谈商业地产营销新模式能否破茧化蝶

1、“二次调控”袭击楼市 资金压力骤然增大商业地产营销新模式能否“破茧化蝶”【主持人】各位搜访网友大家好，近期，二次调控袭击楼市，商业地产资金吃紧，商业地产运营新模式能否“破茧成蝶”。楼市二次调控和加息政策的出台让整个房地产业都受到了影响，投资者收紧钱袋，开发商资金链紧张，一时间，商业地产投融资模式及未来发展趋势成为业内关注的热点问题，商业地产项目在开发、运营过程中的投融资新模式也成为业内探讨的焦点，搜房网将在下月的香港国际商业地产周上落地关于商业地产投融资相关论坛。本期搜房投资者大讲堂也结合此热点问题，选取了业内具有创新营销模式的一品国际作为示例项目，邀请业内嘉宾与广大投资者共同探讨商业地产营销

2、新模式热门话题，今天我们邀请到了中国名商发展促进会副秘书长孙峥，北京浙江企业商会副会长陈俊，嘉亿引领商业地产管理机构董事长鄂丽华，一品公馆的项目负责人田宇和韩霜，跟大家一起探讨今天的话题。说到楼市二次调控和银行贷款加息的影响，不仅对投资者有影响，对开发商的投融资也有影响，首先有请孙峥副秘书长谈谈目前国内商业地产的投融资渠道和模式有哪些？【孙峥】国内商业地产投融资从公开渠道来讲，目前有几种主要模式，一种银行贷款，还有一种信托基金，还有一种投资基金，另外包括海外基金，还有上市发行，另外还有信托投资基金，大致这么几种。目前来说，信托基金应该是比较好的一种模式，因为国家调控比较密集，对通过贷款、上市等

3、渠道融资的房地产行业影响比较大。所以从投资信托基金的角度来说，包括一些私募基金，像REITs也是当前的形势下比较主要的渠道。【主持人人】最近近的楼市市二次调调控，对对国内商商业地产产的投资资渠道有有哪些影影响？对对未来发发展有没没有新的的改变的的方向。【孙峥】影响最最大的是是公开的的渠道，比如银银行贷款款、上市市，由于于开发商商受宏观观政策影影响，资资金量比比较吃紧紧，如果果走渠道道资金得得不到满满足，自自资金链链又很大大，一些些房地产产商自己己做信托托资金，合作或或者自己己搞融资资，这是是一种发发展趋势势。另外外，私募募基金也也是现在在比较热热的，也也是逐渐渐的从暗暗处走向向明处的的一种，这

4、可以以说是完完全受国国内的多多次调整整所走出出的一种种融资方方式。【主持人人】您刚刚才说的的融资方方式，有有没有一一些您接接触过实实例可以以和网友友们分享享下？【孙峥】这方面面不太多多，但是是据我了了解包括括万科、万达，他们现现在都用用这种渠渠道。【主持人人】这是是否也是是目前众众多开发发商选择择的一种种融资方方式？【孙峥】基于国国内大的的经济形形势，开开发商们们甚至包包括首创创，都在在这种。【主持人人】鄂总总在商业业地产投投资管理理领域有有比较多多的实例例，结合合现在的的楼市政政策，您您对目前前国内商商业地产产的投融融资渠道道及模式式如何看看待？【鄂丽华华】刚才才孙副秘秘书长已已经介绍绍了，

5、常常用的就就是这几几项现在在国内常常出现的的投融资资模式。目前市市场因为为新政的的压力，投资商商业地产产没有钱钱是没有有办法的的，并不不是开发发商有这这种计划划，因为为商业地地产需要要强大的的资金支支持和技技术人员员的支持持，还有有一个原原因，现现在投资资的商业业项目多多为政府府规划的的项目，区域规规划的项项目都比比较大，迫使许许多开发发商做综综合体，这样资资金压力力更大，这样的的项目体体量大，需要资资金支持持量也大大，开发发商逐渐渐开发新新的投融融资渠道道。国外外比较新新的融资资方式，有种担担保抵押押的形式式，国内内的案例例里面，像万达达通过境境外的方方式融资资资金，就是这这种形式式。在未未

