abc商业运营管理手册

1、重庆商业ABC商业运营管理手册第一部分分：商业业运营与与管理第一章 商业业运管公公司筹备备与计划划（招商商准备实实施阶段段）第一节 前期商商业运营营管理的的核心和和物业服服务设计计方案针对商业业ABCC项目(案名暂暂定)前前期的运运营管理理工作极极为重要要，从准准备阶段段开始，由专业业的物业业管理人人员凭借借丰富的的使用、管理物物业的经经验，站站在业主主和使用用者的角角度和立立场，对对整个项项目日后后的各种种使用方方案进行行全面的的确认、提出意意见，并并开展一一些必须须在这一一时期进进行的运运营管理理前期工工作。这这样可以以使业主主方的投投资达到到预期的的效果，节约不不必要的的开支，使不适适应

2、日后后使用、管理的的因素及及时得到到整改，为日后后的管理理工作打打下良好好的基础础。封顶前后后、设备备安装工工程阶段段根据以往往的运作作经验，任何一一个新建建项目由由于设计计和施工工等种种种客观因因素，将将会给项项目日后后的管理理运行过过程带来来许多不不利因素素，例如如：能源源消耗的的计量问问题、施施工质量量造成设设备设施施不能充充分发挥挥系统应应有功能能的问题题，诸如如这些问问题在项项目装修修及系统统设备安安装阶段段如能得得到及时时纠正，则会大大大减少少对使用用人的影影响。因因此,在在此阶段段公司将将派出具具有丰富富经验的的土建、电气、空调、给排水水等几名名专业工工程师组组成的前前期物业业管

3、理小小组深入入工地。主要进进行以下下工作：确认物业业的可行行性研究究，各专专业设计计图纸，对不适适应日后后使用、管理、维护的的因素向向发展商商提出报报告及改改善建议议。监督施工工质量，了解隐隐蔽工程程情况，防止施施工单位位粗制滥滥造，维维护业主主方的利利益。协助业主主方办理理市政、供电、热力、交通、供水等等方面的的有关手手续，并并建立有有关档案案，为日日后管理理打下基基础。制定商业业ABCC各类管管理性文文件；协助业主主方收集集、整理理物业图图纸资料料，建立立专业化化物业档档案。协助业主主方收集集、保存存、管理理各类定定货备品品、备件件，防止止流失造造成损失失。调查、确确认整个个物业使使用材料

4、料、设备备详细情情况，编编制清册册和备品品、备件件准备计计划。协助业主主方制定定施工期期间的保保卫方案案，适时时介入成成品保护护工作。组织专业业人员参参加设备备系统的的调试工工作，使使所有设设备系统统完全达达到设计计要求和和应有的的定货功功能。二、接管管验收和和物业管管理的前前期准备备阶段参加商业业ABCC各设备备系统的的调试，进行楼楼宇及设设备的全全面验收收，建立立详细的的交接档档案；根据设备备交验情情况，建建立缺陷陷档案，协助甲甲方督促促施工整整改。做出管理理计划，建立完完善的运运作体系系；制定管理理机构、人员组组成，建建立人事事制度及及各级员员工岗位位责任制制；适时招聘聘所需员员工，根根

5、据工作作分阶段段进行专专业化的的岗前培培训。编制保洁洁、保安安、工程程等业务务工作大大纲和具具体的工工作质量量标准；根据日后后物业使使用要求求，设计计交通组组织、车车辆停泊泊、垃圾圾清运方方案，设设计各项项指示标标牌系统统；准备各类类接管验验收及业业户入伙伙的文件件、表格格，编制制工程验验收工作作指导书书和入伙伙接待工工作指导导书，使使有关员员工熟练练掌握；三二装装协管监监管，成成品保护护，保洁洁开荒阶阶段、二装装协管理理及监管管详见第第二章、成品品保护 对对已接管管的设施施、设备备进行防防护和保保护，最最大限度度减少未未开业前前对设施施、设备备的损坏坏。1、由保保安部和和工程部部共同负负责商

6、业业的成品品保护工工作，各各司其职职。2、落实实成品保保护队伍伍及人员员和物资资器材。3、制定定成品保保护方案案和责任任制及工工作检查查制度。、开荒荒保洁1、开荒荒保洁内内容为： 外外墙的开开荒清洗洗，卖场场内的开开荒清洁洁；石材材，及不不锈刚表表面的养养护和清清洁，卫卫生间的的开荒保保洁。2、由物物业保洁洁部门统统一组织织，由专专业的保保洁或石石材养护护公司承承担。3、完工工后按合合同标准准组织验验收。四、入伙伙进场和和进入正正常管理理阶段在这一时时期物业业服务中中心将组组成专业业保洁队队伍进驻驻项目，进行开开荒性保保洁工作作。在最最短的时时间内，使整个个物业从从建设期期形象迅迅速转变变为入

7、住住期窗明明地亮、清洁优优美的形形象，使使业主方方精心设设计、装装饰的杰杰作，充充分地展展示在业业主、来来宾及社社会的面面前。由训练有有素、具具有丰富富经验的的专业人人员组成成客户服服务部，按照统统一的程程序，热热情接待待，为其其办妥一一切入驻驻手续。第二节 商业运运营管理理公司架架构及到到岗预测测商业ABBC商业业管理公公司架构构（以上商商业公司司部门建建制及人人员视项项目进展展状况而而确定）商业ABBC商业业管理公公司物业服服务中心心架构物业服务务部：工工程部：保安部部：保保洁部：管业业部：客服经理理人经理理人经理名保结经经理名名管业经经理人人客服主管管人 电气主主管人人消消防主管管名保保

8、结主管管名采采购主管管名客服助理理人空调调主管人保安主主管名名保结助助理4名名库管名物管员66人维修修主管人夜班值值班主任任名管理员员名质检副经经理名名 工工程师11人 保安安助理22人绿化化助理人培训主管管名 维修工工10人人 中控控员100人质检助理理名物业服务务部：（经理人，员员工55人）承接租户户报修与与投诉，配合商商业公司司招商部部收费及及办理入入伙及协协调事宜宜。（物物管员人倒班班工作）质检工作作对物业业各部门门及主要要内容与与重要流流程进行行质量检检查，统统管物业业中心的的培训工工作。工程部：（经理理人，员工11人）设备设施施运行，各项维维修，工工装监管管，设备备技术管管理。（维

