房地产行业三季报综述：集中度相对上半年回落营收完成情况较好

1、目录 HYPERLINK l _TOC_250016 2019 年前三季度行业集中度相对上半年继续回落6 HYPERLINK l _TOC_250015 截至目前行业运行情况6 HYPERLINK l _TOC_250014 A 股地产企业 2019 年前三季度情况分析8 HYPERLINK l _TOC_250013 当期结算和利润情况8 HYPERLINK l _TOC_250012 当期销售和现金流10 HYPERLINK l _TOC_250011 存货和预收款情况11 HYPERLINK l _TOC_250010 重点上市公司 19 年三季报业绩分析11 HYPERLINK l _

2、TOC_250009 重点住宅地产企业营业收入增速回落11 HYPERLINK l _TOC_250008 重点住宅地产公司平均净利润率有所回落13 HYPERLINK l _TOC_250007 重点住宅地产公司平均预收账款增速继续回落15 HYPERLINK l _TOC_250006 重点住宅地产公司平均存货增幅继续下行17 HYPERLINK l _TOC_250005 重点住宅地产公司每股有息负债增速继续回落19 HYPERLINK l _TOC_250004 房地产板块的市场表现、估值水平21 HYPERLINK l _TOC_250003 5.1板块 2018 年 1 月至 20

3、19 年 10 月运行情况总结21 HYPERLINK l _TOC_250002 5.2板块合理估值水平22 HYPERLINK l _TOC_250001 投资建议23 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示23图目录图 1近年招保万金 4 家龙头公司市占率提升幅度加速6图 2全国房地产开发投资同比增速回落7图 3全国房地产开发投资当月情况7图 4全国房地产新开工、施工和竣工面积增速情况7图 5全国土地购臵面积同比情况7图 6全国土地购臵费同比情况7图 7全国商品房销售面积同比情况8图 8全国商品房销售额同比情况8图 9全国房地产销竣比情况8图 10全国土地购臵金额占销售

4、金额比值8图 11全国各类型城市涨价情况（%）8图 12百城住宅价格指数环比变动城市数8图 13A 股地产企业营业总收入及同比增速9图 14A 股地产企业营业总成本和毛利率9图 15A 股地产企业营业收入实现进度9图 16A 股地产企业归母净利润实现进度9图 17A 股地产企业期间费用情况9图 18A 股地产企业净利率保持稳定9图 19A 股地产企业投资收益及其占比10图 20A 股地产企业 ROE 和 ROA10图 21A 股地产企业货币现金情况10图 22A 股地产企业商品销售回笼资金情况10图 23A 股地产企业经营性现金流变动情况10图 24A 股地产企业流动比率情况10图 25A 股

5、地产企业速动比率情况11图 26A 股地产企业净负债率情况11图 27A 股地产企业存货绝对值及增速情况11图 28A 股地产企业预收账款绝对值及增速情况11图 29房地产指数和沪深 300 指数收益情况21图 30单月房地产指数收益以及超额收益情况22图 312018 年 1 月至 2019 年 10 月各板块收益情况22图 32板块和市场 PE 情况23表目录表 1行业集中度情况6表 2A 股重点住宅开发类地产企业营业收入情况12表 3A 股重点其他类地产企业营业收入情况13表 4A 股重点住宅开发类地产企业归母净利润和利润率情况14表 5A 股重点其他类地产企业归母净利润和利润率情况15

6、表 6A 股重点住宅开发类地产企业预收账款情况16表 7A 股重点其他类地产企业预收账款情况17表 8A 股重点住宅开发类地产企业存货情况18表 9A 股重点其他类地产企业存货情况19表 10A 股重点住宅开发类地产企业有息负债情况20表 11A 股重点其他类地产企业有息负债情况212019 年前三季度行业集中度相对上半年继续回落2019 年前三季度，龙头公司市占率相对 2019 年上半年继续回落。其中，招商蛇口、保利地产、万科 A、金地集团四家 A 股龙头地产企业全市场销售金额占比为 10.10%， 销售面积占比为 5.79%，市占率相对 2019 年上半年继续有所回落。我们认为，这主要是因

