高校电子课件：房地产投资分析（第三版）

1、房地产投资分析（第三版）第一章 房地产、房地产投资与房地产业第一节 房地产的含义与分类一、房地产的含义 考虑到可接受性和科学性，房地产可以定义为：房产与地产的合称。所谓房产，是个人或团体拥有所有权的房屋。所谓地产，就是土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。二、房地产的分类 （一）地产的分类 1.居住用地居住用地即居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。2.公共设施用地公共设施用地即居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地

2、。 二、房地产的分类 （一）地产的分类 3.工业用地工业用地即工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域及其他用地。 4.仓储用地仓储用地即仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。 5.对外交通用地对外交通用地即铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。 二、房地产的分类 （一）地产的分类 6.道路广场用地道路广场用地即市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。 7.市政公用设施用地市政公用设施用地即市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用

3、地。 8.绿地绿地即市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。二、房地产的分类 （一）地产的分类 9.特殊用地特殊用地即特殊性质的用地，包括军事用地、外事用地、保安用地（监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫部门等用地，不包括公安局和公安分局，该用地应归入公共设施用地）。 10.水域和其他用地该类即除以上各大类用地之外的用地，是城市范围内包括耕地、园地、林地、牧草地、村镇建设用地、露天矿用地和弃置地，以及江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等常年有水或季节性有水的全部水域。（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分 （1）商品房商品房或商品住宅，是特指经政府有关部门批准

4、，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造的自用住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 内销商品房 外销商品房 （二）房产的分类 1.按照房屋性质划分（2）公共租赁房公共租赁房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。 （3）廉租房廉租房(low-rent house或者low-rent housing)，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金

5、租给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分（4）经济适用住房经济适用住房，常简称为经济适用房，在中国是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。 （二）房产的分类 1.按照房屋性质划分（5）两限房两限房中的“两限”包括两层含义：一是限制价格。限价不是死

6、价，它的价格有个上线，也就是不论你卖多少，都不能超过这个价格。二是限制居住面积。这个面积肯定比同地段的普通商品房的面积小。 （6）房改房房改房，也称已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。 （二）房产的分类 1.按照房屋性质划分（7）安居工程住房安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。（8）小产权房 2.按照房屋的用途划分 （1）住宅 （2）生产用房 （3）营业用房 （4）行政

7、用房 （5）其他专业用房3.按照内部层级结构划分 （1）平面式房屋 （2）跃层式房屋 （3）复式房屋 （4）错层式房屋 （3）通廊式住宅4.按照建筑形态划分（1）板楼（2）塔楼5.按照住宅的建筑形态和档次划分（1）普通住宅 （2）公寓式住宅 （3）联排别墅 （4）双拼别墅 （5）独栋别墅 第二节 房地产的特性一、房地产的自然特征（一）房地产的不可移动性 （二）房地产的异质性 （三）房地产的耐久性（四）房地产的有限性 二、房地产的经济特征 （一）房地产效用的多层次性和高资本价值特性房地产效用的多层次性表现在同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。 房地产的高资本价值特性是指购、建

8、房地产都需要大量的货币支出，价格的昂贵性使房地产开发与购买高度依赖于金融业。 二、房地产的经济特征 （二）房地产供给的稀缺性（三）房地产投资与消费的双重性 （四）房地产业的产业关联性 （五）房地产的产品之间具有相关性 三、房地产的法律特征 （一）房地产的不动产特性 （二）房地产产权的基础性 （三）房地产在生产经营过程中涉及复杂的法律关系四、房地产的社会特征（一）房地产往往受到福利制度和社会保障制度的影响 （二）房地产的开发使用具有外在效应 （三）房地产的美学价值（四）房地产的心理效应 （五）房地产生产和消费反映出较强的社会风俗和生活习惯 第三节 房地产投资概述一、房地产投资方式所谓房地产投资方

9、式，是指投资于房地产的可能途径。这可从两个方面来讨论：一是各种引导资金进入房地产市场的方法；二是可作为房地产投资的各种类型的房地产。前者可称之为房地产投资的资金方式，后者可称之为房地产投资的资产方式或房地产投资开发的对象。（一）房地产项目的资金投入方式 1房地产投资信托房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts ， REITS），包括两个方面的内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。 （1）按投资业务分类权益房地产投资信托(Equity Real Estate Investment Trusts，REITSE)、抵押房地产投资信托(Mortgage Rea

10、l Estate Investment Trusts，REITSM)混合房地产投资信托(Hybrid Real Estate Investment Trusts，REITSH)契约型投资基金是由委托人、受托人和受益人三方订立信托投资契约，基金经理公司（委托人）依照契约运用管理信托财产进行投资，受托人（保管银行）负责保管信托财产，而投资结果由投资者（受益人）享受的一种基金模式。公司型投资基金在美国又叫共同基金或互惠基金，相对于契约型投资基金而言，它不是按照一定的信托契约而是按照由公司法组成的以盈利为目的的股份有限公司进行营运。它通过发行股票或受益凭证的方式筹集资金。投资者作为股东凭股票以股息或红