9、修工工人人倒班工工作）保安部：（经理理人，员工116人）广场整体体安全保保卫工作作，消防防安全，安委会会及义务务消防员员活动开开展，夜夜班值班班，车辆辆管理。外包保保安公司司监管，公安机机构对外外协调。（夜班班主任及及中控员员1人人倒班工工作）保洁部：（经理理人，员工人）广场全部部公共区区域的保保结管理理，及外外包保洁洁公司的的监管。管业部：（经理理人，员工人）广场的全全部绿化化维护及及楼内绿绿植租摆摆。采购购及库房房管理，员工宿宿舍，工工服等杂杂项事物物。（库库管员人倒班班工作）物业服务务中心合合计633人（以上商商业物业业服务中中心部门门建制及及人员视视项目进进展状况况而确定定）第三节 商

10、业公公司各层层级人员员岗位职职责一、总经经理岗位位职责1负责责把握公公司发展展方向，制定公公司的整整体发展展战略规规划；2负责责审核制制定公司司发展计计划、管管理方案案、企业业操作流流程；3制订订公司年年度工作作计划和和整体经经营管理理工作；4推动动各项管管理规章章、制度度的建设设和完善善；5组织织完成公公司整体体业务计计划；6协调调、激励励各个部部门的工工作。二、副总总经理岗岗位职责责1协助助总经理理制定公公司的发发展战略略规划；2负责责制定所所属部门门的工作作计划、管理方方案、企企业操作作流程；3制订订所负责责业务的的年度工工作计划划并监督督实施执执行；4制定定所负责责部门的的各项管管理规

11、章章、制度度；5推动动公司各各项业务务，组织织完成公公司整体体业务计计划；6积极极协调和和激励所所属部门门的工作作。三、财务务总监岗岗位职责责1协助助总经理理制定公公司发展展战略；2负责责公司资资金运作作管理、日常财财务管理理与分析析、资本本运作、筹资方方略、对对外合作作谈判等等；3负责责项目成成本核算算与控制制；4负责责公司财财务管理理及内部部控制，根据公公司业务务发展的的计划完完成年度度财务预预算，并并跟踪其其执行情情况；5按时时向集团团总部提提供财务务报告和和必要的的俄财务务分析，并确保保这些报报告可靠靠、准确确；制定、维维护、改改进公司司财务管管理程序序和政策策，以满满足控制制风险的的

12、要求，如：改改进应收收帐款、应付帐帐款、成成本费用用、现金金、银行行存款的的业务程程序等；6监控控可能会会对公司司造成经经济损失失的重大大经济活活动，并并及时向向集团总总部报告告；7监控控公司重重大投资资项目，以确保保未经批批准的项项目不能能实施，批准的的项目在在预算范范围内进进行并在在控制之之中。四、运营营总监岗岗位职责责1全面面负责项项目的招招商工作作，租户户协调和和卖场管管理；2参与与公司整整体策划划，健全全公司各各项制度度，完善善公司运运营管理理；3推动动公司招招商业务务，组织织完成公公司整体体业务计计划；4建立立公司内内部信息息系统，推进公公司财务务、行政政、人力力资源的的管理；5负

13、责责协调各各部门工工作，建建立有效效的团队队协作机机制；6维持持并开拓拓各方面面的外部部关系；7管理理并激励励所属部部门的工工作绩效效。五、工程程部经理理岗位职职责1安排排、协调调、帮助助及督促促各专业业岗位完完成各自自范围内内的工作作。2组织织各专业业技术主主管代表表物业公公司参加加项目入入伙前接接管验收收。发现现问题及及时提出出报告，汇总后后交上级级公司，以求得得解决。3提出出物业区区域设施施增补改改造的初初步方案案。4掌握握商业建建筑设施施和机电电设备性性能及完完好情况况，组织织各专业业技术主主管按时时制订维维修保养养计划、措施，检查完完成情况况。5代表表物业办办理有关关工程机机电方面面

14、的各项项业务。6向物物业管理理中心介介绍物业业管理有有关工程程方面的的经验，提高管管理服务务水平。7负责责对物业业技术资资料、设设备说明明书，技技术档案案等整理理存档。8负责责对各专专业岗位位人员的的业务培培训和考考核工作作。9完成成领导交交办的其其他有关关任务或或工作。六、保安安部经理理岗位职职责1领导导并负责责安全保保卫部的的全面工工作，严严格执行行公司的的各项规规章制度度。2负责责编制安安全护卫卫队员训训练计划划，督促促和指导导部门各各岗位的的训练工工作并严严格考核核，按时时总结3负责责本部门门的作风风纪律检检查，督督促管理理，及时时掌握队队员思想想动态，进行定定期和不不定期检检查，发发

15、现违章章，严肃肃查处。4负责责按要求求编制安安保通讯讯和警械械用品的的购置计计划，并并对损坏坏警械的的人员提提出处理理意见。5负责责查处整整个安全全保卫部部管辖范范围内的的治安案案件工作作，并与与属地公公安机关关保持联联系，依依法办事事6负责责撰写有有关工作作总结、报告、通知、编制各各类规章章制度，建立台台帐。7安排排部门行行政例会会，不折折不扣执执行上级级指示，收集、分析有有关业务务资料，当好参参谋。8完成成公司领领导交办办的其它它任务。七、保洁洁部经理理岗位职职责1全面面负责辖辖区内物物业公共共部位的的清洁卫卫生和环环境绿化化工作，并随时时提供业业主（客客户）所所需的有有偿清洁洁服务事事项

