关于沈阳市房地产价格的实地调查报告1

1、关于沈阳市房地产价格的实地调查报告 管管理学院院关于沈阳阳市房地地产价格格的实地地调查报报告前期准备备工作房地产调调查报告告的调查查研究目目的：调查沈阳阳市房地地产市场场价格现现状;预测沈阳阳房市未未来发展展趋势;了解沈阳阳当地居居民对沈沈阳房价价看法;房地产调调查报告告的调查查对象：沈阳市内内5个房房地产局局；沈阳市330家大大小房产产企业；沈阳售楼楼中心；沈阳市1125位位市民；房地产调调查报告告的调查查方法：观察分析析法；资料分析析法；房地产调调查报告告的资料料来源：实地走访访调查；互联网权权威网站站；报纸； 5. 房地产产调查报报告的调调查团队队成员： 宋宋幕 邹丽丽娜 王天娇娇 张曦

2、元元 陈俊楠楠 吴天晴晴 林林则男 宁世迪迪 王天亮亮 白振铨铨 关粤粤天 路路林翰 胡靖娟娟 于婷 孙泳泳 6调调查形式式：先小小组后集集体，分分工合作作7.房地地产调查查报告的的调查背背景：上世纪990年代代以来，我国房房地产业业发展迅迅速，成成为国民民经济新新的增长长点。如如今已经经成为了了房地产产是中国国经济的的支柱产产业。“十一五五”规划目目标的实实现，离离不开房房地产的的发展。被房地地产带动动的产业业多达550多个个，特别别是在国国民经济济中举足足轻重的的钢铁产产业，有有色金属属产业、建材产产业、水水泥产业业、玻璃璃产业，家具产产业等都都与房地地产的发发展息息息相关。如果房房地产业

3、业受挫，与此相相关的550多个个产业都都会受到到抑制或或衰减。因此，从经济济大局考考虑，我我们必须须重视和和关注房房地产的的发展。这种做做法就从从我们身身边开始始，因此此我们对对沈阳的的房地产产作了调调查报告告。本文在分分析沈阳阳房地产产市场发发展现状状的基础础上，还还收集分分析了各各种政策策对沈阳阳房地产产的影响响以及业业内人士士对沈阳阳房地产产的看法法，并针针对当前前的沈阳阳房地产产市场中中存在的的问题提提出了进进一步治治理的政政策建议议。文章章的最后后对沈阳阳房地产产市场发发展的未未来进行行了展望望，只要要我们能能够充分分认识发发展过程程中潜在在的危机机，及时时治理不不良现象象，并尽尽快

4、完善善相关的的法律法法规和税税制政策策，沈阳阳房地产产业就可可以实现现健康平平稳的发发展。二沈阳阳20006220100年房价价对比及及分析一、沈阳阳房价的的基本回回顾沈阳市市近年来来的房价价近年来随随国家住住房政策策的不断断调整，房地产产业的迅迅猛发展展,民生生活水平平的不断断提高以以及住房房消费观观念的不不断变化化，我国国房价呈呈整体上上升趋势势，如北北京，上上海沈阳等等地区房房价上涨涨由为突突出。沈沈阳为例例，沈阳阳市商品品房价格格在近年年来稳步步上升的的基础上上，20005年年商品房房及商品品住房的的平均价价格分别别为31110.5元/平方米米、29987.8元/平方米米（统计计数据）

5、或者333322.9元元/平方方米、331100.1元元/平方方米（合合同备案案数据）。 20006年年的沈阳阳房价（1）新新建商品品房价格格20066年，沈沈阳市商商品房的的销预售售价格为为34220元/平方米米，比去去年同期期增长22.611%；商商品住宅宅的销预预售价格格为32222元元/平方方米，同同比增长长3.660%。具体参参见表11、表22。表1 沈沈阳市220066年商品品房销售售价格分分析表 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-122月平均均价格(元元/)37466356553398832422337773565532911352993405534833

6、349993568834200环比增长长(%)4.3-4.88-4.77-4.664.25.6-7.777.2-3.552.30.52-同比增长长(%)3.4-4.22-0.44-4.88-0.662.611表2 沈沈阳市220066年商品品住宅销销售价格格分析表表 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-122月平均均价格(元元/)30666309113005531788316333379931766323333264432755329773384432222环比增长长(%)4.80.833-2.885.8-0.556.8-6.001.

7、8-同比增长长(%)2.71.32-7.115.773.6存量房价价格20066年，沈沈阳市市市存量房房平均价价格为每每平方米米21990元，同比上上升3.29%；其中中存量住住宅平均均每平方方米21161元元，同比比上升55.922%。具具体参见见表3、表4。表3 沈沈阳市220066年存量量房销售售价格分分析表 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-122月平均均价格(元元/)20355242222194420511217882211120788209222093322411234112463321900环比增长

8、长(%)-4.3319.11-9.44-6.556.21.5-6.000.70.08-同比增长长(%)-6.3319.772.093.299表4 沈沈阳市220066年存量量住宅销销售价格格分析表表 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-122月平均均价格(元元/)20999217002271119244222552178820822203992077722899214332161121611环比增长长(%)-15.315.77-2.11-4.44-2.111.910.22-6.4

