某广场市场调查研究报告

1、前言策划宗旨：全程、全全面、专专业、专专注的实实现项目目价值，提升项项目品质质，使本本项目成成为大宜宜昌区域域内最有有影响力力的商业业品牌。我们的行行动：“以专业业服务获获得双赢赢”是我们们致力于于本案全全程策划划所秉承承的宗旨旨；以前瞻性性的营销销理念为为指导、专业服服务为基基石、团团队服务务精神为为保障体体系，凭凭借丰富富的市场场经验、严谨扎扎实的工工作态度度，行之之有效且且富于创创造性的的操作技技巧来解解决本案案所要解解决的问问题；根据本案案的用地地资源和和市场环环境，以以最有效效的方法法来为本本案设计计、制定定和实施施专业的的项目开开发主题题定位、项目市市场定位位、项目目规划设设计建议

2、议及项目目推广计计划。我们的目目标：为项目开开发确立立利润保保障的发发展模式式； 为项目开开发建立立达到利利润最大大化的价价值提升升模式； 为项目开开发整合合各方资资源最优优化的解决方方案；树立建鑫鑫公司的的企业形形象和商商业品牌牌；本篇报告告共分以以下三个部分分,下面面将分别别阐述：第一部分分 市场场调查篇篇第二部分分 项目目分析篇篇第三部分分 项项目定位位篇第一部分分 市市场调查查篇项目市场场调查计计划 原则A、通过过客观深深入的市市场调查查和科学学严谨的的统计分分析,真真实体现现项目市市场供需需空间和和价格趋趋势,进进一步确确定目标标客户群群及其对对项目运运作、形形式、租租赁、定定价取向

3、向,以及及对项目目规划提提出建设设性建议议。B、针对对项目客客户群的的区划、流动性性调查研研究及分分析,为为调查报报告的结结论真实实性程度度提供有有力支持持。一、调查查形式：访谈、座谈相相结合调调查形式式二、时间间安排：20008年44月8日日20008年年5月116日三、调查查内容：、项目目用地情情况（开开发商提提供，包包括：地地理位置置、地质质、土地地面积、规划性性质、地地块五通通一平现现状）。、访谈谈（市调调小组提提供，包包括：地地块交通通规划及及现状、地块环环境规划划及现状状、绿化化、人文文历史、市政配配套、购购物场所所分布及及数量、文化教教育情况况、医疗疗卫生、金融服服务、生生活服务

4、务、邮电电系统服服务等）。、座谈谈（项目目调查小小组提供供，包括括：周边边民生情情况、交交通现状状、项目目业态预预规划畅畅谈、周周边干扰扰因素等等）。四、调查查组织：、市调调工作主主持：曾曾红建、资料料整合、报告撰撰写：曾曾红建、王瑞、市调调工作协协调：建建鑫公司司贾路、中邦公公司汪总总、王经经理、本次次市调工工作预计计投入人人力9人人，分二二组五、调查查执行：（注：由由于本项项目的特特殊性和和时间的的紧迫性性，因此此造成的的一些市市调数据据不够准准确，我我司对此此造成的的后果不不负承担担责任。 市场调查分析 全国房地产宏观经济运行状况 （以上上图例来来源于国国家发改改委、国国家统计计局）国家

5、发改改委统计计数据显显示，截截至20007年年10月月份，全全国700个大中中城市房房屋销售售价格同同比上涨涨9.55% ，其中新新建商品品房价格格上涨110.66%，二二手房销销售价格格同比上上涨8.7% 。 国家家统计局局数据显显示，220077年1-9月，房地产产实际完完成投资资额1668144亿元，同比增增长300.3%；完成开开发土地地面积11.822亿平方方米 ，同比增增长111.3%；商品品房施工工面积119.999亿平平方米 ，同比增增长222.411%；新开工工面积66.677亿平方方米，同同比增长长21.6% ；商品品房竣工工面积22.444亿平方方米，同同比增长长11.0

6、% ；商品品房销售售面积44.744亿平方方米，同同比增长长32.0% ；商品品房成交交额1886844.8亿亿元，同同比增长长50.5% 。其中中20007年商商业营业业用房投投资完成成额为223455.4亿亿元，比比20006年同同期增长长15% 。居民消费费价格220077年每月月比去年年同比上上涨6.5%。 1月月至100月累计计，居民民消费价价格总水水平同比比上涨44.4%20077年3月份以以来，我我国“国房景景气指数数”连续7个月环环比攀升升。7月至9月，“国房景景气指数数”分别为为1044、1044.488和1044.999，10月为为1055.744，同比比上升22.344点

7、。（以上数数据来源源于国家家发改委委、国家家统计局局）决策观点点：根据据相关指指标的分分析，220077年房地地产市场场的供需需情况非非常牛市市，特别别是住宅宅地产的的增幅火火热，而而商业用用房，相相对住宅宅增长额额度偏低低。由于于近期国国家对住住宅地产产市场调调控力度度增强，势必会会导致地地产投资资由住宅宅向商业业偏移量量的加大大，将直直接刺激激20008年商商业地产产供需的的大幅度度增长。政府对房地产开发的政策及法规近年来我我国房地地产投资资迅速增增长，最最主要的的原因是是中国进进入了人人均10000-40000美元元的发展展阶段，房地产产领域踏踏入黄金金季节，旺盛的的市场消消费需求求成为

