某商业地产市场调查报告

1、无忧商务网 x5ucomx 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 x5ucomx 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 x5ucomx 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 x5ucomx 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 铜仁商业地产市场调查报告目 录前言第一部分分 宏观观环境研研究铜仁基本本情况辖区基本本情况铜仁房地地产发展展状况与与趋势房地产项项目销售售与空置置情况第二部分分 项目目地区域域市场研研究市场评估估商圈调研研竞争者调调查第三部分分 市场场消费需需求研究究第四部分分 投资资需求研研究第五部分分项目分分析建议议前 言

2、言在西部大大开发的的号角中中，贵州州也顺风风而行，借用历历史之机机遇，顺顺势而为为之。铜铜仁作为为贵州重重镇，借借西部大大开发的的东风，内用自自身优势势，外用用招商引引资。使使其迅速速发展，其发展展速度居居全省前前列。其其城市化化扩张之之快，有有目共睹睹。尤其其是房地地产业的的发展，为铜仁仁城市的的发展注注入了强强劲的活活力。在在城市建建设方面面除了政政府主导导之处，众多房房地产开开发商亲亲力亲为为，为城城市的发发展作出出了较大大贡献！在发展展的同时时，必然然产生竞竞争。作作为企业业，需要要了解当当地城市市发展现现状及经经济发展展水平、消费者者需求状状况。从从而为整整体运作作打下坚坚实的基基础

3、。因此，我我司动用用了大量量的人力力、物力力对铜仁仁的城市市发展、铜仁经经济发展展水消费费者需求求状况作作了初探探，公司策划划部、销销售部、招商部部拟定了了详细计计划，准准备本次次市调的的相关工工作。本次市调调主要通通过实地地走访、问卷访访谈、定定量测算算等方式式，得到到了大量量翔实的的数据。现将数数据整理理分析如如下，以以供领导导决策。第一部分分 宏观观环境研研究一、铜仁仁基本概概况（一）基基本概况况铜仁，一一颗璀璨璨的黔东东明珠，位于中中华人民民共和国国贵州省省东北部部，城镇镇人口一一五万，是一块块待垦的的“处女女地”区区，风景秀秀丽、景景色怡人人。内有有丰富的的顷森林林、草地地，野生生动

4、植物物、矿产产资源，汞的储储量及产产量居全全国第一一位，有被誉誉为“地地球绿洲洲”和“人类基基因库”的中国国梵净山山是联合合国“人人与生物物圈”保保护网成成员，国国家级自自然保护护区，驰驰名中外外的佛教教圣地；还有闻闻名全国国的玉屏屏箫笛、万山汞汞都、沿沿河山羊羊、江口口冷水鱼鱼，等等等。以锰锰、铁为为主的冶冶金工业业已具备备生产规规模，正正向着产产业化经经营方向向发展。 改革开开放以来来，铜仁仁以其独独具的优优越区位位，优势势资源，优惠政政策，优优质服务务吸引着着越来越越多的外外来投资资者和游游览观光光者。当当前，铜铜仁以更更加开放放的姿态态，更加加开明的的形象，更加良良好的环环境，更更加优

5、惠惠的政策策，更加加优质的的服务，喜迎海海内外客客商前来来旅游观观光，投投资开发发，共谋谋发展。（二）自自然环境境铜仁地处处贵州高高原向湘湘西山地地丘陵过过渡斜坡坡地带，地质地地貌、气气候和土土壤等环环境条件件相适应应、生物物多样性性的特点点比较突突出。属属中亚热热带季风风湿润气气候，年降雨雨量22250毫毫米以上上，全市市有土地地面积2227.4万亩亩、其中中耕地119.002万亩亩、占88.4。境内有有流域面面积大于于20平平方千米米，长度度在100千米以以上的干干支流222条，适宜立立体农业业的开发发和优质质农产品品的生产产。矿产产资源、计有汞汞、钾、磷、钒钒、铅、锌、铁铁铀、锰和石石英

6、砂、白云砂砂及石灰灰石等十十余种矿矿。现已已探明且且储量较较大的有有钾矿、锰矿和和磷铀钒钒矿。交通和基基础配套套设施1、交通通交通邮电电通讯较较为发达达，是西西部大开开发前沿沿投资环环境最具具优势的的地方。区内公公路四通通八达，水上航航运直下下长江，大兴机机场20001年年7月正正式通航航，湘黔黔复线铁铁路贯穿穿玉屏县县境内，设有玉玉屏、大大龙两个个火车站站，渝怀怀铁路贯贯穿铜仁仁、江口口、松桃桃三个县县市，220044年建成成通车。一个水水、陆、空立体体交通网网络将在在铜仁形形成。2、通讯讯光缆通讯讯线路覆覆盖全区区，已经经开通国国内、国国际程控控电话、移动电电话，信信息传送送迅速便便捷。市

7、市内国际际直拨、移动电电话、无无线寻呼呼等邮电电业务畅畅达全国国和世界界多个国国家和地地区 ，同时建建成了以以广电网网为骨干干的宽带带城域网网。以地地区级黔东商品品中心批批发市场场为龙头头的市内内商贸设设施已初初具规模。3、能源源全区电力力富足，拥有550万伏伏和222万伏变变电输电电线路的的国家电电网，是是黔电东东送的桥桥头堡，1000万千瓦瓦乌江思思林水电电站和1120万万千瓦铜铜仁火电电厂将陆陆续在新新世纪开开工建设设。111万伏输输变电线线路覆盖盖全区各各县市。4、文教教卫生科教文卫卫事业方方兴未艾艾，具有有浓郁的的多民族族特色地地方文化化，古老老驰名的的傩戏文文化一花花独放。全区已已

