仲量联行-利通广场物业管理服务投标文件

1、利通广场前期物业管理服务招标文件（初稿）广东利通通置业投投资有限限公司20100年4月利通广场物业管理服务招标文件- PAGE i -目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc258596579 第一部分分投标邀邀请 PAGEREF _Toc258596579 h 1 HYPERLINK l _Toc258596580 一招招标项目目的简要要说明 PAGEREF _Toc258596580 h 1 HYPERLINK l _Toc258596581 二项项目开工工和竣工工交付使使用时间间 PAGEREF _Toc258596581 h 1 HYPERLINK l _

2、Toc258596582 三投投标方资资格要求求 PAGEREF _Toc258596582 h 1 HYPERLINK l _Toc258596583 四招招标书的的发放 PAGEREF _Toc258596583 h 1 HYPERLINK l _Toc258596584 五投投标地点点 PAGEREF _Toc258596584 h 2 HYPERLINK l _Toc258596585 六投投标截止止时间 PAGEREF _Toc258596585 h 2 HYPERLINK l _Toc258596586 七开开标时间间、地点点 PAGEREF _Toc258596586 h 2 H

3、YPERLINK l _Toc258596587 八联联系方式式 PAGEREF _Toc258596587 h 2 HYPERLINK l _Toc258596588 第二部分分招标项项目要求求 PAGEREF _Toc258596588 h 3 HYPERLINK l _Toc258596589 一物物业管理理内容 PAGEREF _Toc258596589 h 3 HYPERLINK l _Toc258596590 二物物业管理理总目标标 PAGEREF _Toc258596590 h 3 HYPERLINK l _Toc258596591 三物物业管理理标准 PAGEREF _Toc2

4、58596591 h 4 HYPERLINK l _Toc258596592 四有有关说明明和要求求 PAGEREF _Toc258596592 h 10 HYPERLINK l _Toc258596593 第三部分分投标方方须知 PAGEREF _Toc258596593 h 12 HYPERLINK l _Toc258596594 一总总则说明明 PAGEREF _Toc258596594 h 12 HYPERLINK l _Toc258596595 二招招标文件件 PAGEREF _Toc258596595 h 12 HYPERLINK l _Toc258596596 三投投标文件件的编

5、写写 PAGEREF _Toc258596596 h 13 HYPERLINK l _Toc258596597 四投投标报价价 PAGEREF _Toc258596597 h 17 HYPERLINK l _Toc258596598 五投投标文件件的份数数和签署署 PAGEREF _Toc258596598 h 17 HYPERLINK l _Toc258596599 六投投标文件件递交的的要求和和无效 PAGEREF _Toc258596599 h 17 HYPERLINK l _Toc258596600 七开开标和评评标 PAGEREF _Toc258596600 h 18 HYPERLI

6、NK l _Toc258596601 八中中标方的的确定及及物业服服务合同同的签订订 PAGEREF _Toc258596601 h 20 HYPERLINK l _Toc258596602 第四部分分其它事事项 PAGEREF _Toc258596602 h 21 HYPERLINK l _Toc258596607 第五部分分物业管管理服务务合同参参考格式式 PAGEREF _Toc258596607 h 22 HYPERLINK l _Toc258596608 第六部分分投标文文件部分分格式 PAGEREF _Toc258596608 h 31 HYPERLINK l _Toc258596

7、609 格式1、 投标函 PAGEREF _Toc258596609 h 31 HYPERLINK l _Toc258596610 格式2、 法定定代表人人授权书书 PAGEREF _Toc258596610 h 32 HYPERLINK l _Toc258596611 格式3 、 报价一一览表 PAGEREF _Toc258596611 h 33- PAGE 33 -投标邀请请按照国务务院物物业管理理条例和广州州市国土土资源和和房屋管管局广广州市物物业管理理招标投投标程序序、关于进进一步规规范前期期物业管管理招投投标活动动的通知知的规规定，现现决定对对利通广广场的前前期物业业管理服服务进行行

8、公开招招标。兹兹邀请合合格投标标方以密密封标书书的方式式前来投投标。 招标标项目的的简要说说明本项目，即利通通广场项项目位于于广州珠珠江新城城B2-4地块块。本项目规规划设计计的物业业类型为为：商务务办公楼楼。本项目总总用地面面积99916平平方米。用地构构成为：建筑用用地81155平平方米，道路用用地 17661平方方米。本项目总总建筑面面积15595000平方方米。其其中，地下总总建筑面面积3776022平方米米，地上上总建筑筑面积11218898平平方米。本项目共共计建筑筑物1幢；建建筑结构构为钢框框架混凝凝土筒体体结构。本项目的的建筑密密度为223%；综合容容积率112；绿绿化率为为2

9、0%。本项目规规划建设设机动车车停车位位8388个，其其中地上上停车位位0个，地地下停车车位8338个。 项目目开工和和竣工交交付使用用时间本项目于于20007年9月开工工建设，共分11期开发发建设。整个建建设项目目计划于于20111年6月全部部建成竣竣工并交交付使用用。 投标标方资格格要求1.在在中华人人民共和和国境内内注册的的具备独独立法人人资格、能在国国内合法法经营和和提供相相应服务务的外资资企业；2.具具有中华华人民共共和国建建设部标标准核发的一一级物业业管理资资质证书书的物业业管理服服务企业业；3.投投标方必必须在广广州市范范围内设设有独立立的分支支机构（具有工工商行政政管理部部门颁