8、了了房地产产投资的的原动力力量。有有鉴于中中国国体体和政治治制度的的特殊性性，为避避免房地地产市场场过热，政府加加大了对对房地产产市场的的法制监监察和政政策调控控，以期期待房地地产市场场的平稳稳发展。2001120007房房地产政政策一览览表年份月份相关政策策2001114关于调整整住房租租赁市场场税收政政策的通通知；关关于对消消化空置置商品房房有关税税费政策策的通知知200225招标拍拍卖挂牌牌出让国国有土地地使用权权规定土地地使用权权转让规规定20033土地市场场治理整整顿垂直管管理；物业管管理条例例200445100经济适适用住房房管理办办法物业服服务收费费明码标标价规定定商商业银行行房

9、地产产贷款风风险指引引、首次加加息2005535央行调整整房贷利利率，二二次加息息、关于于加强房房地产税税收管理理的通知知2006657“国六条条” “十五条条” “外资限限炒令”、整顿二二手房市市场200771关于房房地产开开发企业业土地增增值税清清算管理理有关问问题的通通知6月初，加加强外资资管理；27日关于取取消部分分地方税税行政审审批项目目的通知知8健全廉廉租住房房制度国务务院关于于解决城城市低收收入家庭庭住房困困难的若若干意见见9中国银银行业监监督管理理委员会会关于加加强商业业性房地地产信贷贷管理的的通知，首付付提高至至40%10中华人人民共和和国物权权法11商品房房认购管管理办法法

10、连续四次次提高存存贷款利利率归纳总结结：一、加加大政策策调控执执行力度度，限制制住房价价格市场场性增长长；二、继续续调整住住房供应应结构，鼓励普普通住房房和经济济适用房房供应等等；三、继续续加大土土地管理理力度，杜绝土土地的盲盲目开发发及使用用；四、持续续实施紧紧缩银根根政策等等；决策观点点：从政策法法规出台台年份频频率看，20007年的的追加性性政策及及法规增增长，势势必造成成20008年房房地产市市场投资资的种类类性转移移：存量量土地竞竞争加剧剧，土地地成本的的提升，促使房房地产住住宅开发发投资增增速放缓缓，压缩缩银根促促使房地地产开发发企业资资金压力力加大。把有限限的土地地和资金金注入高

11、高回报的的商业地地投资，将成为为不争的的事实。宜昌市宏观环境分析 2003年宜昌市实现GDP491亿元，比上年增长9.5。2004年宜昌市实现生产总值（GDP）588.68亿元，增长17.5%，增长幅度创近几年来之最。2005年全市生产总值达608亿元，同比增长13%，区域内财政收入总计首次突破百亿元，达到105.5亿元，同比增长32.4%，其中地方一般预算收入22.5亿元，同比增长23.2%。宜昌市人人口现状状宜昌市城城市规划划宜昌市城城市空间间结构采采用“沿沿江双边边组团式式”规划划结构，城市建建设以江江北为主主，同时时开发江江南沿江江地带，通过长长江公路路大桥与与夷陵长长江大桥桥，加强强

12、两岸联联系，形形成沿江江建设的的城市形形态。西西陵区重重点完善善商贸金金融、科科技信息息、旅游游服务功功能，形形成全市市政治、文化、商贸服服务中心心。根据宜昌昌市城市市总体规规划（22005520220年），未来来将形成成西陵和和伍家岗岗双中心心，小溪塔塔、猇亭和点点军三组组团的格格局。组团名称称人口规模模（万人人）用地规模模（kmm2）人均用地地指标（m2/人）现状20100年20200年现状20100年20200年现状20100年20200年西陵组团团44.222454623.772831.2253.6662.22 67.88 伍家岗组组团15.334213417.992537.77116

13、.7119.0 110.9 点军组团团1.9115136.2917.77324.6180.0 136.2 小溪塔组组团8.85512161113.3318.99124.3110.8 118.1 猇亭组团团5.2119169.421.3325.77180.4236.7 160.6 合计75.5539212568.1196.66131.2 90.22105.0 105.0 宜昌市房地产发展状况20066年上半半年，住住宅投资资占房地地产开发发投资总总额的557.99%，较较去年同同期有所所下降，经济适适用房的的投资比比重较同同期提高高2.22%，办办公用房房和商业业营业用用房投资资均比同同期有所所

14、下降，而车库库、消防防等配套套设施的的增加使使得其他他投资比比重增长长较快，同比高高13.9%。截至220066年111月底，全市房房地产开开发已累累计完成成投资332.997亿元元，比去去年同期期增长117.55%。城区房房地产开开发累计计完成投投资299.611亿元，比去年年同期增增长155.6%。受房地产产业调控控政策的的影响，宜昌房房地产市市场平稳稳发展，房地产产开发投投资增幅幅逐月回回落、商商品房销销售平稳稳增长。20006年全全市商品品房施工工面积呈呈逐月回回落态势势，前十十个月全全市商品品房施工工面积3345.99万万平方米米，比去去年同期期增长221.99，增增幅为今今年来的的

