某家居装饰城项目市场投资可行性报告

1、PAGE PAGE 33前言“金海湾湾家居装装饰城”是钦州州市重点点开发的的家居装装饰类一一站式购购物城，开发商商为钦州州市城区区房地产产开发有有限公司司，项目目建设地地址位于于文峰南南路与五五马路交交汇处，位置优优越，是是钦城区区重点开开发区域域。项目目占地面面积233亩，规规划总建建筑面积积为3116211.288，预预计投资资63000万元元，建设设期为两两年，项项目分两两期开发发及销售售。本项目市市场投资资可行性性报告是是本项目目组经过过慎密的的讨论与与研究后后，结合合市场的的状况、项目开开发条件件、投资资收益分分析等前前提下形形成的，对未来来项目策策划案的的撰写，以及今今后具体体执行

2、工工作的推推进与展展开提出出可行性性建议。第一章 项目目概况及及背景一、项目目概况项目位于于钦州市市文峰南南路与五五马路交交汇处，东连金金海湾西西大道，南通尖尖山桥可可达沙井井港，西西与沙井井大道相相邻，北北面经繁繁华的文文峰路可可直达钦钦州市中中心区。项目所在在区域属属于钦城城区，为为政府重重点规划划的城区区，区域域内医院院、学校校、文体体、公园园、金融融等单位位林立，各类市市场（如如新隆市市场、华华信商场场等）、住宅小小区（如如菜市尾尾小区、荣达荣荣花园、华信花花园、新新澳花园园等）以以及大批批市政设设施相继继在此成成片开发发、建设设。项目目地理环环境优越越、交通通便捷，是钦州州市未来来人

3、气最最旺、升升值最快快、宜商商宜住的的黄金地地段。项目土地地为出让让方式取取得，规规划用地地为233亩，规规划为商商住用途途，不涉涉及拆迁迁安置，项目分分两期开开发，目目前已进进入施工工阶段。二、项目目技术要要点1、规划划总用地地面积：152213.872、总建建筑面积积：3116211.288其中：一一期总建建筑面积积：1118022.222商铺：888699.922住宅：229322.300二期总建建筑面积积：1998199.066商铺：772877.666住宅：1125331.443、容积积率：22.0884、层数数：一期期为3层层裙楼和和3层住住宅组成成，二期期为3层层裙楼和和12层层

4、塔楼住住宅组成成。5、建筑筑高度：一期222.77米，二二期499.7米米6、层高高：2.8米7、规划划布局：一期为为单元式式住宅，二期为为两梯八八户三、开发发商简介介开发商为为钦州市市城区房房地产开开发有限限公司，其前身身为钦州州市城区区房地产产开发公公司，该该公司成成立于119922年，隶隶属于钦钦州市钦钦城管理理委员会会和市规规划局；20002年，经钦州州市钦城城管理委委员会（钦城管管函2200222号号文）、市财政政局国有有资产管管理部门门（钦市市财企20002110号文文）及有有关部门门同意，由实力力雄厚的的股东注注入巨额额资金改改制而成成。公司司自成立立以来，立足钦钦州、建建设钦州

5、州，一直直秉承“质量第第一、诚诚信为本本”的经营营宗旨，公司主主要管理理人员均均具有丰丰富的从从业经验验和较强强的工作作能力，无不良良记录。房地产产开发业业绩卓越越，成功功地开发发了菜市市尾、荣荣达苑、荣达荣荣等一批批以人为为本、质质优价廉廉的住宅宅小区，赢得了了广大住住户的好好评，树树立了良良好的信信誉，被被市建设设局列为为资质免免检的房房地产开开发企业业，在钦钦州市房房地产界界拥有较较高的知知名度。第二章 项目目建设的的必要性性及建设设条件分分析一、项目目建设必必要性分分析几年前，钦州市市由于工工业基础础薄弱、农业欠欠发达、第三产产业不兴兴旺的状状态，经经济发展展严重受受到制约约，作为为国

6、民经经济晴雨雨表的房房地产业业在三年年以前可可以说一一直没有有发展，城镇居居民的住住房主要要靠自建建解决，单位的的集资房房都比较较少。自建房没没有统一一的规划划，参差差不齐，市政配配套的不不完善，物业管管理不配配套，安安全性差差，这不不仅仅给给钦州市市民的生生活和工工作带来来不便，而且严严重影响响市容，使城市市显得档档次低下下，而且且又浪费费土地资资源。近几年来来，钦州州市政府府为了贯贯彻国家家政策实实施，控控制土地地小块出出让私人人自建房房；同时时，为了了提高钦钦州市城城市档次次，招商商引资，发展钦钦州经济济，加强强城市建建设统一一规划、统一管管理，鼓鼓励商品品房开发发，引导导市民购购买商品

