Marykay凡惠贷款风险防范

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2、aryykayy凡惠由于房产产抵押贷贷款涉及及环节多多、专业业性强，农村信信用社在在实际操操作过程程中，如如果不注注意风险险点，将将可能形形成贷款款风险。一、房房产抵押押贷款的的风险点点1、租赁权权对抗的的风险按照照“买卖卖不破租租赁”的的原则，如果“先租后后抵”，由于租租赁仍然然有效，信用社社将无法法处理抵抵押房产产。借款款人与信信用社签签订借款款合同前前，如果果以明显显低于市市场价格格的租金金将房屋屋出租给给关系人人，并且且要求承承租人一一次性付付清租赁赁费，信信用社将将无法获获得租金金收入用用于还贷贷。2、抵押登登记权的的风险土地地使用权权的风险险，信用用社办理理房产抵抵押登记记手续时时

3、，如果果没有同同时办理理土地使使用权抵抵押登记记，抵押押的房产产将无法法处置变变现。登登记期限限的风险险，信用用社办理理房产抵抵押贷款款时，如如果将贷贷款的期期限与抵抵押物登登记的期期限设为为一致，一旦贷贷款到期期无法收收回，抵抵押登记记也将因因到期而而自动失失效。3、土地性性质引发发的风险险我国国目前的的土地性性质分为为划拨土土地和出出让土地地，出让让土地具具有使用用年限，属于住住宅类土土地的使使用期限限为700年，属属于工业业类土地地的使用用期限为为50年年。土地地使用年年限到期期，信用用社将无无法处置置土地上上的房产产。4、土地用用途变更更的风险险出让让土地根根据用途途不同有有很多种种，

4、其价价值是完完全不同同的。借借款人如如果私自自变更土土地的用用途，如如将仓库库用地变变更为娱娱乐中心心用地，根据土地管管理法规定，国家可可以无偿偿收回土土地使用用权，信信用社将将无法处处置抵押押房产。5、在建工工程抵押押的风险险建设设工程价价款优先先权，根根据合合同法规定，在建工工程承包包人的优优先受偿偿权优于于抵押权权的优先先受偿权权。税收收优先权权，根据据税收收征收管管理办法法规定定，纳税税人欠缴缴税款的的行为发发生在纳纳税人以以其财产产设定担担保之前前，税收收优先于于担保物物权。6、共有财财产抵押押的风险险根据据担保保法解释释规定定，共有有财产进进行抵押押时，共共有人以以其共有有财产设设

5、定抵押押，未经经其他共共有人的的同意，抵押无无效。借借款人用用共有财财产办理理房产抵抵押贷款款时，如如果财产产共有人人没有签签字，就就会自动动丧失抵抵押权。二、防防范房产产抵押贷贷款风险险的对策策1、深入调调查，防防止“先先租后抵抵”信用用社办理理房产抵抵押贷款款前，要要认真做做好贷前前调查工工作，详详细了解解借款人人用来抵抵押的房房产是否否已经租租赁他人人；对已已经出租租的房产产，一般般不予办办理房产产抵押贷贷款。2、认真办办理抵押押登记办理理房产抵抵押贷款款时，信信用社应应要求借借款人将将房产和和土地使使用权一一并抵押押，以便便于处置置抵押房房产。房房产抵押押登记的的期限比比抵押贷贷款的期

6、期限要长长，留够够充足的的时间处处置抵押押房产。3、注意土土地的性性质和使使用期限限根据据土地的的性质，查看土土地使用用期限是是否到期期，对即即将到期期或已经经到期的的土地，其地上上附着物物不得办办理抵押押贷款。4、开展贷贷后检查查信用用社应经经常开展展贷后检检查，查查看借款款人土地地实际用用途是否否发生变变更，并并根据情情况及时时采取有有效措施施。5、对在建建工程抵抵押贷款款重点管管理对发发放的在在建工程程抵押贷贷款，信信用社应应进行单单独管理理，要求求借款人人把基本本存款账账户设在在本社，往来款款项要通通过本社社办理，随时监监督借款款人资金金使用情情况。6、共有财财产抵押押对共共有财产产，

7、信用用社应详详细掌握握财产共共有情况况，要求求所有财财产共有有人共同同签字。7、重视第第一还款款来源信用用社发放放房产抵抵押贷款款时，不不仅要考考虑借款款人的第第二还款款来源，而且更更重要的的是重视视第一还还款来源源；不仅仅要对借借款人进进行担保保分析，而且要要对借款款人进行行财务分分析、现现金流量量分析和和非财务务分析，对借款款人经常常开展贷贷后检查查，动态态反映贷贷款形态态，从根根本上提提高房产产抵押贷贷款的质质量，有有效防范范房产抵抵押贷款款风险。贷款风险险法律防防范的具具体措施施及其必必要性 （一）贷款风风险法律律防范的的具体措措施防范范贷款风风险的途途径有许许多,包包括：首首先，各各

