办法编制的结构

1、PAGE PAGE 1办法编制的结构第一章 总 则目的与依据、适用范围、基本原则、所有权性质、年度计划、工作联席会议、工作职责、用地性质、基本居民需求、水电气价格。第二章 项目申报程序项目选址、确定项目范围与开发模式、项目申请、项目审核、认定批文时效。第三章 确定实施主体与编制实施方案开发实施主体要求、公开选择合作企业的情况、公开选择流程、签订合作协议、实施方案编制、实施方案报批。第四章 项目用地供应用地供应、签订监管协议、土地使用权登记、整体确权、交易年限、转让条件。第五章 开发建设项目建设要求、企业资质、项目可行性研究报告、规划报建、规划建设要求、竣工验收及备案、房屋所有权登记、抵押融资。

2、第六章 租赁运营与管理租赁条件、租赁运营主体、统一租赁平台、租赁期限、房屋租赁税费、物业管理、金融支持、承租人权益、奖励措施、收益分配。第七章 监管监督交易监管、诚信体系、部门监督、村集体责任、租赁运营主体责任。第八章 附则配套政策制定、解释单位、有效期限。肇庆市利用集体建设用地建设租赁住房试行办法（征求意见稿）第一章 总 则（目的与依据）为贯彻党中央、国务院关于培育和发展住房租赁市场的决策，加快房地产市场供给侧结构性改革和建立租购并举的住房制度体系，根据国土资源部住房城乡建设部关于印发的通知（国土资发2017100号）、广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（粤府办20

3、177号）、肇庆市人民政府关于印发肇庆市住房租赁试点工作实施方案的通知（肇府函2017457号）等文件要求，积极稳妥推进我市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，构建租购并举的住房体系和城乡统一的建设用地市场，结合我市实际，制定本办法。（适用范围）肇庆市行政辖区范围内利用集体建设用地建设租赁住房，适用本办法。本办法所称利用集体建设用地建设租赁住房（以下简称“集体租赁住房建设”），是指利用符合土地利用总体规划、城乡规划确定的宗地用途为住宅用地（含住宅兼容商服用地）的集体建设用地建租赁住房及配套设施，并出租的住房。本办法所称新建集体租赁住房，是指利用符合土地利用总体规划、城乡规划确定的宗地用途为住

4、宅用地（含住宅兼容商服用地）的集体建设用地新建租赁住房及配套设施，并出租的住房。本办法所称存量集体租赁住房，是指村存量房屋的所有权人或村（居）集体经济组织将房屋委托给住房租赁企业，由住房租赁企业对符合条件的房屋实施统一改造，统一改善基础设施及环境，通过房屋质量检验及消防验收后，用于住房租赁的行为。（基本原则）集体租赁住房建设应遵循“政府引导，规划统筹，整体确权，只租不售”的原则。（所有权性质）集体建设用地属村（居）集体经济组织所有，集体建设用地用于租赁住房建设不改变土地所有权性质。（年度计划）各县（市、区）政府、肇庆新区管委会应当根据土地利用总体规划、城乡规划、产业规划及住房租赁市场的实际需求

5、，将利用集体建设用地建设租赁住房纳入住宅用地供应年度计划。（工作联席会议）利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组办公室负责建立多部门联合监管体制、明确职责分工、统筹协调试点相关工作和定期召开联席会等工作，确保利用集体建设用地建设住房租赁试点各项工作有效推进。（工作职责）市自然资源、住建等相关部门以及各县（市、区）政府、肇庆新区管委会，村（居）集体经济组织应当在领导小组的领导下，按照各自职责，协同做好集体租赁住房建设的相关工作。（一）市自然资源局负责研究制订全市利用集体建设用地建设租赁住房工作方案、政策措施和住宅用地年度土地供应计划的具体工作;负责项目用地供应管理、不动产登记等工作;对集体

6、租赁住房项目出具规划意见，涉及地块规划调整的，依照法定程序报批。（二）市住房和城乡建设局负责研究制定集体租赁住房建设标准、租赁管理办法、住房租赁合同规范文本，并指导各县（市、区）住建部门对集体租赁住房项目的工程审批、建设质量安全监督、租赁住房物业管理、房屋租赁备案、租赁信息采集、住房租赁市场管理、规范住房租赁机构等方面进行监督管理。（三）市发展改革局负责做好集体租赁住房建设项目立项审批工作，配合相关部门拟定人口和计划生育、科学技术、 教育、文化、卫生、民政等发展政策。（四）各县（市、区）政府作为试点推进实施责任主体，负责具体试点项目选址、用地管理、租赁住房建设及运营管理的组织、指导和监督；对于