11、利的形式分享投资收益。在结构上它涉及投资公司、管理公司、保管公司和承销公司等四个当事人的关系（2）按组织形式分类（3）按信托性质分类从信托性质来看，房地产投资信托可以分为UP REITS 和Down REITS。UPREITS(Umbrella Partnership REITS)是指房地产公司和私人业主将自己的物业以股份兑换而不是出售的方式纳入REITS 中(就像笼罩在REITS 的伞下),从而避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。UP REITS 通常并不拥有物业,它所拥有的只是一种合伙控制权；而Down REITS在结构上与UP REITS 类似,只是要求REITS 必须是上市公司。2

12、房地产辛迪加辛迪加组织近似于企业组织中的合伙企业。 有限合伙辛迪加通常由主要合伙人和有限合伙人组成。主要合伙人负责整个辛迪加资金的投资运用与经营管理，并须负无限清偿辛迪加负债的责任。相应地，有限合伙人无权过问辛迪加的各项投资管理活动，但也无须负无限清偿辛迪加所积欠的债务。至于投资利润的分配，与一般合伙无异，即依照出资比例或事先的约定。有限合伙辛迪加，对于有限合伙人而言，具有以下好处：（1）拥有小额的资金的投资人可进行房地产投资。 （2）缺乏房地产投资经验者可以通过有限合伙辛迪加方式获得房地产投资的潜在可观回报。 （3）有限合伙人只承担有限的责任。 有限合伙辛迪加亦存在缺陷，主要有：（1）流动性

13、不如房地产投资信托。 （2）有限合伙投资方式还面临着其他一些特殊经济风险的挑战。 （3）投资者还可能遇到的一个风险就是有限合伙股额可能会发行不完。 3房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券 4混合房地产基金 5直接购置房地产（二）房地产投资开发的对象 1未开发的土地 2住宅 3办公楼宇 4商场、酒楼、旅店 5工业厂房和仓储性物业 6休闲性物业政府企业个人四、房地产投资的特征 （一）前期工作非常重要 （二）增值与保值 （三）替换性 （四）异质性 （五）金融的作用强 五、影响房地产投资的经济因素 （一）宏观经济因素1货币政策方面 2财政政策方面 六、房地产项目建设周期 （一）建设前期准备 1投资机会研

14、究 2投资项目建议 3投资项目可行性分析 4投资项目评估与投资决策 六、房地产项目建设周期 （二）建设实施 1项目设计施工任务的承发包 2项目控制 3项目财务管理 4项目的交工验收 （三）项目营销或经营第四节 房地产业及其经济活动内容一、房地产业的行业性质 从产业性质来说，把房地产归类于金融产业更加准确，这在摩根斯坦利和标准普尔共同推出的全球产业分类标准（Global Industry Classification Standard，GICS）以及伦敦金融时报推出的全球分类系统（Global Classification Standard，GCS）中得到了充分印证。 二、房地产业的经济活动内容

15、 （一）生产环节 （二）流通环节 1.房地产买卖 2.房地产租赁 3.房地产抵押 （三）消费环节第五节 房地产业的管理机构及其职责一、中国房地产业主管机构的演化 二、国务院房地产业主管机构及其职责 （一）住房和城乡建设部 1.住房改革与发展司（研究室） 2.住房保障司 3.城乡规划司 4.房地产市场监管司 5.建筑市场监管司 6.住房公积金监管司 二、国务院房地产业主管机构及其职责 （二）国土资源部 l政策法规司 2.调控和监测司 3.规划司 4.耕地保护司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.执法监察局 三、地方房地产管理机构及其职责（一）省、自治区房地产管理机构及其职责 （二）直辖市、

16、市级房地产管理机构及其职责1.直辖市、市级建委和房地产管理局的职责 2.直辖市、市级国土资源局的职责 二、国务院房地产业主管机构及其职责 （二）国土资源部 l政策法规司 2.调控和监测司 3.规划司 4.耕地保护司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.执法监察局 关键概念房地产 房产 地产 房地产投资方式 房地产投资信托复习思考题1.房地产有哪些分类方法？各包括哪些基本内容？2.房地产的自然特征包括哪些内容？3.房地产的经济特征包括哪些内容？4.影响房地产投资的经济因素有哪些？5.试分析房地产业的行业性质。本 章 结 束房地产投资分析（第三版）第二章 房地产投资环境及其分析方法第一节 投资

17、环境概述 一、投资环境的含义 投资环境，是指影响投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总和。 二、投资环境的分类 （一）对投资环境有两种理解 狭义的投资环境主要指自然环境和经济环境。广义的投资环境则包括自然、经济、政治、社会四大因素在内的综合的复杂的系统。 对于投资者而言，自然和经济是很难独立于政治和社会之外的。对于投资环境进行广义理解则更全面、更准确，有利于对投资环境的综合考察和评价。 （二）“硬环境”和“软环境” 所谓硬环境是指自然环境与基础设施。 软环境是指对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文诸方面的外部条件。 （三）宏观、中观和微观投资环境 按投资环境层次可以将投资环境分解为宏