7、为龙头公司年内各季度销售更为均衡，而中小企业下半年为完成年度目标会加大促销力度有关。从长期看，我们预计龙头优势和行业集中度将继续扩大。图1 近年招保万金 4 家龙头公司市占率提升幅度加速招保万金销售面积市占率招保万金销售金额市占率12%10%8%6%4%2%0%2007200820092010201120122013201420152016201720181-3Q2019注：4 家公司全称：招商蛇口、保利地产、万科 A、金地集团资料来源：Wind、 从市占率情况看，2019 年前三季度，TOP20 位企业销售金额占据行业 41.39%的市场份额；TOP20 位企业销售面积占据行业 29.85%

8、的市场份额。表 1 行业集中度情况时间段销售金额市场占有率（%）销售面积市场占有率（%）top10 企业top20 企业top10 企业top20 企业201517.05%23.06%11.41%14.75%201618.72%25.23%12.54%16.21%201724.16%32.46%15.45%20.67%201826.89%37.45%19.08%25.74%1H201930.52%42.43%22.71%30.63%1-3Q201929.36%41.39%22.04%29.85%资料来源：Wind、克尔瑞数据、 截至目前行业运行情况2019 年前三季度，全国房地产累计开发投资为

9、 9.80 万亿元，同比增长 10.5%。2019年 9 月，全国房地产开发投资当月值为 1.34 万亿元，同比增长 10.48%。 图2 全国房地产开发投资同比增速回落图3 全国房地产开发投资当月情况 14000012000010000080000600004000020000014房地产开发投资累计完成额(亿元，左轴) 房地产开发投资累计完成额同比(%，右轴)12108642018-09 2018-11 2019-02 2019-04 2019-06 2019-081800016000140001200010000800060004000200002018/09 2018/11 2019/

10、02 2019/04 2019/06 2019/0860房地产开发投资当月完成额(亿元，左轴) 房地产开发投资当月额同比(%，右轴)房地产开发投资当月额环比(%，右轴)40200-20-40 资料来源：Wind、 资料来源：Wind、 2019 年前三季度，全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增加 8.60%，全国房屋施工面积同比增加 8.70%。2019 年前三季度，全国房屋竣工面积同比下滑 8.60%。总体上，新开工增速呈现高位回落态势，而竣工增速逐步回升。图4 全国房地产新开工、施工和竣工面积增速情况房屋新开工面积累计同比（%）房屋竣工面积累计同比（%）房屋施工面积累计同比（%）2018

11、-092018-112019-022019-042019-062019-0820151050-5-10-15资料来源：Wind、 2019 年前三季度，全国房地产开发企业完成土地购臵面积为 1.55 亿平，同比下滑20.2%，增速相对 2019 年上半年呈现继续回升态势。同期，土地购臵费增速相对 2019年上半年继续回落。 图5 全国土地购臵面积同比情况本年购臵土地面积累计值（万平，左轴）本年购臵土地面积累计同比(%，右轴)350003000025000200001500010000500002018-09 2018-11 2019-02 2019-04 2019-06 2019-083020

12、100-10-20-30-40-50图6 全国土地购臵费同比情况土地购臵费累计额(亿元，左轴)土地购臵费累计同比(%，右轴)40000703500060300005025000402000030150001000020500010002018-09 2018-11 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 资料来源：Wind、 资料来源：Wind、 2019 年前三季度，全国商品房销售面积为 11.92 亿平，同比下滑 0.10%。2019 年前三季度，全国商品房累计销售额为 11.15 万亿元，同比增加 7.10%。2019 年前三季度市场调控持续，销售增速缓慢攀升。图

13、7 全国商品房销售面积同比情况 商品房销售面积累计值（万平，左轴）商品房销售面积累计同比(%，右轴)2000004180000316000021400001200001100000080000-160000-24000020000-30-42018-09 2018-11 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08图8 全国商品房销售额同比情况商品房销售额累计值(亿元，左轴) 商品房销售额累计同比(%，右轴)160000141400001212000010100000880000660000400004200002002018-09 2018-11 2019-02 2019-