6、来得商商业地产产当中，这种形形式可能能是一种种新的融融资渠道道。有一点要要明确，投融资资要看项项目直接接的盈利利模式，包括RREITTs这个个产品，是不是是能在商商业地产产产生杠杠杆作用用？是不不是所有有投入到到商业地地产的人人，能够够用到这这种金融融工具，因为现现在REEITss基金对对项目的的收购，对项目目的运营营能力，资金收收益有很很严格的的评估。真正收收购项目目的也不不多，因因为考核核、评估估等非常常重要，虽然放放开，但但是在未未来大家家在转入入投商业业地产，在选择择的时候候，因为为形式很很多，一一定要根根据自己己融资的的能力去去选择投投资商业业地产的的类型。我觉得得这是非非常重要要的

7、。【主持人人】目前前国内商商业地产产投资，企业对对项目考考核的标标准比较较高，目目前来说说，二次次调控以以后，投投融资难难度可能能比之前前更加紧紧张，您您觉得目目前的这这种市场场环境下下，商业业地产开开发商如如何扩大大投融资资渠道？【鄂丽华华】商业业地产类类，如果果你想吸吸引合作作，首先先商业地地产的定定位非常常重要，如果把把项目的的品质和和利润进进行合理理的组合合，这样样才能吸吸引更多多资金进进入。融融资还有有一种产产品非常常好，项项目非常常好，但但是前期期一定要要跟合作作经营相相配合，因为商商业地产产需要运运营商给给你支持持一起运运营，一一定要找找到投资资经营的的合作伙伙伴，减减少前期期融

8、资的的压力。我们可可以找一一个酒店店，可以以融资的的，这样样把开发发商整个个的建设设成本都都可以分分解了。【主持人人】要扩扩大投融融资的渠渠道，从从开发商商自身来来说，需需要对自自身及项项目从一一开始就就做好规规划。【孙峥】从投资资渠道这这个角度度，应该该区分一一下，项项目前期期和项目目运营期期，方式式不一样样。现在在公开的的信托基基金，公公开的基基金和私私募的基基金在前前期，RREITTs在后后面，你你发展很很好了，定位很很准确，有盈利利了，这这种情况况下REEITss基金才才会进入入，才会会去收购购或者融融资。所所以从开开发商的的角度，从开发发企业或或者是运运营机构构要分清清楚融资资的渠道

9、道在什么么时间段段，找不不同的资资金来做做项目，这是不不一样的的。【主持人人】开发发商需要要针对自自己的投投融资时时间点和和自身项项目的独独特性，投融资资要采取取不同的的模式。【孙峥】融资的的模式根根据项目目所处的的不同阶阶段采取取不同的的方式。【主持人人】REEITss对开发发商投融融资进入入的阶段段有独特特性，像像今年RREITTs和险险资是商商业地产产投融资资市场的的焦点话话题，大大家怎样样看待这这两种商商业地产产投融资资方式？【陈俊】我刚才才听了各各位讲的的，其实实还有一一种，对对我们来来说还有有一种融融资方法法，民资资，我们们用民间间资本来来做，因因为浙江江人对商商业特别别敏感，经商

10、之之道特别别敏锐，起步也也早，一一直是做做商业地地产。像像北京，每个商商场都有有浙江人人，一大大批人，清一色色都是浙浙江人，每个商商场都是是这样。我们在在浙江或或者是全全国各地地，基本本上都是是民间资资本。据据我所知知，我们们的民间间资本的的成功的的案例，我可以以随便举举。因为为是我们们有特殊殊的地域域，有特特殊的团团队，我我们怎么么融资？很简单单，看到到一个项项目，看看完之后后，带人人过去，这个项项目是110个亿亿，我就就找100个人，一个人人一个亿亿，如果果一个人人做不到到一亿，再分解解下去，这样分分解下去去，一下下子把这这个项目目做起来来了，这这样做很很快，时时间很短短，效益益很好。这是

11、我我们所特特有的东东西，民民间的资资本。我我们就是是用这种种方法，发展起起来。【主持人人】浙商商有独特特的融资资方式，像刚才才陈会长长所说的的，到项项目进行行实地考考察，请请您谈谈谈您对可可以投融融资的项项目有哪哪些条件件或标准准？【陈俊】第一个个地段，第二个个是人气气，不管管住宅还还是地产产，地段段、地段段还是地地段，人人气人气气还是人人气，这这是投资资房产永永恒不变变的标准准。实际际上商业业地产这这几年我我一直认认为，没没有政策策就是好好政策，这4、5年来来，国家家所调整整的政策策，基本本没有针针对商业业地产的的，所以以说是好好机会。【主持人人】综合合各位以以上所说说，国内内的商业业地产开