7、未经批准擅自建设租赁住房或者将租赁住房销售的，应当依法予以查处，切实防止对外出售和以租代售；依法加强集体租赁住房项目建设和租赁的治安、消防、户籍、人口计生、规划、税务、建筑安全和维稳等监督管理工作。（用地性质）集体租赁住房建设用地按照住宅用地标准进行规划和管理，仅用于租赁住房建设。（基本居住需求）集体租赁住房建设以满足基本居住需求为目标，应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。（水电气价格）集体租赁住房的用水、用电、用气价格按照居民标准执行。第二章 项目申报程序（项目选址）集体租赁住房建设用地应结合城乡发展和产业整体布局确定用地规模、空间布局。在符合环保、安全防护等前提下，要求周边

8、基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，优先在工业园区、高新技术产业区等产业相对完备、居住配套不足的区域布局。项目选址必须同时符合以下条件：用地符合土地利用总体规划、城乡规划要求；用地已取得集体土地所有权、集体建设用地使用权的不动产权属证书，权属没有纠纷；用地未被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以抵押等其他形式限制土地权利；符合集体租赁住房建设所需的其他条件。（确定项目范围与开发模式）项目范围与开发模式的选择，须经村集体经济组织三分之二以上村民代表表决同意并公示无异议。开发模式包括以下三种：（一）村（居）集体经济组织自行开发；（二）以出让或作价入股（出资）等方式合作开发；（三）以租赁

9、方式开发。（项目申请）集体租赁住房建设项目申请须由村（居）集体经济组织向所在地的县级自然资源主管部门提出。村（居）集体经济组织须填写集体租赁住房项目申请表（范本见附件），并提供土地权属证书、合作开发协议等申请材料。合作开发协议需明确用地情况、规划条件、合作期限、收益分配等内容，范本见附件。（项目审核）县级自然资源主管部门对申请材料进行初审，并征求住建、发改等部门意见后，经县（市、区）人民政府同意，上报市级自然资源主管部门。市级自然资源主管部门出具审核意见报肇庆市人民政府核发项目批复（范本详见附件）。（认定批文时效）申请单位应当在取得项目认定批文半年内申请规划报建。逾期未申请规划报建、不申请延期

10、或者申请延期未批准的，集体租赁住房建设项目认定批文自行失效。因自然灾害等不可抗力确需延期的，应当在认定批文有效期届满三十日前向原合法机关申请办理延期手续，延长期限不得超过三个月。第三章 确定实施主体与编制实施方案（选择合作企业的方式）以联营、入股、租赁等方式合作开发的，须公开选择合作企业。以土地租赁方式开发的，土地已租赁的，并存在确定（无争议）的承租人，经集体研究决定，可以协议方式确定承租人为合作企业；土地未租赁的，则须以公开方式选择合作企业。（开发实施主体要求）新建集体租赁住房项目须由集体经济组织的全资公司单独或与合作企业共同成立住房租赁企业（以下简称“开发实施主体”）进行开发建设，以存量住

11、房租赁方式开发的由市场主体与房屋权属人协商整合出租。（公开选择的流程）（一）集体经济组织根据拟开发用地范围、面积、区位、权利人、规划情况，制订合作开发方案，通过市公共资源交易中心公示不少于20日后，公开选择合作意向企业。（二）公开表决确定合作企业。根据合作意向企业项目计划方案、收益分配方案选择合作企业。（签订合作协议）村（居）集体经济组织与开发实施主体签订集体租赁住房项目合作协议，明确规划条件、建筑设计要求、开竣工时间、租赁管理事项、不动产登记条件、收益分配等内容。（实施方案编制）开发实施主体应按照本办法编制利用集体建设用地建设租赁住房项目实施方案（以下简称“项目实施方案”），方案包括：项目名

12、称、建设地点、用地面积与四至范围、用地红线图、土地权属证书、土地利用现状及相关图件、土地利用总体规划及相关图件、城乡规划及相关图件、建设规模与类型、建设标准、项目必要性可行性分析，以及项目建设和运营模式等内容。（实施方案报批）项目实施方案须经村（居）集体经济组织同意并公示无异议后，提交县（市、区）自然资源主管部门审核，并征求市自然资源、住建、环保等部门意见，经县（市、区）人民政府同意，上报市级自然资源主管部门，市级自然资源主管部门出具审核意见报肇庆市人民政府核发项目实施方案批复。第四章 项目用地供应（用地供应）村（居）集体经济组织取得集体租赁住房建设项目认定批文并签订合作协议后，开发实施主体可