16、。2协助助总经理理办公室室做好清清洁员工工的招聘聘、培训训、考核核和管理理工作，并对清清洁工作作标准进进行技术术指导与与示范。3按管管理要求求，定期期组织员员工清理理沟渠、井道，协助设设备部搞搞好水池池、水箱箱清洗，化粪池池清理。4负责责公司清清洁工作作的月度度计划和和对清洁洁绿化工工作进行行具体安安排和检检查。5负责责清洁物物品及设设备采购购，管理理和建立立领用制制度，搞搞好成本本核算，提高经经济效益益。6负责责城管、环卫、街道等等与环保保工作对对口部门门的具体体联系与与业务往往来，做做好垃圾圾清运工工作。7完成成上级交交办的其其他工作作。八、物业业服务部部经理岗岗位职责责1制定定年度、月度

17、工工作计划划，检查查督促各各岗位员员工认真真履行职职责。2负责责管理专专业文件件和资料料的保管管。4负责责物业客客户报修修管理及及物业运运营调度度。5负责责管理处处日常维维修，设设施设备备及工程程改进、维修进进行质量量监督，协助监监督设备备厂商严严格履行行维保合合同协议议。6对管管理项目目日常工工作的巡巡查监督督整体服服务质量量。7坚持持“以人为为本、服服务第一一”的宗旨旨，做好好内部协协调和对对外联络络事宜，处理投投诉问题题及时准准确，做做好本部部门文明明服务工工作。8. 完完成领导导上级交交办的其其他工作作。九、物业业助理岗岗位职责责1配合合物业主主管做好好日常管管理工作作。2负责责巡视公

18、公共区域域，检查查水、电电、空调调、电梯梯的供应应和运行行情况，以及清清洁工工工作完成成情况，绿化养养护情况况，消防防、安全全护卫工工作情况况。急需需解决的的事项及及时处理理，并做做好巡视视记录。若不能能及时处处理，应应立即向向分管领领导汇报报并提出出处理意意见。3熟悉悉所辖楼楼宇的结结构、单单元数、管线路路的走向向、各种种设备开开关、计计量仪表表位置，负责做做好巡回回检查记记录。4熟悉悉国家有有关法律律、法规规和有关关政策、物业管管理有关关规定以以及各种种费用收收费标准准和计算算方法。做好管管理费、水、电电等各项项费用的的收缴工工作。 5熟悉悉客户背背景情况况，建立立客户档档案，所所有客户户

19、资料必必须保密密，妥善善保存。6定期期将欠费费情况编编制明细细分析表表，及时时上报，提出积积极措施施和建议议。7熟练练掌握突突发事件件应急处处理方法法，以便便及时处处理出现现的各类类紧急情情况。8做好好回访工工作，虚虚心听取取客户的的批评与与建议并并及时上上报，同同时，积积极宣传传国家有有关的法法律、法法规，及及时传达达公司各各项通知知，经常常与客户户沟通，保持彼彼此良好好的关系系，最大大限度满满足客户户物业需需求。9完成成上级安安排的其其他工作作并及时时反馈信信息。十、仓库库管理员员岗位职职责1. 对对仓库管管理工作作进行自自检，做做好库内内物资各各种标识识。2. 负负责库存存物资的的验收、

20、发放和和保管工工作，物物品做到到分类摆摆放、整整齐有序序。3. 对对物资的的收、发发、保管管要做到到手续完完备，帐帐目清楚楚，帐、卡、物物一致。4. 定定期清仓仓查库，掌握物物资使用用消耗动动态，及及时提醒醒采购人人员实现现计划采采购，保保证供应应。5. 做做到库房房内无鼠鼠害，库库存物品品无腐烂烂变质，无受潮潮，破损损率减小小到最低低程度。6. 加加强物质质周转，减少物物品库存存时间，对积压压时间过过长，数数量过多多的物品品要及时时报告领领导进行行处理。7. 修修旧利废废，节约约挖潜，对回收收的废旧旧物资要要合理利利用，为为企业节节约开支支。8. 注注意防火火安全，对易燃燃易爆、有毒有有害物

21、品品，应按按有关规规定严格格管理9. 对对不合格格物品不不准入库库和发放放使用。10.完完成上级级交办的的其它工工作。十一、工工程专业业技术主主管岗位位职责1直接接对管理理处主任任负责，领导各各专业岗岗位员工工完成各各项工作作任务，确保电电器通讯讯设备和和电梯、空调系系统的正正常运行行。2认真真做好本本专业分分管设备备的年、季、月月的检修修、保养养，编制制材料计计划，将将批准后后的计划划下达到到班组，并检查查落实情情况。3负责责组织检检查所管管设备的的使用、维护和和保养情情况。掌掌握设备备技术资资料，负负责解决决有关技技术问题题，负责责设备事事故的处处理。4协助助管理处处主任制制定专业业内各项

22、项管理措措施、操操作规程程和技术术培训计计划，负负责做好好维修用用料统计计，配合合劳动部部门做好好电梯的的安全检检查工作作。5组织织本专业业人员的的技术学学习和培培训，做做好员工工工作量量的统计计，加强强对维修修工的考考核，为为管理处处主任提提供奖惩惩依据。6坚持持每天对对分管专专业范围围内的设设备进行行巡检。7带领领本专业业员工合合理、经经济地操操作，注注意节能能降耗，杜绝跑跑、冒、滴、漏漏等浪费费现象。8完善善分管专专业资料料的收集集、汇总总、归档档。9完成成领导交交办的其其它任务务。十二、消消防主管管岗位职职责1配合合相关部部门开展展多种形形式的防防火宣传传教育，提高业业主及内内部员工工

23、的防火火意识和和自防自自救能力力。2组织织和领导导义务消消防队员员进行学学习和训训练、考考核，组组织义务务消防队队员、安安全护卫卫队员进进行消防防实战训训练。3建立立消防安安全疏散散灭火预预案，发发现火警警、火灾灾必须迅迅速赶赴赴现场，协助领领导组织织扑救。4组织织安全疏疏散，控控制局势势，调查查火警火火灾原因因，拿出出处理意意见。 5负责责按规范范配置消消防器材材，做好好日常的的测试、保养、管理工工作。 6完成成领导交交办的其其它任务务。十三、电电工班班班长岗位位职责1按照照管理处处主任下下达的工工作任务务和指令令，将每每项工作作落实到到具体员员工，调调配人员员分工，检查全全面供电电情况，保