12、开发投融融资模式式包括渠渠道具有有多样性性，像RREITTs，还还有民资资，还有有银行贷贷款，融融资方式式多种多多样，那那么近期期的二次次调控和和银行贷贷款加息息政策是是否对商商业地产产的投融融资渠道道和模式式产生影影响？如如果产生生影响，体现在在哪里？【田宇】首先，我们非非常欣赏赏浙商的的这种融融资模式式，我们们不得不不说，这这就是南南北方最最大的区区别，为为什么南南北方划划分？因因为南方方的商业业，我们们从事商商业研究究，项目目的运作作有很多多年了，我们发发现真正正做的好好的，往往往都是是南方的的商业，南方的的开发商商，南方方商人可可以说是是真正的的商业运运营者，他们的的概念跟跟北方的的概

13、念不不太一样样。因为为提到融融资，其其实北方方的开发发商眼中中融资就就是卖掉掉，南方方则多是是自持型型，这是是完全两两个不同同的概念念。【主持人人】北方方就是资资金的流流动，南南方倾向向于自持持，在自自身持有有的基础础上，钱钱上赚钱钱。【田宇】从北方方来讲，这个不不是说开开发商愿愿意这么么做，也也是北京京的市场场形式所所迫，所所有的开开发商一一定要快快点卖出出去，把把风险转转嫁给商商户，这这其实形形成了一一种恶性性循环。其实，自持型型商业地地产的开开发公司司，我认认为比专专门从事事住宅地地产的更更高尚。我觉得得一个开开发公司司要做一一个商业业项目，不卖，不考虑虑资金问问题，这这是一种种更有社社

14、会责任任感的行行为，他他们做的的更多的的是为很很多老百百姓和中中间的经经营者提提供平台台，提供供了非常常好的产产业链，大家共共同去承承担风险险。说到风险险，你卖卖出去也也有，一一样的，可能卖卖的价格格很低，风险是是没有办办法估量量的。你你只是把把风险和和利润降降低了，这个我我觉得从从南北方方最大的的差距，效仿不不来。北北方的商商业地产产无限的的增长，现在通通过像南南方开发发商的学学习，南南方民间间资本、游资这这种模式式，我们们北方的的开发商商现在已已经开始始逐步的的做，包包括一些些大的开开发商之之间的联联合，我我有地，你有钱钱，共同同成立一一个新的的公司，强强联联合，这这个是一一个很好好的融资

15、资渠道，大家的的资源是是互补的的。如果果只靠一一个开发发商自己己做银行行贷款，做各种种风投，成功率率很低。一个房房地产，尤其商商业地产产，寿命命很短暂暂，三到到五年，谁愿意意投入？【陈俊】有一个个观点我我很赞同同，北方方现在的的开发商商或者是是当地政政府也好好，和南南方的在在交流，在沟通通，我最最近就这这么一个个事情，国庆期期间，唐唐山的一一个开发发商主动动提出来来，到浙浙江义乌乌去沟通通，想在在唐山做做一个类类似于义义乌小商商品市场场这样的的一个大大型市场场，你先先到浙江江去看，模式怎怎么样，我找商商户同你你座谈，找到了了一批商商户跟他他交流，商户有有意向要要扩张，浙江产产品要扩扩张，辐辐射

16、到哪哪，双方方一拍即即合，这这就两方方面强强强联合。【主持人人】也是是一种资资金资源源的共赢赢。【陈俊】对，他他提供土土地，我我们提供供资金。【主持人人】中国国的商业业地产或或者中国国的房地地产具有有自身的的特色，包括南南北方的的差异，投融资资方式包包括渠道道有不同同的方式式，北方方也出现现了很多多新的融融资模式式，像刚刚才田总总说的开开发商之之间，你你有地我我有钱，双方合合作开发发项目，这也是是一种新新的融资资渠道或或者模式式，说到到投融资资，或者者商业地地产运营营的新模模式，其其实目前前一品公公馆推行行“低总价价+托管管+返现现+小户户型”，这也也算在营营销是一一种新的的模式，请田总总给我