15、最低点点。 220066年110月月全市共共销售商商品房1112万万多平方方米，同同比增长长54%，实现现商品房房销售额额26亿亿多元，同比增增长766.9%，比118月月上升22.8个个百分点点。（数据来来源于宜宜昌市发发改委220066年110月月经济监监测报告告）。宜昌市房房地产市市场特点点：（一）商商品房销销售价格格持续小小幅度上上涨（二）施施工规模模继续扩扩大，竣工面面积成倍倍增长（三）成成交量高高速增长长增幅速速度逐月月回落（四）商商品房空空置面积积成倍增增长，非非住宅空空置较多多（五）商商品房土土地市场场成交面面积、价价格同步步增长（六）房房地产开开发企业业同等城城市水平平领先宜

16、昌市商业地产发展状况宜昌市级级商业主主要有西西陵商业业组团和和伍家岗岗组团：西陵组组团市级级商贸服服务中心心在现状状商业中中心基础础上改造造，大致致为东湖湖一路、东山大大道、胜胜利四路路、沿江江大道所所包围的的区域。通过绿绿化和步步行道将将滨江公公园、陶陶珠路中山路路步行街街和夷陵陵广场连连为一体体，带动动现有商商业中心心升级，形成旅旅游商业业游憩区区，为整整个都市市区和外外来游客客服务；沿西陵陵一路两两侧布置置商务办办公用地地；旅馆馆设施向向江边聚聚集，增增加沿江江大道城城市活力力。伍家家岗组团团市级商商贸中心心位于火火车站前前至江滨滨地区，火车站站前至五五一广场场周边地地区以商商业服务务为

17、主，滨江地地区以办办公和旅旅馆设施施为主。宜昌市商商圈分析析：根据宜昌昌现有商商业环境境和区域域特点，城区主主要就是是二大商商圈-国国贸商圈圈和解放放路圈，这二大大商圈也也是目前前宜昌城城区商业业最有集集中的地地方，另另外两一一个潜在在商圈，即伍家家岗商圈圈，它由由于离市市中心有有一定距距离，目目前还没没有形成成气候，无法和和上面二二大商圈圈相提并并论，但但随着伍伍家岗地地区的发发展，在在未来三三五年内内它将成成为宜昌昌的一个个城市副副中心。葛洲坝坝近年来来加快了了融入宜宜昌市的的步伐，东湖商商圈距离离夷陵广广场的咫咫尺之遥遥，使得得其作为为宜昌中中心城区区的最后后保留地地，更加加体现了了其作

18、为为西陵区区的老商商业中心心的价值值。国贸商圈解放路商圈伍家岗商圈葛洲坝商圈主要商圈圈-国贸贸商圈、解放路路商圈潜在商圈圈-葛洲洲坝商圈圈、伍家家岗商圈圈1国贸贸商圈范围：东东山大道道、夷陵陵大道、西陵一一路、云云集路四四条城市市主干道道交汇区区域、夷夷陵广场场周边代表商场场：国贸贸大厦、宜昌商商场、丹丹尼斯商商场、均均瑶国际际广场特点：这这一商圈圈是目前前宜昌市市区商业业最为发发达、集集中的区区域，人人流密集集，买卖卖兴旺；核心商商场国贸贸大厦是是目前宜宜昌规模模最大、档次最最高的大大型购物物商场、经营品品种齐全全、口碑碑较佳，堪称商商场大哥哥大。附附近聚集集了一批批大中规规模的商商场、超超

19、市，商商圈内的的夷陵广广场是宜宜昌市区区最大的的绿化休休闲广场场，是老老百姓休休闲、散散步、游游乐的最最佳去处处，在夷夷陵广场场四周分分布着几几条商业业繁华道道路，上上面坐落落着一大大批专卖卖店、商商铺、餐餐饮店等等。2解放放路商圈圈范围：解解放路及及环城东东路及其其周边代表商业业：时代代财物广广场、盛盛世天地地底层商商铺（在在建）、沿解放放路服装装专卖店店及沿环环城东路路五金灯灯具专卖卖店和正正在建造造的步行行街。特点：这这一商圈圈是宜昌昌市最老老的商圈圈，也是是宜昌老老城区的的中心地地带，人人气较旺旺，但一一商圈内内大型商商场、超超市很少少，核心心区域有有一个时时代购物物广场；其余绝绝大多

20、数数是沿街街门面，形成独独具特色色的沿解解放路的的服装、鞋帽一一条街和和沿环城城东路的的五金、灯具一一条街。目前正正在进行行城市改改造动迁迁，这里里将形成成一条商商业步行行街。目前该该商圈是是宜昌第第二主商商圈，预预计随着着商业步步行街的的建成，这里将将成为和和国贸商商圈并驾驾齐驱的的宜昌最最主要商商圈。宜昌市未未来商业业地产发发展趋势势：（一）城城市规划划成为商商业地产产投资风风向标20066年初，宜昌昌市城市市总体规规划（220055-20020年年）公公布，规划进一步步明确了了西陵区区政治商商业中心心职能和和伍家岗岗区的商商贸物流流发展方方向。（二）商商业地产产营销走走向理性性20066

