124 服饰 连锁型服饰业店址区位选择之研究

1、 PAGE 158 连锁型服饰业店址区位选择之研究 PAGE 155连锁型服饰业店址区位选择之研究-以佐丹奴(GIORDANO)服饰公司为例论文摘要在竞争激烈的趋势下，厂商为却保更多的获利能力，除了品质的提升外，区位选择为另一项重要的决策，因为好的区位是商店成功的要素，它使消费者方便地得到商品或服务，吸引更多的消费者，并且区位对市场占有率及获利能力都有显著的影响。故本文拟以服饰业为研究对象，针对经营管理者开店设点追求最大收益为前提，回顾国内外有关区位选址理论置于服饰业中去验证其适用性，以进一步建立服饰零售业区位选择之指针。各种行业皆有其独特的商业活动特性，本文依照服饰业商业活动特性，选取竞合关

2、系、基地性质、可及性、交通动线、固定成本、人口特质、可见性、经营管理因素等八大因素，作为服饰业进行区位选择所考虑之因素，并以销售额为应变量，区位变量为自变量进行回归分析。研究结果果首先发发现，营营业面积积、土地地使用分分区、基基地可见见性、与与角地之之距离、装潢费费用、人人口密度度等六个个区位变变量对销销售额具具解释力力且达显显著水准准，本文文再选取取大甲基基地与北北屯基地地进行实实证分析析，将两两基地之之区位条条件带入入回归式式中，藉藉以求得得两基地地之预期期销售额额，并判判断两基基地何者者为佳，最后就就所选定定的大甲甲与北屯屯基地依依所建立立之回归归式进行行预测，结果发发现北屯屯基地之之预

3、期销销售额高高于大甲甲基地，未来欲欲开设店店址时，应先考考虑北屯屯基地为为佳。开设店址址是否有有适当的的区位，是影响响企业经经营与管管理销售售得一项项重要因因素，从从经营管管理的角角度探讨讨区位选选择之问问题，可可反应出出经营管管理者对对于商业业空间架架构之需需求，本本文将研研究成果果汇整成成区位选选择作业业模式，将可节节省经营营管理者者与开发发者之时时间与成成本，并并提供相相关业者者未来设设店之参参考。壹、研究究动机与与目的随着经济济成长与与市场竞竞争逐渐渐激烈的的趋势下下，零售售厂商为为确保更更多的获获利能力力，除了了设法提提升财货货本身或或服务品品质外，选择适适当的区区位或基基地，业业已

4、成为为另一项项重要的的决策，若以长长期投资资的观点点而言，区位或或基地决决策的良良窳，更更是经营营成败的的关键。然而现现今之企企业管理理者从事事开店之之区位或或基地评评估时，通常是是借着经经验法则则来操作作，此种种试误过过程的经经验累积积，固然然可作为为未来设设店的依依据，却却也耗时时费力，因此如如能建立立一套标标准化的的店址区区位评估估准则，应为企企业管理理者争取取事业经经营效率率的方式式，此为为引发本本文的研研究动机机之一。但是商业业设施的的区位供供给如何何满足需需求却鲜鲜少有文文献探讨讨，商业业区位的的探讨多多从消费费者的需需求角度度或空间间结构方方向着手手，往往往因而忽忽略经营营者决策

5、策的考量量，其结结果不但但可能降降低消费费者的总总体利益益，也使使空间规规划者无无法完善善地配置置各种土土地使用用，此为为引发本本文的研研究动机机之二。有鉴于此此，本文文即以经经营者开开店设点点追求最最大收益益之前题题，回顾顾国内外外有关区区位选址址之相关关文献，将区位位选址理理论置于于连锁型型服饰业业中去检检验其适适用性，进一步步建立服服饰零售售业店址址区位选选择之指指针，兹兹列述本本文之研研究目的的如下：1.藉由由相关文文献的研研究及整整理，并并汇整出出服饰业业应考量量之区位位选择因因素。2.透过过实证研研究，对对连锁服服饰体系系之区位位选择因因素加以以分析，了解销销售额与与不同区区位因素

