公司总部设备维护管理制度

1、 PAGE 11 / 11银河新型建材股份有限公司创意新城总部设备维护管理制度目录 一、高低压配电房管理制度二、弱电机房管理制度三、泵房管理制度四、地下室排污泵的日常维护管理制度五、地下室人防设备管理制度六、发电机房管理制度七、太阳能热水系统的维护管理制度八、大金中央空调运行管理制度九、消防设备管理制度十、消防设施、安全标识管理规定一、高低压配电房管理制度施工单位/负责人：配电房必须配备专职电工昼夜值班，持证上岗。电房按规定应悬挂送电操作规程，电工操作监护制度，倒闸操作制度和工作票制度等。配电房高低压电器设备无缺陷，运行正常，值班记录齐全。各种高低压电器设备应按规定进行预防性实验。配电房按规定

2、配有各种绝缘工具，携带型万用表、北欧表、高压验电器、安全带等，并定期做电气实验。配电室、变压器门窗、电缆沟进出口、应封闭，通风窗应装有钢网，加设网栏，防止鼠害。高低压电器设备每年要进行春秋两次彻底清扫检查，检修，发现问题及时处理。配电房不得堆放杂物及易燃易爆物品，应经常打扫，保持清洁。配电房应定期通风，保持电气设备干燥。配电房应有良好的照明设施，高低压房应配有应急灯。配电房用电增容，调整改造时要有调整改造方案，并备有完整的线路改造资料档案。高低压配电房应配备有相应的消防器材，消防器材规格，性能符合要求。无关人员未经允许，不得进入高低压配电房。高低压配电房、配电箱、电度表上应标志清楚。定期检查变

3、压器实时运行温度，特别是夏季炎热季节，可隔天检查并做记录；定期除掉高低压柜柜顶和柜体正面积尘，半年一次为宜。*每天检查高压柜里继电保护装置工作运行状态；*每天检查低压段电容补偿柜的功率因素（功率因素在 0.90.98 之间最好）；二、弱电机房管理制度施工单位/负责人：各专业机房及设备控制室均实行专人负责管理、专人操作。未经批准， 外来人员不得入内。机房内必须保持整洁，注意防尘、防潮、防水、防静电 ;机房内温度保持在 20-25 度，湿度保持在 40-50 之间。无关物品不得存放在机房内。必须注意环境卫生。禁止在机房内吃食物，抽烟，随地吐痰 ;对于意外或工作过程中弄污机房地板和其他物品的，必须及

4、时采取措施清理干净，保持机房无尘洁净环境。机房管理人员及使用人员应当熟悉机房内各种设备的基本性能，熟练掌握操作规程，以科学与负责的态度管理、使用机房设备。不得随意变更机房设备的用途，不得随意更改设备连线。机房管理人员应当定期对设备进行检修、保养 ;经常检查电源的插头、插座及接线是否牢固，电源线是否老化，随时消除事故隐患;如果使用人员发现设备故障，应及时采取措施并向有关领导报告。机房工作人员需要离开当前用电工作环境，应检查并保证工作环境的用电安全。禁止在无人看管下在机房中使用高温，炽热，产生火花的用电设备。在使用功率超过特定瓦数的用电设备前，必须得到机房管理人员批准， 并在保证线路保险的基础上使

5、用。在外部供电系统停电时，机房工作人员应全力配合完成停电应急工作。每天观察和记录UPS 的运行状态，保证机房中设备和数据的安全。各部门管理人员及专业人员都要树立强烈的安全意识，注意防火、防盗。机房应安排人员值日，负责机房的日常整理和行为督导。工作人员离开工作区域前，应保证工作区域内保存的重要文件，资料，设备，数据处于安全保护状态。如锁定工作电脑，并将桌面重要资料和数据妥善保存等等。未经机房管理人员批准，禁止将机房相关的钥匙，密码等物品和信息外借或透露给其他人员，同时有责任对保安信息保密。对于遗失钥匙，泄露保安信息的情况要即时上报，并积极主动采取措施保证机房安全。弱电工程设备房内：保证室温在 2

6、4c 为宜。定期清洁防静电地板和机柜上的积尘。定期检查设备房机柜内各设备运行状态；三、泵房管理制度定期检查 13 层弱电间的室温、设备运行。二次供水设备： 消防水泵配套：水泵房是提供住户生活、消防用水的关键部位 ,水泵房能否正常工作是直接影响到住户人身财产安全。为及时住住户提供合格生活用水和大厦消防用水, 管理好水泵房,特制定如下制度:水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等 ,由维修班负责使用管理,并指定专人负责(以下称水管员)。作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控,并做记录。水泵房内机电设备由维修值班人员负责操作 ,无关人员不得进入水泵房。停水须经管理处批准。消防泵、生活泵、稳压