21、年起，大行其其道的产产权式分分割商铺铺，尤其其是售后后返租等等衍生营营销模式式将会逐逐渐受到到冷落，尤其是是大规模模的商业业物业，实行控控制性销销售，关关注经营营已成为为宜昌商商业地产产发展的的主流，越来越越多的地地层商业业在寻求求整体租租售。产产权式销销售模式式在商业业地产发发展初期期因为资资金回收收速度快快而受到到青睐，但自身身存在一一些缺陷陷，随着着开发商商实力增增强，营营销模式式将会更更理性和和规范。（三）大大开发商商强势介介入商业业地产市市场越来越多多的大型型地产商商开始介介入商业业地产，20006年99月份开开盘的金金缔华城城就规划划了数万万平方米米的商铺铺，近年年来商业业地产投投

22、资呈现现火热态态势，但但真正能能改变宜宜昌商业业地产格格局的项项目其实实都还在在运作之之中新恒基基地产开开发的中中心商务务区项目目和三江江航天开开发的解解放路步步行街项项目，两个大大型商业业地产项项目建成成将提高了宜昌整整体城市市品位后后。知名开开发商进进军商业业地产领领域，将将使商业业地产的的投资力力度进一一步加大大，同时时也将使使商业地地产走上上更理性性的开发发和营运运轨道。（四）商商业地产产融资渠渠道多样样化商业地产产开发的的“金融融产品化化”是商商业地产产发展的的长远趋趋势，也也将是中中国商业业地产正正常、良良性发展展的出路路。顺应应商业地地产的发发展趋势势，国家家将出台台适宜商商业地

23、产产发展的的金融政政策，商商业部已已向国务务院建议议对商业业地产放放开REEITSS，同时时金融市市场也会会适应商商业地产产的发展展改变现现有规则则和做法法，逐步步与世界界接轨，金融环环境的改改变必将将促进商商业地产产的良性性循环和和规范发发展。融融资渠道道多样化化能有效效控制商商业地产产项目中中的一些些短期行行为，有有利商业业地产发发展。第二部分分项目分分析篇西陵区商业调查分析国贸商圈圈商场调调查：国贸丹尼斯商商场宜昌商场场均瑶广场场位置东山大道道与广场场路的交交汇处，紧邻夷夷陵广场场夷陵大道道上、夷夷陵广场场斜对面面，东山大道道和云集集路的交交汇处，国贸大大厦东边边，夷陵大道道上、夷夷陵广

24、场场对面，面积共六层，地下一一层，地地上五层层，单层层经营面面积约770000平方米米，总面面结约44万平方方米地上四层层，单层层经营面面积在550000平方米米左右，共2.5万平平方米地下一层层、地上上四层，单层经经营面积积在40000平平方米左左右，共共2万平平方米共四层，单层面面积在550000平方米米，共22万平方方米经营业态态1F化妆妆品、首首饰、钟钟表、皮皮包皮具具、眼镜镜、日用用2F男士士精品、衬衫、男鞋、商务休休闲、裤裤装3F时尚尚休闲、淑女精精品、动动鞋、仕仕女职装装4F休闲闲装、运运动装、内衣、妇用、羊绒毛毛衫5F数码码通讯、家居、床品、儿童用用品、琴琴行6F美食食天地、游

25、乐中中心、-1F家家用电器器、百货货、洗化化、副食食、粮油油1 F-化妆品品、金银银珠宝、电子辞辞典、烟烟酒茶、音像、钟表眼眼镜、皮皮具鞋类类、药品品、快餐餐2F-职职业女装装、时尚尚女装、淑女装装、妇女女用品、休闲装装3F-男男士正装装、男士士休闲、衬衫、针织内内衣、床床上用品品、羊毛毛衫、美美容院4F-家家用电器器、学生生用品、童装童童鞋、玩玩具1F-首首饰、钟钟表、化化妆品、烟酒、百货、皮具、保健品品、药品品、彩扩扩2F-男男士正装装、商务务休闲、名品男男装、衬衬衫西裤裤、床上上用品、儿童用用品3F-淑淑女服饰饰、职业业女装、布料4F-休休闲装、运动装装、内衣衣妇用、羊毛绒绒制品、文体办

26、办公、连连锁折扣扣店1F珠宝宝、化妆妆品、皮皮具、鞋鞋类2F女装装3F男装装4F运动动装、休休闲、游游戏厅租金价格格1F16618元元/平方方米天2F 11216元元/平方方米天3F 11215元元/平方方米天4F 8812元元/平方方米天5F 558元/平方米米天1F79元/平平方米天2F56元/平方米米天3F45元/平方米米天4F34元/平平方米天1F8810元元/平方方米天2F667元/平方米米天3F556元/平方米米天4F224元/平方米米天1F1880-2440元/平平方米/月2F 1120-1500元/平平方米/月3F 880-1100元/平平方米/月1F 660-80元/平方米米