8、拥有各各类大专专院校和和中小学学校24473所所，初步步形成了了多层次次、多形形式、多多学科、 门类类齐全的的教育体体系。全全区医疗疗卫生条条件有了了很大改改善，拥拥有医疗疗卫生机机构5225个，各族人人民的健健康水平平有了明明显的提提高。文文化事业业发展迅迅速，已已建成电电视差转转台2669个，卫星电电视转播播7844个，电电视覆盖盖率877。全全区各族族人民生生活丰富富多彩，开放文文明。（三）经经济、人人口和资资源“十五五”以来，铜仁在在西部大大开发和和新阶段段扶贫开开发的历历史性机机遇下，大力力实施“三个重重点、三三个带动动”发展战战略，团团结奋斗斗，扎实实工作，促进了了全区经经济社会会

9、持续快快速健康康发展，连续五五年保持持较高的的增长速速度和较较好的增增长质量量，提前前超额完完成“十五”计划确确定的主主要发展展指标，全区综综合经济济实力跃跃上新台台阶，为为今后的的发展奠奠定了良良好基础础。1、经济济快速增增长，发发展强劲劲有力。全区生产产总值跃跃上百亿亿元台阶阶。20005年年达到1129.29亿亿元，比比20000年增增加633.5亿亿元。人人均33300元元，比计计划增加加8000元，比比20000年增增加14462元元。按可可比价计计算，“十五”年均增增长100.3%，年均均增速较较“九五”提高2.0个百百分点，比计划划提高11.2个个百分点点，保持持了逐年年加快的的

10、良好势势头。财财政收入入快速增增长。220055年全区区财政总总收入将将达到112.557亿元元，比220000年增加加7.44亿元，“十五”年均增增长199.6%；其中中地方财财政收入入7.119亿元元以上，超计划划1亿多元元，比220000年增加加3.77亿元，“十五”年均增增长一五五.2%。固定定资产投投资大幅幅度增加加。20005年年突破770元，“十五”年均增增长300.5%，五年年累计2225亿亿亿元（不含跨跨区项目目），超超计划一一三5亿亿元，是是“九五”时期的的3.88倍；建建成了一一批重大大项目，投资对对经济增增长的拉拉动进一一步增强强。2、“三三产业”发展迅迅速，工工业化、

11、城镇化化和农业业产业化化水平不不断提高高。工业和服服务业保保持快速速发展，成为经经济的主主要增长长点，农农业增长长稳定。预计“十五”期间，第一、二、三三产业增增加值分分别达到到54.38亿亿元、332.003亿元元和444.288亿元，比20000年年分别增增加一五五.588亿元、20.53亿亿元和229.778亿元元，一、二产业业分别超超计划77.1亿亿元和111.22亿元，三产基基本与计计划持平平；按可可比价计计算增加加值分别别年均增增长4.2%、20.8%和和14.7%；第一、二、三三产业增增加值比比重从220000年的566.9:12.9:330.22调整到到20005年的的42:24

12、.8:333.22，工业业和服务务业增加加值占GGDP的的比重首首次超过过农业。农业结结构调整整迈出新新步伐，建成了了一批特特色优势势农产品品种植基基地、畜畜牧养殖殖基地和和农业科科技示范范区，扶扶持发展展了一批批龙头企企业，带带动了农农业产业业化发展展。20005年年，农业业总值达达到866.588亿元，比20000年年增加227.778亿元元，5年年均均增长22.6%，其中中种植业业和畜牧牧业产值值分别达达到500亿元和和31亿元元，比220000年分别别增加99.4亿亿元和114.22亿元，年均增增长4.1%和和一三.4%，畜牧业业产值占占农业产产值的比比重达到到36.6%。以冶金金、化

13、工工、能源源和特色色食品等等工业发发展步伐伐加快，乡镇企企业得到到调整提提高。220055年工业业增加值值达211.855亿元，比20000年年增长11.177倍，年年均增长长16.7%，其中，地方规规模以上上工业实实现增加加值166.766亿元，比20000年年增长11.511倍，年年均增长长20.2%。成为拉拉动经济济增长的的主要动动力。以以梵净山山、九龙龙洞为重重点的旅旅游基础础设施进进一步改改善，商商业贸易易、餐饮饮服务、交通运运输、房房地产、信息、社区服服务等发发展迅速速，建成成了一批批贸易批批发市场场。第三三产业占占GDPP的比重重较20000年年提高三三个百分分点。220055年

14、社会会消费品品零售总总额达到到31.6亿元元，比220000年增加加14.2亿元元，年均均增长112.77%。20005年全全区城镇镇化水平平达到223%，比20000年年提高77.6个个百分点点，年均均提高11.5个个百分点点。3、以交交通为重重点的基基础设施施建设取取得历史史性突破破，生态态建设迈迈出重大大步伐。建成铜仁仁至大龙龙、铜仁仁至大兴兴高等级级公路和和大龙至至玉屏高高速公路路，株六六铁路复复线和渝渝怀铁路路建成通通车，大大兴机场场建成通通航，整整治了乌乌江航道道，实现现了县县县通油路路、乡乡乡通公路路和744%的行行政村通通简易公公路，初初步形成成了公路路、铁路路、民航航和水运运

15、相结合合的综合合运输网网络。新新建和扩扩建了一一批重点点水利和和城镇供供水、防防洪工程程。2000120005年全全区水利利总投资资12.1亿元元，是计计划任务务的2442.44%，比比“九五”增长2336.88%，是是建国以以来水利利总投资资的466.7%。一是是投入农农田水利利基本建建设资金金2.88亿元，新增、改善、恢复灌灌溉面积积3.33万公顷顷，新发发展节水水灌溉面面积1万公顷顷。二是是投入“渴望工工程”、人饮饮解困工工程1.3亿元元，解决决人饮困困难655万人。三是开开工续建建了一批批骨干水水利工程程。松桃桃道塘水水库、德德江梅子子坝水利利工程和和乌中灌灌区以及及防洪工工程完成成投