8、级政府府要充分分发挥宏宏观调控控的职能能，打破破地方保保护主义义，用综综合的、长远的的、战略略的观点点来矫正正自己的的施政行行为，从从经济的的长足发发展、社社会的稳稳定为出出发点来来认识贷贷款。其其次，强强化企业业监控，防止企企业多头头开户，逃避信信贷监督督。督促促企业及及时补充充资本金金，减轻轻贷款利利息压力力。贷款款发放后后，要对对贷款使使用、资资金去向向等进行行详细分分析，防防止企业业资金混混乱使用用。再次次，加强强风险管管理。实实施“审审贷”分分离制度度。实行行贷款风风险度管管理和加加强对不不良贷款款的监控控。 根根据商商业银行行法、担保保法、贷款款通则等法律律法规的的规定，严格操操作

9、规程程，规范范贷款手手续，依依法行使使权利，使信贷贷管理走走上规范范化、法法制化的的发展轨轨道。具具体来说说是： 1、 依法审审查贷款款人应当当依照我我国法律律法规及及有关部部门的规规定，对对借款人人和借款款进行审审查。即即在贷款款前对贷贷款和借借款人进进行调查查；在贷贷款时，对贷款款文件和和贷款有有关细节节进行调调查；在在贷款后后，对贷贷款进行行跟踪检检查。在在调查中中，一定定要严格格依照国国家法律律法规和和规章的的规定来来进行，遇到专专门或具具体的问问题时，委托律律师等专专业人员员或专门门机构开开展。审审查的内内容，包包括借款款人主体体情况、借款人人高级管管理人员员情况、贷款项项目和用用途

10、情况况、还款款来源情情况、担担保情况况以及与与担保有有关的情情况。同同时，在在调查时时，应当当依照法法律规定定的程序序来进行行，不能能随意进进行。杜杜绝人情情贷、关关系贷。关系人人是指金金融机构构的董事事、监事事、管理理人员、信贷业业务人员员及其近近亲属以以及他们们投资或或者担任任高级管管理职务务的公司司，企业业和其他他经济组组织，关关系人贷贷款中，由于权权力、人人情等因因素干扰扰，常有有审查不不严，忽忽略担保保，不适适当优患患的种种种弊端，而且容容易滋生生假公济济私，行行贿受贿贿等违法法犯罪现现象，由由于关系系人贷款款可能使使贷款金金融机构构承担更更大风险险，所以以各国却却予以严严格限制制，

11、我国国商业业银行法法明确确规定：商业银银行不得得向关系系人发放放信用贷贷款，向向关系人人发放担担保贷款款的条件件不得优优于其他他借款人人同类贷贷款条件件，根据据修理改改后刑刑法违违反规定定发放关关系人贷贷款，造造成较大大或重大大损失的的单位，直接负负责主管管人员和和其他责责任人员员应承担担刑事责责任。 22、 依依法制定定贷款文文件 贷贷款文件件是约束束各方贷贷款当事事人的法法律依据据，文件件制定的的好坏会会影响贷贷款人的的利益。尤其是是银行往往往一般般采用格格式文本本，这容容易使贷贷款人的的经办人人忽视贷贷款文件件，给贷贷款利益益的设定定及实现现留下了了一定的的隐患。同时，合同同法对对格式文

12、文本有较较高的要要求，如如果对格格式文本本发生争争议，采采用的解解释一般般是以有有利于借借款人为为原则的的。这就就要求贷贷款人依依法制定定贷款文文件，依依法应用用贷款文文件。 33、依法法行使权权利，追追踪贷款款用途，不合适适用途而而又高风风险使用用贷款的的必须尽尽快返回回。 在在贷款过过程中，借款人人和贷款款人均有有各自的的权利和和义务，贷款人人在行使使自己的的权利和和履行自自己的义义务时，一定要要依法进进行，并并不得损损害借款款人利益益。贷款款人应当当依照法法律规定定及贷款款合同的的约定，进行贷贷款的发发放、催催收和行行使抗辩辩权、债债权的保保全权利利等。贷贷款了放放后，主主管信贷贷员要定

13、定期到借借款单位位检查企企业经营营状况及及贷款的的使用情情况，通通过审阅阅企业的的购销合合同，实实地调查查，推算算和预测测该笔贷贷款是否否具有带带来盈利利的积极极意义等等相关情情况并向向领导反反映，若若借款人人不按合合同使用用借款将将借款挪挪作它用用，银行行有权收收回部分分或全部部贷款，对违约约部分按按信贷政政策有关关规定加加收500%的罚罚息。 44、 完完善担保保制度，重视担担保物的的资产评评估。贷贷款的担担保与抵抵押是银银行为减减少贷款款风险，保证贷贷款安全全而采取取的必要要措施。凡经银银行发放放的贷款款应依法法办理财财产抵押押或信用用担保手手续，由由借款单单位自行行落实担担保单位位或抵