6、素之间的的相关程程度，藉藉此建立立经营管管理者的的店址区区位评估估指针。3.将研研究所得得之区位位评估作作业模式式，提供供经营管管理者与与开发业业者于评评估或规规划服饰饰零售基基地时之之参考，并作为为相关业业者选择择店址之之参考。贰、文献献回顾本文所回回顾的文文献包括括两部份份，一为为零售区区位选址址模式，二为零零售业区区位因素素之选取取。首先先对于概概略法则则、排序序法、比比例法、回归法法、区位位配置法法五种区区位选址址模式做做一描述述与介绍绍，其次次根据服服饰业之之商业活活动特性性与相关关文献进进行区位位因素之之选取。一、零售售区位选选址模式式之探讨讨本文回顾顾不同的的零售区区位选址址方法

7、，此等方方法分别别是概略略法则（rullesoofthhumbb）、排排序法（rannkinng）、比例法法（raatioo metthodd）、回回归法（reggrsssionn moddelss）及区区位配置置法（llocaatioon-aalloocattionn proocesss），分析其其特性与与限制后后，选取取适合本本文之区区位选址址模式，期能达达成研究究目的。兹将各各种方法法整理成成区位选选址方法法之比较较表（参参见表11）。表1 各种区区位选择择方法之之比较方法成本专家技术术替选基地地比较估算潜在在销售额额适用时机机概略法则则极少的成成本不需要同一时间间仅对单单一基地地做评估

8、估没有小规模且且欲扩大大店面排序法欲调查区区域的资资料收集集费用请专家确确认权重重比较许多多基地没有连锁经营营开始评评估区位位及经营营绩效时时比例法除非是现现场调查查，否则则很便宜宜需要些许许的专家家技术服务范围围特性比比店址所所在基地地重要，利用先先前已建建立出来来的比值值去比较较各基地地直接估算算进入新市市场回归法需要连锁锁店在业业绩方面面的历史史资料，以及模模式维修修费用需有区位位分析师师建立回归归方程式式，并进进行不同同的零售售环境之之经营绩绩效预测测，作为为店址区区位评估估之参考考。有，且很很明确大型连锁锁机构监监督企业业经营绩绩效时采采用区位配置置法需要硬件件购买与与维护费费用及程

9、程序维护护费需具有经经验的区区位分析析师及程程序设计计师分析对其其他区位位的冲击击，以整整体性调调整商店店系统有，且很很明确长程目标标适用，百万资资本额连连锁店或或并购时时亦适用用，或执执行新市市场策略略时本文欲对对于连锁锁机构进进行经营营绩效分分析，并并建立经经营管理理者店址址区位评评估指针针，故选选择回归归法作为为区位选选址之方方法。二、零售售业区位位因素之之选取服饰业具具有转运运、陈列列、销售售三大活活动特性性，首先先就转运运的特性性而言，服饰业业必须将将生产者者的产品品转运到到消费者者手中，因此基基地的设设置必须须与交通通要道或或运输系系统接驳驳，所需需的区位位因素为为交通动动线与可可

10、及性。其次就陈陈列的特特性而言言，服饰饰业需有有一定坪坪数的展展示空间间以供陈陈列，故故采用可可见性、基地坪坪数、角角地作为为研究变变量，由由于将基基地坪数数、角地地同属于于基地本本身的因因素，故故本文将将其汇整整为基地地性质。基地陈陈列空间间的取得得需仰赖赖于租金金，并加加以装潢潢以更显显效果，故加固固定成本本做为区区位因素素。最后就销销售的特特性而言言，服饰饰业必须须将货品品销售给给消费者者，故对对于商圈圈内的人人口特质质、商圈圈内的同同质、异异质产业业之竞合合关系皆皆需注意意，故采采用竞合合关系、人口特特质当作作研究变变量。而而在销售售的过程程中，经经营管理理的因素素亦为重重要的一一环，