13、以以协议出让、作价入股（出资）或出租的方式取得集体租赁住房用地使用权。集体租赁住房用地使用权出让、出租相关流程及合同等参照广东省集体建设用地使用权流转管理办法(广东省人民政府令第100号)执行。（签订监管协议）交易双方在签订合作开发协议时，应当同时与地方政府签订集体租赁住房项目监管三方协议，明确规划条件、监管单位、建筑设计要求、开竣工时间、不动产登记条件、只租不售、闲置土地处置、抵押等内容，明确不得以租代售、不得转租等法律法规和租赁合同约定事项。（土地使用权登记）交易合同签订后，土地使用权人应申请办理集体建设用地使用权首次登记。各县（市、区）自然资源、住建在核发不动产权证、建设工程规划许可证、

14、施工许可证时，应当凭认定文件进行审批，其项目名称应命名为“集体建设用地租赁住房项目”，土地用途为“住宅用地（集体租赁住房）”，房屋权利性质填写“集体建设用地租赁住房”。（整体确权）利用农村集体建设用地建设的集体租赁住房项目用地应当整体确权，不得分拆确权。（交易年限）集体租赁住房用地使用权协议出让、作价入股（出资）、租赁的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。（转让条件）未经市人民政府批准，开发实施主体不得转让集体租赁住房用地使用权。有下列情形之一的集体租赁住房项目，经市人民政府同意，可整体转让集体租赁住房用地使用权和房屋所有权：（一）开发实施主体破产清算，其集体租赁住房按

15、相关法律法规规定处理的；（二）集体租赁住房项目可以转让的其他情形。集体租赁住房产权整体转让后，不得改变集体租赁住房用途，并应继续用于出租。第五章 开发建设（项目建设要求）集体租赁住房须符合城镇住房规划设计有关规定，不得设计为独栋别墅、联排别墅等低密度住宅建筑形式。未经批准不得改变土地用途、容积率等条件。（企业资质）新建集体租赁住房的开发实施主体在规划报建前，须按照房地产开发企业资质管理规定取得房地产开发企业资质，但村（居）集体经济组织自行开发建设的除外。（规划报建）集体租赁住房项目开发报建，减免教育费附加相关的报建规费，防空地下室易地建设费减免按国家有关规定执行。申请人除提供一般报建资料，还须

16、分别提供以下材料复印件，原件核对。材料不齐的，不予办理建设工程规划许可手续和建筑工程施工许可手续：（一）集体租赁住房项目建设运营协议；（二）项目认定批文；（三）协议出让、作价出资（入股）、租赁取得集体租赁住房用地使用权，须提供不动产权证或租赁合同、房地产开发企业资质等材料；（四）法律、法规及政策文件规定的其他材料。（竣工验收及备案）集体租赁住房项目竣工验收及备案按建设工程质量管理条例、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法等规定实施。（房屋所有权登记）集体租赁住房竣工验收后，应到市不动产登记机构申请房屋所有权登记。享有房屋所有权的不动产权属证书须在集体租赁住房建成后按幢核发，并注明

17、“集体租赁住房，不得改变租赁住房用途，不得以租代售，不予分割办理单元产权证，未经许可不得出售、转让”。（抵押融资）通过出让或作价入股（出资）方式取得集体租赁住房用地使用权的，在项目竣工验收、取得房屋所有权后，开发实施主体可以土地使用权及房屋所有权整体作为债务担保，以不转移占有的方式向银行业金融机构申请抵押贷款，并到不动产登记机构办理抵押登记。第六章 租赁运营与管理（租赁条件）集体用地租赁住房项目未办理竣工验收备案的，不得出租。（租赁运营主体）集体租赁住房租赁运营主体可委托专业租赁住房运营机构承担集体租赁住房运营的具体工作，也可自行运营。（统一租赁平台）集体租赁住房租赁应统一使用市住房和城乡建设