14、押押物品。 对担担保物的的资产评评估要注注意以下下几个问问题（11）验证证抵押物物品所有有权证书书，（22）抵押押人对抵抵押物是是否拥有有财产处处理权，（3）抵押物物是否投投资，没没有投保保的要办办理保险险，（44）审查查抵押物物的价值值评估材材料，抵抵押物必必须是易易于确定定价值，易于变变现，不不易损坏坏的财产产，对抵抵押物进进行上述述各项内内容审查查后，按按规定的的抵押率率和公式式抵押贷贷款额。5、跟跟踪担保保物状况况 （1）抵押人人转让已已办理登登记的抵抵押物的的，应当当通知抵抵押权人人并告知知人转让让物已经经抵押的的情况，如果抵抵押人违违反了其其作为抵抵押人和和出卖人人所负的的信息告告

15、知义务务，没有有知抵押押权人或或者未告告知受让让人，则则抵押物物人转让让无效。（2）当抵押押人的行行为足以以使抵押押物价值值减少时时，抵押押权人有有权要求求抵押人人停止其其行为。（3）当抵押押物价值值减少时时，抵押押权人有有权要求求抵押人人恢复抵抵押物的的价值，或提供供与减少少的价值值相当的的担保。（4）当抵押押权人对对抵押物物价值减减少无过过错时，抵押权权人只能能在抵押押人因损损害而得得到赔偿偿范围内内要求担担保，抵抵押物价价值未减减少的部部分，仍仍作为债债权的担担保。（二）必必要性运运用法律律来防范范和化解解信贷风风险，在在中国有有着更为为特殊的的必要性性。新中中国成立立后，直直到1997

16、8年年，我国国的银行行金融体体制处于于高度集集中时期期，形成成的是以以中国人人民银行行总行为为中心的的、全国国统一的的银行体体系。从从19779年开开始，中中国逐步步地实行行金融体体制改革革，形成成了以中中国人民民银行为为中心，以各专专业银行行为主体体的新的的金融体体系结构构。为进进一步完完善这种种体系结结构，一一些全国国性商业业银行、区域性性商业银银行、信信贷合作作社和一一些非银银行金融融机构相相继设立立，一些些特区和和沿海开开放城市市还引入入了外资资银行。19993年111月，党的十十四届三三中全会会把专业业银行的的转轨写写入市场场经济框框架，通通过对四四大专业业银行的的改造，建立起起了一

17、个个完善的的中国商商业银行行体系。19993年112月国国务院关于金金融体制制改革的的决定中，也也明确要要求国家家各专业业银行在在政策性性业务分分离出去去之后，要尽快快转变为为国有商商业银行行，按现现代商业业银行经经营机制制运行。要使商商业银行行的发展展实现改改革的预预期，必必须以规规范化、国际化化的经营营机制作作为最高高准则，这其中中必须要要借助于于法律的的力量。健全防防范和化化解商业业银行信信贷风险险的法律律规范，随即成成为金融融立法的的一个重重要环节节。 几几年前，针对我我国国有有企业债债务负担担过重，国有银银行不良良资产居居高不下下的情势势，有关关部门已已经进行行了多方方面的探探索和实

18、实践。比比如，贷贷改投、兼并破破产、下下岗分流流、减员员增效、免息、降息等等政策。这些举举措虽然然都发挥挥了一些些作用，但效果果都不是是十分理理想，特特别是仅仅仅依靠靠国有商商业银行行催收到到期贷款款和每年年提取呆呆坏帐准准备金来来核销历历年积累累的巨额额不良资资产，作作用十分分有限。从19999年年起，我我国又成成立了四四家资产产管理公公司，本本来是希希望企业业通过债债转股来来解决国国有银行行不良资资产之忧忧，又解解决国有有企业经经营困难难之苦。但现在在看来，债转股股充其量量也只是是化解银银行不良良资产的的治标措措施，页页绝非治治本之举举，况且且债转股股在实施施之后也也没有起起到良好好的效果

19、果。要从从根本上上解决长长期困扰扰银行的的过高比比例的不不良资产产问题，唯一的的出路就就是深化化企业体体制和金金融体制制改革，消除产产生不良良资产的的体制基基础，而而这又需需要靠完完善的法法律制度度来实现现。 在在我国加加入世界界贸易组组织以后后，外资资银行会会较大规规模地进进入我国国市场。为了在在世界贸贸易组织织的框架架内，最最大程度度地保障障我国国国家和国国民的经经济利益益，健全全法制在在某种程程度上已已经成为为我们的的唯一选选择。根根据服务务贸易总总协定的的透明度度原则，任何签签字方都都必须把把影响服服务贸易易的措施施的有关关法律、行政命命令及其其他决定定、规则则和办法法在生效效以前予予

20、以公布布。透明明度已经经成为世世界贸易易组织成成员的一一条重要要游戏规规则，它它们也是是金融开开放的前前提和精精髓。这这种原则则性的要要求，使使各国能能够借以以保护本本国国家家和国民民利益的的手段和和工具，就只能能是公布布的、公公众能够够获得的的规范性性文件。这就要要求我们们要对现现有的商商业银行行法律、法规进进行补充充和完善善，协调调现行法法律规定定与国际际最低标标准或国国际惯例例之间的的冲突和和不一致致，补充充法律规规定的漏漏洞，避避免国际际法的直直接适用用。总之之，只有有顺应世世界发展展的潮流流，以法法律手段段作为武武器，才才符合世世界贸易易组织在在争端解解决机制制等方面面的要求求，从而

