某花园项目申请报告

1、 滨湖花园项目申请报告 PAGE 28PAGE 88 目 录TOC o 1-2 u第一章 建设单位及项目概况 PAGEREF _Toc355112351 h 11.1项目申请单位概况 PAGEREF _Toc355112352 h 11.2项项目概况况 PAGEREF _Toc355112353 h 21.3项项目实施施背景 PAGEREF _Toc355112354 h 31.4项项目建设设的意义义及必要要性 PAGEREF _Toc355112355 h 41.5项项目建设设规模及及内容 PAGEREF _Toc355112356 h 51.6编编制本报报告的依依据和研研究范围围 PAGE

2、REF _Toc355112357 h 8第二章 发展展规划、产业政政策及行行业准入入分析 PAGEREF _Toc355112358 h 102.1发发展规划划 PAGEREF _Toc355112359 h 102.2产产业政策策 PAGEREF _Toc355112360 h 132.3行行业准入入分析 PAGEREF _Toc355112361 h 152.4市市场分析析及预测测 PAGEREF _Toc355112362 h 172.4.1市场场分析 PAGEREF _Toc355112363 h 17第三章 资源开开发及综综合利用用 PAGEREF _Toc355112364 h

3、253.1资资源开发发方案 PAGEREF _Toc355112365 h 252.2资资源利用用 PAGEREF _Toc355112366 h 262.3资资源节约约措施 PAGEREF _Toc355112367 h 26第四章 项目总总体规划划及设计计方案 PAGEREF _Toc355112368 h 284.1规规划原则则 PAGEREF _Toc355112369 h 284.2给给排水工工程 PAGEREF _Toc355112370 h 294.3消消防设计计: PAGEREF _Toc355112371 h 304.4电电气设计计 PAGEREF _Toc355112372

4、 h 314.5弱弱电设计计 PAGEREF _Toc355112373 h 354.6暖暖通设计计 PAGEREF _Toc355112374 h 38第五章 节能方方案分析析 PAGEREF _Toc355112375 h 415.1用用能标准准及节能能规范 PAGEREF _Toc355112376 h 415.2主主要原辅辅材料及及能耗平平衡 PAGEREF _Toc355112377 h 425.3折折标煤计计算 PAGEREF _Toc355112378 h 475.4能能源供应应分析 PAGEREF _Toc355112379 h 485.5节节能措施施和节能能效果分分析 PAG

5、EREF _Toc355112380 h 495.6结结论 PAGEREF _Toc355112381 h 59第六章 建设用用地、征征地拆迁迁及移民民安置分分析 PAGEREF _Toc355112382 h 606.1建建设用地地 PAGEREF _Toc355112383 h 606.2征征地拆迁迁及移民民安置分分析 PAGEREF _Toc355112384 h 60第七章 环境和和生态影影响分析析 PAGEREF _Toc355112385 h 617.1设设计依据据 PAGEREF _Toc355112386 h 617.2区区域环境境现状 PAGEREF _Toc35511238

6、7 h 617.3主主要污染染源污染染物 PAGEREF _Toc355112388 h 627.4环环境影响响分析及及措施 PAGEREF _Toc355112389 h 63第八章 项目总总投资估估算及财财务分析析 PAGEREF _Toc355112390 h 668.1投投资估算算相关理理论 PAGEREF _Toc355112391 h 668.2项项目总投投资估算算 PAGEREF _Toc355112392 h 678.3项项目财务务效益分分析 PAGEREF _Toc355112393 h 70第九章 社会影影响分析析 PAGEREF _Toc355112394 h 749.1

7、社社会效益益分析 PAGEREF _Toc355112395 h 749.2社社会风险险分析 PAGEREF _Toc355112396 h 75第十章 项目组组织管理理及招投投标工作作 PAGEREF _Toc355112397 h 7710.11项目组组织管理理 PAGEREF _Toc355112398 h 7710.22建设项项目招投投标工作作 PAGEREF _Toc355112399 h 77第十一章章 结论论与建议议 PAGEREF _Toc355112400 h 80附 表：1、项目目总投资资估算表表2、项目目投资构构成分析析3、营业业收入与与营业税税金及附附加估算算表4、项目

8、目财务损损益表5、盈亏亏平衡分分析表6、单因因素变动动对利润润敏感性性分析7、项目目投资计计划及资资金筹措措表第一章 建设单单位及项项目概况况1.1项项目申请请单位概概况1.1.1项目目介绍项目名称称：滨湖湖花园项目性质质：新建建建设地址址：项目目位于洪洪泽县东东双沟镇镇泰山路路西侧，永泰路路南侧地地块。建设规模模及内容容：项目目用地1131441平方方米，规规划总建建筑面积积260061.92平平方米，其中住住宅建筑筑面积1190665.773平方方米，车车棚建筑筑面积114800.566平方米米，商业业建筑面面积23307.86平平方米，阁楼建建筑面积积29330.668平方方米，物物管及

9、社社区活动动用房建建筑面积积为2778.88平方米米，建筑筑占地面面积50034.95平平方米。容积率率1.9984，建筑密密度388.322%，绿绿地率330%，设计居居住户数数1855户，设设置机动动车停车车位92辆。估算总投投资：该该项目估估算总投投资36117万元。建设周期期：该项项目计划划建设周周期为112个月月。建设单位位：淮安安滨湖房房地产开开发有限限公司1.1.2建设设单位概概况：注册资金金：800万元元法人代表表：陈国国民公司类型型：有限限公司（法人独独资）私营经营范围围：许可可经营项项目：房房地产开开发； 一般般经营项项目：商商品房销销售，房房产中介介服务（初评估估），物物