14、04 2019-06 2019-08 资料来源：Wind、 资料来源：Wind、 从销竣比情况来看，截至 2019 年三季度末，销竣比为 2.55 倍，相对 2019 年上半年继续新高。今年以来地产竣工增速持续落后于销售增速，这使得该数据呈现持续上升态势。行业杠杆率，即全行业土地购臵金额占销售金额比值持续回升。该数据从 2016 年的 15.96%相对低点持续攀升至 2019 年三季度末的 28.71%。我们认为，杠杆率上行原因在于 2017 年以来土地库存持续增加，而商品房销售和房价增速有波动。 图9 全国房地产销竣比情况商品房销售面积累计值(亿平，左轴) 房屋竣工面积累计值(亿平，左轴)

15、销竣比(%，右轴)20181614121086422018-092018-102018-112018-122019-022019-030300250200150100502019-090图10 全国土地购臵金额占销售金额比值 土地购买金额占销售金额比30%25%20%15%10%5%2019-042019-052019-062019-072019-080% 资料来源：Wind、 资料来源：Wind、 全国各城市房价走势分化程度有所收敛。2019 年前三季度，全国一线、二线、三线城市房价同比增速分别为 4.6%、9.3%和 8.4%。2019 年 9 月，百城住宅价格指数环比上涨城市数和下跌城市

16、数分别为 64 个和 30 个。 图11 全国各类型城市涨价情况（%） 一线城市房价同比三线城市房价同比 二线城市房价同比4035302520151052014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-070-5-10图12 百城住宅价格指数环比变动城市数百城住宅价格指数环比上涨城市数（个）百城住宅价格指数环比下跌城市数（个）90

17、80706050403020100Sep-18Nov-18Jan-19Mar-19May-19Jul-19Sep-19 资料来源：Wind、 资料来源：Wind、 A 股地产企业 2019 年前三季度情况分析当期结算和利润情况2019 年前三季度，A 股房地产企业营业总收入为 14712.8 亿元，同比增长 23.22%， 增速比 2019 年上半年有所提升。销售毛利率方面，2019 年前三季度，行业销售毛利率为 13.30%，比 2019 年上半年有所回落。 图13 A 股地产企业营业总收入及同比增速营业总收入（亿元，左轴） 同比增长率（%，右轴）4540355025000301400025

18、12000201000015800010600020000150001000050000图14 A 股地产企业营业总成本和毛利率 营业总成本（亿元，左轴） 销售毛利率（%，右轴）2000045180004016000353025201540001020005002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019 资料来源：Wind、 资料来源：Wind、 从营业收入和归母净利润完成情况看，A 股地产上市公司 2019 年前三季度营业收入占去年全年的比例为 70.36%，完成情况好于去年同期水平。2019 年前三季度，A 股地产上市公司实现归母净利润占

19、去年全年的比例为 67.8%，完成进度情况与去年同期基本持平。 图15 A 股地产企业营业收入实现进度前三季度营业总收入（亿元，左轴）前三季度营业总收入占去年比例（%，右轴）80757065605550454035301600014000120001000080006000400020000图16 A 股地产企业归母净利润实现进度前三季度归母净利润（亿元，左轴）前三季度归母净利润占去年比例（%，右轴）160080140075701200651000608005560050454004020035030资料来源：Wind、 资料来源：Wind、 A 股地产上市公司 2019 年前三季度期间费用占

20、比为 13.7%，期间费用占比相对2019 年上半年上升。2019 年前三季度 A 股地产上市公司实现归母净利润为 1378.9 亿元，净利润率为 9.37%，相对 2019 年上半年有所回落。 图17 A 股地产企业期间费用情况 销售费用占比（%） 财务费用占比（%）管理费用占比（%）6.05.55.04.54.03.53.02.52.01.51.0图18 A 股地产企业净利率保持稳定归母净利润（亿元，左轴）销售净利率（%，右轴）250018162000141215001010008650042002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019

21、 资料来源：Wind、 资料来源：Wind、 A 股地产上市公司 2019 年前三季度投资收益为 410.7 亿元，占同期归母净利润的29.78%，相对 2019 年上半年有所上升。这反映调控背景下合作拿地开发越加普遍。2019年前三季度 A 股地产上市公司实现 ROE 和 ROA 分别为 8.61%和 2.66%。 图19 A 股地产企业投资收益及其占比 投资收益（亿元，左轴）投资收益占净利润比例（%，右轴）700600500400300200100图20 A 股地产企业 ROE 和 ROA ROE（%，左轴）ROA（%，右轴）40167351463012525104208315610425

