论中国房地产【外文翻译】

1、论中国房地产摘要随着市场经济的迅速发展，房地产业已成为发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，对国民经济有着极其重要的拉动作用。随着我国经济的快速发展，房地产投资由于具有相对较高的投资收益水平、易于获得金融机构的支持等优点，将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。但在这个投资过程中，又有投资数额巨大、变现性差等缺点,收益与风险同时存在，对处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。特别全球金融危机爆发以后，全球房地产商均对房地产投资风险给予高度重视。因此研究我国房地产投资风险，科学防范投资风险，对促进我国房地产业健康有序发展具有重要的现实意义。本文通过对2008-2012年中美四家房

2、地产公司财务实例的数据分析，最终得出中国房地产业应对世界金融危机的措施，这些措施对房地产企业应对波动的经济形势具有一定的参考价值。关键词：房地产；全球金融危机；房地产投资1 引言改革开放尤其是住房制度货币化改革以来，我国房地产业如雨后春笋迅猛发展，房地产市场应运而生。房地产业和房地产市场的发展，一方面对促进我国国民经济发展起到了积极地作用，另一方面对于经济动荡时房地产也存在的投资风险也是不容忽视的。2中国房地产形势房 HYPERLINK /news_list_3_12.html o 地产销售 地产开发公司是中国房 HYPERLINK /news_list_11_6.html o 地产公司 地产

3、的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产公司总数的80多。中国城镇住房 HYPERLINK /news_list_1_12.html o 管理制度 制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为 HYPERLINK /news_list_3_7.html o 销售市场 市场 HYPERLINK /news_list_11_17.html o 房地产交易 交易的主流，以及 HYPERLINK /news_list_12_7.html o 中国企业 中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产开发公司的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产开发

4、公司的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。2.1我国房地产所有制所有制问题，也就是公司性质问题。尽管国内学者对于 HYPERLINK /news_list_12_10.html o 国有企业 国有公司问题的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产公司问题进行 HYPERLINK /news_list_13_13.html o 财务系统 系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和公司效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民 HYPERLINK /ne

5、ws_list_1_35.html o 经济管理 经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产公司 HYPERLINK /news_list_2_3.html o 发展战略 发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和 HYPERLINK /news_list_4_3.html o 市场营销 市场的 HYP

6、ERLINK /news_list_12_8.html o 企业发展 发展，国有房地产公司的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20多。然而，即使是只占总数的20，由于其占有的土地、人才、 HYPERLINK /news_list_6.html o 资本 资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产公司对 HYPERLINK /news_list_11_16.html o 房地产市场 市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大部分的集体公司、一部分并不规范的股份制公司这些公司在性质上其实与房地产国有公司类似，即产权不清晰，公司与政府的边界模糊，此外

7、，其数量在统计资料中无法明确显示那么由于所有制问题给中国房地产公司发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。2.2我国房地产规模目前中国房地产 HYPERLINK /news_list_14_2.html o 领导力开发 开发公司“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计资料显示，全国房地产开发公司平均净 HYPERLINK /news_list_1_34.html o 资产管理 资产不足1000万元，具有一级资质的1多一点，二级资质的不到10，大多数是小公司或者 HYPERLINK /news_list_1_4.html o 项目管理 项目公司。缺少大型房地产公司

8、 HYPERLINK /news_list_12_6.html o 企业集团 集团，即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小，如上海最大的房地产开发公司陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，也只有不到15亿美元的资本市值。据统计，全国房地产开发公司平均每家年开发量只有1.6万平方米，即使最大的房地产开发公司所占的市场份额也不足0.5。然而，从理论上讲，房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性，以及房地产开发公司属于资金密集型。 HYPERLINK o 清华领导力-管理 管理技术密集型、人才密集型公司等特点，决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看，一般大型房地产开发公司