10、业管理理服务（经营范范围中设设计国家家专项审审批规定定的，需需办理审审批后方方可经营营）；公司简介介：淮安安滨湖房房地产开开发有限限公司注注册资本本800万元元，资金金实力雄雄厚、技技术力量量精湛。公司设设董事会会、总经经理室、企划部部、营销销部、工工程部、财务部部及行政政部等部部门，执执行现代代企业运运行管理理制度，拥有一一支精干干、团结结的人才才团队。公司将将立足淮淮安发展展，并将将逐步走走上滚动动开发、异地开开发、规规模开发发的快速速发展道道路。根据洪泽泽县政府府加快对对东双沟沟镇区域域内配套套设施建建设及土土地利用用的要求求，改变变市容市市貌，该该公司通通过挂牌牌竞价的的方式获获得洪泽

11、泽县东双双沟镇境境内宗地地编号220122G0117号地地块国有有土地使使用权，该地块块总用地地面积计计131141平平方米，用于开开发建设设住宅和和商业用用房。该该地块土土地用途途为住宅宅、商业业用地，位置于于洪泽县县东双沟沟镇泰山山路西侧侧，永泰泰路南侧侧地块。淮安滨湖湖房地产产开发有有限公司司本着“为社会会创造效效益、为为城市建建筑美丽丽、为客客户创造造价值”的开发发理念，鼎力打打造具有有时代特特征又富富有人文文内涵的的建筑产产品，营营造舒适适、亲和和、安详详的居住住环境。 1.2项项目概况况项目名称称：滨湖花花园项目建设设规模：项目用用地1331411平方米米，规划划总建筑筑面积226

12、0661.992平方方米，其其中住宅宅建筑面面积1990655.733平方米米，车棚棚建筑面面积14480.56平平方米，商业建筑筑面积223077.866平方米米，阁楼楼建筑面面积29930.68平平方米，物管及及社区活活动用房房建筑面面积为2278.8平方方米，建建筑占地地面积550344.955平方米米。容积积率1.9844，建筑筑密度338.332%，绿地率率30%，设计计居住户户数1885户，设置机机动车停停车位992辆。项目总投投资：36117 万元。建 设 期：122个月建设单位位：淮安滨滨湖房地地产开发发有限公公司1.3项项目实施施背景随着洪泽泽县经济济稳步增增长，城城乡人民民

13、生活水水平的不不断提高高，人们们对生活活、居住住品质的的要求越越来越高高，为房房地产行行业的发发展带来来了无限限商机。本项目目建设基基于以下下背景：1、洪泽泽县经济济实力快快速提升升20122年全县县实现地地区生产产总值1160亿亿元，比比上年增增长255.9%。第一一产业完完成增加加值222.077亿元，增长44.6%；第二二产业完完成增加加值599.166亿元，增长332.55%，其其中工业业完成增增加值449.222亿元元，增长长33.1%；第三产产业完成成增加值值52.6亿元元，增长长25.6%。人均地地区生产产总值4475880元，按当年年汇率折折算超过过71000美元元。经济济结构

14、进进一步优优化。三三次产业业增加值值比例调调整为118.99466.634.5。全县 HYPERLINK /view/20838.htm 经济济社会发发展的主主要预期期 HYPERLINK /view/53876.htm 目标是： HYPERLINK /view/3143633.htm 地区生生产总值值增长223.99%左右右，规模模以上 HYPERLINK /view/403403.htm 固固定资产产投资增增长255%左右右， HYPERLINK /view/70873.htm 财政政收入、 HYPERLINK /view/7900336.htm 公共财财政预算算收入分分别增长长25%和3

15、00%左右右，全社社会消费费品零售售总额增增长166%左右右， HYPERLINK /view/2332455.htm 城镇镇居民人人均可支支配收入入（2229300元）、 HYPERLINK /view/602333.htm 农民人人均纯收收入（1110000元）均增长长15%左右，列统企企业 HYPERLINK /view/696973.htm 开票票销售、 HYPERLINK /view/157234.htm 利税分别别增长338%和和20%左右，注册 HYPERLINK /view/9844.htm 外外资实际际到账资资金增长长30%左右， HYPERLINK /view/168006

16、.htm 城市化化率达到到46.2%， HYPERLINK /view/719681.htm 城镇登记记 HYPERLINK /view/140198.htm 失业率率控制在在3%以以下，万万元 HYPERLINK /view/97.htm GDDP能耗耗下降44.1%，COOD、SSO2排放量量削减22.5%以上，城乡居居民存款款余额550亿元元、人均均储蓄1150660元，全面小小康省定定25个个指标已已经达到到验收标标准。2、洪泽泽城市建建设不断断加快近年来洪洪泽县经经济发展展势头良良好、工工业快速速发展、城市化化进程不不断加快快，良好好的宏观观环境为为洪泽县县房地产产市场持持续而快快速

17、发展展创造契契机。洪洪泽县房房地产以以刚性需需求为主主，目前前房价仍仍处于全全国地级级城市较较低水平平，受全全国市场场冲击较较小，目目前仍处处于理性性、健康康发展时时期，具具有一定定的上涨涨空间。为了适应应洪泽县县城市建建设和经经济社会会发展的的需要，满足市市民日益益提高的的住宅需需求，淮淮安滨湖湖房地产产开发有有限公司司拟建设设滨湖花花园，该该项目位位于洪泽泽县东双双沟镇泰泰山路西西侧，永永泰路南南侧地块块。1.4项项目建设设的意义义及必要要性近年来，洪泽县县政府为为提升县县城周边边地区整整体形象象，不断断增强对对周边地地区的影影响力、辐射力力，充分分协调好好规划、建设、管理、维护等等各方面