24、证正正常供电电。 2负责责组织物物业区域域内所有有安全通通道指示示灯、电电器标牌牌、室内内外灯箱箱、楼层层强电井井、开关关柜的检检查、修修理。 3检查查监督全全班人员员执行各各项制度度和安全全操作规规程，及及时发现现并消除除各种不不安全因因素，杜杜绝设备备及人身身安全事事故的发发生，确确保物业业区域弱弱电设备备、系统统的正常常运行。 4负责责组织物物业区域域内的服服务区域域、办公公区域、公共场场所等室室内外照照明灯具具、电器器开关、插座的的日常保保养、检检修。 5做好好备件领领用和废废件回收收，做好好本班组组所用维维修材料料的统计计，妥善善保管好好班组的的共用工工具。 6搞好好班组建建设，做做

25、好配电电室、井井内的清清洁卫生生工作，创建文文明班组组，全心心全意为为业主提提供优良良服务，为业主主排忧解解难。 7负责责制定供供电线路路及设备备的维护护保养计计划，并并按计划划检查维维保工作作质量， 组织织 好全全班的技技术学习习和培训训。 8完成成上级领领导交办办的其它它任务。十四、水水工班班班长岗位位职责1按照照管理处处主任下下达的工工作任务务和指令令，将每每项工作作落实到到具体员员工。 2保证证所管设设备处于于良好的的技术状状态，定定期检查查所管设设备的使使用、维维护、保保养的情情况，并并做好所所管设备备的安全全检查工工作。 3负责责安排物物业区域域内各种种主管道道、阀门门、卫生生洁具

26、的的维护、维修以以及屋面面垃圾和和下水道道的疏通通工作。 4负责责所有给给排水、空调、冷凝水水的主管管道和阀阀门正常常运行及及消防系系统的维维修、保保养、检检查。 5确保保各类泵泵站正常常运转，地漏、下水道道、集水水坑及时时疏通清清理，妥妥善保管管好班组组的共用用工具。 6督促促全班严严格执行行公司各各项制度度和安全全操作规规程，及及时发现现并消除除各种不不安全因因素，杜杜绝各种种事故发发生。 7做好好备件领领用和废废件回收收，做好好本班组组所用维维修材料料的统计计、记好好考勤。 8搞好好班组建建设，创创建文明明班组，全心全全意为业业主提供供优良服服务，做做到随叫叫随到，随报随随修。 9完成成

27、上级领领导交办办的其它它任务。十五、维维修电工工岗位职职责1坚守守工作岗岗位，按按规定着着装并佩佩戴工作作证，仪仪表端庄庄，精神神饱满，全天候候热情为为业主服服务。 2管理理好各种种用电设设备使之之正常运运行，保保证管区区用电设设备每天天都处于于最佳状状态，为为业主创创造理想想的工作作、生活活环境。 3负责责管区的的各项设设备及管管线的保保养和维维修，每每天必须须进行日日常的清清洁、保保养和巡巡视检查查，并做做好保养养记录。 4积极极参与改改造完善善公共设设施及配配套设施施，对业业主的装装修咨询询提供技技术上的的建议和和监督工工作。 5发现现用电设设备运转转过程中中的异常常现象，要立即即报告上

28、上级，对对突发性性故障应应以最快快时间修修妥，减减低对业业主工作作生活的的影响。 6坚持持修旧利利废，控控制能源源消耗，降低成成本，提提高效益益，热情情为业主主提供优优良服务务。 7 讲讲文明、有礼貌貌、接受受监督，业主投投诉及时时解决，发现重重大问题题立即向向上级报报告 。 8. 按按时完成成领导交交办的其其它任务务。十六、高高压值班班电工岗岗位职责责 1必须须保证管管区电器器设备安安全运行行，不得得擅离职职守，不不中断连连续供电电，发生生停电故故障，迅迅速 报报告 有有关部门门和领导导，启动动备电供供电。 2值班班电工应应严格执执行两票票三制（工作票票、操作作票、工工作许可可制、工工作监护

29、护制、工工作间断断、转移移和终结结制），迅速正正确的按按命令进进行倒闸闸操作，确保安安全运行行。 3值班班电工应应了解配配电房内内设备的的性能状状况，严严格遵守守巡回检检查制度度，定期期、定时时按巡检检规定，认真检检查，遇遇设备异异常情况况应及时时汇报有有关领导导并做好好各项记记录。 4进入入配电房房内进行行维修保保养设备备，值班班电工应应严格按按规定布布置现场场安全，做好安安全防范范，保证证人员安安全。 5值班班电工应应严格遵遵守各项项制度，按要求求穿戴劳劳动防护护用品，严守岗岗位，持持证上岗岗。 6做好好所内设设备和现现场清洁洁卫生工工作，防防火、防防水、防防小动物物进入配配电房，搞好文文

30、明生产产。 7严格格遵守配配电房管管理制度度，执行行配电房房出入制制度，未未经批准准不得擅擅自允许许外人进进入房内内。 8完成成领导交交办的其其它任务务。 十七、空空调工岗岗位职责责 1空调调工应严严格按照照操作规规程及要要求，精精心操作作制冷机机组、水水泵及辅辅助设施施。 2每班班调节设设备负荷荷以达到到合理的的程度，定时巡巡查各设设备的运运行，重重点检查查空调运运行、温温度，做做到节能能降耗。 3认真真做好各各类设备备的维护护、保养养工作，检查压压力表及及添加剂剂，杜绝绝跑、冒冒、滴、漏等浪浪费现象象。 4做好好空调设设备运行行记录，值班日日记、工工作日报报表力求求准确无无误，正正常履行行