16、资33.3亿亿元。信信息化建建设取得得新进展展。到220055年全区区固定电电话和移移动电话话分别达达到255万户和和33万户户，电话话普及率率提高到到14.75部部/百人，基本实实现了村村村通广广播电视视。生态态建设迈迈出重大大步伐，重点实实施了退退耕还林林，天然然林保护护、长防防和小流流域治理理等生态态建设工工程，五五年累计计退耕还还林2110万亩亩，治理理水土流流失面积积3200平方公公里，森森林覆盖盖率由220000年的333.1%，提高高到20005年年的388%。平平均每年年增长一一个百分分点。4、投资资环境见见好，招招商引资资初见成成效。投资环境境进一步步改善，招商引引资成效效显

17、著，“十五”期间共共招商引引资近2200个个项目，引进到到位资金金73.5亿元元。对外外贸易大大幅度增增长，全全区出口口创汇由由20001年的的2.22万美元元增加到到20005年的的40000万美美元，成成为经济济增长的的新亮点点。5、教育育、卫生生、计生生、文化化等社会会事业进进一步发发展。全区已全全面实现现基本普普及九年年义务教教育，初初中阶段段毛入学学率由220000年的733.7%提高到到20005年95%，比计计划提高高10个百百分点。人口和和计划生生育事业业进一步步发展，人口自自然增长长率由220000年的一三三.3下降到到20005年8以下，比计划划下降33.5个个千分点点。2

18、0005年年广播电电视覆盖盖率分别别达到779.33%和93.7%。6、居民民生活水水平显著著提高。城乡居民民收入逐逐年增加加，城镇镇居民人人均可支支配收入入从20000年年的48800元元增加到到20005年的的67228元，年均增增长7%，农民民人均纯纯收入从从12776元提提高到117000元，年年均增长长5.99%，比比计划提提高1.9个百百分点。扶贫开开发取得得新成绩绩，五年年解决225万贫贫困人口口的温饱饱问题，完成易易地扶贫贫搬迁22.7万万人，贫贫困发生生率从223.116%下下降到116%以以下。五五年全区区劳务输输出2000万人人次，促促进城镇镇就业55万人，城乡居居民生活

19、活条件得得到明显显改善。（二）城城市发展展方向1、规划划目标贵州州经济区区与重庆庆经济区区以及湖湖南经济济区结合合部的重重要中心心城市。本地地区中交交通枢纽纽和商贸贸中心。黔东东北最大大的工业业强区。继续发发展梵净净山为龙龙头的旅旅游业和和以物流流为重点点的服务务业。2、城市市发展用用地选择择 根据城城市远期期发展规规模和远远景规划划构想，可确定定城市远远期主要要采用“南延北北伸”模式，即依托托旧城向向南、向向北延伸伸，适当当向东西西发展。城市向向北主要要为经济济发展区区，向南南主要为为政府职职能办公公文教区区。第二部分分 项目目地区域域市场研研究区域市场场评估1、区域域购买人人群状况况：2、

20、区域域经济水水平及购购买力：3、区域域商业基基本情况况：传统商业业集中于于大小十十字区域域，政府府主要部部门、重重要企事事业单位位所在主主要集中中在城市市南部。随着商商业的不不断发展展和分化化，铜仁仁的商业业开始向向北移，发展方方向趋于于东太大大道及清清水大道道区域。而金滩滩、火车车站区域域将作为为商业、住宅重重点发展展区域，市政配配套设施施也将主主要在这这个区域域兴建，但要形形成一个个成熟的的市场还还需要一一定的发发展时间间。二、商圈圈调研（一）商商圈规模模调查1、商圈圈划分由于铜仁仁地势狭狭长和城城市规模模的限制制，整个个城区在在规划上上就不可可能出现现比较规规则的商商圈。所所以我们们大致

21、将将铜仁市市区商业业分为以以下几类类商圈：类商圈圈：零售售业为主主的商圈圈。是指以西西门桥为为核心的的市中心心购物休休闲娱乐乐商圈，包括大大小十字字百货商商铺、锦锦江广场场、东太太建材城城、红色色28、时代商商汇、铜铜仁商城城等，该该商圈内内大小十十字主要要集中的的是服装装鞋帽的的品牌专专卖店等等零售商商品，属属于铜仁仁市内传传统商业业中心，辐射范范围大。本项目目也处于于该商圈圈之中。类商圈圈：低档档位商品品零售、批发市市场、专专业卖场场为主的的商圈。以金滩为为轴心区区域。该该商圈内内业态门门类复杂杂，主要要集中了了服装鞋鞋帽、通通讯器材材、电器器、家具具、建材材等业态态。主要要功能是是对类商

22、圈圈进行有有效补充充，已经经形成较较为成熟熟的家电电、家具具等专业业卖场，辐射强强度大。而以服服装、小小商品等等零售类类而言，商品档档次较低低，吸引引不同层层次的消消费群体体。类商圈圈：包括括社区商商业，提提供配套套服务为为主的商商圈。是指以道道路为中中轴，由由居住区区围合而而成的区区域。这这类商圈圈数量多多而分散散，商圈圈内业态态种类以以配套服服务为主主，大多多数是以以临街商商铺的形形式出现现，通常常规模不不大，档档次参差差不齐。辐射范范围较小小。2、类类商圈特特征分析析由于本项项目和本本项目主主要竞争争对手均均位于此此类商圈圈之中，商圈的的情况变变化对本本项目影影响较大大，所以以在此将将其

23、单独独予以说说明分析析。商圈商贸贸状况此商圈是是铜仁传传统的商商业中心心，随着着经济和和城市的的不断发发展，已已经成为为铜仁市市民购物物休闲娱娱乐消费费的首选选区域。商圈内内业态以以服装鞋鞋帽为主主，主要要形式为为临街的的品牌专专卖店，同时也也包括铜铜仁老牌牌商场。但是，目前铜铜仁的商商业环境境还未吸引引知名的的百货公公司进入入铜仁市市场，一一方面：如能使使铜仁消消费者的的消费环环境不断断提高，另一方方面有实实力的大大型百货货企业进进入市场场必然会会加剧商商圈内行行业间竞竞争的激激烈程度度。激烈烈的竞争争将会使使区域内内商业繁繁荣度提提升。有有利于区区域商业业品牌度度的强化化。商业环境境状况商

