质量管理办法2021.4.12

1、 版 本 变 更 履 历:版次日 期变 更 内 容 摘 要V1.02021.04.12新制定发布范围商业地产事业部下属各部门制订部门商业地产事业部工程部制订人受控状态受控不受控部门负责人审核格式规范性审核内容规范性审核法律合规性审核会签部门无审批总裁办公会1 目的为提升项目工程管理质量，实现大规模高品质平稳交付、运营，特制定本办法。2 适用范围本办法适用于所有商业地产事业部开发的在建工程项目。3 职责分工3.1 事业部工程管理部主要职责（1）以工程质量客户满意度为导向，深化、完善工程质量管理相关规则（定期回顾修订），培训并推广使用。（2）推动和实现质量管理体系落地，提升工程职能核心能力，保证产

2、品工程质量的市场竞争力；通过月度检查、质量专项检查、项目分供方单位质量行为检查，预控项目风险，及时纠偏，从而实现大批量高品质平稳交付。（3）事业部工程职能负责人对公司在建项目的质量管理负有直接管理责任，负责事业部所有在建项目的质量管理及考核评价；（4）对出现系统性质量问题被媒体曝光或被政府主管部门停工的项目进行问责，并负责问题分析总结、跟踪处理并将报告上报执行总裁。3.2 项目工程部主要职责以工程质量客户满意度为导向，以国家相关法律、法规、规范和集团、事业部相关规则为前提，以合同为依据，协调、整合内外部资源，重视前控交底、过程质量行为管控、阶段性验收、检查及纠偏，最终实现项目高品质平稳交付。（

3、1）项目工程部负责人是项目工程质量的第一责任人，负责项目质量管理工作的执行和落地；（2）在监理单位、分供方单位进场后，项目工程部负责人组织对其进行质量制度交底，明确质量目标及奖惩措施；（3）要求监理及分供方单位应分别建立满足规范要求和项目建设需要的质量管理体系，并建立项目质量管理组织架构，明确相关职责；（4）做好项目重大质量问题的预警、升级、解决；（5）对集团、事业部职能检查问题进行落实跟踪、整改，及时回复；3.3 项目公司总经理职责项目公司总经理负有对本项目工程质量的日常督导和检查的责任，即对项目的工程质量负有直接的管理责任，对与工程管理关的跨部门问题解决在项目层面承担第一责任，通过日常管控

4、，最终实现项目产品高品质平稳交付。3.4 监理单位主要职责依据工程相关建设法律、法规、规范和合同约定，对建设工程质量进行过程管控，对质量负有管理责任；贯彻执行合约及制度中质量要求，并做好过程质量行为管理（监理旁站、隐蔽验收、检验批验收及分部验收），助力项目产品质量目标得以实现。（1）对建设工程质量管理承担监理责任，将质量管理的监理工作内容、方法和措施纳入监理规划及监理实施细则；（2）监理质量管理人员数量应满足建设工程监理工作需要及监理合同约定，并根据合同约定配备检测设备和工具；（3）审查分供方单位质量管理体系完整性，并跟踪落地执行情况；（4）审查施工组织设计重大质量安全施工方案是否符合工程建设

5、强制性标准，对重大危险源及危险性较大的分部分项工程案进行审核；（5）采用旁站、巡视和平行检验等方式对建设工程实施监理；3.5 分供方单位主要职责严格贯彻执行国家及有关工程建设管理的法律、法规、规范和合同约定，全面负责落实甲方工程总体质量管理目标，对质量结果负责。在实施过程，落地执行制度中各阶段质量行为动作，做好样板引路、验收、整改、维保工作，对各类质量检查和质量整改工作进行落实、反馈闭合，实现项目产品质量目标。（1）总包单位对质量管理负总责，依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位项目经理为该分包工程的质量第一责任人，分包合同中应当明确各自的质量管理目标；（2）总包单位进场后一周内编制完成施工

6、组织设计并报监理单位审批；（3）建立质量管理体系，设定质量管理目标；（4）进场后按照国家规范要求实施，从方案、交底、材料、样板、工序验收、移交全过程进行管理；（5）按照规范及合同要求落实质量日检、质量周检、质量会议、专项质量检查落地执行，对建设单位、监理单位检查提出的问题落实整改3.6 物业前期介入职责（1）负责对在建项目施工期间工程质量的专项检查（包括但不限于渗漏、开裂、空鼓、观感、小市政施工及涉及房屋使用功能、交付风险、客户投诉等方面的质量检查），同时按月度及时向事业部工程管理部、项目总经理以专项报告的形式反馈质量风险；（2）参加项目举行的涉及房屋使用功能、交付风险、客户投诉等方面的工程样

7、板点评并提出专业意见。3.7 物业返修职责负责分户查验、承接查验启动管理，参与实施查验，接收查验合格的物业项目，并配合项目公司督促分供方单位进行整改。4 定义 无5 内容5.1 日常质量管理5.1.1 事业部工程管理部管理行为（1）制定质量管理年度目标规划；（2）工程职能月度工程检查、专项检查、不定期抽查，参与品质评估、开业检查、交付评审，组织召开项目质量风险分析会，提示项目存在的质量风险；（3）根据制度要求对项目部和分供方单位相关质量行为进行检查，并对结果进行评价；（4）参与物业等职能的物业维修月度会议，对前端问题梳理并采取相应措施；（5）对分供方的考核评价，作为集团、事业部对总分包单位、监