22、21002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019 资料来源：Wind、 资料来源：Wind、 当期销售和现金流2019 年前三季度末，A 股上市地产企业货币现金为 1.14 万亿元，同比增长 5.31%。2019 年前三季度末，A 股上市地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为 2.17 万亿元， 同比增加 11.96%，增速相对 2019 年上半年有所回落。 图21 A 股地产企业货币现金情况货币现金(亿元，左轴）货币现金同比（%，右轴）140

23、0060120005010000408000306000400020200010002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019图22 A 股地产企业商品销售回笼资金情况销售商品、提供劳务收到的现金(亿元，左轴）销售商品、提供劳务收到的现金同比（%，右轴）30000602500050200004015000301000020500010002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019 资料来源：Wind、 资料来源：Wind、 2019 年前三季度末，A 股地产企业经营活动现金流为 315.8

24、亿元，筹资活动现金流为 191.1 亿元。今年以来开发商的市场资金面呈现一定的压力。2019 年前三季度末，A 股地产企业流动比率为 1.44 倍。图23 A 股地产企业经营性现金流变动情况图24 A 股地产企业流动比率情况经营活动现金流（亿元）筹资活动现金流（亿元）500040003000200010000-1000-20001.701.651.601.551.501.451.401.351.30流动比率（倍，左轴） 同比变动点数（百分点，右轴）2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q201950-5-10-15-20 资料来源：Wind、 资料

25、来源：Wind、 2019 年前三季度末，A 股地产企业速动比率为 0.48 倍。2019 年前三季度末，A 股地产企业净负债率为 145.9%，与 2019 年上半年末基本持平。图25 A 股地产企业速动比率情况速动比率（倍，左轴）同比变动点数（百分点，右轴）0.700.600.500.400.300.200.100.002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q20191272-3-8-13-18-23图26 A 股地产企业净负债率情况净负债率（%，左轴） 净负债率变化（百分点，右轴）2001801601401201008060402002011

26、 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q201950403020100-10-20-30-40 资料来源：Wind、 资料来源：Wind、 存货和预收款情况2019 年前三季度末，A 股地产企业累计存货为 6.33 万亿元，同比增加 18.2%，相对 2019 年上半年末库存绝对值继续创出新高，增速相对 2019 年上半年有所回落。2019 年前三季度末，A 股地产企业累计预收账款（含合同债务）为 3.29 万亿元，同比增加20.3%。相对 2019 年上半年末预收账款绝对值继续攀高，增速相对 2019 年上半年末继续回落。 图27 A 股地产企业存货绝对

27、值及增速情况存货(亿元，左轴）同比（%，右轴）700005060000454050000354000030253000020200001510100005002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019图28 A 股地产企业预收账款绝对值及增速情况预收账款（亿元，左轴)同比（%，右轴）350004530000403525000302000025150002010000151050005002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019 资料来源：Wind、 资料来源：Wind、 重点上市公司 19

28、 年三季报业绩分析重点住宅地产企业营业收入增速回落以下是 27 家重点住宅类地产企业 2019 年前三季度营业收入和同比增长情况。其中27 家重点企业 2019 年前三季度营业收入增长均值为 23.74%，相对 2019 年上半年营业收入增速小幅回落。表 2 A 股重点住宅开发类地产企业营业收入情况住宅开发类2016201720181-3Q20192016201720181-3Q2019000002.SZ万科A2404.772428.972976.792239.1522.98%1.01%22.55%27.21%600048.SH保利地产1547.521463.061945.141117.942

29、5.38%-5.46%32.95%17.78%001979.SZ招商蛇口635.73754.55882.78255.4329.15%18.69%16.99%-24.39%600383.SH金地集团553.29373.32503.12422.6569.03%-32.53%34.77%27.22%600376.SH首开股份298.83366.78397.36295.4526.53%22.74%8.34%42.91%600208.SH新湖中宝136.26175.00172.27110.6217.10%28.43%-1.56%56.19%600325.SH华发股份132.99199.17236.991