10、发发的营业业执照）；4.本本项目不不接受联联合体投投标。 招标标书的发发放投标单位位应于220100年X 月X日 下午144:000时至177:000时至广广州市体体育西路路1-33号峰源源大厦117楼 广东利利通置业业投资有有限公司司办公室室领取招招标书。 投投标地点点广州市体体育西路路1-33号峰源源大厦117楼 广东利利通置业业投资有有限公司司办公室室。 投投标截止止时间20100年X 月X 日下午午17:00时时前，逾逾期收到到的或不不符合规规定的投投标文件件不接受受。 开开标时间间、地点点1开开标时间间：20010年年X 月X 日上午9:30时时2.开开标地点点：广州州市体育育西路1

11、1-3号号峰源大大厦177楼 广东利利通置业业投资有有限公司司办公室室。 联系系方式招标方：广东利利通置业业投资有有限公司司地 址：广广州市体体育西路路1-33号峰源源大厦117楼邮 编：51106220电 话：0220- 8555869988-8033传 真：020- 85558337888联系人：石弘华华广东利通通置业投投资有限限公司 20010年年 月 日招标项目目要求 物物业管理理内容本物业规规划红线线内房屋屋建筑本本体（含含室外非非机电设设备设施施）的维维修、管管理。本物业规规划红线线内机电电设备设设施（包包括空调调、给排排水、强强弱电、消防、室内外外照明、电梯等等各专业业的整个个系

12、统及及发电机机组、擦擦窗机等等）的运运行管理理、维修修、保养养。本物业规规划红线线内智能能化、综综合布线线系统的的管理和和维护保保养。本物业规规划红线线内所属属其它配配套设施施的管理理和维护护保养。本物业规规划红线线内公共共区域的的清洁卫卫生、石石材护理理、定期期消杀、外墙清清洗、生生活垃圾圾收集及及清运。本物业规规划红线线内绿化化管理，楼内公公共区域域的绿化化及花卉卉摆放、每年重重大节日日庆典（元旦、春节、五一、国庆、中秋、圣诞）的花草草摆放及及节日景景观布置置。本物业规规划红线线内244小时保保安保洁洁及公共共秩序管管理。本物业规规划红线线内交通通、车辆辆行驶和和停放管管理，停停车场收收费

13、管理理。物业相关关档案资资料管理理。本物业的的物业管管理费、停车费费等代收收，代业业主催缴缴本物业业租户租租金。接待、咨咨询服务务与对空空置写字字楼的招招商工作作。业主与中中标企业业在物业业管理委委托合同同中另有有约定的的其它事事项。属于物业业管理的的其它工工作事项项。 物物业管理理总目标标1.依依法、科科学、规规范管理理，达到到细微、周到、真诚、规范的的服务要要求，建建设现代代化、人人性化管管理服务务体系。全面导导入和推推行ISSO90001：20000质量量管理体体系。22.定期（每年至至少一次次）向租租户发放放物业管管理服务务工作征征求意见见书，对对合理的的建议要要及时采采纳、认认真整改

14、改，努力力提高客客户满意意度，确确保租户户满意率率在922以上上。3.加加强与业业主的沟沟通与协协作，自自觉接受受业主的的监督，广泛听听取、接接受业主主的建议议和意见见，支持持和配合合业主发发展业务务，在确确保物业业保值增增值的前前提下，协助业业主提高高物业出出租率。4.规规范和完完善244小时值值班制度度，对业业主和租租户对物物业管理理服务的的报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等等各类情情况的反反馈时间间，在正正常工作作日不超超过半小小时；非非正常工工作时间间不超过过1小时，并视轻轻重缓急急及时处处理，建建立配套套的回访访制度和和记录。5.本本物业各各类标识识统一、规范、完备、科学，无安全全

15、隐患。6.制制定完善善的培训训计划和和考核制制度，切切实提高高员工整整体素质质。 物物业管理理标准基础管理理1）房屋使使用手册册、装饰饰装修管管理规定定等各项项公众制制度完善善。2）按国家家物业管管理示范范项目标标准制订订各项具具体实施施方案，并经业业主同意意。3）健健全各项项管理制制度、各各岗位工工作标准准，并制制定具体体的落实实措施和和考核办办法。4）管管理人员员和专业业技术人人员持证证上岗；员工统统一着装装，配带带标志，工作规规范，作作风谨慎慎。5）充充分应用用计算机机、智能能化设备备等现代代化管理理手段，提高管管理效率率。在收费、财务管管理、会会计核算算、税收收等方面面严格按按有关规规

16、定执行行，每月月向业主主报告物物业管理理服务费费用收支支情况。6）房屋及及其公用用设施设设备档案案资料管管理完善善，分类类成册，查阅方方便。7）建立用用户档案案，查阅阅方便。8）建立244小时值值班制度度，设立立服务电电话，接接受业主主和使用用人对物物业管理理服务报报修、求求助、建建议、问问询、质质疑、投投诉等各各类信息息的收集集和反馈馈，并及及时处理理，有回回访制度度和记录录。9）定定期向用用户发放放物业管管理服务务工作征征求意见见单，对对合理的的建议及及时整改改，满意意率达995%以以上。10）建议并并落实维维修服务务承诺制制度，零零修急修修及时率率达1000%，返修率率不高于于1%，并并

17、有回访访记录。房屋本体体管理与与维修养养护1）项目标标志明晰晰，大堂堂布置合合理、优优雅，与与项目建建筑风格格和使用用功能匹匹配，并并设立必必要的指指引标志志，入驻项目目各单位位名录标标识在大大堂内显显著位置。2）无违反反规划乱乱搭建，无擅自自改变房房屋用途途现象。3）项目外外观完好好、整洁洁；外墙墙建材贴贴面无脱脱落；玻玻璃幕墙墙清洁明明亮、无无破损；无纸张张乱贴、乱涂、乱画和和乱悬挂挂现象。4）室室外招牌牌、广告告牌、霓霓虹灯按按规定设设置，保保持整洁洁统一美美观，无无安全隐隐患或破破损。5）分分体空调调安装位位置统一一，冷凝凝水集中中收集，支架无无锈蚀。6）房房屋装饰饰装修符符合规定定，