21、而适应入入世的挑挑战。四、防范范和化解解商业银银行信贷贷风险的的制度(一) 理顺政政府、财财政、银银行及间间的法律律关系，创造良良好的社社会信用用环境随随着市场场化的逐逐步推进进，政府府管理经经济的职职能主要要应是制制定各经经济主体体共同遵遵守的游游戏规则则，并监监督执行行，对违违规者按按规定实实施惩罚罚，确保保秩序。政府对对经济的的调控、引导也也应以间间接手段段为主。为此，从现在在起，各各级政府府应及时时转变观观念，放放弃过去去那种直直接行政政干预的的做法让让包括银银行在内内的经济济实体按按照规则则独立自自主开展展经营活活动，法法人经营营自主权权应受法法律保护护。同时时，政府府在制定定规则时

22、时，应考考虑到风风险管理理问题，引导、监督经经济实体体加强风风险管理理。中央央银行的的监管重重心也应应及时从从单纯的的合规性性稽核监监督向以以防范风风险为核核心的审审慎监管管转变，把防范范风险作作为金融融监管的的重心。随着经经济体制制改革的的逐步深深入，国国家财政政收入占占国民收收入的份份额将逐逐年下降降，国家家财政将将无力继继续作为为企业的的投资主主体，而而依靠银银行贷款款解决又又有诸多多弊端，因此，国家应应顺应经经济市场场化的需需要，逐逐步从竞竞争性行行业中退退出，转转由富裕裕起来的的居民个个人成为为企业投投资主体体。国家家财投资资转以基基础建设设、支柱柱产业、环保、文文化，卫卫生和社社会

23、保障障事业为为主，并并且财政政投资应应不留缺缺口。新新成立的的企业无无论是国国有还是是私有，都必须须严格按按公司法法的要求求，缴足足自有资资本后方方可开业业，保证证商业银银行资金金不被财财政性挤挤占。银银行作为为独立法法人实体体，也要要严格按按贷款原原则办事事，确保保银行信信贷资金金能够正正常循环环周转。首先，国家立立法机关关应进一一步健全全和完善善中国的的商法体体系，实实现银行行信用的的契约化化、规范范化和严严肃化，确保银银行和企企业间的的信用履履约关系系能够得得到法律律的充分分保护，必要时时，可由由强制执执行来实实现银行行债权。对有意意不履约约或逃废废银行债债务的行行为应制制定严格格的法律

24、律处罚规规定（包包括追究究个人责责任），以便创创造良好好社会信信用环境境。创造造良好社社会信用用环境的的一个前前提就是是依法明明确企业业产权，明确由由法人所所有权规规定的偿偿债义务务，企业业不能因因产权国国有就可可以吃银银行大锅锅饭。其其次，司司法部门门应以依依法维护护社会信信用为己己任，加加大执法法力度，对那些些不讲信信用、有有意赖债债甚至废废债的应应坚决予予以打击击。同时时，国家家也要进进一步加加大执法法监督力力度，确确保执法法部门公公正严明明，丝毫毫没有地地方利益益或部门门利益。(二) 国有有商业银银行要转转变成为为真正的的商业银银行要使使国有商商业银行行真正独独立于政政府，摆摆脱政府府

25、的束缚缚，就必必须进行行产权制制度改造造，使之之成为真真正独立立的产权权主体，拥有完完全独立立的、产产权边界界明晰的的自有资资本金，以此为为基础，实现真真正的独独立自主主经营，形成硬硬化的风风险约束束机制。国有商商业银行行产权制制度可考考虑采取取国家控控股的有有限责任任公司或或股份有有限公司司形式。在国家家财力和和银行自自身积累累有限的的情况下下,通过过改制增增资也可可以增强强银行资资本金实实力，提提高抗风风险能力力。国有有商业银银行经过过产权制制度改造造后，作作为真正正的金融融经济实实体，应应彻底摆摆脱同政政府的直直接行政政关系，国家作作为大股股东只能能以股东东的身份份发挥作作用；商商业银行

26、行作为法法人实体体，奉行行的只是是安全性性、流动动性和收收益性这这一市场场原则，出现风风险也只只能以自自有资本本金承担担，出现现支付危危机只能能被接管管、兼并并或清盘盘。总之之，国有有商业银银行应办办成真正正的商业业银行。(三) 加大大国有企企业改革革力度，建立企企业制度度进一步步加大国国有企业业产权制制度改革革力度，从根本本上扭转转因投资资主体错错位造成成的国有有企业经经营不规规范、效效益低下下的问题题。这就就要求我我们必须须改变目目前这种种以间接接融资体体制，通通过股份份制改造造、产权权转让等等途径，逐步提提高直接接融资的的比重，降低企企业负债债率，让让富了起起来的居居民个人人从单纯纯债权