27、/月辐射范围围宜昌市区区、下属属县镇及及周边地地区宜昌市区区宜昌市区区宜昌市区区停车位50个84个停停车位（不对外外）30个停停车位83个停停车位备注有超市、美食天天地有电子显显示屏、有游戏戏厅国贸商圈圈人流调调查：人流量（周日调调查）年龄结构构人流总量量周日人口比例例平常人流流量成交率备注国贸10:330-110:550 进:1339人,出:2217人人12:000-112:220 进:1442人,出:2222人人14:000-114:220 进:2118人,出:2285人人16:000-116:220 进:1448人,出3331人19:000-119:220 进:977人,出出:1555人

28、（一个门门的人流流量）25岁以以下 112%25-445岁 60%45岁以以上288%人流总量量在1万万左右城区和区区县人口口比例2：8人流总量量在5千千人左右右成交率20%高端消费费,品类类齐全,配套完完善,适适合白领领阶层、成功人人士消费费丹尼斯商商场10:330-110:550 进:3119人,出:1192人人12:000-112:220 进:2111人,出:2235人人14:000-114:220 进:4554人,出:3363人人16:000-116:220 进:3116人,出4330人18:000-118:220 进:1990人,出:2237人人20:000-220:220 进:13

29、38人,出888人25岁以以下 115%25-445岁 75%45岁以以上 110%人流总量量在70000人人左右3：7人流总量量在30000人人左右成交率20%适合中档档消费者者,有很很多促销销和打折折活动,适合中中年人群群消费.装修陈旧旧,商场场内品牌牌杂乱,没有可可供购物物人群休休息的场场所,经经营时间间短,一一般晚上上八点就就关门了了宜昌商场场10:330-110:550 进:1775人,出:2225人人12:000-112:220 进:833人,出出:1449人14:000-114:220 进:2000人,出:2247人人19:000-119:220 进:233人,出出:655人25

30、岁以以下 55%25-445岁 50%45岁以以上 445%人流总量量在5千千人左右右4：6人流总量量在2千千人左右右成交率30%商品定位位主要以以中老年年为主，价格比比较低廉廉，消费费人群定定位在城城市中低低端消费费群体，经营范范围相对对单一均瑶广场场10:330-110:550 进:1333人,出:1122人人12:000-112:220 进:1778人,出:1196人人14:000-114:220 进:3440人,出:2223人人16:000-116:220 进:2009人,出2661人18:000-118:220 进:1111人,出:1129人人25岁以以下 220%25-445岁 6

31、0%45岁以以上 220%人流总量量在3千千人左右右1：9人流总量量在1千千人左右右成交率不不足100%没有准确确的目标标消费群群体的定定位，业业态规划划混乱，人流动动线设计计不合理理。国贸商圈圈分析：调查发现现：1、国贸是是宜昌的的商业龙龙头，垄垄断了宜宜昌的中中高档消消费人群群；丹尼尼斯和宜宜昌商场场，定位位的目标标消费群群体是中中低档的的消费人人群，其其中丹尼尼斯定位位的是225-440岁之之间的中中档消费费人群，宜昌商商场定位位的是335岁以以上的中中档消费费人群作作为他们们的核心心消费群群体，但但其表现现在业态态划分上上却很模模糊，没没有明确确界定，和国贸贸业态很很相似，造成核核心消

32、费费群体的的流失，最后被被国贸收收购。而而均瑶广广场作为为和本项项目体量量接近，更是近近几年才才运营的的商业项项目，更更具有参参考价值值。其定定位是中中高档，本来有有机会与与国贸相相抗衡，但他没有明明确的消消费群体体的界定定，没有有自己的的特色，它按照照国贸的的业态规规划来规规划自己己的商业业，结果果反而造造成自己己经营状状况不理理想，最最后被国国贸收购购。2、在购购物人群群中，女女性逛街街的人数数和成交交率都比比男性高高，在人人数相同同的情况况下，二二者成交交比率是6：4，尤其是是中低档档消费品品的购买买上，二二者的比比例更是是高达88：2。3、在市市区人口口中，中中低档收收入人群群与高收收

33、入人群群的比例例7：33，在整整个大宜宜昌范围围内中低低档收入入人群与与高收入入人群比比例更是是高达99：1。但中中低档市市场供其其购买产产品的场场所却很很少，尤尤其是女女性消费费者的场场所更是是少，只只有丽人人世界、潮流前前线、嘟嘟嘟、ssouggo和分分布在中中山路、西陵一一路、云云集路的的一些街街铺，但但这些商商场不是是经营面面积太小小，就是是品种不不齐全，要不就就是不够够集中。没有一一个上规规模的，专业的的、种类类齐全的的适合22245岁岁女性的的购物天天堂。重点商业调查步行街调调查：步行街是是宜昌市市旧城改改造的项项目,他他的前身身是原来来的解放放路商圈圈，在宜宜昌人心心目中是是和国