24、圈内商商业氛围围成熟，消费者者认知程程度很高高。因为为处于老老城区，普遍物物业水平平比较低低。铜仁仁老城区区现今正正在进行行旧城改改造，也也为商圈圈内商家家的经营营活动增增加了不不确定因因素。同同时，大大面积的的拆迁腾腾空了黄黄金口岸岸大面积积的地块块，为新新兴物业业的出现现打下了了基础，必然会会使铜仁仁市区的的商业经经营模式式发生翻翻天覆地地的变革革。（3）项项目地人人车流量量状况本次人车车流量测测算的对对象是项项目地主主要入口口处正街街的交通通流量。数据得得出为：在某一一时段东东太大道道双向流流动车辆辆与行人人的总和和。选取时段段为星期期五上午午11：0011：05，得出：在样本本时段内内

25、，通过过项目地地机动车车流量达达到1111辆，非机动动车及行行人流量量达到1194人人。考虑到选选取时段段开始处处于交通通高峰期期；星期期五仍然然是工作作日，上上下班比比较统一一等客观观因素，选择11/0.8作为为平均放放大的加加权，选选择1/1.22作为最最高放大大的加权权。我们们可以测测算出：项目地地平均车车流量为为10666辆/小时，人流量量为一八八62人人/小时时；最高高时，车车流将可可以达到到一五998辆/小时，人流将将可以达达到27794人人/小时时。结论：本项目的的区位优势势不容质质疑。项目在形形象感知知和信息息传达方方面有着着先天的的优势。科学合理理的利用用区位优势势，有利利于

26、营销销及推广广活动的的顺利实实施。同时，为为项目将将来的经经营活动动创造了了有力的的保障条条件。三、竞争争物业调调研（一）市市区大型型商业物物业调研研1、南长长城金滩滩新城：（1）位位置：铜铜仁市南南长城路路；（2）四四临：东东面与铜铜仁市火火车站相相邻；南南面金滩滩大桥（连结老老城区）；西靠靠铜仁地地委行署署所在地地花果山山；北连连东太大大道。（3）三三大商业业规划：A、国际际大超市市：是一一个超大大型综合合性超市市，位于于“南长城城金滩新新城”的中心心黄金地地段，左左面是11万平方方米的金金滩中心心广场，前面是是8万平平方米的的金滩商商业休闲闲港，后后面为地地委行署署所在地地花果山山。建筑

27、筑面积：5万平平方米。B、金滩滩商业休休闲港：是一个个集商业业零售、商务洽洽谈、民民族风情情、商务务休闲、文化娱娱乐商业业公园。C、金滩滩批发城城：金滩批批发城农农贸超市市总面积积110000平平方米，内设8800多多个摊位位和门面面。（4）物物业形态态/规模模：商住住综合；总用地地面积：60000000平方米米；总建建筑面积积：8000000平方米米；商业业建筑面面积：8800000平方方米；商商务别墅墅面积：420000平平方米；仓储面面积：1100000平方方米；停停车位：约4000个。（5）风风格特色色风格：体体现先进进的现代代文化建建筑；住房：注注重环境境和户型型，多层层与小高高层相

28、结结合。商业：体体现“大”。批发市市场大；零售超超市大；文化休休闲娱乐乐场所大大；餐饮饮服务规规模大。（6）项项目相关关分析项目名称称金滩商业业休闲港港项目地址址南长城金滩新新城开发商贵州南长长城房地地产开发发公司销售电话话520229888招商电话话523003888类型商住商铺价格格销售量65%经营现状状百货批发发，状态态一般销售措施施3年返租租，每年年10%一次性返返3年销售分析析广告媒体体DM单；墙体，车体，户外，报版、站牌主打广告告语铜仁商业业黄金铺铺销售顺序序同时发售售客源分析析本地经营营者，公公务员，退休人人员购买动机机投资和经经营客源区域域本地居多多，外地地客商优势分析析1、一

29、部部分已经经交房使使用，可以展展现未来来市场情情景，也也抢先机机争夺经经营者，形成现现入关中中者为王王的态势势；2、紧扣扣火车站站热点概概念，在在“大”字上面面做文章章，人为为形成热热点。3、注重重整个项项目的配配套，对对于独立立上铺来来讲，是是该地区区佼佼者者。同时时，批发发市场的的诱惑力力也非常常诱人。是本项项目的强强有力竞竞争者劣势分析析1、地域域偏远，远离人人们习惯惯的热点点消费地地区；2、正在在大规模模建设的的新区，未形成成真正的的市场，与此同同类的产产品较多多，花落落谁家尚尚不得而而知。3、火车车站一般般给人的的印象是是脏乱差差，经营营产品档档次低，因此在在经营档档次上无无法与本本

30、项目抗抗衡。2、伍寰寰商都位置：铜铜仁火车车站对面面三大商业业主题：万货城：万货城城外街沿沿东太大大道，形形成弧形形沿街面面，主入入口位于于中庭广广场和财财富广场场的交汇汇处，业业太定位位为万货货云集的的小商口口批零市市场。丰收城：定位为为农产品品贸易市市场，总总面积1160000平方方米。欢乐城：定位为为集餐饮饮、娱乐乐休闲于于一体的的生活总总站。业态规划划：三大大商业主主题，五五大商业业功能：引入一一站式消消费的MMALLL规划理理念，三三组团商商业开发发，形成成万货城城、丰收收城、欢欢乐城三三个不同同业态的的商业区区；三大大主题商商业区集集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游五五大功能能于一体体