31、交接班班手续，并在值值班记录录本上签签字。 5每班班做好机机房值班班范围内内的环境境卫生和和设备清清洁、安安全保卫卫工作，定期检检查空调调管线和和风机及及阀门，确保空空调运行行正常。 6坚持持修旧利利废，控控制能源源消耗，降低成成本，提提高效益益，热情情为业主主提供优优良服务务。 7热情情接待业业主投拆拆，遇有有实发事事件立即即向上级级 报告告 ，为为业主排排忧解难难。 8按时时完成领领导交办办的其它它任务。十八、电电梯工岗岗位职责责1电梯梯工必须须正点上上下班，坚守工工作岗位位，按规规定着装装并佩带带工作证证，仪表表端庄，精神饱饱满，实实行定时时值班制制，随叫叫随到，热情为为业主排排忧解难难

32、。 2自觉觉遵守公公司制定定的各项项规章制制度，工工作时思思想集中中不闲聊聊、不抽抽烟、不不做与工工作无关关的事情情，严禁禁酒后上上岗。 3熟练练掌握电电梯的基基本原理理，能看看懂电梯梯的原理理图，熟熟悉电梯梯内部构构造，积积极配合合设备厂厂家或承承揽维保保方做好好电梯的的维修保保养工作作，搞好好电梯的的年检、年审。 4持证证上岗，每天负负责对电电梯、对对讲机、电梯机机房进行行清扫、保养、巡视检检查，严严格执行行电梯定定期保养养制度，做好维维修保养养记录备备查。 5维修修保养电电梯时在在一楼轿轿门或扶扶梯口处处挂停用用牌，严严禁违章章操作，保障检检修安全全，电梯梯在运行行中发生生停机故故障，要

33、要迅速赶赶到现场场，全力力以赴抢抢救人员员，抢修修设备，减低对对业主的的影响。 6工作作中认真真负责，精益求求精，努努力提高高维修保保养水平平，确保保所管设设备正常常运转。如发现现电梯运运行过程程中的异异常现象象，及时时查明原原因，报报上级尽尽快解决决。 7值班班时必须须严格交交接班制制度，修修旧利废废，节能能省耗，维修中中不浪费费材料，努力降降低维修修成本。 8讲文文明，以以礼待人人，虚心心接受群群众监督督，全心心全意为为业主提提供优良良服务，业主投投诉要立立即处理理，重大大问题要要迅速向向上级汇汇报。 9完成成领导交交办的任任务。十九、机机械维修修工岗位位职责1负责责物业责责任区域域电梯、

34、空调等等机械系系统的维维修、操操作等工工作。 2负责责按维修修保养计计划的要要求，实实施相应应的维修修保养工工作。 3负责责电梯设设备的应应急处理理工作，保证电电梯设备备的安全全、正常常运行。 4负责责空调系系统的应应急处理理工作，保证中中央空调调系统的的安全运运行。 5负责责电梯设设备的委委外维保保工作的的检查监监督、配配合工作作，做好好电梯设设备的年年检工作作。 6负责责空调系系统设备备的开机机、运行行工作，保证空空调的正正常供应应。 7空调调系统停停用期间间，负责责对系统统设备进进行维修修保养工工作。 8完成成领导交交办的其其他工作作。二十、水水工岗位位职责1负责责保证管管区的生生活用水

35、水、消防防用水的的供应和和污水排排放。热热情为业业主提供供周到服服务，随随叫随到到，随报报随修，为业主主排忧解解难。 2每日日负责各各类水管管以及消消防管井井的检查查巡视工工作，发发现问题题及时处处理，保保质保量量完成各各类给排排水维修修任务。 3负责责各类加加压泵、提升泵泵的日常常维保工工作，确确保设备备运行正正常，做做到机房房无积水水，无杂杂物堆放放，设备备无灰尘尘、无锈锈迹。 4做好好管区日日常维修修、疏通通及堵漏漏工作。杜绝跑跑、冒、滴、漏漏等浪费费现象，维修工工作保证证质量，工完场场清。 5每周周巡查水水池水质质，按管管理要求求做好消消毒处理理工作，定期清清洁蓄水水池，污污水坑和和积

36、水坑坑。 6按季季度、年年度工作作计划要要求，定定时对外外阀门做做好防锈锈及润滑滑处理，对大型型管道进进行防锈锈和水处处理。 7修旧旧利废、励行节节约，做做到维修修不浪费费材料，努力降降低维修修成本。 8负责责管区小小规模管管道安装装工作。二十一、综合维维修工岗岗位职责责1全面面负责管管理区域域内土建建、木工工项目的的维修养养护工作作。 2保质质保量完完成土建建、木工工等各项项维修任任务。 3做好好日常的的巡查维维护，发发现问题题主动及及时处理理，做到到维修质质量上乘乘，工完完场清。 4修旧旧利废，励行节节约，做做到维修修不浪费费材料，努力降降低维修修成本。 5热情情为业主主提供优优良服务务，

37、做到到随叫随随到，随随报随修修，为业业主排忧忧解难。二十二、保安班班长岗位位职责1在管管理处主主任领导导下，做做好班内内各岗位位的工作作安排，并做好好班内的的日常管管理工作作。 2检查查班内队队员的着着装、仪仪表，坚坚持每天天巡查各各岗工作作执行情情况。 3处理理当班发发生的各各类情况况与问题题，遇重重大情况况或问题题时，立立即上报报。 4熟悉悉管区消消防控制制中心的的设备，遇突发发事件带带领全班班按应急急程序快快速反应应，妥善善保护现现场并及及时上报报。 5抓好好班内的的学习、训练工工作，掌掌握队员员的思想想动态，做好思思想教育育工作。 6做好好所辖队队员的考考勤、考考评工作作，发现现违规违

38、违章及时时纠正，并记录录在案。 7做好好交接班班工作，确实做做到交接接清楚，责任明明确，并并起承上上启下的的作用。 8尽职职尽责，文明执执勤，秉秉公办事事，敢于于向各类类违法行行为作坚坚决的斗斗争，保保卫管区区的安全全。9热情情接待客客户，文文明服务务，礼貌貌待人，努力完完成领导导交办的的其它任任务。二十三、巡视队队员岗位位职责1按巡巡更要求求负责管管区巡逻逻，并认认真做好好巡更记记录。 2处理理突发事事件，对对危害公公共安全全，公众众利益的的人和事事敢于挺挺身而出出作斗争争。 3劝阻阻小摊小小贩及各各种推销销人员进进入管辖辖区域。扶老携携幼，为为老弱病病残提供供帮助。 4纠正正管区内内不文明