34、贸贸并存的的两大商商圈。他他即将在在今年的的5月份份开盘，是本项项目的最最大和最最直接的的竞争对对手。步行街商商业体量量接近十十一万平方方米，其其一期已已经卖售售完毕，其售价价最低3330000元/平方米米，最高高600000元元/平方方米。他他在二期期规划中中二层商商业面积积同样是是店中店店的形式式，它的的业态规规划有餐餐饮、小小商品、服装等等几乎涵涵盖所有有的业态态，其消消费群体体也必然然包含高高中低档档，中高高档其必必然与国国贸商圈圈产生竞竞争，中中低档则则对本项项目产生生不利影影响。我我们没有有步行街街的地理理优势，没有那那么大的的体量，没有步步行街的的业态种种类齐全全，那么本项项目怎

35、么么在这种种情况下下保证销销售和招招商乃至至后期的的经营呢呢？我们们只有从从理念来来突破。现有店中店市场调查分析 店中中店调查查嘟嘟流行前线线丽人世界界完美一生生位置中山路环城东路路西陵一路路儿童公公园旁边边四新横路路面积共1200平方米米，有331间店店铺，大大部分面面积是55,共1411平方米米，有228间店店铺，最最大100平方米米，最小小5平方方米， 一般在在6个平平方米经营面积积在40000平平方米最大面积积30平平方米，最小面面积在44平方米米，一般在112平方方米共11000平方方米，有有33间间铺面，最大面面积在225平方方米左右右，经营业态态化妆品、皮包、女装、女鞋、民族饰饰

36、品、钟钟表、美美甲店。服装样样式多样样，款式式时尚。化妆店、饰品、女鞋、女装，适合222岁以以下的学学生足消消费，款款式多样样。精品女装装、包、饰品、美甲、牛仔、化化妆品服饰、箱箱包、饰饰品、工工艺、小小商品卫生费1100元元/间/月以时尚元元素的各各类商品品为主，租金价格格最高租金金2800元/平平方米/月一般价格格1766元/平平方米/月最高租金金6500元/平平方米/月最低租金金4000元/月月/平方方米一楼租金金一般在在1400元/平平方米/月二楼租金金一般在在1200元/平平方米/月最高租金金1200元/平平方米/月一般都是是在70元/平方米米/月辐射范围围由于规模模小，只只能辐射射

37、到宜昌昌市区，由于规模模小，只只能辐射射到宜昌昌市区，由于地处处西陵一一路中断断，故能能辐射到到宜昌市市区及其其周边区区县由于规模模小，只只能辐射射到宜昌昌市区，备注人流量最最多是在在5：0006：000，年年龄结构构以25岁岁以下人人群最多多，购买买率达到到30%，商品品价格主主要在6602000元之间间人流最多多的时候候是在55：0006：330之间间，年龄龄结构以以1624岁岁学生最最多，购购买率达达到400%，商商品价格格主要在在2000元左右右人流最多多的时候候是在112：000和116：000这两两个时间间段最多多，年龄龄机构以以2535岁岁女性居居多，购购买率达达到400%左右右

38、，商品品价格主主要在22003000元之间间人流最多多的时候候是在22:000和166：000的时候候，年龄龄结构以以30岁岁以下女女性最多多，购买买率达到到10%，商品品价格主主要在2200元元左右店中店分分析： 在以上商商场的调调查中发发现，他他们都是是做以女女性服装装为主的的，但由由于规模模和种类类的差距距，导致致其只能能辐射到到宜昌市市区，而而不能辐辐射到整整个大宜宜昌范围围内。发现他们们的目标标消费群群体都很很明显，都是针针对某一一年龄段段的消费费顾客群群，虽然然每天单单个商场场的人流流量不是是很多，但去其其购物的的人群基基本上是是有目的的的购物物，只要要有他们们想要的的款式或或者价

39、格格合适，他们就就会购买买，故其其成交率率很高，大部分分都在440%左左右。在调查中中发现，以上商商场都有有一些经经营业主主有把铺铺面转租租或者转转让的想想法，这这些经营营者并不不是生意意不好，而是其其大部分分都考虑虑到步行行街或者者CBDD从新租租赁一块块位置或或者购买买一些铺铺面，考考虑以后后的投资资或者长长久的经经营。在和一些些有转租租和转让让想法的的经营户户再沟通通的时候候，我们们介绍亚亚洲广场场的一些些状况，想邀请请其进驻驻或者购购买亚洲洲广场的的商铺的的时候，这些经经营者都都表现出出一些抗抗性表现现。具体体如下：对亚洲广广场的商商业知名名度不是是很高，甚至达达到6层层的经营营者对亚

40、亚洲广场场商业的的位置都都不能准准确说出出以世贸裕裕名为参参考物和和坐标系系，担心心我们的的经营状状况会和和他一样样，对这这边的投投资前景景不看好好担心进场场后，因因为东门门地下商商场的影影响，把把亚洲广广场的形形象也塑塑造成低低端的对于我们们和步行行街同样样是店中中店的形形式，即即时我们们的租售售价格比比步行街街低，但但依然对对我们的的经营前前景不看看好那么如何何解决以以上顾客客对我们们亚洲广广场的抗抗性呢？只有从我我们的项项目的理理念创新新上着手手，用我我们的创创新的理理念来突突破眼下下的困居居，用理理念来给给销售和和租赁的的客户以以信心，在困局局当中闯闯出一条条路。本项目态势（SWOT）