11、故故将经营营管理特特性纳入入区位因因素，兹兹将服饰饰业所需需之区位位因素汇汇整如表表2。表2 服饰业业所需之之区位因因素商业活动动特性所需之区区位因素素转运交通动线线功能可及性可见性陈列功能能基地性质质固定成本本竞合关系系销售功能能人口特质质经营管理理因素综合服饰饰业的商商业特性性得知，服饰业业所需之之区位因因素为竞竞合关系系、基地地性质、可及性性、交通通动线、固定成成本、人人口特质质、可见见性、经经营管理理因素等等八种因因素，所所选取之之因素将将作为服服饰业区区位选择择的指针针，并依依相关文文献所提提之区位位因素之之原则，将区位位因素量量化成可可衡量之之区位变变量，区区位变量量一方面面可作为

12、为问卷中中之问项项，另一一方面可可作为回回归分析析的实验验变量。参、研究究设计本文从服服饰业之之商业活活动特性性与相关关文献中中选取竞竞合关系系、基地地性质等等八种因因素，并并将区位位因素量量化成可可衡量之之区位变变量以为为问卷中中之问项项。以下下即针对对问卷设设计，问问卷之调调查对象象、范围围、方式式、时间间，与回回归分析析法所能能达到的的效果予予以说明明。一、问卷卷设计问卷的主主要内容容包括连连锁服饰饰店之竞竞合关系系、基地地性质、可及性性、交通通动线、固定成成本、人人口特质质、可见见性、经经营管理理因素等等八种区区位因素素现况，每一个个区位因因素以数数个变量量加以衡衡量，兹兹将衡量量区位

13、因因素之区区位变量量叙述如如表3，而区区位变量量再转化化成问卷卷中之问问项进行行调查。表3 连锁服服饰店区区位因素素之量化化表区位因素素量化之区区位变量量竞合关系系1.商圈圈内同性性质的服服饰商店店 22.商圈圈内同性性质且为为竞争对对手之服服饰商店店 33.商圈圈内大型型设施家家数基地性质质4.营业业面积 55.可能能扩充店店面坪数数 6.土地使使用分区区7.周围围环境是是否便于于装货、卸货可及性8.与大大型设施施之距离离 99.店址址与公车车、客运运、火车车站之距距离10.与与角地（三角窗窗）之距距离交通动线线11.道道路宽度度 122.公车车客运路路线数固定成本本13.店店面租金金 14

14、4.装潢潢费用总总销售额额（因变变量）人口特质质15.人人口总数数 166.人口口密度 17.人口成成长18.消消费者年年龄 19.平均消消费额度度可见性20.商商品陈列列种类 21.基地可可见性 22.店内购购物动线线经营管理理因素23.是是否为直直营店 24.专职比比例 255.营业业时间二、调查查对象、范围、方式与与时间本文之调调查对象象为零售售业中之之服饰业业，且由由于多点点式店面面连锁经经营为未未来零售售市场发发展趋势势，在企企业经营营管理者者的配合合意愿下下，选择择连锁经经营的佐佐丹奴服服饰公司司作为个个案研究究的对象象。本文之研研究范围围是以台台湾地区区之佐丹丹奴（GGIORRD

15、ANNO）服服饰公司司设店地地区，调调查方式式利用问问卷调查查法进行行普查，由佐丹丹奴总公公司发放放至各分分店，由由各分店店填写后后，利用用传真或或邮寄的的方式送送至总公公司，调调查时间间为民国国84年7月至855年2月。三、资料料分析方方法本文之目目的在于于了解销销售额与与区位因因素之关关系，故故利用回回归模式式了解表表4所列255个区位位变量对对连锁服服饰店销销售额之之关系，将通过过回归检检定之区区位变量量作为连连锁服饰饰店区位位选择之之评估指指针，本本文选择择回归模模式进行行分析之之目的在在于达到到五项效效果：1.找出出一条连连锁型服服饰店区区位变量量与销售售额之间间的回归归式，用用以说

16、明明区位变变量与销销售额之之关系。2.由上上述回归归式之建建立，了了解此种种销售额额与区位位变量之之间的强强度有多多大。3.由回回归式探探讨所有有区位变变量与销销售额是是否具有有统计上上的显著著性。4.在解解释准则则变量方方面，可可了解那那些区位位变量最最为重要要。5.由选选取基地地的区位位条件来来预测基基地未来来之销售售额，以以达到预预测之目目的。故本文采采用回归归分析作作为资料料分析方方法，并并利用回回归分析析中的需需求分析析，将欲欲进行实实证之基基地区位位条件带带入所建建构之回回归式，求得基基地之预预期销售售额，作作为未来来设店评评选之参参考。肆、区位位因素分分析一、区位位评估指指针本文

