是否宽敞，是否有可以留宿的客房及房间的大小等等， 并且出于居住舒适度、实用性等方面 的考虑，一般消费者会选择主卧室、客厅相对较大的。从消费者对阳台分布的意向上看，多数人要求的阳台不是越多越好，而是尽 量的实用，或者南1北1（42%）,或者南2北1（35%）,因为阳台毕竟还是占 住宅的建筑面积的。第

60、四章项目分析一、项目概况本案位于淮北市市区桓谭路以南、张寨路以东、南湖路以西、桓谭公园以北。 地块占地面积约233亩，容积率约1.3。1、地形地貌地块地势平坦，现已全部拆迁与平整完毕，接近于净地。地块北面即为桓谭 路，项目西南面有独特的区位绿化水景观 桓谭公园，风景秀丽。桓谭公园南 面为正准备强力推盘的翡翠岛项目， 再往南为城市横向干道人民路。项目地块西 面为正在修建的张寨路，张寨路以西为在售的蓝湖绿城项目。 项目地块东面为南 湖路，与马庄隔路相望。地块内部地形地貌项目北面项目东面项目南面2、周边配套设施项目地块周边配套设施为桓谭路原有老街的生活配套设施，居住与商业现状氛围都较差。教育机构：十