18、不得得发生危危及房屋屋结构安安全及拆拆改管线线和损害害他人利利益的现现象。7）定定期进行行房屋主主体查勘勘，监视视项目沉沉降现象象，确保保房屋主主体及公公用设施施安全。8）检检查房屋屋结构，混凝土土结构（柱、梁梁、板）无钢筋筋外露、无裂缝缝，钢结结构件无无锈蚀、无变形形。9）楼楼地面平平整完好好，无空空鼓、无无碎裂、无隆起起、无缺缺棱（角角）无下下沉。10）屋面防防水层完完好，无无裂缝、无渗（漏），隔热层层无毁坏坏。11）天花吊吊顶龙骨骨牢固，天花平平整、无无裂纹、无缺棱棱掉角。12）天窗安安装牢固固、开关关灵活，五金配配件齐全全，门牌牌设置齐齐全、美美观、合合理。13）楼梯扶扶手安装装牢固，

19、油漆色色则均匀匀，表面面平滑不不扎手，无裂纹纹、脱漆漆、无锈锈蚀。公共设备备管理1）综综合要求求制定设备备安全运运行、岗岗位责任任制、定定期巡回回检查、维护保保养、运运行记录录管理、维修档档案等管管理制度度，并严严格执行行。设备及机机房环境境整洁，无杂物物，灰尘尘、无鼠鼠、虫害害发生，机房环环境符合合设备要要求。配备所需需专业技技术人员员，严格格执行操操作规程程。设备良好好，运行行正常，不得有有重大管管理责任任事故。2）供供电系统统（1）保证正正常供电电，限电电、停电电有明确确的审批批权限并并按规定定时间通通知用户户。制定临临时用电电管理措措施与停停电应急急措施，并严格格执行。备用应应急发电电

20、机可随随时起用用。（4）合理轮轮换使用用变压器器，减少少空载损损耗，节节约费用用，延长长使用寿寿命。（5）建立244小时值值班制度度，发生生故障及及时排除除。（6）用电设设备、照照明、指指示、显显示灯要要完好，电气线线路符合合设计、施工技技术要求求，路线线满足负负荷，并并保证用用电安全全，确保保发配电电设备安安全运行行。智能化化系统（1）保证正正常供电电，限电电、停电电有明确确的审批批权限并并按规定定时间通通知用户户。（2）按工作作标准规规定时间间排除故故障，保保证各系系统正常常工作。（3）智能化化设施设设备运行行正常，有记录录并按规规定期限限保存。（4）BA系统统按规范范操作，确保系系统各模

21、模块运行行正常，紧急情情况需要要有应急急处理程程序。（5）闭路监监控系统统，屏幕幕整洁，接线紧紧固，按按钮、旋旋钮正常常，图像像清晰；摄像机机焦距准准确、位位置合理理，云台台控制正正常，录录像保存存完整。（6）可视对对讲系统统，每个个门点出出入控制制正常，信息保保存完整整。（7）防盗报报警系统统，系统统软件、主机工工作正常常，报警警准确及及时，备备件完好好。（8）停车场场收费系系统，系系统及硬硬件完好好。消防系系统（1）消防监监控中心心24小时时值班，消防系系统设施施设备齐齐全、完完好无损损，可随随时启用。（2）消防管管理人员员掌握消消防设施施设备的的使用方方法并能能及时处处理各种种问题。（3

22、）组织开开展消防防法规及及消防知知识的宣宣传教育育，明确确各区域域防火责责任人。（4）订有突突发火灾灾的应急急方案，设立消消防疏散散示意图图，照明明设施、引路标标志完好好，紧急急疏散通通道畅通通。（5）无火灾灾安全隐隐患。系统须须由有资资质单位位进行维维修保养养。（6）定期检检查和试试验FAAS自动动报警系系统，确确保系统统运行正正常。（7）定期检检查和测测试各种种消防设设备，确确定各阀阀门、指指示灯、仪器仪仪表指示示符合规规定，各各设备运运行正常常。（8）定期对对备用UUPS电电源进行行自动切切换试验验。（9）检查和和测试火火灾事故故广播、气体灭灭火系统统，确保保系统完完好。 电梯梯系统（1

23、）消防监监控中心心24小时时值班，消防系系统设施施设备齐齐全、完完好无损损，可随随时起用用。（2）电梯准准用证、年检合合格证、维修保保养合同同完备。（3）电梯按按规定或或约定时时间运行行，安全全设施齐齐全，通通风、照照明及附附属设施施完好。（4）轿箱、井道、机房保保持清洁洁。（5）电梯由由专业队队伍维修修保养，维修、保养人人员持证证上岗。（6）运行出出现故障障后，维维修人员员应在规规定时间间内到场场维修。（7）运行出出现险情情后，应应有排除除险情的的应急处处理措施施。 给排排水系统统（1）完善项项目用水水、供水水、排水水管理制制度，安安排合理理的用水水和节水水计划。（2）设备、阀门、管道工工作

24、正常常，无跑跑、冒、滴、漏漏。（3）按规定定对二次次供水蓄蓄水池设设施设备备进行清清洁、消消毒；二二次供水水卫生许许可证、税制化化验单、操作人人员健康康合格证证齐全；水池、水箱清清洁卫生生，无二二次污染染。（4）高压水水泵、水水池、水水箱有严严格的管管理措施施，水池池、水箱箱周围无无污染隐隐患。（5）泵房有有管理规规定和操操作维修修规程。（6）排水系系统通畅畅，汛期期道路无无积水，地下室室、车库库、设备备房无积积水、浸浸泡发生生。（7）遇有事事故，维维修人员员在规定定时间内内进行抢抢修，无无大面积积跑水、泛水、长时间间停水现现象。（8）制定事事故应急急处理方方案。 空调调系统（1）中央空空调系