18、观投资环境、中观投资环境和微观投资环境进行研究。 宏观投资环境又称总体投资环境，是指项目所在地的总的投资环境，一般需要通过国与国之间的比较才能正确予以评价，它所包含的各种因素，通常为国外投资者所重视。 中观投资环境分为地区投资环境和行业投资环境。 微观投资环境是指进行投资活动的具体场所的自然、经济、社会条件，如企业进行直接生产所需的厂房、设备、水电等基本生产条件，企业管理水平及其与生产经营需要的程度，企业职工素质及其费用水平，企业原材料来源及产品销路等。这些都是直接影响投资者切身利益的具体因素。系统性动态性相对性三、投资环境的特征第二节 房地产投资环境分析的内容 一、社会环境 （一）社会制度

19、（二）社会秩序 （三）社会信誉 二、政治环境 （一）政治体制和政权问题 （二）政治局势 （三）政策 三、法律环境 四、经济环境 （一）宏观经济环境 （二）市场环境 （三）财务环境 （四）资源环境 五、文化环境 六、自然地理环境 七、基础设施环境 第三节 房地产投资环境分析方法一、冷热因素法 从投资者和投资国的立场出发，选定各投资环境因素，据此对目标国家逐一进行评估并将其由“热”至“冷”依次排列，“热国”表示投资环境优良，“冷国”表示投资环境欠佳。该方法把投资环境分为七大因素： （1）政治稳定性。 （2）市场机会。 （3）经济发展及成就。 （4）文化一体化。 （5）法律阻碍。 （6）实质阻碍。

20、（7）地理及文化差距。 二、等级尺度法这种方法将投资环境因素分为八个方面，即： （1）资本抽回限制度； （2）外商股权比例； （3）对外商的管制和歧视程度； （4）货币稳定性； （5）政治稳定性； （6）给予关税保护的意愿； （7）当地资本可供程度； （8）近五年的通货膨胀率高低。三、道氏评估法（1）评估影响企业业务条件的各个因素；（2）评估引起变化的各个主要压力因素；（3）在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出810个在某个国家的某个项目能获得成功的关键因素；（4）在确定各关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测方案。 四、多因素和关键因素分析法 （一）多因素分析法 （二

21、）关键因素分析法 五、综合评价法 （一）环境要素权重系数的确定 1建立层次结构模型 2确定同层间单权重系数（四）投资环境分析的敏感性分析 逐项分析环境因素的稳定状况，判断其在房地产投资建设或经营期内发生变化的可能性，并研究其变化的基本趋势及变化程度；对将要发生变化的因素，依据其变化的趋势及变化程度，请专家予以重新评价；统计各因素的评价结果，计算它们的分值；计算变化后的房地产投资环境综合评分值；如果是不同地点投资环境的比较和排序，则按新的综合分值重新排序，并比较前后两种排序的差异、分析原因、作出判断；如果是单一项目、单一地点的投资环境评价，则比较前后两次综合评分值，研究其变化程度、分析原因、作出

22、判断。六、世界银行的“四指标法” 外国股份所有权的行业限制，建立一个外国公司的程序，取得工业用地的程序，及商业纠纷仲裁机制。关键概念投资环境 房地产投资环境 投资硬环境 投资软环境 冷热因素法 等级尺度法 道氏评估法 多因素分析法 关键因素分析法 综合评价法 四指标法复习思考题1简述房地产投资的“硬环境”和“软环境”。2简述国际投资环境的特征。3试比较冷热因素法、等级尺度法、道氏评估法、多因素分析法和关键因素分析法等投资环境分析方法。 本 章 结 束房地产投资分析（第三版）第三章 房地产投资的市场调查与预测第一节 房地产市场研究的作用与限度一、房地产市场研究的重要性 （一）识别市场机会，理解持

23、续变迁的市场环境 （二）分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划 二、房地产市场研究的限度图31 市场研究的限度第二节 房地产市场调查的基本方法一、房地产市场调研方案设计 （一）市场调研主题的确定 1.与行业内的专业人士进行讨论 2.分析二手（次级）资料 3.进行定性调研 （二）市场调研方案设计的基本原则1.可操作性 2.有效性 3.经济性 4.指向性 5.灵活性 （三）市场调研方案的基本构成要素 1.研究目标 2.研究范围 3.研究方法 4.研究时间安排5.研究经费预算 6.研究人员预算 7.研究实施计划 二、房地产市场定性研究方法 定性研究就是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基

24、本特性、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法。 （一）小组访谈法小组访谈法的过程包括下列三个方面：1.准备过程 2.精心准备访谈指南 3.小组访谈结束以后，要及时对访谈进行总结、分析和整理，撰写正式的访谈报告。（二）深度访谈法和投射法 1.深度访谈法，也称为个人访谈法，是小组访谈法的对称，其主要特点是深入挖掘单个被访者的态度、感受和动机。一对一的深度访谈可以克服小组访谈中单个人可能承受的群体压力过大，以至于其观点发生变异。深度访谈法一般由研究者根据被访者的回答情况相应调整提问的方法和范围。2.投射法。它来源于临床心理学，目的是分析隐藏在被访者直接反应后的真实的心理反应，以此来判断被访者的真

