第二部分 项目SWOT分析及核心价1值研判

1、PAGE PAGE 94 第二二部分 项项目SWWOT分分析及核核心价值值研判 一、项目目基本情情况分析析1、项目目区位项目位于于江宁大大学城核核心区，东侧为为大学城城景观大大道龙眠眠大道，南侧为为格致路路接大学学城商业业中心，西侧为为行知路路接绿色色生态公公园，西西南侧为为江宁体体育中心心，方山山旅游名名胜区与与项目毗毗邻，北北侧为凤凤水路接接一天然然水库。北侧学五五路 东东侧龙眠眠大道南侧格致致路 西侧知知行路2、项目目现状项目总占占地4665.44母，建建设用地地29 7.11亩，配配套教育育用地220.44亩，代代征的景景观及绿绿化用地地1477.9亩亩，项目目容积率率1.22，总建建

2、筑面积积约233.8万万平方米米（不含含地下室室），项项目分三三期开发发，建筑筑产品有有垒加、联排住住宅和88-122层小高高层住宅宅。现为为一空地地。整体体地势基基本平坦坦，其地地表被杂杂草及芦芦苇所覆覆盖，现现场目前前正在平平整场地地，施工工人员为为后期挖挖土方做做准备。 从南南侧看本本地块 从从北侧看看本地块块3、项目目交通项目周边边路网畅畅通，交交通便捷捷，东侧侧为大学学城景观观大道轴龙眠眠大道，南侧为为格致路路，西侧侧是知行行路，20009年年底通车车的宁杭杭高速江江宁科学学园立交交出入口口距本项项目2.5公里里，20009年年通车的的地铁一一号线南延线的的城东站站距本项项目2.5公

3、里里，规划划中的地地铁3号号线轻轨轨；已经经投入运运营的公公交“大同线线”（大学学城至同同曦名城城）、“大金线线”（大学学城至南南京火车车站）、“南广线线”（广电电学院至至南京火火车站）、“大月线线”（大学学城至221世纪纪假日花花园后门门）等公公交线在在项目边边均设有有站点。 项目附附近公交交站台4、教育育资源 江宁大学学城核心心中央，周边110所南南京高校校（见市市场部分分第588页高校校分布图图）。5、社会会资源 江宁宁大学城城商贸中中心，定定位为江江宁大学学城商业业中心配配套，满满足未来来周边住住户的生生活； 江宁宁体育中中心，省省体育训训练基地地，举办办大型体体育赛事事，未来来周边住

4、住户体育育锻练，丰富周周边住户户体育文文化生活活； 周边边10所高校，将给本本项目带带来人文文气息和和高素质质社区形形象的提提升； 规划划中的地地铁南延延线城东东站，三三甲医院院，图书书馆，四四星级宾宾馆等，完备城城市功能能； 二环环路穿越越，天印印景观大大道与苜苜蓿园大大街无缝缝对接。6、资源源整合区位环环境：大大学城，核心中中央生活活区（UULD） ；人文环环境：10所高高校聚集集，155万高素素质知识识人才群群落，浓浓郁的人人文环境境；景观环环境：毗毗邻方山山旅游名名胜地，天然水水库，景景观大道道，空气气怡人，风光无无限； 配套套环境：（1）：体育运运动：江江宁体育育中心、省体育育训练基

5、基地；（2）、商业服服务：江江宁大学学城商贸贸中心、规划中中的三甲甲医院，四星级级宾馆等等，（3）、文化服服务：规规划中的的图书馆馆； （44）、交交通服务务：数十十条公交交线路； 规规划中的的地铁11号线南南延线，规划中中的3号号线轻轨轨终点二、项目目SWOOT分析析1、优势势 (sstreengtth) 项目目地处新新兴的大大学城板板块，大大学城，核心中中央生活活区（UULD），未来来发展潜潜力不可可小觑；10所所高校聚聚集，115万高高素质知知识人才才群落，浓郁的的人文环环境不要要替代； 项目目地块方方正，易易于内部部景观布布局和建建筑排布布，最大大化合理理利用土土地；地地块内部部不存在

6、在拆迁，便于工工程进度度的顺利利开展； 周边边方山、秦淮河河、天然然水库、景观大大道等优优美的自自然环境境； 完备备的城市市功能（江宁大大学城商商贸中心心、江宁宁体育中中心、三三甲医院院、图书书馆、四四星级酒酒店） 规划划中的地铁南南延线（城东站站）20009年年开通，距新街街口300分钟车车程； 低容容积率，叠加、联排别别墅级， 舒适适、优质质人文社社区； 规划划先进，建筑风风格独特特，户型型配比符符合市场场主流要要求； 代征征用地为为景观及及绿化用用地，三三大湖景景提升社社区内部部环境； 开发发公司上上市背景景，实力力雄厚；2、劣势势 (wweakknesss) 江宁宁大学城城板块概概念初