27、人人身份转转变成投投资主体体，让其其关心、监督国国有企业业的经营营管理，促使企企业及时时转换经经营机制制，建立立适应现现代市场场经济需需要的有有效的风风险约束束机制。规范国国有企业业运作，盘活国国有企业业。国有有企业改改制后，国家往往往仍是是大股东东，要达达到所有有权和经经营权的的真正分分离，实实现法人人财产自自主有效效经营，国家就就应该彻彻底放弃弃行政干干预，以以股东身身份委托托有能力力的经营营者经营营，经营营者的责责任和权权利应是是对等的的，经营营者应以以企业经经营成果果最大化化为己任任，通过过企业效效益来实实现国有有资产增增值。国国家和经经营者的的委托代代理关系系应充分分体现“干得好好的

28、，回回报就多多；干得得不好的的，及时时换人，并应承承担相应应的责任任。” 通过改改革，国国家对国国有企业业的行使使官僚式式管理应应转变为为国家控控股公司司对国有有股权的的管理，使国有有企业真真正地以以独立法法人身份份既独立立自主经经营又单单独承担担负债的的民事责责任。同同时，为为解决国国有企业业承担的的过多改改革成本本，国家家应抓紧紧做好社社会保障障体系建建设和住住房制度度改革，解决国国有企业业包袱，让国有有企业成成为真正正的企业业。(四四)完善善破产制制度 11、建立立企业的的破产重重整制度度。破产产制度对对于商品品经济的的发展及及债权人人利益的的保护具具有积极极的作用用。但另另一方面面，破

29、产产必将导导致工人人的失业业，尤其其在现代代社会，分工越越来越红红，相互互间协作作程度相相当紧密密。在此此情况下下，企业业经营的的成败，已不仅仅仅是企企业本身身或投资资者个人人的问题题，而与与社会公公众利益益相联系系，重整整制度从从社会公公众利益益出发，充分发发挥债权权人和债债务人的的主观积积极性，使债权权人与股股东利益益协调一一致，使使即将破破产的企企业，有有重整旗旗鼓，趋趋向复兴兴的机会会，使社社会经济济安定免免受影响响，同时时国家通通过法律律途径对对企业重重整活动动积极干干预，也也反映了了私法公公法化的的世界经经济立法法趋势。2我我国公公司法业已颁颁布，破产法法也早早已施行行，但公司法法

30、、破产法法中均均未规定定公司重重整制度度。其实实，我国国更需要要建立重重整制度度。因为为，受传传统计划划体制的的影响，我国相相当多的的企业缺缺乏资金金，领导导体制不不完善，市场竞竞争能力力差。不不关门、不破产产，又难难以生存存；关闭闭了，破破产了，对社会会又会带带来很大大的压力力。在这这种情况况下，如如果经过过企业债债权人和和股东的的协商努努力，尽尽力挽救救，是可可以使企企业获得得新生的的。这一一点对于于解决目目前国有有银行不不良贷款款，让可可能走出出困境的的企业复复兴至关关重要。3应应注意建建立个人人破产制制度。建建立和完完善企业业破产制制度是必必要的，对此，我们仍仍要作不不懈的努努力。但但

31、是没有有个人破破产制度度，企业业破产制制度的实实行也会会大打折折扣。一一是个人人经营会会利用企企业法人人破产制制度,故故意损害害债权人人的利益益，在我我国没有有有限责责任例外外规定的的情况下下更是如如此；二二是企业业法人经经营失败败往往跟跟经营管管理者违违法犯罪罪有关，如果没没有个人人破产制制度，也也就无法法追究他他们的财财产责任任；三是是个人不不能破产产，就会会出现没没有财产产的富翁翁现象。个人破破产制度度应当尽尽快建立立，同时时，要考考虑利用用现代的的电脑建建立统一一的个人人帐户制制度，到到期债务务不还，列入黑黑名单，任何人人再到银银行贷款款都不可可能。(五)完完善担保保制度和和推行贷贷款

32、保险险制度考考察发达达国家市市场经济济的发展展史，在在市场经经济发展展的初始始阶段，都曾不不同程度度地面临临信用危危机对经经济秩序序的破坏坏性影响响，各国国在探索索解决该该问题的的途径时时，大多多借助于于担保制制度的确确立和完完善来实实现市场场信用的的重建与与维护。经济越越发展，商品流流通越频频繁，对对担保制制度的需需求也就就越迫切切。一是是在担保保中引入入保险机机制，不不失为一一个切实实可行的的办法。这样，可在风风险处于于萌芽状状态时期期就着手手处理，防止不不良因素素蔓延下下滑，达达到降低低贷款风风险的目目的。二二是修改改担保保法，提高交交易的便便捷。担保法法，在在担保程程序的设设计和制制度