9、或房企集团是市场舞台的主角，占据市场的绝大份额，如香港“五大”地产商，公司资产市值都在百亿美元以上，占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比，大陆房地产业进入门槛过低、房地产开发公司规模过小等问题亟待改进。2.3我国房地产效益从中国统计年鉴中的数据看，与“经营总收入”、“商品房屋 HYPERLINK /news_list_3.html o 销售 销售收入”等指标的稳步增长相比，我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈，不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“ HYPERLINK /news_list_1_18.html o 经营管理 经营总收入”得到房地产“行业平均利润

10、率”，可以明显地看出，1992、1993、1994年是中国房地产业 HYPERLINK /news_list_14_7.html o 领导力发展 发展的高峰，表现在行业利润率上是12%左右；而从1994年开始房地产公司经营利润和行业平均利润率都迅速下降，1996年行业平均利润率仅为0.91，1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”，1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16；2000年才开始“扭亏”为1.62%。3分析方法介绍3.1 财务分析3.1.1 财务分析定义财务分析是以会计核算和 HYPERLINK /view/408928.htm t _blank 报表资料及其他相

11、关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的 HYPERLINK /view/1405978.htm t _blank 盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的 HYPERLINK /view/616869.htm t _blank 经济管理活动。它是为企业的投资者、债权人、经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来做出正确决策提供准确的信息或依据的经济应用 HYPERLINK /view/145919.htm t _blank 学科。3.1.2 财务分析内容财务分析内容包

12、括资金运作分析、财务政策分析、经营管理分析、投融资管理分析及财务分析报告3.2 杜邦分析 HYPERLINK /albums/970735/970735/0/0.html l 0$4a77b2af5f6f528f7dd92a53 o 查看图片 t _blank 3.2.1杜邦分析定义杜邦分析以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平，具体很鲜明的层次结构，是典型的利用财务指标之间的关系对企业财务进行综合分析的方法。杜邦分析就是利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业的财务状况，这种分析方法最早由美国杜邦公司使用，故名杜邦分析法。杜邦分析法是一

13、种用来评价公司赢利能力和股东权益回报水平，从财务角度评价企业绩效的一种经典方法。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积，这样有助于深入分析比较企业经营业绩。3.2.2杜邦分析中财务指标的关系杜邦分析法中的几种主要的财务指标关系为： 净资产收益率(ROE)=资产净利率(净利润/总资产)权益乘数(总资产/总权益资本) 而：资产净利率(净利润/总资产)=销售净利率(净利润/营业总收入)资产周转率（营业总收入/总资产) 即：净资产收益率(ROE)=销售净利率(NPM)资产周转率(AU,资产利用率)权益乘数(EM)4中美房地产公司经营效益分析4.1 中国万通地产4.1.1 中国万通地产

14、简介万通地产（北京万通地产股份有限公司）是在上海证券交易所挂牌交易的A股上市公司，总股本为12.168亿股。截至2010年12月31日，总资产为119.00亿元；净资产为29.83亿元。万通地产具备一级开发资质，下设11家控股子公司和3家参股子公司，均为房地产开发公司。 万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一，是最受尊敬的行业品牌之一，也是“中国城市房地产开发商策略联盟”（简称“中城联盟”）的联合创始企业和轮值主席单位，是全国工商联房地产商会轮值主席单位。 作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产倡导房地产的“美国模式”，践行“反周期理论”，提出“低风险，中速度，高回报”的发展策略，发展以住

15、宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力。在多变的市场环境中，万通地产已经成为业界兼具稳健和发展双高能力的“龟兔”型标杆企业。万通地产住宅业务以美国的托尔兄弟为标杆企业，以商品住宅为核心产品，提高产品附加值，做中国一流的专业住宅开发商和盈利水平一流的房地产上市公司。公司住宅业务集中在京津地区，已经形成新新家园和新城国际两个成熟产品系列。已经开发的项目绝大部分已经成为区域地标和知名物业。开发主导、地域集中是万通地产在住宅业务的战略选择，公司将充分利用滨海新区的区位优势有效集聚各方资源，加大对京津地区投资力度，使得公司拥有在该区