17、所欲欲建构的的回归式式可分为为因变量量与自变变量两部部份，以以销售额额为因变变量，表表3所列之之25个区区位变量量为自变变量，所所建构之之回归式式可简化化如下：销售额=F（商商圈内同同性质之之服饰商商店、商商圈内同同性质且且为竞争争对手之之服饰商商店、商商圈内大大型商业业设施家家数、营营业面积积、营业业时间）依所建构构的回归归式进行行分析，并从自自变量中中萃取适适合服饰饰业之区区位变量量。进行行回归分分析时需需进行模模式之配配置，并并通过回回归假设设检定才才可称为为一可用用之模式式，兹将将模式配配置、假假设检定定之过程程叙述如如下：(一)残残差分析析配置模模式回归分析析之前先先进行残残差分析析

18、，以配配造最佳佳之回归归模式，由残差差图可知知需剔除除一些变变量，故故将255个变量量先进行行相关分分析，剔剔除相关关性过高高的因素素，本文文共剔除除店址址与公车车、客运运、火车车站之距距离、店内内购物动动线及及人口口总数三个区区位变量量，故本本文以通通过残差差分析之之22个区区位变量量为自变变量，销销售额为为因变量量进行回回归模式式之配置置，以进进行分析析。(二)回回归之假假设检定定本文进行行回归分分析的过过程中发发现，所所建立的的残差图图中有数数个极端端值，故故将其予予以剔除除，剔除除后再进进行回归归之假设设检定。从最后后之残差差图中了了解回归归式无异异质变异异数产生生，再从从DW值得得知

19、，无无序列相相关产生生，以相相关分析析发现无无共线性性之情形形，由于于所建构构之回归归式符合合假设，故可知知该回归归式为一一可用之之模式。(三)回回归模式式之建立立从回归分分析中，发现与与销售额额有显著著相关的的区位变变量为营营业面积积、土地地使用分分区、基基地可见见性、与与角地之之距离、装潢费费用、人人口密度度六项变变量，所所建构之之回归式式如下：Y=-335.7744+3.1197XX1+255.8770X22+144.5664X33-.6659XX4+3.9677X5+0.0977X6Y：销售售额X1：营营业面积积 XX2：土地地使用分分区 X33：基地地可见性性X4：与与角地之之距离

20、X5：装潢潢费用 X6：人口口密度表4 连锁型型服饰店店区位选选择回归归方程式式参数估估计值表表区位变量量代号参数估计计值标准误P 值截距项-35.744426.11720.17770营业面积积DH3.19970.63370.00001*土地使用用分区DS25.887010.44240.01158*基地可见见性DSH14.55645.92260.01168*与角地之之距离LY-2.66590.83380.00024*装潢费用用LA3.96670.96640.00001*人口密度度H200.09970.04420.02249* R22=0.70996 adjj RR2=0.68009 DWW=2

21、.1922 FF值=244.8332*在本研研究代表表不同的的显著水水准下对对销售额额具显著著影响的的区位变变量*表示PP 00.1 *表示P 0.05 *P表表示 0.001 二、区位位变量对对连锁服服饰店之之影响根据本文文回归分分析结果果得知影影响销售售额之区区位变量量，兹将将各变量量与销售售额之关关系分析析讨论如如下：(一)营营业面积积就营业面面积而言言，经研研究分析析可得营营业面积积的大小小与销售售额呈现现正相关关的关系系，亦即即营业面面积越大大，销售售额则越越高。(二)土土地使用用分区经回归式式可得知知，位于于商业区区的连锁锁店之营营业额比比非商业业区之连连锁店营营业额为为高，这这是