39、明、有碍碍观瞻的的行为或或现象，确保管管辖区域域整洁有有序、文文明安全全。 5加强强管区各各楼层的的房间门门窗、走走道、电电梯间、设备间间、卫生生间的巡巡查，检检查有无无异常情情况。 6巡查查消防、监控等等器材设设备是否否完好，供水、供电有有无跑、冒、滴滴、漏导导常情况况及气味味。 7巡查查施工人人员是否否佩带临临时出入入证，是是否按装装修管理理规定规规范施工工，是否否有非该该作业区区域的人人员进入入和乱扔扔装修垃垃圾等情情况。 8检查查消防通通道是否否畅通，有无侵侵占公共共部位现现象，电电梯运作作是否正正常。 9积极极主动调调解民事事纠纷，防止矛矛盾激化化，防止止发生治治安案件件、刑事事案件

40、。 10夜夜间注意意询问从从各楼道道进出的的可疑人人员，加加强人员员进出管管理，确确保管区区安全。 11完完成领导导交办的的其它任任务。二十四、监控中中心值班班员岗位位职责 1正确确操作和和爱护消消防报警警设备、安全监监控设备备等。 2做好好值班详详细记录录和交接接班工作作，保持持室内整整洁和设设备无故故障。 3对安安全监控控设备有有关摄录录资料做做好存放放管理工工作，确确保正常常使用，随时协协助调查查各类案案件。 4加强强重点部部位的监监控，遇遇有特殊殊情况或或嫌疑人人及时与与所在区区域安全全护卫队队员联系系，妥善善处理。 5工作作认真仔仔细，精精益求精精，监控控值班中中遇事要要及时判判明情

41、况况，重要要事件要要及时报报告主管管领导。 6未经经批准，任何人人不得将将摄录资资料外泄泄，值班班中禁止止擅离职职守和会会客，确确保监控控工作安安全、有有序。 7完成成领导交交办的其其它任务务。二十五、大堂固固定岗位位职责 1做好好交接班班工作，确保管管区安全全、文明明、整洁洁，工作作有序。 2文明明执勤，礼貌待待客，做做好访客客登记事事宜，热热情、耐耐心解答答进出人人员的询询问，并并对老弱弱病残者者及有困困难的业业主提供供帮助。 3对推推销或散散发广告告的人员员及无正正当事由由及衣冠冠不整者者要谢绝绝进入卖卖场。 4熟记记分布在在各楼层层的公司司及其电电话号码码，熟悉悉所有的的业主及及上班人

42、人员，做做好服务务工作，努力把把好管区区出入关关。 5监视视电梯运运作，忙忙时协助助疏散，看护好好区域内内的设施施、设备备不受损损坏，维维护业主主利益。 6遇业业主（使使用人）携带大大件物品品离开物物业时，应仔细细询问了了解情况况，与物物件主人人核实无无误后方方能放行行。 7熟悉悉大楼消消防系统统和各楼楼层情况况，熟知知物业管管理公司司机构及及各部门门主管，热情接接待业主主投拆反反映情况况，反馈馈信息迅迅速，为为业主排排忧解难难。 8完成成领导交交办的其其它任务务。 二十六、停车场场各岗位位职责 1按时时交接班班，值班班时不得得擅离职职守，交交班前必必须抄车车号交车车，认真真做好交交接班工工作

43、。 2严格格按照车车场管理理制度及及有关规规定，履履行车辆辆登记手手续。查查验出入入证，指指导车辆辆停放到到位，不不得一车车占二位位。 3督促促驾驶员员熄火关关机、拉拉手刹、切断电电源、取取下点火火钥匙关关锁车门门和车窗窗玻璃，保管好好物品。 4加强强车场巡巡逻，看看护场内内公共设设施及车车辆停放放情况，发现有有异常、可疑之之处要及及时查明明，发生生重大事事故必须须奋力抢抢救，保保护现场场并立即即上报。 5对闲闲杂人员员进入车车场实施施管理，遇可疑疑人员必必须核实实，作出出判断，妥善处处理，对对夜间车车辆出场场必须核核对清楚楚后方予予放行。 6管理理好车场场交通安安全秩序序，对在在场内修修理汽

44、车车、加放放汽油、吸烟者者进行劝劝阻、警警告、禁禁止其违违规行为为。 7对车车场文明明清洁进进行督促促管理，对从车车辆上抛抛弃垃圾圾者，要要对其进进行教育育和制止止。 8发现现车辆携携带易燃燃、易爆爆、有害害、危险险品及污污染物品品进入停停车场，要立即即 报告告 上级级，采取取果断措措施，劝劝其出场场。 9妥善善保管车车场收费费票据，收取的的现金清清点后与与发票存存根要按按规定时时限及时时送交公公司财务务部，做做到帐目目清楚。 10临临停车辆辆进出场场必须按按公司规规定查验验“临停证证”，不得得利用工工作之便便谋取私私利。 11严严禁携带带易燃、易爆、有害、有毒危危险品及及污染物物进入停停车场

45、。 12完完成领导导交办的的其他任任务。二十七、门卫固固定岗岗岗位职责责 1认真真做好交交接班记记录，按按时交接接班。 2熟悉悉管区的的基本情情况（包包括楼层层结构、消防、监控等等器材与与业主入入住情况况等）。 3看是是否有可可疑人员员、可疑疑情况等等，对在在进出入入人员发发现异常常、异样样情况，必须立立即上报报，按规规定和管管理权限限作相应应的应急急处理。 4完成成领导交交办的其其它任务务。二十八、保洁领领班岗位位职责 1合理理安排班班次，协协助管理理处主任任做好清清洁卫生生和环境境绿化、灭鼠、灭蟑螂螂、灭蚊蚊蝇等专专项工作作。 2协助助环境卫卫生部经经理做好好清洁工工的接收收、调配配、辞退