30、94.3859.41%49.76%18.99%47.97%000616.SZ海航投资2.870.972.701.74-76.72%-66.27%179.09%-5.48%600322.SH天房发展35.3163.4934.0132.36-7.13%79.81%-46.43%39.31%600225.SH天津松江19.8714.7631.937.59214.08%-25.74%116.37%-65.69%000926.SZ福星股份104.85116.59107.3557.1630.59%11.20%-7.92%-20.09%002244.SZ滨江集团194.52137.74211.1599.39

31、54.17%-29.19%53.30%-18.75%600240.SH*ST华业52.0338.6248.871.5311.14%-25.78%26.54%-96.73%002133.SZ广宇集团41.9434.6531.6231.78143.88%-17.38%-8.74%23.14%601155.SH新城控股279.69405.26541.33295.6018.67%44.89%33.58%19.22%600067.SH冠城大通61.2968.9781.0952.64-17.20%12.53%17.57%6.62%000656.SZ金科股份322.35347.58412.34432.036

32、6.17%7.82%18.63%60.65%600223.SH鲁商发展76.4675.4988.2170.0830.38%-1.27%16.86%44.83%000901.SZ中南建设344.40305.52401.10409.5668.41%-11.29%31.28%36.54%000918.SZ嘉凯城30.7412.5916.9413.12-24.20%-59.06%34.59%70.30%600340.SH华夏幸福538.21596.35837.99643.1840.40%10.80%40.52%42.48%002305.SZ南国臵业28.9931.6640.3140.08-4.98%9

33、.21%27.31%126.32%000540.SZ中天金融194.61157.93141.33100.7026.48%-18.84%-10.51%40.01%600533.SH栖霞建设28.9617.0223.3116.82-49.52%-41.23%36.94%30.43%000718.SZ苏宁环球82.4757.6832.4425.3111.81%-30.06%-43.76%22.82%000732.SZ泰禾集团207.28243.31309.85211.9239.93%17.38%27.35%8.22%600675.SH中华企业141.9776.59192.86104.53205.01

34、%-46.05%151.81%15.33%合计/平均8498.208563.6010701.177282.7531.28%0.77%24.96%23.74%营业收入（亿元）同比增长率注：表中营业收入是指不包括合并金融类子公司的利息收入、已赚保费、手续费及佣金收入等以外的主营收入。资料来源：Wind、 （备注：行业平均为算术平均值）以下是 14 家重点商业类、园区类、综合类地产企业 2019 年前三季度营业收入和同比增长情况。其中 4 家商业类地产企业 2019 年前三季度营业收入均值增加 21.69%，反映商业类地产企业的营收增速相对 2019 年上半年呈现继续回升态势；其中 7 家园区类地产

35、企业 2019 年前三季度营业收入均值增加 22.85%，相对 2019 年上半年营收增速继续回落；其中 3 家综合类地产企业 2019 年前三季度营业收入均值增加 15.25%，反映综合类地产企业营收增速相对 2019 年上半年有所回升。整体来看，商业类和综合类地产企业在营收表现相对 2019 年上半年有所改善。表 3 A 股重点其他类地产企业营业收入情况营业收入（亿元）同比增长率商业类2016201720181-3Q20192016201720181-3Q2019000608.SZ阳光股份6.405.342.891.64-1.24%-16.44%-45.95%-25.94%600007.S

36、H中国国贸23.4927.6631.7126.023.44%17.75%14.61%11.36%600823.SH世茂股份137.08186.67206.74150.71-8.81%36.17%10.75%4.81%000402.SZ金融街198.53255.19221.13133.5027.55%28.54%-13.35%53.63%合计/平均365.50474.87462.47311.889.05%29.93%-2.61%21.69%园区类600648.SH外高桥86.5789.5477.1168.049.66%3.42%-13.88%18.55%600639.SH浦东金桥14.6916.

37、7427.6119.85-2.02%13.92%64.98%56.77%600663.SH陆家嘴128.0793.25126.39104.81127.43%-27.19%35.54%22.24%600895.SH张江高科20.8812.5311.488.16-13.70%-39.98%-8.36%20.03%600736.SH苏州高新55.8362.4272.8266.3771.76%11.80%16.64%76.83%600064.SH南京高科51.8335.9533.9912.1535.04%-30.63%-5.47%-53.09%600604.SH市北高新11.8021.915.083.