7、品房来解解决居住住问题，这就要要求有商商品房开开发，并并需满足足市场需需求。钦钦州市政政府的“一江两两岸”规划方方案基本本完成，正在计计划实施施，此计计划的实实施将涉涉及大量量拆迁，总户数数达到330000多户，这些住住户的居居住将通通过多渠渠道来解解决，将将会是房房地产市市场的一一个庞大大需求。同时，国家的的房改政政策已取取消了单单位福利利分房，一方面面限制了了单位的的集资建建房，另另一方面面原单位位的公房房也要房房改为商商品化，这更要要求社会会要提供供更多的的商品房房。因此此，本项项目的建建设是十十分必要要的。近年来，随着我我国西部部开发政政策的实实施，入入世、东东盟贸易易区的形形成，博博

8、览会址址永驻南南宁，作作为大西西南出口口东盟最最便捷的的通道的的钦州，经济亦亦迅速发发展起来来。随着着经济发发展，人人们生活活水平的的不断提提高，住住房条件件改善成成为衡量量生活品品质高低低的一个个重要标标准。目目前，像像原单位位的房改改房、传传统式设设计的住住宅，只只求户数数、求朴朴实，不不求绿化化、不求求配套设设施、不不求美观观舒适，已不适适合当代代人的消消费观念念，不能能满足当当代人的的需求。当代人人需求的的是宽敞敞明亮、美观舒舒适、配配套设施施齐全的的居室；但目前前钦州市市这样的的商品房房极少。因此，本项目目的建设设，适合合当代人人的消费费观念，能满足足当代人人的需求求，是十十分必要要

9、的。目前，钦钦州市区区内正在在营业的的、能上上一定规规模的大大型商场场较少，仅有商商业大厦厦、南珠珠商场、百货大大楼等屈屈指可数数的几个个，这使使钦州根根本就不不像一个个地级市市。由于于市场的的空白，众多投投资商也也紧紧瞄瞄准这一一市场，近两年年来，协协盛商业业广场、万国广广场、赛赛格新时时代广场场、金色色海岸等等项目相相继启动动，其中中钦州市市委市政政府招商商引资的的赛格新新时代商商业广场场在市场场上取得得了很好好的销售售业绩，但是目目前在建建的几大大商场主主要是以以城市休休闲、饮饮食娱乐乐、超市市购物等等业态为为主。对对于随着着当前房房地产升升温而带带来极大大市场的的家居装装饰行业业，却没

10、没有出现现投资热热潮。本项目的的建设，从实质质上是弥弥补市场场的空白白，同时时也是进进一步完完善当前前钦州市市房地产产市场的的产业结结构，项项目开发发具有很很大的必必要性。二、项目目建设条条件分析析（一）、供电、供水1、2220kvv输变电电线路与与广西主主电网相相连，电电力充足足。2、钦州州市水厂厂日供水水能力为为7.55万吨，完全可可以满足足项目施施工建设设的供水水要求。（二）、建筑原原材料供供应项目建设设所需的的材料主主要是钢钢管、钢钢筋、水水泥、红红砖、沙沙石、木木材等。钢管、钢筋、水泥可可直接到到市内建建材商店店购买；本市附附近有砖砖厂大量量供应红砖砖；木材材、沙石石在本市市都可轻轻

11、易购到到。原材材料供应应不存在在任何问问题。（三）、项目建建设已经经办理的的手续1、国国有土地地使用权权证（钦国有有20004第AA03008号）2、项项目登记记备案证证（钦钦市计登登字20004第第16号号）3、建建设用地地规划许许可证（钦市市规地2200440544号）以上证件件均已在在20004年办办妥，其其它项目目施工相相关证件件正在办办理当中中。第三章 宏宏观环境境分析一、钦州州概况与与区位优优势（一）地地理位置置钦州市位位于广西西壮族自自治区南南部沿海海，濒临临北部湾湾，大陆陆海岸线线长达5520.8公里里，地处处东经11072109956，为东南南亚与大大西南两两个幅射射扇面的的

12、轴心，是西南南经济协协作区最最便捷的的出海口口，扼广广西沿海海三个地地级市与与广西内内地及大大西南交交通联系系的咽喉喉，具有有“一市市联五南南”（大大西南、东南亚亚、越南南、南宁宁、海南南）之称称。市区区距自治治区首府府南宁市市1199公里，距北海海市和防防城港市市分别为为99公公里和663公里里，是我我国少有有的集沿沿海沿江江优势于于一体的的沿边经经济开发发区。钦钦州有兴兴旺发达达的农业业，也有有大有可可为的海海洋捕捞捞养殖业业，城乡乡市场广广阔，开开发建设设有着很很大潜在在优势。（二）面面积与人人口现辖二县县四区，即灵山山县、浦浦北县、钦南区区、钦北北区、钦钦州港经经济开发发区和钦钦城管理