17、们们介绍这这种模式式的特点点是什么么？【田宇】作为一一个商业业地产来来讲，在在北方，我们也也是这样样的一个个开发公公司，我我们也避避免不了了把我们们的产品品出售出出去，但但是从我我们目前前整个市市场来看看，我们们认为我我们还在在一些开开发商之之前，我我们不是是说把产产品卖出出去以后后不考虑虑以后，作为一一个商业业体其中中的一部部分，其其实就像像一个大大家庭一一样，每每一个不不同的人人物代表表不同的的产品，只有产产品都有有自己的的特色，带来不不同的人人流，才才能把人人气和价价值无限限提升。如果仅仅仅是卖卖出去，我不去去加以限限制，不不去加以以管理，我相信信他的生生命力非非常短暂暂，这个个也是我我

18、们为什什么考虑虑我们一一品公馆馆的项目目能够有有这样的的一个方方向让我我们研究究和走下下去，这这个不是是我们自自己发明明出来的的，我们们也是借借鉴了像像国外以以及香港港的一些些大的城城市的理理念。中中产阶级级投资到到底是什什么概念念？投资资为了什什么？我我们对这这些重新新做了定定义，我我们也一一直在争争论，买买住宅进进行投资资还是买买商业进进行投资资？大家家都在争争论这个个事情。但是你你发现所所有人争争论的焦焦点，从从今天这这个结点点往去年年说，去去年怎么么样，如如果买了了，住宅宅可能翻翻了一倍倍，商业业可能没没有翻那那么多，希望大大家更清清楚这一一点，住住宅已经经到了一一个相对对让大家家比较

19、冷冷静的区区间，无无论是国国家的政政策还是是消费者者能够支支撑的一一个区间间，从今今天这个个结点开开始，我我们往以以后五年年看，到到20115年看看，我相相信商业业是一个个无限发发展的潜潜力股，很多人人对商业业投资的的概念，基本上上都是控控制在本本身的价价值能够够增加多多少，商商业跟住住宅最大大的区别别，住宅宅是大家家炒起来来的，是是需求所所致，商商业是经经营所致致，而且且更加稳稳定和稳稳固，你你会发现现租金上上涨相对对比房价价慢，但但是跌的的速度也也会很慢慢，成正正比，稳稳步攀升升。针对对现在的的市场环环境，我我们发现现商业作作为投资资地产，现在所所有的老老百姓还还处于懵懵懂的状状态。很很多

20、人认认为我花花钱买不不动产，我们承承认本身身就是一一种投资资行为，但是投投资回报报跟投资资收益很很多人已已经分不不清楚了了，什么么叫投资资回报？什么叫叫投资收收益？两两者其实实是从产产品本身身和盈利利模式上上有非常常大的区区别的但但是现在在很多人人都已经经被误导导了。【田宇】去年我我买了住住宅产品品，今年年我增值值了1000%，当时花花了1000万，现在卖卖到2000万，这个叫叫做投资资回报还还是叫收收益？只只有卖掉掉了，赚赚了钱才才叫收益益，没有有卖之前前叫做固固定资产产的增值值。在这这个阶段段，把2200万万的房子子卖了，挣了1100万万，可以以买车，但是你你设想一一下，你你拿2000万还

21、还能买这这个房子子吗？买买不回来来，你买买住宅本本身只有有保值和和增值，达不到到投资回回报。从从商业角角度投资资来讲，不能够够完全考考虑本身身的产品品增值有有多少，他同时时在享受受了土地地增值的的同时还还带来了了投资的的收益跟跟投资的的回报，投资商商业地产产15年年以后，发现之之前的1100万万收回来来了，这这个部分分是投资资回报和和投资收收益，项项目本身身也在增增值，卖卖掉发现现两部分分收益，一个是是增值收收益，一一个是购购买产品品带来的的回报。很多人人不理解解为什么么投资商商业？但但是很多多人住宅宅根本不不考虑，只投资资商业。而商业业的收益益源于谁谁来经营营，租金金多少。现在有有一些已已经