31、。项目相关关分析如如下项目名称称万货城项目地址址火车站开发商铜仁市伍伍寰房地地产开发发公司销售电话话520220888招商电话话520330888类型商住价格80000一三0000元元建筑面积积37万商业面积积万货城一一五万商铺面积积40111公摊36%销售量60%经营现状状未交付使使用销售措施施1、1000元买买VIPP卡可抵抵30000元房房款2、总价价0.998折3、3年年返租每每年8%的返租租率推广分析析广告媒体体车体、户户外、罗罗马旗，墙体主打广告告语黔东商贸贸喉塞、投资创创富宝地地销售顺序序先住宅后后商业客源分析析生意人、郊县投投资者、外地人人生意人人购买动机机投资和经经营客源区域

32、域本地居多多，其次次郊县，少量外外地优势分析析1、离火火车站仅仅有5000米，地理位位置得天天独厚。2、面积积划分少少，投资资门槛低低。3、在“全”字上面面做文章章，经营营种类包包罗万千千，可堪堪称商业业航母。4、内场场经营场场所狭小小空间比比全敞开开式的商商铺更聚聚集人气气。劣势分析析1、尚未未完工，剩余铺铺面难度度加大2、本区区域产品品同质化化严重，客户可可选择产产品很多多，不具具备“唯一性性、排他他性”的优势势3、本区区域体量量太大，必将把把投资者者和经营营者资源源摊薄4、无法法摆脱脏脏乱差的的火车站站环境，档次不不高。（二）调调查结果果分析从商业物物业分布布来看，铜仁的的大型商商业及购

33、购物中心心，万货货城、金金滩新城城、金码码头等主主要集中中在铜仁仁北部的的金滩批批发零售售商圈。而市中中心商圈圈则主要要集中了了如锦江江广场、红色228、铜铜仁商城城、时代代商汇等等专业和和零售或或批发性性质的卖卖场。在所调查查的几家家商业项项目中，“金滩新新城”的人气气相对较较旺，主主要购物物者为中中青年群群体，营营业时间间不长，经营状状况一般般；铜仁商商城主要要经营小小商品百百货，商商场经营营惨淡，红色228尚未未开业经经营，万万货城销销售状况况欠佳。几家商场场中，万万货城的的售价及及租赁价价格比较较高，而而即将建建成的商商业中心心更是创创出了铜铜仁商铺铺的天价价，临街街铺面最最高达114

34、0000万多元/平平方米，均价在在120000万万到80000左左右。经过了解解，铜仁仁的商业业项目开开发规模模较大，成片开开发，并并有成熟熟规划理理念及相相对成熟熟的市场场定位。如金滩滩新城、万货城城、铜仁仁商城等等。(三)铜仁商商业地产产市场总总体特征征：1、商商业地产产投资呈呈火热趋趋势由于中中心城市市竞争的的加剧及及铜仁本本土开发发商的实实力日渐渐雄厚，大量的的外地及及本地开开发商将将资金投投入到铜铜仁这个个“西部名名城”的核心心口岸。继官塘塘花园、民主路路步行休休闲商业业街、汽汽车站新新区、铜铜仁商贸贸城项目目之后，伍寰商商都、金金滩新城城、铜仁仁商城、红色228、东东太金码码头等一

35、一大批项项目纷纷纷登场，项目越越做越好好，开发发理念越越来越成成熟，规规模越来来越大，预示着着已铜仁仁地产业业“龙头”进入了了大盘代代。随着着铜仁旧旧城改造造的进一一步实施施，市中中心土地地拆迁将将预留出出大量的的商业用用地及城城市的扩扩张，可可以预计计铜仁商商业地产产投资将将进一步步升温。2、业业态形式式趋于多多元化、专业化化专业市场场形态、百货形形态、集集休闲、娱乐、购物为为一体的的大型购购物中心心形态，都代表表了铜仁仁商业地地产的发发展趋势势专业业化、多多元化。3、竞竞争加剧剧风险加加大随着铜铜仁新城城市规划划的逐步步实施，在未来来几年内内，随着着铜仁经经济的进进一步发发展、招招商引资资

36、力度的的加强、大量有有实力的的开发商商将会很很快拥入入铜仁，给本不不平静的的地产市市场上演演更加激激烈的争争夺战。铜仁市市区将拆拆出多块块商业用用地，这这无疑将将进一步步加剧城城区商业业地产的的市场竞竞争。如如果商业业地产供供求关系系得不到到平衡，对开发发商和投投资者来来讲都有有风险。4、专专业水平平日渐提提高随着外外来专业业地产公公司及专专业地产产运作机机构的进进入，带带来了国国际国内内先进的的商业地地产开发发理念与与运作模模式。使使得整个个行业对对商业地地产的认认识不断断提高。这些无无疑推动动了整个个行业专专业水平平的提高高，也提提升了投投资者对对商业地地产的认认识水平平。5、品品牌开发发

37、全面升升级以上那那些品牌牌公司及及机构都都代表了了国内、国际商商业地产产运作的的至高水水准，面面对外来来品牌的的进入，本土开开发商品品牌势必必受竞争争压力影影响，同同时联合合其他知知名品牌牌，共同同分割铜铜仁商业业地产的的大蛋糕糕。6、商商业地产产运作注注重地产产赢利，忽视商商业运营营由于资资金、运运作经验验的缺乏乏，大部部分的开开发商在在开发商商业项目目的时候候，将赢赢利点放放在商场场铺位本本身的销销售上，以独立立商铺或或产权商商铺的形形式，对对市场销销售。抬抬高商铺铺实际的的价值，向投资资者许以以高额的的投资回回报。而而在商业业业态设设置及后后期商业业运营管管理方面面，缺乏乏经验与与投入力

