北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选

1、北京美林林花园物物业管理理招标现现场竞标标答辩节节选 - housse.ssohuu.coom 19999年年10月月23日日05:16 精精品购物物指南 月月日日，北京京首次物物业管理理招标由由美林花花园成功功举办。招标会会上，由由多位专专家和客客户代表表组成的的评委会会针对每每一家竞竞标单位位都进行行了“连珠炮炮”式的现现场提问问，其中中很多问问题都是是物业管管理工作作的一些些焦点、热点话话题。以以下是这这次问答答的精选选。 第一一答辩人人： 北北京达文文物业管管理公司司 刘志志宇（北北京市小小区办主主任，以以下简称称“刘”）：你你们在标标书中提提到了接接管美林林花园后后要先收收个月月的物

2、业业管理费费作抵押押，请问问这种做做法的根根据是什什么？ 答：我们依依据的是是北京市市小区办办的规定定，要收收或或是的基金金，这个月的的管理费费要用于于重大公公用设施施的改建建和维护护，因为为高档物物业需要要比较高高的支出出，尤其其是工程程管理方方面，所所以需要要有适当当的管理理费用作作为维修修基金。 刘：北京市市现在没没有关于于要收物物业管理理费押金金的规定定。 点评评：物业业管理费费及公共共代办性性服务项项目预付付押金或或保证金金的问题题，法律律法规对对此无规规定，是是否收取取需以双双方在房屋使使用、管管理、维维修公约约中的的约定为为依据。 季如如进（清清华大学学房地产产研究所所副所长长，

3、以下下简称“季”）：你你们在标标书中提提出，工工程维修修费用每每年按的的速度递递增，依依据的是是什么？你们采采取的是是提取酬酬金的方方式，但但不知你你们在降降低管理理成本上上有哪些些措施？ 答：首先，物业的的保修应应由发展展商提供供，但现现在的情情况是发发展商把把维修费费用都转转给物业业管理公公司承担担；固定定资产都都有一定定折旧，维修费费也应逐逐渐递增增，是我我们根据据目前的的实际情情况提出出的。 第二二点，在在降低管管理成本本上，我我们有非非常明确确的目标标，在工工程维修修、维护护方面，我们做做到有章章可循，因为此此次美林林花园招招标中对对一些功功能安排排不清，我们只只能按一一般测算算值来

4、确确定。 点评评：工程程维修是是在建筑筑商、发发展商对对工程保保修项目目之外及及保修期期限届满满之后才才会发生生的，该该费用划划分为中中小修项项目费用用与大修修项目费费用，前前者从日日常物业业管理费费中支付付，后者者从公共共维修基基金中支支付。 蔡鸿鸿岩（精精品家园园房地产产咨询公公司总经经理，以以下简称称“蔡经理理”）：物物业管理理必须要要实行财财务公开开化，但但你们公公司的标标书并未未涉及，请解释释一下。 答：我们通通过两种种途径实实现财务务的公开开化，一一种是资资产负债债表及各各种基金金的管理理表，这这是按认证标标准制定定的；同同时，接接受物业业管理委委员会的的抽查，定期向向他们汇汇报。

5、 点评评：物业业公司的的财务及及经营情情况应当当以适当当方式公公开，这这是作为为受托人人的物业业公司对对委托人人（业主主、物业业管理委委员会）应当履履行的法法律义务务，公开开的方式式包括定定期向物物业管理理委员会会报告及及向全体体业主公公布财务务状况及及管理情情况。 第二二答辩人人： 北北京保利利物业酒酒店管理理公司 徐俊俊达（建建设部房房地产司司物业处处处长，以下简简称“徐”）：保保利公司司既从事事酒店管管理，又又从事公公寓管理理，请问问这两种种物业管管理有何何区别？ 答：我觉得得，他们们最大的的区别在在于：酒酒店管理理强调的的是经营营；物业业管理强强调的是是服务。 杜女女士（美美林花园园客