13、理区，总总人口3310多多万，其其中市区区人口1109.76万万人，总总面积1108443平方方公里，小岛屿屿3033个，陆陆地海岸岸线长5520.8里。有钦江江、茅岭岭江和大大风江穿穿城而过过，流入入钦州湾湾出海。（三）发发达的水水陆交通通钦州市是是我国华华南地区区著名的的港口城城市，拥拥有优越越的深水水码头港港口资源源。目前前，钦州州港己建建成133个码头头泊位（万吨级级以上深深水泊位位8个），其中55万吨级级通用码码头泊位位3个，5万吨吨级油气气码头11个，3万万吨级油油气码头头泊位11个，万万吨级码码头泊位位3个，千吨级级码头55个，正正在深水水泊位有有1个55万吨级级油气码码头泊位位

14、、1个个7万吨吨级矿石石码头泊泊位、和和1个110万吨吨级散货货码头泊泊位；己己建成仓仓储（库库）111个，总总投资224.225亿元元。远期期吞吐能能力1亿亿吨以上上。钦州州港的深深水条件件良好，中国罕罕见，世世界少有有。钦州已建建成的铁铁路有南南（宁）钦(州州)、黎黎（塘）钦(州州)、钦钦(州)北（海海）、钦钦（州）防（港港）、钦钦（州）钦州港港等五条条铁路和和高速公公路在钦钦州交汇汇。钦州口岸岸经国家家批准为为一类口口岸，配配套设施施齐全。钦州港港区己同同越南、香港、海南等等2O多多个港口口有贸易易往来。二、钦州州发展状状况及前前景20044年，钦钦州完成成国民生生产总值值达1778.0

15、05亿元元，全社社会固定定资产投投资突破破60亿亿元，达达到622.411亿元，比上年年增加投投资177.911亿元。其中房地地产开发发投资增增势强劲劲。据统统计，220044年钦州州市房地地产开发发完成投投资5.1亿元元，同比比增长22.133倍,与与此同时时，商品品房的销销售持续续旺盛，全年销销售商品品房面积积13.84万万平方米米，同比增增长522.933%，实现商商品房销销售额11.444亿元，同比增增长411.933%，随着我我市商品品房的市市场看好好，房地产产开发投投资也随随着快速速增长。东盟经济济自由贸贸易圈的的架构形形成，将将会进一一步凸显显钦州市市“内承大大西南、外接东东南亚

16、”的经济济战略地地位，钦钦州市的的发展前前景不可可限量。三、城市市规划发发展方向向1、钦州州政府正正在规划划一个“大港口口、大工工业、大大旅游”的宏伟伟蓝图，据了解解，钦州州将用一一年或更更长一些些的时间间全力开开展沿海海基础设设施建设设、“百项工工程”建设和和城市建建设的“三大会会战”，重点点推进“三个一一”工程建建设，即即推进一一条大航航道建设设，构筑筑大港口口，全面面提升钦钦州发展展大工业业、大物物流的竞竞争力；2、推进进以“一江两两岸”为轴心心的城市市建设，构建通通江达海海、人居居环境优优美的滨滨海城市市；3、推进进以三娘娘湾为重重点的国国家4AA级旅游游景区的的建设，全面提提高滨海海

17、城市休休闲、旅旅游观光光的吸引引力。4、根据据钦州市市城市总总体规划划（修编编），近期（至20005年年）钦州州市将发发展成为为40万万人口的的中等城城市，远远期（至至20220年）将发展展为800万人口口左右的的以临海海大工业业为主兼兼具商贸贸和滨海海特色的的大型港港口城市市。根据城市市规划发发展以及及当前人人们对家家居装饰饰市场的的需求，项目紧紧紧抓住住市场的的空白，规划建设设成为广广西沿海海最大、品牌最最全、集集批发与与零售为为一体的的一站式式家居装装饰类产产品购物物城以及及钦州市市极富现现代气息息的标志志性高层层住宅。第三章 市场分分析一、钦州州房地产产市场分分析多年以来来，钦州州市房