41、分析优势：处在大宜宜昌区域域内商业业最繁荣荣的夷陵陵一路上上，具有有天然的的商业优优势。与东门地地下商场场、世贸贸裕名组组团，和和国贸商商圈、解解放路步步行街商商圈最终终会形成成三足鼎鼎立之势势，拉动动这个区区域的商商业发展展。项目所处处老城区区，周边边住宅成成群，也也有众多多的写字字楼，为为本项目目提供了了大量高高消费的的目标群群体。劣势：1、在本本项目沿沿环城南南路和沿沿西陵一一路都有有隔断，造成商商业的不不能得到到有效的的延续，沿西陵陵一路现现阶段已已经有服服装充实实进来，但完全全达到商商业街的的氛围最最少需要要一年的的时间；沿环城城南路，现阶段段还是专专业的建建材市场场，要完完全转变变

42、还需两两年的时时间，这这样就阻阻断了人人流从国国贸商圈圈和步行行街商圈圈向本项项目的流流动。2、宜昌昌人固有有消费习习惯的改改变需要要过程，这一过过程时间间的长短短取决于于我们项项目的经经营理念念和经营营管理。机会：11、步行行街的崛崛起，必必然会给给本项目目带来人人流、商商流、钱钱流，推推动本项项目环城城南路的的加速转转变。2、CBBD的出出现，会会加速西西陵一路路人流往往本项目目的移动动，其拆拆迁的商商业城，必然会会给本项项目提供供大量的的销售和和租赁的的优质客客户。 风险险：在项目区区域周边边已经存存在了世世贸裕名名和东门门地下商商场，其其一个高高端、一一个低端端，但经经营状况况都不识识

43、很理想想，容易易降低投投资者和和租赁者者对本项目前前景的预预期。对于涉及及拆迁的的商业城城的客户户，步行行街和CCBD也也都虎视视眈眈，而其步步行街比比本项目目先开盘盘销售和和租赁，必然会会抢夺我我们一部部分客户户。以上是对对本项目目的市场场调查，对于以以上所有有的问题题解决方方法都直直指项目目理念，它是我我们的突突破口，是诱导导投资者者和消费费者，给给其投资资信心的的关键。第三部分分项目定定位篇项目理念定位理念是什什么？理念是一一个商业业项目区区分于其其它项目目的标志志，是一一个商业业项目成成功与否否的关键键；是传传递给消消费者的的直接信信息，是是消费者者在心中所所想到本本项目的的第一联联想

44、，是是项目能能否持续续经营的的保证。我们的理理念从哪哪里来？蚂蚁抢老老虎食吃吃在一个小小森林里里，有一一只老虎虎，他是是森林的的王者，享受森森林所有有的资源源，过着着的生活活是快活活又自在在。但有有一天，在森林林的另一一端出现现了一只只大象，在森林林的中央央又出现现了一只只狮子，他们都都是来抢抢夺森林林资源的的，三只只动物都都奔向了了森林的的最中间间，那里里有着一一块很大大的蛋糕糕，他们们都想得得到蛋糕糕，与此此同时，有一只只蚂蚁也也在向蛋蛋糕的位位置移动动。老虎虎先到，它首先先咬了一一口下来来，把蛋蛋糕上的的樱桃吃吃了，大大象随后后到达，蚂蚁第第三，狮狮子最后后。那么么它们谁谁能够吃吃到蛋糕

45、糕最好吃吃的那一一块？谁谁又能吃吃到奶油油最多呢呢？大象到了了后看到到老虎已已经下手手了，立立刻扑向向了老虎虎，老虎虎也不可可能放弃弃到嘴边边的美食食，两只只动物立立刻厮打打了起来来。蚂蚁蚁来了，他不管管两只动动物在那那里打得得天昏地地暗，他他直接奔奔向了蛋蛋糕，狮狮子也到到了，它它也奔向向蛋糕而而去，大大象和老老虎立刻刻向它扑扑去，三三只动物物于是打打做一团团。它们们也发现现了蚂蚁蚁，也对对蚂蚁进进行了进进攻，但但没有任任何效果果，打也也打不到到，咬也也咬不死死。蚂蚁蚁不管这这些，它它坚定的的向蛋糕糕移动，它不吃吃面包，它只吃吃奶油。当三只只动物打打累了，从三个个方向吃吃蛋糕的的时候，留给它