6、户代代表，以以下简称称“杜”）：在在人员编编制和费费用支出出当中，你们提提出的财财务人员员居然占占到人人，这几几乎是其其他几家家的总和和；工程程队的编编制居然然占到了了人人，这就就等于业业主要多多养许多多富余人人员，请请给予解解释。 答：我们是是将美林林公寓维维修采购购编制放放到财务务编制中中，作为为一家物物业管理理公司，采购是是一个非非常大的的支出环环节，应应该受到到财务的的监督和和控制，所以我我认为个人的的编制并并不大。 物业业管理涉涉及的工工程系统统较多，而且接接管初期期又是一一个磨合合期，将将来随着着物业不不断的完完善，我我们要培培养一些些万能手手，如果果最初把把人员编编制压下下来，实

7、实施过程程中就会会非常被被动。 点评评：在家竞标标的物业业管理公公司中，除保利利之外，其余各各家公司司列出的的财务人人员最多多未超过过人。作为客客户或业业主提出出这样的的质询，当然是是在情理理之中。 杨燕燕敏（北北京市房房地产管管理局总总工程师师，以下下简称“杨”）：你你标书中中的人员员编制非非常庞大大，共有有个人，人员费费用的支支出加上上管理费费酬金共共约万元元，占整整个物业业管理支支出的以以上，请请对此问问题进行行解释。 答：从目前前北京物物业管理理行业情情况来看看，完全全过渡到到专业化化，或是是单纯减减少物业业管理公公司的人人员，我我们测算算过，似似乎比自自己管理理费用还还要高，因此，我

8、们在在标书中中只将绿绿化暂委委托专业业化公司司，随着着管理的的深入，我们将将逐渐减减少保安安、工程程维修等等部门的的人员编编制。我我预计，会减少少到人左右右。 点评评：物业业管理要要想竞标标成功、占领市市场，必必须按市市场经济济法则行行事，即即应当优优化人员员结构，科学合合理地设设置岗位位，提高高管理水水平，以以便降低低管理成成本。 徐：标书上上已提出出物业管管理费的的参考指指导价为为元，你们做做出元的的标准，是基于于什么样样的理由由？ 答：关于保保利物业业申报的的每平方方米元元的管理理标准，与标书书上提出出的每平平方米每每月元元，差距距为两元元，当时时从保利利物业的的指导思思想上来来讲，我我

9、们认为为，应该该根据保保利物业业管理美美林公寓寓的全部部支出项项目的实实际需要要来测算算，在标标书上我我们提到到了九项项，在资资料有限限的情况况下，我我们首先先按照目目前的现现有资料料提出全全部支出出项目，之后按按照可供供销售的的面积万平平方米倒倒推回来来计算出出元钱钱。我认认为，作作为一家家物业管管理公司司，在他他接管一一家物业业管理项项目的时时候，首首先应明明确这家家物业的的定位是是什么档档次，之之后根据据他受托托的项目目制定切切实可行行的支出出项目。我认为为保利物物业目前前拟定的的八项跟跟制定定的标准准吻合，我们确确实有一一定的偏偏差，这这是由于于保守而而造成的的，不过过我们会会有一定定

10、的调整整。如果果我们的的预算或或者说我我们的标标书没有有得到业业主的同同意，我我们可以以按照发发展商的的 资料做进进一步的的测算。 杜：关于物物业管理理承诺问问题，我我统计了了一下，在所有有的物业业管理公公司当中中，根据据国家标标准要求求，有如如下几点点保利公公司是处处于最低低线：第第一，房房屋维修修国家标标准是，保利承承诺是；第二，是维修修工程合合格率，其他各各家（竞竞标的物物业公司司）均符符合国家家标准，惟有保保利是；第三，化粪池池、污水水井完好好率国家家规定是是百分之之百，其其他各家家都是百百分之百百，保利利是；第第四，业业主满意意率这一一项保利利承诺是是，其他他各家基基本都是是百分之之

11、百，请请解释一一下。 答：国家有有关标准准我们也也都看了了，要迎迎合发展展商和评评委的口口味都可可以写成成是百分分之百，但这可可能就是是一个不不切实际际的承诺诺，我们们从实际际经验出出发制定定这样一一个百分分比，否否则将是是一种不不负责任任的态度度。 点评评：从各各公司的的竞标书书中看出出，各公公司承诺诺的标准准各项都都基本上上接近百百分之百百，这与与北京现现实的物物业管理理情况显显然有很很大差距距，该公公司的承承诺虽然然选择了了下限，但未必必不符合合实际。 这也也引发出出另一个个问题，如果中中标物业业管理公公司没有有实现承承诺的标标准，问问题该如如何解决决？同时时，对于于上述指指标的定定义及