7、步步形成，现正处处于开发发建设阶阶段，板板块整体体形象及及知名度度与影响响力尚有有待提高高； 目前前项目周周边生活活配套设设施尚不不完善，生活配配套缺乏乏，居住住氛围淡淡薄； 日常常交通出出行缺乏乏便利性性； 四周周临城市市道路，可能会会带来一一定的噪噪音、灰灰尘污染染； 市政政道路从从地块穿穿过，影影响景观观资源的的利用；3、机会会点 (oppporttuniity) 伴随随着地铁铁一号南南延线009年通通车，标标志着江江宁已融融入南京京主城，成为消消费者置置业热土土； 板块块内各项项市政设设施建设设的推进进，也可可以提高高板块的的竞争优优势； 开发发企业大大手笔、高起点点规划，着力将将本项

8、目目建成板板块内标标杆性楼楼盘，有有利于增增强项目目品质； 作为为新兴板板块，本本项目尚尚无直接接性在售售楼盘竞竞争，利利于较短短时间内内建立“标杆”项目的的形象； 用地地内的城城市三大大湖景公公园，提提升项目目的居住住环境； 开发发商扎根根南京，建立品品牌的信信心保障障； 江宁宁商贸中中心的同同步建设设； 地块块通过整整体性规规划建设设、高品品质的有有幼儿园园教育资资源的引引进，可可以为地地块增加加独特的的卖点； 专业业营销机机构的引引入，垠垠坤代理理机构所所拥有的的资源优优势也将将为项目目带来更更大的机机会点。4、威胁胁点（tthreeat） 江宁宁各板块块间的竞竞争威胁胁。从交交通通路路

9、上，竞竞争对手手拦截， 江宁宁大学城城板块作作为新兴兴板块，以教育育、产业业发展为为重点，但规划划利好在在短期内内难以实实现，板板块和项项目价值值的实现现将受影影响； 市政政配套设设施在短短期内难难以落实实，在一一定程度度上阻碍碍了板块块与项目目价值的的快速提提升； 依据据江宁区区长远建建设规划划，板块块内住宅宅用地规规划较多多，潜在在住宅上上市量巨巨大以及及后期同同质楼盘盘的竞争争拦截都都将加剧剧市场竞竞争。三、对于于本项目目营销推推广的指指导虽然项目目存在一一定的劣劣势和威威胁点，但总体体看来，优势和和机会面面更大。在项目目的营销销推广中中，要做做到放大大优势，规避劣劣势，抓抓住机会会点，

10、化化解威胁胁点，并并通过优优势与机机会点的的放大和和强化，以及高高品质产产品的开开发以及及自身配配套的完完善，使使得项目目劣势和和威胁在在开发过过程中会会转化为为优势和和机会点点。通过过各种营营销手法法的运用用将项目目的卖点点转化为为消费者者的买点点，促使使项目实实现价值值最大化化。具体体来看，在项目目营销推推广上应应注重以以下几个个环节：1、发挥挥江宁大大学城中中央生活活区（UULD）规划导导向本项目位位于江宁宁大学城城新兴板板块，景景观资源源丰富，板块开开发具备备规模优优势，且且做到整整体规划划在前，市政配配套先行行。方山山优美的的景观资资源，带带来了清清新的空空气和优优雅的居居住环境境；

11、从江江宁区规规划看，周边还还将建设设文化娱娱乐设施施、医疗疗保健中中心，将将进一步步提升本本项目的的品质；名校环环抱，形形成浓郁郁的文化化氛围。将以上上各项综综合起来来，可以以看出本本项目是是未来理理想的居居住场所所，因此此发挥板板块规划划的导向向作用，在本项项目入市市前期将将会规避避其在地地理位置置上的劣劣势。2、放大大人文教教育资源源优势本项目地地块所处处区域拥拥有丰厚厚优质的的人文教教育资源源，江宁宁大学城城以及规规划中成成片的教教育用地地遍布项项目地块块周边。而本项项目地块块范围内内，也配配有幼儿园园，创造造教育资资源高地地，则可可为项目目创造关关键性的的卖点。在推广广过程中中，本项项

12、目要有有效利用用地块自自身的文文化配套套和周边边丰富的的教育资资源，打打造一个个具备教教育资源源优势的的宜居社社区，将将有力地地突破本本板块市市场的局局限，全全面面向向南京市市区客群群，为项项目迅速速占领市市场提供供一个有有力的支支撑。3、确立立配套先先行思路路江宁大学学城板块块建设处处于刚刚刚起步阶阶段，还还不为广广大消费费者认知知，加上上各项配配套还不不够完善善，将很很难引起起购房者者的注意意。本项项目在建建设工程程中如能能先建设设部分生生活配套套，建好好景观，通过班班车解决决出行的的问题，定能引引起大部部分购房房者的关关注。配配套完善善，生活活居住环环境也随随着提高高，在一一定程度度上也