16、域领先的竞争优势。4.1.2 中国万通地产经营能力分析（1）偿债能力分析短期偿债能力分析年份080910流动比255.735%196.395%195.038%速动比22.916%34.358%45.091%流动比率：流动比率是指流动资产与流动负债的比率。它表明企业每1元流动负债有多少流动资产作为偿还保证。从表中可以看出，08年至10年，虽然流动比率呈下降趋势。但其高于100%，说明万通公司企业财务状况稳定可靠，有足够的偿债能力，但其流动速比率虽然这三年呈上升趋势，但低于一般公认标准。说明企业流动资产中存货所占比重大，导致企业速动比率未达到一般公认标准。说明万通公司实际短期偿债能力并不理想，需要

17、采取相关措施，提高速动资产的比重，同时，以其现金比率来看万通公司，在实际经营中所产生的净现金流量也低于公认标准。说明其盈利能力不是很强。说明企业如果不改变现状况可能面临一定的短期偿债风险。长期偿债能力分析万通公司080910资产负债率54.962%64.823%69469%产权比率122.035%184.273%227.535%已获利息倍数4719.46819.7439.37从表中，可以看出万通企业08至09年，资产负债率、产权比率、呈上升趋势，同时，其数值高于公认标准，说明其长期负债总额偏大，不利于债权人对公司出借资金的信心。虽然企业很好的利用财务杠杆，但其可能面临一定的财务风险，同时，从其

18、已获利息倍数来看其为下降趋势，结合资产负债比率、产权比率来看，可能由于公司10年比08、09年的负债所有提高，导致期利息支出有所提高。已获利息倍数越高、说明企业的长期偿债能力越强。说明08年与09年的偿债都较强，但10年的偿债能力有所降低。综合分析其偿债能力：相对而言万通公司的偿债能力较好，并为最优化。、，因此，为使企业能更好的利用财务杠杆，企业需对公司的结构稍微的调整，使其达到最优点。（2）营运能力分析流动资产周转万通地产年份080910应收账款周转率391.46378.2083.71周转天数0.9190.9524.301存货周转率57.05%26.54%35.70%周转天数631.0813

19、56.211008.43龙元公司应收账款周转率2.5269221443.395周转天数142.467162.57106.04存货周转率2.23882.49803.65周转天数160144.11598.63从表中可以看出，08，、09、10年应收账款的周转率虽有所降低，但其周转率已同于公认标准，说明万通公司的营运能力是相对较强，并且与龙元公司相比万通公司的应收账款喂龙元公司的24100倍，也充分的说明万通公司的营运能力较强。（3）盈利能力分析主营业务利润年份080910利率22.9%17.3%18.9%由上表可以看出08年的主营业务利润高于09、10年，而10年与09年相比又小幅的上升。这由于0

20、8年的主营业务利润较高、成本较低。09年、10年的利润较低，成本费用虽比08年降低，但其降幅小于利润降幅，因此在未来发展中应加以控制成本费用。成本费用利润率年份080910利率40.338%31.896%29.926%营业利润年份080910利率40.51%30.27%31.86%成本费用利率：代表企业为取得利润而付出的代价的大小，成本费用利润率越高表明成本控制带越好盈利能力越强。万通公司08年至10年成本费用利润率呈下降趋势，同时，也证明了上面主营业务利润率分析的正确性，营业成本利润表也同样证明了万通公司的成本费用较高。因此，万通公司在今后发展中应在成本控制方面采取措施。总资产报酬年份080