18、面的关系系，通过过科学规规划、合合理布局局，逐步步完善提提高城市市周边地地区的综综合配套套功能，从而加加快洪泽泽县的城城市建设设步伐。因此，进一步步加大城城市建设设力度，通过搞搞好城市市规划，对于洪洪泽县形形成布局局合理、设施配配套、交交通便利利、环境境优美的的现代化化都市，具有积积极而现现实的意意义。从城市居居民承受受能力看看，随着着房改的的逐步深深入，居居民的住住房消费费心理和和物质承承受能力力都有所所增强，居民用用于居住住的支出出在不断断增加。这表明明居民消消费结构构正在发发生变化化，衣食食问题基基本解决决以后，消费热热点开始始转向住住房。购购房热在在升温，住房需需求在加加大，住住房水准

19、准在提高高，充分分证明了了商品房房的发展展前景十十分看好好。再从开发发本项目目的实际际情况看看，近年年来，随随着经济济的发展展，人们们对居住住的需求求也越来来越迫切切。在着着力加快快洪泽县县东双沟沟镇建设设，对住住宅业建建设要进进一步加加快，要要认真规规划和建建设住宅宅新区，吸引人人流，促促进商贸贸，扩大大社会消消费。因此，该该地块这这次模建建设完成成之后，洪泽县县东双沟沟镇的城城市建设设将有一一定的提高，城城市综合合环境将将会有一一定改观观，人民民的生活活也将会会得到一一定改善善。综合以上上条件，建设单单位决定定实施本本项目，是很有有必要的的。1.5项项目建设设规模及及内容1.5.1项目目建

20、设规规模：项目用地地131141平平方米，规划总总建筑面面积2660611.922平方米米，其中中住宅建建筑面积积190065.73平平方米，车棚建建筑面积积14880.556平方方米，商商业建筑筑面积223077.866平方米米，阁楼楼建筑面面积29930.68平平方米，物管及及社区活活动用房房建筑面面积为2278.8平方方米，建建筑占地地面积550344.955平方米米。容积积率1.9844，建筑筑密度338.332%，绿地率率30%，设计计居住户户数1885户，设置机机动车停停车位992辆。本项目拟拟建7幢多层住宅宅以及商商业配套套设施、物业管管理用房房等公建建配套建建筑，小小区规划划总

21、用地地为1331411m2，位于洪泽泽县东双双沟镇泰泰山路西西侧，永永泰路南南侧地块块，交通便便利。宏宏观上整整体结构构清晰明明确，易易于与城城市联系系，并具具有通畅畅的内部部交通。布局上，结合用用地形状状及规划要要求，主主要商业业沿城市市道路呈呈带形展展开，以以满足城城市公共共服务功功能，并并与周边边居住区区的公共共服务设设施点形形成有机机的系统统，满足足共享、辐射、便捷等等要求。因为用用地呈南北条状状，居住建建筑总体体呈南北北向布局局。1.5.2建设设内容（1）土土建工程程；（2）给给排水系系统、电电气系统统、供气气系统、消防系系统、绿绿化工程程等；（3）室室外工程程（围墙墙、道路路、绿化

22、化、地下下管网等等）。1.5.3项目目总投资资本项目估估算总投投资为336177万元，其中前前期工程程费用为为11334.44万元，占总投投资的331.36%；建安安工程费费用为221544.4万万元，占占总投资资的599.56%；工程程建设其其它费用用1555.9万万元，占占总投资资的4.31 %；预备备费用1172.3万元元，占总总投资的的4.776%。1.5.4项目目开发计计划滨湖花园园计划在20113年5月开工工，20014年4月底建建设结束束。1.5.5主要要技术经经济指标标本项目主主要技术术指标见见下表：主要技术术指标 表1-11名称单位名称称指标总用地面面积平方米131441总建

23、筑面面积平方米260661.992其中住宅建筑筑面积平方米190665.773商业建筑筑面积平方米23077.866车棚建筑筑面积平方米14800.566阁楼建筑筑面积平方米29288.977物业管理理用房平方米278.8容积率-1.9884建筑密度度-38.332%绿地率-30%居住总户户数户185居住总人人数人648机动车停停车数辆92 项目户户型情况况一览表表 表1-2户型建筑面积积（m22）总套数(个)套数所占占比例A120016086.449%B120-15002513.551%合计185100.00%1.5.6主要要建设条条件1土地地利用项目所用用土地为为洪泽县县国土局局挂牌出出让

24、土地地，淮安安滨湖房房地产开开发有限限公司已已于20013年1月22日通通过竞拍拍方式取取得洪泽泽县东双双沟镇泰泰山路西西侧，永永泰路南南侧地块块使用权权，宗地地编号为为20112G0017号号，土地地用途为为住宅、商业用用地。2交通通条件项目地块块地处洪洪泽县东东双沟镇镇泰山路路西侧，永泰路路南侧地地块，靠近城市市主干道道，出行行畅通，交通极极为便捷捷。3气象象条件洪泽县属属北亚热热带和暖暖温带过过渡性地地带，具具有季风风性和兼兼受洪泽泽湖水体体调节的的气候特特点。四四季分明明、气候候温和、无霜期期长、雨雨量充沛沛、 日日照充足足。四季分明明。冬季季寒冷干干燥，春春季冷暖暖多变，夏季 湿 热