33、的规规定上程程序繁琐琐，效率率低下，使交易易的双方方望而生生畏，不不仅无形形中增大大了交易易费用，降低了了商业效效率，给给与该企企业进行行交易的的其他主主体带来来了同样样的不便便。担担保法，第442条规规定了办办理抵押押物登记记的部门门，其中中，以城城市房地地产或者者乡（镇镇）、村村企业的的厂房等等建筑物物抵押的的，为县县级以上上地方人人民政府府规定的的部门；以航空空器、船船舶、车车辆抵押押的，为为运输工工具的登登记部门门；以企企业的设设备和其其他动产产抵押的的，为财财产所在在地的工工商行政政管理部部门。这这样，如如果企业业尝试以以其一切切有形财财产设定定共同抵抵押以取取得融资资，则不不得不按

34、按照各种种财产的的不同属属性分别别到不同同部门履履行相应应的登记记手续，其他社社会公众众如果想想了解该该企业设设定担保保物权的的情况也也不得不不到上述述各登记记部门去去分别查查阅。这这种繁杂杂的程序序性要求求增大了了交易费费用，降降低了商商业效率率。对这这种不符符合市场场经济效效率和安安全的做做法必须须加以改改变(六六)商业业银行应应建立科科学有效效的风险险防范和和内控机机制建立立科学有有效的风风险防范范和内控控机制，是保证证商业银银行不会会继续出出现不良良贷款问问题的前前提条件件。目前前我国银银行应加加强如下下几方面面的制度度建设：1、银银行内部部应建立立科学有有效的风风险防范范、监测测、预

35、警警与控制制的组织织架构体体系，确确保各机机构间既既相互协协调又相相互制约约。2、按照资资产负债债管理和和风险管管理的要要求，真真正落实实和完善善信贷三三查制度度、审贷贷分离制制度、贷贷款管理理制度及及风险责责任制度度等一系系列内控控制度，做到岗岗位有责责权，操操作要规规范，保保证合法法合规经经营。33、健全全内部管管理人员员与操作作人员的的行为规规范，避避免权力力过于信信中，防防止人为为造成风风险的隐隐患。同同时也要要不断加加强员工工素质的的培训，增强防防范和化化解风险险的能力力。4、强化内内部审计计与稽核核力度，建立健健全风险险的防范范、监测测与预警警系统，尽早把把风险消消灭在萌萌芽状态态

36、；同时时，还要要建立健健全岗位位轮换和和强制休休假制度度，避免免内部人人作案造造成的损损失。55、做好好安全防防范工作作，严防防案件风风险的发发生。66、对银银行企业业内部进进行改革革。首先先改造行行政化的的内设机机构，按按市场运运行机制制设置内内设机构构，而不不是因人人设位，应该设设什么机机构，要要根据运运行的必必需与工工作量来来设定并并配置人人员，而而不是为为了给相相关人员员提供一一个职位位而设置置机构。机构的的设置要要符合效效率和效效益性原原则。其其次是选选择配置置高素质质的人才才，并充充分调动动他们的的积极性性和创造造性，增增强他们们为企业业服务的的活性。再次是是建立银银行内部部合理的

37、的利益分分配，这这种“合合理”要要有利于于调动职职员的工工作积极极性，激激励管理理上的能能者。人人员配置置实行优优胜劣汰汰，并明明确岗位位的职责责。预防机制制和预防防措施。（一）保险业业必须全全面介入入住房按按揭，建建立住房房按揭银银行风险险转移机机制。保保险融资资与住房房按揭融融资具有有许多内内在的切切合因素素，购房房人的人人身财产产安全、开发商商的履约约能力与与银行风风险的防防范，这这些需求求均可以以通过保保险业的的介入而而得以妥妥善解决决，使保保险与按按揭各方方利益得得到最佳佳组合。银行风风险转移移机制可可通过以以下三个个方面得得以建立立： 11、购房房人所购购房屋的的财产保保险。此此处

38、值得得注意的的事，在在实际操操作中，笔者发发现在绝绝大多数数保险合合同中都都明确写写着“如如发生意意外事故故导致房房屋毁损损后，银银行为被被保险人人或第一一受益人人”，笔笔者认为为由于银银行对抵抵押房产产并不拥拥有所有有权，这这种作法法违反保险法法的规规定，该该保险法法律关系系是无效效的。对对此笔者者建议在在保险合合同中可可以明确确约定“ 如发发生意外外事故导导致房屋屋毁损后后，银行行可以从从保险赔赔偿金中中优先受受偿”。 2、购房人人的人寿寿保险，核心是是将购房房抵押贷贷款与人人寿保险险相结合合，它要要求购房房人购买买相应年年限和金金额的人人寿保险险作为借借贷的担担保，购购房人只只需支付付全

39、部房房价155%至220%的的首期购购房款即即可购房房。在这这种机制制下，一一方面购购房人每每月仅需需支付贷贷款的利利息，人人寿保险险期满后后其保险险金恰足足以清偿偿贷款本本金，经经济负担担大为减减轻；另另一方面面又可确确保银行行债权不不会因购购房人中中途死亡亡、残废废以致丧丧失还款款能力而而出现贷贷款无法法收回的的风险。“为购购房人带带来许多多便利，也为保保险公司司带来新新型客户户群体，拓展市市场业务务领域，同时也也给开发发商带来来新的生生机，最最终也给给银行确确立了因因购房人人伤亡而而造成的的还贷风风险防范范机制。 (二二)开辟辟律师业业务与个个人住房房按揭业业务的契契合点，确立个个人住房