25、实态度、感受和动机。 三、房地产市场现场调研方法 （一）询问法 1.入户询问法。 2.路上拦截法。 3.邮寄询问法。 4.经理询问法。 5.电话询问法。 6.因特网询问法。 （二）观察法和试验法（一）询问法 1.入户询问法。 2.路上拦截法。 3.邮寄询问法。 4.经理询问法。 5.电话询问法。 6.因特网询问法。四、房地产市场调研问卷设计 （一）封闭式问卷封闭式问卷是要求被调查者从问卷中给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案。 封闭式问卷一般包括单项选择题和多项选择题。单项选择题是指被调查者只能选择其中的一个选择项作为答案，各选择项之间是相互独立和排斥的。封闭式问

26、卷例子：（1）您的年龄是（ ）。【如果您尚未购房，请填写打算购房的年龄】 A.28岁及以下 B.2835岁之间 C.3545之间 D.45岁以上(2)您买房时怎样找到中意的房产信息（ ）。 A.通过上网查询 B.通过他人推荐 C.看到房产宣传广告 D.其他 （二）开放式问卷开放式问卷是被调查者可以自由地运用自己的语言来说明对某一问题看法的问卷。例如：问题：您在购买房产时最高能够支付的价格是_元/每平方米。（三）量表问答式问卷量表问答式问卷是指将问题的选择项以不同强度的形式表现出来的问卷。例如，问题可以如下的形式表达：如果确知今年房价水平会大幅上涨，目前您也没有自有住房，您会（ ）。A.马上购买

27、一套住房B.可能购买一套住房C.不一定D.等等看再说E.肯定不会购买五、次级资料的收集 （一）宏观经济和人口统计资料 （二）政府相关部门的期刊、书籍 （三）相关学会、协会的会刊和专业报告 （四）重要报刊 （五）因特网 六、信息资料的初步处理 （一）筛选 （二）分类（三）编号 （四）列表 （五）初步计算 第三节 房地产市场预测的内容与方法一、房地产市场预测的内容 （一）宏观经济发展趋势预测 （二）产业政策影响预测 （三）市场需求预测 （四）技术发展预测 （五）营销前景预测 一、房地产市场预测的内容 （六）供给能力预测 1全行业供给能力预测 2本公司供应能力预测 3服务能力预测 一、房地产市场预测

28、的内容 （七）市场价格趋势预测 （1）影响房地产价格变化的主要因素。（2）房地产价格水平的变化将对供求双方带来的影响。（3）房地产价格的涨落对消费者购买力的转移、商品供需构成的影响及影响程度。（八）市场竞争情况预测 二、房地产市场预测的方法 （一）专家评分法 1.德尔菲法 （1）挑选专家。 （2）实施。 二、房地产市场预测的方法 （一）专家评分法 2.综合意见法 （1）要求预测人给出最高、最低和最可能三种预测值。（2）确定预测人提出的三种预测值的不同的概率。（3）由预测人意见的组织者根据每位预测人意见的重要程度，分别判定不同的主观概率，然后进行加权平均计算 第四节 房地产市场分析案例一、200

29、9年PK市土地交易市场状况（一）土地供应情况分析 1.土地供应总量 2.土地供应导向 （二）土地成交情况分析 二、2009年度PK市房地产市场供求情况（一）房地产开发经营情况分析 1.房地产开发投资保持稳定、高速增长 2.房地产建设规模逐步恢复 3.住宅销售市场快速升温 （1）11月份住宅销量大幅增长。 （2）新建住宅价格指数环比持续上涨，并且涨幅扩大。 4.金融贷款增长提速，定金及预收款增幅扩大 二、2009年度PK市房地产市场供求情况（二）普通商品住宅需求分析1.商品住宅市场快速回暖 2.中小户型成交比重增加 3.高端住宅成交比重增加 4.“限外令”松动效果明显 5.商品住宅供求矛盾加剧

30、6.可售量萎缩 7.市场集中度依旧较高 （三）商品住宅价格分析 三、2010年PK市房地产市场走势预测（一）土地供应情况预测 （二）普通商品住宅市场展望 1.受价格上涨和政策不确定性的影响，商品住宅成交可能出现波动 2.供应将稳步增长，但短期内仍面临供应不足的问题 3.房价仍将维持上升走势，涨幅将放缓 关键概念市场调查 德尔菲法 简单移动平均法 加权移动平均法 一次指数平滑法 回归分析预测法复习思考题1房地产投资分析中为什么离不开市场研究？2试分析与比较房地产市场调查方法。3房地产市场预测的主要内容有哪些？4试比较房地产市场预测的主要方法。5房地产市场预测可以分为哪几个步骤？本 章 结 束房地

31、产投资分析（第三版）第四章 资金的时间价值 第一节 资金时间价值概述一、资金时间价值的含义及本质（一）资金时间价值的含义资金时间价值，也叫货币时间价值，是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。（二）资金时间价值的本质 所谓的资金时间价值应当是投资收益扣除掉全部风险报酬后所剩余的那部分收益。二、利息与利息率资本异时转换的价格，就是利率。或者说，利率是一种衡量资金时间价值的相对尺度，就是在一定时期内所付利息额与借贷金额（本金）的比值，通常以百分率表示。二、利息与利息率图41 异时借贷图二、利息与利息率三、有关的几个概念（一）现金流量现金流量是现代理财学中的一个重要概念，是指企业在一定会计期