25、统统运行正正常，水水塔运行行正常且且噪音不不超标，无严重重滴漏水水现象。（2）中央空空调系统统出现运运行故障障后，维维修人员员在规定定时间内内到达现现场维修修。（3）制定中中央空调调发生故故障应急急处理方方案。（4）按规定定监控冷冷冻主机机运行状状态，保保存好运运行记录录，各项项运行指指标正常常。（5）水泵运运转无异异声、无无震动，温升正正常。（6）冷却塔塔内无杂杂物、水水位正常常，风机机皮带松松紧合适适。（7）新风机机组运行行无异声声、无震震动，各各紧固件件无松动动，皮带带松紧合合适。（8）风机盘盘管无积积水、滤滤网保持持清洁。（9）各设备备表面整整洁，无无浮尘、脱落漆漆、锈蚀蚀等。 共享享

26、设施管管理（1）共享配配套服务务设施完完好，无无随意改改变用途途。（2）共享管管线统一一下地或或入公共共管理，无架空空管线，无碍观观瞻。（3）道路、楼道、大堂等等公共照照明完好好。（4）项目范范围内的的道路通通畅，路路面平坦坦。保安及车车辆管理理 项目目基本实实行半封封闭式管管理。2）有专业业保安队队伍，实实行244小时值值班及巡巡逻制度度；保安安人员熟熟悉项目目的环境境，文明明执勤、训练有有素、语语言规范范、认真真负责。3）结合项项目特点点，制定定安全防防范措施施，建立立和完善善各种安安全应急急和管理理制度。4）进出项项目各种种车辆管管理有序序，无堵堵塞交通通现象，不影响响行人通通行。5）项

27、目外外停车有有专人疏疏导，管管理有序序，排列列整齐。6）室内停停车场管管理严格格，出入入资料有有记录，按规定定放行。7）非机动动车辆有有集中停停放场地地，管理理制度落落实，停停放整齐齐，场地地整洁。8）危机人人身安全全处设有有明显标标志和防防范措施施。9）建立三三级防火火责任制制度和消消防工作作领导小小组。10）建立健健全安全全日、周周、月、季、年年检制度度，确保保项目安安全。11）建立义义务消防防队，定定期进行行消防演演习，提提高防火火自救能能力。环境卫生生管理1）环卫设设备完备备，设有有垃圾箱箱、垃圾圾中转站站。2）清洁卫卫生实行行责任制制，有专专职的清清洁人员员和明确确的责任任范围，实行

28、标标准化224小时时保洁。3）公共清清洁人员员着装应应整洁，形象好好，适合合高端办办公环境境需要。4）垃圾日日产日清清，定期期进行卫卫生消毒毒灭杀。5）项目共共享部位位共享设设施设备备无蚁害害。6）项目共共享部位位保持清清洁，无无乱贴、乱画，无擅自自占用和和堆放杂杂物现象象；楼梯梯扶栏、天台公公共玻璃璃窗等保保持洁净净；项目目内共享享场地无无纸屑、烟头等等废弃物物。7）餐饮场场地管理理有序，符合卫卫生标准准；无乱乱设摊点点、广告告牌和乱乱贴、乱乱画现象象。8）项目内内排烟、排污、噪音等等符合国国家环保保标准，外墙无无污染。9）大理石石面应进进行晶面面处理等等养护技技术，确确保石材材表面光光洁、

29、明明亮、无无污迹。10）大理石石墙面无无灰尘、污迹，用纸巾巾擦试550CMM无明显显灰尘；其它墙墙面无污污迹，目目视无明明显灰尘尘。11）电梯轿轿厢须用用清洁剂剂擦拭，上蜡，保持清清洁、光光亮、无无手印、无污迹迹。12）垃圾箱箱（篓、桶）外表干干净、无无臭味、无积水水，垃圾圾不能超超过该容容器的22/3；烟灰缸缸保持清清洁、无无污渍，烟蒂不不得超过过3个。13）卫生间间地、台台面无积积水、无无污渍、无杂物物、无灰灰尘，金金属、玻玻璃光亮亮，无水水迹、无无灰尘、无锈斑斑，保持持空气清清新。14）地毯保保持干净净、整洁洁，无破破损、无无污渍、无变形形。15）垃圾房房按规定定喷药消消杀，防止蚊蚊虫滋

30、生生、不产产生异味味。16）玻璃幕幕墙进行行定期清清洗（每每年3次），保持玻玻璃清洁洁明亮、无垃圾圾灰尘堆堆积。绿化花卉卉管理1）花花草树木木长势良良好，修修剪整齐齐美观，无病虫虫害，无无折损现现象，无无斑秃。2）室室外植物物，造型型美观、无枯枝枝黄叶，土壤不不板结、无杂草草。3）室室内景观观植物长长势良好好、健康康、造型型美观，枝叶无无灰尘、无枯枝枝黄叶。4）花花卉长势势健康、色泽艳艳丽、无无病虫害害、无枯枯枝黄叶叶。精神文明明建设1）加加强宣传传，使用用户能自自觉维护护公众利利益，遵遵守项目目的各项项管理规规定。2）适适当开展展健康向向上的活活动，增增强业主主、管理理公司、租户之之间的沟沟