38、2619.06%85.69%-76.82%-19.46%合计/平均369.68332.34354.47282.6344.83%-10.10%6.66%22.85%综合类002285.SZ世联行62.7082.1275.3446.7533.10%30.97%-8.26%-13.11%000069.SZ华侨城A354.81423.41481.42298.6110.07%19.33%13.70%21.63%000809.SZ铁岭新城0.210.8015.520.78-38.84%279.12%1847.26%-25.20%合计/平均417.72506.32572.28346.1412.95%21.2

39、1%13.03%15.25%资料来源：Wind、 （备注：行业平均为算术平均值）重点住宅地产公司平均净利润率有所回落27 家重点住宅开发类地产企业 2019 年前三季度净利率为 9.76%，相对 2019 年上半年净利率有所回落。表 4 A 股重点住宅开发类地产企业归母净利润和利润率情况住宅开发类2016201720181-3Q20192016201720181-3Q2019000002.SZ万科A210.23280.52337.73182.418.74%11.55%11.35%8.15%600048.SH保利地产124.22156.26189.04128.338.03%10.68%9.72%

40、11.48%001979.SZ招商蛇口95.81122.20152.4050.9315.07%16.20%17.26%19.94%600383.SH金地集团63.0068.4380.9854.2511.39%18.33%16.10%12.84%600376.SH首开股份19.0123.6331.6723.766.36%6.44%7.97%8.04%600208.SH新湖中宝58.3833.2225.0624.5742.85%18.98%14.55%22.21%600325.SH华发股份10.1816.2022.8417.307.66%8.14%9.64%8.90%000616.SZ海航投资-4

41、.350.133.49-0.05-151.84%12.96%129.25%-3.12%600322.SH天房发展-3.772.181.352.19-10.67%3.44%3.96%6.76%600225.SH天津松江-4.552.00-3.87-2.69-22.89%13.54%-12.12%-35.44%000926.SZ福星股份5.818.4511.354.065.54%7.25%10.57%7.11%002244.SZ滨江集团13.9917.1112.178.617.19%12.43%5.76%8.67%归属于母公司的净利润（亿元）净利率600240.SH*ST华业12.189.98-6

42、4.38-50.4923.42%25.85%-131.75%-3293.43%002133.SZ广宇集团1.511.903.362.113.61%5.48%10.63%6.64%601155.SH新城控股30.1960.29104.9137.3210.79%14.88%19.38%12.62%600067.SH冠城大通3.225.957.592.485.25%8.63%9.36%4.70%000656.SZ金科股份13.9520.0538.8639.814.33%5.77%9.42%9.21%600223.SH鲁商发展0.921.051.621.851.21%1.40%1.84%2.64%00

43、0961.SZ中南建设3.396.0321.9322.640.98%1.97%5.47%5.53%000918.SZ嘉凯城3.9919.88-15.64-4.4012.97%157.92%-92.32%-33.53%600340.SH华夏幸福64.9287.81117.4697.4612.06%14.72%14.02%15.15%002305.SZ南国臵业0.430.570.840.301.49%1.81%2.09%0.75%000540.SZ中天金融29.3920.8214.6715.0115.10%13.18%10.38%14.91%600533.SH栖霞建设1.950.542.184.9

44、46.75%3.18%9.34%29.35%000718.SZ苏宁环球10.7111.4810.218.0612.99%19.90%31.46%31.85%000732.SZ泰禾集团17.0721.2425.5521.218.24%8.73%8.24%10.01%600675.SH中华企业6.553.6725.9218.674.62%4.79%13.44%17.86%合计/平均788.361001.581159.27710.649.28%11.70%10.83%9.76%资料来源：Wind、 （备注：行业平均为算术平均值）而 4 家商业地产类地产企业 2019 年前三季度净利率为 11.59%

45、，相对 2019 年上半年呈现继续回落趋势；7 家园区类地产企业2019 年前三季度净利率为21.56%，相对2019年上半年呈现继续回落态势；3 家综合类地产企业 2019 年前三季度净利率为 17.37%， 相对 2019 年上半年呈现继续回升态势。表 5 A 股重点其他类地产企业归母净利润和利润率情况归属于母公司的净利润（亿元）净利率商业类2016201720181-3Q20192016201720181-3Q2019000608.SZ阳光股份-4.681.520.11-0.44-73.21%28.51%3.97%-26.97%600007.SH中国国贸6.866.357.757.392