21、910收益率15.74%6.68%8.01%总资产报酬率：09年、10年的资产综合利用效率略不如08年，因此万通公司需要对企业的资产使用情况，增产、节约工作等情况进一步的分析考察，以便改进管理，提高效益。净资产收益率年份080910收益率10.75%4.085%8.01%万通公司09年、10年的净资产收益比率比08年下降了6.666%这是由于净利润下降导致其净值产收益率系数将，因此，万通公司应严格控制各项成本的费用的支出提高公司的利润。资本保值增值率年份080910增值率125.7965%100.468%108.505%万通公司08年、09年的资本保值增长率均大于100%，虽然09年、10年比

22、08年有所降低，但其增值率大于100%，表明万通公司资本保值和增值状况良好。综合分析其盈利能力，万通公司08年至10年的盈利能力有所下降，在今后的发展过程中应加强对成本费用及各项支出的管理。（4）发展能力分析总资产增长率年份080910增长率-8.545%28.63%25.018%万通公司08年年末比年初的总资产增长率为负值，说明万通公司在08年的发展能力并不是很好，而09年、10年的总资产增长率分别为28.63%、25.018%，说明万通公司在09年、10年资产规模扩张，但其扩张的速度适中。资本积累率年份080910积累率25.796%0.468%8.505%万通公司08年的总资产增长率虽为

23、负值，但资本积累为正值，说明08年的负载减少较多。而09年、10年有所降低，但其值为正值，说明万通公司，虽然在发展速度，并不快。营业增长年份080910增长率100.773%-71.456%33.049%万通公司08年的营业增长率为100.773%说明其在08年发展较好，但09年的增长为负值，说明该公司在09年的企业份额萎缩，10年的营业增长率33.049%。结合万通公司的历年经营水平、市场占有情况来考虑其增长率比较中等。企业发展前景不错。利润增长率年份080910增长率172.842%-55.974%42.720%万通公司08年比07年利润增长172.842%说明万通公司在08年的发展能力强

24、，但09年的增长为负值。由于市场的原因造成09年利润下降，相对于09年而言10年增长率为42.720%，其发展的能力较为适中。综合分析其发展能力，结合市场及国家相关的政策，万通公司在08年、09年、10年三年中虽然09年各项发展指标为负值，但究其原因，主要应为公司对市场的变化及国家相关政策的出台并未做好充分的相对应的政策。总体的而言，其发展能力为中等，企业的前景看好。（5） 杜邦分析 净利润收益率 16.96%总资产净利润率权益乘数5.179%1（1-资产负债率）主营业务净利润总资产周转率15.51%33.39%净利润主营业务收入主营业务收入 平均资产总额553520394.003568396

25、779.00 3568396779.00 10687858968.835 主营业务收入净额主营业务成本3568396779.002118369305.00 成本费用总额销售费用2554004996148361848.00主营业务税金及附加管理费用469604067.0015915514.00其他业务利润财务费用091358329.00所得税210800330.00投资收益129553642.00营业外收支净额89498302资产减值损失-481064.00杜邦体系各主要指标之间的关系如下净资产收益率=总资产净利率权益乘数总资产净利率=主经营业务利率总资产周转率主营业务净利润=净利润主营业务收入

26、总资产周转率=主营业务收入平均资产总额权益乘数=1（1资产负债率）净资产收益率=主营业务净利率总资产周转率权益乘数2009年度指标 13.00%29.19%2.843=10.78% 第一次替代 15.51%29.19%2.843=12.87% 第二次替代 15.51%33.39%2.843%=14.72% 第三次替代 15.51%33.39%3.275=16.96% 主营业务净利率上升对净资产收益的影响-=12.87%-10.78%=2.09%总资产周转率上升对净资产收益率的影响-=14.72%-12.87%=1.85%权益乘数上升对净资产收益率的影响-=16.96%-14.72%=2.24%

27、（6）附件资产负债表万通地产2010年12月31日 （单位：元）资产2008/12/312009/12/312010/12/31流动资产：货币资金890,762,438.132,042,145,359.483,421,054,264.00交易性金融资产-应收票据-应收账款9,495,683.073,534,263.2281,724,556.00预付款项1,018,123,156.61204,352,517.52400,268,624.00其他应收款23,282,815.5763,988,029.73215,998,333.00应收关联公司款-应收利息-应收股利-存货4,768,067,325.

