苏州新区项目提案报告定位分析

1、苏州新区项目提案报告 定位分析定位分析一、开发理念定位倡导“健康、生态、水景”生活健康生活活最主要要的是一一种生活活观念和和生活方方式。在在继承地地吸收的的基础上上，根据据苏州新新区的环环境、风风貌、人人文特点点提出适适合当地地市场中中目标消消费者所所普遍认认同和响响应的“健康、生态、水景”生活理理念。二、市场场定位：【生态活活水景观观住宅】根据目标标消费者者的特征征，定位位为“水景生生态住宅宅”，并且且根据市市场状况况，既生生动又形形象地赋赋予这一一定位以以丰富的的内涵，与市场场上众多多的水景景，。即即现代人人追求“健康生生活”，它力力图以“现代版版的水景景住宅；邻里化化的社区区配套；诗意绿

2、绿色的生生态居住住环境以以及和谐谐人本的的物业服服务。这这四大要要素来打打造新区区人居新新生活。在市场场中建立立独特的的品牌个个性，塑塑造人性性化的品品牌气质质，以展展现强势势的品牌牌张力，吸引消消费者，最终创创造竞争争优势。三、价格格定位建议住宅宅均价44,8000元/平米。高于现现在本区区域同质质竞争个个案（苏苏香名园园）的均均价44400元元/平米米，但项项目推案案时间应应在20005年年的下半半年，市市场的上上升可以以支撑这这一价位位。项目的的高品味味和档次次决定售售价高于于其他邻邻近个案案项目与与苏州其其他区位位的楼盘盘相比，具有超超值景观观价值和和升值潜潜力，价价廉物美美，物超超所

3、值。四、目标标消费者者简析经过广泛泛细致的的调查与与分析，目标消消费者的的特征清清晰地展展现在了了我们面面前：1、年龄龄：288555岁之间间，主力力人群为为3545岁岁。2、社会会阶层：当地及及周边居居民，新新区工作作人员，市区二二次置业业者3、性别别：男性性为主。4、面积积需求：三房1110-1200平方米米，二房房80-1000平方米米。5、区域域：新区区，市区区，吴中中区。放放眼整个个市区，以新区区和吴中中区为主主，发挥挥地域优优势。6、购房房目的：改善现现居住状状况；外外地来苏苏发展落落户苏州州的；银银行负利利率，各各类税收收增长，股市低低糜，把把现有富富裕的资资金购买买房产，将不动

4、动产作为为投资理理财的；产品建议议一、产品品建议（一）项项目的整整体建议议1、在规规划设计计方面，通过对对社区的的整体规规划设计计来削弱弱周边环环境所造造成的不不利影响响，同时时形成社社区内部部景观与与外部景景观的呼呼应，达达到项目目与周边边环境融融为一体体的目的的，建议议采取水水景社区区的规划划形式。2、注重重中庭水水景园林林设计，确保各各朝向的的景观量量，注重重塑造产产品和营营造环境境及居住住氛围，强调产产品的均均好性。3、注重重商业配配套的完完善。4、通过过产品设设计来强强调项目目的高品品质性，树立区区域内极极具竞争争优势的的项目形形象。5、建立立天然活活水循环环系统：“活水”首先要要能

5、顺畅畅地流动动循环，其次，它应有有一定的的净化能能力，维维持景观观水质。因此，建议项项目利用用两面环环水的地地理优势势，将河河水引入入小区，经由天天然活水水净化系系统，使使小区内内的水质质优良，景观更更优美。同时，净化系系统还会会带来独独特的景景观，如如“湿地景景观”。（二）产产品细节节建议1、建筑筑形式（1）建建筑风格格建筑风格格定位为为新现代代主义简简约风格格：为了了体现小小区的主主题，整整体风格格上的处处理应以以整个小小区建筑筑物的风风格来达达到体现现生态、舒适、安静的的主题的的目的，整体风风格引入入新现代代主义简简约风格格。现代代风格的的作品大大都以体体现时代代特征为为主，没没有过份份

6、的装饰饰，一切切从功能能出发，讲究造造型比例例适度、空间构构图明确确美观，强调建建筑外观观的明快快、简洁洁。（2）外外立面强调健健康、舒舒适内涵涵的体现现。造型与与环境相相协调，强调空空间的个个性与可可识别性性，随着着规划布布局平行行展开，住宅造造型也随随之变化。注重室室内外空空间的流流动性，立面以以大面积积玻璃窗窗加以色色调丰富富的外墙墙面，强强调轻盈盈、通透透的效果，与中庭庭园林和和周边绿绿化有机机结合。采用高高级外饰饰面砖，可以达达到整洁洁的效果果，并能能保持持持久。色彩应应追求简简洁现代代的视觉觉感受，通过色色彩的运运用营造造休闲、舒适、时尚、自然的的家居氛氛围。（3）窗窗各户的的窗与

7、窗窗之间应应考虑角角度，避避免对望望，影响响房间的的私密性性。充分运运用飘窗窗、角窗窗、落地地窗等窗窗体语言言，使住住户充分分享受阳阳光和景景观，飘飘窗500CM，高度50CMM。尽可能能多的采采用采光光和观景景好的落落地窗设设计，增增强室内内的采光光性和舒舒适性。2、户型型设计目前，苏苏州房地地产市场场竞争异异常激烈烈，人们们对现代代生活品品质的要要求不断断提高，对居住住环境舒舒适性的的高品位位需求不不断提升升。因此此，对于于打造一一个成功功的房地地产项目目产品而而言户型型面积的的选择及及组合是是至关重重要的。户型建议议主力面面积控制制在8001220平米米。市调调表明，面积紧紧凑的户户型销