46、9.21%22.95%24.43%28.39%600823.SH世茂股份21.1922.2524.0415.4615.46%11.92%11.63%10.26%000402.SZ金融街28.0430.0632.6913.7514.13%11.78%14.78%10.30%合计/平均51.4160.1964.5936.1514.07%12.67%13.97%11.59%园区类600648.SH外高桥7.237.408.307.418.35%8.26%10.77%10.89%600639.SH浦东金桥6.177.379.775.9341.98%44.06%35.38%29.85%600663.SH

47、陆家嘴26.4931.3033.5024.9520.68%33.57%26.51%23.80%600895.SH张江高科7.274.685.444.7134.81%37.31%47.40%57.78%600736.SH苏州高新3.076.066.112.865.50%9.71%8.40%4.32%600064.SH南京高科9.279.469.5814.8717.88%26.31%28.20%122.45%600604.SH市北高新1.532.312.380.2113.00%10.56%46.79%6.52%合计/平均61.0268.5875.0960.9416.51%20.64%21.18%2

48、1.56%综合类002285.SZ世联行7.4710.044.160.6611.92%12.23%5.52%1.41%000069.SZ华侨城A68.8886.43105.8959.9719.41%20.41%21.99%20.08%000809.SZ铁岭新城-2.401.010.97-0.51-1143.55%126.82%6.23%-65.34%合计/平均73.9597.48111.0160.1217.70%19.25%19.40%17.37%资料来源：Wind、 （备注：行业平均为算术平均值）重点住宅地产公司平均预收账款增速继续回落27 家重点住宅开发类地产企业 2019 年三季度末每股

49、预收账款同比增加 23.65%，反映住宅开发类地产企业预收款增速相对 2019 年上半年末继续回落态势。我们判断， 未来随着住宅开发行业销售增速企稳回升，我们预计后期预收账款增速将逐步企稳。表 6 A 股重点住宅开发类地产企业预收账款情况住宅开发类2016201720183Q20192016201720183Q2019000002.SZ万科A24.8836.9345.7452.0329.31%48.45%23.86%3.79%600048.SH保利地产13.1219.0025.2032.106.45%44.84%32.65%20.23%001979.SZ招商蛇口6.646.979.5317.0

50、22.93%4.91%36.85%35.05%600383.SH金地集团6.0912.8415.4518.948.85%110.79%20.36%27.96%600376.SH首开股份15.9920.0024.4826.1953.77%25.10%22.38%11.26%600208.SH新湖中宝1.551.811.901.9849.57%16.86%5.01%-17.02%600325.SH华发股份20.5513.2718.4327.65208.59%-35.41%38.80%52.25%000616.SZ海航投资0.000.000.030.02-95.36%2009.16%740.76%-

51、23.46%600322.SH天房发展5.527.738.637.10350.00%40.10%11.65%-18.79%600225.SH天津松江1.021.680.570.64102.39%63.73%-66.04%-25.52%000926.SZ福星股份8.675.886.0211.05-3.13%-32.16%2.32%39.98%002244.SZ滨江集团6.388.228.1115.82-1.92%28.78%-1.30%77.58%600240.SH*ST华业2.502.020.020.123.42%-19.27%-98.85%134.73%002133.SZ广宇集团3.563.

52、033.353.61-14.48%-14.76%10.61%13.23%601155.SH新城控股13.2022.5052.5492.7842.30%70.39%133.51%109.59%600067.SH冠城大通2.182.391.522.9867.80%9.80%-36.37%18.25%000656.SZ金科股份4.928.0314.2819.54-19.97%63.21%78.00%49.49%600223.SH鲁商发展9.2512.1715.0516.1925.18%31.59%23.74%9.29%000961.SZ中南建设10.8018.4529.6834.31-64.31%7