25、热多雨，秋季温温和晴朗朗。年平平均气温温 144.9，与同同纬度县县份比较较，夏季季气温相相近，冬冬季气温温高出00.4-0.77。11月份最最冷，平平均气温温1.55，极极端最低低气温-16.1（19669年22月6日日）。77月份最最暖，平平均气温温27.2，极端最最高气温温39.8。4供电电、通讯讯、供排排水条件件项目地处处洪泽县县东双沟沟镇，供供电、通通讯、供供排水及及供气等等基础设设施齐全全，可根根据设计计要求，向有关关部门申申请办理理使用手手续，将将上述设设施的管管、线引引至拟建建场地内内，所需需条件即即有保障障。1.6编编制本报报告的依依据和研研究范围围申请报告告编制依依据是中中

26、华人民民共和国国公布的的有关法法律、法法令、法法规和政政策。报报告的基基础资料料和数据据来自有有关部门门及项目目建设单单位提供供或认可可的资料料、文件件、函件件及淮安安滨湖房房地产开开发有限限公司调调查研究究得到的的资料和和信息。申报报报告编制制依据主主要有：1、编制制依据（1）国国家计委委、建设设部颁布布的建建设工程程项目经经济评价价方法与与参数（第三三版）；（2）投资项项目可行行性研究究指南 中国国计划出出版社；（3）洪泽县县市城市市总体规规划（220099-20030年年）；（4）其其他文件件和协议议；（5）与与项目有有关的工工程技术术方面的的标准、规范、指标等等；（6）业业主提供供的相

27、关关资料；（7）有有关专业业提供的的数据及及资料；2、研究究范围（1）项项目提出出的背景景及必要要性；（2）建建设条件件；（3）建建设规模模及建设设条件；（4）项项目建设设方案 ；（5）环环境保护护与节能能方案； （6）项项目节能能分析；（7）经经济效益益分析及及社会效效益评价价；（8）项项目投资资方案；编制本项项目申请请报告的的原则：该申请报报告书编编制过程程中遵循循客观、准确、可靠、科学、公正的的原则。第二章 发展展规划、产业政政策及行行业准入入分析2.1发发展规划划房地产开开发作为为特殊的的经济活活动，涉涉及社会会生产生生活方方方面面的的综合开开发活动动和过程程，事关关国民经经济（如如土

28、地资资源配置置、城市市发展规规划等）和国计计民生，必须也也只能通通过国家家和地方方政府进进行宏观观调控和和政策引引导才能能真正走走上健康康发展道道路。从从项目立立项开始始，房地地产项目目的各开开发环节节都有直直接约束束和控制制。如项项目开发发必须符符合国家家产业政政策，服服从城市市统一规规划，遵遵守城市市建设法法规，房房地产售售价受国国家有关关法规政政策调控控等。投资机会会孕育于于经营环环境之中中，作为为基础性性、先导导性的房房地产业业更是如如此。因因此，对对宏观经经济、社社会与政政策环境境的把握握是每一一个房地地产开发发决策者者所关注注的首要要问题。中华人人民共和和国国民民经济和和社会发发展

29、第十十二个五五年规划划纲要明确提提出按照照市场化化道路要要求，加加快发展展服务业业，坚持持市场化化、产业业化、社社会化方方向，拓拓宽领域域、扩大大规模、优化结结构、增增强功能能、规范范市场，提高服服务业的的比重和和水平。调整优优化企业业组织结结构和产产业布局局，提升升整体技技术水平平和综合合竞争力力。江苏省省国民经经济和社社会发展展第十二二个五年年规划纲纲要“第三篇篇 发展重重点和政政策取向向”中提出出加快苏苏北振兴兴步伐，坚持走走新型工工业化道道路，切切实转变变经济增增长方式式，推进进产业全全面优化化升级。调高第第三产业业比重，加速发发展现代代服务业业。加快快重点领领域服务务业发展展。优先先

30、发展与与制造业业配套、提升制制造业水水平的现现代物流流业、软软件业、金融业业、商务务和科技技服务业业；加快快发展产产业关联联度大、渗透性性强的信信息服务务业、文文化产业业、旅游游业和房房地产业业；积极极发展现现代商贸贸业和居居民服务务业。针针对房地地产业，要求建建立合理理的房地地产供给给结构，形成适适应不同同消费需需求的房房地产市市场。注注重发展展中低档档商品住住宅，努努力提高高商品住住宅品位位，发展展建筑特特色鲜明明、服务务功能完完善的综综合社区区；积极极发展工工业、商商务及为为其他行行业服务务的房地地产业。鼓励房房地产企企业做大大做强，形成在在全国有有较大影影响的房房地产企企业集团团。住房

31、是人人们的基基本需求求，加上上城镇化化进程的的加速推推进，以以及人们们可支配配收入随随着经济济增长而而快速的的增长，人们买买新房以以及对住住房升级级的需求求规模逐逐步增大大。就洪泽县县房地产产市场来来看，自自20006年以以来，随随着涉房房调控政政策“国六条条”、央行行加息等等政策的的出台，在税收收、信贷贷、土地地政策的的调节作作用下，洪泽县县房地产产供销相相对稳健健。住宅宅销售价价格稳中中有升，增幅较较为平稳稳，产品品品质不不断提升升，市场场秩序不不断规范范，开发发理念和和购房行行为日趋趋成熟。目前，小高层层住宅已已经成了了洪泽县县城区住住宅建设设开发的的一个热热点，销销售量一一直远大大于竣

32、工工量，整整体销售售率在995以以上。高高层及小小高层住住宅已是是市民安安家落户户首选的的一大品品牌。 “十二二五”期间，住房建建设将以以节约型型、节能能省地型型住宅为为标准，以推进进节能、节地、节水、节材和和环保为为重点，加大成成套技术术集成的的推广应应用。依依据节约约、集约约利用土土地的原原则，规规划期内内，在符符合规划划控制原原则和相相关规划划要求的的前提下下，适当当提高住住房建设设的容积积率水平平。住房房建设的的选址和和土地利利用、规规划建筑筑设计、技术选选择与优优化、产产品和设设备的选选择、施施工住址址与管理理、住房房的使用用和维护护等各个个环节，提高资资源利用用效率，提高住住房小区