22、投资资商业地地产的人人，很有有心得，对住宅宅投资完完全不感感兴趣。【主持人人】商业业地产和和住宅的的投资理理念和心心态不同同。【田宇】从一品品公馆产产品本身身来讲，我们打打造成的的，不像像以前的的酒店公公寓，我我们叫做做公寓式式酒店，将类住住宅产品品转换成成纯投资资性的产产品，投投资者如如果现在在手里闲闲钱不多多，我们们非常建建议做这这样的投投资，不不但没有有风险，因为我我相信所所谓的风风险只要要在中国国买不动动产，基基本风险险是零，所谓风风险就是是投资收收益多与与少的一一个问题题，而且且投资跟跟投机不不一样，更建议议大家希希望做投投资的人人把投机机忘掉，这个是是未来的的发展趋趋势，也也是现在

23、在人应该该关注和和学习的的一点。【韩霜】我想延延伸开说说一下，因为一一品公馆馆这个项项目，我我们共同同来操作作很长时时间，也也经历了了市场的的几轮波波动，在在目前的的定位开开始之前前，今年年年初或或者是去去年这个个时候，我们仍仍然把他他定位在在酒店式式公寓的的产品，希望用用小户型型低总价价吸引有有一定的的自住需需求的购购房者，将他们们做为产产品销售售定位。因为有有一些购购房的心心理受政政策影响响，更重重要的是是我们经经过一段段时间市市场的反反思，想想回归产产品的本本真，酒酒店公寓寓，完整整的酒店店公寓的的历史演演变，国国外就是是纯投资资型的产产品，到到中国变变成了纯纯住宅性性的产品品，说是是酒

24、店式式管理，很多酒酒店公寓寓其实买买了之后后也就是是普通的的服务，也许还还达不到到。我们们通过反反思，想想回归投投资产品品本身的的性质，把他作作为公寓寓式酒店店或者是是叫酒店店式公寓寓，目前前我们想想说，还还是强调调他的低低总价、小户型型，并不不是想让让购房者者来买，而是想想给我们们的白领领阶层或或者是北北京的中中产阶层层这种中中小投资资者提供供一个非非常保值值、安全全的投资资的一种种平台，一种投投资产品品，刚结结婚的小小夫妻，手里可可能闲钱钱也不多多，五六六十万，目前来来讲投资资一套房房子，首首付肯定定不够，如果投投资股市市，目前前波动很很大，不不是一般般人敢涉涉足，拿拿着自己己积攒的的钱投

25、到到股市，如果有有闪失也也是风险险很大。但是投投资公寓寓式酒店店的产品品，小额额资金投投入之后后长期持持有稳定定收益回回报，而而且投资资回报相相对于基基金还是是高得多多，安全全性也是是高得多多，我们们这种产产品，我我们的定定位，我我们面对对的客群群就是中中小投资资者。【主持人人】像韩韩总所说说，酒店店式公寓寓产品的的运营对对他后来来的收益益有很大大的影响响，一品品公馆以以后运营营过程中中的运营营方的品品质有哪哪些保障障，一品品公馆项项目最近近推出的的是低总总价和小小户型的的宣传，低总价价大概在在什么价价位？小小户型又又是怎样样的户型型？请田田总为大大家介绍绍一下？【田宇】我们的的产品基基本都是

26、是在400平米以以内的产产品，总总价在1100万万以下，基本是是这样，然后内内置配套套设施相相对来讲讲，会包包括40000平平米大型型的会所所，包括括每一个个区域的的精装修修的标准准，包括括家具、家电，不能说说达到五五星级，但是很很好。从从运营商商来讲，一开始始有这个个想法之之后，我我们开始始联络和和寻找与与我们项项目本身身的气质质和规模模能够相相近的酒酒店或者者是酒店店管理公公司接触触，最早早接触的的是洲际际酒店，给我们们项目的的定位非非常高，定位是是洲际的的一个快快捷酒店店，有了了他们的的认可，增加了了我们从从事经营营的一个个决心。对于洲洲际来讲讲，既然然她们能能够认可可我们的的位置和和产