12、可可操作性性也值得得考虑。 蔡耀耀忠（北北京炜衡衡律师事事务所律律师，以以下简称称“蔡律师师”）：你你标书中中提到对对自主经经营、自自负盈亏亏有异议议，如果果在正常常情况下下，管理理费收入入不够支支出，这这准备怎怎么处理理？ 答：作为物物业管理理公司，支出原原则是有有多少钱钱干多少少事，管管理酬金金应该是是建设部部规定的的和和，在正正常管理理之下，如果亏亏损，这这种亏损损在得到到物业管管理委员员会的认认可后，应由全全体业主主承担；如果有有盈利，也应由由全体业业主共享享，转入入下一年年度继续续使用，同时，管理公公司每一一年度应应该向全全体业主主报告下下一年度度的收支支管理预预算，若若不发生生重大

13、的的资金支支出项目目，管理理公司不不应该发发生收支支不平衡衡的现象象。 点评评：物业业公司在在采取定定额酬金金的管理理方式时时，也不不能免除除物业公公司在物物业管理理费入不不敷出时时负有一一定责任任，在正正常情况况下，保保持物业业管理费费收支平平衡是物物业公司司一项重重要义务务，同时时法律法法规亦不不禁止物物业公司司采用承承包的管管理方式式。 第三三答辩人人： 北北京燕侨侨物业管管理公司司 刘：美林花花园是外外销公寓寓，也就就是说这这里的业业主或租租户有可可能是外外国人，作为物物业管理理公司你你们是否否知道应应到公安安机关办办哪些手手续？ 答：我们要要请外籍籍人员填填写由公公安局管管理处要要求

14、填写写的登记记表，通通过网络络系统传传给公安安管理部部门，对对外籍人人员进行行登记，以便更更好地管管理。 点评评：这是是一个管管理工作作中的技技术性问问题，经经验如何何，也由由此可见见一斑。 蔡经经理：贵贵公司标标书里有有关物业业管理费费收缴率率的承诺诺中提到到“非管理理责任造造成的欠欠收”问题，能不能能解释一一下这指指的是什什么？ 答：这个非非物业管管理的责责任指的的是：小小区周边边噪音严严重等并并非物业业管理本本身问题题对住户户正常生生活造成成的影响响，这种种情况不不交管理理费，业业主也是是有道理理的，因因为他享享受不到到安宁权权，这样样的情况况下只能能通过法法律手段段来解决决。 点评评：

15、拖欠欠物业管管理费是是一个非非常普遍遍的现象象，造成成业主拒拒交的原原因其中中许多是是由于发发展商销销售或建建设房屋屋时遗留留下的问问题而产产生的，对此物物业管理理公司接接管时，所约定定的条款款严谨一一些才具具有可操操作性。 蔡律律师：在在标书中中你们提提到，保保安有人，目前北北京保安安分为两两类：一一类是自自己组建建、培训训保安人人员进行行管理，一类是是分包给给专业保保安公司司。你们们是外包包的，请请问，你你们将如如何保证证对保安安人员的的控制管管理，又又怎么能能保证小小区安全全？ 第二二个问题题是你们们在标书书中对社社区文化化建设提提出了很很多设想想和安排排，如“三八”节活动动和秧歌歌队等

16、，这些活活动对于于外销公公寓是否否合适？ 答：关于保保安外包包的问题题，我们们在聘请请保安人人员的时时候，要要跟当地地的公安安部门取取得联系系，由他他们来推推荐专业业的保安安公司，在对保保安人员员的控制制问题上上，我们们要保安安公司签签订规范范化的委委托管理理合同，我们会会在合同同中注明明由保安安员及保保安公司司失误造造成的损损失赔偿偿问题；第二，我们要要求保安安公司提提供保安安员详细细的个人人资料，而且，由保安安公司做做出承诺诺，保安安员所发发生的问问题由保保安公司司来承担担。 我们们在制定定标书时时，并不不了解美美林公寓寓的客户户群，所所以我们们制定的的社区活活动就比比较全，当然在在真正接