18、地产产没有真真正发展展过，即即便在一一年前，市内几几乎没有有真正意意义上的的房地产产住宅项项目，是是目前中中国唯一一没有历历史包袱袱的没有有被开垦垦过的沿沿海开放放城市，说明钦钦州房地地产市场场有着巨巨大的发发展潜力力和空间间。这是是赛格集集团当初初选择投投资钦州州的主要要原因之之一，同同样这将将是本项项目的市市场机遇遇。“钦州没没有好房房子，也也没有烂烂尾楼。”这是深深圳赛格格集团对对钦州房房地产市市场后的的评价。赛格集集团非常常看好钦钦州市场场。由赛赛格集团团投资44亿多元元、占地地51亩亩、高达达30层层的综合合建筑“新新时代广广场项目目”20004年44月288日已在在钦州钦钦州湾广广

19、场边隆隆重奠基基。20033年以来来，钦州州房地产产起步发发展，投投资开发发开始升升温，220033年完成成投资11.8亿亿元，220044年完成成投资55.1亿亿元，比比上年增增加了1183%，商品品房销售售市场价价格逐步步上升，价格已已经由去去年的112000元/上升到到14000元/左右右。据了解，钦州市市房地产产项目的的建设以以东区开开发、旧旧城改造造项目为为核心，以人民民路、一一江两岸岸、永福福西路主主干，滚滚动开发发的模式式进行开开发，主主要开发发方向为为：东区行政政信息中中心的建建设落成成，贯穿穿火车东东、西站站的永福福大街的的贯通，居住环环境较好好的住宅宅小区形形成规模模。钦州

20、湾广广场、永永福大街街、行政政信息中中心为轴轴心区域域将成为为钦州市市新的商商业文化化中心。钦城区的的文峰路路、沙井井大道、金海湾湾大道将将成为钦钦州市房房地产发发展的重重点，该该区域以以城市物物流商业业为主要要发展方方向。以下为220044年广西西部分城城市GDDP及房房地产投投资完成成额20044年增长20033年20044年增长GDP（亿）房地产投投资完成成（亿）钦州178.0512.44%1.85.1183.3%梧州195.5414.11%5.4447.04429.44%贵港163.5112%6.312.994105%桂林市457.8613.11%26.44435.4433.99%河池

21、172.2112.888%1.0554.7348.02%注：以上上数据均均来自广广西统计计信息网网从上表中中数据可可看出，20004年钦钦州的GGDP（1788.055亿元）相对较较高且经经济实力力相对较较强，但但房地产产投资完完成额却却只有55.1亿亿元，相相对其它它城市，钦州房房地产市市场的发发展明显显落后于于经济发发展的速速度，而而且房地地产投资资相对去去年来说说有一个个明显的的增长态态势，由由此可看看出钦州州的房地地产市场场有着巨巨大的发发展空间间。二、钦州州市房地地产市场场供需分分析钦州房地地产市场场各类各各档次产产品供给给量较少少，不能能满足当当地居民民快速提提升的居居住需求求。现

22、有有住宅消消费多以以传统的的“占天占占地私宅宅房”的形式式存在。现有在在建和在在售的商商品房住住宅小区区基本为为中低档档楼盘，建筑、户型、环境设设计均较较平淡，无出彩彩之处。随着经济济的发展展和社会会的进步步，随着着住房分分配制度度改革的的深入、住宅产产权的变变化以及及人们的的生活水水平不断断提高，购房者日日益“挑剔”，购房者对对房地产产商品的的周边环环境、规规划设计计、配套套设施、物业管管理等越越来越重重视。购房者对对房地产产商品单单一的品品质要求求已逐渐渐向综合合性、多多元化发发展，对对住宅质质量需求求不断提提高。住住宅设计计结构合合理、配配套设施施齐全、环境优优化、交交通便捷捷、物业业管

23、理科科学的楼楼盘将是是买家的的首选。目前，钦钦州相对对于同级级别的广广西其它它城市而而言，城城市的规规划、建建设和投投资环境境都是较较好的。在新的的城市规规划蓝图图下，钦钦州将以以环境优优美、可可持续发发展、适适宜居住住的海滨滨城市方方向发展展。而目目前钦州州居民的的居住形形式、环环境、配配套、品品质等方方面都处处于较低低级和落落后的水水平，无无法满足足经济和和社会发发展的需需要，无无法满足足城市居居民日益益提高的的居住需需求和标标准。总的来说说，钦州州市区位位优势明明显，在在房地产产市场方方面，作作为处女女地的钦钦州房地地产，既既没有历历史包袱袱，又具具备良好好的发展展前景、市场基基础和空空