46、退、考核核和管理理工作。 3巡回回检查各各清洁员员工执行行岗位责责任情况况，以及及清洁工工作中存存在的漏漏洞和不不足，提提出整改改意见，落实整整改措施施。 4经常常性对清清洁工进进行技术术培训和和服务规规范教育育。 5根据据各清洁洁工的工工作情况况，每月月提出对对清洁员员工的奖奖惩意见见。 6加强强对清洁洁设备、用具、材料的的管理，节约开开支。 7协调调垃圾的的清运和和废旧物物品的回回收工作作。8完成成领导交交办的其其它工作作。二十九、保洁工工岗位职职责 1负责责物业管管理区域域室外公公共区域域的清洁洁工作。 2负责责物业管管理区域域室内公公共区域域清洁工工作。 3负责责物业管管理区域域内日常

47、常垃圾收收集与处处理工作作。 4负责责管理区区域卫生生消杀工工作。 5负责责物业管管理区域域的地面面、墙面面清洁工工作。 6负责责物业管管理区域域玻璃 不锈钢钢等制品品的清洁洁工作。 7负责责完成临临时交办办的任务务。三十、绿绿化助理理岗位职职责 1认真真执行公公司制定定的绿化化养护计计划，不不折不扣扣地完成成绿化养养护工作作，严格格执行绿绿化养护护考核标标准。 2通过过工作实实践，不不断摸索索绿化养养护工作作经验，改进绿绿化养护护工作方方法，以以求高标标准的做做好绿化化养护工工作。 3恪守守职业道道德，认认真履行行工作职职责。 4定期期对卖场场内外的的盆景、花木、草坪进进行检查查，发现现病虫

48、害害立即向向主管领领导汇报报，并采采取防治治措施。 5遵守守公司的的各项管管理制度度，及时时完成领领导交办办的其它它工作任任务。三十一、招商部部经理岗岗位职责责 1负责责制定购购物中心心的招商商政策、计划和和方案、制定招招商流程程，依照照招商实实际进程程对招商商工作不不断进行行归纳、总结和和调整；2负责责根据招招商部拟拟订的年年度招商商计划完完善招商商网络，开拓招招商渠道道；3负责责市场研研究分析析工作，对购物物中心进进行市场场定位，最后确确定目标标品牌，以及租租金水平平的测算算； 4负责责主持招招商业务务会议以以及重大大招商谈谈判并签签定招商商合同； 5负责责制定招招商部工工作程序序和规章章

49、制度，制定直直接下级级岗位职职责，并并界定其其工作；负责招商商部各种种招商工工作流程程的正确确执行；三十二、租赁协协调部经经理岗位位职责 1负责责购物中中心与所所有租户户之间的的协调和和施工管管理，绘绘制所有有出租店店铺图纸纸，包括括平面、立面、天花图图，强弱弱电位置置图，上上下水位位置图；审批租租户装修修设计图图纸，协协调租户户的装修修施工 2协助助各租户户进行装装修设计计工作，审批施施工图纸纸和协调调施工现现场 ，审批租租户增容容方案，协调租租户的增增容施工工；组织织验收租租户装修修工程；协调租租户办理理营业执执照3负责责划分各各协调主主管的工工作范围围和职责责 4对各各协调主主管的工工作

50、进行行检查和和管理三十三、卖场部部经理岗岗位职责责 1全面面保障商商业内场场的正常常运营2组织织负责巡巡检工作作，负责责巡视各各店铺经经营情况况，内容容如下：各店铺铺是否按按时开店店、闭店店；各店店铺导购购是否仪仪容仪表表规范并并准时到到位；各各店铺货货品是否否充足；展示橱橱窗陈列列是否美美观；各各店铺卫卫生状况况是否良良好；闭闭店后电电源是否否关闭，店门是是否关好好；3对各各卖场管管理部主主管的工工作进行行划分和和管理4对出出现的各各类重大大问题做做出恰当当处理或或及时上上报 三十四、合同管管理员岗岗位职责责 1负责责制定招招商合同同管理的的主要任任务，分分别对招招商合同同的签定定前、签签定

51、时以以及签定定后的任任务进行行详细分分配2负责责制定招招商合同同管理制制度，从从而使招招商合同同的定立立、履行行、变更更和解除除的管理理更加标标准化、规范化化和科学学化3负责责监督、检查招招商合同同的履行行情况 4负责责做好招招商合同同的整理理、保管管及归档档工作三十五、策划部部经理岗岗位职责责 1负责责公司企企划部门门的管理理与发展展； 2建筑筑公司的的公关、市场、战略合合作、外外联、代代言人、公关、客户关关系的组组织； 3独立立完成专专业广告告策划案案、品牌牌推广方方案、市市场策划划案。 三十六、公关部部主管岗岗位职责责 1全面面负责市市场公关关计划的的制定和和执行，配合公公司项目目，提供

52、供公共方方面支持持； 2负责责市场公公关活动动的策划划与监督督实施； 3负责责公司名名誉管理理和危机机处理； 4定期期提供公公关活动动报告并并对市场场整体策策略提供供建议；5建立立媒体数数据库并并维系紧紧密的媒媒体关系系，参与与制定及及实施公公司新闻闻传播计计划； 6提供供客户开开拓及促促销、联联盟、业业务拓展展等的公公关支持持；7进行行公关文文档的建建立和管管理，与与公司相相关新闻闻稿的撰撰写工作作。三十七、市场部部主管岗岗位职责责 1根据据公司的的发展战战略协助助市场总总监制定定总体营营销战略略；2协助助市场总总监组织织实施经经公司批批准的营营销计划划； 3组织织市场部部收集全全国市场场的