28、415,868,229,155.715,999,703,341.00其中：消耗性生物资产-一年内到期的非流动资产6,612,183.206,055,880.951,355,429.00其他流动资产-流动资产合计6,716,343,601.998,188,305,206.6110,120,104,547.00非流动资产可供出售金融资产-140,000,000.00持有至到期投资-长期应收款1,698,986.471,286,985.51150,000,000.00长期股权投资381,257,361.37423,248,520.98591,712,054.00投资性房地产245,122,089.4

29、5826,448,122.67790,141,660.00固定资产17,168,261.8250,451,170.2049,814,052.00在建工程-工程物资-固定资产清理-生产性生物资产-油气资产-无形资产680,592.45784,097.58706,515.00开发支出-商誉-长期待摊费用15,053,497.187,299,421.4230,355,570.00递延所得税资产7,841,223.861,742,833.703,317,181.00其他非流动资产-非流动资产合计668,822,012.601,311,261,152.061,756,047,032.00资产总计7,38

30、5,165,614.599,499,566,358.6711,876,151,579.00流动负债：短期借款-16,135,486.00交易性金融负债-应付票据6,310,787.301,983,547.00-应付账款675,178,641.16661,908,121.321,020,694,841.00预收款项1,064,793,345.622,221,990,378.003,262,553,778.00应付职工薪酬54,853,349.6960,219,751.7774,325,022.00应交税费267,707,981.6555,014,533.51128,400,324.00应付利息3

31、,219,132.5018,935,624.5821,720,982.00应付股利-其他应付款105,224,625.32374,465,354.39124,949,330.00应付关联公司款-一年内到期的非流动负债449,000,000.00774,780,000.00540,000,000.00其他流动负债-流动负债合计2,626,287,863.244,169,297,310.575,188,779,763.00非流动负债：长期借款1,432,750,000.001,003,000,000.002,066,000,000.00应付债券-985,560,403.10988,190,906.

32、00长期应付款-专项应付款-预计负债-递延所得税负债-其他非流动负债-7,258,000.00非流动负债合计1,432,750,000.001,988,560,403.103,061,448,906.00负债合计4,059,037,863.246,157,857,713.678,250,228,669.00实收资本（或股本）507,000,000.001,014,000,000.001,216,800,000.00资本公积1,696,482,960.361,189,482,960.36986,682,960.00盈余公积56,555,408.6467,911,975.43114,736,017

33、.00减：库存股-未分配利润625,724,462.92711,508,898.56873,465,202.00少数股东权益440,364,919.43358,804,810.65434,238,731.00外币报表折算价差-非正常经营项目收益调整-归属母公司所有者权益（或股东权益）2,885,762,831.922,982,903,834.353,191,684,179.00所有者权益（或股东权益）合计3,326,127,751.353,341,708,645.003,625,922,910.00负债和所有者（或股东权益）合计7,385,165,614.599,499,566,358.671

34、1,876,151,579.00备注5中美房地产公司经营状况对比分析 由中国万通地产、圣元地产与美国霍顿公司、霍夫纳尼安公司2008-2012年的经营状况可以看出，在全球金融危机爆发时，全球房地产业也受之影响。相对而言，从美国霍顿公司和霍夫纳尼安公司的经营状况看，美国房地产业在金融危机爆发后相比中国受到更大的影响。对于房地产行业而言，市场预期非常重要。在经济上升期，资本市场和房地产市场会带来明显的财富效应。人们手中的资产都会显著升值，购买力和变现能力都很强。在乐观的预期下，房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然后当宏观经济增长延缓甚至停滞时，人们的消费预期不足，资产价格萎缩，财富缩水。因此，