31、通、建建设和谐谐办公商商务环境境。接待、咨咨询服务务与对空空置写字字楼的招招商管理理1）设设立244小时服服务热线线，接待待客户咨咨询、投投诉、报报修等。2）以以多种方方式与客客户进行行沟通，接待客客户的咨咨询，投投诉以及及求助；对重要要客户提提出个性性化特色色接待工工作方案案，并实实施相关关接待工工作。3）向向业主提提出行之之有效的的招商建建议并协协助执行行，对空空置的写写字楼进进行相关关招商以以及客户户跟进工工作。管理效益益1）物物业管理理服务费费用收缴缴率988%以上上。2）提提供方便便用户的的特约服服务。3）合合理安排排、严格格控制开开支，实实现物业业的保值值增值，为用户户提供一一个优

32、良良办公商商务环境境。 有关关说明和和要求1.合合约期限限自合同同签订之之日至项项目竣工工正常运运行后的的2个自然然年度。合约前前期物业业未交付付使用期期间，承承包商须须提供前前期管理理服务，物业交交付使用用后，以以全委托托的方式式提供物物业管理理服务。若乙方方在本服服务管理理期完全全满足招招标文件件的要求求和投标标文件的的承诺，在同等等条件下下，具有有本服务务合同下下一年度度的签约约优先权权。2.根根据有关关法规条条例的规规定，本本项目的的物业管管理处必必须设立立财务专专用账户户；按有有关法规规条例和和招标文文件收费费标准的的规定收收支物业业管理费费，独立立核算，接受业业主监督督，帐务务具体

33、管管理办法法由招标标方和中中标方在在物业管管理合同同约定。3.中中标方应应在每月月10日前前向招标标方交付付所代收收的物业业管理费费，中标标方代收收的物业业管理费费经招标标方核算算后，抵抵扣招标标方应向向中标方方支付的的物业管管理费，多出部部分归招招标方所所有，不不足部分分由招标标方补给给中标方方。4.物物业管理理处须于于每年111月份份提交下下一个年年度的财财务预算算，经招招标方批批准后执执行。原原则上费费用开支支不能超超过预算算，对不不可预见见开支应应报招标标方审批批。5.本本项目的的物业管管理费使使用范围围：1）管管理服务务人员的的工资、社会保保险和按按规定提提取得福福利费等等；2）物物

34、业公用用部位、公有设设施设备备的日常常运作、维护费费用；3）物物业管理理区域清清洁卫生生费用（含公共共卫生间间厕纸、洗手液液等物料料）；4）消消杀及除除四害费费用；5）物物业管理理区域绿绿化养护护费用（含节日日花卉摆摆设）；6）物物业管理理区域秩秩序维护护费用；7）行行政办公公费用；8）物物业管理理企业固固定资产产折旧费费用；9）物物业公用用部位、共享设设施设备备及公众众责任保保险费用用，包括括：财产一一切保险险（含玻玻璃破碎碎）、公公众责任任保险、停车场场责任保保险、机机器损坏坏保险等等；10）公用部部位水电电费；11）法定税费费；12）物业管管理酬金金；13）经招标标方同意意的其它它费用及

35、及不可预预见费用用。投标方须须知 总则则说明1.适适用范围围1）本招标标文件仅仅适用于于本项目目的物业业管理服服务。2.定定义1）招标方方：第一一部分所所指的组组织本次次招标的的招标机机构。2）投标方方：向招招标方提提交投标标文件的的物业管管理企业业。3）评标委委员会：评标委委员会是是依照中华人人民共和和国招投投标法等法规规组建的的专门负负责本次次招标的的评标工工作的临临时性机机构。4）日期：指公历历日。5）招标文文件：指指由招标标方发出出的本招招标文件件，包括括全部章章节和附附件。6）投标文文件：指指投标方方根据本本招标文文件向招招标方提提交的全全部文件件。7）服务：指符合合本招标标文件要要

36、求的物物业管理理服务。8）合同：指由本本次招标标所产生生的合同同或合约约文件。9）招标文文件中的的标题或或题名仅仅起引导导作用，而不应应视为对对招标文文件内容容的理解解和解释释。10）招标文文件中所所规定的的“书面形形式”，是指指任何手手写的、打印的的或印刷刷的通讯讯，包括括电报和和传真发发送。3.投投标费用用1）无论投投标过程程中的做做法和结结果如何何，投标标方自行行承担所所有与参参加投标标有关的的全部费费用。 招标标文件1.招招标文件件的构成成1）要要求提供供的服务务、招标标过程、合同条条件在招招标文件件中均有有说明。招标文文件包括括：第一篇投标邀邀请第二篇招标项项目要求求第三篇投标方方须

37、知第四篇其它事事项第五篇物业管管理服务务合同格格式第六篇投标文文件格式式2）投投标方应应审阅招招标文件件中所有有须知、格式、条款和和规格。投标方方未按招招标文件件要求提提供全部部资料或或提交的的投标文文件未对对招标文文件作出出实质性性响应，那么投投标方将将承担其其风险并并有可能能导致投投标文件件被拒绝绝。2.招招标文件件的澄清清本招标文文件如有有疑问，请于 年 月月 日112:000（北北京时间间）前将将问题按按投标邀邀请书中中载明的的邮政地地址以书书面函件件形式（加盖投投标方法法人公章章）交至至招标方方，超出出上述截截止时间间提出的的任何疑疑问，招招标方可可不予答答复。所所有问题题将于 年

38、月月 日日17:00（北京时时间）前前，将不不标明查查询来源源的书面面答疑文文件发至至已购买买招标文文件的每每一投标标方。答答疑文件件为招标标文件的的组成部部分。3.招招标文件件的修改改1）在投标标截止日日期前任任何时候候，无论论何故，招标方方可主动动地或在在答复投投标方提提出澄清清的问题题时对招招标文件件进行修修改。2）招招标文件件的修改改将以书书面函件件形式通通知所有有投标方方，并对对其具有有约束力力。对方方应立即即以书面面函件的的形式确确认已收收到该修修改。3）为为使投标标方在准准备投标标文件时时有合理理的时间间考虑招招标文件件的修改改，招标标方可酌酌情推迟迟本项目目投标截截止日期期。招