53、同业业信息并并进行分分析预测测4组织织市场部部分队公公司产品品进行市市场调研研分析； 5与全全国各种种媒体建建立并保保持良好好的关系系；6负责责对产品品和服务务进行全全面的包包装（招招商部门门协作）；7组织织制定市市场调研研的流程程；组织织市场部部内部的的工作并并协调与与其他各各相关业业务部门门之间的的关系。三十八、市场调调研主管管岗位职职责 1确定定组织产产品/服服务的市市场地位位；2收集集市场竞竞争对手手信息；3确定定组织产产品/服服务相对对与竞争争产品的的进展及及成功因因素；4追随随市场政政治环境境变化推推进组织织产品/服务市市场的开开拓； 5协助助其他部部门建立立与相关关产业、政府部部

54、门及研研究机构构的网络络联系；6协助助市场经经理对以以上问题题进行支支持，以以达成组组织产品品/服务务发展要要求。第四节 各部部门人员员分阶段段到岗预预测表部门级别职位人数一阶段二阶段三阶段A1总经理1A2副总经理理3总经办B总经办主主任1财务部B经理1C会计主管管1D出纳员1招商部B招商部经经理1C租赁经理理5租赁协调调部B协调部经经理1C协调主管管2D合同管理理员2卖场管理理部B经理1C卖场主管管4市场部B市场部经经理1市场助理理1C营销企划划主管1C设计专员员1C文案专员员1C公关专员员1C广告专员员1客户服务务部B经理1C客服助理理1CVIP服服务中心心2C总服务中中心6C团购中心心2

55、人事行政政部B人事行政政部经理理1C经理助理理1C招聘培训训专员1C薪资考核核专员1C后勤服务务专员2C车辆管理理员2物业服务务部B客服经理理1C客服主管管2D客服助理理3D物管员6B质检经理理1D质检助理理2C培训主管管1工程部B工程部经经理1C电气主管管1C空调主管管1C维修主管管1C工程师1D维修工105人5人保安部B保安部经经理1C消防主管管1C保安主管管1C夜间值班班主任2D保安助理理2D中控员105人5人保洁部B保洁经理理1C保洁主管管1D保洁助理理4管业部B管业经理理1C采购主管管1D库管2D管理员2C绿化助理理1备注：第第一阶段段为: 封顶之之前 第二阶段段为: 封顶之之后第三

56、阶段段为: 开业前前3个月月之前第五节各各部门人人员分阶阶段岗位位工作重重点一、公区区装修、设备安安装工程程阶段时间：商业AABC内内外公区区装修、设备安安装工程程开始至至基本完完成。方式： 派出具具有丰富富经验的的水暖空空调、电电气等专专业工程程师组成成的顾问问小组深深入工地地。二、接管管验收和和物业管管理的前前期准备备阶段时间：商业AABC各各系统竣竣工报验验入伙前前二三个个月。方式： 在上一一阶段人人员配备备的基础础上，将将招聘物物业各个个经理以以及设备备设施调调试验收收、接管管所需的的工程技技术人员员进驻现现场。三、入伙伙和进入入正常管管理阶段段，商场场开业时间： 商业AABC租租户进

57、场场入伙前前三个月月起。 方方式： 组成商业业ABCC物业管管理中心心，全体体员工到到位，物物业服务务部、工工程部、保洁部部、保安安部，管管业部开开始进入入正常管管理程序序等。第六节 各部门门配合二二次装修修的监管管和措施施为切实保保证业主主方的利利益，保保障项目目的如期期开业，在今后后的工作作中，将将由物业业管理中中心联合合相关部部门对现现场施工工进行监监管，协协调与总总包施工工单位交交叉作业业难题。及时避避免施工工装修过过程中的的不规范范操作，有效地地保护商商业设备备设施等等。一、装修修监管方方案成立装修修监管小小组，由由具有经经验丰富富的土建建工程师师装修管管理专业业人士构构成，对对装修

58、现现场实施施定时和和不定时时检查。查看相关关图纸，熟悉施施工装修修的程序序和要求求，掌握握施工进进度。参加工程程现场例例会，掌掌握现场场的管理理情况，便于日日后的维维护与管管理。配合甲方方工程部部定期组组织由各各专业施施工单位位负责人人参加的的联合检检查，对对检查出出的问题题，开除除隐患通通知单，复查解解决问题题的执行行情况。施工垃圾圾堆放于于指定位位置，废废弃物应应分类堆堆放。协助业主主方制定定施工期期间的保保卫方案案，适时时介入成成品保护护工作。二、装修修监管措措施：1安全全管理措措施危险品监监控管理理建立危险险品防控控程序及及掌握详详细的危危险品清清单，按按照措施施对上述述危险品品存放地

59、地和受限限区域实实施监控控。安全意识识安全措施施要踏踏踏实实地地落实到到工作各各个层面面，不留留死角，严格执执行。消防安全全管理物业管理理方负责责装修期期间施工工现场安安全的监监管，监监督施工工人员的的现场作作业，纠纠正可能能的违章章作业和和行为。对施工工方的明明火作业业要确认认施工现现场消防防措施得得到落实实。2卫生生管理施工垃圾圾一律袋袋装化，堆放于于指定位位置，在在指定时时间集中中清运，严禁散散落。3成品品管理措措施协助业主主方制定定施工期期间的保保卫方案案，适时时介入成成品保护护工作。4施工工监管措措施（1）装装修单位位要严格格按装修修设计内内容施工工，提前前向甲方方工程处处申报，在获

60、得得批准后后方可施施工。（2）在在全部装装修施工工内容完完毕后，由甲方方、装修修施工方方和物业业管理方方同时对对装修工工程进行行验收。所有装装修申报报及验收收资料均均按户归归档留存存。备注：与与之相关关的租租户管理理公约细则见附附件。第七节 保安安、保洁洁、工程程管理方方案一、保安安管理方方案1、掌握握项目概概况考察物业业项目的的基本情情况，熟熟悉物业业各配属属设施等等地点。熟悉项目目配套设设施基本本情况以以及重要要部位的的技防、物防设设施。查看项目目消防监监控室，熟悉消消防设备备和监控控设备的的基本情情况。掌握项目目的楼宇宇数量、楼宇结结构、电电梯数量量、楼宇宇单元数数、车位位数量及及通道、