32、间按照现金收付实现制，通过一定经济活动(包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目活动)而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称，即企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。经营活动现金流量投资活动现金流量筹资活动现金流量。（二）现金流量图现金流量图或资金流向图是表示资金在一个系统中，在一定周期内流动状况的图解方法。图43 资金流向图第二节 资金时间价值的计算一、单利终值与现值单利是指只对借贷的原始金额或本金支付（收取）的利息。我国银行一般是按照单利计算利息的。在单利计算中，设定以下符号：P本金（现值）；i利率；I利息；F本利和（终值）；t时间。（一）单利终值单利终值是本金与未

33、来利息之和。其计算公式为：FPIPPitP(1+ it)（二）单利现值单利现值是资金现在的价值。单利现值的计算就是确定未来终值的现在价值。单利现值的计算公式为：PFIFFitF（1it）二、复利终值与现值复利，就是不仅本金要计算利息，本金所生的利息在下期也要加入本金一起计算利息，即通常所说的“利滚利”。在复利的计算中，设定以下符号：F复利终值；i利率；P复利现值；n期数。（一）复利终值复利终值是指一定数量的本金在一定的利率下按照复利的方法计算出的若干时期以后的本金和利息。 （二）复利现值复利现值是指未来一定时间的特定资金按复利计算的现在价值，即为取得未来一定本利和现在所需要的本金。 三、年金终

34、值与现值年金是指一定时期内一系列相等金额的收付款项，如分期付款赊购，分期偿还贷款、发放养老金、支付租金、提取折旧等都属于年金收付形式。按照收付的次数和支付的时间划分，年金可以分为普通年金、先付年金、递延年金和永续年金。在年金的计算中，设定以下符号：A每年收付的金额；i利率；F年金终值；P年金现值；n期数。 （三）递延年金递延年金是指第一次收付款发生时间是在第二期或者第二期以后的年金。1. 递延年金终值递延年金终值的计算方法与普通年金终值的计算方法相似，其终值的大小与递延期限无关。2.递延年金现值递延年金现值是自若干时期后开始每期款项的现值之和。其现值计算方法有两种：方法一，第一步把递延年金看作

35、n期普通年金，计算出递延期末的现值；第二步将已计算出的现值折现到第一期期初。方法二，第一步计算出(m+n)期的年金现值；第二步计算m期年金现值；第三步将计算出的(m+n)期扣除递延期m的年金现值，得出n期年金现值。关键概念资金时间价值 利息 利率 现金流量 资金等值复习思考题1.为什么会有资金的时间价值？2.复利现值与复利的终值的关系是什么？3.试运用费雪利息图来说明需求与供给如何相互作用来决定利率变化的。4.年金是否指每年发生一次的现金流量？为什么？5.假设有三个银行，均按照8%的年利率提供存款服务，其中，A银行每年支付一次利息，B银行每半年支付一次利息，C银行每季度支付一次利息。你将选择哪

36、家银行？为什么？本 章 结 束房地产投资分析（第三版）第五章 房地产投资估算与资金筹措第一节 房地产投资估算一、建设投资的构成与估算建设投资是指在项目建设期与筹建期间所支出的全部费用，包括固定资产投资、无形资产投资、开办费、预备费、固定资产投资方向调节税等。（一）建设投资的构成 1固定资产投资固定资产投资，按照国际上通行的划分规则和中国财务规定，可分为建筑安装工程投资，设备、工器具和仪器投资，工程建设其他投资。（1）建筑安装工程投资建筑工程投资。安装工程投资。（2）设备、工器具和仪器投资（3）工程建设其他费用（3）工程建设其他费用建筑单位管理费，即经批准单独设置管理机构的建设单位所发生的费用。

37、土地征用及迁移补偿费。勘察设计费，即委托设计单位进行项目设计时按规定支付的费用，委托有关咨询机构进行项目可行性研究所支付的费用等。研究试验费，即为验证项目有关设计数据而进行实验、研究所支付的费用。合同公证及工程质量监理费，即建设单位按规定支付给公证部门的合同公证费和支付给工程监理部门的监理费。办公和生活家具购置费，即为项目投入正常运行而购买的各种家具、用具所支付的费用。室内装修费。其他费用。2无形资产投资（1）专利权 （2）非专利技术 （3）商标权 （4）著作权 （5）特许权 （6）土地使用权3开办费 4预备费 基本预备费 涨价预备费 5固定资产投资方向调节税（二）建设投资估算方法 1固定资产

38、投资估算常用的固定资产投资估算方法主要有以下两大类：（1）扩大指标法扩大指标法是套用原有同类项目的固定资产投资额来进行拟建项目固定资产投资额估算的一种方法。 ） 2无形资产投资估算 3开办费估算 4预备费估算 5固定资产投资方向调节税估算 二、流动资金的构成与估算 （一）流动资金构成1储备资金 2生产资金 3成品资金 4结算及货币资金 分项详细估算法扩大指标估算法 （二）流动资金估算（二）流动资金估算1扩大指标估算法 2分项详细估算法第二节 房地产投资筹措一、房地产投资的资金构成（一）国内贷款 （1）住房开发贷款 （2）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主