7、泵、污水泵在正常运转下 ,选择开关应入在自动位置上,所有操作标志简单明确。生活水泵每周至少轮换使用一次,接触器主开关每月检查一次。消防泵每月进行一次自动、手动切换操作检查。无条件启动的消防水泵(有过压危险或开喷系统),须对其进行盘车,每季度对电动机进行一次绝缘摇测。泵房每月打扫一次,泵房管理每月检查、清洁一次,并进行润滑、紧固、调整。水池人孔需有盖密封并加锁,透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。钥匙由水管员保管。各级水有须每月定时抄表 ,水管员须对抄表记录进行统计分析 ,确定给水系统是否正常,并协助设备部作好水量平衡测试。严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。四、地

8、下室排污泵的日常维护管理制度污水泵：/；污水泵控制箱：污水泵能否正常运行，发挥作用，很大程度上取决于日常的维护管理。污水泵的控制分为自动和手动控制，一般情况下，采用自动控制，但应定期巡检维护，检查电路是否正常，浮球阀是否能正常工作。某建筑曾出现污水泵控制为手动控制，地下室跑水后管理人员没能及时发现，导致污水泵无法启动， 造成水灾。对连接污水泵排水管的室外污(雨)水井、化粪池应定期清理，保证室外管路的杨通，保证污水泵排水管的杨通。如果室外管路堵塞不通，势必导致污水泵排水管堵塞，污水泵无法正常上作。五、地下室人防设备管理制度施工单位/负责人：人防工程结构的维护加强人防工程的地面管理，重型车辆、机械

9、、设备和材料一般不宜通过和停放（堆放），如需通过和停放（堆放）时，必须征得人防部门的同意。发现结构表面侵蚀、风化、脱落、掉角等损坏情况，应及时用同标号砼或高标号砂浆进行修补，防止局部损坏扩大，避免因钢筋保护层破坏引起结构内部钢筋锈蚀。人防工程产生渗漏水现象应及时防水堵漏。防水堵漏方案的确定，应因时、因地、因工程制宜。在保证工程质量前提下，做到取材容易，操作简便， 造价经济，安全可靠。人防工程的主体结构不得任意开孔，如必须开孔时，须报人防主管部门同意，并认真做好新开孔的防水和防护密闭处理。人防工程防护密闭设施的维护钢筋砼和钢筋网水泥门应轻开轻关，以免碰坏，如局部损坏，应及时用高标号水泥砂浆等材料

10、修补，当损坏影响防护能力或密闭性能不易修复时，应按设计要求及时更换。金属门扇和钢筋砼门扇包边钢框应保持良好的油漆层，一般3 年应重新涂防锈漆和油漆。防护（密闭）门、防爆波活门每年检修一次，铰页、闭锁及传动机构的活动部位添注机油，防止锈蚀，保持灵活，各种零件如有损坏或严重磨损，应及时配齐或更换。密闭胶条应保持清洁，不得沾油污、涂漆，如有老化或脱落，应及时更换或修复。扩散室不得改作它用，应保持清洁。排烟口的扩散室每年清除污烟灰一次，进排风口不得堵赛。人防工程内部设备的维护通风空调设备的维护手动、手电动密闭阀门必须开闭灵活，关闭严密，应当每月保养一次， 每年检修一次，五年大修一次。自动排气，阀每月擦

11、拭阀门外套与空腔的污垢，保持密封面的清洁、橡胶密封圈的清洁。橡胶密封圈应避免沾油污，严禁涂漆，每年检修一次。通风机要保持清洁、干燥，注意检查，及时添注润滑油，平时不使用的通风机每月擦拭一次，并运转一小时，观察运转是否正常。每年检修一次，每五年进行一次全面检修。风管、风道、风口及调节阀定期清除外表的灰尘、污垢，保持清洁，发现漏风应及时检修，一般每年清理维护一次。 给排水设备的维护应定期检查、清除排水管道和检查井内的淤积物，保持管道排水畅道。污水集水池应定期清掏和冲洗，若部件有损坏应及时修理或更换。排水防爆波井每年清洗一次，对易锈蚀部件应擦洗加油和除锈涂漆。有损坏时，应及时修理或更换。各类水泵应保

12、持完好、清洁、干燥、无锈蚀，出现故障应及时排除，不经常使用的水泵，应每月进行一次保养性运行，运行时间不少于半小时。 电气照明及用电器具的维护对照明线、照明灯具、开关插座及用电器具等，应加强维护，随时检查和纠正不安全的地方，如线路松脱、开关不灵等。每年要对照明设备进行一次全面检查和修理保养，检查保养项目为：检查照明回路的绝缘电阻值。各种设备内部如有潮湿积水现象，应擦试烘干。检查配电盘内开关及保险丝（片）管的接触片是否接触紧密，是否有锈蚀、跳火及变色现象，并进行修理。对各种金属设备进行细致的除锈刷漆。清除内部灰尘，各种灯罩及反光罩应保持清洁光亮。检查照明设备固定情况，检查接地情况。维护管理领导人员