33、区绿化率率，减少少环境污污染，改改善居住住环境，建设高高品质、高档次次、低价价位且环环境优美美居住舒舒适的居居住小区区，促进进住房产产业的可可持续发发展。“十二五五”期间，洪泽县县住房建建设将以以优化住住房结构构为出发发点，以以稳定住住房价格格为目标标，解决决普通居居民需求求，鼓励励扶持中中低价位位、中小小户型普普通商品品住房的的建设，完善城城镇住房房供应体体系。廉廉租住房房主要保保障市区区“双困”家庭住住房需求求，经济济适用住住房主要要保障市市区低收收入家庭庭住房需需求，中中低价位位、中小小套型普普通商品品住房主主要满足足市区中中低收入入和中等等收入家家庭住房房需求，其他商商品住房房主要满满

34、足中等等以上收收入家庭庭的住房房需求。在洪泽县县 “十二二五”规划中中，明确确表示不不断拓展展城区范范围，是是一项重重要内容容，而房房地产作作为一个个城市拓拓展城区区范围的的重要支支柱产业业之一。“十二五五”发展规规划提出出规划布布局的重重大战略略性调整整为加快快发展拓拓展新的的空间，全新的的规划理理念重塑塑城市形形象，将将有力增增强对各各类发展展要素的的吸引力力和凝聚聚力，为为国际国国内产业业转移构构建承接接平台。洪泽县正正向快速速扩量增增效的工工业化中中期迈进进，工业业化的快快速推进进正促使使我市经经济社会会结构发发生根本本性的转转变；目目前我县县的城市市化水平平达到228%，城城市框架架

35、将逐步步拉开，城市功功能日臻臻完善，正处在在城市化化加速攀攀升期，城市支支撑能力力的增强强为汇聚聚各类发发展要素素提供了了良好的的载体，城镇空空间的扩扩大为农农村人口口转移创创造了更更好的条条件。可以预见见，20013年以后后，随着着国家经经济形势势的好转转和相关关政策的的出台，投资结结构进一一步改善善，洪泽泽县房地地产市场场将继续续保持较较快发展展。由此可以以肯定，该项目目符合国国家和省省市“十二五五”发展规规划要求求，也符符合行业业发展规规划要求求，为加加快市区区房地产产业的发发展和优优化洪泽泽县的城城市风光光起到了了推动作作用。纵观洪泽泽县市场场，20012年住房房价格虽虽小幅下下降，但

36、但基本是是在合理理范围之之内，价价格虚高高的情况况很小，不过价价格调整整的趋势势是必然然的，而而且自下下半年国国家对农农村土地地制度的的改革也也将对房房地产市市场产生生影响，随着消消费人群群理性回回归，新新的一轮轮购房热热也必将将逐渐恢恢复,因此未未来房地地产市场场前景依依然广阔阔。2.2产产业政策策20122年3月月20日日，住建建部发布布建设设用地容容积率管管理办法法要求求地方政政府严格格执行容容积率管管理规定定，不得得擅自为为开发商商调整容容积率，不得以以政府会会议纪要要等形式式擅调容容积率，容积率率调整必必须通过过听证会会，公布布听证专专家等方方式。20122年3月月22日日，国务务院

37、批转转的国家家发展改改革委关于220122年深化化经济体体制改革革重点工工作的意意见明明确，今今年要加加快财税税体制改改革。适适时扩大大房产税税试点范范围。20122年3月月22日日，住建建部下发发关于于做好220122年城镇镇保障性性安居工工程工作作的通知知，要要求各地地对保障障房将建建立项目目库，吸吸引社会会资金建建保障房房，加大大基础设设施投入入力度，加强分分配和质质量管理理，全面面推进220122年城镇镇保障性性安居工工程建设设。20122年4月月9日，最高人人民法院院发布了了关于于办理申申请人民民法院强强制执行行国有土土地上房房屋征收收补偿决决定案件件若干问问题的规规定，从案件件受理

38、、审查、执行和和新旧规规定衔接接等程序序和实体体方面，对人民民法院办办理非诉诉行政执执行案件件作出了了具体规规范。20122年6月月1日，住建部部下发关于做做好20012年年住房保保障信息息公开工工作的通通知，要求各各地要在在每月后后10个个工作日日，公布布保障性性安居工工程的实实际开工工套数、基本建建成套数数等信息息。20122年6月月7日，国土资资源部发发布中华华人民共共和国国国土资源源部令，闲置置土地处处置办法法已于于20112年55月222日国土土资源部部第1次次部务会会议修订订通过，自20012年年7月11日起施施行。办办发规定定，闲置置土地是是指国有有建设用用地使用用权人超超过国有

39、有建设用用地使用用权有偿偿使用合合同或者者划拨决决定书约约定、规规定的动动工开发发日期满满一年未未动工开开发的国国有建设设用地。20122年6月月12日日，国土土资源部部发布新新修订的的闲置置土地处处置办法法，将将于7月月1日起起施行，将严格格执行对对闲置土土地收回回的规定定20122年6月月12日日，住房房城乡建建设部公公布公公共租赁赁住房管管理办法法。对对公共租租赁住房房的申请请条件、运营监监管、退退出机制制等作出出明确规规定。同同时明确确，公共共租赁住住房可以以通过新新建、改改建、收收购、长长期租赁赁等多种种方式筹筹集，可可以由政政府投资资，也可可以由政政府提供供政策支支持、社社会力量量