9、40.8-同比增长长(%)-1.556.86.2-1.004.93.613.6663.15.9223.房房地产指指数20066年的11111月份，沈阳市市房屋销销售价格格指数1106.6点；其中，商品房房销售价价格指数数1066.7点点，商品品住宅销销售价格格指数1106.8点，二手房房销售价价格指数数1066.4点点，二手手住宅销销售价格格指数1106.1点。4.典型型住宅价价格指数数20066年122月，沈沈阳市典型住住宅价格格指数为10060点点，比基基期上涨涨6%，比上月月增长33.5%（主要要原因是是新增样样本项目目中多是是中等或或低价位位商品住住宅，由由此拉动动

10、整个典典指向下下浮动；但每个个样本同同比均处处于略有有增长状状态）；典型商商用物业业价格指指数10004点点，与基基期持平平；典型型别墅价价格指数数11992点，比上月月增长33.5%二、当前前沈阳房房地产价价格的基基本分析析1新建建商品房房价格按房产局局合同备备案数据据，今年年1-22月，沈沈阳全市市商品房房销预售售均价为为35005元/平方米米，同比比下降11.066%；其其中，商商品住宅宅的销预预售均价价为32231元元/平方方米，同同比增长长1.33%。2存量量房价格格20077年12月份份，沈阳阳市存量量房的均均价为222000元/平平方米，同比下下降0.13%；其中中，存量量住宅的

11、的均价为为21991元/平方米米，同比比增长22.911%。3.房地地产销售售价格指指数据统计局局数据，20007年112月月份，沈沈阳市房房屋销售售价格指指数1007.00点，其其中新建建商品房房销售价价格指数数1088.6点点，二手手房销售售价格指指数1005.22点。4.典型型住宅价价格指数数20077年2月月份沈阳阳市典典型住宅宅价格指指数为为10997点，比基期期上涨99.7%，与上上月持平平；典型型商用物物业价格格指数110055点，与与基期持持平；典典型别墅墅价格指指数11186点点，比上上月下降降3%。三、关于于沈阳房房价的基基本评价价沈阳房房价始终终处于合合理发展展空间自上世

12、纪纪八十年年代以来来，沈阳阳商品房房价格的的总体走走势是平平稳攀升升，没有有发生异异常、持持续的大大起大落落现象。这种态态势既有有利于广广大居民民的住房房消费，也有利利于对于于房地产产的投资资，适合合人们购购房企盼盼增值的的心理需需求，处处于兼顾顾住房消消费与投投资的最最佳状态态。沈阳商商品房价价格一直直保持在在全国大大中城市市的中等等水平20055年、220066年全国国部分城城市（副副省级城城市及直直辖市）的平均均商品房房价格，以及今今年12月全全国部分分城市的的房地产产价格指指数，分分别如表表5、表表6和表表7所列列。表5： 20005年副副省级城城市及直直辖市商商品房销销售情况况汇总表

13、表城市名称称销售面积积(万平平方米)销售金额额(亿元元)均价(元元/平方方米)副省级城城市沈 阳阳960.6320.133333大 连连424 172.8 40766.5长 春春217.848.6622311哈尔滨513.6 138.7 27000南 京京916 439.6848000 杭 州州609.77 376.161677.4 宁 波波466.5 2041143755 厦 门门319.49 136.4 42688 济 南南（1-10）186.02 54.446 29333 青 岛岛730 228.7 31333 武 汉汉814 314.9 38699 广 州州 10999.977 560

14、.9 50999 深 圳圳901.13 626.5 69522 成 都都 12133.6 395.232566 西 安安433.45 171.339522 直辖市北 京京28033.2 17588.8 62744 天 津津31588.87721611.368422 上 海海10000 427.9 42799 重 庆庆11566.2 326.8 28266.5 对照表55、表66以及表表7可以以发现，由于沈沈阳房价价并为经经历长三三角地区区某些城城市那样样的大幅幅、非常常规上扬扬，随着着综合实实力的增增强、人人均可支支配收入入的增加加，其在在比较长长远的时时期内还还应具有有一定的的上涨空空间。表

15、6：220066年（11122月）全全国副省省级城市市及直辖辖市商品品房供求求情况对对比表单位：万平方方米、万万元、元元/平方方米、%城 市商品房销销售面积积同比增长长销售金额额同比增长长商品房均均价同比增长长房屋销售售价格指指数副省级城城市沈 阳阳11077.115.226378.711.33342112.644106.6大 连连628.89284.527.9945244.5 107.5长春1-1129048.2265.77233004.444102.3哈尔滨674.4 16.88 262006 103.4南 京京998.525.8449.0816.8844977.5-6.33104.9杭

16、州州762.5 8.3 591.6 77599.2 -0.446103.3宁 波波60119.11326.831.77 54377.624.33102.4厦 门门41228 277.2 672888.6107.3济 南南10288.99910.77379.93 20.55 36922.3 25.99104.4青 岛岛736.6 -14.4 313.3 37 42533.335.88105.9 武 汉汉960.885.1384.0422 39966.7883.3103.0广 州州11588.077-27.4788.15 -8.2268055.733.55107.8深 圳圳700 -22635.6