40、房按揭银银行风险险预防机机制 个个人住房房按揭从从根本上上讲是一一种融资资活动，其突出出特点是是信用行行为，而而对于信信用程度度的认定定往往需需要有专专业法律律技能，因此律律师业介介入个人人住房按按揭成为为必要和和可能。律师至至少可以以在以下下几个方方面发挥挥其重要要作用： 1、对购房房人的资资信进行行审查。首先审审查购房房人是否否符合法法律规定定的主体体资格，其次审审查经济济收入来来源是否否足够和和稳定，是否自自用购房房，是否否存在“炒楼”意图等等情况。 2、代为起起草、签签订住房房按揭合合同、购购房合同同甚至是是保险合合同。从从合同形形式、合合同内容容两方面面依法维维护开发发商、银银行、购

41、购房人的的合法权权益，确确保各契契约的真真实性和和合法性性。律师师介入住住房按揭揭业务，从防范范银行风风险的角角度讲具具有如下下重大意意义：（1）从从程序和和实体上上保证整整个按揭揭行为的的合法性性，防止止因银行行审查不不慎而带带来的隐隐忧；（2）律律师对自自己的法法律行为为负责，如因律律师过错错而导致致合同无无效或者者其他损损失，律律师应承承担相应应的法律律责任，包括民民事赔偿偿责任、行政责责任甚至至是刑事事责任。 （三）实实行制度度创新，加强制制度建设设，提高高商业银银行信贷贷管理水水平和防防范风险险能力法法律是一一种最具具稳定性性和最强强约束力力的制度度。制度度建设对对于发展展经济的的作

42、用已已为大多多数的经经济学家家和法学学家所认认同。在在制度建建设中，制度创创新更是是重中之之重。制制度创新新这个概概念，在在经济学学里的含含义是指指能使创创新者获获得追加加利益的的现存制制度的变变革，它它与技术术创新有有某种相相似性，制度创创新往往往是采用用某种组组织形式式或者经经营管理理形式方方面的一一种新发发明的结结果。从从观念上上讲，制制度创新新就是解解放思想想，转变变观念，是突破破旧观念念、旧制制度的束束缚而建建立新观观念、新新制度的的结果，因此对对于创新新者而言言，它既既需要理理论勇气气，更需需要实践践的勇气气。一种种新制度度的诞生生并产生生预期的的纯收益益是这两两种勇气气相结合合的

43、结果果。目前前我国有有很多银银行经营营者已经经意识到到了制度度创新对对于改进进管理制制度，提提高经济济效益的的巨大作作用并进进行了许许多成功功的尝试试，但是是，还远远远不能能适应我我国经济济和金融融形势发发展的需需要。实实践证明明我国银银行在原原有计划划体制下下建立起起来的内内部经营营机制包包括信贷贷管理机机制已经经不能适适应市场场机制的的需要，需要通通过制度度创新，抛弃原原有的旧旧制度、旧机制制，建立立新制度度、新机机制，同同时吸收收原有机机制中仍仍然具有有生命力力的制度度，从而而建立起起商业银银行新的的适应市市场机制制需要的的灵活高高效的内内部经营营机制和和信贷管管理机制制，使商商业银行行

44、获得新新的生命命力，真真正按照照企业化化的要求求经营，去追求求和实现现利润最最大化，最终做做到防范范金融风风险，保保障银行行信贷资资产安全全。 （四）提高认认识，强强化管理理，建立立一套权权责分明明，平衡衡制约，运作有有序的内内控机制制以防范范住房按按揭中得得银行风风险在建建立内控控机制上上，关键键是严格格建立健健全法人人管理体体制和法法人授权权制度。在强化化一级法法人制度度的同时时，要严严格对下下属分支支机构推推行授权权和转授授权制度度，对信信贷资产产管理薄薄弱，违违轨违纪纪，经营营效益低低的高风风险机构构，上级级银行应应收回授授权和转转授权。要尽快快完善其其它内部部管理制制度，实实现内控控

45、监督的的现代化化，从而而提高内内控监督督的广度度和深度度，减少少内控环环节，改改善内控控机制的的运作质质量，达达到防范范和化解解风险的的目的。住房房抵押贷贷款风险险防范针对上上面所述述的这些些风险，本文从从以下几几个角度度出发，提出一一些防范范的措施施，使房房抵押贷贷款在为为民众有有效服务务的同时时所带来来的风险险尽量最最小化。2.1 违违约风险险的控制制针对对购房者者存在违违约可能能性，我我们应从从以下两两点入手手：一是是银行在在接到购购房者的的贷款申申请后，需要对对购房者者的基本本情况（如收入入情况、资产负负债情况况、月供供占家庭庭月收入入的比重重、购买买房屋的的用途等等）进行行详细调调查