18、局制定的租赁合同，且应按照规定办理租赁合同登记备案。（租赁期限）集体租赁住房应全部用于租赁，不得销售。集体租赁住房对外出租单次租期不得超过20年，不得以一次性转让或出租物业（房屋）使用权等形式变相出售。以租赁方式取得集体建设用地使用权的，集体租赁住房出租收取租金的期限不得超过已交付土地租金期限。（房屋租赁税费）集体租赁住房开展出租运营的，按有关规定给予税收优惠。（物业管理）集体租赁住房运营主体应负责租赁住房的租赁管理和物业服务，物业服务可委托有资质的物业服务企业提供。集体租赁住房小区的物业管理参照肇庆市物业管理办法等有关文件执行。（金融支持）租赁运营主体符合条件的，可通过房地产投资信托基金（R

19、EITs）、IPO、发行债券及不动产证券化等方式融资。（承租人权益）经登记备案取得的集体租赁住房登记备案证明，可作为承租人合法稳定住所的证明。集体租赁住房承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，按规定享受新市民有关义务教育、医疗等基本公共服务。（奖励措施）（1）集体租赁住房项目建设完成并通过验收后，市财政按租赁住房建设面积100元/每平米奖励给开发实施主体。商业配套部分建筑面积不纳入奖励范畴。（2）集体租赁住房项目在运营前五年，市财政每年按租赁住房运营税收50%的金额作为奖励资金奖励给租赁运营主体。商业配套部分建筑面积不纳入奖励范畴。（收益分配）村集体通过出让或作价入股

20、（出资）等方式参与合作开发，按合作公司股份分红获得租金收益；村集体通过土地租赁方式参与开发，在保障村集体物业水平不下降的原则下，由村民或村集体经济组织股东（成员）会议讨论通过合作、租赁条件。第七章 监管监督（交易监管）肇庆市公共资源交易中心应当严格审核交易材料，发现不符合条件的集体租赁住房用地交易的，不予受理交易申请，并通报自然资源、住建部门及不动产登记机构。（诚信体系）县（市、区）住建部门应当依据房地产开发管理的行业诚信管理办法，对管理范围内有关企业及人员的违法、违规行为予以初次扣分并发出责令限期整改通知书，限期整改不合格的从重扣分。（部门监督）集体租赁住房的监督管理参照商品房租赁管理办法规

21、定执行。相关部门及单位应当根据监管职责及工作内容，明确责任分工，落实专岗专人，形成监管责任体系。接到涉及集体租赁住房违法违规违约的投诉、举报时，应及时受理，并按有关规定和项目建设运营协议作出处理，对不认真履行职责的予以通报批评。（村集体责任）村（居）民委员会、村（居）集体经济组织应当全程参与利用集体建设用地建设租赁住房交易、建设、运营的动态巡查，防范和制止违规开竣工、未竣工投入使用、擅自预租、擅自分割销售房屋、违规收取租金、虚假宣传违规出租房屋、以租代售等违法违规行为的职责，对无法制止的违法违规行为应及时报告县（区、市）人民政府。（租赁运营主体责任）租赁运营主体、租赁住房运营机构未办理工商机构

22、备案的，由工商部门责令限期整改；未竣工验收备案出租住房的，由住建部门责令限期改正；未查验承租人身份证件或者未如实记载相关信息的，由公安机关依照广东省租赁房屋治安管理规定等文件规定予以处罚。 第八章 附则（配套政策制定）各县（区、市）人民政府、职能部门应根据本办法制定配套政策，完善利用集体建设用地建设租赁住房制度。（解释单位）本办法由市自然资源部门会同市住建部门负责解释。（有效期限）本办法自印发之日起实施，有效期两年。相关法律、法规依据变化或有效期内实施情势变化时，可依法评估修订。附件1：操作流程图项目认定（核发认定批文）项目申请（填写申请表）确定项目范围与开发模式（村集体经济组织三分之二以上村民代表表决同意）项目选址项目申报选定集体经济组织的全资公司单独或与合作企业共同作为实施主体公开选择合作企业确定实施主体签订合作协议立项土地使用权登记签订监管协议签订合作开发协议实施方案报批编制实施方案实施主体编制实施方案以协议出让、作价入股（出资）或出租的方式取得用地用地供应房屋所有权登记竣工验收及备案规划报建开发建设租赁运营管理，监管监督附件2：申请表（进一步补充主要内容）利用集体建设用地建设租赁住房项目申请表申请人(一) 申报 单位 基本情况申报项目名称项目地址联系方式联系人 姓名手机号码