39、标标方在招招标文件件要求提提交投标标文件的的截止时时间三日日前，将将变更时时间书面面通知所所有招标标文件收收受人。 投标标文件的的编写1.投投标语言言及度量量衡单位位1）投投标方的的投标文文件以及及投标方方与招标标方就有有关投标标的所有有往来函函电均应应使用中中文。2）投投标文件件使用的的度量衡衡单位采采用中华华人民共共和国法法定计量量单位。2.投投标文件件的格式式1）投投标方必必须按招招标文件件的现定定及格式式要求准准确、完完整地填填写和提提供资料料，并保保证所提提供的全全部资料料的真实实性。3.投投标文件件的组成成投标方编编写的投投标文件件应包括括但不限限于下列列部分：1）经经济部分分（1

40、）投标报报价表；（2）分类报报价明细细表；（3）物业管管理费预预算编制制要求：序号标题内容要求求1编制说明明投标方认认为需要要说明的的与编制制原则相相关的事事项。对总报价价的简单单分析。2物业管理理费物业管理理费预算算汇总表表。2.1人工费用用可包括：支付全全体职工工的劳动动报酬、福利、培训及及按国家家规定缴缴纳的各各种社会会保险等等。需按组织织机构排排序逐项项列出。所有岗位位、人数数应与组组织机构构中岗位位、人数数对应。2.2行政费用用可包括员员工服装装费、文文具用品品费、电话话费、接接待费、办公设设备维护护以及行行政管理理方案中中所涉及及的物料料消耗费费用等。2.3工程费用用可包括建建筑、

41、设设备、设设施管理理方案中中所涉及及的维护护、保养养及物料料工具消消耗费用用等。2.4保安费用用可包括保保安管理理方案中中所涉及及的行政政管理及及物料消消耗费用用等。2.5环境费用用可包括环环境绿化化、保洁洁管理方方案中所所涉及的的人员费费用及物物料消耗耗费用等等。2.6服务费用用可包括服服务管理理方案中中所涉及及的物料料消耗费费用等。2.7外包费用用国家强制制检测的的收费内内容；委委托第三三方提供供服务的的项目所所产生的的费用等等。2.8保险费用用法规规定定要求为为物业公公用部位位、共享享设施设设备及公公众责任任所购买买的保险险费用。2.9其它费用用其它需要要列明的的费用。（4）开办费费编制

42、要要求：序号标题内容要求求1编制说明明投标方认认为需要要说明的的与编制制原则相相关的事事项。对总报价价的简单单分析。2开办费开办费预预算汇总总表。2.1办公设备备可包括办办公电脑脑、物业业管理软软件、电电脑局域域网、打打印机、复印机机、传真真机、扫扫描仪、投影机机、相机机、员工工更衣柜柜、办公公桌椅、档案资资料柜、保险柜柜、白板板、卡钟钟、电话话机、文文具等2.2办公室装装修可包括室室内间隔隔、规章章/规程程装裱等等2.3安全设备备可包括对对讲机、手电筒筒、应急急药箱、消防阻阻燃安全全绳、消消防用具具、防毒毒自救面面具、反反光路障障、铁马马围栏作作业警示示牌等2.4员工装备备可包括客客服、工工

43、程、保保安、行行政等人人员制服服的订做做、雨衣衣、雨伞伞、水鞋鞋、绝缘缘鞋、荧荧光交通通衣等2.5工程维修修工具可包括电电焊机、吸水吸吸尘器、风速仪仪、红外外测温仪仪、电钻钻、电锯锯、万用用表、冲冲击钻、电工刀刀、工具具袋、维维修材料料、潜水水泵等2.6清洁绿化化支出可包括不不锈钢垃垃圾箱、外围垃垃圾箱、地毯、大垃圾圾桶、清清洁开荒荒费、伞伞袋机2.7员工费用用可包括员员工招聘聘费用、员工工工资、各各种福利利费用、员工上上岗前培培训费用用等2.8保险费用用可包括财财产一切切险、公公众责任任险、停停车场责责任险等等2.9资料印刷刷可包括员员工手册册、商户户手册、装修指指南、工工作表格格等2.10

44、0其它不可可预见费费用其它需要要列明的的费用2）商商务技术术部分（1）投标函函（盖公公章）；（2）法定代代表人证证明书（或授权权书）（盖公章章）；资格证证明文件件（复印印件，盖盖公章）：营业执照照副本国税、地地税登记记证副本本物业管理理资质证证书国际认证证机构认认证（4）投标人人基本情情况；（5）公司注注册资金金；（6）对物业业管理内内容、目目标和标标准的响应程程度文件件；（7）物业管管理服务务总体模模式与配配套措施施；（8）驻场服服务机构构设立方方案、运运作流程程；（9）驻场总总经理人人选及资资质经验验和主管管人员任任职标准准；（10）公司本本部支持持本项目目的主要要管理人人员资质质和经验验

45、；（11）管理规规章制度度；（12）服务计计划和实实施方案案（包括括但不限限于清洁洁、保安安、工程程、绿化化、商务务、行政政等服务务）；（13）投标人人近3年年来在广广东省境境内的写写字楼物物业管理理服务业业绩表（要求提提供合同同中具备备项目名名称、合合同有效效期及双双方签章章页作为为附件）。其中，目前仍仍在提供供管理服服务的单单体面积积超100平方米米的写字字楼项目目需单列列；（14）企业220077年和220088年的财财务报表表，以及及会计师师事务所所出具的的审计报报告复印印件；（15）投标方方认为有有必要说说明的其其它资料料。 投投标报价价1.本本项目投投标文件件报价包包括三大大部分，