35、在金融危机下房地产业如何继续发挥其对经济的稳定作用是值得探究的。6 中国房地产业应对世界金融危机的措施 房地产行业经过多年的发展已经成为我国经济的重要支柱产业，保持房地产行业的稳定对稳定国民经济、扩大内需意义重大。面对来势汹涌的世界金融危机，房地产企业如何应对，政府应采取哪些措施来保障行业发展的稳定和民众住房问题的解决，这是一个紧迫而重要的课题。应对房地产行业发展危机，各方都要采取积极地行动。6.1 加快政策调整，给予行业相对宽松的发展空间从2005年的新老“国八条”、2006年的“国六条”到2007年的“限外政策”、“9.27新政”等，这些政策主要的调控对象是放假增长过猛和投资增长过快等，同

36、时对房地产企业的发展设置了资金和土地供应方面的障碍，社会舆论也纷纷把批评的矛头指向房地产行业。政策和舆论针对的非理性上涨的高房价无可厚非，以你为超出居民购买力的高房价是对民生的漠视，也是对社会其他企业发展的挤压。但在目前市场形势已经发生了较大变化，房地产成交量大幅度下滑，房地产企业生存困难、房价开始出现下滑，这个时候就需要政策的及时调整，否则如果出现“大落”，必将对宏观经济带来严重的负面影响。世界金融危机爆发后，中央政府及时调整了政策：为了应对危机，提出了促进经济发展十条措施，公布了两年投资4亿元的经济振兴计划；在国务院常务会议上再次强调房地产行业是国民经济的重要支柱产业；作为配套措施，住房和

37、城乡建设部公布了三年内9000亿安居保障房建设计划；在2008年12月份召开的中央经济工作会议上，再次强调了住房消费的重要性，认为住房消费时提振内需的主要途径之一；发布新“国六条”，部分放松第二套住房消费信贷优惠，减免住房成交税费；央行连续五次降息等。这些措施有的针对宏观经济，有的是直接针对房地产行业，总体而言都为房地产行业的健康稳定发展创造比较良好的环境。值得注意的是，目前出台的政策措施都带有放松行业发展环境的性质，政策应注意执行的有效期和持续性。房地产行业的发展在某些时候往往是被误读，被歪曲。我国正在大力建设市场经济体制，评判行业发展的好坏应该更多用市场的标尺来衡量，而不能用计划经济的思维

38、。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准。规范政府行为的边界，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境是未来房地产行业继续繁荣稳定的基础。6.2着力稳定就业和居民收入全球金融危机来袭，无论是城市白领还是农民工都受到失业、减薪的威胁。2009年我国大学应届毕业生规模为610万人，加上历年未就业毕业生，2009年需要安排工作的大学生规模在700万人以上。作为用工方，大部分企业由于市场需求不足，招聘计划都大幅度缩水。房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场的消费能力。因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。当前，我国正在采取各种措施稳定宏观经济，包括大力投

39、资基础设施、建设保障房，用投资拉动经济增长。同时，国家正在积极调整出口结构，开拓非洲、拉美、中东地区的贸易业务。总之，稳定宏观经济增长，保障居民就业和收入是促进房地产消费的关键因素。6.3形成企业优胜劣汰机制我国房地产发展已经有20多年的历史，到2008年房地产行业发展到一个相对高峰期，全国房地产企业总数达到5万多家，正是市场的过度繁荣造成了房地产企业的鱼龙混杂局面。在房地产市场发达的西方国家，市场集中度相对较高，少数企业占有较大市场份额，这是市场竞争和行业选择的结果。反观我国房地产行业，市场集中度较低，根据各上市公司公布的2008年最新销售数据，万科作为我国最大的房地产开发企业，市场占有率为

