高力国际：零售地产报告-新兴业态与未来商业发展趋势

1、COLLIERS INTERNATIONAL市场洞察：新兴业态与未来商业发展趋势高力国际零售房地产服务部2019年1月17日目录CCOOLL LL II EE RRSS II NN TT EE RRNN AATT II OONNAA LL零售商业未来将面临的挑战未来消费者态度和行为新兴业态六大趋势零售地产未来发展趋势CCOOLL LL II EE RRSS II NN TT EE RRNN AATT II OONNAA LL零售商业未来将面临什么样的挑战？零售地产整体市场增速放缓，存量时代正式开始供给 Supply市场增速将稳定在15%以下，整体供应出现回落；上海零售地产现有存量有749.6万

2、平方米；2019-2023年供应总量将为361万平方米，每年新增供应72万平方米；2019年空置率预计会上升至13%需求 Demand新中产对文化和精神消费的需求非常明显国内新中产过去两年开支明显增加的消费领域上海零售地产新增供应、净吸纳量及空置率新增供应净吸纳量空置率旅游15.3%子女教育12.1%人际交往10.6%休闲娱乐/ 个人爱好10.5%自我学习提升9.4%2.521.517.6%1.10.913.0%2.01.312.1%11.7%11.2%10.7%14.0%12.0%10.0%6.0%46.8%46.8%4.0%2.0%0.0%8.0%53.4%50.8%2018年国内新中产关

3、注的消费领域TOP1045.4%44.6%42.8%42.8%0.500.70.70.50.40.20.20.20.341.2%40.2%20182019F2020F2021F2022F2023F汽车/数码服饰奢侈机票教育美妆家电房产电影汽车用品3C鞋包品酒店培训护肤文娱COLLIERS INTERNATIONAL数据来源：高力国际研究部，第三方数据中心业态持续调整，品牌加速更新。生活服务、餐饮类业态创新直追零售零售占比下降，亲子/餐饮/服务占比上升生活服务新兴品牌占比高于儿童亲子、休闲娱乐业态70%60%50%40%30%20%10%0%2014-2017已开业购物中心业态平均占比52.2%

4、8.2%11.0%5.8%2.8%22014201520162017零售餐饮儿童亲子生活服务类休闲娱乐50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%2014-2017已开业购物中心各业态新兴品牌占比（核心商圈）201420152016201746.8%36.5%7.7%5.8%3.2%餐饮零售生活服务儿童亲子休闲娱乐COLLIERS INTERNATIONAL数据来源：第三方数据中心，高力国际整理消费分级“新常态”下，政策利好零售地产发展新兴业态政策/措施日期相关条例/内容商业影响上海市电子竞技运动员注册管理办法（试行）2018年11月29日推动文化创意重点领域加快发展；构建现

5、代文化市场体系；引导资源要素向文化创意产业聚集开展新消费引领八个专项行动;促进商业零售创新发展；打造世界级地标性商圈；深化老字号国企改革关于加快本市文化创意产业创2017年12月14日新发展的若干意见推动影视、演艺、动漫游戏等重点领域商业 发展；形成具有核心竞争力的文化创意企业， 促进文化创业产业的发展全力打响“上海购物”品牌加快2018年4月22日国际消费城市建设三年行动计划（2018-2020年）进一步提升消费贡献度、消费创新度、品牌集聚度；形成全球城市相匹配的商业设立国家贸易投资综合展设立企业商业展举办虹桥国际经贸论坛中国国际进口博览会2018年11月5日至10日为中国品牌商提供市场机遇

6、；促进国企签约世界品牌商品；促进电商品牌的发展试行电竞运动员注册管理；开放五大电竞项目的注册电子竞技迎来国家级赛事；促进电子竞技商业化COLLIERS INTERNATIONAL数据来源：政府公开信息，高力国际整理线下零售回暖，电商巨头大举并购线下零售商2012-2019 中国网络购物市场交易规模电商巨头收并购实体零售商网络购物交易规模（万亿元）增长率（%）在社零中的渗透率（%）59.4%87.5 6.6 70%2017/8 ，137亿美元 51.3% 6421.2 06%13% 1.9 46.8%36.8% 3.8 2.8 4.7 24.7% 5.7 19.6% 16.6%17.5% 60%