39、要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。（3）土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。（4）房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。（二）利用外资用于房地产开发与经营的境外资金(包括外国及中国的港澳台地区)，包括外商直接投资、对外借款(外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票)及外商其他投资(包括补偿贸易和加工装配由外商提供的设备价款、国际租赁)；不包括我国自有外汇资金(包括国家外汇、地方外汇、留成外汇、调剂外汇和中国银

40、行自有资金发行的外汇贷款等)。1.外资直接投资方式一是非居民机构和个人投资房产。二是外资通过外国直接投资方式进入中国房地产。2.外资间接投资形式 一是通过外债等方式进入房地产行业。二是境内外资银行向境内或外资企业发放开发贷款和个人按揭贷款。（三）企业自筹资金企业自筹资金是指各地区、各部门及企事业单位筹集用于房地产开发与经营的预算外资金。狭义的自筹资金相当于企业自有资金。自筹资金主要包括企业所得税后提取的盈余公积金，以及折旧资金、资产处置收益等自有资金。广义的企业自筹资金还包括向银行贷款、发行企业债券、举借外债等。（四）其他资金定金及预收款是指房地产开发企业(单位)预收购买者的用于买房的定金及预

41、收款。定金是为了使签订合同的甲乙双方履行经济合同，根据有关规定由购房单位在报告期交纳的押金。预收款是甲乙双方签订购销房屋合同后，由于经营活动的需要，在报告期由购房单位提前交付的购房款(包括预收购房款中的外汇)。个人按揭贷款，是指银行向借款人发放的用于买自用新建住房的贷款，即通常所说的“个人住房按揭贷款”。二、筹资方案的选择（一）筹资方案及其制订 1筹资方案的内容（1）资金筹集的币种和数额。（2）资金筹集的流量（3）资金来源结构（4）资金筹集的风险评价（5）资金筹集成本（6）资金筹集方式（7）资金筹集步骤二、筹资方案的选择（一）筹资方案及其制订 2资金筹集方案的制订 （1）确定筹资的最终目标，进

42、行筹资方案的总体设计，原则性地规定筹资条件。 （2）调查资金需要，确定按设计进度进行开发建设的准确现金流量和不同流量对项目的影响。 （3）调查资金的来源渠道，确定适用于本项目的资金来源范围，以及各种资金来源的数量、条件、期限、风险和筹集成本。 （4）设定所筹集资金的币种、数量、期限，计算出筹资费用。 （5）研究筹资风险，提出降低风险的措施。 二、筹资方案的选择（一）筹资方案及其制订 2资金筹集方案的制订 （6）计算筹资成本，包括资金筹集的全部费用。 （7）确定筹资方式，如果是委托筹集，则应提出委托筹集的代理机构。 （8）提出资金筹集分阶段工作计划。 （9）准备筹资方案文件，包括所需要的各种法律

43、条文和政策文件。在认真研究这些文件的基础上准备筹资协议、合同的文本。 （10）形成正式的筹资方案。（二）不同筹资方式的风险分析1财政筹资 2银行贷款 3股票筹资 4债券筹资 5外资 降低筹资风险主要有以下办法：1调整受险资金2使相关风险相互抵消3分散风险因素4积极谈判，争取有利于己方的筹资协议 5其他风险保护措施（三）筹资方案选择 1安全性 （1）A级 （2）B级 （3）C级 （4）D级 5.银行借款筹资成本率的计算 银行借款的主要成本是利息支出，借款手续费可忽略不计。其计算公式为： 银行借款筹资成本率=借款利率(1所得税税率) （三）综合筹资成本率的计算 综合筹资成本率 （某种来源资金筹资成

44、本率该种来源资金占全部资金的比重）综合筹资成本率实际上就是加权平均的筹资成本率。（四）风险状况筹资成本率的确定投资者要求得到的报酬率包括两部分：一是无风险利率，它是资金的时间价值；二是风险报酬率，它是指超过时间价值的那部分报酬率，因项目的大小和性质而异。筹资者按风险调整的筹资成本率就是二者之和。 筹资成本率=无风险利率+风险报酬率 =无风险利率+风险系数风险程度 另外，前面公式中的风险程度用标准离差率来表示。标准离差率的计算公式为： 标准离差率=综合标准离差现金收入预期现值 关键概念房地产投资 房地产信托 房地产辛迪加 房地产抵押贷款证券 直接费用 间接费用 综合筹资成本 留存收益筹资成本率

45、标准离差率复习思考题1.简述房地产投资的概念和形成条件。2.房地产投资的特征有哪些？掌握它有什么意义？3.把握房地产投资三要素的意义是什么？4.房地产投资的资金来源有哪些？5.怎样进行资金筹措方案的评价选择？6.如何计算房地产投资的筹资成本率？7.降低房地产筹资成本的措施有哪些？8.制订资金筹措方案时应该考虑哪些问题？本 章 结 束房地产投资分析（第三版）第六章 房地产投资的财务分析第一节 房地产投资财务分析概述一、房地产投资财务分析的目标（一）测算盈利能力 （二）测算清偿能力 二、房地产投资财务分析的方法 （一）比较分析法 1分析实现目标的程度 2分析经济活动的发展状况 3分析经济活动的实际