40、2.6%。另外，中国房地产测评中心发布的2008年房地产企业500强测评报告显示，中国最大的四家房地产开发企业销售收入占全国总销售额的比重为7.7%。从市场发展角度看，我国的房地产企业有毕业进行适度整合，淘汰一些企业，鼓励大型房企的规范化和规模化运营。现在房地产市场出现调整，部分企业资金链断裂，经营困难，而另一些优势企业则现金充足，经营稳健。这正是进行行业整合的好时机。实际上，在新出台的“国六条”就提出鼓励企业间的资源整合，同时支持银行提供并购贷款。通过企业间的并购，土地等资源可以更加有效利用，大型优势企业的竞争力得以增强，同事也避免过多烂尾楼出现，造成资源的浪费。6.4营造良好的外资投资环境

41、2008年第四季度北京商业地产报告显示，房地产投资市场在年底交投冷清，北京全年地产行业并购总额为41亿美元，同比降低18.3%，其中，外资并购全年总额同比降低74%（受金融危机加深影响，第四季度北京市场未出现任何外资收购案例）。这一情况并非北京独有，上海、广州、深圳等也都出现了外资在房地产市场交投量同比大幅下挫的现象。目前外资在中国房地产行业的活跃度降低。同时，澳元、美元等货币有升值趋势，外资在中国套现离场的动力逐步加大。对此，我国应有足够的认识，首先要保持政策的稳定性，不能因为外资短期内的撤离就加大行政干预力度。外资看重的往往不是短期优惠政策，而是长期的政策稳定和公开透明的法律及制度建设。我

42、国应一如既往地坚持改革开放策略，保持宏观经济的稳定，用持续的经济发展和一定的优惠措施稳定外资、吸引外资。6.5稳步进行房地产金融创新美国由于房地产市场调整引发的次贷危机，并迅速爆发为世界金融危机，究其原因不光有制度性的原因还有监管的原因，特别是美国比较发达的房地产金融衍生证券的滥发，受到舆论的普遍谴责。对于房地产金融创新，应持有有客观的判断，不能因为美国出现了金融危机，就全面否定金融创新。房地产金融创新可以有效解决房地产贷款机构的资金问题，也为购房者提供了融资便利，这种创新如果过度，特别是保障其安全运营的监管和评估体系出现问题，房地产金融衍生品就会引发严重的后果。作为一个金融创新不足的国家，不

43、应只看到后者，而是既预防房地产金融产品创新过度，也要积极适当地开发相关产品。众所周知，我国房地产企业融资渠道非常狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等。其中，民营房地产企业的融资环境更加恶劣。这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”，以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临，这些企业很可能因为“对赌协议”而失败，最终失去控股权。因为没有足够的、公平的、可靠的融资手段，房地产企业要生存就只能铤而走险。因此，我国应该继续加紧开拓新的房地产融资渠道，有步骤地放开信托融资方式，切实加大银行信贷对房地产企业的支持。同时，要在一定程度上平衡国有房地产企业和民营

44、房地产企业在融资问题上的份额，以市场为导向，促进房地产企业健康有序发展。6.6企业须认清经济形势，做出有力的促销策略。企业面对全球金融危机下房地产市场的激烈调整，应做好两个方面的准备。一是策略上要主动降价促销，二是心态上要平稳应对挑战。企业面对外部市场环境的变化，对市场大势的判断非常重要，有了正确的判断，对企业运营决策会起到关键作用。在当前市场低迷状态下，作为房地产企业不应幻想所谓的价格联盟超过超额利润。因为市场大势一旦形成，在短期内很难逆转。如果企业自身没有充足的现金储备，在市场的冬天存活的唯一办法就是降价促销，尽快找到回笼资金，毕竟保住生存的机会才是最重要的。在这方面，万科是一个鲜明的例子