17、91.5 90811.244 30.66112.2 成 都都20044.24427.88737.563680013107.2西 安安68130270 396553.6104.0直辖市北 京京26077.6-72159922.8882799.632109.5天 津津145994696.2721.22477226.9107.3上 海海30255.4-4.2221777.0880.7719665.1100.0重 庆庆22288.46613.33601.0226977-4.66104.6注：此表表系沈阳阳市房地地产研究究所从网网上摘报报的，仅仅供参考考。商品房房价格近近几年涨涨势趋缓缓由于沈阳阳以住宅

18、宅为代表表的郊区区化倾向向，近郊郊区开发发量放大大、核心心城区销销售量缩缩小，进进而造成成全是商商品房均均价的涨涨幅趋缓缓。实际际上，不不论市区区，还是是郊区，其房价价上涨幅幅度都是是比较大大的。因因此，总总体房价价涨势趋趋缓是正正常现象象，并有有利于沈沈阳房地地产市场场的发展展。沈阳市市存量房房价格涨涨速平稳稳由于拆迁迁因素的的影响，沈阳市市存量房房价格的的环比增增长量、环比增增长速度度与同期期增量商商品房的的涨幅比比较协调调。这反反映出沈沈阳市楼楼市活跃跃，有利利于促进进房地产产二、三三级市场场联动。表7： 20007年22月份770个大大中城市市房屋销销售价格格指数地 区房屋销售售价格指

19、指数新建商品品住房价价格指数数二手住房房价格指指数同比环比同比环比同比环比全 国105.3100.6105.9100.6104.4100.6 直辖市北 京108.8100.5109.7100.5109.4100.8上 海100.1100.0100.1100.0100.1100.0 天 津106.9100.4107.3100.5106.6100.4 重 庆103.2100.5 103.6100.3101.8101.0副省级城城市沈 阳107.0101.3108.6102.5105.298.77大 连107.3100.6107.8100.5108.4 101.1长 春103.0100.7103.4

20、100.8103.0100.6哈尔滨105.3101.0102.2100.3 南 京105.3100.5104.7100.6106.0100.4杭 州102.5100.0102.8100.1102.3 99.8宁 波103.9100.9104.3100.9 103.2100.8厦 门107.2100.6108.0100.4105.8101.3济 南103.5100.1103.7100.2103.4100.0青 岛104.9100.2105.5100.0105.5100.5武 汉102.5100.5 103.4100.7101.4100.1广 州108.1101.1109.6101.2103.6

21、100.4深 圳112.3100.9109.9100.7112.4100.9成 都106.6100.6108.3100.5102.9100.7西 安104.7100.4105.5100.5104.9101.0 注：同同比以去去年同月月价格为为1000，环比比以上月月价格为为1000。 房价收收入比有有所下降降20066年房价价收入比比又有了了一个较较大的下下降幅度度，其中中每户购购房600平方米米的房价价收入比比为5.53，比上年年下降00.366；每户户购房770平方方米的房房价收入入比为66.455，比上上年下降降0.442；每每户购房房80平平方米的的房价收收入比为为7.337，比比上年

22、下下降0.49。若按户户购房660或770平方方米计算算，已经经接近国国际房价价收入比比366的标准准线。综上所述述，沈阳阳房地产产市场总总体状况况是健康康的，运运行态势势是良性性的，并并今后房房地产业业可持续续发展提提供了十十分有利利的保证证。四、房地地产价格格的规律律及主要要影响因因素分析析规律性性分析从从理论上上讲，影影响房地地产价格格走向的的规律以以及因素素是错综综复杂的的，其中中的最主主要规律律包括：价值规规律在市场经经济条件件下，商商品的价价格是由由其价值值而决定定的。因因此，包包括开发发商购地地、拆迁迁、缴费费、规划划、设计计、建筑筑安装工工程、管管理、营营销、纳纳税等在在内的项

23、项目开发发成本以以及开发发商的预预期利润润是决定定商品房房价格的的关键资资源要素素。相信信在竞争争激烈、逐渐公公开的市市场条件件下，开开发商的的暴利时时代行将将结束，而规范范、透明明的成本本构成也也将有利利于抑制制房价的的无序上上涨。市场供供求规律律沈阳经济济大稳步步发展、人均可可支配收收入的不不断增加加、房价价收入比比的逐渐渐下降等等，将有有助于提提高市民民的购房房能力，而且沈沈阳城镇镇居民较较低的人人均住房房面积，伴随着着城市化化进程而而新增的的城市人人口、原原有住房房大量进进入更新新周期以以及人们们对于居居住环境境、文化化要求的的不断提提高等，由将产产生相当当的购房房需求。竞争规规律在市

24、场经经济条件件下，垄垄断与竞竞争，或或竞争的的充分程程度是影影响价格格走势的的重要基基础。尽尽管商品品房具有有一定的的不可替替代性，但开发发商与开开发项目目仍然受受到竞争争规律的的重大影影响。在在市场供供求规律律，即竞竞争规律律的作用用下，开开发商供供应价格格与购房房者需求求价格博博奕的结结果是双双方以形形成有效效需求的的成交价价格达成成一致。周期波波动规律律房地产业业与其它它行业的的发展类类似，也也应具有有自身规规律。通通常认为为，我国国的一个个房地产产业周期期可能持持续58年。尽管受受到市场场经济条条件下相相关数据据、方法法等制约约，目前前尚难对对于沈阳阳房地产产的波动动周期做做出精确确的