46、分别为为写字楼楼管理费收费标标准测算报价价、开办办费预算算报价以以及物业业管理酬酬金报价价：1）写写字楼管管理费收收费标准准，以元元/月为单单位进行行报价，需提供供详细测测算依据据；2）物物业管理理酬金报报价，以以自合同同签订之之日至项项目竣工工正常运运行后的的2个自自然年度度作为周周期，并并以万元元/月为为单位进进行报价价；3）物物业管理理开办费费预算报报价，以以万元为为单位进进行报价价。2.报报价仅限限用人民民币填报报，报价均均包含各各报价需需提供详详细计算算依据。3.报报价包含含履行合合同所有有相关服服务所需需的服务务费用报报价均包包含所有有的税费费。 投投标文件件的份数数和签署署1.投

47、投标文件件分为正正本1份份、副本本5份、相应的的电子文文件1份份（光盘盘，WOORD格格式），并明确确写明“正本”“副本本”。正正本和副副本如有有不一致致之处，以正本本为准。2.投投标文件件须打印印并由投投标方法法定代表表人签署署和加盖盖公章。3.电电报、电电话、传传真形式式的投标标概不接接受。 投投标文件件递交的的要求和和无效1.投投标文件件的密封封投标方应应将投标标文件密密封，并并标明投投标方的的名称、地址、投标项项目名称称及正本本或副本本。2.投投标文件件的修改改和撤销销1）投投标方在在投标截截止时间间之前可可书面通通知招标标方补充充修改或或撤回已已提交的的投标文文件。经经补充修修改的内

48、内容为投投标文件件的组成成部分。投标方方在投标标截止时时间之后后送达的的补充或或者修改改的内容容无效。2）投投标方对对投标文文件修改改或补充充的书面面材料应应按招标标文件的的规定进进行编写写、密封封、标注注和递交交，并注注明“修修改或补补充投标标文件”字样。3.投投标文件件有下列列情形之之一的，投标文文件无效效：1）未未密封的的；2）未未加盖投投标单位位法定代代表人与与投标单单位印章章的；3）未未能按照照招标文文件要求求编制的的；4）逾逾期送达达的；5）附附有招标标方不能能接受条条件的。 开开标和评评标1.开开标的方方法与程程序1）招招标方在在约定的的时间和和地点公公开开标标，开标标由招标标方

49、主持持，投标标方代表表参加。2）开开标时，招标方方对投标标文件的的密封情情况进行行当众核核验，经经确认无无误后，由招标标工作人人员当众众拆封，宣读投投标方名名称、投投标价格格和投标标文件的的其它主主要内容容。2.评评委组成成根据广州州市相关关规定，本次利利通广场场前期物物业管理理服务公公司招标标的评标标评委组组成为：招标方方指派11人，由由招标方方从市物物业管理理评标专专家名册册中采取取随机抽抽取的方方式确定定物业管管理专家家成员22人，由由街道、居委会会各派11人。3.评标会会议程安安排时间内容8:3009:30接收投标标文件，陈述顺顺序抽签签。9:300100:000会议开始始，主持持人介

50、绍绍本次招招标的情情况、评评标评分分标准及及细则等等，推选选主任，评委熟熟悉评审审办法。10:000110:220投标方确确认投标标文件的的密封是是否完好好，拆封封所有投投标方的的投标文文件，宣宣读投标标方的报报价，对对投标方方进行符符合性审审查及经经济评分分。10:220110:440第一陈述述人陈述述投标文文件相关关内容，评委进进行技术术商务评评分。11:000111:220第二陈述述人陈述述投标文文件相关关内容，评委进进行技术术商务评评分。11:220111:440第三陈述述人陈述述投标文文件相关关内容，评委进进行技术术商务评评分。11：440112:000第四陈述述人陈述述投标文文件相

51、关关内容，评委进进行技术术商务评评分。12:000112:220汇总经济济评分和和技术商商务评分分，得出出各投标标方总分分。12:220112:330评委在评评审报告告上签字字，评审审结束。4.评评标指标标及分值值设置。本次评评标采用用综合评评分方法法。评表表以招标标文件规规定的条条件为依依据，评评分比重重如下：评分项目目商务技术术评分经济评分分权重60%40%5.评评标标准准和评标标办法1）商商务技术术标评定定（满分分60分分）序号项 目目分值1对物业管管理内容容、总目目标和标标准的响响应程度度102物业管理理服务总总体模式式与配套套措施53驻场服务务机构设设立方案案、运作作流程104公司本

52、部部及驻场场管理服服务人员员的配置置方案105各项管理理规章制制度56各项服务务计划和和实施方方案107企业综合合实力102）经经济标评评定（满满分400分）经济标满满分为440分；其中，写字楼楼管理费费收费标标准报价价满分110分，物业管管理酬金金报价满满分20分，开办费费预算报报价满分分10分分。综合评分分的计算算 综合评评分 = 商务务技术评评分 经济评评分将综合评评分由高高到低顺顺序排列列，得分分相同的的，按投投标报价价由低到到高顺序序排列；得分且且投标报报价相同同的，按按服务指指标优劣劣顺序排排列。 中中标方的的确定及及物业服服务合同同的签订订1.中中标方的的确定1）招招标方在在评标

53、会会后100日内确确定中标标方。2）招招标方在在确定中中标方之之日起33日内以以书面形形式向中中标方发发出中标标通知书书。中标标通知书书一经发发出即发发生法律律效力。3）招招标方在在向中标标方发出出中标通通知书的的同时，将中标标结果通通知所有有未中标标的投标标方。2.物物业管理理服务合合同的签签订1）中中标方按按中标通通知书指指定的时时间、地地点与招招标方参参照物业业管理主主管部门门制定的的示范文文本格式式签订物物业服务务合同。2）招招标文件件、中标标通知书书、中标标方的投投标文件件及其澄澄清文件件，均为为签订物物业服务务合同的的依据。3.履履约保证证金1）中中标方在在与招标标方签订订合同时时