45、。从2007年底开始，万科就开始逐步实施降价计划，并收到较好效果。比如7月上海万科金色雅筑以降低装修标准为又降低房屋总价达20万；8月再次祭出降价大旗，宣布金色雅筑可以在此前价格基础上优惠10万元。虽有争议，但万科获得了实实在在的现在流回笼，在楼市冬天储备了宝贵的粮草。在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新提出支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售。政府做这样的表态实际上也做好了土地出让费收入减少的准备。房地产企业不要指望地方政府继续为高房价而托市。在金融危机下，中国房地产行业受到重创，除了房地产价格出现调整，最关键的是成交量被腰斩。没有过人的胆

46、识和策略，在这个市场生存下去恐怕比较困难。那么开发商生存下去的关键是什么呢？答案应该是积极调整心态，勇于适应变幻莫测的经济形势。On the Chinese real estateAbstractWith the rapid development of market economy, estate industry has developed into one of the basic industries that improve national economy and peoples lives , which makes a great contribution to the pro

47、motion of national economy .Along with the dramatic development of our countrys economy, estate investment will become on-going hot issues in the next few years，for it has advantages like having a relatively high level of investment income and easy to get the support of financial institutions ,etc.

48、But in the process of investment, with the disadvantages of the huge amount of investment , poor liquidity and benefits and risks exist at the same time ,the risk is can hardly be avoided for Chinas real estate investment that is in the economic transition period . Especially after the outbreak of t

49、he global financial crisis, the global real estate investors pay high attention to the risk of real estate. So the research on the investment risk of real estate and how to guard against the risk of investment scientifically has important realistic significance to promote our country real estate ind

50、ustry healthy and orderly development. This article through analyze the financial data from 2008 to 2012 of four Chinese and America real estate company, Finally obtains the measures that Chinese real estate industry can take to deal with the world financial crisis, and these measures has a certain

51、reference value for the real estate enterprises to cope with fluctuations in the economic situation. Keywords: real estate; global financial crisis; real estate investment1.IntroductionAfter the reforming and opening policy, especially housing system reform, our country “s real estate industry has b

52、een developing sharply, and the real estate markets then came into being. The development of the real estate market and real estate industry, on one hand, has played a positive role to promote Chinas national economic development .on the other hand real the estate investment risk can not be ignored

53、at economic turmoil period.2.Chinas real estate situationReal Estate Development Company is the main body of the Chinese real estate, the official figures, nearly 30,000, accounting for more than 80% of the total number of Chinese real estate company. The continuous deepening of Chinas urban housing

54、 system reform, individual purchase to replace the Group acquired to become the mainstream of the market transactions, as well as Chinas accession to the WTO, opening up the pace considerably forward internal and external factors such as unprecedented opportunities for the future development of Chin

55、ese real estate development company and challenges. The macro Overall, the status of the Chinese real estate development company is not optimistic, many of which are to be resolved, concentrated expression in the three aspects of the ownership, size, and effectiveness.2.1 Chinas real estate ownershi

56、pOwnership issues, is the nature of the company. Although domestic scholars study the problem of state-owned companies in full swing and deepens, there have been few systematic in-depth study on the problem of state-owned real estate company. In fact, in the industrial state-owned enterprises and th

57、e drawbacks of real estate state-owned enterprises have, such as soft budget constraint. Agent of internal control, irrational incentives, widespread low wastage and corporate efficiency. And, due to the characteristics of the real estate itself, as well as its increasingly important position in the

58、 national economy and greater impact of macroeconomic growth and volatility, such as a significant contribution to economic growth in the real estate industry and its effect on macroeconomic role in boosting the real estate industry, as well as in the previous large fluctuations in the economy playe

59、d a role in fueling and even decisive role in the destruction, are important for the growing number of economists.Real estate state-owned enterprises compared with the industrial state-owned enterprises may be faster exit speed of the real estate industry. The last century, the early 1990s in the la

60、te 1980s is the early development of Chinese real estate company, the state-owned real estate company in the majority; With the deepening of reform and development of the market, the proportion of state-owned real estate company is gradually reduced, in the mid-1990s dropped to less than 50%; the be