40、投资。20122年6月月18日日，国家家税务总总局纳税税服务司司表示，建廉租租房及经经适房可可免征土土地使用用税。根根据规定定，对廉廉租住房房、经济济适用住住房建设设用地以以及廉租租住房经经营管理理单位按按照政府府规定价价格、向向规定保保障对象象出租的的廉租住住房用地地，免征征城镇土土地使用用税。与与此同时时，如果果开发商商在经济济适用住住房、商商品住房房项目中中配套建建造廉租租住房，在商品品住房项项目中配配套建造造经济适适用住房房，如能能提供政政府部门门出具的的相关材材料，可可按廉租租住房、经济适适用住房房建筑面面积占总总建筑面面积的比比例，免免征开发发商应缴缴纳的城城镇土地地使用税税。20

41、122年6月月28日日，住建建部下发发通知，鼓励和和引导民民间资本本通过直直接投资资、间接接投资、参股、委托代代建等多多种方式式参与保保障性安安居工程程建设，民间资资本参与与保障房房建设的的，在贷贷款、税税收、土土地使用用等方面面享受优优惠政策策。通知知规定，参与保保障房建建设的民民资企业业在税收收、土地地使用等等方面享享受相关关优惠政政策，同同时，按按规定免免收行政政事业性性收费和和政府性性基金。20122年7月月19日日，国土土资源部部、住房房城乡建建设部联联合下发发的关关于进一一步严格格房地产产用地管管理巩固固房地产产市场调调控成果果的紧急急通知进行部部署，要要求坚持持房地产产市场调调控

42、不放放松，密密切配合合做好各各项工作作，不断断巩固调调控成果果，坚决决防止房房价反弹弹。20122年8月月1日，由住建建部与质质检总局局联合发发布的新新版住住宅设计计规范实施，20003年旧旧版同时时废止。规范要要求，77层及以以上住宅宅或高度度超过116米以以上的住住宅必须须设电梯梯；122层及以以上的高高层住宅宅，每栋栋楼设置置电梯不不应少于于两台，其中宜宜配置一一台可容容纳担架架的电梯梯。住宅宅应在建建筑入口口、入口口平台、候梯厅厅、公共共走道进进行无障障碍设计计，并对对门宽、坡度等等也设立立了严格格的参数数设定。根据国家家、江苏苏省、淮淮安市房房地产产产业政策策的文件件，坚持持房地产产

43、开发适适当超前前和总量量控制的的原则，确保供供求结构构平衡。在相关产产业政策策的作用用下，淮淮安房地地产业有有了很大大发展，作为经经营性物物业的购购物中心心，更是是成为市市民投资资中炙手手可热的的产品。在产业业政策的的推动下下，商业业房地产产成为挑挑动淮安安资本的的起搏器器，商铺铺的投资资成为淮淮安商业业经济的的催化剂剂。建设项目目不在产产业政策策的限制制范围内内。2.3行行业准入入分析洪泽县房房地产开开发投资资增长幅幅度均超超过300%，大大大高于于当年全全县生产产总值增增幅，成成为拉动动洪泽县县经济增增长的一一股优势势力量。洪泽县县统计部部门通过过对未来来城市人人口增量量及城市市化进程程的

44、带动动性分析析，初步步确定洪洪泽县“十二五五”期间的的住房需需求总量量大概在在200万平平方米左左右。“十五”期间，随着住住房制度度改革的的不断深深入，淮淮安市住住房建设设呈快速速发展趋趋势。根根据淮淮安市国国民经济济和社会会发展第第十二个个五年规规划纲要要，至至20111年，淮安市市地区生生产总值值将突破破10000亿元元，年均均增长116%以以上，人人均地区区生产总总值达到到2万元以以上，全全社会固固定资产产投资55年累计计达到226000亿元以以上。淮淮安市市市区人口口达1000万人人，建成成区面积积将扩展展到1000平方方公里以以上。按按照每年年新增66万人口口、人均均住宅建建筑面积积

45、32平方方米（220055年淮安安市已达达31.8平方方米）测测算，因因城市居居民增加加对住房房的年潜潜在需求求约为1192万万平方米米左右。“十二五五”期间，市区将将由此新新增住房房面积约约9600万平方方米。综综合考虑虑城市人人均住房房面积增增长的需需求，以以及拆迁迁安置引引起的住住房需求求，估计计“十二五五”期间，淮安市市住房需需求总量量为10062万万平方米米，因为为住房潜潜在需求求的不确确定性，预计住住房需求求总量将将在8550万至至10550万平平方米，从全市市的住房房需求量量可以看看出洪泽泽县住房房需求量量将逐年年增加。本项目建建筑构筑筑物的建建筑与结结构设计计均由国国内有相相关

46、资质质的设计计单位完完成。本本项目在在规划中中，充分分利用地地形、地地势和项项目所处处的环境境，根据据现在整整体布置置，建筑筑内的功功能组合合，以及及配套设设施、道道路、绿绿化建筑筑、活动动场所等等方面都都围绕整整体布局局作了认认真考虑虑。设计计采用框框架剪力力墙结构构，根据据承荷拟拟采用桩桩径5000mmm的预应应力管桩桩基础，严格按按国家有有关标准准，设置置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和和消防及及报警设设施。建建筑平面面布置紧紧凑，造造型新颖颖别致，丰富了了空间效效果及视视觉效果果。本项项目严格格按照总总体规划划要求组组织实施施，满足足采光、通风要要求。区区内除布布置满足足交通、消防的的道