8、售售迅速，且总价价易于控控制。建建议两房房面积控控制在8801100左左右，三三房面积积控制在在11001220左右右。玄关的的设计，不只是是过渡空空间，可可安置衣衣帽柜和和鞋柜。客厅开开间至少少4.55M，客客厅具备备较高级级家庭影影院的功功能。客厅观观景阳台台面积够够大，可可作为其其它功能能。大户型型主卧带带阳台室室，可拓拓展小书书房，健健身房等等其它功功能。饭厅紧紧临厨房房，具备备形成开开放式条条件。厨房呈呈方正或或L形格格局，便便于橱柜柜布置，充分考考虑生活活动线。厨房带带服务型型家政小小阳台，兼作洗洗衣房，服务阳阳台设有有电源，上下水水。卫生间间干湿区区功能分分隔。主卧带带卫生间间，

9、部分分大户型型可再加加入走入入式衣帽帽间。飘窗、角窗、落地窗窗、双阳阳台充分分享受阳阳光和景景观，更更显通透透，飘窗窗50CCM，高高度500CM，较为舒适适。设储物物间，中中小居室室可考虑虑半间房房设计充充分考虑虑景观因因素，在在窗户的的设计上上要充分分体现与与景观的积积极迎合合关系。创新户户型，叠叠拼、复复式、错错层，充充分体现现多元化化户型的的设计。解放首首层，首首层公共共部分做做到明亮亮通透、舒适、自然主主义的导导入，豪豪华、亲亲切。在项目目多层和和小高层层设计地地下室，多层的的地下室室设计成成具备储储藏室功功能，在在销售时时可进行行分割，赠赠送每户户1015平平米的地地下储藏藏室。增

10、增加项目目的产品品竞争力力。二、园林林设计建建议现在住宅宅对区域域环境的的要求较较高，对对周边环环境的要要求更高高，真正正的住宅宅应具有有人文亲亲和力，且具有有不可复复制的人人文特征征。在水景景及中庭庭园林上上文章作作足，园园林设计计兼顾观观赏性与与实用性性，富有有新意又又满足小小区住户户亲近绿色色自然的的追求，以提升升社区档档次及居居住舒适适度。在园林林风格设设计方面面，目前前主要有有两种，一种是是重视整整体恢弘弘的欧式式风格，一种是是重视细细节小品的的日式风风格，本本项目应应取两种种风格之之所长，并结合合江南中中式园林林的设计计理念来来进行规规划和设计计。在售楼楼时即应应全部或或部分实实现

11、园林林景观，以增强强消费者者现场感感，烘托托营销气气氛，达达到对项项目所提倡倡的健康康、绿色色、自然然概念的的认可，并在一一定程度度上增强强对本案案开发商商资金实实力的认认同。在营销销中强调调外国知知名园林林设计师师为小区区量身定定做，以以迎合目目标客群群的偏好好。三、物业业管理一个小区区的物业业管理公公司形象象和品牌牌可以直直接影响响到物业业的销售售，一个个好的物物业管理理公司不不仅可以以为业主主提供更更加满意意的服务务，还为为项目的的品质和和档次的的提升起起着很大大的作用用。目前物业业公司可可提供的的服务主主要有：生活居居家服务务：与住住户的信信息联络络服务、房屋建建筑管理理、公共共设施、

12、设备管管理、园园区交通通管理、消消防管理理、安全全管理、绿化管管理、卫卫生管理理、社区区文化活活动。加值委委托服务务：家政政服务、教育卫卫生、园园区配套套服务、固定配配套服务务、商务务服务、便民代代办服务。经营管管理服务务：房产产中介服服务、停停车场管管理、康康乐运动动、养生生保健、旅游组组织。在物业业费的制制定方面面应考虑虑到周边边项目的的情况和和入住人人群承受受能力，建议不不超过22元。在选择物物业管理理公司的的时候应应重点考考虑其品品牌形象象和服务务内容等等因素。建议物业业管理公公司名单单：上海陆家家嘴物业业管理公公司戴德梁行行物业管管理公司司四、智能能化（1）小小区智能能化系统统最低应

13、应具有小小区智能能化管理理、三表表计量（IC卡卡或远传传）、小小区电子子广告牌牌、家庭庭保安报报警、防防火、防防煤气泄泄露报警警、紧急急求助报报警、家家庭电器器自动化化控制（包括音音频和视视频）等等功能。（2）智智能化系系统应能能实现在在线化物物业管理理及服务务的物业业管理智智能化，网上冲冲浪、电电子购物物、远程程教育、VODD视频点点播等的的家庭生生活智能能化，和和安全保保障智能能化等功功能。（3）在在项目入入口处设设计液晶晶电视屏屏幕，每每日以字字幕的形形式滚动动播出时时事新闻闻，天气气预报，小区重重要活动动，物业业管理服服务等信信息。五、配套套建议1、 会所建建议：健身俱乐乐部美容美发发厅阅览室棋牌室乒乓球室室、台球球等活动动室医疗诊所所警署联系系处2、商业业配套建议在项项目商业业以招商商的形式式引进一一家知名名的超市市，解除除客户购购物的后后顾之忧忧，同时时为项目目增加一一个卖点点。3、停车车系统现在随着着汽车逐逐步走进