38、力度。这这将导致致后期经经营出现现不良状状况，影影响投资资人的利利益。从从其经营营现状看看来，如如业态设设计及商商品定位位有偏差差，营业业状况会会不理想想，往往往是叫好好不叫座座，事实实上开发发商已经经出现经经营的困困难。今今后的经经营能否否满足应应有的投投资回报报，都将将是我们们所关注注的。要要使得项项目长久久地生存存下去并并实现赢赢利，就就要求开开发商具具有先做做商业后后卖地产产的理念念，以减减少自身身的经营营风险及及保障投投资者的的利益。7、从从城市商商业发展展规律来来讲，第第一个阶阶段是小小店铺零零售阶段段，这一一阶段的的特征是是店铺以以临街商商铺为主主，经营营品类繁繁多，分分布较广广

39、，单一一商铺赢赢利水平平较低；第二个个阶段是是大型商商场集中中零售阶阶段，这这一阶段段的特征征是消费费由分散散的小店店铺向大大商场集集中，同同时大商商场挤占占了小店店铺的市市场；第第三个阶阶段是城城市商业业由大型型超市及及大型购购物中心心组成的的商贸中中心或商商业群组组成，形形成综合合性的消消费区域域。小店店铺的市市场份额额将进一一步缩小小，退而而只满足足一些简简单的社社区商业业功能。从铜仁仁的商业业结构现现状来看看，正处处于由商商业发展展的第一一个阶段段向第二二个阶段段过渡的的时期，大量主主力商家家的涌入入，顺应应了城市市商业发发展的需需求，市市场先行行者能否否立足决决定了后后来者是是否具有

40、有牢固的的经营基基础。而而这一变变迁过程程，主要要反映在在商家集集中竞争争的商圈圈范围内内。第三部分分 市场场消费需需求研究究一、总体体需求情情况：1、市场场需求：1-1固定消消费群体体稳定通过对铜铜仁居民民的居住住性质进进行调查查我们发发现，有有81.5%的的居民在在铜仁居居住了44年以上上，居住住时间在在2-44年的占占了8%，居居住年限限在2年年以内的的仅占了了10.5%。这说明明铜仁的的固定消消费群体体相对稳稳定，如如何有效效地把握握这批人人群，将将是各商商场制定定经营策策略时的的重要考考虑因素素。1-2市中心心仍是居居民最喜喜欢去的的购物区区域市中心由由于商业业氛围成成形时间间早，步

41、步行街、大型商商业卖场场、各式式临街旺旺铺、电电影院等等多种购购物、休休闲、娱娱乐设施施齐全，经营种种类繁多多，因此此成为居居民购物物的首选选区域。虽然目目前铜仁仁市城市市正向北北发展，但市中中心商业业经过了了长期的的历史沉沉淀，已已经蓄积积了雄厚厚的商业业底蕴，因此其其仍将在在广大居居民中产产生深远远的影响响，并坚坚定其核核心商业业圈的地地位。1-3区区域消费费需求巨巨大，市市中区年年消费需需求一三三亿元根据统计计局20004年年公布的的数据显显示，铜铜仁市市市中区人人口近220万人人，城市市人口(市区)为一五五万人。同时，按按照国际际上目前前通行的的商圈经经营理论论，商场场经营的的顾客群群

42、中有770%来来自其核核心商业业圈，330%来来自其他他商业圈圈。因此此计算，市中心心的固定定顾客群群体总量量为：20770%+530%=一五五.5(万人)根据20005年年统计资资料，铜铜仁市城城市人均均可支配配收入667288元，市市中区农农村人口口人均人人均可支支配收入入17000元，因此，市中心心区域年年均消费费需求总总量为：一五00000(人)67228(元元/人)70%+500000（人）17000(元元/人)30%=7.31994(亿亿元)由此可见见，目前前市中心心作为铜铜仁市的的传统商商业区，具有较较强的消消费需求求。二、消费费者的构构成特征征在调查过过程中，我们初初步选定定了

43、三大大类具有有不同职职业背景景的目标标人群进进行研究究，一类类是无明明显职业业特征的的普通城城市居民民，二是是自由职职业的个个体经营营户，三三是政府府机关、企事业业单位的的干部及及职工。统计分分析后，从数据据上大致致可以看看出三大大类消费费群在消消费特征征上的差差异。（一）不不同消费费层次的的消费群群在六大大类日常常消费上上的差异异食品消费费差异：个人投投资者更更注重质质量，个个体经营营者更注注重价格格。食品的消消费差异异主要集集中在居居民购买买水果、酒水饮饮料等副副食品在在消费场场所选择择上的差差异。调查表明明：在对对水果购购买地点点的选择择上，三三类消费费群体总总体上都都选择在在农贸市市场

44、购买买。但在在批发市市场、中中小型商商场以及及大商场场这三种种购买场场所的选选择上，出现了了一些变变化。其其中在中中小型商商场及批批发市场场购买水水果的，以个人人投资者者居多；在大商商场购买买水果的的，以个个体经营营者居多多，而普普通居民民则很少少在以上上三个地地点购买买。2、酒酒水饮料料消费：差异较较大，人人群特征征明显调查表明明：不同同消费群群对酒水水饮料购购买场地地的选择择差异比比较大，其中个个人投资资者在大大商场购购买比例例最大，其次是是选择在在中小型型商场购购买；而而普通居居民多选选择在中中小型商商场、批批发市场场、杂货货店、农农贸市场场购买；个体经经营者在在各个地地点购买买的比例例

45、都较高高，但总总体选择择大商场场和中小小型商场场居多。这说明明三大类类消费群群体在酒酒水这一一商品的的购买时时，消费费心理、消费水水平都是是不一样样的。个个人投资资者更注注重品牌牌与品质质；个体体经营者者更注重重价格，他们认认为价格格高的可可能档次次更高，质量更更好；而而普通居居民则更更多考虑虑实惠。3、服装装消费差差异：中中高档消消费与中中低档消消费接开开距离，个体经经营者与与个人投投资者消消费力更更强调查发现现，544%的普普通居民民选择在在批发市市场、铜铜仁百货货商场等中中低档服服装销售售场所，其中在在批发市市场选购购服装的的最多，为244%；557.3%的的个体经经营者选选择在品品牌专