46、水平比较分析法运用的前提是指标之间具备可比性。在运用此方法时，尤其要注意以下四个方面是否存在可比性：（1）内容与结构上是否可比。（2）时间上是否可比。（3）基础条件是否可比。（4）计算方法及计量单位是否具有可比性。显然，只有计算方法、计量单位一致的指标才具有可比性。不可比的指标唯有通过一定的换算，才具有比较的基础。（二）比率分析法比率分析法是通过计算指标的比率来分析经济活动的方法。比率分析是项目财务分析常用的方法。 1相关比率分析法相关比率分析法即用同一项目相关但又不同的指标相对比，求其比率，进而进行分析的方法。例如项目利润与成本相比，求出成本利润率；项目的负债与资产对比，求得资产负债率等。2

47、趋势比率分析法趋势比率分析法即用同类项目不同时期的同类指标相对比，求其比率。它是研究经济指标变化趋势和发展规律的一种分析方法。3结构比率分析法结构比率是指某一经济指标占总体指标的比率。通过结构比率，可以考核经济现象的构成及其变化，以研究项目经济运行的规律。（三）因素替换分析法因素替换分析法可简称为因素替换法，它是用于测定由多种相互关联的因素构成的经济指标中，各组成因素的变动对指标差异总额影响程度的一种重要的财务分析方法。（三）因素替换分析法因素替换法的分析过程是，先假定其他因素值不变，只改变其中的某一个因素值，检查指标值的变化。按此法，以一定顺序，逐个因素变动，从而检查出各因素对指标值的影响程

48、度及影响方向。从表62的计算分析可以看出，各因素的影响程度不一，具体如下：（1）由于住宅销售收入的增加，定额流动资金周转天数缩短11天；（2）由于代建工程收入的增加，定额流动资金周转天数缩短2天；（3）由于预收购房定金增加，定额流动资金周围天数缩短30天；（4）由于预收代建工程款增加，定额流动资金周转天数缩短6天；（5）由于在建工程资金占用增加，定额流动资金周转天数延长45天；（6）由于成品资金占用减少，定额流动资金周围天数缩短4天。 三、房地产投资财务分析的程序（一）分析和估算项目的财务数据（二）分析财务基本报表（三）分析财务效益指标（四）提出财务分析结论 第二节 房地产投资财务数据的估算一

49、、房地产投资财务数据估算的原则与程序 （一）财务数据估算的原则 1真实 2准确 3以现行经济法规为依据 一、房地产投资财务数据估算的原则与程序 （二）财务数据估算的程序1熟悉项目概况，制订财务数据估算工作计划 2收集资料 3进行估算 二、销售（出租）收入与销售税金及附加的估算（一）房地产销售（出租）收入估算1项目租售方案的确定房地产的经营形式，即该项目出售、出租，还是租售并举；用于出售的面积和用于出租的面积比为多少。这一问题的确定，有赖于市场研究的结论。可出租面积、可出售面积和可分摊面积及各自在建筑中的位置。出租或出售的时间进度安排以及各时间段内租售面积数量的确定。租金和售价水平的确定。收款计

50、划的确定。2房地产租售价格的确定 （1）房地产租价或售价上下限的测定价格下限的测定。 A.用于销售经营的房地产。 B.用于租赁经营的房地产。 年折旧费= 造价（1残值率）耐用年限一是双倍余额递减法。这种方法是以平均年限法确定的折旧率的双倍乘以固定资产在每一会计期间的期初账面净值，从而确定当期应提折旧。其计算公式为：年折旧率=2折旧年限100%年折旧额=年初固定资产账面原值年折旧率实行双倍余额递减法，应当在折旧年限前两年内将房屋净值扣除预计净残值后的净额平均摊销。二是年数总和法，即以房屋原值扣除预计净残值后的余额作为计提折旧的基础，按照逐年递减的折旧率计提折旧。采用年数总和法的关键是每年都要确定

51、一个不同的折旧率。其计算公式为：年折旧率= （折旧年限已使用年数）2折旧年限（折旧年限+1）100%年折旧额= （房屋原值预计净残值）年折旧率价格上限的测定。价格上限就是房地产价格的最高界限，即上临界线。房地产租售价格上限通常有市场上限、政府上限和法规上限三种情况。市场上限即受市场供求影响，以市场营销受阻的价格作为价格上临界线，这属于市场机制作用的价格形式。 政府上限即政府有关部门依据项目性质、当地具体情况，公布该类房地产的最高限价。这是行政干预的价格水平。 法规上限是指由法规限定房价的最高上限。中国的反暴利法，对价格行为具有法律的约束作用。所谓暴利即商品生产者、经营者通过不正当的价格行为而获