27、品，我们相相信只要要是做的的到位，按照他他们的标标准延伸伸，我们们相信这这个产品品在区域域中有很很的发展展潜力，同时我我们也接接触了国国内的比比较高端端的一些些酒店管管理公司司为我们们诊断这这个项目目，他们们愿意不不愿意介介入，非非常踊跃跃。最后后我们确确定，我我们的产产品最后后做成一一个真正正的产权权式的酒酒店。北北京来讲讲，也有有比较成成功的一一个案例例，强强强酒店，那个是是非常早早的项目目，当时时因为开开发商资资金乱断断裂，他他们准备备出售这这个产品品，现在在不这么么叫了，一部分分是开发发商自持持，一部部分是卖卖了，现现在回报报率负责责高，非非常稳定定。我们们有一个个2万平平米的商商业，

28、我我们打造造成市场场，在市市场环境境小有风风险，能能不能做做好？会会过来想想，我们们把区位位作为一一个酒店店，风险险非常小小。在酒酒店，在在整个中中国，现现在在北北京、北北方的市市场，酒酒店整个个行业的的发展趋趋于向好好，而且且我们所所处的位位置有一一个绿色色金融商商圈，也也在如火火如荼的的开发过过程当中中，更多多的金融融的经济济类的一一些企业业入住这这个区域域，相对对中高端端的需求求非常大大，加上上西边的的政府、设计院院这些单单位，他他们不断断的从南南方寻找找高端的的人才到到北京进进行项目目的合作作和咨询询，他们们的住宿宿问题也也就解决决了我们们酒店的的供应量量的问题题。我们们的酒店店是一种

29、种新的商商业酒店店的运营营模式，比传统统的多了了一些人人文、家家的一种种感觉，包括装装修和配配置，包包括会所所，五星星级有哪哪些有比比较好的的会所？内部的的环境和和外围的的环境，我们有有2000多间房房，有550%的的配备量量，我们们希望通通过配套套的优势势，加上上我们新新的运营营的模式式，把我我们的产产品在商商业领域域做到比比较好的的发展的的一个态态势，所所以从我我们前期期的整个个所有的的铺垫，到项目目本身的的特点，我们相相信这样样的一个个定位能能够给中中小的想想去投资资的投资资客，提提供更好好的平台台，让他他们选择择和学习习。【主持人人】从田田总的介介绍可以以看出，一品公公馆的这这种投资资

30、模式业业内比较较看好，一品公公馆项目目目前推推行的营营销模式式是低总总价、小小户型，托管，返现，请田总总介绍下下这是一一种怎样样的托管管和返现现模式？【田宇】我们产产品本身身是一种种酒店的的经营的的管理模模式，跟跟一般的的市场很很有大区区别，必必须有相相对比较较统一的的完整性性，整个个酒店才才有长期期的好的的发展。我们的的投资人人购买了了我们的的产品以以后，其其实并没没有说完完全的租租给我们们的酒店店，由我我们来帮帮助我们们的业主主进行酒酒店的正正常的运运营。而而且保证证了一个个商业投投资的一一个连续续性，因因为商铺铺的投资资，千万万不要看看每天每每平米多多少钱，一定要要有持久久性和连连续性，

31、所以我我们能够够确保让让我们的的投资客客户有一一个长期期稳定的的投资和和收益，才能够够确保客客户投了了钱，有有投资回回报或者者收益，他们拿拿到不动动产的房房子，日日后通过过我们酒酒店经营营也拿到到了现金金。【主持人人】项目目的托管管是终身身制还是是多少年年？【田宇】我们现现在是33+5，前三年年有固定定的投资资回报，后面的的5年也也是给大大家的一一个熟悉悉和信任任，因为为很多人人不了解解这种产产品，也也不清楚楚这种产产品带来来什么收收益，前前期三年年给相互互磨合的的时间，我们相相信在未未来，后后5年当当中，所所人愿意意继续跟跟我们沟沟通完成成合作，整个项项目做成成酒店的的模式，未来八八年，如如

32、果首付付已经付付完了，银行贷贷款不需需要自己己支付，在100年以后后，基本本上拿到到的钱都都是他的的盈利，我相信信未来88年，只只要我们们运营公公司运营营好，118年都都不是问问题。因因为我们们的酒店店面积小小，真正正用于居居住的可可能性不不大，其其实只是是一个过过渡性的的产品，更多的的用途还还是进行行投资。【主持人人】其实实像一品品公馆作作为纯投投资性的的产品，投资者者如果投投资这个个产品，更关注注商业投投资的增增值和产产品保值值的问题题，一品品公馆在在这方面面有哪些些投资优优势？【田宇】首先我我们拥有有的位置置不用多多说，未未来的发发展潜力力，我相相信只要要关注过过地产的的人，都都会关注注

