某旅游商业房地产项目的商业模式

1、某某旅游商业房地产项目的商业模式一、XX项目商业模式的特点本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式，如下图所示：此模式形形成了以以区域开开发为总总体指导导，旅游游和商业业房产的的完好结结合；建建立了以以旅游为为灵魂，以招商商建设、商业房房产及旅旅游开发发经营为为运作手手段的最最佳模式式；通过过景点打打造、景景观打造造，文化化氛围营营造、自自然环境境保护、公共空空间配置置等完成成了区域域环境打打造；最最终由主主题多元元的空间间规划和和功能布布局承载载体现。通过旅游游为商业业房产提提供市场场支撑，商业房房产功能能吸引旅旅游增长长的关系系互动，旅游主主题的打打造，充充分拓展展出市场场空间，营

2、造了了旺盛的的人气，增强了了整个区区域的吸吸引力，甚至辐辐射到了了周边，并与周周边形成成了良好好的竞和和关系；提升了了整个地地块的土土地、房房产价值值；改善善提升了了项目地地块的环环境；所设计的的交叉运运作、滚滚动开发发模式最最大程度度的缓解解了时间间和资金金压力；所设计的的多元主主题商业业房产的的概念，舒缓了了商业房房产市场场消解的的压力；所设计的的投资回回收结构构最小化化开发商商的市场场风险、最大程程度吸引引了项目目投资者者、房产产投资者者、经营营者，并并巧妙的的使部分分房产投投资者成成为游客客的一部部分。整个模式式为通过过吸引游游客流、增加游游客流停停滞时间间、增加加物流，转化为为现金流

3、流。主要要的特点点体现如如下：增加了市市场吸引引力，延延长了消消费滞留留时间，提高了了消费水水平：天府水镇镇建成后后，良好好的自然然环境、水利博博物馆、XX大大院、XXX寺等等游玩景景点、XX街历史史保护区区的文化化氛围、浑然一一体的水水景、雅雅致的小小品、体体现人文文气息的的广场节节点、可可悠闲漫漫步的步步行街、滨江的的休闲区区、考虑虑周全的的配套服服务设施施，将大大大增加加对游客客的吸引引力。项项目内容容将吸引引参观XXX景区区的游客客停驻以以及XXX市的休休闲度假假市场游游客，加加上其它它一日游游的游客客运营第第一年的的游客量量应达到到4700万左右右，休闲闲旅游综合消消费的模模式对游游

4、客有着着相当的的吸引力力。与周边的的景区互互动明确确而有效效：此模式是是对周边边景区功功能的延延伸和补补充。对对游玩XXX景区区的游客客而言，X街历历史保护护区及水水景等可可视为旅旅游活动动的一部部分，成成为旅游游功能的的延伸；而大面面积的商商业房产产为游客客提供了了档次齐齐全的餐餐饮、住住宿、交交通、购购物、娱娱乐等休休闲功能能，观光光之外的的所有活活动都可可以在此此项目区区内进行行，游客客可以以以此为据据点，停停驻几日日游玩周周边景点点；对在在XX山山度假的的游客而而言，此此项目区区提供了了内容丰丰富、便便利的功功能服务务，可选选择在此此娱乐、购物消消费而在在青城山山住宿，事实上上XX山山

5、及周边边的旅游游房地产产也为项项目区消消解了一一部分游游客的住住宿。通通过此模模式的设设计，项项目区与与周边景景区形成成了共赢赢的关系系。土地房产产增值效效应明显显有序：此模式通通过旅游游环境整整体打造造积聚人人气，选选用商业业房产的的业态将将人气转转化为消消费，运运用投资资概念降降低开发发风险和和营造人人气，使使得该项项目地块块的土地地和房产产能在较较短的时时间内升升值，或或者说在在项目还还未运营营前即开开始增值值。但如如果不是是此模式式而是采采用旅游游住宅宅房产的的模式，则房产产的售价价很难迅迅速增值值，或者者连成本本都难以以维持。提升环境境质量：优越舒适适的旅游游环境是是该项目目的首要要