24、间，市市场整体体处于快快速发展展的起步步阶段，处于积积蓄的能能量即将将释放的的时期。其市场场发展有有如下特特征：1、房地地产行业业发展薄薄弱，行行业规模模相对于于该市经经济总量量和发展展而言明明显偏小小；2、目前前钦州市市房地产产行业投投资量、供应量量、空置置率、销销售额均均处于较较低的水水平；3、需求求上未被被充分调调动，能能量尚未未充分释释放。目目前钦州州居民的的居住形形式、环环境、配配套、品品质等方方面都处处于较低低级和落落后的水水平，无无法满足足城市跨跨越发展展时期居居民日益益提高的的居住要要求和标标准。4、市场场发育未未成熟，房地产产市场处处于较低低的层次次。开发发理念、产品品品质、

25、价价格、户户型、配配套、档档次、社社区文化化等方面面均处于于不充分分的地端端层面。5、尚未未形成充充分的细细分市场场。各线线各类产产品供应应不充分分，细分分市场的的充分竞竞争尚未未形成，尤其缺缺乏高档档次、高高品质的的社区和和楼盘。二、项目目街区功功能分析析1、交通通状况：5路公公交车线线路经过过本项目目直达市市中心，未来金金海湾搭搭桥建成成后更是是四通八八达。2、生活活配套：菜市离离项目不不到5000米，只有两两分钟车车程，加加上临街街购物商商店基本本满足居居民生活活需要。3、文化化教育：市第二二、第四四、第六六小学以以及逸夫夫小学离离项目不不到十分分钟车程程，且教教育条件件好；中中学有市市

26、第三中中学、新新港中学学以及钦钦州卫校校，足以以住户子子女的文文化教育育。4、医疗疗卫生：市第二二人民医医院就在在钦城区区政府附附近，居居民健康康生活得得到保障障。5、金融融配套：文峰南南路上，各银行行储蓄所所、农村村信用社社都有，给居民民带来了了很大的的方便。6、人文文状况文峰南路路是随着着城市的的不断发发展而繁繁荣起来来的，虽虽然不是是传统的的商业旺旺地，但但是大量量的个体体经营户户及大量量务工人人员的入入驻，活活跃了区区域市场场，部分分收益较较高的个个体户将将直接转转向商铺铺和住宅宅的消费费项目周边边街市都都是以前前农贸村村庄发展展而来的的，生活活在周边边的人群群文化水水平普遍遍不高。由

27、于外来来人员居居多，经经济基础础较好的的人员对对物业管管理、生生活环境境较好的的住宅小小区比较较向往。三、钦州州市在售楼盘盘调查目前钦州州市住房房平均价价格已经经在13350元元/左左右，比比去年又又有所上上涨。商商铺均价价集中在在4000060000元/居多多，大多多数项目目开盘后后预售率率超过330%，销售前前景较好好。具体体商住楼楼盘情况况如下：物业名称称地段竞争范围围可售面积积(M22)销售价格格（元/MM2)开盘时间销售状况项目特色色新澳二期期文峰南路路住宅3220001300020033.12285%综合楼为为主，临临街一、二楼为为商铺商铺880004200020033.12270

28、%华信花园园文峰南路路住宅2408801320020033.585%四层建筑筑，二四层住住宅商铺1124445000020033.575%景湖花园园银河街住宅201009.1350020022.11180%综合楼，七层建建设，一一层为商商铺，二二层以上上为住宅宅商铺239884200020022.11170%新世纪永福西街街住宅3036601450020044.980%商场与住住宅相结结合，地地段认可可度高商场200000万国广场场三沿市场场住宅2000001350020044.570%商场与住住宅相结结合，地地段认可可度高商场4000005000020044.550%协盛广场场人民南路路住宅

29、3660001300020033.10075%商业地段段商铺26466315000020033.10080%广场丽园园思园路住宅4200001350020044.575%位于赛格格广场北北面，一一层为商商铺，低低层建筑筑商铺180004000020044.5100%从上表反反映情况况分析得得出：1、从去去年起，其它项目的的商品房房价位均均在13300元元/平方方米以上上、临街街商铺价价位均在在40000元/平方米米以上。2、与本本项目相相邻的有有新澳花花园、新新隆市场场、华信信花园商商城。目目前新澳澳花园销销售均价价已经上上升到113000多元/平方米米，推出出住宅销销售率达达85%以上；位置

30、较较好的广广场丽园园20004年55月份推推出商品品房共4420000平方方米，均均价13350元元/平方方米，预预售率775%，商铺118000平方米米，售价价40000元/平方米米，销售售率1000%。3、综合合上述房房地产开开发商的的销售定定价及销销售情况况来看，钦州市市的商品品房及商商铺还是是有很大大的需求求，聚集集零散商商业统一一管理经经营，特特别是投投资开发发大型的的品牌商商品专业业管理商商场，前前景十分分看好。4、本项项目多层层商品房房价位均均价在112000元/，小高高层定价价为15500元元/，商铺铺价位定定为68800元元/（一层）、28800元元/（二层）、18800元元