33、目前丽丽泽商圈圈FBDD的发展展，相信信未来33到5年年，项目目运营收收益加上上土地增增值部分分，这种种收益会会非常丰丰厚，我我相信到到目前为为止比投投资商铺铺要风险险更低，因为本本身一品品公馆我我们有一一些商铺铺在出售售，这部部分利益益也是整整个规划划和未来来大的市市场的发发展给予予我们开开发商的的权利，我们不不是必须须这么做做。最关关键的一一点，如如果有110000万或者者20000万，买什么么商铺都都可以买买，如果果手里只只有1000万，要想1100万万增值和和保值，哪种产产品能无无忧的拿拿到回报报？很难难找，如如果拿1100万万，可能能买个一一居室可可能都很很难，可可想而知知，一居居买

34、到了了以后，一个月月租多少少钱？220000，他的的投资回回报是什什么？你你可能是是现在住住宅市场场价格比比较高的的位置，增值还还会有多多少？我我们不是是面对所所有的投投资人，我们只只是面对对能够在在最短时时间了解解我们、认同我我们项目目的2118户就就够了。【主持人人】能够够保证这这种产品品的增值值和产值值，涉及及到商业业运营，像鄂总总接触很很多实际际的案例例，房产产投资怎怎么能够够更好的的增值保保值，您您对商业业地产如如何更好好的增值值保值的的一些建建议？【鄂丽华华】新产产品面向向市场，像一品品公馆面面对新的的形势，通过酒酒店来提提升资产产，地价价的升值值是社会会的大环环境造成成的，一一品

35、公馆馆锁定的的是年轻轻的投资资者，有有少的投投资金额额做一些些投资商商业的产产品，作作为商业业地产来来讲，种种类很多多，运营营方式也也不一样样，刚才才一品公公馆需要要的就是是酒店的的一个运运营管理理公司帮帮助他运运营和提提升项目目的品质质，通过过运营达达到了帮帮助他增增收，创创收，同同时帮助助他在经经营自己己的品牌牌，经营营的是一一品公馆馆的品牌牌，运营营商的作作用是帮帮助开发发商和投投资商提提升资产产、维护护资产，这是运运营商最最主要的的核心的的工作。如何选选择经营营商？对对于商业业地产投投资开发发的最重重要的环环节，运运营商对对于商业业地产，能创造造出来一一个比你你预期回回报以及及预期品品

36、牌推广广，起了了决定性性的因素素，这是是非常重重要的。这种运运营，一一定看你你的投资资，包括括我们初初期探讨讨的投资资，包括括陈会长长也在说说，他们们去看产产品，这这个项目目的核心心品质是是他投资资选择的的一个目目标，那那么同样样运营商商在选择择运营项项目的时时候，也也在看品品质，看看能不能能帮你创创造价值值，这是是一个很很重要的的环节。商业地地产投资资的时候候，忽略略了运营营成本的的测算，比如您您做产品品的时候候，没有有想到管管理公司司进入项项目的管管理成本本，这笔笔成本的的费用，运营管管理的部部分费用用以及运运营管理理的团队队，确实实分掉了了一部分分利润，但是很很多人忽忽略了经经营才会会产

37、生收收益，这这部分的的测算。商业地地产开发发这么多多年，准准备这么么多年，综合体体里面有有很多业业态组合合，他们们的运营营模式也也不同。分类讲讲，购物物中心和和综合体体这样的的运营重重点在什什么地方方？购物物中心，原来做做百货，运营的的是商品品，在柜柜台经营营商品，做购物物中心面面对的不不是产品品，而是是商家，引进来来的商户户，帮助助你创造造资金收收入，帮帮助您创创造总体体持有性性，帮助助您创造造自身价价值。通通过这些些品牌，自己有有一个小小单体独独立的运运营能力力，像我我们选择择购物中中心，他他有自己己连锁发发展的合合作伙伴伴，才会会入驻，他的能能力非常常大了。所以，在投资资一个商商业地产产