17、接管后，我们要要根据当当时的客客户群，来进行行文化活活动的组组织及安安排。 蔡律律师：你你选择外外包的方方式要么么就是水水平高，要么就就是费用用低，外外包是一一种间接接的管理理，你能能不能具具体说一一下，为为什么这这样比你你自己管管理更好好？ 答：我们公公司自己己也招聘聘过保安安，培训训等一系系列的管管理都是是由我们们公司来来做，但但是，这这样做成成本比较较大；第第二，在在人员管管理上，由于在在一个公公司，时时间长了了就容易易发生一一些问题题。社会会上保安安公司很很多，他他们也是是通过竞竞争来实实现经济济效益，所以我我们可以以通过公公安部门门推荐和和根据多多年的经经验来选选择专业业化的保保安公

18、司司，这样样既能节节省本身身物业管管理的成成本，也也可以保保证不会会发生刚刚刚我说说的那几几种情况况。 蔡律律师：但但是根据据我们的的了解，保安公公司目前前是一个个垄断性性较强的的行业，通常是是由公安安设立的的专门公公司；另另外，公公安大学学等单位位也开办办了一些些行业性性的保安安公司，这种情情况下，你的约约束力和和有效性性怎么保保证，比比如说保保安人员员不遵守守规定或或不服从从管理时时怎么办办？ 答：我们选选的是公公安大学学的管理理公司，我也曾曾经遇到到过这样样的问题题，由于于保安人人员的过过失，给给物业管管理公司司造成损损失，这这样在我我们的合合同中已已严格规规定，在在正常的的管理过过程当

19、中中，如果果有问题题及时更更换，他他们会按按照我们们的要求求，一般般在一天天之内可可以更换换保安员员第二，由于保保安员引引起的物物业管理理公司与与业主的的损失，由保安安公司来来进行赔赔偿，这这个事先先在合同同中也已已写明，而且是是严格按按照合同同来执行行的。杨杨：请你你谈一下下物业管管理的新新体制和和传统的的房屋管管理区别别在哪儿儿？ 答：新的物物业管理理概念是是由业主主自治自自管，通通过在物物业主管管部门的的指导下下来实现现对物业业的自主主化管理理，而以以前的管管理是一一种房管管所式的的管理，这就是是最大的的区别。 我认认为，物物业管理理新的机机制是物物业管理理概念的的变化，以前的的物业管管

20、理等于于是无偿偿管理，通过房房管所来来进行管管理，而而现在是是通过专专业化的的管理公公司来进进行有偿偿的管理理，这是是一个比比较大的的飞跃。 杨：你再说说一下物物业管理理达到的的目标是是什么？ 答：物业管管理的目目标是要要使新建建的物业业保值增增值，为为客户提提供一个个满意的的居住空空间，这这是我们们最大的的愿望。 点评评：良好好的理念念及超前前的意识识是优秀秀物业公公司的标标志，一一个对物物业管理理模式没没有深入入认识、对行业业的转变变没有把把握的公公司也无无法成为为优秀的的物业公公司。 徐：假如你你管的小小区中有有一个会会所，你你在标书书中提到到，会所所的设施施住户或或者是业业主可以以无偿

21、使使用，这这个问题题你们跟跟开发商商怎么衔衔接开发发商是独独立产权权单位，如果这这样做出出承诺，将来业业主说了了，你们们当时说说是无偿偿的，可可是产权权人说不不同意，那怎么么办？ 答：通过美美林花园园开发商商的介绍绍，我们们了解到到他们的的会所由由两部分分组成：一部分分是非民民用性的的，一部部分是民民用性的的，这里里我们所所说的会会所只限限于非民民用性的的，他的的成本达达到物业业管理费费的水平平，所以以，在具具体竣工工之后，我想我我们会跟跟开发商商进行更更好的协协商，在在物业管管理合同同中注明明。 点评评：会所所是一个个复杂的的问题，分摊与与不分摊摊的、管管理性的的与经营营性的，在未分分清上述