7、2014/3，投资54亿元，持股25%2015/8，投资283亿元，持股19.99%2016/11，投资21.5亿元，持股32%2017/5，持股18%2017/9，投资5.48亿元，持股5%2017/9，投资5.48亿元，持股5%2018/2，投资54亿元，持股15%50%40%30%20%8% 11% 14% 16% 16% 14% 20122013201420152016201720182019F10%0%864.3420 32.6% 5.7 中国移动互联网用户规模用户规模（亿人）增长率7.37.9 6.5 14.0%12.3% 8.2% 8.3 8.6 35%30%25%20%15%1

8、0% 5.1%3.6% 5% 0%20112012201320142015201620172017/12，腾讯领投合计5,300万美元2018/1，腾讯、苏宁、京东、融创联手投资340亿元入股2018/1，投资1.875亿元，持股15%2018/2，投资25亿元，持股5.31%COLLIERS INTERNATIONAL数据来源：媒体资料，高力国际整理新零售时代，人货场重构，打破线下有形场景与线上无形场景的边界 传统零售市场 创新零售市场供小于求人新一代消费场景：综合性消费场景人物+事物+空间+剧情全渠道无缝化购物体验个性化推送+智能引导+移动支付+智能客服场更加注重“体验” 和“全渠道”货智

9、能供货：按需组合产品+最优供应链+智能制造更注重个性化、体验式消费；更愿意花时间在社交、休闲、学习、工作；购买界限逐渐消失；习惯后便持续购买消费者标签：SoLoMoPe（社交化、本地化、移动化、个性化）人货场供大于求 COLLIERS INTERNATIONAL数据来源：阿里研究院餐饮增速放缓后稳步提升，竞争激烈淘汰率高，技术革新开启新餐饮时代过去几年，餐饮行业几乎保持两位数增长。预计未来增速放缓，主要原因是：成本上升，市场竞争激烈，淘汰率高2013-2023年中国餐饮收入规模与增速新餐饮消费趋势洞察：智能化、移动化、自助化step53%54%55%57%58%60%6.149%50%5.68

10、%8%2.69%2.816%3.211%3.611%4.010%4.49%4.89%5.28%61%6.676546%45%4370%60%50%挑选餐厅：重口碑123456预订餐位：选餐订位首选在线生活服务平台2102013201420152016201720182019F2020F2021F2022F2023F全国餐饮收入（万亿元）40%30%20%10%0%排队等位：超过半数消费者最希望用手机在线排队点餐：服务三次未响应流失近半消费者上菜就餐：上菜速度整体满意度较高结账买单：移动支付成就餐主流结账方式全国餐饮收入增速（%）餐饮收入占全国食品烟酒消费支出比例（%）COLLIERS INTE

11、RNATIONAL数据来源：艾瑞咨询，高力国际整理CCOOLL LL II EE RRSS II NN TT EE RRNN AATT II OONNAA LL未来消费者态度和行为？95后、00后关键消费数据：对于进口明星产品牌购买力远超其他年龄段人群月均花费达到1314元，甚至接近2015年全国人均月可支配收入（1830元）新一代消费主力5大新特征消费更加冲动随心395、00后愿意为速度买单、超前消费、冲动消费冲动消费的后果是退货频繁和客户流失1网购+实体店95、00后相比80、90后网购依赖性更强但也钟爱门店购物。门店消费比例高于网络购物乐尝购物新方式4愿意体验新服务，如语音下单、精选订购