38、项目的的时候，一定要要考虑清清楚跟自自己资金金和可持持续资金金的投入入，选择择适合企企业和投投资者的的产品，无论这这个产品品是有实实力的开开发商，还是有有实力的的投资商商，比如如民间的的，他选选择产品品的时候候一定选选择适合合这个投投资人的的投资产产品，他他要得到到的投资资回报，这个项项目的位位置和品品质是实实现这个个投资回回报的一一个非常常重要的的分析的的问题。那么他他判断好好了之后后才可以以做，无无论投大大的项目目还是一一品公馆馆这样小小户型的的项目，投资任任何一个个都会有有运营成成本的发发生。购购物中心心是这样样的，运运营将来来不是商商品结构构的竞争争，而是是运营管管理和标标准化的的竞争

39、。在国外外的形势势里面，他们是是在做一一些人性性化的服服务商去去提升运运营标准准，在未未来的购购物中心心或者是是大型的的综合体体里面，主要关关心来店店的顾客客，他运运营管理理其中最最重要的的环节是是来购物物的人，和他的的商家，综合体体来讲，你如何何整合你你这个综综合题所所有业态态跟你相相匹配的的运营管管理，酒酒店一定定要找到到跟您相相匹配的的公司。其实未未来的商商业地产产的发展展和投资资，一定定要先考考虑到如如何整合合运营商商，投资资的时候候一定要要选择可可以和你你合作经经营，可可以合作作投资经经营的，这两种种投资伙伙伴进行行大型商商业地产产的投资资，同时时运营有有技巧的的，酒店店在服务务这方

40、面面，通过过运营，有的通通过物业业管理，现在除除了纯住住宅，包包括酒店店式公寓寓和写字字楼，现现在都有有商业的的不是纯纯物业的的。现在包包括我们们租和用用的写字字楼，或或者是公公寓，大大部分都都是在做做物业管管理，中中国的商商业地产产没有达达到商业业物业管管理去管管。通过过商业物物业管理理创造的的价值，经常被被忽略，因为中中国的商商业地产产开发这这么多年年，是逐逐步成熟熟，所以以在运营营的模式式上以及及形式上上和运营营商业的的组合和和整合，还是未未来投资资商业地地产的开开发商业业应该谨谨慎考虑虑的。【主持人人】正如如鄂总所所说，目目前商业业地产，大部分分还只涉涉及到物物业管理理，未涉涉及到商商

41、业物业业管理，目前国国内的商商业地产产，物业业管理有有哪些形形式呢？【鄂丽华华】物业业管理在在前期是是物的管管理，公公共设施施，公共共环境，小区的的道路和和环境卫卫生的管管理，商商业物业业管理你你的商家家，包括括每个来来办公的的人和企企业，包包括跟这这些企业业合作的的人，到到这的一一种需求求，你在在帮助整整体物业业经营这这个产品品，商业业的运营营里面，融入了了商业的的范围，运营管管理的时时候跟物物业公司司区分的的是，物物业公司司是物，有一个个很小的的客服，客服解解决投诉诉问题，这个完完全不能能做到商商业物业业管理的的以人为为核心，商业物物业强调调对人的的管理，比如酒酒店来住住的客人人和租你你房

42、子的的客户，在商场场里面我我们关注注的是购购物者，商业物物业管理理针对人人的管理理。包括括信息的的沟通、需求的的构成要要根据入入住客人人的需求求调整和和完善对对他经营营管理的的目标，这样态态度帮助助投资商商和开发发商实现现目的。【主持人人】商业业地产的的物业管管理主要要是人的的管理，有很大大的不同同，一品品公馆和和各位嘉嘉宾也介介绍了商商业地产产投资模模式，包包括盈利利，包括括增值、保值，从投资资者来说说，陈会会长，您您如何看看一品公公馆这种种投资产产品？【陈俊】一品公公馆这种种业态，我曾经经接触过过，有成成功的经经验，有有失败的的教训。作为投投资者，也要讲讲回报，作为开开发商也也要讲回回报，无无论是酒酒店式公公寓和公公寓式酒酒店都一一样的。【孙峥】商业地地产投资资之所以以大家感感觉比较较深奥，实际涉涉及到第第三方，除了投投资者还还有运营营，还有有消费者者，所以以从这个个角度来来说，商商业地产产的投资资，如果果我们站站在业主主投资的的角度来来说，可可能她一一种业态态来说不不