31、/，本项目目销售定定价是适适中的，在区域域市场内内具有很很强的优优势及竞竞争力。三、项目目区域投投资环境境调查地块地处处钦州市市钦城区区北边，钦州至至南宁、北海、防城的的高速公公路经此此进出，属于钦钦州市重重点开发发区域，而文峰峰南路则则逐渐形形成以建建材、电电器产品品、家居居装饰类类为主，集加工工、零售售、批发发为一体体的商贸贸一条街街。近两年来来，项目目周边已已成功开开发了新新隆综合合批发市市场、华华信建材材市场两两个大型型的商品品贸易市市场，使使得周边边商业气气息日渐渐浓厚，人气旺旺盛，多多个现代代住宅小小区也在在此相继继开发，新澳花花园一、二期已已经售罄罄交房，三期销销售一路路看好，华

32、信商商城花园园、新隆隆综合市市场占天天占地住住宅楼销销售也相相当不错错，目前前产品所所剩量不不是很多多。四、分析析结论根据市场场分析可可以得出出以下几几点结论论：1、前钦钦州市无无论商铺铺、多层层住宅、小高层层住宅均均处于发发展阶段段，由于于本项目目处于钦钦州市钦钦城区南南边，与与各交通通要道相相连，交交通优势势明显，有很好好的投资资优势。2、项目目与华信信建材市市场、新新隆市场场、耐火火材料市市场同一一区域，易成行行成市。3、周边边已开发发了众多多住宅小小区，人人气旺盛盛，区域域越来越越受到投投资客及及购房的的关注。4、本项项目定位位为广西西沿海家家居装饰饰市场中中规模最最大、品品牌齐全全、

33、集批批发与零零售为一一体的一一站式家家居装饰饰类产品品购物城城，正填填补目前前区域市市场的空空白，其其发展前前景非常常看好。第四章 项目定定位一、项目目SWOOT分析析1、sttrenngthh(优势势)项目地处处城市重重点发展展区域，它的规规模及前前景已经经被市场场所认知知。且在在文峰路路与五马马路交汇汇处，是是钦州至至南宁、北海、防城港港高速路路的主要要入口通通道，有有着便捷捷的交通通优势，宜商宜宜住。周边配套套成熟，生活无无忧。建筑设计计时尚、新颖、超前，为区域域内地标标性建筑筑。项目作为为家居装饰市场与几大建材综合市场相近，经营家家居装饰饰产品易易成行成成市。相同区域域价格优优势明显显

34、。2、weeaknnesss(劣势势)项目作为为商业与与住宅为为一体的的商住楼楼，而且且临近物物流运输输大道，会受到到噪音、空气的的污染，对于项项目的居居住环境境来说不不是特别别理想。（这是是大型商商住楼普普遍存在在的劣势势，我们们只能通通过绿化化、搞好好环境卫卫生来减减弱这一一影响）项目用地地小，小小区住宅宅配套不不完善，难以营营造居住住氛围。（可以以充分利利用项目目周边的的配套，文峰南南路上的的生活配配套相当当完善。）钦州当地地消费者者对高层层住宅消消费认可可度不高高，市场场销售有有一定难难度。（这是一一个房地地产刚起起步的城城市最显显著的特特征，随随着楼盘盘推广的的方式和和销售接接待水平

35、平的提高高，整个个市场高高品质、高品牌牌形象的的树立，高层住住宅产品品还是会会慢慢被被消费者者接受的的。）3、oppporrtunnitiies（机会）钦州城市市经济及城市建设发展迅速，前景优越，为房地产发展提供了良好的平台。钦州房地地产正处处于启动动阶段，目前行行业内未未形成竞竞争态势势，市场场发展空空间巨大大。金海湾西西大街建建成，以以及配套套完善后后，地块块价值将将得到很很大的提提升。4、thhreaats（威胁）政府、银银行对投投资性物物业市场场实行政政策调空空及利率率调整，对项目目的商铺铺销售造造成严重重的影响响。项目周边边还存在在一定量量的可开开发用地地，如金金海湾大大道、沙沙井大

36、道道两边的的可开发发用地都都受到众众多投资资商的关关注，假假如有同同类型商商业业态态的商场场开发的的话，将将会成为为项目的的直接竞竞争对手手。二、项目目目标客客户群分分析（一）、商业部部分目标标客户群群体分布于钦钦州市各各城区经经营家居居装饰材材料的经经营个体体户；需扩大经经营的品牌家居装饰产品的企业；有投资意意向的外外来投资资客，此此类客户户主要来来自南宁宁、玉林林、河池池等地；熟识本地地市场，从建材材产品转转型到经经营家居居装饰产产品的本本地商家家。（二）、住宅部部分目标标客户群群体不满足现现在的居居住条件件，经济济宽裕有有能力供供房的人人士。项目附近近企事业业单位的的中高层层管理人人员。