52、取的超常利润。具体到某件商品的暴利界定主要看它的市场定价是否超过物价部门规定的价格上限，超过部分即暴利。（2）房地产定价方法成本加成法。成本加成法就是在生产或提供单位产品所支付的完全成本的基础上，加上一定比例的利润来确定价格。其计算公式如下：单价=单位成本（1+成本利润率）目标利润=项目占用资金资金利润率成本利润率=目标利润总成本需求导向定价法。 A.认知价值定价法。认知价值定价是需求导向定价法中最基本也是最重要的定价方法。基于需求者自身对某种房地产需要的程度，购买力及对市场供求关系的认识，需求者对其欲购房地产有一种价值判断，这个价值判断就是认知价值。 B.消费心理定价法。研究消费者购置房地产

53、的心理特征，并以此为依据进行定价，即消费心理定价法。对于一般消费者而言，通常有以下四种消费心理：一是高价消费心理。 二是保值增值心理。 三是按价论质心理。 四是价格范围心理， ） （二）房地产销售税金及附加的估算2土地增值税 （2）征收方式核定征收，按照转让二手房交易价格全额1%的征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。（3）税率和应纳税额计算方法应纳税额=应纳税所得额所得税税率（4）减税、免税规定民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省

54、级人民政府批准，可以定期减税或者免税。符合国家有关规定的企业，可以减税或者免税。2税后利润分配顺序在房地产投资分析中，税后利润即可供分配利润，可按照下列顺序分配：提取盈余公积金。一般企业提取的盈余公积金分为两种：一是法定盈余公积金，按照可供分配利润的10%提取；二是任意盈余公积金，由企业根据实际情况按一定比例提取。应付利润，即向股东等分配利润。企业以前年度未分配利润，可以并入本年度进行分配。未分配利润，即未作分配的净利润。可供分配利润减去盈余公积金和应付利润后的余额，即为未分配利润。四、总成本费用估算（一）总成本费用的构成1房地产开发成本（1）土地使用权获取成本（土地使用权出让金、土地征用及拆

55、迁安置补偿费等）（2）前期工程费规划设计费。项目可行性研究费。地质勘察测绘费。八通一平费。四、总成本费用估算（一）总成本费用的构成1房地产开发成本（3）建安工程费建筑工程费。安装工程费。（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）不可预见费（7）开发期间税费四、总成本费用估算（一）总成本费用的构成2房地产开发费用（1）管理费用（2）销售费用（3）财务费用（二）总成本费用的估算1开发成本的估算（1）土地使用权获取成本 土地使用权出让金。 土地征用及拆迁安置补偿费。A.土地征用费。 B.拆迁安置补偿费。 （2）前期工程费 项目的前期规划设计、可行性研究等所需费用 “八通一平”等土地开发费用 （二）总

56、成本费用的估算1开发成本的估算（3）建安工程费单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标法类似法。（4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）不可预见费 （7）开发期间税费 （二）总成本费用的估算2开发费用的估算 （1）管理费用（2）销售费用（3）财务费用利息支出。每年支付利息=年初本金累计额年利率流动资金利息=流动资金借款累计金额年利率其他财务费用。第三节 房地产投资财务分析的基本报表 一、现金流量表 （一）现金流量与现金流量表的概念与作用现金流量是现金流入与现金流出的统称，它是以项目作为一个独立系统，反映项目在计算期内实际发生的流入和流出系统的现金活动及其流动数量。项目在某一时间内

57、支出的费用为现金流出（用负值表示），取得的收入为现金流入（用正值表示），二者之差即净现金流量。 编制现金流量表的主要作用是计算财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等技术经济指标。根据计算基础不同，现金流量表可分为全部投资现金流量表和自有资金（或资本金）现金流量表。（二）现金流量表的结构与填列方法1全部投资现金流量表全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资的税前及税后财务内部收益率、财务净现值等分析指标的表格。编制该表格的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同基础。2自有资金（或资本金）现金流量表自有资金

58、（或资本金）现金流量表从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金的财务内部收益率、财务净现值等分析指标的表格。编制该表的目的是考察项目自有资金的盈利能力。二、损益表损益表，也叫利润表，是反映项目计算期内各年的利润总额，所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率和资本金净利润率等静态指标的表格。 （一）以销售为主的房地产项目的损益表1销售收入、税金与成本的关系 2以销售为主的房地产项目的损益表的编制据前述以销售为主的房地产的销售收入、税金与成本的关系，可编制这种经营方式的房地产项目的损益表 五、基本报表的相

59、互关系 “损益表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“损益表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“损益表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。 “资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。第四节 房地产投资财务分析 一、财务分析指标与报表的关系财务报表，是反映会计主体财务状况和经营成果的会计

60、报表。财务分析则是总结和评价企业或项目财务状况和经营成果的相对指标。 第五节 房地产财务分析案例 五、项目财务评价 （一）现金流量表与动态盈利分析1.全部投资现金流量表（ic9%）全部投资现金流量表见表632。 评价指标： 税前全部投资净现值NPV9 695.16万元 税后全部投资净现值NPV6 431.69万元 税前全部投资内部收益率FIRR66.2% 税后全部投资内部收益率FIRR47.82%3动态盈利分析第一，净现值 第二，内部收益率。 七、结论 从项目经济分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零；财务内部收益率均大于基准收益率，且每年累计盈余资金大于零，故