25、描述述。但仍仍可发现现，沈阳阳是滞后后全国220000年的大大约两年年，于220022年开始始进入新新一轮的的发展周周期。由由于其市市场健康康、房价价未曾暴暴涨，国国家宏观观调控、平抑房房价等政政策措施施，反倒倒有利于于促进房房地产市市场的发发展更趋趋理性。而且，人们有有能力采采取必要要的措施施，适当当地拉长长周期期、压压扁周周期。主要影影响因素素分析尽管影响响房地产产市场的的主要因因素很多多，但大大致可以以归纳如如下：银根（利率）利率是房房地产的的影子价价格，并并决定着着有效需需求和供供给价格格。而且且，机会会成本（节约租租金存存款利息息）也是是增息的的重要原原因。汇率国际背景景下，汇汇率当

26、然然影响我我国以及及沈阳房房地产市市场及其其价格的的走势。地根（土地政政策）土地是房房地产市市场的重重要要素素。市场场化的交交易方式式以及世世界上最最严格的的土地制制度（8.331大限限）有有利于公公平竞争争，也势势必提高高土地交交易价格格。通货膨膨胀即使不谈谈保值、增殖功功能，物物价的变变化也必必然涉及及到房地地产的价价格。税收（税率）契税（335%），营营业税（5%），个人人所得税税（200%）等等。五、关于于沈阳房房价的预预测与展展望从理论上上讲，任任何社会会、任何何时期，都会同同时存在在着商品品价格上上涨的推推动和抑抑制因素素，并通通过两者者的交互互作用，影响沈沈阳市未未来房价价的走向

27、向。房价上上涨的推推动因素素就沈阳市市目前房房地产市市场的影影响因素素而言，推动房房价上涨涨的主要要因素包包括：第一，地地产开发发成本不不断提高高。尤其其是国家家明令规规定安全全费用按按工程造造价2%提取，仅此一一项令房房价提高高0.88%；第二，外外地人购购房比重重较大；第三，住住房需求求，尤其其是对中中小户型型和中低低价位住住房需求求旺盛；第四，各各类税赋赋增加，尤其是是土地增增值税清清算制度度实施后后，开发发商将会会把之摊摊派到房房价上，转嫁到到消费者者身上。第五，房房屋综合合质量提提高。随随着人们们生活水水平的不不断提高高、房地地产市场场性价比比的竞争争加剧，不仅商商品房的的建造质质量

28、普遍遍提高，而且环环境改善善、文化化含量大大幅增加加，从而而影响到到建造成成本以及及销售价价格。第六，融融资成本本增加。由于银银行、金金融机构构银根收收紧、加加息和放放贷条件件的提高高，而且且信托融融资、企企业拆借借等的资资金成本本又高于于银行贷贷款，进进而会加加大商品品房的开开发成本本。第七，住住房潜在在需求旺旺盛。由由于沈阳阳经济形形势较好好，居民民收入增增加，城城市化进进程提速速等等，住宅的的潜在需需求旺盛盛。综合上述述推动因因素，并并传导到到房价，预计可可以推进进沈阳市市20007年的的商品房房成本及及价格上上升155%左右右。房价上上涨的制制约因素素就沈阳市市目前房房地产市市场的影影

29、响因素素而言，制约房房价上涨涨的主要要因素包包括：第一，居居民消费费水平的的制约。由于沈沈阳城镇镇居民总总体消费费水平不不高，无无法承受受快速上上涨的高高房价。第二，中中央限制制炒房等等政策的的影响。尽管外外地人到到沈阳购购房尚未未形成气气候，限限制炒房房对于沈沈阳房地地产市场场的直接接影响不不是很大大。但是是，国国八条影响了了人们的的消费预预期，而而且治理理圈地与与土地供供应令等等也有利利于抑制制房价的的快速上上涨。第三，市市政府采采取的若若干宏观观调控措措施。例例如，政政府补贴贴低价房房的入市市将直接接影响到到存量房房的房价价，并对对于抑制制商品房房价格也也可起到到间接的的作用。第四，房房

30、屋开发发区域的的外延。由于开开发项目目郊区化化的影响响，会使使沈阳总总体房价价的上升升受到明明显的抑抑制。而而且，随随着大盘盘、入世世量的增增加以及及消费者者购房趋趋向理性性，开发发商会在在剧烈竞竞争中进进一步压压缩其利利润空间间。第五，综综合环境境的影响响。由于于开发商商资金链链紧张，可能会会加速抛抛售物业业。同时时，投资资购房者者急于回回收资金金，可能能放盘抛抛售物业业，并与与存量房房市场看看跌一样样推动整整个市场场走向下下坡。第六，我我市普通通商品房房用地基基本放开开，普通通商品住住宅土地地供应充充足。综合上述述制约因因素，并并传导到到房价，预计可可以造成成沈阳市市20007年的的商品房