13、能能迅速建建立板块块的良好好形象。4、制定定主题鲜鲜明定位位江宁大学学城板块块位置偏偏僻，目目前区域域发展不不成熟、配套不不完善，这为本本项目的的销售和和推广造造成了障障碍，为为规避劣劣势，在在开发和和营销过过程中，需对项项目的形形象、市市场、功功能进行行特点鲜鲜明的定定位，并并且围绕绕项目定定位进行行有节奏奏有波次次的营销销推广，迅速抢抢占市场场地位，树立品品质与形形象。四、项目目卖点体体系梳理理1、核心心卖点江宁宁大学城城，核心心中央生生活区（ULDD）：项目周边边10所高校集集聚，形形成南京京第二大大大学城城的规模模优势，15万万高素质质知识人人才群落落，浓郁郁的人文文环境，居住环环境得

14、天天独厚，交通配配套逐步步完善，必将形形成大学学中央生生活区。 区区位人文文教育：文化氛围围非常浓浓厚，项项目内部部，还将将配套建建设高水水准的幼幼儿园，将形成成一个完完整、优优质的教教育链条条和高水水准的教教育圈层层。 中中央湖景景公园：项目紧靠靠方山风风景区，三大湖湖景公园园，绿化化景观道道路，大大面积城城市绿地地，沿湖湖景观绿绿化带，环境优优美，远远离城市市的喧嚣嚣与污染染，是修修生养性性的理想想场所。2、基础础卖点实用用户型：项目户型型舒适而而实用，主力户户型为660-1110平平方米的的两室两两厅小户户型，小小三房两两厅，布布局合理理，舒适适宜人。突出出品质：项目建筑筑风格具具有“江

15、南水水乡传统统韵味的的现代建建筑“，景观观风格超超现代自自然，传传递新中中式园林林文化，“以先入入公园，后入家家“的规划划理念 ，视觉觉品质感感较强。住宅以以叠加、联排低低容积度度别墅级级享受，部分限限高8层层及122层小高高层公寓寓，生活活品质更更为突出出。配套套体系：项目所在在地为江江宁大学学城核心心中央生生活区（ULDD）板块块，未来来市政配配套规划划齐全。而项目目规划中中除住宅宅外，还还有一个个中心会会所、一一个幼儿儿园、停停车场、2条商商业街以以及其他他生活机机能配套套，自成成体系，生活配配套水平平将得到到进一步步提升。便利利交通：项目紧临临大学城城景观大大道龙眠眠大道，交通四四通八

16、达达。距市市中心116公里里，随着着整个板板块的发发展，未未来交通通线路的的开通，地铁一一号线009年通通车，必必然使项项目的交交通条件件得到优优化。 湖湖景公园园景观：项目景观观除毗临临方山旅旅游度假假区，同同时依托托天然水水库、生生态公园园的稀缺缺资源，同时社社区内部部亦规划划“三大湖湖景“中心公公园，令令居家生生活更加加贴近自自然，也也为邻里里提供了了一个交交流的空空间，增增加了小小区住户户的归属属感。 商商业街：项目南北北两端设设置两条条商业街街。在为为小区业业主提供供生活便便利的同同时，也也作为一一道富有有都市风风情和生生活情调调的社区区景观，提升了了小区整整体的生生活质量量。3、预

17、期期卖点地标标楼盘：本项目开开发起点点高，开开发企业业将通过过自身的的专业能能力和建建筑品质质，将该该项目打打造成为为江宁大大学城中中央生活活区，新新的居住住时代与与居住领领域内的的地标性性楼盘。名校校教育：项目外部部依托的的多所名名校为项项目创造造了优质质的教育育圈层与与文化氛氛围，而而项目内内部的幼幼儿园在在后期运运营中，如能引引入优质质名校或或开办双双语幼儿儿园，将将在更大大程度上上提升教教育配套套的档次次与形象象。社区区配套：本项目规规划中配配建的中中心会所所、商业业街等建建成后，作为社社区配套套将“自成体体系，完完善生活活”。板块块建设：随着江宁宁大学城城板块的的开发建建设推进进，项目目周边教教育机构构、大型型企业的的进驻，市政配配套设施施的完善善，板块块整体环环境有望望得到进进一步的的改善。5、其他他卖点：投资资价值：本项目现现在的地地理位置置与周边边环境，都还存存在进一一步改造造的远景景规划，特别是是“三大湖湖景