47、路和和停车场场外，均均为绿化化用地。符合相相关行业业准入标标准的规规定。建设项目目根据限制用用地项目目目录（20112年本本）和和禁止止用地项项目目录录（20012年年本），本项项目不属属于限制制用地项项目；项项目也不不属于产业结结构调整整指导目目录（220111修订订）中的限制制类、淘淘汰类，为允许许类项目目，因此此符合国国家当前前产业政政策导向向。2.4市市场分析析及预测测2.4.1市场场分析1、土地地市场（1）土土地挂牌牌情况（2）成成交情况况 数据据来源：淮安国国土局10月我我市无土土地挂牌牌和成交交信息。从我市市前三季季度土地地市场整整体情况况来看，今年我我市土地地市场处处于较冷冷区

48、间，土地出出让均价价总体同同比有所所下滑，高价地地数量减减少且溢溢价率大大幅下降降，进入入6月开开始，我我市政府府推地意意愿较强强，不仅仅量方面面明显放放大，质质的方面面也相对对较高，多幅优优质地块块推出加加剧了 9 月月土地市市场的升升温。密密集推地地是目前前政府在在财政压压力下不不得不进进行的“自救”行为，但去库库存仍是是当前房房企首选选，新购购土地意意愿不足足，我市市土地市市场尚未未出现回回暖的动动力。2、商品品房市场场（1）住住宅类淮安市住住宅类商商品房近近六个月月成交数数据统计计 数据据来源：淮安房房产局 数数据来源源：淮安安市网上上楼市截止100 月 31日日，本月月我市共共成交住

49、住宅类商商品房 55110 套套，销量量创下了了年内新新高，这这一成绩绩与上月月相比，涨幅达达 777.288%，与与去年同同期相比比也增长长了522.766%，如如此“银银十变金金十”的的成绩同同样也创创下了去去年以来来新高，使得我我市今年年的“银银十”成成色十足足。在成成交量井井喷的同同时，110月份份我市的的住房成成交均价价却有所所回落，本月成成交均价价40997.33元/，比上上月每平平方米减减少了1113元元，环比比下降22.699%，同同比却增增加6.73%。从“双节节”开始始，我市市的成交交量不断断攀升，呈递增增趋势，从每天天成交量量 1000 套套左右增增加到日日成交量量 20

50、00 多多套，直直至日成成交达 3000套以上上，2000套以以上的成成交量基基本上达达到100月份近近一半的的天数。本月楼楼市走出出“先抑抑后扬”的上升升曲线，主要得得益于楼楼盘“以以价换量量”的全全面铺开开，楼盘盘抓住全全年销售售目标的的一个关关键节点点从而快快速走量量，使得得大量刚刚需和改改善型客客户得到到释放。（2）存存量情况况截止到220122年100月 331日，洪泽县县共有存存量商品品房58839套套，其中中住宅类类36550套，非住宅宅类21189套套。 数据据来源：淮安市市网上楼楼市 数据来来自淮安安网上楼楼市3、20012年9、110月淮淮安市各各区域楼楼市成交交价格情情况

51、 数数据来源源：淮安安市网上上楼市由上图可可以看出出，洪泽泽县房价价近期波波动不大大，保持持平行，成交价价格在四四县中排排第一，低于全全市成交交均价，提升空空间较大大。4、商业业房市场场（1）各各区域成成交情况况数据来源源：淮安安市网上上楼市由上述分分析洪泽泽县房地地产市场场较为低低迷，成成交量及及存量在在县区中中处在最最后，原原因是近近期国家家对房地地产市场场进行调调控，导导致购房房者持币币观望，目前房房地产市市场已经经慢慢回回暖，刚刚性需求求的购房房者将会会选在在在近期购购房。2.4.2项目优优劣势与市市场定位位一、项目目优劣势势1、项目目优势：（1）中中心城镇镇，畅达达县中心心。项目地为

52、为老镇镇镇政府上上风上水水之地，公路发发达，交交通便利利，位置置显要。周边多多路公交交穿梭来来往于各各乡镇（三河、仁和、万集、共和等等）之间间，100分钟便便可抵达达县客运运南站，宁连、宁淮高高速更是是穿境而而进，心心之所在在，无所所不往。（2）三三分钟生生活圈，悠享醇醇然生活活。步行三分分钟即可可达到镇镇中心幼幼儿园、医院、农贸市市场等，生活配配套设施施一应俱俱全。沿沿街商业业街更有有大型超超市即将将强势入入驻，在在家门口口即可尊尊享都市市便利，一站式式购物梦梦想。（3）品品质零缺缺陷。滨湖地产产携手甲甲级资质质单位中中铁工程程设计院院，以高高瞻远瞩瞩的长远远目光，执着于于把生活活细节与与住

53、宅完完美结合合，倾力力打造区区域人居居标杆，以品质质高于一一切理念念礼遇每每一位居居住者。典雅沉沉稳的建建筑风情情，精湛湛的建筑筑工艺，和谐的的区间处处理，每每一处布布局，每每一片色色彩，每每一扇窗窗都是一一幅美丽丽的缩影影，卓越越品质，恒久魅魅力！2、项目目劣势（1）随随着通货货膨涨压压力和房房价上涨涨过快，国家加加大了对对房地产产行业的的宏观调调控力度度，已经经陆续出出台金融融、税收收等一系系列措施施遏制房房地产过过快发展展和房价价过快上上涨，这这将对该该项目造造成一定定的影响响。但洪洪泽县东东双沟镇镇作为乡镇镇城市，受宏观观调控影影响较其其他一线线城市和和大城市市相对要要小得多多。（2）