8、理单位的筛选、管理、评价的重要依据。5.1.2 项目管理行为（1）以开工至交付为时间轴，以材料进场验收为源头，以交底、样板点评、过程工序控制、界面移交、分部分项工程验收、移交（包括土建移交精装修）完成管理闭环； （2）参照工程管理办法，按项目全周期各阶段管理要求进行全面的质量管理。5.1.3样板点评（1）样板点评规划编制原则样板点评规划原则上应按交房组团、标段、业态进行划分，即在一个交房组团内，不同标段和不同业态均应编制样板规划；若项目可根据实际情况对样板规划进行合并，提前向事业部工程管理部报备；事业部级样板点评内容详见附件1：工程样板点评一览表。（2）样板点评实施流程实体样板点评：样板标准交

9、底样板实施过程监控项目内部点评组织正式点评方案修正成果提交跟踪落地；（3）样板点评要点实体样板点评：具体分工以及点评要点详见附件1：工程样板点评一览表、附件2：样板点评纪要（模板）；5.2 质量检查及验收5.2.1 事业部及项目工程部检查（1）事业部级检查、项目自查必须形成检查报告，并限定整改时间。（2）事业部级工程月度检查报告及相关附件原则上应在当月月末完成检查，特殊情况可延长至下月5日前完成。（3）项目工程部应开展日常巡检、周检及月检，项目工程团队组织的日常检查应涵盖事业部月度工程检查对应于该阶段的内容。5.2.2 材料设备管理（1）材料管理目标：规范参建各方材料设备送审、封样、进场、抽检

10、、验收行为，并对分供方、监理进行赋能；（2）现场材料设备进场报验规则： 首次进场材料，项目监理单位和施工单位必须通知甲方项目工程部相关专业工程师参加进场检验，甲方项目工程部专业工程师不得缺席。非首次进场材料，施工单位按正常报验程序进行进场报验，监理负责验收。（3）材料抽检管理职责界面：事业部工程管理部：从材料封样管理、材料进场验收、材料使用管理（含品牌合规、材料检测）三个维度，对工程施工阶段的土建（含桩基）、安装 、保温、精装、景门窗、幕墙类材料进行抽检；项目工程部：做好项目内材料管控工作；对进场材料进行抽验；配合事业部工程管理部、成本部等职能开展材料巡查工作；监理单位：依据设计图纸、合同、规

11、范等技术要求对每一批次项目进场材料的品牌和技术指标的合规性进行检查。5.3 分户验收及承接查验5.3.1 物业分户查验最迟于交付前3个月由项目工程负责人负责牵头召开分户查验启动会，编制查验计划、人员铺排需求，物业、项目工程紧密配合，通过物业分户查验，快速梳理项目质量问题，进行分类整理，每周召开不少于3次专题会，进行销项。要求集中交付前分户查验销项率达到95%。并对客户关注的渗漏问题、使用功能问题等全部整改到位。5.3.2 物业承接查验（1）承接查验启动：项目集中交付日前3个月，由项目总经理牵头，组织施工单位、监理和物业召开承接查验启动会，确定承接查验小组成员、职责、资料移交要求、查验计划及标准

12、、查验范围等；（2）争议解决：承接查验过程中出现项目公司和物业无法达成一致的争议项目，由项目公司总经理或物业公司总经理报执行总裁决策；（3）由项目部责任工程师组织参建方向物业公司进行相关事项交底。5.4 拉闸5.4.1 拉闸定义序号类别拉闸定义拉闸权限拉闸复工1局部拉闸对存在质量隐患、系统性质量问题的部位进行局部停工，例如砌筑反坎未施工，停止砌筑施工。事业部工程管理部检查中，发现问题，下发书面拉闸通知。项目工程部落实问题整改，事业部工程管理部复查合格复工。2全面拉闸存在严重质量安全隐患，对项目全面进行停工整改；例如地基基础及主体结构安全类，系统性渗漏、质量管理行为完全失控等情况，需要全面拉闸。

13、事业部工程管理部负责人巡检判断严重质量安全隐患，立即上报事业部执行总裁，决策是否下发项目拉闸通知。项目工程部负责组织分供方单位进行限期整改，整改完成后报事业部工程管理部，复查合格后方可复工。5.4.2拉闸流程序号类别要求1隐患判定主体结构安全类：混凝土强度等级严重不达标、高支模、钢筋降低等级、无梁楼盖堆载大面积超负荷等现象；渗漏类：系统性沉降风险、外墙、门窗、屋面系统性渗漏隐患、厨卫间、阳露台、地下室系统性渗漏等；材料类：材料多次不合格进场且应用，主材擅自更换且应用等2拉闸停工1、事业部、项目工程部发现重大质量安全隐患，应立即通知施工单位停工，并要求监理单位督促施工单位进行隐患排除工作；2、事业部要求项目工程部发出停工通知的情况，应编写并下发拉闸停工通知，紧急情况下经电话请示批准人后可以后补拉闸停工通知。具体详见附件3项目质量隐患停工拉闸通知（模板）。3质量隐患整改1、项目部接到拉闸停工通知后须立即停工；2、项目部须责令施工单位会同监理单位编制整改方案；3、项目部应组织整改方案评审，全面拉闸问题事业部工程管理部相关人员须参加评审，通过后项目部方能组织监理单位、施