31、房价格下下跌5%100%。 20007年年沈阳房房地产市市场需求求的预测测20077年商品品房销售售量可能能值约在在10550111500万平方方米区间间；其中中，商业业地产的的销售面面积的预预测值约约为1000-1130万万平方米米。而且，普普通商品品住宅仍仍将是未未来沈阳阳房地产产市场的的主打产产品，并并仍将以以中小户户型、中中等（中中低）价价位为主主体；综综合环境境良好的的高档住住房也会会具有一一定的市市场，但但以炒作作、投机机为目的的的酒店店式公寓寓销售形形势不很很乐观。 20007年年的沈阳阳市房价价预测在国八八条、国六六条等等宏观调调控、平平抑房价价，以及及房地产产承担着着人们投投

32、资、理理财职能能的背景景下，同同时考虑虑到沈阳阳的房价价尚未经经历过上上海、杭杭州等地地的大幅幅上涨，并存在在巨大的的潜在需需求，根根据综合合上述涨涨价的推推动因素素、制约约因素交交互作用用的结果果，预计计20007年沈沈阳市的的房价仍仍然会保保持平稳稳运行，稳中略略涨的趋趋势。商商品房的的均价升升幅约为为5%左左右；房房价指数数上升幅幅度约在在8%左左右。20066年的沈沈阳房地地产市场场在国家家宏观调调控的背背景下，市场供供求基本本平衡，房价运运行平稳稳。综合合各方面面因素，专家预预测，220077年房产产交易市市场将是是一个“平年”。房价价依然保保持了温温和上涨涨的态势势。在“20007

33、年度度沈阳市市房地产产开发协协会年会会”上，沈阳市市房地产产研究所所副所长长齐锡晶晶对沈阳阳房地产产市场进进行了预预测。 20006年年的销售售数据也也验证了了在实际际销售商商品住宅宅中，中中小户型型和中低低价位商商品住宅宅是主流流需求：1000平方米米以下占占交易总总量666.1%，每平平方米440000元以下下占822.9%，实际际销售面面积每套套平均为为92.88平平方米，同比下下降6.8。在国家家宏观调调控大背背景下，开发商商用地的的价值取取向发生生了相应应的变化化：取地地向住宅宅倾斜，向中小小户型和和中低价价位的普普通住宅宅倾斜。 20007年年，商品品房销售售量可能能值约在在105

34、50-111500万平方方米区间间，普通通商品住住宅仍将将是未来来沈阳房房地产市市场的主主打产品品，并仍仍将以中中小户型型、中等等（中低低）价位位为主体体。 20006年年，我市市商品房房销预售售价格为为34220元/平方米米，比去去年同期期增长22.611%，其其中商品品住宅销销预售价价格为332222元/平平方米，同比上上升3.6%，处于平平稳运行行，稳中中略升的的最佳态态势。 与此此同时，房价与与GDPP、人均均可支配配性收入入增长比比率合理理。20006年年，沈阳阳市地区区生产总总值比上上年增长长16.5%；人均可可支配性性收入比比上年增增长155.4%。20006年年，沈阳阳市商品品

35、住宅价价格比上上年增长长3.66%。按按商品住住宅价格格计算，房价与与GDPP增长比比率为00.222；房价价与人均均可支配配性收入入增长比比率为00.233。房价价与GDDP、人人均可支支配性收收入增长长比率都都远低于于1。 一、关于于近年沈沈阳房地地产业的的基本回回顾近年来，沈阳市市房地产产业进入入新一轮轮增长周周期，并并已经成成为经济济发展的的支柱产产业。1. 沈沈阳市房房地产建建设规模模近十年，沈阳市市城市建建设步伐伐加快，房地产产投资以以每年330%以以上的速速度递增增。“十五”期间，全市累累计完成成房地产产投资111277.7亿亿元，比比“九五”期间增增长4332.77%，其其中完

36、成成住宅投投资8116.22亿元，比“九五”期间增增长4991.66%。“十五五”期间，房地产产投资占占全社会会固定资资产投资资总额的的31.8%。商品房房竣工面面积31162.2万平平方米，其中住住宅竣工工面积227555.1万万平方米米，分别别比“九五”期间增增长1338.44%、1156.3%。20066年，全全市房地地产开发发建设累累计完成成投资5538.3亿元元，住宅宅完成投投资3997.11亿元，同比分分别增长长28.4%；竣工面面积11185.3万平平方米，其中住住宅10015.2万平平方米，同比增增长9.5%。20006年的的房地产产开发投投资比220000年增长长了7.4倍，

37、施工面面积增长长了2.6倍，竣工面面积增长长了3.3倍。20077年沈阳阳市房地地产开发发建设累累计完成成投资7730.4亿元元，同比比增长335.77%；其其中，商商品住宅宅完成投投资5558.99亿元，同比增增长400.8%。施工工面积550199.9万万平方米米，比上上年同期期增长445.33%；其其中住宅宅40119.88万平方方米，同同比增长长50.1%；新开工工面积229233.1万万平方米米，同比比增长999.77%，其其中住宅宅24883.77万平方方米，同同比增长长98.1%。竣工面面积12290.1万平平方米，同比增增长8.8%；其中住住宅10090.6万平平方米，同比增增