46、它们的只只有底下下的面包包和少量量的奶油油，而蚂蚂蚁早就就吃饱回回家去了了。森林：宜宜昌市场场老虎：由由国贸、均瑶、丹尼斯斯、宜昌昌商场组组成。大象：解解放路步步行街狮子：CCBD构构成蚂蚁：亚亚洲广场场如何做一一只能吃吃到奶油油的蚂蚁蚁？ 1、 项项目必须须要有特特色，建建议就做做一个女女性服装装为主体体的专业业卖场，不走常常规做法法，以年年龄段和和商品价价格来划划分楼层层业态，这样不不仅能沿沿沿江南南路和西西陵一路路辐射，更能辐辐射整个个大宜昌昌范围内内，这就就是本项项目的独独特诉求求主张。2、 项项目必须须要有精精确的目目标消费费群体，不要从从少年到到老年都都涵盖。建议目目标消费费群体定

47、定位在11840岁岁的女性性，其中中24岁岁35岁为核核心消费费群体，3、 业业态规划划要集中中，不要要男装、女装、休闲都都做，那那最终结结果就会会变成豹豹子或者者猎狗，跟均瑶瑶一样，成为老老虎的猎猎物。建建议规划划就以年年龄（11822岁岁、222岁28岁、28岁35岁、335岁40岁岁）来划划分，价价格以（2000-4000、1100-2000、1000以内内为区间间）做到到从低档档到高档档的过渡渡，更多多的是以以中档为为主。我们的理理念从哪哪里提炼炼？ 年轻潮流时尚特色精品项目理念念：抛弃弃常规的的商业操操盘手法法，不以以业态来来决定楼楼层划分分，而是是以年龄龄段和商商品价格格来划分分楼

48、层。我们不不做全业业态，不不划分档档次，只只是针对对我们特特定的消消费群体体，以时时尚、精精品、特特色、潮潮流、年年轻的理理念来打打造宜昌昌一种新新型的商商业模式式，一种种可以叫叫做专业业市场的的女性文文化空间间。项目市场定位项目市场场定位的的基础依依据：11、项目目地块决决定的地地块适宜宜建造的的建筑功功能；22、市场场调研反反映的具具有有效效需求的的市场空空间；33、政府府在城市市总体规规划上的的限制。影响因素素社区商业业购物中心心ShoppppiingMMalll亚洲广场场A、对公公共交通通的依赖赖性低高很高高B、对噪噪音及环环境干扰扰的适应应性弱高很高高C、对大大气环境境的要求求无高很

49、高低D、对商商业配套套要求无高很高高E、对周周边自然然及人文文景观要要求一般很高很高高F、物业业管理的的要求低高很高高G、建筑筑、质量量装修要要求低很高很高很高H、容积积率、覆覆盖率要要求无很高很高很高I、对休休闲空间间，绿化化要求无很高很高很高J、景观观要求无很高很高高市场定位位原则：结合合本项目目区位特特点，充充分发挥挥地域、环境优优势，最最大化的的发掘项项目所在在地段的的唯一性性、特异异性价值值，建立自自身的绝绝对竞争争势力，力求降降低风险险，发展展壮大！从投投资者和和消费者者的心理理谋求均均衡态势势，从自自身出发发，走别别人尚未未走或不不能走的的路，以以差异化化的建设设、经营营和服务务

50、,创新产产品，塑塑造品牌牌！项目定位：随着大宜昌经济一体化的进程加快，宜昌城市改造、升级换代的深入，将带来项目区域新的一轮投资与发展的热潮，在本项目区域内将形成新的商贸流通圈，与国贸商圈、解放路商圈三足鼎立。本项目做为区域商业龙头，以拉动整个周边的商业繁荣。 因此，项目定位在偏重女性消费群体为主，辐射整个大宜昌区域的大型专业女性主题商业广场。项目营销思路：理念：以区域内没有的高品质硬件设施，高水准的经营服务，赢得整个区域市场的客户并向外进行辐射。营销：以高档形式（硬件配套）中档铺位（聚集人流）逐步调整（业态培植）高端品质（成熟经营）的形式，建设精品工程。项目客户群定位投资客户户群定位位：投资客

51、户户群来源源：（1）民民营、私私企老板板个体户户：这类投资资者主要要是经商商的人士士，其事事业多在在宜昌市市，对该该区域较较为熟悉悉，加之之手头较较为宽裕裕，有多多余的钱钱进行物物业投资资，这部部分人多多为二次次置业者者，消费费行为趋趋为理性性，对商商业物业业的整体体素质要要求较高高。（2）高高级白领领：这类客户户知识层层面较高高，综合合素质较较高，消消费行为为理性，对事物物比较挑挑剔，属属于完美美主义者者。由于于长期工工作于办办公室和和活动于于社交场场合，对对物业的的环境、配套设设施、投投资回报报率较为为关心。（3）机机关、事事业单位位/国企企中高层层领导：这类客户户年龄在在35岁岁以上，社会地地位稳定定，部分分有隐性性收入，支付能能力强。这类客客户多为为二次置置业，因因其子女女相继成成年，会会考虑投投资用于于子女，其对物物业综合合素质要要求较高高，消费费行为较较为理性性。（4）其其他客户户：主要指常常年往返返于此区区域的商商家或其其他人，项目的区位因因素是其其首要投投资的主主要原因因。招商客户户群定位位：招商客户户群心里里分析：商家选址