46、卖卖店等购购物，另另有一小小部分也也选择在在批发市市场购买买；而个个人投资资者对服服装购买买的选择择集中在在百货超超市以及及专卖店店，这类类人群占占个人投投资者总总数的555.55%，另另有一部部分分布布在批发发市场或或中低档档商场。经过分分析，我我们认为为个体经经营者和和个人投投资者的的购买力力较强，同时注注重品质质与品牌牌，普通通居民在在购买服服装时更更注重实实惠与商商家的信信誉。化用品消消费：总总体差异异不大，个人投投资者更更关注品品质调查显示示，对于于化妆品品这一特特殊消费费品，各各类消费费者在购购买场所所选择上上总体差差异不大大，特别别是选择择在百货货商场、美容院院及专卖卖店时趋趋同

47、性较较强，值值得一提提的是个个人投资资者群体体在品牌牌商场购购买的比比例远远远高出其其他两类类人群，说明他他们更关关注产品品的品质质与品牌牌。家庭耐用用消费品品消费：是铜仁仁当前最最主要的的电器消消费场所所，普通通居民有有一大部部分选择择在百货货市场选选择调查显示示：35540%的各类类消费群群选择在在电器广广场购买买小家电电，而在在品牌商商场购买买的较少少。说明明铜仁消消费者在在耐用消消费品方方面的消消费倾向向无明显显差异。不过从从品牌商商场超市市及百货货市场的选择来来看，个个体经营营者更舍舍得在家家电产品品方面花花钱，而而认为铜铜仁百货货市场产产品档次次过低，购买量量很少。日常休闲闲娱乐消

48、消费频率率：总体体特征一一致，个个体经营营者及个个人投资资者频率率更高，逛商场场越来越越成为一一种休闲闲方式。外出吃饭饭的次数数比较：调查表明明：大部部分的消消费者偶偶尔外出出就餐，而在每每月三次次以上的的以个人人投资者者为最多多，其次次是个体体经营者者，这一一方面说说明他们们消费能能力更强强，另一一方面说说明他们们的社交交活动更更广。去大商场场浏览商商品的次次数比较较：调查表明明：铜仁仁消费者者逛商场场的频率率基本一一致，频频率最高高的集中中在个人人投资者者群体及及个体经经营者群群体。一一方面说说明这两两类人群群比较有有消费能能力，另另一方面面说明他他们平时时比较清清闲也更更注重生生活享受受

49、。同时时值得关关注的是是，每周周二到三三次的消消费者占占了122%，说说明逛商商场日渐渐成为消消费者的的日常休休闲生活活方式。二、三大大类消费费者主要要特征描描述中低收入入者（价价格主导导型）调查表明明：铜仁仁普通消消费者的的文化程程度普遍遍偏低，大专以以下的占占83%左右；职业特特征以机机关事业业单位职职工为主主，离退退休人员员也占了了一大部部分比例例，为一一三.556%，其他职职业特征征明显的的如单位位干部、专业技技术人员员、教师师等比例例较小。从家庭庭生活水水平来看看，600%处于于中等生生活水平平，低收收入者为为34%，高收入入者仅为为6%，说说明铜仁仁市民整整体生活活水平不不高，购购

50、买力有有限。这这与之前前铜仁人人口特征征有直接接关系，那就是是铜仁主主要的高高收入者者大多为为在外经经商或务务工人员员，铜仁仁本地的的日常人人口为在在职企事事业单位位职工、离退休休人员及及自由职职业者，由于没没有强有有力的工工业支撑撑导致铜铜仁商业业的相对对落后。日常消费费习惯：铜仁普普通消费费者在购购物及休休闲消费费时，大大多数选选择价格格适宜的的消费场场所，在在购物时时更多考考虑实用用功能与与经济性性，属于于量入而而出的价价格主导导型。价值观念念：不追追求时髦髦与品质质，更注注重物有有所值，经济适适用。职业特征征：文化程度度特征：收入特征征：（二）中中高收入入者（精精打细算算型）年龄特征征

51、：这部部分人的的年龄主主要集中中在322岁至444岁之之间，平平均年龄龄为388岁，属属于社会会的中坚坚力量。职业特征征：职业业以机关关事业单单位工人人与干部部为主，占被访访总体的的46%，公司司管理人人员、专专业技术术人员及及教师占占被访总总体的332%左左右，这这两部分分人群共共计788%，都都属于有有固定职职业和稳稳定收入入的高知知群体。文化程度度：从调调查来看看，这部部分消费费群的学学历特征征为：大大专以上上占522%，高高中学历历占311%，初初中以下下低学历历者仅占占17%。说明明这部分分人大多多受过良良好的教教育，有有固定的的工作。收入特征征：调查显示示，这部部分人群群的家庭庭生

52、活水水平在中中等以上上的占883%，中低收收入者仅仅占177%。这这与他们们的文化化背景及及职业特特征有明明显关系系。日常消费费习惯：从这部部分人群群日常购购物消费费习惯来来看，他他们大多多具有较较高的消消费能力力，同时时更注重重商品的的品质与与品牌，他们所所消费的的商品都都既要符符合他们们的生活活标准又又要满足足他们交交际的需需求。但但由于是是稳定工工作，收收入来源源也是有有限的，决定了了他们在在选购商商品时会会非常慎慎重而理理性。属属于精打打细算型型。价值观念念：追求求商品品品质与生生活品味味，对品品牌商品品比较关关注，崇崇尚时尚尚而小资资的生活活。有时时愿意为为了自己己喜欢的的商品付付出