38、长7.4%。2. 沈沈阳市商商品房销销售量 “十五”期间，沈阳市市商品房房销售面面积为220111.699万平方方米，其其中住宅宅销售面面积为118499.422万平方方米，分分别比“九五”期间增增长2007.11%、2239.9%。商品房房销售金金额5992.007亿元元，其中中住宅销销售金额额5244.688亿元，分别比比“九五”期间增增长2665.99%、3320.7%。3. 商商品房交交易价格格分析近年，沈沈阳商品品房和商商品住宅宅的平均均价格处处于“温和上上涨”状态。20000年，沈阳市市商品房房和商品品住宅的的均价分分别为226866.3元元/平方方米和225455.4元元/平方方

39、米； 20005年，沈阳市市商品房房及商品品住房的的平均价价格分别别为30083.8元/平方米米、29975.2元/平方米米。“十五”期间，沈阳市市商品房房及商品品住房均均价的年年均涨幅幅分别为为2.996%和和3.338%。在宏观调调控以后后，仍然然保持着着良好的的势头。例如，20006年，沈阳市市商品房房的销预预售价格格为34420元元/平方方米，比比去年同同期增长长2.661%；商品住住宅的销销预售价价格为332222元/平平方米，同比增增长3.60%。二、20007年年沈阳房房地产价价格的分分析1新建建商品房房价格就价格分分布而言言，销售售价格在在30000440000元/平平方米间间

40、的商品品住宅，成为沈沈阳商品品住宅销销售的主主体。其其销售面面积占销销售总量量的355.8%，销售售金额占占总量的的34.9%。具体地地说，22000030000元元/平方方米和44000050000元元/平方方米销售售面积分分别占223.77%和223.11%，销销售金额额分别占占16.6%和和28.4%；20000330000元/平平方米的的销售面面积和销销售金额额同比均均下降111%左左右，而而40000550000元/平平方米这这一价格格区段均均同比均均上升约约10%。2存量量房价格格20077年，存存量房均均价24452元元/平方方米，同同比增长长11.96%；其中中，住宅宅2400

41、2元/平方米米，同比比增长111.114%。3房地地产销售售价格指指数据统计局局数据，20007年，沈阳市市房屋销销售价格格指数为为1066.1，即比上上年增长长6.11%；其其中，新新建商品品住宅销销售价格格指数为为1066.1，存量住住宅销售售价格指指数为1106.2。4房价价收入比比有所下下降20077年房价价收入比比又有了了一个较较大的下下降幅度度，其中中每户购购房600平方米米的房价价收入比比为4.88，比上年年下降00.655；每户户购房770平方方米的房房价收入入比为55.700，比上上年下降降0.775；每每户购房房80平平方米的的房价收收入比为为6.551，比比上年下下降0.

42、86。从中可可以看出出，沈阳阳房价收收入比基基本符合合国际336的的标准。5房价价与GDDP、人人均可支支配性收收入增长长比率合合理20077年，沈沈阳市地地区生产产总值比比上年增增长177.7%；人均均可支配配性收入入比上年年增长225.33%；沈沈阳市商商品住宅宅全年价价格指数数比上年年增长66.1%。房价价与GDDP增长长比率为为0.334，房房价与人人均可支支配性收收入增长长比率为为0.224，两两者均远远低于11。而且且，这种种比例关关系，是是一种非非常理想想的状态态，说明明沈阳房房地产市市场运行行状况良良好。6. 与与全国副副省级城城市的对对比分析析截至20007年年11月月数据，

43、与全国国副省级级城市比比较，沈沈阳市房房地产开开发投资资和商品品房销售售面积均均已超过过广州市市和深圳圳市，排排在第二二位，列列在成都都之后；商品房房均价排排在倒数数第四位位，仅高高于哈尔尔滨、长长春、西西安。因此，按按20007年的的综合指指数评价价，沈阳阳与成都都市并列列第一，是当之之无愧的的全国最最好的房房地产市市场之一一。20088房地产产价格的的基本分分析1新建建商品房房价格按房产局局合同备备案数据据，20008年年122月份，全市商商品房销销售均价价37004.446元/平方米米，同比比增长55.699%，其其中商品品住宅销销售均价价33558.880元/平方米米，同比比增长33.

44、966%。2存量量房价格格20088年12月份份，存量量房均价价29441.444元/平方米米，同比比增长333.668，其中住住宅26604.09元元/平方方米，同同比增长长18.85%。3.房地地产销售售价格指指数据统计局局数据，20008年22月份，沈阳市市房屋销销售价格格指数1108.8点，其中新新建商品品住宅销销售价格格指数1108.1点，二手住住宅销售售价格指指数1113.77点。4. 当当前新建建商品房房销售的的价格结结构分析析从20008年112月月份沈阳阳市新建建商品房房销售的的价格结结构分析析中可以以发现，销售价价格在每每平方米米在2000030000元间间的商品品住宅，是