54、，应按按照合同同条款的的规定，向招标标方（买买方）提提交履约约保证金金（合同同总价的的2%），其格格式为招招标文件件中所提提供的或或其它招招标方（买方）接受的的格式。2）在在合同有有效期内内，若中中标方没没有违约约行为，其履约约保证金金在合同同期满后后10个个工作日日内由招招标方无无息退还还。其它事项项一投标方方请认真真审阅招招标文件件中的各各项要求求，对投投标价格格及承诺诺慎重填填报。如如投标方方编制的的投标文文件不能能响应和和满足本本招标文文件的各各项要求求，责任任有投标标方自负负，其投投标文件件将被招招标方拒拒绝、被被视为无无效投标标文件或或按项扣扣分。二对恶意意投标、中标后后不按合合同

55、要求求提供服服务的投投标方，招标方方保留通通报批评评、索赔赔、罚款款和停止止管理资资格的权权利。三不论投投标结果果如何，投标方方的投标标文件均均不退还还，且不不对未中中标单位位作任何何解释。投标方方在投标标过程中中产生的的一切费费用，不不管投标标结果如如何，均均由投标标方承担担。四投标方方应表明明对招标标方在投投标邀请请书、招招标文件件中所提提出的规规定和要要求表示示理解；应表明明投标文文件连同同招标方方的中标标通知书书均具有有法律约约束力；应表明明投标报报价的有有效期自自投标截截止日后后60天天内有效效。 物业管理理服务合合同参考考格式一定定义1.业业主或称称甲方：2承承包商或或称乙方方：经

56、招招标程序序成功被被委任的的中标方方二整体工工作及变变动1承包商商须按照照工作服服务范围围及合约约特殊条条款按业业主要求求完成合合约规定定的工作作，直至至业主表表示满意意为止。2.业主可可在合约约期间的的任何时时间以书书面直接接通知承承包商更更改、修修正、删删除、补补充或其其它方面面变更任任何工作作，以及及/或者者改变合合约期；而在适适用情况况下，承承包商应应执行上上述的变变动及受受到同样样的条款款束缚，有如上上述的变变动已规规定在工工作服务务范围内内。3因产生生变动而而使合约约价格上上升或扣扣减，此此差异在在适用情情况下将将根据工工作项目目报价表表所述的的比率决决定。若若当上述述工作项项目报

57、价价表并没没有包含含比率时时、或情情况不适适用时，在取得得业主书书面同意意情况下下，此差差异应以以当时视视为合理理的金额额为准。三转让1若若没有业业主书面面同意，承包商商不得将将合约、或任何何部份的的股份、或其中中的利益益转让。承包商商应亲自自履行合合约。四.。工作质质素1承承包商应应按照工工作服务务范围规规定，及及按提供供予承包包商的任任何绘图图及明细细项目所所有条款款及条文文，完成成工作。2依照工工作服务务范围提提及所有有用于以以完成永永久工作作的物料料，须是是新物料料，品牌牌及类型型须由业业主预先先批准。五检验、验收及及监督1承承包商须须于提供供服务期期间由总总办事处处提供一一名具有有有

58、关的的工作经经验及能能胜任工工作的总总监，此此总监须须具权力力接受及及执行由由业主发发出的命命令。2所所有合约约指定的的工作服服务将定定期接受受查检，除非由由业主定定期签发发满意纸纸，证明明承包商商已按照照工作服服务范围围内的严严格规定定执行及及完成工工作，否否则将不不会视为为已满意意验收承承包商的的服务。六拒收1在在不影响响业主任任何法定定权利下下，业主主可拒收收任何未未能严格格符合工工作服务务范围内内的所有有或部份份工作。2承承包商接接获业主主书面通通知，表表示拒收收任何工工作后，须于二二十四小小时内作作出必要要的更正正行动，改正上上述部份份工作或或部份被被拒收的的工作。七安全、健康及及环

59、境保保护1承包商商须遵守守所有法法例及法法定的安安全及健健康规例例及守则则，以及及应指导导其职员员同样遵遵守之。承包商商亦应符符合业主主的安全全管理系系统的要要求。2承包商商须遵守守所有法法例及法法定的环环境保护护要求。同时，在重要要防污方方面，承承包商应应符合业业主的环环境保护护管理系系统；以以及在改改善环境境任务不不断努力力。八付款须须知1在在物业建建成及交交付使用用前，承承包商应应向业主主或按业业主指示示提交缴缴费通知知书，以以及符合合下列要要求；1）缴缴费通知知书应具具有详细细合约编编号、缴缴款细节节、费用用及总额额。2）缴缴费通知知书应送送达业主主指定的的合约经经理或按按业主指指示的

60、方方式送达达。在物业建建成及交交付使用用后，承承包商须须按业主主指示制制定每年年的人手手安排及及收支预预算，经经业主书书面批核核有关预预算后，除有其其它合约约条款要要求外，承包商商可根据据每月之之预算开开支从管管理费内内支付有有关的物物业管理理开支。但业主主仍会不不时检讨讨承包商商的服务务标准是是否满意意及达到到合约要要求，以以决定是是否需要要扣除承承包商的的服务酬酬金。九违约责责任1若若承包商商没有履履行或严严重违反反本合约约规定的的条款，并且在在业主给给予书面面提醒后后一个月月内，既既没有合合理解释释又没有有采取适适当的补补救工作作，则业业主有权权以两个个月书面面通知承承包商终终止本合合约