22、述问题前前，会所所的管理理费标准准难以确确定，这这也是北北京市场场上普遍遍存在并并未根本本解决的的问题。 第四四答辩人人： 均均豪物业业管理公公司 问：作为一一家民营营企业，请问均均豪是否否有经济济能力保保障长期期稳定的的管理好好美林公公寓？ 答：均豪是是一家民民营企业业，而且且不是一一个以投投资为主主体的房房地产公公司，这这是无须须讳言的的。但我我们有着着良好的的资信和和业绩，这也是是委托人人看中我我们的理理由。物物业管理理行业有有一个特特点，就就是低收收入，但但也是低低风险的的行业。均豪这这几年除除了物业业管理，我们没没有做任任何其他他方面的的投资，使我们们企业在在规避风风险方面面做得非非

23、常好，我们知知道我们们自己应应该干什什么，不不应该干干什么。 问：你们的的标书中中提出了了许多特特约性服服务，有有些项目目是收费费的，这这些项目目又是管管理人员员利用工工作时间间完成的的，而管管理人员员的工资资已经从从管理费费中支付付，那么么，特约约服务的的收益应应该归谁谁所有。 答：特约服服务的开开展有两两种，一一种是由由管理公公司来完完成的，这部分分特约服服务的成成本要单单独核算算的。第第二种是是由管理理公司派派人来完完成，自自身只扮扮演一个个组织者者，这样样，收益益中将有有一部分分作为管管理人员员的收入入，因为为我们毕毕竟做了了服务，另一个个部分将将作为这这个社区区的管理理基金。 点评评

24、：许多多物业把把特约性性服务收收入想当当然地视视为自己己的收入入这种做做法并不不正确均均豪的认认识应当当是全面面、正确确的。 问：北京市市号文件件适用范范围是怎怎样的。另外标标书中提提到治安安发生率率要低于于万分之之一，一一共是77多多户，住住满的话话一户按按五个人人算，已已趋近于于零了，请问如如何保证证实现？ 答：号文件件主要用用于住宅宅物业。另外，关于治治安发生生率，我我们认为为，全年年一共有有个小小时，按按小时数数的万分分之一算算，一年年大概是是八到九九次。在在我们管管理的项项目中，被公安安机关立立案的几几乎没有有，有一一些纠纷纷，我们们都及时时控制了了。 问：治安问问题有时时候不取取决

25、于你你的努力力，而是是取决于于发案者者本身。所以你你不能说说一个市市长承诺诺本市发发案率在在万分之之几以下下，实际际发案率率真的就就那么低低，所以以建议你你们承诺诺时留一一个余地地。 点评评：管理理服务指指标的承承诺必须须先确定定指标的的确切含含义这样样才具有有可操作作性可执执行性。不只是是物业公公司、行行政主管管部门在在发布各各种标准准时亦应应当注意意此问题题。 问：你们公公司也非非常重视视社区的的文化活活动，公公司用什什么体制制来保证证这种社社区文化化的完成成；再有有就是物物业公司司如何与与街道办办事处和和居委会会接触等等等？ 答：怎么使使社区文文化推广广到位是是一个大大问题。我们公公司在

26、总总部有两两个机构构，专门门用于这这方面研研究，在在总部针针对不同同的物业业去考察察社区文文化，考考虑应该该建立一一个怎样样的主体体。 这一一点，我我们派出出的执行行部门都都有体现现。 第二二个问题题谈街道道办事处处。刚刚刚我谈到到了物业业管理企企业并不不是一个个全能的的企业，大家应应该对他他具有希希望，但但不应是是全部的的希望。一个小小区的成成功不是是一个物物业管理理公司的的成功，而是大大家共同同的成功功，包括括发展商商、客户户和居委委会街道道这些相相关部门门。所以以，共建建、共管管是我们们标书里里特别提提到的。 点评评：的确确物业公公司不是是全能的的小区秩秩序的建建立、维维持还需需其他管管

27、理部门门的支持持。 问：你们提提到，如如果服务务达到标标准的话话，希望望能够提提高收费费标准，并且希希望能够够提高酬酬金。您您能不能能在今天天这个场场合就这这个问题题作一个个最诚恳恳的表示示，这个个要求有有没有可可能取消消？第二二个，在在家物物业公司司里面，均豪是是有偿服服务列表表最细，收费最最高的，你是否否考虑，像其他他一些服服务公司司一样，把收取取的这些些费用拿拿来回报报业主？ 答：当美林林公寓如如果全部部达到市市优或者者是国优优的条件件下，适适当提高高收费标标准，同同时管理理公司的的酬金适适当提高高，应该该说这是是我们的的希望。我相信信，如果果我们做做出成绩绩来，业业主自然然会给我我们的