46、，并并根据调调查的结结果决定定贷款与与否及合合同条款款的拟定定。二是是对置业业者的资资信进行行审核。审核的的指标主主要有：置业者者的家庭庭总收入入及储蓄蓄证明：家庭人人口、人人均月收收入；月月供占月月收入的的比例。 2.2 流流动性风风险的控控制住住房抵押押贷款期期限长，而用于于贷款的的资金来来源主要要是银行行存款及及住房公公积金，银行存存款已处处于一个个基本稳稳定的状状态。但但现有住住房公积积金制度度尚存在在需要完完善的地地方，比比如：覆覆盖率低低，来自自建设部部的数据据显示，20007年实实际缴存存公积金金的职工工人数仅仅有71187.91万万；公积积金存在在应建未未建的现现象，如如一些民

47、民营企业业还未创创建住房房公积金金制度；归集的的公积金金较少，普及面面不广。针对这这些问题题，我们们应该着着手完善善住房公公积金制制度，让让住房公公积金切切实地满满足消费费者实现现住房融融资需求求，降低低流动性性风险。2.3 经经济周期期风险的的控制房地产产业与经经济周期期密切相相关，应应建立个个人住房房抵押贷款风风险预警警系统，防范市市场和政政策风险险。一是是建立风风险预警警的数据据库，从从各个方方面取得得数据，不断积积累和完完善数据据的收集集整理，为模型型开发打打下坚实实的基础础；二是是开发合合适的风风险预警警模型，对预警警区间、警戒线线以及指指标权重重、概率率密度函函数等设设置合理理参数

48、；三是建建立快速速反应和和预控机机制，对对风险预预警系统统显示的的潜在风风险进行行及时处处理和化化解，最最大程度度地降低低经济周周期给住住房抵押押贷款带带来的风风险。?2.4 利利率风险险的控制制针对对利率变变动带来来的风险险，银行行可以采采取以下下措施：一是开开发可调调整利率率抵押贷贷款，其其利率根根据市场场利率不不断变化化而作周周期性调调整。与与我国现现行的浮浮动利率率相比，它的不不同之处处在于这这种周期期性的利利率调整整将有助助于改善善银行存存贷款期期限的匹匹配状况况，可将将银行承承担的利利率上升升风险转转嫁给借借款人，同时借借款人承承担的利利率下降降风险也也可转嫁嫁给银行行。二是是开发

49、固固定利率率抵押贷贷款，它它是指在在抵押贷贷款合同同所规定定的还贷贷期限内内，贷款款利率固固定不变变的抵押押贷款方方式。在在这种模模式下，银行承承担了大大部分的的利率风风险，如如果银行行能够通通过获得得固定利利率资金金来源与与贷款相相匹配（如发行行固定利利率债券券等），可以避避免相应应的利率率错配和和流动性性风险。结论论住房房抵押贷贷款涉及及到置业业者、银银行以及及开发商商三方的的利益，要使其其带来的的风险降降低到最最小化，上面所所述的防防范措施施只是其其中一部部分，我我们应该该不断完完善。总总之，三三方都应应正确处处理好业业务发展展与风险险防范的的关系，在贷款款产品的的设计中中充分考考虑风险

50、险因素，强化风风险控制制，完善善个人住住房抵押押贷款的的品种，使其适适合不同同的住房房需求者者，最大大限度的的确保住住房抵押押贷款的的安全，推动住住房抵押押贷款业业务的良良性、健健康发展展。当前，农农村信用用社肩负负着改革革与发展展的双重重任务, 服务务农村，服务基基层，服服务千家家万户的的特点决决定了农农村信用用社的办办社宗旨旨，但是是，近几几年来，随着地地方经济济的快速速发展，大额贷贷款的投投放逐年年增加，贷款的的风险防防范是目目前顺利利推进改改革和信信用社稳稳健发展展的根本本保障。做为一一名从事事信贷管管理工作作者，结结合我多多年在一一线工作作实际，对如何何做好大大额贷款款的风险险防范略

51、略表浅议议： 一一、加强强信贷岗岗位人员员的管理理，是防防范大额额贷款风风险，确确保信贷贷资金安安全的重重要保证证。近几几年，农农村信用用社贷款款规模的的迅猛扩扩张，大大额贷款款客户的的增多，贷款风风险防范范工作已已成为农农信社业业务经营营的重中中之重，特别别是大额额贷款的的管理更更应该科科学化，应以风风险防范范为工作作重点。我认为为信贷从从业人员员必须是是精兵强强将，热热爱并精精通信贷贷业务，政策理理论水平平较高，有高度度的事业业心和责责任感的的高素质质专业化化人员。一是要要合理配配置信贷贷人员，建立激激励机制制。配备备人员时时要选择择那些政政治合格格、业务务精通、工作勤勤奋、吃吃苦耐劳劳、责任任心强的的人员，改革那那种干不不了内勤勤干信贷贷，不良良人员管管不良贷贷款的现现象；二二是明确确信贷人人员职责责