53、0.88%60.91%20.72%000918.SZ嘉凯城1.300.940.180.14-34.81%-27.43%-80.62%-81.55%600340.SH华夏幸福34.7044.8345.7944.9836.52%29.18%2.13%-11.44%002305.SZ南国臵业1.032.803.782.34106.88%172.83%35.03%-39.15%000540.SZ中天金融1.451.691.280.64-38.88%16.78%-24.21%2375.94%600533.SH栖霞建设1.050.722.133.83-43.18%-31.60%198.52%96.14%0

54、00718.SZ苏宁环球1.971.421.571.43-14.38%-27.95%11.06%-13.31%000732.SZ泰禾集团12.2418.1030.0421.91-1.22%47.82%65.96%-16.88%600675.SH中华企业3.583.652.201.14-14.28%1.90%-39.75%-57.87%合计/平均7.9310.2613.6116.9112.21%29.39%32.65%23.65%每股预收账款（元）同比增长率资料来源：Wind、 （备注：行业平均为算术平均值；每股预收账款包括每股合同负债）而 4 家重点商业地产类地产企业 2019 年三季度末每股

55、预收账款同比增加 29.16%，增速相对 2019 年上半年末回落；而 7 家重点园区类地产企业 2019 年三季度末每股预收账款同比下滑 15.84%，增速相对 2019 年上半年末触底回升。而 3 家重点综合类地产企业 2019 年三季度末每股预收账款同比增加 76.63%，增速相对 2019 年上半年末回升。表 7 A 股重点其他类地产企业预收账款情况每股预收账款（元）同比增长率商业类2016201720183Q20192016201720183Q2019000608.SZ阳光股份0.240.110.100.1184.71%-54.18%-4.98%-5.93%600007.SH中国国贸

56、0.060.120.150.16-3.91%97.87%23.91%16.39%600823.SH世茂股份2.321.211.451.10-26.40%-47.97%19.56%-4.02%000402.SZ金融街6.293.423.476.47118.07%-45.66%1.48%38.55%合计/平均2.231.211.291.9642.97%-45.53%6.38%29.16%园区类600648.SH外高桥0.511.191.920.51-74.47%134.94%61.11%66.40%600639.SH浦东金桥0.531.390.790.7390.27%163.80%-43.09%-

57、52.84%600663.SH陆家嘴1.540.801.801.17-38.47%-48.09%124.95%-17.58%600895.SH张江高科0.180.060.030.31-64.93%-63.38%-55.69%230.67%600736.SH苏州高新0.613.696.394.3020.42%508.47%73.24%-44.24%600064.SH南京高科6.725.812.934.3540.82%-13.49%-49.55%77.64%600604.SH市北高新1.150.040.020.034723.71%-96.46%-46.41%49.01%合计/平均1.601.861

58、.981.636.16%15.72%6.89%-15.84%综合类002285.SZ世联行0.040.170.100.08-50.61%384.38%-43.84%-38.96%000069.SZ华侨城A1.843.775.458.86143.55%105.03%44.68%79.97%000809.SZ铁岭新城0.030.010.020.02-1.77%-75.85%104.32%30.15%合计/平均0.631.321.852.99121.91%107.34%40.91%76.63%资料来源：Wind、 （备注：行业平均为算术平均值）重点住宅地产公司平均存货增幅继续下行存货方面 27 家重

59、点住宅开发类地产企业 2019 年三季度末每股存货同比增加7.85%，增速相对 2019 年上半年末继续下行。表 8 A 股重点住宅开发类地产企业存货情况住宅开发类2016201720183Q20192016201720183Q2019000002.SZ万科A42.3454.1867.9776.0827.10%27.97%25.45%18.64%600048.SH保利地产25.5837.0239.8948.18-4.55%44.74%7.75%12.52%001979.SZ招商蛇口14.4520.7826.6735.07-5.93%43.83%28.37%19.85%600383.SH金地集团

60、15.9018.6524.8328.72-7.84%17.26%33.18%20.94%600376.SH首开股份44.3954.8763.6068.064.01%23.61%15.92%9.85%600208.SH新湖中宝6.016.908.187.6711.43%14.83%18.50%-9.47%600325.SH华发股份70.5848.3460.6372.0918.54%-31.51%25.42%25.38%000616.SZ海航投资2.662.850.990.91-0.56%7.08%-65.34%-11.12%600322.SH天房发展23.8225.8224.2724.1136.