28、成成绩给予予肯定，我想这这肯定不不仅仅是是一个口口头上的的，包括括实际上上的。我我想，能能否提高高是需要要我们业业主委员员会共同同商议的的。如果果作为条条件的话话，我们们取消这这个要求求。如果果是建议议，我们们还是保保留。 第二二个问题题，有偿偿服务所所得能不不能全部部返还美美林公寓寓，对这这个问题题我仍然然不太想想给予肯肯定的承承诺，为为什么呢呢？我们们设想一一下，美美林公寓寓将会有有均豪派派出的大大量的管管理干部部和工作作人员，在业主主休息的的时候，他们还还在工作作，在你你们节假假日的时时候他们们还在工工作，他他们这么么辛苦，如果他他们的努努力换来来了美林林花园物物业的保保值和增增值，能能

29、够被社社会认可可，业主主能够享享受到非非常好的的环境，这样的的情况下下，可不不可以给给他们一一些报酬酬？我想想这是可可以的。 点评评：均豪豪的态度度无疑是是诚恳的的心态亦亦是健康康的。 第五五答辩人人： 中中海物业业管理公公司 问：第一，在你的的投标书书里面，对于管管理费用用标准的的计算，所依据据的文件件是号文文件，这这个文件件是针对对普通居居住小区区的，这这就意味味着中海海高等品品质的管管理，低低的收费费。希望望对你这这个收费费可行性性和合理理性能解解释一下下，因为为这个标标书里面面没有把把工资、办公费费用还有有一些不不可预见见的费用用列举出出来，希希望能够够解释？第二个个问题，如果说说，使

30、用用人或者者是业主主在使用用房子的的过程中中对您的的管理或或者说对对发展商商的物业业有一定定的意见见，拒交交或者是是少交管管理费的的时候，你们应应该采取取什么样样的措施施？ 答：第一个个问题，我们依依据的是是北京市市年的的号文件件，我们们认为，现在北北京市只只有这个个文件可可供依据据。高层层楼宇有有共同性性，每一一项收费费在总成成本中的的比例大大体相同同，所以以这种收收费绝对对不会影影响中海海物业的的管理。我们有有把握以以这个报报价管理理好美林林公寓，因为我我们在深深圳的收收费标准准普遍在在块钱钱左右。 第二二个问题题，少交交或者不不交管理理费是一一个非常常普遍的的问题，我们认认为，首首先要摆

31、摆正物业业管理公公司的位位置，业业主是物物业公司司的衣食食父母，我们中中海承诺诺，首先先保证自自己高质质量的服服务。同同时，我我们认为为，北京京市物业业管理的的法规在在不断地地完善，拒交管管理费的的问题最最终也会会得到解解决。 点评评：高档档物业的的收费是是实行政政府指导导价没有有强制性性的收费费标准中中海依据据号文件件测算并并不违法法。问题题是完全全依据号号文件难难以体现现管理服服务的成成本来源源及难以以测算准准确的物物业管理理费。中中海在引引用号文文件时应应当作出出必要的的补充和和合理的的解释。 问：来自深深圳的中中海公司司，对于于在北京京做物业业管理项项目，在在难度和和风险方方面做过过哪

32、些考考虑？ 答：如果加加上美林林公寓的的话，中中海已经经在北京京接了第第个盘盘了，我我们管理理的总建建筑面积积已经达达到万平平方米。经过两两年多的的对北京京市的考考察，决决定现在在要进入入北京。我们认认为，从从招标书书来看，对我们们设定的的风险比比在深圳圳投标的的风险还还要小，所以我我们对这这个项目目非常有有信心。 问：你说这这个项目目设定的的风险比比深圳的的项目风风险还要要小，怎怎样具体体去理解解？ 答：第一，我们看看了招标标书以后后，我们们觉得发发展商很很可靠，比如说说，他承承诺对空空置物业业管理费费全部由由他交纳纳，在深深圳没有有一个发发展商会会这样做做。 问：因为中中海在北北京同时时接