45、20008年年122月沈阳阳商品住住宅销售售的主体体。沈阳房价价收入比比下降，人均收收入大幅幅增加，房价有有一定的的上涨空空间 20000-220077年沈阳阳人均可可支配收收入同比比以100%以上上的幅度度上涨，20007年涨涨幅尤为为明显达达到255.366%；而而商品住住宅成交交价格涨涨幅对基基本保持持在5%左右，20006年同同比涨幅幅度达到到最大为为8.330%；以家庭庭人口结结构为33口之家家计算，沈阳房房价收入入比从220000年以来来呈现逐逐步下降降趋势；可见，随着沈沈阳经济济的发展展，人们们收入水水平不断断增加，对住宅宅的购买买能力也也不断加加强，住住宅成交交价格将将有一个个

46、较大的的上涨空空间。 随着宏观观政策落落实，市市场供应应结构将将明显变变化，整整体均价价将趋缓缓 随随着国家家颁布的的宏观调调控政策策的进一一步落实实，市场场供应结结构会发发生明显显变化，中低价价的普通通商品住住宅、经经济适用用房、限限价房的的供应量量明显增增加，商商品住宅宅整体成成交均价价将被拉拉缓；但但别墅以以及高档档住宅产产品，由由于供应应的不断断减少，稀缺性性将逐步步显现，价格将将得到快快速上涨涨。整体而而言，220088年沈阳阳市房地地产市场场在国家家宏观调调控政策策作用下下，市场场趋于理理性，需需求逐步步增加，商品住住宅价格格将持续续稳步上上涨。在市场经经济条件件下，房房地产（商品

47、房房）作为为一种商商品，必必然受到到各种经经济规律律和经济济因素的的作用与与影响。尽管影影响商品品 HYPERLINK http:/www.jiancai.hk/news/search-htm-kw-%E6%88%BF%E4%BB%B7.html 房价格的的规律还还有待于于进一步步分析，20110年沈沈阳 HYPERLINK http:/www.jiancai.hk/news/search-htm-kw-%E6%88%BF%E4%BB%B7%E8%B5%B0%E5%8A%BF.html 房价价走势仍仍可将其其大致归归纳如下下： 1.价值值规律在市市场经济济条件下下，商品品的价格格是由其其价值而

48、而决定的的。因此此，包括括开发商商购地、拆迁、缴费、规划、设计,以及建建筑安装装工程、管理、营销、纳税等等在内的的项目开开发成本本以及开开发商的的预期利利润是决决定商品品房价格格的关键键资源要要素。2.市场场供求规规律在市市场供求求规律，即竞争争规律的的作用下下，房价价可以影影响地价价。沈阳阳经济的的稳步发发展、人人均可支支配收入入的不断断增加等等，将有有助于提提高市民民的购房房能力，而且沈沈阳城镇镇居民较较低的人人均住房房面积，伴随着着城市化化进程而而新增的的城市人人口、文文化要求求的不断断提高等等，由将将产生相相当的购购房需求求。进而而对于稳稳定房价价起到重重要的推推力作用用。3.周期期波

49、动规规律房地地产业与与其它行行业的发发展类似似，也应应具有自自身规律律。通常常认为，我国房房地产业业的一个个周期可可能持续续588年。目目前尚难难对于沈沈阳房地地产的波波动周期期做出精精确的描描述。但但从图33可以发发现，沈沈阳滞后后全国220000年的大大约34年，于20003年年或20005年年开始进进入新一一轮的发发展周期期。因此此，在上上述规律律的共同同作用下下，未来来沈阳房房地产市市场、商商品房价价格，仍仍然具有有一定的的发展空空间。沈阳各区区县最近近12个个月新房房价格走走势沈阳沈河河 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/

50、shenhe/ 沈阳沈河河楼盘浏浏览 沈阳和平平 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/syheping/ 沈阳和平平楼盘浏浏览 沈阳皇姑姑 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/huanggu/ 沈阳皇姑姑楼盘浏浏览 沈阳大东东 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/dadong/ 沈阳大东东楼盘浏浏览 沈阳铁西西 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/tiexi

51、/ 沈阳铁西西楼盘浏浏览 沈阳东陵陵 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/donglin/ 沈阳东陵陵楼盘浏浏览 沈阳浑南南 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/hunnan/ 沈阳浑南南楼盘浏浏览 沈阳于洪洪 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/yuhong/ 沈阳于洪洪楼盘浏浏览 沈阳沈北北新区 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/shenbeixinq

52、u/ 沈阳沈北北新区楼楼盘浏览览 沈阳苏家家屯 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/sujiatun/ 沈阳苏家家屯楼盘盘浏览 沈阳新民民 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/xinmin/ 沈阳新民民楼盘浏浏览 沈阳辽中中 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/liaozhong/ 沈阳辽中中楼盘浏浏览 沈阳法库库 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/fak

53、u/ 沈阳法库库楼盘浏浏览 沈阳康平平 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/kangpin/ 沈阳康平平楼盘浏浏览 沈阳周边边 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/sy-other/ 沈阳周边边楼盘浏浏览 三2000620110年房房价变动动的原因因影响因因素一20006年年沈阳市市房价分分析一、综述述（一）基基本经济济层面第一，地地方财力力进一步步增强，加大对对财政收收入增长长贡献。地方财财政收入入43.7亿元元，同比比增长331.88%，财财政收入入占GDDP的比比重比去