54、该该项目位位于洪泽泽县东双双沟镇，与洪泽泽县城区区在房价价上有一一定的落落差。二、项目目定位滨湖花园园定位为为洪泽县县东双沟沟镇一流流居住小小区，以以刚需性性居住为为主。为为努力将将项目打打造成洪洪泽县东东双沟镇镇一流住住宅小区区，我们们将主要要从以下下6个方方面抓好好小区品品质。1、规划划设计。邀请甲级级设计单单位进行行规划设设计，取取长补短短，优化化组合，完善总总平图规规划设计计，力求求使小区区做到布布局合理理，功能能配套，立面大大气，套套型实用用，环境境优美，采光通通风好，节能环环保。2、房屋屋套型。房屋设计计时尽量量减少公公摊面积积，提高高房屋得得房率。小区房房屋多样样，选择择余地空空

55、间大，能满足足不同需需求的消消费群体体。3、用材材用料。鉴于该项项目定位位为精品品小区，建设中中要严把把材料关关，材料料要物美美价廉，物有所所值。4、施工工质量。滨湖花园园是一个个刚需性性居住小小区，严严把质量量关，坚坚持质量量第一，加强现现场施工工指导，合理科科学安排排施工，强化质质量监督督检查，合力将将该项目目打造成成一个放放心工程程和安居居乐园。5、环境境绿化设设计。环境绿化化是一个个住宅小小区品质质的重要要组成部部分，也也是今后后商品房房销售的的重要卖卖点。将将从规划划设计开开始，做做好绿化化、设施施、景点点、小品品空间布布局和组组团效果果，努力力营造绿绿色、宁宁静、宜宜人、功功能配套

56、套、大气气上档次次小区环环境。6、物业业管理。好的小区区不只反反映在工工程质量量和小区区环境上上，更体体现在项项目建成成后管理理服务上上。楼盘盘预售前前，通过过竞标确确定一家家服务高高水平的的物管单单位；该该项目结结束后，择优选选择洪泽泽县一流流的物业业管理单单位进驻驻，努力力使滨湖湖花园成成为新城城市花园园，真正正成为和和谐社区区和生态态社区，让业主主真正放放心满意意。三、目标标客户定定位：由于项目目产品主主要为多多层住宅宅等刚需需产品为为主，因因此主力力客群构构成以动动双沟镇镇政府机机关、企企业单位位高收入入群体、事业单单位白领领阶层为为主，满满足项目目周边有有刚性需求求的家庭庭需求，兼顾

57、其其他投资资人群。四、价格格预测：本项目为为住宅及及商业用用房建设设项目，主要面面向社会会中高收收入家庭庭，同时时本项目目的地理理位置及及区位优优势明显显，因此此对于住住宅和商商业用房房将按照照市场行行情来定定价。根根据市场场调查及及项目实实际情况况，初步步可以确确定该项项目销售售价格为为：住宅宅出售价价格为均均价2000元元/平方方米；阁阁楼出售售价格为为均价110000元/平平方米；商业用用房出售售价格约约为均价价35000元/平平方米。本价格格仅为初初步定价价，待本本项目建建成后，将视市市民反响响及市场场情况酌酌定最终终售价。第三章 资源开开发及综综合利用用3.1资资源开发发方案为贯彻落

58、落实国国务院关关于加强强节能工工作的决决定和和国家发发改委关于加加强固定定资产项项目节能能评估和和审查工工作的通通知（发改20006227877号）精神，做好固固定资产产投资项项目的节节能和审审查工作作。建筑筑节能是是建筑业业贯彻可可持续发发展战略略，执行行国家节节约能源源，保护护环境基基本国策策的重要要工作，也是建建筑技术术发展的的大趋势势。中中华人民民共和国国节约能能源法中许多多条款与与建筑节节能密切切相关。节能法法规定：“固定资资产投资资项目的的可行性性研究报报告，应应当包括括合理用用能的专专题论证证。固定定资产投投资项目目的设计计和建设设，应当当遵守合合理用能能标准和和节能设设计规范范

59、，应当当依照有有关法律律、行政政法规的的规定，采用节节能型的的建筑结结构、材材料、器器具和产产品，提提高保温温隔热性性能，减减少采暖暖、制冷冷、照明明的能耗耗”。随着城市市化发展展速度加加快，加加大城市市基础设设施建设设、大批批工程项项目相继继投入运运营。提提高了城城市品位位，完善善了城市市基础建建设。同同时也会会占用大大量的土土地资源源，合理理有效的的运用土土地资源源，是工工程项目目建设的的必要前前提条件件。房地地产项目目主要开开发资源源为土地地，该工工程项目目土地为为承办单单位在洪洪泽县国国土局挂挂牌公开开拍卖所所得，各各种手续续齐全，开发单单位汇同同洪泽县县国土局局、城建建管理相相关部门

60、门，对该该工程项项目选址址及方案案反复论论证，优优化设计计。在满满足该项项目整体体和局部部功能合合理化的的情况下下，兼顾顾相邻建建筑物及及后续开开发项目目的延续续和发展展。该工工程项目目消耗的的主要材材料是砖砖、瓦、灰、砂砂、石、水泥、钢材、木材、玻璃等等。洪泽县本本地区土土产建材材资源丰丰富，有有多个建建材生产产厂家及及批发市市场，交交通便利利，物流流快捷，完全能能够满足足项目建建设所需需全部材材料供给给。工程程项目建建设用材材本着就就地取材材的原则则，提倡倡开发新新型环保保节能材材料，综综合利用用工业废废料，增增值降耗耗。 2.2资资源利用用本项目做做好节能能技术、新材料料、新产产品的推推