6、卖点。此模式式对环境境打造的的投入和和环境保保护要求求很高。从景观观打造，水治理理，绿地地，广场场面积，容积率率，建筑筑风格、环保设设施、污污染整治治、项目目区内人人的环境境保护意意识等整整体上都都有相应应的规定定，以做做到整个个环境的的提升。滚动开发发有效运运用规划划、营销销、资金金、资本本四重杠杠杆：从空间规规划上看看，开发发的顺序序X街XX休休闲一期期入口口区餐餐饮区XX休休闲二期期产权权酒店水利博博物馆别墅区区国际际接待区区，呈现现出一个个闭合的的环形，从聚集集人气吸吸引游客客、休闲闲娱乐功功能的齐齐备、资资产实力力提高、现金流流创造等等方面看看，项目目开发顺顺序安排排合理；项目拆拆迁

7、和开开发难度度体现为为从易到到难。由下图可可知，静静态投资资为166亿的项项目，通通过此模模式动态态投资为为5个亿亿，由于于投资概概念的融融入，在在建设期期项目自自身就有有着很好好的现金金流；建建设期为为4年，平均每每年建成成9万平平米；使使开发商商的运作作风险和和资金风风险最小小化；滚滚动开发发模式也也使市场场消解得得到了一一定的时时间间隔隔，降低低了市场场风险。多元主题题：在整个项项目区的的功能划划分和布布局安排排确定为为餐饮、住宿、交通、购物、娱乐、游玩、公共支支持系统统之后，对于每每项功能能应采用用什么样样的业态态，市场场地位的的档次等等应遵从从多元主主题的概概念。这这主要出出于项目目

8、地区内内功能主主题的多多样性和和让市场场无形之之手自身身选择合合适的业业态，合合理配置置资源的的考虑。整个项项目的商商业面积积29万万平米，达整个个项目的的75%，开发发成本达达14亿亿。如此此大的总总量面积积，尽管管采用逐逐年开发发的模式式，如果果简单的的规划出出单一主主题，可可能让市市场很难难消解，而且游游客的多多样性、复杂有有趣的消消费心理理也很难难接受。投资回收收结构：此模式强强调区域域开发的的理念，在严格格按照空空间规划划和功能能布局要要求，限限制售价价的前提提下，区区域运营营商为国国际接待待区、XXX美食食餐饮区区、XXX休闲娱娱乐区或或产权酒酒店等项项目引入入优质项项目投资资者，

9、由由一流的的酒店、宾馆、旅游娱娱乐开发发商来建建设或经经营。商业房地地产有四四种模式式，分别别为开发发商自己己经营、开发商商自己出出租、开开发商直直接卖给给经营者者、开发发商卖给给投资者者，由投投资者出出租给经经营者。这四种种模式分分别在现现金流回回收周期期、经营营风险、升值收收益、开开发商经经营能力力要求、物业管管理能力力要求、开发目目的等方方面各异异，开发发商就自自己项目目不同的的要求和和实际情情况采用用最经济济的模式式。如下图所所示，此此模式降降低了区区域运营营商的融融资难度度，减少少了资金金成本，缩短了了开发投投资回收收时间：部分子子项目有有条件的的引入优优质项目目投资者者，迅速速提升

10、了了整个区区域的土土地房产产价值，使现金金流回收收周期缩缩短，降降低了整整个区域域开发运运作的风风险；引引入旅游游商业房房产投资资者，既既向房产产投资者者融资又又使其成成为稳定定客流，让商业业房产投投资者与与之共担担风险，因为如如此大面面积的商商业房产产总量，其销售售存在一一定的风风险。此模式有有可能会会增加经经营者的的成本，如果项项目区的的游客流流量达到到一定规规模，对对经营者者而言此此成本则则可以接接受。二、商业业模式的的弱点：该项目投投资额度度大，实实际担负负城市改改造与发发展任务务，土地地拆迁成成本比例例达522%，运运营商收收益与土土地拆迁迁成本呈呈明显的的负相关关。如果果维持如如此高昂昂的土地地拆迁成成本，政政府不做做土地补补偿，开开发商的的收益低低，机会会成本巨巨大。此模式过过度关注注开发风风险的规规避，可可能会损损失项目目升值带带来的利利益。建建议结合合运营商商出租的的模式，为以后后的升值值预留一一部分空空间。此模式对对运营商商的实际际运作管管理能力力要求很很高，对对人力资资源要求求极高。因为开开发过程程中每个个环节都都须有专专