33、管了了几个项项目，但但你们的的干部储储备、人人员素质质能不能能跟上需需求？这这关系到到中海深深圳、上上海、广广州所实实现的优优秀物业业管理能能否在北北京成为为现实？ 答：中海最最大的优优势在于于员工的的培训和和骨干员员工的培培养。中中海物业业管理公公司的上上级单位位是中建建总公司司，中建建总公司司在国内内共有万人人，从这这般庞大大的队伍伍中，选选出一二二千人做做骨干还还是绰绰绰有余的的；另一一方面，凡是借借调出来来的骨干干，要进进行一个个月的系系统培训训，现在在中海已已在深圳圳市投资资万万元建成成一个电电教化培培训教室室，骨干干培训不不成问题题。第三三，现在在中海物物业管理理公司在在深圳共共有

34、人人，副主主任、工工程师以以上的骨骨干有近近三百人人，在深深圳，管管理一个个万万平方米米的小区区，有名管理理人员加加名财财务管理理人员即即可。所所以说，每个小小区有名管管理人员员即可，所有这这些，都都为今后后扩展储储备了丰丰富的人人才资源源。 问：接管以以后，投投入的管管理人员员总数是是多少？ 答：我们从从深圳调调到北京京的人数数达到名，其中，以上是是北京户户口。 问：号文件件的对象象和范围围对美林林公寓适适用吗？ 答：北京还还没有专专门对高高档楼宇宇的收费费标准，现在只只能是号号文件。深圳只只对微福福利房住住宅区和和商品房房制定了了标准，商场、高档写写字楼和和甲级公公寓都参参照此标标准执行行

35、。这在在北京也也是一样样。 问：提两个个问题，一、能能提供这这么好的的服务，又收取取这么低低的费用用，如何何能保持持运作，我对可可行性比比较关心心。二、美林花花园要分分二期竣竣工入住住，二期期之间有有时间差差，如果果计算时时全部按按栋楼楼万万平方米米测算，是不是是前期经经费会有有不足？ 答：中海为为什么可可能较大大程度降降低管理理费，一一是因为为我们实实现了规规模经营营，全公公司资源源可以调调度和分分配，一一般来讲讲，超过过万万平方米米的项目目，每增增加万平方方米，成成本可能能降。二二是我们们实现了了专业化化运行。在深圳圳，我们们有自己己的电梯梯分公司司、机电电维修分分公司、二次供供水分公公司

36、，所所有公司司全部有有执照。通过专专业化运运作，可可以更大大限度地地降低物物业管理理成本，这是向向国际惯惯例接轨轨，香港港就是这这样，由由于国内内专业化化程度尚尚不高，我们只只能组建建自己的的专业公公司。 虽说说我们的的物业管管理费是是按万平方方米计算算的，但但一期建建栋楼楼，投入入也减少少一半，可以保保证高标标准的服服务，如如我们在在深圳管管理的中中银花园园，物业业管理费费为元平平方米，西沙花花园只有有元，做做到了深深圳的最最高水平平。 问：中海是是首家通通过认认证的企企业，将将深圳所所有标准准都搬到到北京是是否符合合体系系认证，在南北北方管理理差异上上，你们们作了哪哪些考虑虑，如绿绿化，南

37、南北方气气候不同同，保养养成本不不同；取取暖在南南方根本本没有。 答：我们的的体系系认证进进入版版，已改改动了三三次，在在全国各各小区都都按这个个版本执执行，没没有问题题。天津津管理的的华昌大大厦，顺顺利通过过试点小小区考评评，杭州州的项目目在省检检中获全全省第一一，年终终通过国国家优秀秀示范小小区考评评。标准准一旦制制定，改改版前，必须按按此标准准执行。美林属属高档小小区，完完全可以以套用标标准，这这也是我我们管理理的长项项。清洁洁标准中中有一条条是楼梯梯间砖用用白纸巾巾擦拭厘米米无污染染。如果果我们能能中标，我们保保证这样样的标准准服务能能实现。 北京京和深圳圳在绿化化、取暖暖上确实实有差异异，但和和天津的的华昌应应该无区区别。华华昌也是是一座高高层楼宇宇。我们们有个个持锅炉炉证的高高级技师师，管