12、、电器租赁产品“快消化”、更新换代快2社交聊天+社交购物95、00后更青睐丰富多样的除微信/QQ外的社交媒体社交媒体购物意愿（70%）明显高于80、90后不做比价狂，要当选货王595、00后对价格敏感度不如90、80后更看重评价和反馈，乐于浏览品牌商网站COLLIERS INTERNATIONAL00、90后群体文化娱乐消费已成熟，开始成为消费意愿最旺盛的群体:00、90后新生代在文化娱乐消费的占比已超过24.5%;过半的新生代参与过真人CS、游戏电玩城、私人影院等线下新娱乐；45%左右的新生代半年内在线下娱乐投入超过100元60002014-2019年中国线下娱乐行业规模及预测 18.6%

13、19.0% 15.5% 11.4% 13.6% 20%5000400015%2816.33138.74900.7300010%23744315.93735.120005%100000%201420152016201720182019F线下娱乐行业规模（亿元）增长率（%）各年龄段用户的文化娱乐消费占比各年龄段用户的文化娱乐消费占比各年龄段用户的文化娱乐消费占比18.10%22.30%24.50%00后90后80后70后游戏电玩城真人CS密室逃脱私人影院00后61.3%58.3%57.1%60.5%58.5%47.7%47.5%41.7%48.8%43.7%36.1%38.2%33.0%31.3%

14、22.5%26.3%22.30%线下游戏类娱乐49.1%43.1%39.9%37.4%90后线下影视类娱乐49.1%36.3%35.0%27.3%80后70后00后90后80后70后COLLIERS INTERNATIONAL数据来源：艾瑞咨询，高力国际整理CCOOLL LL II EE RRSS II NN TT EE RRNN AATT II OONNAA LL新兴业态六大趋势生鲜电商持续迭代：盒马未来将持续以“生鲜”为流量核心， 关注生活服务未来：盒马菜场+社区团购+购物中心O2O转型：将线上内容搬至线下体验未来以线下体验带动线上消费社交分享电商 实体店：大数据精准定位产品组合+智能设备

15、体验COLLIERS INTERNATIONAL案例示意：宜家转型之路1958年开设首家家具商场1974年后走出欧洲1998年进入中国随着互联网购物对线下实体店的冲击，2013年宜家尝试逐步渗透电商宜家首次入局新零售，开设小型店COLLIERS INTERNATIONAL2001年，“英特宜家集团”和“宜家集团”合资成立了“英特宜家购物中心集团”；2014年12月，“宜家集团”收购了“英特宜家购物中心集团”，并将其改名宜家购物中心， 即宜家荟聚逐步探索“市中心商业模式”微信上开限时快闪店无人零售共享健身过去一年共享经济历经资本逃离、市场洗牌。但共享经济本身带给消费者市场的本质是“感受”到切实的

16、“实惠”，对于仍在追求创新技术、寻找盈利模式的共享经济企业来说，未来将会迎来新浪潮800007000060000500002014-2018年中国共享经济行业规模情况及预测118.5%90.5%140.0%120.0%100.0%80.0%4000030000200001000073.2%41.6%60.0%AI智能菜场共享餐厅40.0%30.1%20.0%1145021812.337778.853494.869596.7020142015201620172018行业规模增长率0.0%COLLIERS INTERNATIONAL数据来源：中商产业研究院4. 流量为王，运用优质IP抓住年轻客群2

17、018年2月全网行业用户规模TOP10（万人）高晓松发起了全新文艺空间晓岛”周杰伦与IDG合作创立“魔杰电竞”网咖浏览器支付无线管理/WIFI管理48703.946369.540459.5020000400006000080000100000120000社交网络96547.5即时通讯95726.9综合视频87896.8应用商店70895.4综合资讯57622.2移动音乐56677.4综合电商53944.8自媒体综艺明星游戏电影网络文学动漫体育电视剧音乐胡彦斌等音乐人合资创立明星音乐教室日食记从做优质内容到电商，再到线下门店COLLIERS INTERNATIONAL数据来源：第三方数据公司公开发布，高力国际整理 生活杂货被重新定位传统行业家居、床品、厨卫、日用品商铺Store百货式，品牌集合商品Goods单纯商品销