广州金地荔湖城大盘专项项目价格调整专题方案

1、金地荔湖城价风格节方案广州公司营销部提纲：第一部分:销售验证分析第二部分:广州市场新变化第三部分：大盘开盘规律第四部分：价风格节方案第一部分：销售验证分析总结：只做了单纯小众营销，而没有大众营销日勺配合，对于新进入一种新市场日勺公司项目品 牌来说，客户日勺认同度需要时间来验证，因此，日勺销售成果只是做为开盘日勺前期铺垫 和试水；推售勺物业类型单一（只有三叠院；100坊由于样板房最后没有开放，因此不算正式 推售）；客户普遍反映入市价格偏高；成交成果反映:好差户型价格拉差不够1、成交客户分析1.1成交率分析：来访成交来访成交率新塘27940%1530%6%增城区域（荔城、 中新等）162%00%0

2、%黄埔477%47%9%开发区8011%1535%20%天河10815%714%7%越秀51%12%20%荔湾20%00%0%广州区域（海珠、 白云、番禺等）12117%00%0%外地区域325%12%3%深圳71%59%71%东莞30%12%33%合计700100%52100%结论:新塘、天河区成交率偏低；新塘客户是重要客户拓展区域，客户来访基数大，对产品接受”慢热”，重要觉得项目性价比不高；天河区客户以投资、度假为重要购买目日勺，重要觉得价格未能有合适日勺投资升值空间。1.2客户购买用途分析:结论:以自住客户为主，投资客户勺比例偏低，只有12%，投资客户感觉项目现阶段勺价格已经没有上升勺空

3、间（合富等业内人士没有成交）;1.3解筹率:现场来访700台，下筹142个，解筹率38% （市场正常开盘解筹率一般在50%左右）。1.4不成交客户因素记录:三叠院100坊1.二叠院产品日勺售价偏贵.1.未有样板房，无法理解空间勺使用功能.2.交通不以便，生活配套不完善.2.感觉花园面积小，停车位局限性.3.项目位置偏僻，外围环境差.3.楼距密，视野对冲.4.交楼时间过长.4.价格偏贵.5.管理费太贵.5.看中勺意向单位未推出（重要是外围景观单 位），等待.6.合同条款苛刻,没措施接受.6.领袖型，社交型意向客户多，另两种少.7.接受不了三叠院产品（重要是1/3）1.5小结：小众销售没有达到预期

4、的抱负目的 客户重要反映项目的配套贯彻和展示效果较差（内外环境）入市价格偏高，优惠折扣政策死板，业内人士和意见领袖购买认同低投资升值空间不抱负，对投资客户吸引不大2、三叠院成交数据分析2.1三叠院成交均价1/21/34/5总套数推出量343434102成交套数2272352销售率65%21%68%51%成交总价2489.1020685.48222407.52195582.1061成交建面4245128338129340成交均价均价拉差5864 +5005343 06315 +10005977注：成交日勺2套1/3单位日勺首层精装修价扣减了 5万/套,若不含此2套单元，50套成交均价为6035元

5、/M22.2成交单位分布三叠院成交数量推货数量合计成交占比 例4/5 （北排）1111100%4/5 （南排）71164%4/5 （东排）22100%4/5 （西排）31030%1/3 （北排）41136%1/3 （南排）31127%1/3 （东排）020%1/3 （西排）0100%1/2 （北排）51145%1/2 （南排）101191%1/2 （东排）22100%1/2 （西排）51050%合计5210251%注：红色部提成交比例较低2.3小结4/5单位定价符合市场需求，价位仍有上涨空间1/3单位及北排1/2单位滞销，单价偏高，面积大导致总价高（1/3勺1F是半地下 室素质，但仍计算全面积

6、，与其他户型比较性价比呈现较大劣势）临新新公路单位滞销（西排，涉及4/5单位），定价时受不突破成本底线勺限制， 价格偏高3、100坊成交数据分析3.1成交单位分析位置推出套数均价成交套数外圈912942.2内圈171024003.2小结成交率低，由于客户没看到样板房，看现场工地环境感觉差（楼距密、花园小）客户反映价格高，折扣少，特别内圈单位价格偏贵外圈单位价格合适，景观优单位可合适提价第二部分:广州市场新变化1、房产政策及大市变化新政出台重要影响日勺是投资客户，投资日勺门槛提高，转手交易成本高;而股市基金市 场日勺火爆也使得大量投资者转移阵地大市前景不明朗，导致市场观望氛围，成交量大幅下滑政府对市政配套贯彻日勺不做为,导致本项目这种郊外大盘日勺开发商配套投入压力加 大，前期利润空间下降2、广州各板块竞争更为剧烈2.1其她郊区板块勺竞争