53、更高高的价钱钱。文化程度度特征：高收入者者（财大大气粗型型）年龄特征征：调查查显示这这部分消消费者年年龄区间间集中在在3040岁岁，被访访者的平平均年龄龄为355.8岁岁。属于于年富力力强的社社会中坚坚群体。职业特征征：这部部分人大大多为自自由职业业的个体体经营者者，也就就是生意意人，只只有199%的人人群属于于拥有固固定职业业又同时时经商的的人员。他们的的另一个个职业特特征为机机关事业业单位职职工及其其他自由由职业者者。文化程度度特征：从文化化程度来来看，他他们普遍遍学历不不高，大大专以下下占877%左右右，大专专以上的的仅占一一三%。说明他他们选择择经商这这条路也也是由于于没有足足够的学学

54、历去从从事固定定的职业业，而选选择自谋谋生路。然而正正是这样样让他们们在社会会的变革革过程中中掌握了了大量的的机会，获取了了丰厚的的回报。收入特征征：从这这一群体体的家庭庭生活水水平看来来，他们们大多在在中等以以上，其其中中上上收入占占20%左右，中等收收入占666.55%。这这一数据据表明，他们具具有强大大的消费费能力。日常消费费习惯：他们在在购物时时一般选选择大型型商场或或中型商商场的高高价值商商品，属属于追求求档资的的财大气气粗型。同时他他们更注注重生活活的享受受，喜欢欢炫耀，购物及及消费的的理性成成分不足足。价值观念念：对他他们来讲讲，昂贵贵的商品品总是好好的，决决定了他他们在购购物时

55、更更多选择择高价格格商品。三、消费费者对购购物场所所的需求求研究(一)从从消费者者的购物物场所选选择因素素看：交交通因素素在商场场选择中中起重要要作用。调查显示示，消费费者在选选择购物物场所时时首先考考虑的是是交通因因素，交交通是否否便利决决定了其其购物的的方向。其次是是商场的的信誉，商场的的信誉代代表了很很多内容容，比如如商品质质量、价价格适中中等因素素。其他他影响因因素差别别不是很很大，分分别是服服务质量量14%，商品品档次一一三%，商品种种类为112%，促销活活动对购购物的影影响为最最小。以以上情况况说明，铜仁市市民的消消费更注注重区域域性，不不愿意为为更好的的商品或或更多的的种类在在路

56、程上上付出更更多的代代价，同同时表明明商场的的促销活活动对购购物群体体的影响响有限，他们更更愿意自自己选择择购物场场所。1-1步步行、城城市公交交车、自自行车是是居民购购物时最最常采用用的交通通方式。由于铜仁仁城市较较小，在在购物过过程中，绝大部部分居民民一般都都是步行行。同时时，铜仁仁市交通通方便，公交车车线路多多，道路路通畅，因此公公交车也也成为购购物时的的重要交交通工具具。1-2大大部分居居民购物物时途中中花费的的时间在在40分钟钟以内。调查显示示，近775%的的居民购购物时，从家到到购物地地点花费费的时间间在40分钟钟以内，其中花花费时间间在5-一五分分钟的占占44.1%，花费时时间在

57、116-440分钟钟的占119.77%。同同时，也也有近一一五%的的居民在在购物途途中花费费的时间间在455分钟以以上。从消费者者对铜仁仁现有商商场评价价看消费者认认为经营营比较有有特色、在服务务质量及及商品档档次方面面做得好好，同时时商品种种类也比比较齐全全，同时时，消费费者认为为商场做得得最好的的方面是是丰富的的商品种种类，另另外对服服务质量量和商品品档次方方面也比比较认同同。消费费者在对对锦江广场场进行评评价时，认为其其商品档档次、促促销活动动、信誉誉这三方方面要好，值值得注意意的是，广场内内商铺在在服务质质量方面面评价比比较低，可能是是今后要要注意加加强的地地方。从消费者者对项目目的预

58、期期评价看看1、消费费者对商商业项目目规划的的认可程程度1-1 负一一楼：做做大型超超市比较较方便调查表明明，消费费者对项项目负一一楼规划划为大型型超市是是比较认认可的，认为比比较方便便和很方方便的占占被访总总数的775%，认为一一般的占占一八%，只有有7%的人人认为不不方便。这说明明消费者者对地下下超市这这一崭新新的商业业形态持持接受态态度。铜铜仁现有有大型超超市几乎乎没有在在负一楼楼的，本本案首先先具有的的差异化化的特色色，同时时从人们们购物习习惯来讲讲，在负负一楼购购物将更更方便于于运输，而不用用从底楼楼一直走走上几层层才能买买到想要要的商品品，这将将彻底改改变铜仁仁消费者者的购物物方式

59、。1-2 一楼：做珠宝宝玉器及及化妆品品比较方方便调查显示示，商场场一楼规规划为珠珠宝玉器器及化妆妆品等高高价值商商品卖场场是比较较符合人人们购物物习惯的的，从数数据上看看，认为为很方便便和比较较方便的的占800%，另另外认为为一般的的占一八八%。如如此规划划与中心心城市一一些大型型购物中中心的规规划一致致，实践践证明这这样的规规划是迎迎合市场场需求的的。但从从项目特特色营造造方面，特别是是作为本本项目有有近千平米米的单层层面积，如何进进行规划划组合将将是排在在我们面面前的课课题。对商场二二楼的规规划认可可度对商场三三楼的规规划认可可度1-3 二、三三楼：消消费者大大体认可可，但在在业态设设置

60、上应应注意随随大流并并保持商商场整体体的业态态组合调查显示示，消费费者对项项目二、三楼的的规划持持认可态态度，认认为比较较方便和和很方便便的占660%以以上。值值得注意意的是，对三楼楼规划为为家电数数码产品品的评价价不如一一、二楼楼高，说说明这样样的规划划对一部部分人来来讲不是是很方便便。2、消费费者希望望的商场场规划从商场现现有的意意向性规规划，我我们已经经看出铜铜仁消费费者对购购物场所所大致的的认识。但是要要真正规规划一个个功能合合理，方方便市民民而且独独具特色色的商业业形态，还需要要我们对对消费者者的需求求作更为为深入的的研究，因此我我们设定定了一些些选择题题，希望望从消费费者口中中得到