37、城市“一一江两岸岸”工程的的拆迁户户；在本项目目购买铺铺面，看看好住宅宅投资市市场的投投资客，购买住住宅用于于自住或或出租；（三）目目标客户户群体特特征1、主要要来源于于钦州市市，外地地客源会会占一定定比例，但不是是主流。2、职业业特点主主要以经经商人员员、企业业中层干干部、机机关单位位人员为为主，有有较高并并稳定的的收入。3、三五口之之家为主主，年龄龄一般在在3050岁岁之间。三、产品品策略结合项目目客户群群体特征征及市场场现状分分析，做做出有针针对性的的户型定定位：1、户型型面积：1/1 502/2（1） 773/2 112212554/2/2 1395/3 227724442、总价价控制

38、：1/1 6万元元2/2（1） 9万元元3/2 1315万万元4/2/2 16万万元5/3 2729万万元四、价格格定位1、由于于本项目目是商住住物业类类型建筑筑，所以以本次价价格定位位根据类类似楼盘盘价格用用市场比比较法修修正本项项目的价价格。综综合项目目本身的的地理位位置、自自然环境境、社区区因素、规划设设计因素素、品牌牌因素、附加值值等各因因素加以以考虑，修正出出本项目目住宅的的销售均均价：项目名评估项华信花园园商城新澳花园园协盛广场场本项目地理位置置（200）18171817规划（110）8888配套设施施（100）8897工程进度度（100）9997交通方便便程度（10）8898生活

39、方便便程度（10）8898空气环境境情况（10）7777户型设计计（100）7887装修标准准（100）7777总得分 =SUM(ABOVE) 80 =SUM(ABOVE) 80 =SUM(ABOVE) 84 =SUM(ABOVE) 76成交均价价12900126001320012866市场比较较法修正正出项目目多层均价价为：（12990/800+12660/800+13320/84）763=112066元/（取11200元/）2、同一一小区内内小高层层的价位位一般比比多层要要高出22003500元/，因此本本项目小小高层销销售平均均价位取取值15500元元/。3、调查查中发现现，同等等区域内

40、内类似临临街一层层商铺租租金价位位在30050元元/，保守估估计，按按收益率率为7%，使用用期限770年计计，运用用效益还还原法还还原出本本项目一一层商铺铺的平均均价为667966.8元元/（取68800元元/）；根据据多层商商业物业业市场行行情得知知：二层层价格为为一层价价格的440%，三层层价格为为一层的的25%，那么么算出第第二层价价格为227200元/，第三三层价格格估算为为17000元/平方米米，根据据本项目目专业市市场的总总体定位位以及区区域优势势情况客客观地取取28000元/和18000元/。第五章 项目目技术经经济评价价一、项目目投资估估算的编编制原则则本次评估估的项目目总投资

41、资估算以以项目可可行性研研究报告告，土地地费用和和各项报报建费用用根据有有关规定定及钦州州市建筑筑行业情情况和已已完成项项目成本本的实际际情况比比较进行行估算。本项目目的测算算建设期期为两年年，销售售周期同同为两年年。二、项目目总投资资估算（一）技技术指标标1、规划划总用地地面积：152213.872、总建建筑面积积：3116211.288其中：一一期总建建筑面积积：1118022.222商铺：888699.922住宅：229322.300二期总建建筑面积积：1998199.066商铺：772877.666住宅：1125331.443、容积积率：22.0884、层数数：一期期为3层层裙楼和和3

42、层住住宅组成成，二期期为3层层裙楼和和12层层塔楼住住宅组成成。5、建筑筑高度：一期222.77米，二二期499.7米米6、层高高：2.8米（二）成成本估算算表序号成本项目目金额（万万元）依据一土地成本本13066.456.88万/亩亩23亩亩二前期费用用288.191勘测费14.667占建安552城市规划划综合服服务费3.799总建筑面面积12元/3规划设计计费58.668占建安22%4审图费11.774设计费20%5质检费7.344占建安2256人防工程程建设费费31.662总建筑面面积10元/7白蚁防治治费6.322总建筑面面积2元/8城建配套套费88.003占建安33%9教育费附附加2