54、去年同期期提高00.9个个百分点点。第二二，全市市工业继继续保持持较高的的增长速速度。第第三，固固定资产产投资继继续保持持快速度度增长态态势。一一季度，全社会会固定资资产投资资1011.3亿亿元，同同比增长长51.7%。第四，沈阳市市对内招招商、对对外开发发持续加加大。一一季度，直接利利用外商商投资44.722亿美元元，同比比增长11.633倍，居居全国副副省级城城市第一一位。沈沈阳经济济形势保保持快速速健康地地增长态态势，为为房地产产业的可可持续发发展奠定定了坚实实的经济济基础。（二）房房地产市市场层面面沈阳市房房地产业业发展增增势强劲劲，房地地产投资资、项目目施工面面积及市市场交易易等均有

55、有良好表表现。沈沈阳市房房地产业业开发建建设累计计完成投投资222.3亿亿元，同同比增长长52.6%；施工面面积9883.77万平方方米，同同比增长长83.2%；房地产产交易面面积同比比增长225.77%，销销售额同同比增长长42.2%；房地产产地税完完成6.2亿元元，增长长27.2%。（三）典典型住宅宅价格指指数20066年3月月沈阳市市“典型型住宅价价格指数数”为110400点，数数值略有有下降，较上月月下降558点。本月六六个片区区中，典典型住宅宅价格指指数三升升三降，上升的的片区是是和平区区、沈河河区和大大东区。典型住住宅价格格指数自自20006年11月份开开始走低低是事出出有因：一方

56、面面122月份适适逢春节节假期，沈阳市市商品房房交易量量缩减，价格略略有下调调，已是是多年的的常态，符合人人们购房房的心理理规律；另一方方面市区区一些楼楼盘的开开发商为为了在淡淡季取得得良好的的销售成成绩，采采取了各各种优惠惠措施令令成交价价走低；第三，部分样样本项目目现已售售磬退出出典指数数据统计计，影响响各片区区及全市市的价格格指数。上述三三点原因因致使我我市今年年前3各各月指数数呈现小小幅下降降的趋势势，相信信在4月月春季房房交会的的带动下下，我市市的典型型住宅价价格指数数会改变变前3个个月指数数连续下下降的局局面。1新建建商品房房价格按房产局局合同备备案数据据，20007年年全市商商品

57、房销销售均价价35665元/平方米米，同比比增长44.244%；其其中，商商品住宅宅销售均均价33382元元/平方方米，同同比增长长4.997%。就价格分分布而言言，销售售价格在在30000440000元/平平方米间间的商品品住宅，成为沈沈阳商品品住宅销销售的主主体。其其销售面面积占销销售总量量的355.8%，销售售金额占占总量的的34.9%，基本与与上年持持平。具具体地说说，2000030000元/平方米米和4000050000元/平方米米销售面面积分别别占233.7%和233.1%，销售售金额分分别占116.66%和228.44%；22000030000元元/平方方米的销销售面积积和销售售

58、金额同同比均下下降111%左右右，而44000050000元元/平方方米这一一价格区区段均同同比均上上升约110%。2存量量房价格格20077年，存存量房均均价24452元元/平方方米，同同比增长长11.96%；其中中，住宅宅24002元/平方米米，同比比增长111.114%。3房地地产销售售价格指指数据统计局局数据，20007年，沈阳市市房屋销销售价格格指数为为1066.1，即比上上年增长长6.11%；其其中，新新建商品品住宅销销售价格格指数为为1066.1，存量住住宅销售售价格指指数为1106.2。综上，220077年全市市商品房房和商品品住宅销销售均价价分别同同比增长长4.224%和和4

59、.997%；存量房房和存量量住宅均均价分别别同比增增长111.966%和111.114%；房屋销销售价格格指数为为1066.1，即比上上年增长长6.11%。尽尽管沈阳阳市房价价涨幅压压力较大大，但仍仍比全国国70个个大中城城市房屋屋销售价价格指数数低1.5个百百分点。商品房房和存量量房销售售价格基基本上处处于平稳稳运行的的良好态态势。4房价价收入比比有所下下降20077年房价价收入比比又有了了一个较较大的下下降幅度度，其中中每户购购房600平方米米的房价价收入比比为4.88，比上年年下降00.655；每户户购房770平方方米的房房价收入入比为55.700，比上上年下降降0.775；每每户购房房

60、80平平方米的的房价收收入比为为6.551，比比上年下下降0.86。从中可可以看出出，沈阳阳房价收收入比基基本符合合国际336的的标准。5房价价与GDDP、人人均可支支配性收收入增长长比率合合理20077年，沈沈阳市地地区生产产总值比比上年增增长177.7%；人均均可支配配性收入入比上年年增长225.33%；沈沈阳市商商品住宅宅全年价价格指数数比上年年增长66.1%。房价价与GDDP增长长比率为为0.334，房房价与人人均可支支配性收收入增长长比率为为0.224，两两者均远远低于11。而且且，这种种比例关关系，是是一种非非常理想想的状态态，说明明沈阳房房地产市市场运行行状况良良好。6. 与与全