22、因为为连锁型型服饰店店为一依依附型的的行业，必须在在商业活活动程度度大且人人潮聚集集的地方方较能增增加销售售额，此此即土地地使用分分区显著著的主要要原因。(三)店店面可见见性就店面可可见性而而言，店店面可见见性越高高，连锁锁型服饰饰店之销销售额越越高，因因为消费费者通常常以情绪绪性或冲冲动性动动机购买买商品，故建筑筑物外观观之广告告效果对对消费者者而言具具有促销销之功能能，此为为该项区区位变量量显著之之原因之之一。除除了建筑筑物外观观之广告告效果，基地所所在位置置是否具具商业拦拦截力亦亦为一种种重要因因素。(四)与与角地之之距离与角地地之距离离显著著的原因因即是角角地的商商业拦截截力比一一般基

23、地地为强，因为角角地对于于交会的的两条道道路皆具具拦截力力之效果果，就本本文分析析可得，与角地地之距离离越近销销售额越越高。(五)装装潢费用用第五点谈谈到装潢潢费用，由于连连锁型服服饰店除除依建筑筑物之外外部可见见性、商商业拦截截力吸引引消费者者外，对对于内部部的摆设设与橱窗窗效果亦亦是一个个重要的的区位变变量，而而光鲜亮亮丽的内内部的摆摆设与橱橱窗效果果需支付付庞大的的装潢费费用，此此为该因因素显著著的重要要原因。(六)人人口特质质人口密度度越高的的区域，其销售售额越高高，此项项因素显显著的原原因是因因为连锁锁型服饰饰店需仰仰赖某种种程度的的人口支支撑，因因此人口口密度越越高的地地区，越越能

24、使连连锁型服服饰店生生存下去去。在文献回回顾中所所选取之之区位因因素中，竞合合关系、交交通动线线、经营管管理特性性三项项区位因因素对销销售额之之影响并并不显著著，故本本文再进进行探讨讨：1.竞合合关系本因素以以商圈圈内同性性质之服服饰商店店、商圈内内同性质质且为竞竞争对手手之服饰饰商店及商商圈内大大型设施施家数三项区区位变量量作为衡衡量之指指针，但但由于佐佐丹奴服服饰公司司所设之之店址皆皆为已形形成之商商圈，故故商圈内内的服饰饰店与大大型商业业设施之之家数大大致不会会相差太太大，此此为该项项区位因因素不显显著之原原因。2.交通通动线本因素是是以道道路宽度度、公车客客运路线线数作作为衡量量之变量

25、量，但由由于佐丹丹奴服饰饰公司设设店之临临路路宽宽皆相差差不大，故此为为该因素素不显著著之原因因，而由由分析资资料显示示，消费费者的年年龄层平平均为227岁，购物时时搭乘公公车、客客运之机机会不大大，因此此公车、客运路路线数并并不会影影响销售售额，此此为造成成该项变变量不显显著之原原因。3.经营营管理因因素由于本文文之对象象佐丹奴奴为一连连锁型之之服饰公公司，对对于各分分店之营业时时间、专职职比例规定大大致相同同，此两两项变量量因此呈呈现不显显著之结结果，并并且由于于连锁体体系中分分店之区区位条件件、经营营管理制制度及所所贩卖之之产品差差异不大大，故可可能导致致所有分分店之销销售额差差异不大大

26、，此为为是否否为直营营店该该项变量量不显著著之原因因。三、替选选基地预预测分析析在回归模模式建立立后，本本文将预预测大甲甲基地与与北屯基基地之经经营销售售额，兹兹将此两两个基地地之区位位变量比比较如下下：表5 大甲基基地与北北屯基地地之基地地条件比比较表基地区位变量量大甲基地地北屯基地地营业面积积25坪30坪土地使用用分区商业区住宅区基地可见见性第五级第四级与角地之之距离0公尺3公尺装潢费用用200万万元240万万元人口密度度1,3112人/平方公公里2,8996人/平方公公里本文经由由回归式式之计算算结果得得知，大大甲基地地之预测测销售额额为1663万，北屯基基地为1143万万元，由由此得知知，北屯屯基地的的预期销销售额较较大甲基基地为佳佳，此项项与佐丹丹奴服