43、9.334占建安11%10垃圾处理理费6.322总建筑面面积2元/11劳动保险险费29.334占建安11%12环评报告告表及评评审1按现行标标准估计计三建安工程程费29344.199含电梯、安全通通道费用用1一期多层层工程190.6650元元/29332.332二期小高高层工层层11277.833900元元/125531.43商场工程程16155.76610000元/161157.58四基础设施施费配套套费165.061室外排水水工程31.662总建筑面面积10元元/2供电、供供水工程程47.443总建筑面面积15元元/3道路、绿绿化工程程55.22占地面积积45%804电话、电电视管理理埋设

44、费费15.881总建筑面面积5元/5公共设施施（公共共配套、围墙、保卫室室等）15五开发期间间费用439.281管理费用用88.003建安费3%2工程监理理费用44.001建安费1.55%3 销售费用用133.94销售收入入1.66%4广告费167.43销售收入入2%5竣工审计计费5.877建安费2 六启动资金金利息111.6按10000万启启动2年5.558%七不可预见见费101.62（二、三三、四）3%八开发成本本53866.344九税费10044.0661营业税及及附加税税费479.27销售收入入5.7725%2房屋交易易登记费费12.556销售收入入1.53土地增值值税83.771销售

45、收入入1%4产权签证证费44.001建安11.5%5企业所得得税424.51执行西部部大开发发的优惠惠税率按按税后利利润的115%合计63900.4三、项目目资金来来源构成成及融资资方案项目总投投资63390.4万元元，项目目资本金金25000万元元自筹解解决,占占比例339.112%，拟向银银行贷款款30000万元元，其余余8900.4万万元可通通过预售售收入解解决。1、项目目资本金金项目资本本金为225000万元，来源于于项目开开发单位位注册资资金和股股东投入入的项目目开发资资金。2、银行行贷款项目单位位拟向银银行贷款款30000万（银行名名称待股股东商议议后再定定），计计划期限限为1.5

46、年，占总投投资的446.995%，贷款的的投资根根据工程程进度发发放。3、预售售收入本项目一一期利用用资本金金进行开开发，取取得预售售证后进进行预售售，从目目前钦州州市其它它在售楼楼盘世纪纪新城、广场丽丽园的前前期预售售情况（一年内内预售均均超过了了50%），包包括赛格格新时代代广场（一期开开盘不到到两个月月已经售售出700%）来来看，本本项目所所处的地地理位置置，发展展前景较较为看好好，而本本项目评评估仅设设定为一一期的223.992%。因此，预测预预售用于于建设是是充足的的。四、项目目效益分分析（一）、项目销销售收入入项目一、二期工工程总建建筑面积积316621.28平平方米，根据分分行调

47、查查报告和和项目计计划书，可售面面积：商业11-3层层，商业业建筑面面积1661577.588平方米米，住宅建建筑面积积154463.7平方方米。销售计划划：项目目于20005年年45月各各项资金金到位后后开始预预售，分分两期销销售，按按四个阶阶段完成成：第一一年上半半年（一一期商铺铺销售220%，住宅销销售300%）；第一年年下半年年（一期期商铺销销售800%，住住宅销售售70%）；第第二年上上半年（二期商商铺销售售60%，住宅宅销售775%）；第二二年下半半年（二二期商铺铺销售440%，住宅销销售255%）。销售价格格：根据目前项目周边房地产而定，商铺：临城市市主干道道文峰南南路一层层商铺

48、销销售均价价可定为为68000元/平方米米，二层层商铺销销售均价价可定为为28000元/平方米米，三层层商铺销销售均价价可定为为18000元/平方米米，则商商铺销售售均价约约为38800元元/平方方米。住宅：多多层住宅宅销售均均格可定定为12200元元/平方方米；小小高层销销售均价价可定为为15000元/平方米米。与市区繁繁华地段段的其他他楼盘相相比，本本项目的的定价相相对偏低低，但是是项目所所处地段段目前并并不是商商业成熟熟区，而而是政府府规划发发展较快快的、具具有极大大升值潜潜力的区区域。因因此，本本项目根根据市场场行情按按以上方方案确定定其平均均售价是是较为可可行的。销售收入入：商铺销销

49、售收入入：38000元/平平方米161157.58平平方米=61339.888万元元住宅销销售收入入:12000元/平平方米29332.33平方米米=3551.888万元元15000元/平平方米125531.4平方方米=118799.711万元经测算，项目可可售面积积按两期期销售可可实现销销售收入入83771.447万元元，两期期分别为为37222.445万元元和46649.02万万元。其其中项目目第一期期收入的的60转投入入项目建建设。五、主要要财务分分析：1、静态态分析投资成本本53886.334万元元税费10004.06万万元总销售收收入83371.47万万元利税总额额83371.47万万元553866.344万元=29885.113