13、、维护管理人员、维护人员必须严格按以上制度进行维护管理，其人民防空工程维修保养的情况将作为个人年度考核的重要依据。六、发电机房管理制度施工单位/负责人：保证发电机在市网停电时能自动、手动起动和良好运行。发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准， 非工作人员严禁入内。配电房值班员必须掌握发电机的基本性能和操作方法，掌握发电机供电范围、线路、开关等设备。熟练操作发电机及其配电设备，发电机运行时，应认真巡视检查。平时应经常检查柴油箱油位、发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，蓄电池电压是否正常。柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行 8 小时用油量。发电机半月空载运

14、行一次，运行时间不大于 15 分钟 ，平时应将发电机置于自动或手动起动状态。发电机一旦起动运行，值班员应认真观查，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。严格执行发电机定期保养制度。做好发电机运行和保养记录。巡查制度： 每日巡查一次，包括电池电压、充放电，发电机各设备情况，备用电源系统情况等，发现漏油漏水现象应及时处理，并做好巡查记录。保养制度：每半月全面保养一次，电池每月至少充放电一次。发电机房要求每日清扫、拖地，保证机房和设备的整洁。室内严禁烟火。加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。七

15、、太阳能热水系统的维护管理制度施工单位/负责人：定期进行系统排污，防止管路阻塞；并对水箱进行清洗，保证水质清洁。排污时，只要在保证进水正常的情况下，打开排污阀门，到排污阀流出清水就行了。定期清除太阳集容器透明盖板上的尘埃、污垢，保持盖板的清洁以保证较高的透光率。清洗工作应在清晨或傍晚日照不强、气温较低时进行，以防止透明盖板被冷水激碎。注意检查透明盖板是否损坏，如有破损应及时更换。对于真空管太阳热水器，要经常检查真空管的真空度或内玻璃管是否破碎，当真空管的钡钛吸气剂变黑，即表明真空度已下降，需更换集热管。真空管太阳热水器除了清洗真空管外，还应同时清洗反射板。检查各管道、阀门、浮球阀、电磁阀、连接

16、胶管等有无渗漏现象，如有则应及时修复。集热器的吸热涂层若有损坏或脱落应及时修复。所有支架、管路等每年涂刷一次保护漆，以防锈蚀。防止闷晒。循环系统停止循环称为闷晒，闷晒将会造成集热器内部温度升高，损坏涂层，使箱体保温层变形、玻璃破裂等现象。造成闷晒的原因可能是循环管道堵塞；在自然循环系统中也可能是冷水供水不足，热水箱中水位低于上循环管所致；在强制循环系统中可能是由于循环泵停止工作所致。安装有辅助热源的全天候热水系统，应定期检查辅助热源装置及换热器工作正常与否。对于辅助热源是电热管加热的，使用之前一定要确保漏电保护装置工作可行性，否则不能使用。对于热泵太阳能供热系统，还应检查热泵压缩机和风机工作是

17、否正常，无论哪部分出现问题都要及时排除故障。八、大金中央空调运行管理制度施工单位/负责人：空调设备房是大楼空调系统的控制中心，为保证空调设备的安全、高效运行，特作如下规定：空调制冷机房的全部设备必须由指定专职空调操作人员管理操作，非本职人员禁止操作。非操作人员必须经分公司办公室书面许可，方能进入制冷机设备房。室内保持良好的清洁卫生、通风和照明并严禁烟火。做好运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月扫除一次，冷水机组每月擦洗一次。按照制定的空调运行时间表开关空调制冷机组，并严格按照

18、机组操作程序、规定进行开机、运行、关机操作。充分了解、熟悉制冷机和附属设备的性能及操作方法。遵照物业公司工程部制定的值班记录表，认真准确记录机器设备的运转情况，分析异常的数据、查明原因，确保主机处于良好的运行状态。定期巡视冷水机组的运行情况，包括冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机； 要求所有设备不漏水、不漏油、无异常噪音，发现问题立即处理。做到小事不过夜、大事不影响正常供应冷气，并作好事故处理记录。每周检查各风机盘管，新风空调机的制冷效果一次。每天班前清扫空调值班室，保持室内整洁。接受维修班长的工作安排，及时汇报工作情况和存在的问题。按用户实际需要及时调整空调设备，作到高效节能运行。九、消防设备管理制度施工单位/负责人：全公司的烟感器每年由消防中心组织测检 12 次。自动灭火喷淋管道污水，每年由消防中心和管工班组织排放检查一次。每季度由消防中心或水泵班防水检查一次公司内的地上消火栓。消防水泵每半年由消防中心和水泵班手动或自动启动检查一次。气站的电子鼻的信号每季度由液化站测试一次信号。公司的消防加压、送风、排烟风机，